REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, tres de agosto de dos mil diecisiete
207º y 158º
ASUNTO Nº AP31-V-2016-000579
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
Desalojo (local comercial).
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo objeto observa:
-PARTE ACTORA: Constituida por la Sociedad Mercantil REMODELACIONES FONLIM C.A., inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero del Distrito Federal, en fecha 10 de junio de 1987, anotada bajo el tomo Nº 72-A-Pro, Nº 29, expediente 227681. Representada en la causa por el abogado Jehn Hutchings, venezolano, mayor de edad e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 129.694, conforme instrumento poder otorgado en fecha 17 de agosto de 2015, por ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 01, tomo 49 de los libros de autenticaciones respectivos.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por el fondo de Comercio PERFUMERIA LAS TRES FUERZAS DE SORTE, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) en el mes de junio del año 1991, en la persona de los ciudadanos José Luís Rojas González, Irma María Soto, Víctor José Tramaría Vidal y Tisbeth García, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nºs. V-6.863.183; V-10.515.459; V-4.312.232 y V-6.026.424. Representada en la causa por la defensora judicial designada, abogada Karla Cecilia Saume Pérez, venezolana, mayor de edad e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 262.868, conforme auto de fecha 13 de diciembre de 2016.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas en virtud de la pretensión que por Desalojo incoara la Sociedad Mercantil REMODELACIONES FONLIM C.A., en contra del fondo de Comercio PERFUMERIA LAS TRES FUERZAS DE SORTE, en la persona de los ciudadanos José Luís Rojas González, Irma María Soto, Víctor José Tramaría Vidal y Tisbeth García, todos plenamente identificados en el fallo.
En efecto, mediante escrito presentado en fecha 14 de junio de 2016, la parte actora incoó pretensión de desalojo, argumentando en síntesis:
1.- Que es propietaria del inmueble identificado con el nombre Edificio FONLIM, constituido por dos (02) plantas nivel; una nivel calle Chile y otra Nivel Calle Bella Vista; en el Nivel Calle Bella Vista, consta de tres locales comerciales identificados con las letras “A”, “B” y “C”.
2.- Que en fecha 01 de junio de 1991, dio en arrendamiento de forma privada a los ciudadanos José Luís Rojas González, Irma Marina Soto, Víctor José Tramaría Vidal y Tisbeth García, actuando en su condición de representantes del fondo de comercio PERFUMERIA LAS TRES FUERZAS DE SORTE; el inmueble constituido por el local comercial situado entre final Calle Chile con Calle Bella Vista, prolongación Arecibo, numero 5, letra “A” del edificio FORLIM, Parroquia Sucre del Municipio Libertador; para uso exclusivo de funcionamiento de la citada perfumería.
3.- Que la duración del contrato se convino en un (01) año fijo y un (01) año de prórroga, contado a partir del 01 de junio de 1991 al 01 de junio de 1992.
4.- Terminada la prórroga, nunca hubo manifestación expresa alguna de renovar el contrato de arrendamiento, motivando que en fecha 10 de junio de 1998, se solicitara ante el Juez Décimo Sexto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas (hoy Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas), procediera a consignar ante el mismo los cánones de arrendamiento convenidos.
5.- Que en fecha 12 de mayo de 2011, se le notificó a la arrendataria por intermedio de la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, la voluntad de la Arrendadora de no renovar el contrato locativo, sin que vencida la prorroga legal prevista en la ley, a la fecha hayan hecho entrega del local comercial arrendado.
6.- Que en virtud de su incumplimiento en la entrega del bien inmueble arrendado, procede a demandar a la arrendataria para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en: A.- El Desalojo del bien inmueble arrendado, constituido por el local comercial situado entre final Calle Chile con Calle Bella Vista, prolongación Arecibo, numero 5, edificio FORLIM, Parroquia Sucre.
7.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1185 del Código Civil en concordancia con el literal “G” del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, estimándola en la suma de 300.685,50 Bs.
-DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN:
Mediante escrito presentado en fecha 27 de marzo de 2017, la defensora judicial designada a la parte demandada, procedió a contestar la pretensión incoada en contra de su defendido, aduciendo grosso modo:
1.- Impugnó, desconoció y rechazó conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el documento consignado en copia simple junto al libelo de demanda marcado “A”, contentivo de poder de representación otorgado al abogado actuante en representación de la parte actora.
2.- Impugnó el documento consignado en copia simple, constante de acta constitutiva de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PONLIM C.A.
3.- Impugnó los documentos reproducidos en copia simple anexo al libelo de demanda contentivo de titulo de propiedad del inmueble arrendado y contrato de arrendamiento que vincula a las partes.
4.- Negó, rechazó y contradijo que haya incumplido con deber o cláusula alguna contratada entre las partes, que pudiera constituir causal de desalojo del bien inmueble arrendado.
