REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, diez (10) de mayo de dos mil diecisiete (2017).
Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación
PARTE ACTORA: MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-7.293.233.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: AZAEL SOCORRO MORALES, JOSÉ MIGUEL AZOCAR ROJAS y MARIANN SALEM PÉREZ, abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 20.316, 54.453 y 67.150, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JAMAL IBRAHIM HAYEK, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-20.492.452.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JESÚS MANUEL PUENTES TORRES y GUILLERMO PEÑA ARAQUE, abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 45.563 y 43.998, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE: AP31-V-2016-001207
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA
I
ANTECEDENTES
Se inicia la presente demanda por DESALOJO, incoada por los ciudadanos AZAEL SOCORRO MORALES, JOSÉ MIGUEL AZOCAR ROJAS y MARIANN SALEM PÉREZ, abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 20.316, 54.453 y 67.150, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-7.293.233, contra el ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-20.492.452; mediante escrito presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento de la causa a este Tribunal, dándose entrada y anotándose en los libros respectivos.
En fecha 14 de diciembre de 2016, mediante auto se admitió la demanda y se ordenó la comparecencia de la parte demandada.
En fecha 9 de enero de 2017, la representación judicial de la parte actora, consignó fotostatos necesarios para librar la citación de la parte demandada.
En fecha 10 de enero de 2017, la representación judicial de la parte actora, consignó emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada.
En fecha 12 de enero de 2017, mediante auto se libró compulsa de citación.
En fecha 26 de enero de 2017, el Alguacil designado para la práctica de la citación, dejó constancia que se trasladó a la dirección señalada en el escrito libelar, negándose a firmar la parte actora la compulsa de citación.
En fecha 30 de enero de 2017, la representación judicial de la parte actora, solicitó que se agotara la formalidad establecida en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de febrero de 2017, mediante auto se acordó librar boleta de citación, con fundamento el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En esta misma fecha se libró boleta de citación.
En fecha 2 de marzo de 2017, la Secretaria Accidental de este Tribunal, dejó constancia de haber cumplido con las formalidades del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13 de marzo de 2017, compareció el ciudadano JESÚS MANUEL PUENTES TORRES, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 45.563, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, quien solicitó copia certificada del expediente.
En fecha 15 de marzo de 2017, se acordó expedir copia certificada solicitada por el apoderado judicial de la parte demandada y se solicitó la consignación de los fotostatos, a los fines de ser proveída.
En fecha 20 de marzo de 2017, mediante diligencia el apoderado judicial de la parte demandada, consignó los fotostatos requeridos.
En fecha 22 de marzo de 2017, se libró un (1) juego de copias certificadas, retiradas por el apoderado judicial en fecha 27 de marzo de 2017.
En fecha 30 de marzo de 2017, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 5 de abril de 2017, el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de rechazo y contradicción a la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
En fecha 24 de abril de 2017, el apoderado judicial de la parte demandada, sustituyó poder en el ciudadano GUILLERMO PEÑA ARAQUE, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 43.998.
En fecha 25 de abril de 2017, la apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas, relacionado con la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
En fecha 7 de abril de 2017, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de conclusiones a la cuestión previa opuesta.
ALEGATOS DE LAS PARTES
Alega la representación judicial de la parte actora en su escrito de demanda, que el mismo versa sobre una acción de desalojo por vencimiento de la prórroga legal contenida en la letra “G” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contra el ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, antes identificado.
Señala, que su representada es legítima propietaria de un inmueble constituido por una casa denominada “ENRIQUETA” ubicada en la Avenida Principal, el Rincón del Valle o Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene una superficie aproximada de TRESCIENTOS QUINCE METROS CUADRADOS (315 mts2), y consta de contrato de arrendamiento, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 2 de diciembre de 2010, bajo el Nro. 27, Tomo 125, que el ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, antes identificado, es arrendatario del referido inmueble, siendo destinado única y exclusivamente para comercio.
