REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 21 de Abril de dos mil diecisiete
207º y 158º
I
IDENTIFICACION DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil DESARROLLO MACAUNO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 19 de agosto de dos mil cuatro (2004), bajo el N° 19, Tomo 65-A Cto., modificados sus estatutos sociales por Acta de Asamblea General inscrita en el mismo registro de comercio, en fecha dos (2) de agosto de dos mil doce (2012), bajo el N° 26, Tomo 110-A.-
REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: RICARDO RAMÓN MARTÍNEZ HERRERA, WALTHER ELÍAS GARCÍA SUAREZ y VICTORIA PATRICIA AGUILAR ROMERO, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 72.555, 117.211 Y 237.231, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha veinticinco (25) de julio de dos mil seis (2006), bajo el N° 12, Tomo 145-A Sgdo., posteriormente reformados sus estatutos mediante Asamblea General de Accionistas celebrada el seis (6) de agosto de dos mil seis (2006), protocolizada ante el citado Registro en fecha veintiséis (26) de octubre de dos mil siete (2007), anotada bajo el N° 61, Tomo 218-A-Sgdo.-
REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: OSWALDO EMILIO ABLAN CANDIA, OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK y RAFAEL IGNACIO ZAMORA AGUIRRE, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 36.358, 67.301 Y 155.514, respectivamente.-
MOTIVO: DESALOJO
Fue recibida la presente demanda para su distribución ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Municipio con sede en Los Cortijos de Lourdes, en fecha 6 de Noviembre de 2015, correspondiéndole su conocimiento a este Tribunal.
El día 09 de Noviembre de 2015, el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación a los fines de dar contestación a la demanda.
En fecha 11 de Noviembre de 2015, consignados los fotostatos respectivos por la parte actora, se dictó auto mediante el cual se ordenó librar compulsa de citación y abrir el cuaderno de medidas.
El 25 de Noviembre de 2015, el Tribunal dictó sentencia mediante la cual decretó la medida cautelar de secuestro sobre el inmueble arrendado, la cual cursa en el cuaderno de medidas; y en fecha 30 de Noviembre de 2015 se practicó la misma.
Por diligencia presentada en fecha 12 de enero de 2016, el Alguacil adscrito a este Circuito Judicial consignó la compulsa de citación de la parte demandada por falta de impulso de la parte actora.
Mediante auto de fecha 27 de enero de 2016, la Juez se abocó al conocimiento de la causa. En la misma fecha, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 11 de febrero de 2016, se dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se estableció que el Tribunal se pronunciaría sobre la impugnación de la cuantía como punto previo a la sentencia definitiva.
El día 10 de marzo de 2016, se dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se declaró con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la representación judicial de la parte demandada.
A través de diligencia presentada en fecha 15 de marzo de 2016, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de subsanación de cuestiones previas. Por separado, el ciudadano FRANCISCO SACCHINI MAGALDI, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A.
El Tribunal en fecha 31 de marzo de 2016, dictó sentencia mediante la cual declaró subsanada la cuestión previa.
Mediante auto de fecha 31 de marzo de 2016, se fijó oportunidad para que se llevara a cabo la audiencia preliminar.
En fecha 4 de abril de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito mediante el cual solicitó la regulación de la competencia.
Por auto dictado en fecha 12 de abril de 2016, el Tribunal negó la admisión del recurso de regulación de competencia, en virtud a que la solicitud fue formulada en forma extemporánea.
La audiencia preliminar se llevó a cabo el día 12 de abril de 2016.
Por auto de fecha 25 de abril de 2016, el Tribunal realizó la fijación de los hechos y se abrió la causa a pruebas por un lapso de cinco días de despacho.
El día 25 de abril de 2016, se dictó auto mediante el cual se dejó constancia que en esa misma fecha se oyó el recurso de apelación formulado en el cuaderno de medidas y se ordenó la remisión de dicho cuaderno a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los fines de su distribución.
En fecha 16 de mayo de 2016, el tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.
Por diligencia de fecha 17 de mayo de 2016, el abogado RICARDO RAMÓN MARTINEZ HERRERA, sustituyó el poder que le fue conferido reservándose su ejercicio en las abogadas MARÍA EUGENIA TERAN ALVAREZ y ANNILETH COROMOTO HERRERA ACOSTA.
Mediante nota de secretaría de fecha 24 de mayo de 2016, se dejó constancia que se libró oficio N° 265-16, dirigido al Presidente de la Sociedad Mercantil Administradora Multicentro S.R.L.
En fecha 7 de julio de 2016, se recibió informe presentado por el abogado Daniel Caetano Alemparte, actuando en su carácter de apoderado judicial de ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L.
Por auto de fecha 25 de julio de 2016, se dictó auto mediante el cual se fijó oportunidad para la celebración del debate oral.
El día 23 de Septiembre de 2016, se dictó sentencia mediante la cual se suspendió la causa, hasta que constara en autos el recibo del cuaderno de medidas.
A través de auto dictado en fecha 9 de marzo de 2017, se ordenó la continuación de la causa, previa notificación de las partes.
En fecha 17 de abril de 2017, se celebró la audiencia oral con la comparecencia de las partes, oportunidad en la cual este Tribunal dictó la dispositiva del fallo.
Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, el Tribunal a los fines de emitir el pronunciamiento de fondo, pasa a hacer las siguientes consideraciones:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Narra la parte actora, que constaba de los documentos se acompañaban marcados con las letras “C”, “D” y “E”, que la demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., suscribió con el entonces propietario del inmueble objeto de litigio, contratos de arrendamiento, los dos primeros en fecha 17 de Noviembre de 2009, autenticados ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda bajo los números 14 y 15, respectivamente, Tomo 138 de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Notaría; y el tercero en fecha 23 de Noviembre de 2009, autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda bajo el número 23 del Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Notaría.
