REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 04 de Abril de dos mil diecisiete (2017).
206º y 157º
ASUNTO: AP31-V-2015-000849
I
PARTE DEMANDANTE: LUIS QUINTINO PESTANA, MARTINHO FERNANDEZ DA SILVA, JOAO GOMES HENRIQUES y JOAO NARCISO FERNANDES DOS SANTOS, mayores de edad, de este domicilio, de nacionalidad venezolana los primeros y el último de nacionalidad portuguesa, titulares de las cédulas de identidad números V- 6.157.536; V-9.972.031; V-6.232.459 y E-81.330.629, respectivamente, conjuntamente con la sociedad mercantil INVERSIONES CIMATLAN E HIJOS C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17 de marzo de 1993, bajo el Nro. 43, Tomo 111 A-Sgdo, inscrita en el Registro de Información Fiscal bajo el Nro. J- 304349700.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadano ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL, Abogado en ejercicio de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 19.882.
PARTE DEMANDADA: Sociedad MERCANTIL DOMINGO TOURS C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27 de octubre de 1981, bajo el Nro. 75, Tomo 84 A-Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS BERNARD RODRIGUEZ PRADA, ALFONZO ALBORNOZ NIÑO y ORANGEL TROCONIS, Abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 55.621; 18.235 y 47.671, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
SEDE: CIVIL.
SENTENCIA: DEFINITIVA
Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el día 28 de Julio de 2015, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con sede en Los Cortijos; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante auto dictado en fecha 31 de Julio de 2015, se admitió la demanda por el procedimiento oral conforme a lo establecido en los artículos 341 y 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y el último aparte del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación.
Una vez consignados los fotostatos necesarios se libró compulsa de citación en fecha 17 de septiembre de 2015, tal y como consta en nota secretaría cursante al folio treinta y nueve (3) del expediente.
Mediante diligencia de fecha 20 de octubre de 2015, el ciudadano Mario Díaz, Alguacil Adscrito a este Circuito Judicial consignó resultas negativas de citación, en cuya diligencia manifestó que al trasladarse al domicilio de la parte demandada fue atendido por el ciudadano Jesús Sepuller, quien manifestó que el presidente de la sociedad mercantil demandada no se encontraba.
Previa solicitud de la parte accionante en fecha 29 de octubre de 2015, se ordenó la citación de la parte demandada mediante cartel de citación, conforme a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cuyo cartel debía ser publicado en los diarios El Nacional y Ultimas Noticias.
Mediante diligencia de fecha 18 de enero de 2016, el apoderado judicial de la parte actora consignó los ejemplares de prensa del cartel de citación.
En fecha 01 de marzo de 2016, el Secretario del Tribunal dejó constancia de haber cumplido con la última formalidad del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Ante la constancia dejada por el Secretario, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó la designación de defensor judicial para la parte demandada, lo cual fue debidamente proveído por el Tribunal mediante auto de fecha 31 de marzo de 2016, en el cual se designó al abogado José Martínez Álvarez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 117.217, como defensor judicial de la parte demandada.
En fecha 06 de abril de 2016, compareció el abogado ALFONSO GERARDO ALBORNOZ NIÑO inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 18.235, consignó poder que lo acredita como apoderado judicial de la parte demandada y se dio por citado en la presente causa.
En fecha 12 de abril de 2016, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación, en cuyo escrito esgrimió sus defensas de fondo y alegó la falta de cualidad de la parte actora.
Mediante auto fechado 15 de junio de 2016, se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, conforme a lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
El 27 de junio de 2016, la representación judicial de la parte demandante solicitó se difiriera la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, pues le coincidía con otra audiencia en otro Juzgado. El Tribunal mediante auto de esa misma fecha, acordó en conformidad lo solicitado y difirió la oportunidad para el quinto (5to) día de despacho siguiente.
En fecha 30 de junio de 2016, la representación judicial de la parte demandada apeló contra el auto fechado 27/06/2016, mediante el cual se difirió la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, cuya apelación fue oída en un solo efecto y remitiéndose las respectivas copias al Juzgado Superior.
Mediante acta de fecha 04 de julio de 2016, se dejó constancia de la celebración de la audiencia preliminar, a la cual comparecieron las representaciones judiciales de ambas partes, quienes expusieron sus respectivos alegatos.