5.- Negó, rechazó y contradijo que deba desalojar el bien inmueble arrendado por haber expirado el término de duración de la relación, toda vez que vencido el término convenido así como su prórroga, el contrato se indeterminó en virtud de su reconducción, por lo que no existiría la causal de desalojo esgrimida.
6.- Negó, rechazó y contradijo que el arrendador tenga necesidad de ocupar el inmueble arrendado, ya que dicho argumento no fue alegado en el libelo de demanda.
Mediante acta de fecha 30 de mayo de 2017, se fiajron los hechos y límites de la controversia, quedando controvertidos los siguientes:
Quedando en consecuencia controvertidos los siguientes hechos:
1.- El vencimiento o no de la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
2.- La existencia de la tacita reconducción del contrato de arrendamiento.
3.- La obligación de la demandada en entregar el bien inmueble arrendado en virtud de su incumplimiento en la entrega al término de la relación arrendaticia y su prorroga legal.
En estos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio.
-III-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone:
Conforme al alegato cardinal de la pretensión de la parte actora, el desalojo impretrado resultaría del incumplimiento por parte de la arrendataria del inmueble, en la entrega material del local comercial objeto de la pretensión, no obstante habérsele notificado de forma auténtica, su voluntad de no renovar el contrato y haber vencida la prórroga legal concedida por ley.
Argumento contra el cual, la defensora judicial designada, procedió a refutar, arguyendo en su escrito la inexistencia del incumplimiento alegado, toda vez que el contrato paso de ser un contrato a tiempo determinado a uno sin determinación de tiempo de duración, ello en virtud de haber operado la tacita reconducción de la relación locativa, lo que haría insostenible la pretensión de la actora de lograr el desalojo del inmueble por vencimiento del termino y su prórroga legal.
Por lo que a los fines de la resolución de la causa y en vista de las argumentaciones de las partes, el tribunal observa:
Dispone el artículo 1.159 del Código Civil, “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 eiusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.
En efecto, el artículo 1.264 del Código Civil expresa:
ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”
Estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza:
ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales.
Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo sustantivo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
Por otro lado, el artículo 1.579 del Código Civil, dispone que el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo.
Por otro lado tenemos, que los contratos de arrendamiento pueden ser pactados por cierto tiempo, cuyo inicio y finalización se entiende determinado, o por el contrario no se fija el tiempo de su vencimiento mas sí el de su inicio, llamado éste último, contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado.
No obstante puede acaecer que en una relación arrendaticia basada en un contrato a tiempo determinado, se haya convenido la prórroga automática de su vigencia, cuya extensión va más allá del tiempo de expiración del término del contrato, entendiéndose tal contrato como renovado por un período igual al inicial primigenio y en el que las cláusulas contractuales seguirán siendo las mismas a excepción del posible aumento del canon de arrendamiento, en atención al principio de la voluntariedad de las partes, salvo que haya habido desahucio por parte del arrendador tal y conforme lo dispone el artículo 1.601 del Código Civil.
En sentencia de antigua data de fecha 25 de Noviembre de 1.975, emitida por el Juzgado Superior Décimo, publicada en el Tomo XLIX-1.975, Cuarto Trimestre, Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, página 546-75, con relación a éste punto, se explanó:
(SIC)”…Los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se infiere a ambas partes o alguna de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral…(…) En el caso de estudio, se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento una vez fenecido el término fijo de un año, por cuanto en cada una de esas prórrogas “por períodos fijos de un año”, ninguna de las partes contratantes notificó al otro, “antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas”, su voluntad de no prorrogarle más. No puede hablarse en el caso de autos, como lo pretende el demandante en una de sus defensas, de que por el hecho de las sucesivas prórrogas, hasta alcanzar un número de años de cierta consideración, un contrato de arrendamiento, inicialmente convenido a término fijo, por influencia de las mencionadas prórrogas automáticas, ha devenido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, una vez vencido el término fijo señalado en la cláusula tercera del contrato…”. (Fin de la cita textual).
Si embargo y ante la posibilidad de las partes de prorrogar el contrato de arrendamiento que las une, una vez vencida la duración o vigencia de la relación arrendaticia por el vencimiento del término, más el plazo de la prórroga legal-si fuere el caso-, pudiera operar la tácita reconducción, la cual consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil:
ARTICULO 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.
Tácita reconducción que consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo, tal y como lo dispone el artículo ya antes citado; a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, tal y conforme expresamente lo dispone el artículo 1.601 eiusdem.
Por ello, del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son:
1.- La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posición del bien al arrendatario.
2.- Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien; y,
3.- Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo.
No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN I”, formula otros elementos, que podría resumirse en:
4.- Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
5.- Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prorroga automática del contrato a plazo fijo.
Tacita reconducción que se contrapone con la denominada Prorroga Legal Arrendaticia, que es el derecho acordado por el legislador a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido por la norma sustantiva, una vez vencida la vigencia del contrato, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, requiriéndose para su procedencia que el arrendatario se encuentre solvente en sus obligaciones para con el arrendador.