Esgrime, que el contrato de arrendamiento fue suscrito a tiempo determinado o fijo, condición necesaria para la interposición de la presente acción, iniciando en fecha 2 de diciembre de 2010, culminando su vigencia en fecha 2 de diciembre de 2015, según la cláusula segunda del referido contrato, fecha en la cual el arrendatario hace uso de la prórroga legal que le corresponde.
Destaca, que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao, en fecha 1° de diciembre de 2015, su representada procedió a notificar al ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, antes identificado, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, el cual se celebró por un plazo fijo de cinco (5) años, en consecuencia, comenzó a correr el lapso de prórroga legal de un (1) año previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y el arrendatario, comenzó a disfrutar de pleno derecho de la prórroga legal en fecha 3 de diciembre de 2015, de acuerdo al artículo 26 eiusdem, culminando la misma en fecha 2 de diciembre de 2016.
Indica, que el arrendatario hizo uso de la prórroga de ley y que hasta la fecha no ha cumplido con su obligación contractual y legal de hacer entrega del inmueble arrendado a su representada, no obstante, la notificación participada en fecha oportuna y con antelación al vencimiento de la prórroga legal.
Invoca lo establecido por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional en sentencia N° 1391, en fecha 28 de junio de 2005, a los fines de manifestar que siempre ha sido su voluntad expresa de su mandante, de dar por terminada la relación arrendaticia; y por ello, se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o fijo, que el arrendatario hizo uso de la prórroga legal, que no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble libre de personas y bienes para la fecha del vencimiento de la misma, vale decir, el 2 de diciembre de 2016.
Esgrime que, por tratarse de una acción de desalojo derivada del vencimiento de la prórroga legal y el incumplimiento del arrendatario, no consideran imprescindible hacer mención expresa del resto de las cláusulas del contrato de arrendamiento que no tengan que ver con la duración del mismo, salvo la Décima Primera, referida al domicilio especial del contrato, mediante la cual las partes eligieron la ciudad de Caracas.
Agregan, que en fecha 29 de noviembre de 2016, su representada procedió a realizar una inspección extrajudicial, practicada por la Notaría Pública Duodécima de Caracas, sobre el inmueble propiedad de su mandante, con la finalidad de dejar constancia del estado actual del mismo, así como de las mejoras y bienhechurías realizadas durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
Fundamentaron la demanda en los artículos 1.159, 1.167 y 1.599 del Código Civil; 26, 2, 40.G y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Así mismo, conforme al artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, se menciona el cúmulo de pruebas que se acompañan al escrito libelar.
Concluyen entonces que, se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; que el arrendatario hizo uso de la prórroga legal y que no ha cumplido con su obligación legal de hacer entrega de la cosa arrendada por vencimiento de la prórroga legal; por lo tanto, lo procedente es incoar la acción de desalojo por vencimiento de la prórroga legal, quedando de manera clara y precisa que no existe acuerdo alguno sobre la renovación del contrato u otro acuerdo, para que el arrendatario permanezca en el inmueble con tal carácter.
En el petitorio, demandan al ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, antes identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado a:
PRIMERO: Desalojar y por consiguiente entregar el inmueble conformado por una casa denominada “ENRIQUETA” ubicada en la Avenida Principal, el Rincón del Valle o Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió.
SEGUNDO: En pagar las costas y costos del proceso.
Estimaron la demanda en CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) equivalentes a SEISCIENTAS SETENTA Y SIETE PUNTO NOVENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (677,97 U.T).
Solicitaron además con fundamento en el artículo 41del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se decrete medida cautelar de secuestro sobre el inmueble de marras.
Finalmente solicitaron, que la demanda sea declarada con lugar en la definitiva.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad legal para dar formal contestación a la demanda, opuso como excepción la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, es decir: “la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, y a tal efecto, invocó la sentencia Nro. 776 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de mayo de 2001, como sustento de su excepción.