Que en el contrato acompañado marcado con la letra “C”, se estipuló que el entonces propietario cedía en arrendamiento a la hoy demandada el inmueble constituido por el local comercial que formaba parte integrante de la quinta FIVE SISTERS, también conocida como CENTRO COMERCIAL FIVE SISTERS; que en el contrato anexo marcado “D”, celebrado entre las mismas partes, fue convenido que el objeto del arrendamiento versaría sobre el local distinguido con el N° 3, que formaba parte integrante de la misma quinta denominada FIVE SISTERS, y asimismo, en el contrato marcado “E”, fue establecido por las mismas partes que el objeto del mismo versaba sobre el local comercial identificado con el N° 2, ubicado en la planta baja del mismo inmueble.
Que la realidad material era que siempre se trató de un mismo bien inmueble, a pesar de haber sido discriminado y segmentado en dichos instrumentos como locales comerciales distintos y aunque se documentara la relación locativa a través de tres contratos distintos, todos ellos conformaban entre sí el mismo bien inmueble, que se encontraba constituido por la parcela de terreno distinguida con el número 159, y la casa quinta sobre ella construida, con sus dos plantas (baja y un nivel superior), denominada con el nombre “FIVE SISTERS”, también conocida como “CENTRO COMERCIAL FIVE SISTERS”, cuyo frente da a la Calle París con Avenida Trinidad de la Urbanización Las Mercedes, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, distinguida con el código catastral número 15.3.1.12A.1070.11.17.0.0.1, cuyos linderos, especificaciones y medidas son las siguientes: una superficie aproximada de UN MIL NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS DECÍMETROS CUADRADOS (1.092,56 M2), y comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: En 37, 78 metros con la parcela número 160 de la urbanización. SUR: En 32,78 metros con la calle París. ESTE: En 29,25 metros con la parcela número 158 de la misma urbanización. OESTE: En 24,24 metros con la avenida Trinidad de Las Mercedes; y que. Según el documento de propiedad que acredita a su representada como única titular, se encuentra anotado en el Registro Público correspondiente bajo el número 2009.2801, Asiento Registral 3, del inmueble matriculado con el número 241.13.16.1.2719, y que no se encuentra dicho inmueble sometido a un régimen de propiedad horizontal, por lo que no dispone de áreas determinadas como locales, ni mucho menos espacios propios delimitados como tales, ni áreas separadas las unas de las otras, como lo señalaron en su momento las partes en los instrumentos contractuales traídos a los autos, todo lo cual, se podría apreciar de manera diáfana en los documentos que posteriormente serían traídos al proceso, y que por aplicación de los artículos 3 y 6 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que se trata de un mismo fin comercial, de acuerdo con los tres instrumentos contractuales, y que la misma arrendataria era la titular del establecimiento comercial denominado “KAMA SUTRA”, que funcionaba amplia e indistintamente en todas las áreas o espacios que conformaban en sí mismos toda la quinta denominada “FIVE SISTERS”, por lo que los citados contratos debían ser interpretados siempre y en todo caso de manera conjunta, no aislada ni independiente, prevaleciendo la realidad sobre las formas.
Que en los instrumentos contractuales marcados “C”, “D” y “E”, las partes dispusieron que los mismos tendrían una duración de cinco (5) años, contados a partir de los meses de enero y septiembre del año dos mil nueve (2009), con los cánones de arrendamiento fijos convenidos en ellos, a saber: En los dos primeros contratos (“C” y “D”), fue convenido por las partes en la cláusula tercera de los mismos que el canon de arrendamiento quedaba establecido en la cantidad de siete mil quinientos bolívares (Bs.7.500,00), mensuales para el primer año de contrato, y que los siguientes se irían incrementado progresivamente en un treinta por ciento (30%) cada año hasta la terminación del contrato, siendo por tanto, el correspondiente al segundo año, la suma de nueve mil setecientos cincuenta bolívares (Bs.9.750,00); el tercer año, la cantidad de doce mil seiscientos setenta y cinco bolívares (Bs.12.675,00); el cuarto año, la suma de dieciséis mil cuatrocientos setenta y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 16.477,50); y el quinto año, la cantidad de veintiún mil cuatrocientos veinte bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 21.420,75); en el entendido que la arrendataria se comprometió a pagar formalmente al arrendador, mediante mensualidades adelantadas y dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
Que en igualdad de circunstancias, en el contrato marcado “E”, las partes dispusieron en la cláusula tercera que el canon de arrendamiento se había estipulado en la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) para el primer año de duración del mismo, y los siguientes se irían incrementando progresivamente en un treinta por ciento (30%) anual hasta su terminación, es decir, que el segundo año el canon sería por la suma de cinco mil doscientos bolívares (Bs. 5.200,00); el tercer año, el canon sería por la cantidad de seis mil setecientos sesenta bolívares (Bs. 6.760,00); y el cuatro año, en canon sería por la suma de ocho mil setecientos ochenta y ocho bolívares (Bs. 8788,00); y finalmente el quinto año, el canon sería por la cantidad de once mil cuatrocientos veinticuatro bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 11.424,40), también en el entendido que la arrendataria se comprometió a pagar formalmente al arrendador, mediante mensualidades adelantadas y dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
Que en cada uno de los citados instrumentos contractuales, fue convenido también expresamente en la cláusula décima segunda de los mismos que, el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato por parte del arrendatario, daría derecho al arrendador a exigir el cumplimiento o resolución inmediata de ellos, al pago de los daños y perjuicios causados, así como a seguir los procedimientos y acciones judiciales y extrajudiciales a que hubiere lugar.