Por auto fechado 25 de julio de 2016, se fijaron los hechos controvertidos y los límites de la controversia, de igual forma se abrió la causa a promoción de pruebas por un lapso de cinco (05) días de despacho, siguientes a la constancia en autos de la citación de las partes, conforme a lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de octubre de 2016, la secretaria de este Tribunal dejó constancia mediante nota que se cumplieron las formalidades referentes a las notificaciones de las partes conforme a lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Abierta la causa a promoción de pruebas, ambas partes presentaron sus respectivos escritos de promoción siendo el primero de ellos presentado en fecha 19 de octubre de 2016, por la representación judicial de la parte demandada, y segundo presentado en fecha 21 de octubre de 2016, por el apoderado judicial de la parte accionante.
En la oportunidad procesal correspondiente el Tribunal dictó auto mediante el cual admitió las pruebas promovidas por ambas partes y estableció un lapso de treinta (30) días de despacho para la evacuación de las mismas, conforme a lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 28 de noviembre de 2016, el abogado Alfonso Gerardo Albornoz, apoderado judicial de la parte demandada, solicitó la suspensión de la causa por el fallecimiento de una de las partes. Cuyo pedimento fue negado por el Tribunal mediante auto de fecha 05 de diciembre de 2016.
Mediante diligencia de fecha 06 de diciembre de 2016, la representación judicial de la parte demandada apeló del auto dictado por este Tribunal en fecha 05/12/2016, cuya apelación fue oída en un solo efecto y se ordenó la remisión de las copias certificadas al Tribunal Superior.
En fecha 12 de enero de 2017, se dictó auto mediante el cual se fijó el Vigésimo Quinto día de despacho siguiente a esa fecha para la celebración del Debate Oral en la presente causa conforme al último aparte del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 28 de marzo de 2017, se celebró la Audiencia Oral a la cual concurrieron ambas partes quienes expusieron sus alegatos y se dictó el dispositivo del fallo, declarándose sin lugar la falta de cualidad alegada por la parte demandada, y con lugar la demanda de Desalojo intentada.
II
Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, siendo la oportunidad para publicar el extenso de la sentencia de mérito de conformidad con lo previsto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal observa que la litis quedó planteada en los siguientes términos:
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
Alegatos de la Parte Actora.
La representación judicial de la parte actora alegó en su escrito libelar que sus representados suscribieron como arrendadores contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil DOMINGO TOURS C.A., cuyo objeto es un inmueble identificado como: Local comercial con una superficie aproximada de SETECIENTOS VEINTICINCO METROS CUADRADOS (725 Mts 2), que forma parte del Centro Comercial Parque Residencial Anauco, situado en la Avenida Los Próceres y Panteón de la Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que el mencionado contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día diez 10 de Julio de 2013, el cual quedó anotado bajo el Nro. 26, Tomo 79 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada Notaria.
Alega que el mencionado inmueble constituye el objeto del contrato de arrendamiento y pertenecía a sus representados según constaba de documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 02 de mayo de 1975, bajo el Nro. 28, Tomo 12, Protocolo Primero, en el cual se pactó como término fijo el periodo de cinco años comprendidos entre el primero de junio de 2013, hasta el 31 de mayo de 2018. Igualmente se estableció como canon de arrendamiento inicial la cantidad de Cien Mil Doscientos Bolívares (Bs. 100.200,00), por los primeros seis (06) meses de vigencia del contrato, que la arrendataria debía pagar por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes, conforme a lo previsto en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento.
Igualmente alegan que en la misma cláusula sexta del referido contrato, se estableció que la pensión de arrendamiento debía ser incrementada en la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00), para el segundo semestre de vigencia del referido contrato. Que la cláusula séptima del contrato preveía que el mismo fue suscrito de manera Intuito personae, en consecuencia la sociedad mercantil DOMINGO TOURS C.A., no podía subarrendar, traspasar, ni ceder en forma alguna el local, ni los derechos derivados del contrato, sin el consentimiento por escrito de los arrendadores y que el incumplimiento de esa cláusula daría derecho a los arrendadores a rescindir el contrato y a exigir la inmediata desocupación del local.
Señalan que el incumplimiento por parte de la empresa arrendataria, en relación a la mencionada cláusula séptima activaría de forma inmediata la facultad de los arrendadores en cuanto a solicitar el desalojo del inmueble, así como podía en principio exigir la penalidad establecida en la cláusula cuarta del contrato, específicamente a solicitar la cantidad de once mil quinientos bolívares exactos (Bs. 11.500,00) por cada día de retraso hasta el día de entrega del local en las condiciones estipuladas, en compensación por los daños y perjuicios, lo cual quedó modificado con la entrada en vigencia del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, el cual prevé en su artículo 22 la penalización correspondiente por incumplimiento del arrendatario.
