REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO VIGÉSIMO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, 21 de Septiembre de 2017
207º y 158º
PARTE DEMANDANTE: ciudadana MANUELA MIGUEL DE FUSCO, de nacionalidad española, de este domicilio, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº E-653.234.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogado JOSÉ ANTONIO CONTRERAS VEGA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 36.481.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil GRUPO DE MERCADEO INTEGRAL E.T.T.D.A., C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del estado Miranda, en fecha 09 de febrero de 2001, bajo el Nº 14, Tomo 22-A-Sgdo., en la persona de su Director ciudadano EMIL FADLALLAH, venezolano, de este domicilio, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº 10.378.657, y a éste en su propio nombre en su carácter de fiador y principal pagador de cada una de las obligaciones contraídas.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado LUIS HERNÁNDEZ FABIEN, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 65.412.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
ASUNTO: AP31-V-2016-000225
-I-
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inicia la presente causa por libelo presentado ante la Unidad de Recepción de Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, sede Los Cortijos, en fecha 14-03-2016, a través del cual la ciudadana MANUELA MIGUEL DE FUSCO demanda a la sociedad mercantil GRUPO DE MERCADEO INTEGRAL E.T.T.D.A., C.A., en la persona de su Director ciudadano EMIL FADLALLAH, y a éste en su propio nombre, por el presunto incumplimiento del contrato celebrado el 30-11-2012, por ante la Notaría Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda. Admitida la demanda el día 30-03-2016, se ordenó el emplazamiento del demandado, a través del procedimiento oral, librándose la respectiva compulsa en fecha 14-04-2016.
No habiendo sido posible la citación personal de la parte accionada, se acordó la misma por carteles; y, cumplidos los trámites de publicación, consignación y fijación sin que comparecieran tales personeros por sí o por intermedio de apoderado, se le designó defensor a la demandada, recayendo dicho cargo en la persona del ciudadano LUIS HERNÁNDEZ FABIEN, quien luego de ser notificado y prestar el juramento de Ley, fue debidamente citado, contestando la demanda en la oportunidad correspondiente.
Verificada la contestación de la demanda, el Tribunal fijó oportunidad a fin de que se llevara a cabo la audiencia preliminar, siendo materializada la misma el día 23-02-2017 y, estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente se fijó los límites de la controversia, aperturándose el lapso probatorio de cinco (05) días de despacho.
Abierto el juicio a pruebas, sólo la parte actora hizo uso de tal derecho, proveyéndose en el lapso legal la promovida en el escrito libelar.
Transcurrido el lapso para la evacuación de las pruebas promovidas, el Tribunal fijo oportunidad a fin de que se llevara a cabo el debate oral, siendo materializado el mismo el día 17-07-2017, a través del cual se dejó constancia de las partes presentes, se le concedió el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte accionante, para luego proceder conforme a lo establecido en los artículos 875 y 876 del Código de Procedimiento Civil, declarándose por la razones de hecho y de derecho parcialmente con lugar la presente demanda, reservándose el lapso de diez (10) días de despacho para emitir el extenso del fallo.
Encontrándose el presente juicio en fase emitir el extenso del fallo, el día 03-08-2017, este Juzgado por cuestiones preferentes y debido al alto índice de expedientes que se sustancian a diario, conforme el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, difirió la decisión para dentro de los diez (10) días de despacho siguientes.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, y siendo ésta la oportunidad de proferir el extenso de la sentencia definitiva, se procede a ello, con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
II
DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA.
El apoderado judicial de la parte actora en su escrito libelar formuló los siguientes alegatos:
Que su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la hoy demandada, sobre un inmueble de propiedad de la ciudadana MANUELA MIGUEL DE FUSCO, autenticado en fecha 30 de Noviembre de 2012, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el Nº 54, Tomo 179, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, siendo el objeto del contrato única y exclusivamente para la prestación de servicios de mercadeo.