Que la arrendataria dejó de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013, ni tampoco aquellos correspondientes al año 2014, en ninguno de los doce meses que lo integran, y menos aún, había cancelado suma dineraria alguna a favor de su mandante durante su permanencia en los diez meses que han transcurrido del año en curso, desde enero hasta octubre de 2015, incurriendo por tanto en una mora de dos años en el cumplimiento de su mas esencial obligación como arrendataria, de forma consecutiva. Que ello trajo como consecuencia el inminente vencimiento de los contratos, en el entendido que al no haber cumplido oportunamente con sus obligaciones contractuales, el derecho a prórroga legal se enervó e hizo inoperante para la arrendataria, por cuya virtud, otorgaban a su mandante la acción de desalojo prevista en la Ley.
Que su representada fue sancionada con multa por la Dirección de Ingeniería del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, mediante acto administrativo N° 1729, de fecha 27 de Noviembre de 2014, debido a que fue ordenada la demolición de áreas correspondientes al mismo inmueble; por lo que en aras de solventar su situación jurídica por los cambios en las ordenanzas y disposiciones del Municipio Baruta, interpuso una acción en defensa de la zonificación urbanística, con miras a procurar salvar de alguna manera su responsabilidad patrimonial por las construcciones que componen actualmente la quinta “FIVE SISTERS”.
Que el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, falló a favor de su mandante en fecha 29 de enero del 2015, declarando con lugar la acción en defensa de la zonificación urbanística, y condenando a la hoy demandada incumpliente al cierre o clausura del local comercial denominado “KAMA SUTRA”, instalado y operante en el inmueble arrendado por su patrocinado, entre otras razones, por haber concluido que el local en cuestión (arrendado) tiene un uso ilegal por no poseer la correspondiente licencia de actividades económicas emanada de parte de las autoridades municipales correspondientes, en contravención a lo establecido en el artículo 103 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística. Y que habiendo sido ejercido por la demandada el recurso de apelación contra dicho fallo, éste fue declarado sin lugar el día 5 de agosto de 2015, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, confirmándose el fallo dictado por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas (sic).
Que además de la falta de pago delatada, de mucho más de dos cánones mensuales consecutivos sin pagar, y que existían disposiciones de índole legal y administrativa dictadas por la autoridad municipal y por el Poder Judicial que imponían el cierre y clausura de la actividad comercial desplegada por la demandada, debía recordarse que en aplicación del artículo 6 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, se establecía expresamente la responsabilidad solidaria del propietario del inmueble con todas aquellas obligaciones emanadas de la relación arrendaticia.
Que por las razones expuestas y en nombre de su mandante sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A., demandaban a la sociedad de comercio INVERSIONES TANTRIX C.A., para que conviniera o en su defecto fuera condenada por el Tribunal al desalojo del bien inmueble arrendado, y en tal virtud desocupara dicho inmueble de bienes y personas, y lo entregara a su mandante en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al contratar, con la correspondiente condenatoria en costas; reservándose en nombre de su patrocinada las acciones de cobro de bolívares por cánones insolutos, daños, perjuicios, reembolsos, reintegros y todas las acciones directas que operaran en contra de la demandada por los hechos narrados y con ocasión a los contratos locativos que sustentaban su pretensión.
Fundamentaron la demanda en los artículos 2, 3, 6 y 40 literales “A”, “B” y “D” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, e igualmente invocaron los artículos 1159, 1160, 1579 y 1592 ordinal 2° del Código Civil.
CONTESTACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA
En fecha 30 de Noviembre de 2015, oportunidad en la cual se practicó la medida cautelar de secuestro sobre el bien inmueble arrendado, suficientemente identificado en el cuerpo de la presente decisión, se hizo presente la ciudadana YOHANA RONDÓN, titular de la cédula de identidad N° 13.113.812, en su carácter de representante de la Sociedad Mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., asistida por el abogado OSWALDO ABLAN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 36.358, quien en su condición de notificada suscribió el acta, razón por la cual en esa oportunidad tuvo conocimiento de la demanda incoada en contra de su representada y como consecuencia quedó citada, comenzándose a computar el lapso para dar contestación a la demanda a partir del primer (1°) día de diciembre de 2015, inclusive.
Ahora bien, en la oportunidad legal correspondiente la representación judicial de la parte demandada presentó escrito mediante el cual dieron contestación a la demanda en los siguientes términos:
Opusieron las cuestiones previas previstas en los ordinales 1° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, alegaron que contradecían, negaban y rechazaban expresamente, en todas y cada una de sus partes, la demanda propuesta, tanto en los hechos como en el derecho.
Que contradecían, negaban y rechazaban expresamente, que su representada la sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX, C.A., en su carácter de arrendatario, haya dejado de pagar los veintisiete (27) cánones de arrendamiento mensual, correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014; y, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2015, causados por el arrendamiento de los locales comerciales números 2 y 3, y primer piso, ubicados en la planta baja y en el primer piso, respectivamente, del inmueble denominado QUINTA FIVE SISTERS, también conocido como CENTRO COMERCIAL FIVE SISTERS, situado en la esquina de la Calle París con la Avenida La Trinidad, en la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, Distrito Metropolitano de Caracas.
Que tal como lo alegaron y probaron en el propio acto de la ejecución de la medida de secuestro, con la exhibición de los cincuenta y un (51) originales de los recibos de pago cancelados, que luego acompañaron como anexo marcado “C”, en igual número de folios, al escrito de oposición a la medida preventiva de secuestro del inmueble arrendado, que presentaron en el Tribunal en fecha 03 de Diciembre de 2015, su representada pagó en su oportunidad todos y cada uno de los cánones de arrendamiento mensual antes referidos, demandados temerariamente como no pagados en la forma siguiente:
Que el correspondiente al mes de agosto del año 2013 fue pagado al ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA, propietario y arrendador del inmueble de autos para esa fecha.
Que los correspondientes a los veintisiete (27) meses transcurridos entre el mes de septiembre del año 2013 y el mes de noviembre del año 2015 fueron pagados a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en su carácter de arrendadora, en virtud de la cesión de los contratos de arrendamiento que le efectuó el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA en fecha 1° de agosto de 2013, tal como se probaba con los dos documentos que acompañaban al escrito de contestación de la demanda.