Alegan que conforme al contenido del documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de junio de 2013, bajo el Nro. 24, Tomo 86, una empresa totalmente ajena a la relación arrendaticia, denominada AGENCIA PIRINEOS C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 25 de junio de 1956, bajo el Nro. 69, Tomo 1419-A, suscribió también con la sociedad mercantil COMPUTACIÓN NETFI C.A., constituida por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día 25 de septiembre de 2006, bajo el Nro. 5, Tomo, 1419-A; lo que ellos denominaron como contrato de prestación de servicio.
Manifestaron que encontraron situaciones particulares sobre el denominado contrato de prestación de servicios, que mas bien le daban la condición de subarrendamiento, toda vez que surge un tercero la sociedad mercantil AGENCIA PIRINEOS C.A., poniendo a disposición mobiliarios y equipos instalados en el inmueble que como arrendataria ocupa DOMINGO TOURS C.A. Que a favor de otro tercero como lo es COMPUTACIÓN NETFI C.A., se le pretendía dar naturaleza distinta al de subarrendamiento pues la cláusula séptima del contrato suscrito con esta compañía se expresaba contradictoriamente lo siguiente: “ Si bien EL CLIENTE pueda usar las instalaciones correspondientes al servicio…” de allí se disfraza bajo un supuesto contrato de servicios una relación entre terceros ajenos al contrato de arrendamiento, para que estos dispusieran a su antojo y sin autorización alguna por parte de los arrendadores, del inmueble que constituía su objeto.
Señalan que de lo expuesto en el párrafo anterior, se podía deducir como un claro e inequívoco incumplimiento por parte de la arrendataria DOMINGO TOURS C.A., de la prohibición expresa de subarrendar, traspasar, ceder, en forma alguna el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ni los derechos derivados del mismo.
Por otro lado, manifestaron que la conducta asumida por la empresa demandada de permitir una relación contractual entre terceros para que estos dispusieran del uso y goce del inmueble que le fue dado en arrendamiento, se enmarcaba dentro de la causal de desalojo prevista en el literal F del mencionado Decreto en materia de Regulación de Arrendamiento de Local Comercial. Que en virtud de las consideraciones facticas, la parte accionante tenía interés legítimo actual para solicitar el desalojo del inmueble bajo contrato de arrendamiento.
Alegatos de la Parte Demandada.
Rechazaron y contradijeron, en todas y cada y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda pretendida, en contra de su representada, y conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opusieron como defensa de fondo, e invocaron la falta de cualidad de la parte actora, al omitir uno de los arrendadores como era José Fernández Da Silva, titular de la cédula de identidad Nro. V- 6.174.761.
Alegan que en el contrato de arrendamiento aparecen seis (6) personas, por su parte en el encabezado del escrito libelar solo aparecen cinco (5), y solo fueron estos cinco quienes otorgaron poder al mandatario judicial, faltando el ciudadano José Fernández Da Silva, esto hacía que los derechos de uno de ellos no se estuvieran ventilando en la presente causa, cuando la relación contractual se inició con los seis (6) arrendadores, al excluirlo se pretendía omitir su responsabilidad en el proceso, con fines que se desconocían. Que el mencionado ciudadano José Fernández Da Silva, estaba obligado a responder por las consecuencias jurídicas de dicho contrato de arrendamiento, de manera que tenía cualidad activa y su presencia era necesaria para integrar debidamente el contradictorio, ya que la responsabilidad y cumplimiento del contrato de arrendamiento que suscribieron los arrendadores se encontraba repartida entre ellos, y no podía aislarse, mas aun cuando el canon de arrendamiento se pagaba entre los seis arrendadores. Señalaron que la conducta procesal de uno favorecía a perjudicaba al resto, de lo cual se infería la necesidad de la existencia del Litis Consorcio Activo Necesario, por ello había una evidente falta de cualidad de la parte actora y solicitaron así fuese declarado.
Por otro lado, manifestaron que por un hecho fortuito su representado se había enterado del fallecimiento de uno de los arrendadores, José Fernández Da Silva, y a ese respecto anexó copia certificada del acta de defunción Nro. 86 del Libro Nro. 1 del Registro Civil del Municipio Baruta del Estado Miranda, donde se identificaban como herederos a su esposa y sus cinco (5) hijos, y que los herederos del arrendador José Fernández Da Silva, eran los llamados a juicio a representar al causante por las consecuencias jurídicas derivadas del contrato de arrendamiento, tanto por los beneficios sucesorales en los derechos al cobro inquilinario, como las obligaciones que representaría una eventual condenatoria de costas.
