REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL.
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, seis (6) de junio de 2017.
207º y 158.
EXPEDIENTE Nº: AP31-V-2016-000807.
PARTE ACTORA: AULIO GELIO PORRAS MENDEZ.
APODERADA JUDICIAL: MARTINA CARRERA HERNANDEZ.
PARTE DEMANDADA: SUSANA DINORAH ACOSTA.
APODERADO JUDICIAL: FRANK BUSCHBECK.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA (FIJACIÓN DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA.
La presente causa fue iniciada por demanda de DESALOJO interpuesta por la abogada MARTINA CARRERA HERNANDEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 62.539, en carácter de apoderada judicial del ciudadano AULIO GELIO PORRAS MENDEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 4.005.056, en carácter de propietario y arrendador del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el edificio Residencia Pedro Manuel, piso 10, apartamento 10-1, urbanización Bolívar, sector Los Ravelos, Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda; contra la ciudadana SUSANA DINORAH ACOSTA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 10.117.093, admitida por auto dictado el 10 de agosto de 2016, y ordenada su tramitación por las disposiciones del procedimiento oral contenidas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y supletoriamente se aplicarían las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil.
DE LOS HECHOS ALEGADOS EN EL LIBELO Y EN LA CONTESTACIÓN:
La apoderada judicial de la parte actora afirmó que el 1º de mayo del año 2005, se suscribió un primer contrato de arrendamiento con la ciudadana SUSANA DINORAH ACOSTA, por el lapso de un año y un canon mensual de setecientos bolívares (700,00 Bs.), que serían depositados en la cuenta corriente 0108-0256-0100047740 en el Banco Provincial a nombre del Arrendador, sin embargo dada la solvencia moral y económica que se tenía para ese momento de la Arrendataria, y el elemento confianza influyeron para que el Arrendador no presionara a la Arrendataria y firmase el primer contrato; no obstante a ello, se muestra el depósito N° 00882, por un monto de tres millones de bolívares ( Bs. 3.000.000,00) en moneda actual, tres mil bolívares (3.000,00) que para la fecha 29-04-2005 fue efectuado y debidamente firmado por la inquilina SUSANA ACOSTA, a favor del Arrendador en su cuenta bancaria mostrada en contrato; contrato éste donde está estampada la firma de la inquilina, pero que sin embargo se confirma que con ese depósito nace la relación arrendaticia entre las partes, desde el año 2005.
Que para el mes de mayo de 2006, se le hizo un segundo contrato de arrendamiento y se incrementó al (Bs. 800,00) el canon mensual, pero tampoco se logró la firma de la arrendataria, por complicaciones de distancia Maturín-Caracas.
Que para la fecha de mayo 2007, se emite el tercer contrato de arrendamiento, en el cual se fijó un canon mensual de bolívares un mil cien (1.100,00), que si fue firmado por la arrendataria SUSANA DINORAH ACOSTA; que este es el monto del canon que rige actualmente y aún siendo ese monto tan ínfimo son reiterados los atrasos por parte de la inquilina en los pagos de arrendamiento, así como también en las cuotas de condominio.
Que ha tratado por todos los medios que la inquilina le permita accesar al apartamento para comprobar su estado físico y que le sean entregados los recibos que por concepto de servicios solventes o insolventes existieran del inmueble, pero la inquilina lo imposibilitó en todos los sentidos y ha hecho caso omiso de las diferentes comunicaciones que le fueron entregadas, donde se le hacía el ofrecimiento para la compra del referido inmueble, sin obtener ninguna respuesta por parte de la inquilina.
Que por las situaciones legales que acontecieron en el País en materia de arrendamiento de inmuebles, hubo la necesidad de dejar a la arrendataria ocupando el inmueble, aún durante un tiempo mayor al de la prórroga. Que la arrendataria se atrasó en forma continua y reiterada en el pago de los cánones de arrendamiento, “pero como existía una prohibición gubernamental de pagar los cánones, no se obligó a pagarlos”; que con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (12-11-2011), la arrendataria procedió a pagar algunos cánones vencidos para evitar la aplicación de la Ley, en vista de lo cual se le concedió una prórroga adicional al Contrato.