Señala, que en el presente caso, la demandante MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, dice ser propietaria del inmueble que bajo contrato de arrendamiento ocupa su representado; y que también dice que el referido contrato es a tiempo determinado o fijo y que en fecha 1° de diciembre de 2015, procedió a notificarle su voluntad de no renovarlo. Siendo el caso, que el contrato de arrendamiento fue celebrado entre su mandante y la ciudadana ARGELIA COROMOTO ÁLVAREZ VALERA, quien actuó en representación de los ciudadanos LIGIA DEL CARMEN VALERA ANGULO y ENRIQUE VALERA ANGULO, por lo cual se desconoce y se rechaza que la demandante, ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, sea la arrendadora, pues ésta no participa en la firma del contrato de arrendamiento, y en el supuesto que haya comprado el inmueble después de la firma, no lo notificó a su representado, no acompañando a la demanda el documento por medio del cual supuestamente adquirió el inmueble arrendado.
Señala que en virtud de lo anterior, no siendo la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, la arrendadora del inmueble, ni tampoco notificó a su representado haberlo comprado, se desconoce y se rechaza la notificación de fecha 1° de diciembre de 2015, en la cual pretende informarle a su representado que a partir del 2 de diciembre de 2015, comenzó la prórroga legal prevista en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pues dicha ciudadana no tenía la cualidad para hacer la mentada notificación, la cual se considera como no efectuada y por lo tanto no cumplió con lo exigido por el citado artículo, lo cual es un requisito de existencia y validez de la acción para acceder a la jurisdicción en los casos de demanda por desalojo por vencimiento de la prórroga legal.
Esgrime, que la acción propuesta se hace rechazable por existir una prohibición legal de admitirla a tenor de lo establecido en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia antes señalada.
Señala que en la sentencia aludida es requisito de la acción la cualidad de las partes, entendiéndose ésta como la titularidad de la relación jurídica sustantiva controvertida en el proceso, que permite identificar quien puede ejercer la acción y en contra de quién es posible intentarla, y notan que la demandante al no ser la persona que firmó el contrato de arrendamiento ni en su representación se firmó, ni tampoco acompañó a la demanda el supuesto documento de compra del inmueble, entonces no tiene la titularidad de la relación jurídica sustantiva controvertida en este proceso y por lo tanto no tiene cualidad para intentar la presente acción, por lo cual es inadmisible según lo decidido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
Concluye que en la presente demanda, el actor no cumplió con la exigencia del artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y además carece de cualidad para intentar el presente juicio, en consecuencia, la demanda no cumple con los requisitos de existencia y validez de la acción, la cual es un presupuesto necesario par acceder a la jurisdicción y su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, lo cual pide así sea declarado y con lugar la cuestión previa.
CONTRADICCIÓN A LA CUESTIÓN PREVIA
En atención a lo dispuesto en el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora procedió a rechazar y contradecir la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 eiusdem, argumentando que su representada es la legítima propietaria de un inmueble constituido por una casa denominada “Enriqueta”, ubicada en la Avenida Principal, El Rincón del Valle o Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene una superficie aproximada de TRESCIENTOS QUINCE METROS CUADRADOS (315 mts2), tal y como consta de documento de propiedad debidamente inscrito por ante el Registro Público del Tercer Circuito, Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de marzo de 2015, bajo el N° 2015.303, Asiento Registral1 del inmueble matriculado con el N° 216.1.1.8.4353 y correspondiente al Libro del Folio Real del Año 2015; y en tal carácter se inicia la presente demanda de desalojo por vencimiento de la prórroga contenida en la letra “G” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Destaca que la relación arrendaticia entre las partes se inició el 2 de diciembre de 2010, tal como consta en contrato de arrendamiento antes descrito, culminando la misma su vigencia en fecha 2 de diciembre de 2015, fecha a partir de la cual el arrendatario hizo uso de la prórroga legal correspondiente, tal y como consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao, en fecha 1° de diciembre de 2015, su representada procedió a notificar a su arrendador, ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, antes identificado, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito, toda vez que en fecha 2 de diciembre de 2015, finalizó la relación arrendaticia, el cual se celebró, por plazo fijo de cinco (5) años y comenzó a correr el lapso de prórroga legal por un (1) año; poniendo de manifiesto que siempre ha sido voluntad expresa de su representada, dar por terminada la relación arrendaticia, hecho aceptado y reconocido por el demandado al no tachar expresamente el mencionado documento tal como lo dispone el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, invocando a su favor el artículo 18 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, quedando igualmente reconocida la condición de arrendador de su representado.