Por otra parte, rechazaron el argumento del actor, en su libelo de que su representado supuestamente violó la normativa contractual, al haber subarrendado el inmueble y prueba de ello, según el actor, era un contrato autenticado, que anexó al libelo de demanda, donde se disfrazaba bajo un contrato de servicios era la implementación y gestión de un Contac Center Outobound de 90 posiciones, que tendrá como objeto principal gestionar clientes pertenecientes a la base de datos de EL CLIENTE, en lo relacionado a las actividades de telemercadeo, cobranza y apoyo en la prestación de servicios de programación, desde las instalaciones del proveedor.
Alega que la parte actora pretendía demostrar un subarrendamiento, con un contrato de servicios que por ninguna parte aparecía que se estaba subarrendando el inmueble. Que dicho contrato más bien alertaba, su cláusula séptima titulado naturaleza del contrato, la cual reza: “Que el presente contrato tiene por objeto, la prestación de servicios, y que no constituye ni en su fondo ni en su forma, un contrato de subarrendamiento”.
Por otro lado señalan que si la parte actora pretende demostrar la existencia de un contrato de subarrendamiento, solo bajo la interpretación de cláusulas contractuales de un contrato de servicios, bajo la figura de un supuesto disfraz o simulación. Que no existía ninguna otra prueba que la actora haya acreditado, dicho o anexado al libelo, que por lo menos intuyera la presunción o el indicio del subarrendamiento. Que el mencionado contrato de servicios del caso que nos ocupaba era totalmente distinto a un contrato de arrendamiento; y que la prueba de subarrendamiento era el contrato de subarrendamiento o aquellos hechos que comportaran un subarrendamiento.
Manifestaron que el referido contrato de servicios, era uno de tantos por el cual su representada se auxiliaba para llevar a cabo su objeto social, en su relación comercial con terceros, en ninguna parte habían señalamientos de cesión de derechos, traspasos del inmueble o cobros de cánones de arrendamiento. Que si su contraparte consideraba que el contrato de servicios era falso debió tacharlo y traer a los autos su prueba, y si creía que eran de características simuladas debió aportar a las pruebas aquellos hechos que comportaban una realidad distinta a las establecidas en el contrato de servicios.
Alegan que la pretensión de la parte actora, era que fuese el ciudadano Juez quien por vía de interpretación de una cláusula, dedujera que dice otra, lo cual quebrantaría la normativa y principio de la voluntad de las partes, previstas en el Código Civil, pues los contratos tenían fuerza de ley entre las partes y debían cumplirse tal y como fueron pactados. Que debía declarase temeraria y sin lugar la demanda de desalojo intentada contra su representada, condenando a la actora al pago de las costas procesales.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LAS PARTES
• Original de Instrumento Poder otorgado por los ciudadanos LUIS QUINTINO PESTANA, MARTINHO FERNANDEZ DA SILVA, JOAO GOMES HENRIQUES, JOAO NARCISO FERNANDES DOS SANTOS, y la sociedad mercantil INVERSIONES CIMATLAN E HIJOS C.A., al abogado ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 19.882; otorgado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de junio de 2015, anotado bajo el N° 10, Tomo 67 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y al no haber sido tachado ni impugnado por la parte demandada, se tiene como fidedigno, de conformidad con lo previsto por los Artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Original de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos LUIS QUINTINO PESTANA, MARTINHO FERNANDEZ DA SILVA, JOAO GOMES HENRIQUES, JOAO NARCISO FERNANDES DOS SANTOS, JOSÉ AGOSTINHO FERNÁNDEZ DA SILVA, este ultimo actuando en representación de JOSÉ FERNÁNDEZ DA SILVA y la sociedad mercantil INVERSIONES CIMATLAN E HIJOS C.A., actuando como arrendadores, y la sociedad mercantil DOMINGO TOURS S.A., como arrendataria, suscrito ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10 de julio de 2013, anotado bajo el N° 26, Tomo 79 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y al no haber sido tachado ni impugnado por la parte demandada, se tiene como fidedigno, de conformidad con lo previsto por los Artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia certificada de contrato suscrito por entre la sociedad mercantil AGENCIA PIRINEOS C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 25 de junio de 1956, bajo el Nro. 69, Tomo 14-A, y la sociedad mercantil COMPUTACIÓN NETFI C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 25 de septiembre de 2006, bajo el Nro. 43, Tomo 1419-A y modificado el 2 de abril de 2007, bajo el Nro. 5, Tomo 1546-A, el cual no fue tachado ni desconocido, motivo por el cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto por los Artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia Certificada de Instrumento Poder otorgado por el ciudadano IÑAKI PADILLA ABASACL, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 6.300.705, actuando como director de la sociedad mercantil DOMINGO TOURS S.A., en el cual le otorgó poder a los abogados LUIS BERNARD RODRIGUEZ PRADA y ALFONZO ALBORNOZ NIÑO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 55.621 y 18.235, respectivamente; otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 12 de abril de 2010, anotado bajo el N° 40, Tomo 44 