Que para la fecha de hoy, se ve obligado a recurrir a la vía jurisdiccional por estado de necesidad de ocupar el inmueble, aunado al hecho de que la inquilina ha incurrido nuevamente en reiterados atrasos, violentando la cláusula segunda del contrato, manteniendo vencidos nueve (9) meses del canon de arrendamiento, por lo que adeuda desde noviembre 2015 hasta la fecha (09-07-2016) NUEVE MIL NOVECIENTOS (Bs. 9.900,00).
Que además la inquilina ha violentado la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento, toda vez que no cumplió con los pagos por gastos de condominio estipulado; que el propietario desconocía el cúmulo de tal morosidad, pues nunca le fue notificado la existencia de esa deuda, sino que en una de tantas visitas que realizó al apartamento para ubicar a la inquilina visualizó en la cartelera del edificio una relación de morosos donde figuraba su nombre y el apartamento 10-1 con una morosidad de 59 recibos insolutos que ascendía a bolívares CINCUENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO (Bs. 57.984,00), y alarmado por esta penosa situación en la que estaba inmerso por negligencia de la inquilina buscó información sobre la referida deuda, a través de los miembros de la Junta de Condominio y para el 17 de julio de 2015 le fue entregada una comunicación a través de su apoderada judicial, por parte de la Junta de Condominio de Residencias Pedro Manuel, ciudadana Olga González, y procedió a dar respuesta escrita el 22 de julio de 2015, solicitando a la Junta de Condominio le concedieran un financiamiento para cubrir la deuda atrasada, toda vez que tenía que solicitar un préstamo a terceros para afrontar tal situación, lo cual le fue concedido y cubrió la morosidad de 57.984,00 bolívares, mediante tres depósitos en cuenta, a saber: para el 22-07-2015 un primer abono de Bs.17.984,00; para el 21-08-2015, un segundo abono de Bs.20.000,00 y para el 01-10-2015 uno final de bolívares 20.000,00; que estas tres cuotas fueron canceladas por el propietario a través de abonos a la cuenta corriente N° 01340335073351003951, a nombre de la Administradora Ibiza, C.A empresa que administra los recursos de Residencia Pedro Manuel, Jurisdicción Chacao.
Que no obstante al pago fraccionado de los montos ya indicados anteriormente, se vio forzado a tener que pagar los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2016, que totalizan la cantidad de cinco mil ochenta y dos con cero bolívares (Bs. 5.182,00), es decir, habría cancelado por concepto de cuotas insolutas de condominio (57.984 + 5.182,00= 63.166).
Que es importante señalar que como arrendador ha venido en forma consecutiva recibiendo los cánones de arrendamiento posteriores a la fecha del vencimiento inicial convenido en el contrato.
Que ante la falta de entendimiento amistoso con la inquilina, decidió en agosto de 2015 agotar la vía del Procedimiento Administrativo, a través de la Superintendencia Nacional de la Vivienda, a fin de solicitar la mediación y conciliación a objeto de la desocupación y entrega del inmueble y en caso de que no llegaran a un acuerdo fuese habilitada la vía judicial. Es por ello que vistas las reiteradas diligencias conciliatorias, vía extrajudicial, emitidas comunicaciones escritas para la inquilina, donde se le hace saber que al arrendador le urge la necesidad de vivienda, para que sea habitado el apartamento por su hija, y considerando que no ha logrado ni siquiera que se le cancelen los emolumentos acordados de mutuo acuerdo entre las partes (canon + condominio); que se antepone la necesidad expresa de ocupar el inmueble y que le sea entregado libre de personas y cosas, por lo cual acude ante este órgano jurisdiccional con fines de solicitar la desocupación y entrega del inmueble, pues para que le indemnicen los rubros indicados se reserva el derecho de emplazar a la inquilina por daños y perjuicios.