Indican, que el demandado muestra una gran apatía al interponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentándola en el hecho que su mandante no suscribió el contrato de arrendamiento, objeto de la presente acción de desalojo, cuando lo cierto es que ésta se ha comportado como la verdadera propietaria y arrendadora, circunstancias perfectamente comprobables con senda notificación de no prórroga de contrato de marras y la inspección judicial vía notaría practicada sobre el inmueble, donde se presenta y actúa como legítima propietaria del bien inmueble, por ello, carece de toda fundamentación seria y jurídica lo alegado por el demandado y en virtud de eso, alegan el artículo 18 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Con respecto a la falta de cualidad de su representada para intentar y sostener el juicio, ésta es la titular del derecho de propiedad y de ello resulta inexorablemente su carácter de arrendadora del bien inmueble, por lo cual tal alegato carece de contenido material y jurídico, por lo cual lo rechazan y contradicen.
Ante la alegación de la parte demandada, de la sentencia Nro. RC-429 de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, la parte actora invoca: Sentencia de fecha 14 de agosto de 1997, emanada de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia; comentarios efectuados por el autor Ricardo Henríquez La Roche; Decisión Nro. 1, de fecha 8 de enero de 2008, emanada del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Caracas, expediente 8712 y sentencia Nro. 542, de fecha 14 de agosto de 1997, con el propósito de soportar en tales criterios, que la acción no se encuadra dentro de los supuestos taxativos que prohíben su admisión, en tal sentido, no existe razón alguna para declarar inadmisible la acción de desalojo incoada, razón por la cual considera debe ser declarada sin lugar.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, presentó conclusiones en el cual ratifica todo lo antes expuesto en el escrito de contestación de la demanda, con respecto a la cuestión previa opuesta y adicionalmente alegó, que lo cierto es que la demandante nunca notificó a su representado ser la nueva propietaria del inmueble arrendado, dado que al notificación debía hacerse de manera inequívoca dentro de los parámetros regidos por el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y desconoce y rechaza el tanto la inspección extrajudicial y el documento de propiedad, presentado por la parte actora durante al articulación probatoria, esta última con fundamento en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil.
Por todo lo anterior, solicita sea declarada con lugar la cuestión previa opuesta.
II
CONSIDERACIONES DE MÉRITO SOBRE CUESTIÓN PREVIA ESTABLECIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento con relación a la cuestión previa opuesta, esta Juzgadora considera oportuno valorar las pruebas promovidas durante el lapso de la articulación probatoria, siendo, que sólo la parte actora hizo uso de tal derecho, a saber:
* Reprodujo e hizo valer, el contrato de arrendamiento, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 2 de diciembre de 2010, bajo el Nro. 27, Tomo 125. Al respecto observa esta sentenciadora, que el presente instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, en la presente incidencia; en virtud de lo cual se le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el vínculo jurídico y la relación arrendaticia existente entre la ciudadana ARGELIA COROMOTO ÁLVAREZ VALERA, quien actuó en representación de los ciudadanos LIGIA DEL CARMEN VALERA ANGULO y ENRIQUE VALERA ANGULO y el ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, antes identificado; y así se declara.
* Reprodujo e hizo valer, documento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao, en fecha 1° de diciembre de 2015. Al respecto observa esta sentenciadora, que el presente instrumento fue desconocido y rechazado por la parte demandada, en el escrito de contestación de la demanda (cuestión previa); y en virtud de ello, la parte actora hizo valer el documento durante la articulación probatoria, con lo cual a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedó demostrado que la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, antes identificada, manifestar la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento y a señalar que comenzaría a correr el lapso de prórroga legal de un (1) año; y así se declara.