Que la duración del contrato era de un (01) año fijo, prorrogable por periodos iguales, siempre y cuando una de las partes no avise a la otra con treinta (30) días de anticipación al término del contrato o de una de sus prórrogas, su voluntad de no prorrogarlo, comenzando a regir a partir del día primero (1º) de diciembre de 2012 y culminado el 30 de noviembre de 2013.
Que el canon de arrendamiento fue fijado mensualmente en la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 12.000,00), más el respectivo impuesto al valor agregado (IVA), obligándose la arrendataria a pagar dentro de los cinco días siguientes al vencimiento de cada mes y, que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, daría derecho al arrendador de considerar el contrato resuelto de pleno derecho y pedir la inmediata desocupación del inmueble.
Que los servicios de agua, luz, y aseo urbano quedan a cargo de la arrendataria, debiendo mantenerlos solventes y que si a la fecha de la terminación del presente contrato, la arrendataria no entregase el inmueble libre de personas y cosas, quedaba obligada a pagar la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 300,00), diarios, por cada día de mora en la entrega del inmueble objeto del contrato.
Que a la fecha de interposición de la presente demanda, la arrendataria debe veintiún (21) meses de canon de arrendamiento, que abarca desde el mes de junio de 2014, al mes de febrero de 2016, ambos inclusive, por la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 12.000,00), mensuales, lo que asciende a la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 252.000,00), más el respectivo impuesto al valor agregado (IVA).
Que la arrendataria no ha cumplido hasta la fecha de interposición de la presente demanda, con la cláusula décima sexta; por tal razón en nombre de su representada demanda por resolución de contrato, para que se de por resuelto el contrato de arrendamiento, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento señalados, para que entreguen el inmueble y sean condenado al pago de las costas y costos procesales.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Por su parte, el defensor judicial de la parte demandada al momento de contestar la demanda alegó lo siguiente:
Rechazó, negó y contradijo en todas y cada de sus partes la demanda incoada en contra de sus representados, tanto en los hechos alegados como el derecho invocado, alegó que la parte actora en su breve narrativa libelar, no aporta ningún tipo de prueba, aparte de sus dichos, que demuestren el presunto estado de insolvencia en la que han incurrido mis representados, así como tampoco establece la parte actora el monto correspondiente al impuesto del valor agregado (IVA), lo que se traduce en un evidente estado de indefensión para ejercer a plenitud la defensa de los derechos de la arrendataria, por lo que pide que la presente demanda sea declarada sin lugar y se condene en costa a la parte actora.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
La parte actora, acompañó al libelo de la demanda y en la etapa de pruebas consignó lo siguiente:
1. Original del poder autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha primero (1º) de marzo de 2016, anotado bajo el Nº 029, Tomo 0051, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
2. Original del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 30 de noviembre de 2012, anotado bajo el Nº 54, Tomo 179, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría..
3. Original del cheque Nº 00146966, de fecha 26-08-2015, a favor del ciudadano SALVADOR FUSCO, contra la cuenta Nº 0108-0007-21-01-00102712, de la entidad bancaria BBVA PROVINCIAL, C.A., perteneciente a la sociedad mercantil MERCADEO INTEGRAL COPORACIÓN 2009, C.A., por la cantidad de TRECE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 13.440,00).
4. Original del comprobante de notificación de cheque devuelto, emanado por la entidad bancaria BBVA PROVINCIAL, C.A., oficina 0001 Campo Claro, de fecha 24-09-2015, número de cuenta Nº 0108 0007 21 0100102712, número de cheque Nº 00146966, monto del cheque Bs. 13.440,00, motivo de devolución DEV. TOTAL / DIR. GIRADOR, número de cuanta de abono Nº 0108 0001 00 020577561.
DE LA PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Por su parte la el defensor judicial de la parte demandada en la contestación de la demanda no promovió prueba alguna a los autos debido a que ha sido imposible comunicarse con su defendida.