Que resulta incomprensible que tanto el demandante como su hija, cuando necesitan hacer sus gestiones profesionales en Caracas, tengan que llegar a casa de amigos y familiares, aun poseyendo ese apartamento en propiedad y pagando sus servicios, teniendo que incomodarse al recurrir a las bondades de alojamiento en casas de otras personas. Que vale aclarar que por asuntos laborales su residencia procesal y la de su hija está actualmente en la ciudad de Maturín, estado Monagas; de lo cual podrá dar fe la ciudadana LINA MERCEDES ESPINOZA AGREDA, quien en la oportunidad que corresponda podrá confirmar lo dicho, pues en su residencia pernoctan con mayor frecuencia en Caracas.
Fundamentó la demanda en los artículos 91.2 y 94 de la Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda y 94 de la misma ley, 5 y siguientes del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, 51 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Que en vista de los hechos narrados y las normas invocadas proceda a demandar el DESALOJO POR LA NECESIDAD DE OCUPAR EL INMUEBLE, que tiene la hija de usarlo, contra la ciudadana SUSANA DINORAH ACOSTA, así como también por las violaciones al acuerdo circunscrito entre las partes; y solicita que se le devuelva el inmueble libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones que rigen el contrato de arrendamiento.
Estimó la demanda en la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) equivalentes a (1.977) unidades tributarias.
En la oportunidad procesalmente correspondiente para que tuviese lugar la contestación de la demanda, compareció el abogado FRANK BUSCHBECK LEÓN, venezolano, mayor de edad e inscrito en el Instituto de Previsión Social de Abogado bajo el N° 19.823, apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana DINORAH ERNESTINA ACOSTA, y presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:
Como punto previo rechazó e impugnó la cuantía de la demanda estimada por la parte actora, por no estar acorde ni fundamentada en lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil que establece claramente que cuando se trate de una demanda acerca de la validez o continuación de un arrendamiento a tiempo indeterminado, deberá determinarse el valor de la demanda acumulando la sumatoria de las pensiones o cánones de alquiler de un año. Que la parte actora alegó en su libelo que el monto del alquiler se fijó en un canon mensual de un mil cien bolívares (Bs.1.100,00), que al multiplicarla por doce (12) meses da un total de trece mil doscientos bolívares (13.200,00), equivalentes a setenta y siete punto sesenta u cuatro unidades tributarias (UT 77.64), suma que es muy inferior a la establecida en el libelo de la demanda, razón por la cual rechazó e impugnó por exagerada la estimación de la demanda.
Rechazó, negó y contradijo la demanda y los alegatos contenidos en la misma por cuanto no es cierto que el arrendador solicita el desalojo del apartamento para que lo ocupe su hija.
Que respecto al numeral 2º del artículo 91 de la citada Ley, ha sido reiterada la doctrina y jurisprudencia en el sentido de que es imperioso demostrar dicha necesidad, justificada, sin limitarse únicamente a su mención, tal como lo expone la parte actora a lo largo del libelo de la demanda utilizando alegatos genéricos tales como “por estado de necesidad de ocupar el inmueble”; “previniendo la urgente necesidad que tengo que se me devuelva el inmueble libre de personas y cosas”. Que en el mismo escrito libelar, al folio cuarto vuelto (4 vto), alega: “… resulta incomprensible que tanto yo como mi hija, cuando necesitamos hacer nuestras gestiones profesionales aquí en caracas, tengamos que llegar a casa de amigos, conocidos y familiares, aún poseyendo un apartamento y pagando sus servicios, sin poder utilizar el inmueble...” mas adelante afirma contradictoriamente: “Vale aclarar que por asuntos laborales, mi residencia procesal (SIC) y la de mi hija está actualmente en la ciudad de Maturín, Estado Monagas”. Con este alegato la parte actora pretende contraponer su particular necesidad de realizar diligencias en Caracas en determinadas oportunidades, con la necesidad que tiene la parte demandada de habitar una vivienda como arrendatario y por tal motivo arrendó un apartamento.