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y al no haber sido tachado ni impugnado por la parte actora, se tiene como fidedigno, de conformidad con lo previsto por los Artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia certificada del Acta de Defunción Nro. 86 de fecha 11 de febrero de 2007, Emitida por la dirección de Registro Civil del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, donde se dejó constancia que el día 10 de febrero de 2007, falleció el ciudadano José Fernández Da Silva, quien en vida fuese el titular de la cédula de identidad Nro. V-6.174.761, la cual no fue tachada ni desconocida, motivo por el cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto por los Artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Original de Tradición Legal que cubría los últimos 10 años desde la fecha de su emisión, emitida en fecha 17 de diciembre de 2014, por el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, sobre el bien inmueble objeto de la presente causa, donde se dejó constancia que el referido inmueble ha sido poseído desde el 15/12/2005, por sus actuales propietarios JOSÉ FERNÁNDEZ DA SILVA, QUINTINO LUIS PESTANA, AGOSTINHO SILVA FERNÁNDEZ, MARTINHO FERNANDEZ DA SILVA, JOAO GOMES HENRIQUES y JOAO NARCISO FERNANDES DOS SANTOS, según documento registrado en fecha 28/05/1975, inscrito bajo el Nro. 28, Tomo 12, Protocolo Primero, y del cual se anexó copia simple; al no haber sido tachado ni impugnado por la parte contraria, se tiene como fidedigno, de conformidad con lo previsto por los Artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Original de inspección extrajudicial practicada por la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 19/08/2014, en cuya inspección de dejó constancia de algunos particulares referidos al bien inmueble objeto del juicio y a su ocupación para ese momento, se anexó a la mencionada inspección, copia simple del poder otorgado por la parte demandada, copias fotostaticas de las cédulas de identidad de las personas que se encontraban en el inmueble al momento de la practica de la inspección, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en contención, inventario del mobiliario encontrado en el local comercial, copia simple de carta convenio suscrita entre DOMINGO TOURS S.A., y la empresa AGENCIA PIRINEOS C.A., copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre las empresas AGENCIA PIRINEOS C.A., y COMPUTACIÓN NETFI C.A., cuya inspección no fue tachada ni desconocida, motivo por el cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto por los Artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Inspección Judicial promovida en la fase probatoria, la cual fue evacuada por este Tribunal en fecha 22 de noviembre de 2016, donde se dejó constancia de los particulares señalados por la parte demandada y a cuya inspección compareció la representación judicial de la parte actora, por cuanto la misma no fue impugnada se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
III
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA
Alegó el apoderado judicial de la parte demandada que se opuso la falta de cualidad de la parte actora, por la falta de uno de los copropietarios, pues ese inmueble se encontraba en comunidad, señaló que el referido inmueble pertenecía a seis personas, que su representada cancelaba a todos y cada uno de ellos su correspondiente cuota-parte que le correspondía por su porcentaje en el referido inmueble, y actualmente estaba siendo demandada solo por cinco de ellos. Manifestó la importancia que el copropietario ausente participara en el Juicio, porque en una eventual condenatoria en costas ese copropietario ausente podía negarse a cancelar la cuota que le correspondía, alegando que no podía pagar unas costas en un proceso en el cual no estuvo presente, igualmente alegó que consignó la correspondiente acta de defunción donde aparecían como herederos su esposa y cinco hijos, quienes no habian sido llamados a juicio y que por ese motivo debía declararse con lugar la falta de cualidad opuesta.
Aunado a ello se observa que esta defensa de fondo fue opuesta por la parte demandada, alegando para ello lo siguiente: que en el contrato de arrendamiento objeto de la presente causa fungían como arrendadores las siguientes personas: LUIS QUINTINO PESTANA, MARTINHO FERNANDEZ DA SILVA, JOAO GOMES HENRIQUES, JOAO NARCISO FERNANDES DOS SANTOS, JOSÉ AGOSTINHO FERNÁNDEZ DA SILVA, este último actuando en representación de JOSÉ FERNÁNDEZ DA SILVA y la sociedad mercantil INVERSIONES CIMATLAN E HIJOS C.A., para un total de seis (06) arrendadores, y en el escrito libelar solo comparecieron como demandantes cinco (05) de ellos, excluyendo de la relación jurídico procesal al ciudadano JOSÉ FERNÁNDEZ DA SILVA, quien para el momento de la interposición de la demanda había fallecido tal y como se desprende del Acta de Defunción Nro. 86 de fecha 11 de febrero de 2007, emitida por la Dirección de Registro Civil del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, traída a los autos por la parte demandada; y que a su entender esto hacía que los derechos de uno de los arreadores no se estuvieran ventilando en la presente causa, y como consecuencia de ello, su presencia era necesaria para integrar el contradictorio, pues dicho ciudadano tenía cualidad activa, por tener corresponsabilidad y haber adquirido derechos y obligaciones que se derivan del contrato suscrito.
