REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, treinta de junio de dos mil diecisiete
207º y 158º
ASUNTO: AP31-V-2017-000305
Vista la anterior pretensión y los recaudos acompañados, presentada por el abogado RUBEN VIVAS AGUIRRE, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 90.731, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano AVELINO ANDRES ZAERA HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-5.537.243, éste Tribunal a los fines de pronunciarse respecto a la admisión o no de la presente pretensión, observa del libelo en cuestión:
Que el ciudadano AVELINO ANDRES ZAERA HERNANDEZ, ya identificado, demanda por DESALOJO al ciudadano CARLOS WASHINGTON RUIZ AZPIAZU, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-15.325.668, en virtud que el mismo se ha negado en desalojar el inmueble objeto del litigio, ubicado entre las calles Sur 21 y Este 2 de la Urbanización El Conde, (frente a Empresas Colimodio), en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, fundamentando su pretensión en lo establecido en los artículos 115 de la Constitución Nacional Bolivariana y 91 de la Ley para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En tal sentido, resulta pertinente traer a colación la siguiente jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, la cual, conociendo de un Recurso de Interpretación sobre algunos artículos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, señaló, en referencia al ámbito objetivo de la ley y su aplicación a juicios originados por relaciones jurídicas distintas a la arrendaticia, lo siguiente:
“Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente ‘…inminente actividad de desalojo o desocupación….’, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
(…Omissis…)
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).
Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12 eiusdem, la Sala ratifica que dicha hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y previo a la ejecución de desalojos, esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
(…Omissis…)
D E C I S I Ó N
Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara que:
(…Omissis…)
4. Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley.” (Vid. Sentencia Nº RC.000175 del 17 de abril de 2013; Ver, en el mismo sentido, Sentencia Nº RC.000703 del 4 de noviembre de 2016, que ratifica la decisión anterior; Resaltado de este Tribunal).
De conformidad con la jurisprudencia antes transcrita, la protección contra desalojos y desocupaciones de viviendas se extiende a cualquier juicio que ponga o pueda poner en peligro la tenencia y posesión legítima del inmueble destinado a vivienda.
Indica además la sentencia referida, que la disposición contenida en el artículo 5 del del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que consagra el procedimiento administrativo previo a las demandas, es de aplicación estricta en los juicios aludidos, al punto que lo cataloga como un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
En ese sentido, el artículo 5 del Decreto en referencia, establece:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”.
Aunado a ello, la Ley para Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda, en sus artículos 94 y 96, respectivamente, también nos indican sobre un procedimiento administrativo previo a la demanda por vía judicial, que para tales efectos se citan:
“…Sic…Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”.
“…Omissis…Artículo 96. Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relación arrendaticia; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10. (fin de las citas textuales, subrayado y negritas del Tribunal.”.
De modo pues que en el presente caso, resulta impretermitible que la parte actora accione ante la Administración el procedimiento administrativo previo a la demanda que eventualmente desembocará en el desalojo del demandado y, una vez agotada esa vía, podrá acudir a sede jurisdiccional para la tutela de sus derechos y garantías reales. Así se decide.
Con fundamento a las consideraciones que anteceden, éste Tribunal declara INADMISIBLE la presente demanda de DESALOJO, dado que la parte actora no agotó el procedimiento administrativo previo consagrado en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en concordancia con los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
EL JUEZ,
NELSON GUTIERREZ CORNEJO.
LA SECRETARIA TEMPORAL,
GENESIS MATA FRONTADO.
NGC/GeneM/Moya.-
ASUNTO : AP31-V-2017-000305