Que la demandada carece de vivienda y por tanto sí tiene la necesidad de vivienda para ella y su grupo familiar, entre quienes se encuentra su señora madre, ANA MARIA PANTOJA DE ACOSTA, titular de la cédula de identidad Nº 1.978.900, quien es una persona discapacitada y requiere atención permanente de una persona contratada para tal fin, pues, la parte demandada debe dedicarse al trabajo para cubrir el pago de arrendamiento al que se obligó mediante contrato.
Que los alegatos de la parte actora, no constituyen, ni aun de manera indirecta la necesidad de ocupar el inmueble, por cuanto se ha limitado a presentar una declaración de su hija de no poseer vivienda propia y unas comunicaciones que fueron dirigidas a la parte demandada ofreciendo en venta el apartamento por la cantidad de trescientos millones de bolívares (Bs. 300.000.000,00); que tal preferencia ofertiva fue hecha a la parte demandada sin cumplir los requisitos establecidos en el artículo 44, esto es, que no se hizo mediante documento auténtico, por lo que careció de todo valor y eficacia jurídica.
Que las comunicaciones de fechas 10 de marzo de 2008, 26 de abril de 2009 y 04 de noviembre de 2010, en las que se solicitaba la desocupación del apartamento y se conceden prórrogas para desocupar, motivado a la necesidad de su hija mayor YAULI PORRAS de ocupar el apartamento igualmente carecen de valor y eficacia jurídica y revelan una contradicción evidente en cuanto a la necesidad de ocupar el apartamento por la misma parte actora, por la necesidad de ocuparlo por la hija mayor, y ahora en el presente juicio por la necesidad de ocuparlo otra hija llamada YENIREE PORRAS.
Rechazó, negó y contradijo el alegato de la parte actora según el cual, la parte demandada dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2015 y los correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2016, por no ser cierto dicho alegato, toda vez que la demandada si pagó dichos cánones de arrendamiento mediante depósitos y/o transferencias electrónicas acreditadas en la cuenta corriente del Banco Provincial N° 0108-256-0100047740, establecida por el arrendador en el contrato de arrendamiento, en la siguiente forma: Depósito: N° 000003230, en dinero efectivo por la cantidad de dos mil doscientos bolívares (Bs. 2.200,00) en fecha 29 de noviembre de 2015, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2015,; Depósito en cajero automático con referencia números 3353 y 3354 en dinero efectivo por la cantidad de tres mil trescientos bolívares (Bs.3.300,00), en fecha 5 de febrero de 2016, correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de 2016; Depósito en efectivo por la cantidad de tres mil trescientos bolívares ( Bs.3.300,00), de fecha 28 de abril de 2016, correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de abril, mayo y junio de 2016; Transferencia electrónica con N° de recibo 60561590011, por la cantidad de tres mil trescientos bolívares (Bs. 3.300,00) de fecha 7 de julio de 2016, correspondiente al pago de los meses de julio, agosto y septiembre de 2016.
Rechazó, negó y contradijo el alegato de la falta de pago de cincuenta y nueve (59) cuotas de condominio que la parte actora en ningún momento identifica en forma alguna y sin indicar los períodos o meses que corresponden dichas cuotas de condominio; negó y contradijo dicho alegato por no ser cierto, pues el 1º de octubre de 2015, la demandada mediante transferencia electrónica N° 486011379 acreditó en la cuenta corriente N° 01340335073351003951 de la Administradora Ibiza C.A., encargada de la administración del Condominio del edificio Pedro Manuel, la cantidad de cuarenta y siete mil setecientos setenta y cuatro bolívares con cuatro céntimos (Bs. 42.774,04), para ser aplicados al pago de la deuda que por concepto de cuotas de condominio tenía el apartamento 10-1, arrendado por la demandada.