* Reprodujo e hizo valer, inspección extrajudicial practicada en fecha 29 de noviembre de 2016, por la Notaría Duodécima de Caracas, Municipio Libertador. Al respecto observa esta sentenciadora, que el presente instrumento fue desconocido y tachado por la parte demandada, en la etapa de conclusiones y no en la oportunidad de oponer la cuestión previa; en virtud de lo cual se le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el estado en que se encuentra el bien inmueble de marras y sus ocupantes y que la misma fue solicitada por la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, antes identificada; y así se declara.
* Original de documento de propiedad, protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de marzo de 2015, bajo el N° 2015.303, Asiento Registral1 del inmueble matriculado con el N° 216.1.1.8.4353 y correspondiente al Libro del Folio Real del Año 2015. Al respecto observa esta sentenciadora, que el presente instrumento fue desconocido y tachado por la parte demandada, en la etapa de conclusiones y no en la oportunidad de oponer la cuestión previa; en virtud de lo cual se le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la cualidad de propietaria del inmueble de marras, de la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, antes identificada; y así se declara.
En este sentido es menester señalar, que la representación judicial de la parte demandada, sustenta su excepción con fundamento en la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, es decir: “la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda (…)”, en virtud que el contrato de arrendamiento fue celebrado entre su mandante y la ciudadana ARGELIA COROMOTO ÁLVAREZ VALERA, quien actuó en representación de los ciudadanos LIGIA DEL CARMEN VALERA ANGULO y ENRIQUE VALERA ANGULO, por lo cual se desconoce y se rechaza que la demandante, ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, sea la arrendadora, pues ésta no participa en la firma del contrato de arrendamiento, y en el supuesto que haya comprado el inmueble después de la firma, no lo notificó a su representado, no acompañando a la demanda el documento por medio del cual supuestamente adquirió el inmueble arrendado; por lo que, no siendo la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, la arrendadora del inmueble, ni tampoco notificó a su representado haberlo comprado, se desconoce y se rechaza la notificación de fecha 1° de diciembre de 2015, en la cual pretende informarle que a partir del 2 de diciembre de 2015, comenzó la prórroga legal prevista en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pues dicha ciudadana no tenía la cualidad para hacer la mentada notificación, la cual se considera como no efectuada y por lo tanto no cumplió con lo exigido por el citado artículo, lo cual es un requisito de existencia y validez de la acción para acceder a la jurisdicción en los casos de demanda por desalojo por vencimiento de la prórroga legal.
En virtud de lo anterior, la parte actora procedió a rechazar y contradecir la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 eiusdem, bajo el argumento que la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, antes identificada, es legítima propietaria del inmueble de marras, tal y como consta de documento de propiedad debidamente inscrito por ante el Registro Público del Tercer Circuito, Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de marzo de 2015, bajo el N° 2015.303, Asiento Registral1 del inmueble matriculado con el N° 216.1.1.8.4353 y correspondiente al Libro del Folio Real del Año 2015; y en tal carácter se inicia la presente demanda de desalojo por vencimiento de la prórroga contenida en la letra “G” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y que la relación arrendaticia entre las partes se inició, el 2 de diciembre de 2010, tal como consta en contrato de arrendamiento antes descrito, culminando la misma su vigencia en fecha 2 de diciembre de 2015, fecha a partir de la cual el arrendatario hizo uso de la prórroga legal correspondiente, tal y como consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao, en fecha 1° de diciembre de 2015, su representada procedió a notificar a su arrendador, ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, antes identificado, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito, toda vez que en fecha 2 de diciembre de 2015, finalizó la relación arrendaticia, el cual se celebró, por plazo fijo de cinco (5) años y comenzó a correr el lapso de prórroga legal por un (1) año; poniendo de manifiesto que siempre ha sido voluntad expresa de su representada, dar por terminada la relación arrendaticia, hecho aceptado y reconocido por el demandado al no tachar expresamente el mencionado documento tal como lo dispone el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, invocando a su favor el artículo 18 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, quedando igualmente reconocida la condición de arrendador de su representado.