Ante tales planteamientos, esta sentenciadora considera menester traer a colación lo establecido por Nuestro Máximo Tribunal de Justicia en su Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 03 de octubre de 2003, en el expediente Nro. 00-637, en los siguientes términos:
“La comunidad se refiere a un derecho real que se encuentra distribuido entre varios, es decir, la titularidad, en vez de ser una persona, es un grupo de personas. Lo anterior significa que el derecho de propiedad no esta dividido en partes materiales o ideales sino que cada copropietario tiene un derecho de propiedad pleno, cualitativamente igual al derecho del propietario exclusivo, y cuantitativamente diverso, al estar limitado por la concurrencia de los derechos iguales de los otros copropietarios. Es decir, el derecho de cada comunero, se refiere y afecta a toda la cosa, no a una fracción de la misma pero como debe coexistir con los derechos de los otros comuneros, es un derecho restringido en cuanto a la extensión de sus facultades. Por consiguiente, el derecho de cada comunero produce para él los mismos efectos que produce el derecho exclusivo de un propietario sobre una misma cosa. Este rasgo es importante a los efectos de la defensa judicial de su derecho frente a terceros o frente a los restantes condóminos, pues cada copropietario ha de ser tenido como propietario de la cosa entera, aunque sea una propiedad limitada por los derechos de los otros copropietarios…” (cursivas del Tribunal)
De la decisión citada y parcialmente transcrita, se observa que los condóminos tienen la facultad de intentar de manera separada las acciones que consideren pertinentes en resguardo de sus derechos, e incluso del derecho de los demás copropietarios, cada uno de ellos se encuentra facultado para intentar acciones contra terceros incluso contra los propios copropietarios cuando considere vulnerados sus derechos.
Al respecto de la conformación del litisconsorcio necesario en los procesos, nuestro autor patrio Ricardo Henriquez La Roche, en su obra Instituciones De Derecho Procesal, Ediciones Liber, Caracas-2005, Pág. 139 y siguientes, estableció una definición de lo se conoce como litisconsorcio necesario bien sea pasivo o activo, de cuya clasificación nos permitimos citar lo siguiente:
“…La distinción de mayor relevancia que formula la doctrina respecto al litisconsorcio, viene dada por el carácter necesario o voluntario como concurren los litigantes al proceso. Llámese litisconsorcio necesario cuando existe una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales activas o pasiva, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, pues la cualidad, activa o pasiva, no reside plenamente en cada una de ellas…”
El caso de autos versa sobre una pretensión de desalojo en la cual la parte demandada opuso la falta de cualidad de la parte actora, pues a su criterio por tratarse de un bien inmueble perteneciente a una comunidad, todos los condóminos deben actuar en Juicio; al respecto considera este Juzgado que la legitimación comporta una identidad racional o lógica entre quien le asiste el derecho de requerimiento de la tutela judicial y la persona que en concreto se presenta en el proceso con tal exigencia. Lo anterior justifica, atendiendo los criterios jurisprudenciales antes citados, que la legitimación está relacionada con el aspecto formal. Esto es, aquél a quien la legislación le otorga en particular el derecho de estar habilitado para acceder a la jurisdicción y hacer valer una pretensión o derecho subjetivo concreto (demandante), lo mismo sucede con la persona que debe sostenerlo (demandado).
Como se dijo anteriormente el carácter de necesario o no de un litisconsorcio, va referido al fondo de la pretensión, es decir va referido a la acción propiamente dicha y al fin que la misma persigue y no se circunscribe al simple hecho de que el bien pertenezca o no a una comunidad, pues cualquiera de los comuneros puede a su elección solicitar la restitución de un derecho, y la decisión que recaiga sobre esa pretensión surtirá los mismos efectos para el resto de los condóminos, excepto que lo solicitado o lo reclamado a uno de los comuneros afecte la propiedad o cause un gravamen sobre el objeto de la demanda.