III
DEL FONDO
Demanda la parte actora la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de noviembre del año 2012, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, autenticado bajo el Nº 54, Tomo 179, el cual tuvo por objeto un inmueble ubicado en la avenida Roma, Quinta PIPINA, Urbanización La California Norte, Municipio Sucre del estado Miranda, en el cual se desarrollaría la prestación de servicios en el área de mercadeo que a la que se destina la hoy demandada; contrato que no fue atacado en forma alguna por la parte demandada. Por el contrario, es plenamente admitido y reconocido por ésta, por lo que se le atribuye al mismo pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Indica la actora que la causa de la resolución es la falta de pago por parte de la arrendataria de los cánones de arrendamiento que abarca desde el mes de junio de 2014, al mes de febrero de 2016, ambos inclusive; que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 12.000,00), más el respectivo impuesto al valor agregado (IVA), pagadero por mensualidades los primeros cinco días de cada mes (cláusula séptima); que adicionalmente ha de pagar la arrendataria por concepto de cláusula penal por cada día de retraso en la entrega del inmueble, la suma de TRESCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 300,00) diarios (décima quinta).
Tal pretensión es rechazada y contradicha por el defensor judicial quien niega que sus defendidos adeuden suma alguna.
Dispone el artículo 1.592 del Código Civil que:
“…Artículo 1.592. El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1. ...(omissis)…
2. …pagar la pensión de arrendamiento…”.
Es menester señalar que, de acuerdo al artículo parcialmente transcrito, es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de probar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios. Así se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil que prevé:
“…Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.
De lo expuesto, se concluye que el arrendador sólo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente probado con el contrato de arrendamiento ya valorado, la cual, al ser demostrada permite al juzgador presumir el incumplimiento y el carácter culposo de dicho incumplimiento, ya que es al deudor a quien compete demostrar que cumplió la obligación o que la misma se extinguió. Así se establece.
Así tenemos que la parte demandada no aportó a los autos elemento alguno que demuestre el cumplimiento de su obligación, incumpliendo la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual la acción de resolución fundamentada en la falta de pago de cánones de arrendamiento desde el mes de junio de 2014, al mes de febrero de 2016, ambos inclusive, ha de prosperar, estableciéndose que siendo el arrendamiento un contrato de tracto sucesivo, deberá la arrendataria cancelar los cánones adeudados, a razón de DOCE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 12.000,00), más el respectivo impuesto al valor agregado (IVA), así como los que continuaron causándose desde el mes de marzo del año 2016 hasta la fecha en que quede firme el presente fallo. Así se resuelve.
Respecto al argumento alegado por el defensor judicial de la parte demandada atinente a que, la parte actora no establece el monto correspondiente al impuesto del valor agregado (IVA), lo que se traduce a su decir en un evidente estado de indefensión para ejercer a plenitud la defensa de los derechos de la arrendataria, de una simple relación aritmética respecto al cheque aportado a los autos e identificado con el Nº 00146966, de fecha 26-08-2015, a favor del ciudadano SALVADOR FUSCO, contra la cuenta Nº 0108-0007-21-01-00102712, de la entidad bancaria BBVA PROVINCIAL, C.A., perteneciente a la sociedad mercantil MERCADEO INTEGRAL COPORACIÓN 2009, C.A., se evidencia que la hoy demandada intentaba pagar la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 12.000,00), más la cantidad de MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.440,00), constatándose que dicho monto corresponde a la mensualidad pactada más el impuesto al valor agregado (IVA), para un total de TRECE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 13.440,00), y, por cuanto el referido instrumento no fue atacado en forma alguna por la parte demandada, se le atribuye al mismo pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, el argumento alegado por el defensor judicial de la parte demandada, ha de ser desechado. Así se establece.
Por otra parte, pretende la actora el pago de una indemnización derivada de la cláusula décima quinta del contrato, a razón de TRESCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 300,00), diarios. Asimismo aspira que el arrendatario le pague todos los cánones de arrendamiento que se sigan causando hasta la definitiva entrega del inmueble.
Dispone el artículo 1.258 del Código Civil:
“…Artículo 1.258. La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo…”.