A tenor de lo antes expuesto, las pruebas promovidas y vistas las alegaciones de las partes, es preciso denotar lo establecido en el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como sustento de la presente decisión, que reza:
“Artículo 3. Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas”.
Ahora bien, ante los elementos que conforman el expediente, sin el ánimo de emitir un pronunciamiento con relación al fondo de la controversia; esta Juzgadora no puede inadvertir, que es un hecho cierto e inexorablemente indiscutible, que la parte actora al momento de presentar la demanda no acompañó al libelo de la demanda, el documento de propiedad que acredita a la demandante, ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, antes identificada, como legítima propietaria del inmueble de marras; y aún cuando fue presentado durante la articulación probatoria y valorado en esta decisión, no existe algún documento que adminiculado con éste, demuestre que tal ciudadana se haya subrogado en todas las obligaciones y derechos derivadas de la relación arrendaticia; observándose una Notificación de fecha 1° de diciembre de 2015, efectuada por la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao, en la cual la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, antes identificada, se limitó únicamente a manifestar la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento y a señalar que comenzaría a correr el lapso de prórroga legal de un (1) año, demostrando su cualidad de propietaria, más no así la de arrendadora del inmueble de marras; y así se establece.
Merece entonces retomar lo señalado en la norma antes transcrita y referir que, aunque ciertamente la norma invocada por la parte actora en su escrito de contradicción a la cuestión previa opuesta, a saber: el artículo 18 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece que el contenido y vigencia del contrato contentivo de las normas de la relación arrendaticia no sufrirán derogación o modificación alguna por el cambio de arrendador, como consecuencia de la transferencia de propiedad o administración del inmueble comercial; no es menos cierto que la misma Ley en su artículo 3, dispone que el órgano jurisdiccional puede desconocer la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.
A mayor abundamiento es necesario invocar la sentencia N° 0776, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de mayo de 2001, que dispone:
“(…) En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente lo prohíbe (…) 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan… 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principio generales del derecho procesal le exigen (…) Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en demandado no existe interés procesal (…) 4) Dentro de la clasificación anterior, puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbre (…)”.
Como corolario de lo anterior, ante la presencia de disposiciones de orden público que no pueden ser relajadas ni pasar por inadvertidas por esta Sentenciadora, y siendo que el contrato de arrendamiento que sustenta la presente acción, fue suscrito entre la ciudadana ARGELIA COROMOTO ÁLVAREZ VALERA, quien actuó en representación de los ciudadanos LIGIA DEL CARMEN VALERA ANGULO y ENRIQUE VALERA ANGULO, y el ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, antes identificado, sin que constara al inicio de la demanda el documento que acreditaba la cualidad de demandante de la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, antes identificada; y aún cuando es presentado durante la articulación probatoria de la presente incidencia, no lo acompaña documento alguno que de manera articulada evidencie que el demandado haya estado en conocimiento del cambio de arrendador por transferencia de propiedad, ni que la propietaria actual se haya subrogado las obligaciones y derechos derivados de la relación locativa; es por lo que, a tenor de todo lo expuesto y de la sentencia parcialmente transcrita, debe declararse CON LUGAR la cuestión previa, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, se DESECHA LA DEMANDA y se EXTINGUE EL PROCESO, en la presente acción que por DESALOJO por vencimiento de prórroga legal, incoara la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-7.293.233, contra el ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-20.492.452; y así se decide.
- III -
DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones que han quedado expuestas, este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, se DESECHA LA DEMANDA y se EXTINGUE EL PROCESO, en la presente acción que por DESALOJO por vencimiento de prórroga legal, incoara la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-7.293.233, contra el ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-20.492.452.
Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencida en la presente incidencia.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad de Caracas, a los diez (10) días del mes de mayo del año dos mil diecisiete (2.017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZ,
LA SECRETARIA ACC,
YECZI PASTORA FARIA DURAN.
ADALID SALAZAR M.
En la misma fecha, siendo las 9:30 a.m., se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA ACC,
ADALID SALAZAR M.
YPFD/Asm/ypfd
Exp: No. AP31-V-2016-001207