Que la razón por la cual el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los veintisiete (27) meses demandados como insolutos estaba soportado en cincuenta y un (51) recibos, obedecía al hecho de que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., siempre emitió dos (2) recibos de pago por cada mes, uno por el local comercial N° 3, donde estaba incluido el local comercial N° 2, y el otro por el local comercial primer piso; a diferencia del ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA, anterior propietario y arrendador del inmueble de autos, quien siempre emitía un (1) solo recibo que incluía todos los locales comerciales mencionados.
Que en virtud de la venta del inmueble de autos, que le hizo el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA, a la sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A., mediante documento inscrito en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 19 de agosto de 2013, bajo el N° 2009.2801, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el N° 241.13.16.1.2719 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009; operó de pleno derecho la figura de la subrogación arrendaticia inmobiliaria, establecida en el para ese entonces vigente, Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 20, en razón de lo cual la sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO, C.A., como nuevo propietario se subrogó, por mandato expreso de la ley, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivadas de las relaciones arrendaticias inmobiliarias existentes, celebradas con el anterior propietario, lo que obviamente incluía ya las referidas cesiones de todos los derechos, acciones y obligaciones derivadas de los contratos de arrendamiento, que le efectuó el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en fecha 1° de agosto de 2013, por lo que mal podía ahora la sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO, C.A., pretender cuestionar y desconocer la eficacia y valor probatorio de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento mensual, emitidos y cancelados por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L. y referidos a las mensualidades demandadas como no pagadas.
Que acompañaban en anexo, la Notificación Notarial practicada a su representada por la Notaría Octava del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, en fecha 17 de julio de 2014, actuando a solicitud de las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L. y DESARROLLOS MACAUNO C.A., en la cual el abogado CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 105.148, actuando como apoderado de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L. y como apoderado judicial de la sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A., especificaba los tres contratos de arrendamiento inmobiliarios celebrados entre el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA, anterior propietario del inmueble, y su representada la sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., que tenían por objeto los locales comerciales números 2, 3 y PRIMER PISO de la Quinta Five Sisters o Centro Comercial Five Sisters, y, al respecto, expresaba textualmente: “Los mencionados contratos fueron cedidos por FRANCISCO DÍAZ BARRERA, antes identificado, a ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., antes identificada, en fecha 01 de agosto de 2013.”
Que con dichos documentos se demostraba que la sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A., sabía perfectamente que los contratos de arrendamiento inmobiliario existentes habían sido cedidos a la sociedad mercantil Administradora Multicentro S.R.L., que ésta venía actuando como arrendadora, y que estaba recibiendo los cánones de arrendamiento causados, ahora demandado como no pagados.
Que en la Notificación Notarial en comento, a su representada se le solicitaba formalmente la entrega de los locales comerciales que ocupaba en arrendamiento en la Quinta Five Sisters, por estar supuestamente incursa en las causales de desalojo establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 40, literales c. y e., es decir, por haber efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, y porque el inmueble iba a ser objeto de demolición, pero no se hacía referencia a que su representada hubiese dejado de pagar doce cánones de arrendamiento mensual causados hasta esa fecha.
Que contradecían, negaban y rechazaban expresamente que su representada en su carácter de arrendataria, destinara el inmueble a usos en contravención con el contrato de arrendamiento o con las normas que regulan la convivencia ciudadana; y que en efecto, en la cláusula quinta de los tres contratos las partes convinieron textualmente: “EL ARRENDATARIO, se obliga expresamente a utilizar el inmueble objeto de arrendamiento únicamente para COMERCIO, no pudiendo cambiar su uso, sin la autorización previa y dada por escrito de parte de EL ARRENDADOR. ”
Que tanto en el libelo de la demanda, en sus páginas 2 y 4, como en el acta de fecha 30 de Noviembre de 2015, levantada por el Tribunal con motivo de la ejecución de la medida de secuestro del inmueble arrendado, folio 65 del cuaderno de medidas, constaba amplia y suficientemente que en la totalidad del inmueble arrendado funcionaba el establecimiento comercial denominado “KAMA SUTRA”, por consiguiente era totalmente falso que su representada, haya destinado el inmueble arrendado a usos en contravención con los contratos de arrendamiento.
Que contradecían, negaban y rechazaban que su representada, cambiara el uso del inmueble en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas. Que el instrumento fundamental para soportar esta causal lo constituía la Conformidad de Uso concedida por la autoridad municipal respectiva, y la misma no fue producida acompañando al libelo de la demanda, como lo dispone la ley adjetiva, por ello no podía ser admitida por el Tribunal, ya que éste estaría impedido de poder apreciar la supuesta colisión entre el uso permitido por la Conformidad y el uso real del inmueble.
Que con respecto a los usos permitidos en la parcela de terreno donde estaba construida la Quinta Five Sisters, era importante destacar que, con la constancia de cumplimiento de variables urbanas que acompañaban al escrito de contestación, otorgada a la sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A., por la Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Baruta, en el oficio N° 963 de fecha 21 de mayo de 2015, constaba que los usos permitidos en la parcela de terreno en referencia, eran entre otros, vivienda multifamiliar, comercio y turístico, y que a dicha sociedad mercantil, se le aprobó la construcción de un inmueble destinado a comercio y oficinas, de acuerdo con el proyecto presentado.
Que con los pagos realizados por aforo mensual, propios de las licencias de actividades económicas, se probaba que era un hecho cierto que la Alcaldía de Baruta, por órgano de su Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SEMAT), aceptaba y convalidaba que su representada la sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., realizara actividades económicas o comerciales en la jurisdicción de su Municipio.