Como puede colegirse de lo antes transcrito, existe, en principio, una comunidad sobre el bien objeto de la pretensión, lo cual pareciera desprenderse del documento de propiedad traído a los autos junto al escrito libelar. En virtud de tal circunstancia, cada uno de los presuntos condóminos le constriñe el deber de velar su patrimonio como buen padre de familia. En el presente caso, no sólo el referido a la alícuota parte que le pudiere corresponder sobre el bien objeto de la comunidad, sino extendida esa obligación al interés tuitivo de los derechos de la comunidad como tal en relación con dicho bien.
En el contexto antes expresado, los demandantes en su pretensión solicitan el Desalojo de un local comercial, por el incumplimiento de la empresa demandada de una de las cláusulas del contrato de arrendamiento, en la cual el demandado se comprometió a no subarrendar, transmitir o ceder el inmueble objeto del Juicio.
Como puede observarse, atendiendo las afirmaciones de hecho alegadas en la demanda, los pretensores no tienen otro propósito que, en base a las causales expresadas en el libelo, obtener el cese de la posesión precaria existente en favor del demandado, lo cual deriva de la mencionada convención arrendaticia. De ese modo, de resultar demostrada la estructura contingente que sirve de fundamento a la pretensión, la comunidad de propietarios del referido local comercial, rescataría para sí el pleno ejercicio de los derechos posesorios que le asisten sobre el bien, lo cual en atención a los criterios jurisprudenciales no estaría enajenado, ni gravando sobre el referido bien, por lo cual no es necesario llamar a Juicio a todos y cada uno de los condóminos del local comercial.
Ahora bien, para el ejercicio de esa actividad reivindicatoria de la posesión plena sobre el bien, no resulta requisito sine quo nom la conformación de un litisconsorcio activo entre todos los miembros de la comunidad. Basta, se encuentre, dado el interés manifestado en el libelo de obtener la posesión plena sobre el bien arrendado a favor de la comunidad, esto como consecuencia de la tutela restitutoria impetrada, en tal sentido cualquiera de los condóminos por separado está perfectamente habilitado para concurrir a la jurisdicción en procura de la tutela de autos. Motivo por el cual considera quien aquí suscribe, en atención al criterio jurisprudencial antes citado, que esta sentenciadora comparte y hace suyo, que en este caso en concreto, no resulta un requisito indispensable la conformación de un litisconcorsio activo necesario, para intentar la presente demanda por desalojo, y como consecuencia de ello debe insoslayablemente declararse sin lugar la defensa de fondo referente a la falta de cualidad alegada por la parte demandada. Y así expresamente se decide.
IV
Decidida como se encuentra la defensa de fondo referente a la falta de cualidad activa, impetrada por la representación judicial de la parte accionada, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento sobre el fondo del asunto en base a las siguientes consideraciones:
Analizadas las alegaciones de las partes así como las pruebas aportadas al proceso, el Tribunal para decidir observa, que conforme dispone el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica afirme, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
Por otro lado se observa, el artículo 1354 del Código Civil dispone:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”
Por su parte el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Se pudo evidenciar de las actuaciones cursantes a los autos que conforman el presente expediente que la empresa demandada mediante “CARTA-CONVENIO”, autorizó a la sociedad mercantil AGENCIAS PIRINEOS C.A., señalando que la misma es su filial a suscribir un contrato de servicio con la sociedad mercantil COMPUTACIÓN NETFI C.A., y de esa manera tener apoyo en la prestación y gestión de estos servicios desde el local comercial objeto de la presente litis, otorgándole a esta última el uso del local comercial arriba identificado.
Ahora bien, en el presente caso la parte accionante demandó el desalojo del local comercial ut- supra mencionado alegando que la parte demandada incumplió la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, pues permitió, sin el consentimiento de los arrendadores, que otras empresas ajenas a la relación contractual hicieran uso del bien inmueble; al respecto de ello resulta ineludible para quien aquí decide citar el contenido de la mencionada Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento, la cual establece lo siguiente:
“…SEPTIMA: Este contrato es esencialmente “intuito personae”, en consecuencia LA ARRENDATARIA no podrá subarrendar, traspasar, ni ceder en forma alguna EL LOCAL, ni los derechos derivados de este contrato, sin el consentimiento por escrito de LOS ARRENDADORES. El incumplimiento de esta cláusula por parte de LA ARREDATARIA dará derecho a LOS ARRENDADORES a rescindir el contrato, exigir la inmediata desocupación de EL LOCAL y aplicar la cláusula penal prevista en la cláusula cuarta, reservándose el derecho de reclamar por daño y perjuicios a que hubiere lugar, y en todo caso LA ARRENDATARIA continuará siendo responsable del pago de los alquileres y demás obligaciones de este contrato...” (cursivas y negritas del Tribunal)
Igualmente, de la revisión de las efectuada a los elementos probatorios se pudo constatar que tanto en la mencionada carta convenio suscrita entre las empresas DOMINGO TOURS C.A., y AGENCIAS PIRINEOS C.A., al igual que en el contrato de servicios suscrito entre esta última y la sociedad mercantil COMPUTACIÓN NETFI C.A., se dejó constancia que la relación existente entre las mencionadas empresas no podían constituir por ningún termino un subarrendamiento.