Aplicando la norma transcrita al caso que nos ocupa y verificado que la parte actora pretende el cobro de los cánones hasta la entrega del inmueble y, simultáneamente una penalidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 300,00), diarios, lo que contraviene lo establecido por el legislador, resulta forzoso negar la reclamación de la penalidad pretendida por la parte actora. Así se resuelve.
En cuanto a los intereses observa este sentenciador que conforme lo dispuesto en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tal petición es procedente, no pudiendo los mismos ser superiores a la tasa pasiva promedio de los seis principales bancos conforme lo publicado por el Banco Central de Venezuela. En consecuencia no habiendo señalado la parte actora la cantidad que reclama sobre los meses reputados como insolutos, se condena a la demandada a pagar los intereses sobre los cánones adeudados, (desde el mes de junio de 2014, al mes de febrero de 2016, ambos inclusive) así como sobre los que continuaron causándose desde marzo del año 2016 hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, debiendo realizarse dicho cálculo a través de una experticia complementaria del fallo en los términos indicados en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Evidenciado de autos que la parte demandada no probó haber satisfecho las obligaciones que por concepto de cánones de arrendamiento se le reclaman, ni la ocurrencia de uno de los hechos que la Ley califica como extintivos de las obligaciones, el Tribunal considera que ha incumplido la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia estando los méritos procesales a favor de la actora, respecto al incumplimiento por parte de la arrendataria, en cumplir la obligación que el numeral 2 del artículo 1.592 del Código Civil le impone y, no así en cuanto a la aplicación de la cláusula penal, conforme el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda ha de proceder parcialmente. Así se declara.
IV
DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la defensa alegada por el defensor ad litem de la parte demandada.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la solicitud de penalidad solicitada por la parte actora.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana MANUELA MIGUEL DE FUSCO, contra la sociedad mercantil GRUPO DE MERCADEO INTEGRAL E.T.T.D.A., C.A., en la persona de su Director ciudadano EMIL FADLALLAH, y a éste en su propio nombre en su carácter de fiador y principal pagador de cada una de las obligaciones contraídas, todos identificados al inicio de este fallo. En consecuencia se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado el 30-11-2012 ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el Nº 54, Tomo 179, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y se condena a la parte demandada en:
A) Entregar a la demandante, libre de bienes y personas el inmueble constituido por una quinta denominada PIPINA, situado en la avenida Roma, Urbanización La California Norte, Municipio Sucre del estado Miranda.
B) Pagar la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 252.000,00), más el respectivo impuesto al valor agregado (IVA), por concepto de cánones de arrendamiento de los meses que van desde el mes de junio de 2014, al mes de febrero de 2016, ambos inclusive, a razón de DOCE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 12.000,00) mensuales y los que se sigan causando desde marzo del año 2016 hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, a razón de DOCE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 12.000,00) cada mes, más el respectivo impuesto al valor agregado (IVA).
C) Los intereses sobre los cánones adeudados y los que se sigan causando hasta la fecha en que quede firme el presente fallo. Dicha estimación se hará, desde la fecha en que debía pagarse cada mensualidad conforme lo dispuesto en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, a la tasa pasiva promedio de los seis principales bancos del país conforme lo publicado por el Banco Central de Venezuela, a través de una experticia complementaria del fallo en los términos indicados en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la demanda procedió parcialmente, ante la improcedencia de la cláusula penal, no ha habido vencimiento total y por ende no ha lugar a costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia.
Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de septiembre del año dos mil diecisiete (2017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
El Juez,
Dr. CARLOS MARTÍNEZ PERAZA
El Secretario,
Abg. LUIS JOSÉ RANGEL.
En la misma fecha de hoy veintiuno (21) de septiembre de dos mil diecisiete (2017), previo el anuncio de ley, se registró, publicó en la página web del Tribunal Supremo de Justicia la anterior sentencia, siendo las diez con quince minutos de la mañana (10:15 a.m.), dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
El Secretario,
Abg. LUIS JOSÉ RANGEL
CMP / LJR
Exp. AP31-V-2016-000225