Que en el libelo de la demanda se hacía referencia a dos sentencias, una dictada en la primera instancia del proceso por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de enero de 2015, y la otra dictada en la alzada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de agosto de 2015, y que al respecto, era preciso advertir que, contra esta última sentencia se anunció el recurso de casación, el cual fue admitido, y luego formalizado en la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 28 de octubre de 2015, donde cursa en el expediente N° AA20-C-2015-000697.
Que por las razones expuestas pedían que se declarara sin lugar la demanda propuesta y se condenara expresamente a la parte demandante al pago de las costas del proceso.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Copia simple del documento de compra venta protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha diecinueve (19) de agosto de dos mil trece (2013), bajo el N° 2009.2801, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el N° 241.13.16.1.2719 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, del cual se desprende que el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad N° 6.818.800, dio en venta a la Sociedad Mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A., antes identificada el inmueble integrado por la parcela de terreno distinguida con el N° 159, y la casa quinta sobre ella construida distinguida con el nombre de “FIVE SISTERS”, ubicada en la Calle París con Avenida Trinidad de la Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, distinguida con el Código Catastral N° 15.3.1.12A.1070.11.17.0.0.1, con una superficie aproximada de un mil noventa y dos metros cuadrados con cincuenta y seis decímetros cuadrados (1.092,56 m2), enclavada dentro de los siguientes linderos particulares: Norte: en 37, 78 metros con la parcela N° 160 de la Urbanización; Sur: en 32,78 metros con la calle París; Este: en 29,25 metros con la parcela número 158 de la misma Urbanización y Oeste: en 24,24 metros con la Avenida Trinidad.
Copia simple del contrato de arrendamiento autenticado en fecha diecisiete (17) de Noviembre de 2009, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 14, Tomo 138 de los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaría, del cual se evidencia que el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.818.800, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., un inmueble de su exclusiva propiedad, destinado a comercio, constituido por el local comercial que forma parte integrante del inmueble denominado QUINTA FIVE SISTERS, también conocido como CENTRO COMERCIAL FIVE SISTERS, el cual tiene su frente a la Calle Trinidad y París, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, que ocupa la totalidad del primer piso del edificio.
Copia simple del contrato de arrendamiento autenticado en fecha diecisiete (17) de Noviembre de 2009, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 15, Tomo 138 de los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaría, del cual se evidencia que el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.818.800, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., un inmueble de su exclusiva propiedad, destinado a comercio, constituido por el local comercial distinguido con el N° 3, que forma parte integrante del inmueble denominado QUINTA FIVE SISTERS, también conocido como CENTRO COMERCIAL FIVE SISTERS, el cual tiene su frente a la Calle Trinidad y París, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Copia simple del contrato de arrendamiento autenticado en fecha veintitrés (23) de Noviembre de 2009, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 23, Tomo 141 de los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaría, del cual se evidencia que el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.818.800, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., un inmueble de su exclusiva propiedad, destinado a comercio, constituido por el local comercial identificado con el N° 2, ubicado en la planta baja, que forma parte integrante del inmueble denominado QUINTA FIVE SISTERS, también conocido como CENTRO COMERCIAL FIVE SISTERS, el cual tiene su frente a la Calle Trinidad y París, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, que ocupa la totalidad del primer piso del edificio.
En lo que respecta a las copias de los documentos antes señalados este, Tribunal las tiene como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron impugnadas por la parte contraria en la oportunidad correspondiente. Y así se establece.
Asimismo, a requerimiento del Tribunal formulado en el cuaderno de medidas conforme a lo previsto en el artículo 601 del Código del Procedimiento Civil, la representación judicial de la parte actora a los fines de ampliar las pruebas sobre la sanción de multa impuesta por la Dirección de Ingeniería del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 24 de Noviembre de 2015, consignó impresiones de sentencias publicadas en la Página Web del Tribunal Supremo de Justicia, las cuales se describen a continuación:
- Sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de enero de 2015, en el expediente N° AP31-V-2014-001469, contentivo de la acción en defensa de la zonificación urbanística intentada por la Sociedad Mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., en la cual se declaró con lugar la acción y se condenó a la sociedad mercanti demandada al cierre o clausura del local comercial denominado “KAMA SUTRA”, instalado y operante en el inmueble arrendado, por haber concluir que el local tenía un uso ilegal por no poseer la correspondiente licencia de actividades económicas emanada de parte de las autoridades municipales correspondientes, en contravención a lo establecido en el artículo 103 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística.
- Sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictada en fecha 5 de agosto de 2015, en el expediente N° AP71-R-2015-000681, en virtud a la apelación formulada contra la sentencia antes mencionada, en la cual se declaró sin lugar el recurso de apelación planteado contra la sentencia antes mencionada.
- Sentencia dictada en fecha 21 de abril de 2015, por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente N° 2015-0165, en la cual se declaró sin lugar el recurso de regulación de jurisdicción ejercido contra la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de enero de 2015, en el expediente N° AP31-V-2014-001469, y se confirmó la misma.