Considera necesario quien aquí suscribe citar el contenido de los artículos 1159; 1160; 1579 y 1583 del Código Civil Venezolano, los cuales son del tenor siguiente:
Artículo 1159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.
Artículo 1583: El arrendatario tiene derecho de subarrendar y ceder, si no hay convenio expreso en contrario.
Igualmente resulta ineludible para este Tribunal citar el contenido de lo artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyo artículo en su literal F, establece lo siguiente: .
Artículo 40: Son causales de desalojo:
F. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
La parte actora señaló en su escrito libelar que la empresa demandada trató de disfrazar la relación existente con la sociedad mercantil COMPUTACIÓN NETFI C.A., pues utilizan la figura de contrato de servicios para esconder una relación de subarrendamiento, entre AGENCIAS PIRINEOS C.A., (filial de la empresa demandada) y COMPUTACIÓN NETFI C.A., sin embargo la parte accionante no demostró en autos que la presunta subarrendataria realizara pago alguno motivo por el cual conforme a las normas antes transcritas no puede considerarse que en el caso bajo estudio exista un subarrendamiento, en virtud que no media entre las parte un pago, tal y como lo prevé el artículo 1.579 del Código Civil. Así se establece.-
Sin embargo se evidencia de la transcrita cláusula séptima del contrato de arrendamiento que la empresa DOMINGO TOURS C.A., tiene la prohibición expresa (obligación de no hacer), de subarrendar, traspasar o ceder en forma alguna el local o los derechos derivados del contrato de arrendamiento, sin el consentimiento por escrito del arrendador, siendo la parte demandada quien tiene la carga de probar tal argumento, de los elementos probatorios cursantes en autos se constató que la empresa demandada sigue realizando su giro comercial desde el local comercial objeto de desalojo, igualmente quedó demostrado que dentro del referido inmueble se encuentran cincuenta y nueve (59) puestos de call center según se desprende de inspección realizada por este Tribunal, que se presumen fueron instalados por la empresa COMPUTACIÓN NETFI C.A., pues así se estableció en la cláusula segunda del contrato de servicio, el cual no fue impugnado por ninguna de las partes; esta circunstancia deja claro al Tribunal que dentro del referido inmueble se encuentra una empresa ajena a la relación contractual, sin que los arrendadores hayan otorgado su consentimiento expreso, lo cual demuestra el incumplimiento del contrato por la parte demandada, al ceder de manera parcial el espacio del local comercial para que un tercero le preste un servicio. Motivo por el cual conforme a lo previsto en el literal F, del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con lo preceptuado en los artículos 1159 y 1160 del Código Civil, este Tribunal debe declarar con lugar la pretensión interpuesta por la parte accionante. Y así expresamente se ordena declararlo en el dispositivo del presente fallo.
V
Con fuerza en los fundamentos de hecho y de Derecho precedentemente expuestos, este Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad opuesta por la representación judicial de la parte accionada, conforme a lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por la conformación del litisconsorcio activo.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por los ciudadanos QUINTINO PESTANA, MARTINHO FERNANDEZ DA SILVA, JOAO GOMES HENRIQUES y JOAO NARCISO FERNANDES DOS SANTOS, conjuntamente con la sociedad mercantil INVERSIONES CIMATLAN E HIJOS C.A., contra DOMINGO TOURS C.A., todos identificados en el encabezado de la presente decisión.
TERCERO: Se ordena a la parte demandada a realiza la inmediata entrega a la parte actora del Local comercial que forma parte del Centro Comercial Parque Residencial Arauco, situado en la Avenida Los Próceres y Panteón de la Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital, con una superficie aproximada de SETECIENTOS VEINTICINCO METROS CUADRADOS (725 Mts 2).
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado en conformidad con los artículos 247 y 248 eiusdem.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los cuatro (04) días del mes de ABRIL del año dos mil diecisiete (2017). Año 206º de la Independencia y 158º de la Federación
LA JUEZ
ARELIS FALCÓN LIZARRAGA
LA …/…
…/… SECRETARIA ACC.,
FRANCYS PONCE GRATEROL
En esta misma fecha, siendo las 2:00 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA ACC.,
FRANCYS PONCE GRATEROL
AGFL/FP/AN