Que destaca que la parte actora en el procedimiento previo a la demanda se limitó en la apertura del procedimiento, cuyo auto de inicio fue dictado el 16 de diciembre de 2014, al solicitar el desalojo fundamentado en el numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas. Sin embargo, tal como consta en las actuaciones administrativas ante la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda, en la audiencia de mediación celebrada el día 7 de diciembre de 2015, la parte actora alegó hechos nuevos en su solicitud de desalojo, como lo fue alegato por falta de pago de cuotas de condominio por la parte accionada, hoy demandada. Tal actuación fue impugnada por la defensora asignada a la accionada al afirmar “… no obstante considero importante señalar que los hechos alegados por la parte actora solicitante del desalojo en la presente audiencia, son hechos nuevos que no constan en la solicitud de desalojo realizada en fecha 13 de agosto de 2014, como son el pago del condominio, obligación que no corresponde al inquilino de conformidad con la ley, en virtud de ello solicito se desestime lo alegado en cuanto a dichos pagos y se habilite la vía judicial…”
Que al igual que en dicha oportunidad, la parte actora nuevamente alega hechos nuevos que tampoco constan en el procedimiento administrativo en comento, como lo es la falta de pago de cánones de arrendamiento, tal circunstancia denota la conducta cambiante e inconsecuente de la parte actora, entre su conducta anterior y su pretensión actual.
DE LOS PUNTOS CONTROVERTIDOS:
Relacionados los alegatos de la parte demandada este tribunal concluye que quedó reconocida la relación arrendaticia invocada en el libelo, que vincula a ambas partes, sobre el apartamento destinado a vivienda antes identificado, e igualmente quedó reconocido el monto del canon de arrendamiento. Esto último es importante debido a que actuando de conformidad a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, corresponde al tribunal decidir como punto previo en la sentencia la impugnación de la cuantía realizada por la parte demandada.
De acuerdo a la forma en que fue planteada la demanda, este juzgado considera que no deben formar parte de la controversia los señalamientos de que la demandada habría incumplido sus obligaciones de pagar oportunamente el canon de arrendamiento y las cuotas de condominio, pues la propia parte actora señaló que en este caso solo le motiva principalmente el estado de necesidad de ocupar el inmueble por parte de su hija, y que para que le sean indemnizados los rubros indicados se reservaba el derecho de emplazar a la inquilina por daños y perjuicios en la oportunidad correspondiente y agregó que los conceptos señalados eran elementos adicionales para una mayor aclaratoria de la contravención al contrato de arrendamiento por parte de la inquilina. No obstante que la parte demandada tiene el derecho a defenderse de tales señalamientos, tal como lo hizo a través de su apoderado judicial, considera este tribunal que constituiría un desgaste tanto para la administración de justicia como para las propias partes decidir tales alegatos cuando la parte actora no persigue en este juicio la aplicación de consecuencia jurídica alguna por los supuestos incumplimientos, sino que expresamente se reservó el derecho a ejercer una acción futura. De darse este ulterior proceso, la arrendataria tendrá la oportunidad de ejercer su derecho a la defensa y a su vez ambas partes podrán probar sus respectivas afirmaciones para que el órgano jurisdiccional que le corresponda determine si es procedente la indemnización de daños y perjuicios o no y en consecuencia resulte condenada o absuelta la arrendataria.
Entonces, los hechos controvertidos se centran en que la parte actora alegó que necesita que sea desalojado el inmueble arrendado a la ciudadana SUSANA DINORAH ACOSTA, para que lo ocupe su hija, fundamentado en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, hecho que fue negado por la parte demandada, tal como fue expresado. En base a ello, corresponde a la parte actora demostrar la necesidad alegada, de conformidad a los artículos 1.354 del Código Civil, 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el Parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legalmente previsto para hacerlo, se ordena su notificación a las partes, para que la causa continúe en el lapso probatorio.
De conformidad a lo previsto en el artículo 112 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este juzgado declara que la causa quedará abierta a pruebas por el lapso de ocho (08) días de despacho, para la promoción de pruebas; luego transcurrirán tres (03) días de despacho para la oposición; y posteriormente este juzgado contará con tres (03) días de despacho, para pronunciarse sobre la admisión. Estos lapsos comenzarán a correr al día de despacho siguiente a la constancia en el expediente de la notificación de ambas partes.
La Juez Titular,
ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
La Secretaria Titular,
VIOLETA RICO CHAYEB.
Expediente Nº AP31-V-2016-000807.