Dicha protección inquilinaria se encuentra configurada a favor del arrendatario cuando en el propio artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, aplicable para el momento del nacimiento de la prorroga legal al caso de marras (01 de Junio de 2011), dispone:
(SIC)”…Llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”. (Negrillas y subrayado del Tribunal).
Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, a cual a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 39 eiusdem, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento, no siendo admisible entablar demandas de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal.
Así las cosas, se evidencia de la propia pretensión de la parte actora, que ésta impetra al tribunal, el desalojo del bien inmueble arrendado a la parte demandada, valiéndose para ello del contenido de la cláusula Tercera del contrato que une a las partes, suscrito de forma privada y aportado en copia simple al expediente, pues si bien aparece con el sello húmedo del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, quien lo certificó como integrante del expediente de consignaciones 9800-7388, ello no lo eleva a la categoría de público por ser un documento netamente privado; el cual fuera impugnado y desconocido por la defensora judicial en su escrito de contestación a la demanda de fecha 27 de marzo de 2017, sin que la parte demandante diera cumplimiento a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es decir, procurar su promoción en original o en su defecto exigir la exhibición del contrato en caso de no poseerlo y encontrarse en manos del demandado su original, restándole valoración probatoria por no ser de los documentos que pueden aportarse en copia simple fotostática, por lo que al inexistir valorativamente contrato escrito de arrendamiento entre las partes y no habiendo otra prueba que demuestre la fijación de un término fijo a la relación locativa, debe entenderse que la misma lo es a tiempo indeterminado. Así se decide.
No obstante, en fecha 12 de mayo de 2011, la parte actora por intermedio de la Notaria Pública Interina Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, procedió a notificarle de forma autentica y valorada como documento publico conforme lo disponen los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, su intención de no renovarle el contrato de arrendamiento por el cual ocupaba el inmueble arrendado, con el señalamiento expreso que a partir del 01 de junio de 2011, comenzaría a transcurrir el período de la prórroga legal, la que en principio y por ser presuntamente una relación locativa con una duración de diez (10) años o mas, tendría una vigencia de tres (03) años de prórroga legal; pero con la salvedad que ello no puede ser así interpretado, pues si bien quedó desechado del proceso el presunto contrato privado de arrendamiento que suscribieran las partes y desconocido e impugnado por la demandada al momento de la contestación a la pretensión, al valorarse la relación como una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, hacia inaplicable lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyos supuestos sólo le son aplicables a los contratos a tiempo determinado, escritos o verbales, y como quedó plasmado en párrafo anterior, se esta en presencia de un contrato sin determinación de tiempo de duración. Así se decide.
Lo anterior conlleva a la conclusión que mal podría la parte actora pretender el desalojo del inmueble arrendado por haber vencido el tiempo de duración y su prórroga legal, pues si bien no hay contienda en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia y la posición arrendador-arrendatario en el proceso de cada una de las partes, no existe certeza ni plena prueba que haga siquiera presumir la existencia de una fecha fija de duración del contrato que la parte actora dice haber suscrito privadamente con su arrendataria, que al vencerse al igual como su prorroga legal, harían nacer en cabeza del arrendador, su derecho insoslayable de solicitar el desalojo del bien inmueble arrendado por vencimiento del término, toda vez que no puede solicitarse el desalojo de un bien arrendado a tiempo indeterminado, precisamente por haber expirado su tiempo de duración, pues éste mismo tiempo, no tiene momento en que hacerse efectivo, razón por la cual este Juzgado de Municipio no tiene otro pronunciamiento sino la declaratoria Sin Lugar de la pretensión de desalojo incoada, con los demás pronunciamiento que de ello deriva. Así se decide.
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la pretensión que por DESALOJO por vencimiento del término y su prórroga legal incoara la Sociedad Mercantil REMODELACIONES FONLIM C.A., en contra del fondo de Comercio PERFUMERIA LAS TRES FUERZAS DE SORTE, en la persona de los ciudadanos José Luís Rojas González, Irma María Soto, Víctor José Tramaría Vidal y Tisbeth García, todos plenamente identificados en el fallo.
-SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas y costos del proceso a la parte actora en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma
-TERCERO: Se hace del conocimiento de las partes, que el presente fallo es proferido dentro de la oportunidad procesal que indica el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los tres (03) días del mes de agosto del año DOS MIL DIECISIETE (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR.
NELSON GUTIERREZ CORNEJO.
EL SECRETARIO.
ABG. RHAZES I. GUANCHE M.
En la misma fecha, siendo las ocho y cuarenta minutos de la mañana (08:40 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento N°____del Libro Diario del Juzgado.
EL SECRETARIO.
ABG. RHAZES I. GUANCHE M.
ASUNTO Nº AP31-V-2016-000579