En relación con las copias de las sentencias antes mencionadas, por cuanto no fueron consignadas conjuntamente con el libelo de la demanda, en conformidad con lo previsto en el único aparte del artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, sino a requerimiento del Tribunal, y siendo que es deber de la parte actora aportar sus pruebas de conformidad con el indicado artículo, se desechan del proceso. Y así se decide.-
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
Recibo original de fecha 11 de noviembre de 2009, por la cantidad de Bs. 45.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2009; Recibo original de fecha 13 de enero de 2010, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de enero de 2010; Recibo original de fecha 8 de febrero de 2010, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de febrero de 2010; Recibo original de fecha 8 de marzo de 2010, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de marzo de 2010; Recibo original de fecha 8 de abril de 2010, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de abril de 2010; Recibo original de fecha 12 de mayo de 2010, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de mayo de 2010; Recibo original de fecha 09 de junio de 2010, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de junio de 2010; Recibo original de fecha 12 de julio de 2010, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de julio de 2010; Recibo original de fecha 9 de agosto de 2010, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de agosto de 2010; Recibo original de fecha 30 de noviembre de 2010, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de octubre de 2010; Recibo original de fecha 30 de noviembre de 2010, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de noviembre de 2010; Recibo original de fecha 20 de enero de 2011, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de enero de 2011; Recibo original de fecha 20 de enero de 2011, por la cantidad de Bs. 24.700,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de enero de 2011; Recibo original de fecha 2 de febrero de 2011, por la cantidad de Bs. 24.700,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de febrero de 2011; Recibo original de fecha 22 de marzo de 2011, por la cantidad de Bs. 24.700,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de marzo de 2011; Recibo original de fecha 7 de abril de 2011, por la cantidad de Bs. 24.700,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de abril de 2011; Recibo original de fecha 31 de agosto de 2011, por la cantidad de Bs. 24.700,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de mayo de 2011; Recibo original de fecha 31 de agosto de 2011, por la cantidad de Bs. 24.700,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de junio de 2011; Recibo original de fecha 31 de agosto de 2011, por la cantidad de Bs. 24.700,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de julio de 2011; Recibo original de fecha 2 de noviembre de 2011, por la cantidad de Bs. 24.700,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de agosto de 2011; Recibo original de fecha 2 de noviembre de 2011, por la cantidad de Bs. 24.700,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de septiembre de 2011; Recibo original de fecha 2 de noviembre de 2011, por la cantidad de Bs. 24.700,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de octubre de 2011; Recibo original de fecha 9 de enero de 2012, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de diciembre de 2011; Recibo original de fecha 6 de febrero de 2012, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de enero de 2012; Recibo original de fecha 28 de febrero de 2012, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de febrero de 2012; Recibo original de fecha 12 de marzo de 2012, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de marzo de 2012; Recibo original de fecha 20 de abril de 2012, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de abril de 2012; Recibo original de fecha 8 de mayo de 2012, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de mayo de 2012; Recibo original de fecha 21 de junio de 2012, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de junio de 2012; Recibo original de fecha 25 de julio de 2012, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de julio de 2012; Recibo original de fecha 15 de agosto de 2012, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de agosto de 2012; Recibo original de fecha 6 de septiembre de 2012, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de septiembre de 2012; Recibo original de fecha 15 de octubre de 2012, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de octubre de 2012; Recibo original de fecha 21 de enero de 2013, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de noviembre de 2012; Recibo original de fecha 13 de febrero de 2013, por la cantidad de Bs. 42.841,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de diciembre de 2012; Recibo original de fecha 4 de marzo de 2013, por la cantidad de Bs. 42.841,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de enero de 2013; Recibo original de fecha 9 de abril de 2013, por la cantidad de Bs. 42.841,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de febrero de 2013; Recibo original de fecha 8 de mayo de 2013, por la cantidad de Bs. 42.841,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de marzo de 2013; Recibo original de fecha 11 de junio de 2013, por la cantidad de Bs. 42.841,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de junio de 2013; Recibo original de fecha 21 de junio de 2013, por la cantidad de Bs. 42.841,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de mayo de 2013; Recibo original de fecha 2 de julio de 2013, por la cantidad de Bs. 42.841,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de junio de 2013; Recibo original de fecha 6 de septiembre de 2013, por la cantidad de Bs. 42.841,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de julio de 2013, suscritos por el ciudadano FRANCISCO DÍAZ, los cuales se desechan y no se valoran como prueba en la presente causa por no guardar relación con los hechos controvertidos. Así se decide.-
Copia simple de recibo de pago de fecha 23 de diciembre de 2009, por la cantidad de Bs. 15.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de diciembre de 2013; Copia simple de recibo de pago de fecha 6 de septiembre de 2010, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de septiembre de 2010; Copia simple de recibo de pago de fecha 9 de septiembre de 2013, por la cantidad de Bs. 42.841,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de agosto de 2013 suscritos por el ciudadano FRANCISCO DÍAZ, los cuales se desechan por tratarse de copias simples de documentos privados, que no tienen valor probatorio alguno. Así se decide.-
Copias simples de contratos privados de cuyo contenido se observa que el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA, en fecha 1 de agosto de 2013, cedió y traspasó a la sociedad de responsabilidad limitada ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., los derechos, acciones y obligaciones derivados de los contratos de arrendamiento suscritos en fecha 23 de noviembre de 2009, autenticado bajo el N° 23, Tomo 141 y 17 de noviembre de 2009 bajo el N° 15, Tomo 138, de los Libros de Autenticaciones llevados ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, con la arrendataria INVERSIONES TANTRIX C.A.; siendo que dicho instrumento es una copia simple de un documento privado, este Tribunal no las valora como prueba en el presente caso, ya que el mismo no tiene valor probatorio alguno. Y así se establece.-
Asimismo, se observa que en el capítulo tercero del escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada alegó que con los cincuenta y un (51) recibos consignados en anexo al escrito de oposición a la medida presentado en fecha 03 de diciembre de 2015, quedaba probado que su representada pagó en su oportunidad todos y cada uno de los cánones de arrendamiento mensual, demandados temerariamente como no pagados, al respecto observa esta sentenciadora que el recibo de fecha 9 de septiembre de 2013, que cursa al folio 144 del cuaderno de medidas, fue consignado en original y está suscrito por el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA, propietario anterior del inmueble arrendado, el cual corresponde al mes de agosto de 2013, el cual no fue desconocido por la parte contraria, sin embargo, dicho recibo no prueba el pago efectuado a la parte actora, toda vez que para la fecha de emisión del recibo, la propietaria del inmueble arrendado era la sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A., tal como se evidencia del documento de compra venta protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha diecinueve (19) de agosto de dos mil trece (2013), bajo el N° 2009.2801, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el N° 241.13.16.1.2719 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, antes valorado, y no se desprende de autos que dicha sociedad mercantil autorizó al ciudadano FRANCISCO DÍAZ a recibir el pago correspondiente al mes de agosto de 2013. Así se establece.-
Con relación a los recibos emitidos por la sociedad de responsabilidad limitada ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., a nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2015, de los inmuebles tipo local comercial, números “piso 01” y “03”, del Centro Comercial Five Sisters, que cursan los folios ciento cuarenta y seis (146) al ciento noventa y seis (196), ambos inclusive, del cuaderno de medidas, observa esta sentenciadora que al no haber sido probado que a la sociedad de responsabilidad limitada ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., le fueron cedidos los contratos de arrendamiento del inmueble denominado Centro Comercial Five Sisters o casa quinta Five Sisters, los mismos no pueden ser admitidos como prueba en el presente caso, toda vez que de ellos no emana que la sociedad de responsabilidad limitada ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., estaba autorizada para recibir el pago de los cánones de arrendamiento, y más aun, cuando la presunta cesión que hace valer la parte demandada, proviene de una copia simple de un documento privado, el cual quedó desechado por no tener valor probatorio alguno Así se decide.-
Asimismo, con el escrito presentado en fecha 27 de enero de 2016, la representación judicial de la parte demandada acompañó en anexo copia simple de una notificación practicada por la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda actuando a solicitud de las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L. y DESARROLLOS MACAUNO, C.A., a los fines de demostrar que la demandante tenía conocimiento que los contratos de arrendamiento habían sido cedidos a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., que ésta venía actuando como arrendadora, y que estaba recibiendo los cánones de arrendamiento causados, demandados como no pagados, al respecto considera esta sentenciadora, el hecho que se haya efectuado una notificación judicial, por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao, por la cual señala el demandado, que por ello, la nueva propietaria del inmueble tenía conocimiento que los contratos de arrendamiento habían sido cedidos por el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA a la sociedad de responsabilidad limitada ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., de ello no emana que por tales motivos el pago de los cánones de arrendamiento tendrían que ser hechos a dicha administradora, y más aun, cuando la presunta cesión que hace valer la parte demandada, proviene de una copia simple de un documento privado, el cual quedó desechado por no tener valor probatorio alguno. Asimismo cabe destacar que los referidos señalamientos hechos por la parte demandada, en relación al pago recibido por la sociedad de responsabilidad limitada ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en nombre de la hoy propietaria DESARROLLOS MACAUNO C.A., no quedaron demostrados a través de la notificación notarial practicada, toda vez, que como ya se dijo, el instrumento con el cual la parte demandada pretendió demostrar la cesión realizada, no tiene valor probatorio alguno y además porque de ninguna de las pruebas aportadas a los autos quedó demostrado que dicha administradora, estaba autorizada por el arrendador a los efectos de recibir dicho pago. Y así se establece.-
Además, junto con el escrito presentado en fecha 27 de enero de 2016, la representación judicial de la parte demandada acompañó Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas N° 963, de fecha 21 de mayo de 2015, emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Baruta, Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, a los fines de probar que en el referido inmueble estaba permitido el uso comercial; e igualmente consignó estado de cuenta detallado emanado de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, que se relacionaba con lo pagos realizados por su representada como contribuyente al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SEMAT) de la Alcaldía de Baruta, por el ejercicio de sus actividades comerciales en el local que ocupaba., a cuyo documento esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en jurisprudencia reiterada y constante del más alto Tribunal de Justicia, que ha señalado que todos aquellos documentos que emanen de un funcionario público y fueron expedidos sobre materia de su competencia, son documentos públicos, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, el cual dispone: “Instrumento Público o autentico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado”, y el artículo 1360 del mismo Código, que establece: “El instrumento público hace plena fe, si entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, salvo en los casos y con los medios permitidos por la Ley se demuestre la simulación”, le da pleno valor probatorio. Así se declara.-
Finalmente acompañó marcado “E”, copia simple de un escrito supuestamente dirigido al Presidente y demás Magistrados de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el cual mencionan como referencia el expediente N° AA20-C-2015-000697, el cual no se encuentra suscrito por persona alguna, el cual este Tribunal desecha como prueba en el presente proceso, toda vez que es una copia simple de un documento privado que no tienen valor probatorio alguno. Y así se establece.-
En fecha 7 de julio de 2016, se recibió informe suscrito por el apoderado judicial de ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., con ocasión a la prueba de informes promovida por la parte demandada mediante el cual señaló:
“…PRIMERO: En cuanto al requerimiento de informar sobre el Capítulo Tercero del escrito de promoción de pruebas, informamos lo siguiente: (…)
A partir del 01 de Agosto del 2013 hasta el mes de noviembre de 2015, nuestra representada estuvo dispuesta a recibir los cánones de arrendamiento de los tres (3) inmuebles cedidos en administración a nuestra representada, a los cuales son el Local No. 2 de Planta Baja, en Local No.3 de Planta Baja u el Local que ocupa la totalidad del Piso 1, de la Quinta Five Sisters o Centro Comercial Five Sisters, Calle La Trinidad y Paris Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, de los cuales INVERSIONES TANTRIX C.A., solo pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a dos (02) de los tres (03) inmuebles cedidos, específicamente en Local No.3 y el Local Piso 1, no habiendo pagado ningún canon de arrendamiento correspondiente al Local No. 2, (…)
Los cincuenta (50) recibos especificados con anterioridad, corresponden a los folios del ciento cuarenta y seis (146) al ciento noventa y seis (196) marcados como “C” en el escrito de promoción de pruebas, los cuales nos fueron remitidos en copias certificada con la solicitud de la prueba de informes.
SEGUNDO: En cuanto al requerimiento de informar sobre el Capítulo Cuarto del escrito de promoción de pruebas, informamos lo siguiente: (…)
En fecha 01 de Agosto de 2013, mi representada suscribió tres (03) cesiones de contratos de arrendamiento con el FRANCISCO DÍAZ BARRERA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No.6.818.800, donde se cedieron a mi representada tres (03) contratos de arrendamientos: 1.- Contrato de arrendamiento celebrado sobre el Local No. 2, Planta Baja. Quinta Five Sisters o Centro Comercial Five Sisters, Calle La Trinidad y Paris Urbanización las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda; 2.- Contrato de arrendamiento celebrado sobre el Local No.3, Planta Baja, Quinta Five Sisters o Centro Comercial Five Sisters, Calle La Trinidad y Paris Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda y 3.- Contrato de arrendamiento celebrado sobre Local que ocupa la totalidad del Piso 1, Piso 1, Quinta Five Sisters Calle La Trinidad y Paris Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda. Si bien existían tres (03) contratos de arrendamiento para los tres (03) inmuebles, estos funcionaban como una sola unidad comercial, producto de una integración y remodelación realizada por INVERSIONES TANTRIX C.A. Dentro de las cesiones firmadas se encuentran las marcadas como anexo “D” en el escrito de promoción de pruebas con los folios cien (100) y ciento uno (101), correspondientes a los Locales No.2 y No.3. Habiendo cumplido por lo solicitado por el tribunal, a la fecha cierta de su presentación… ”
PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
Tal como se señaló anteriormente, la parte demandada en la contestación a la demanda, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando para ello que proponían la cuestión previa del ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la incompetencia del Juez por razón del valor de la demanda, en virtud a que el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil establecía para la determinación del valor de la demanda, dos supuestos de hecho, el primero que se trate de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en cuyo valor se determinará acumulando las pensiones o cánones sobre los cuales se litigue y sus accesorios, y el segundo que se tratara de un contrato a tiempo indeterminado, en cuyo caso el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.
Que la relación arrendaticia inmobiliaria existente entre las sociedades mercantiles DESARROLLOS MACAUNO C.A., ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L. e INVERSIONES TANTRIX C.A. (parte demandada), estaba constituida por tres (3) locales comerciales unidos entre sí, que siempre habían conformado uno solo, como lo afirmó la parte actora, que por consiguiente el valor de la demanda tenía que ser determinado acumulando las pensiones o cánones sobre las cuales se litigue, es decir, sumando los cánones de arrendamiento correspondientes a los veintisiete (27) meses comprendidos entre el mes de agosto del año 2013 y el mes de octubre de 2015, ambos meses inclusive, supuestamente dejados de pagar; pero que era el caso que la parte actora demandó a su representada por la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los veintisiete (27) meses comprendidos entre el mes de agosto del año 2013 y el mes de octubre de 2015 ambos meses inclusive, pero que estimaron la demanda en la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO TREINTA Y DOS BOLIVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs.394.132,80), que era el equivalente a las sumas dejadas de pagar por la arrendataria durante el último año de la vigencia de los contratos de arrendamiento, y que equivalen a DOS MIL SEISCIENTAS VEINTISIETE CON CINCUENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 2.627,55), como si se tratase de unos contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando por tratarse de unos contratos a tiempo determinado, el valor de la demanda debía determinarse acumulando los veintisiete (27) cánones de arrendamiento, a razón de TREINTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 32.844,40) cada uno, que sumaban la cantidad de OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 886.798,80) que equivalían a CINCO MIL NOVECIENTAS ONCE CON NOVENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (5.911,99 U.T.), a razón de ciento cincuenta bolívares (Bs.150,00) cada una, por lo cual solicitaban que se declarara con lugar la cuestión previa, se declarara la incompetencia del Tribunal y se pasaran los autos al Juez competente.
Al respecto se observa lo siguiente:
Conforme a las disposiciones del Código de Procedimiento Civil, cuando se alegare las cuestiones previas previstas en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir sobre ello, con antelación a cualquier otro pronunciamiento sobre el resto de las cuestiones previas alegadas; y una vez, resuelto afirmativamente lo planteado, es que podrá continuar el trámite de la causa.
No obstante, en el caso de autos, la cuestión previa fue opuesta por la representación judicial de la parte demandada, alegando para ello, que la estimación de la cuantía efectuada por la parte actora en el libelo de la demanda es insuficiente, y en consecuencia, solicitó la declinatoria de la competencia para conocer del presente asunto; ante ello, es menester dejar sentado que, por un lado, la incompetencia sobrevenida de un Tribunal, que esté fundamentada en elementos que puedan modificarla, sin que sea necesario un pronunciamiento como punto previo en la sentencia definitiva, puede ser opuesta como cuestión previa, con base en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y por otra parte, no da lugar a la interposición de cuestiones previas, la falta de competencia del Tribunal, como consecuencia de la impugnación de la cuantía de la demanda, ya que, ello sería la consecuencia jurídica de un eventual pronunciamiento que declare procedente la impugnación de la cuantía, y en consecuencia, se produzca una incompetencia sobrevenida, en razón de la cual deba declinarse el conocimiento de la causa, ante el Juez que resulte competente.
Asimismo se observa que este Tribunal, en la sentencia de fecha 11 de febrero de 2016, consideró que lo alegado, corresponde a una defensa de fondo, que a tenor de lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, debe ser decidida como punto previo en la sentencia definitiva, lo cual no constituye una cuestión previa conforme a lo previsto en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Con respecto a la determinación de la cuantía en las demandas de arrendamiento, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 77 del 13 de abril del año 2000, en el expediente N° 00-001, dejó sentado lo siguiente:
“…En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra “Derecho Procesal Civil”:
“En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.
Cuando el artículo 72 se refiere a los “accesorios” debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”.
En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto…” (Resaltado del Tribunal).
De la revisión del libelo que encabeza las presentes actuaciones se observa que la parte actora demandó a la sociedad de comercio INVERSIONES TANTRIX C.A., para que conviniera o en su defecto sea condenada por el Tribunal al desalojo del bien inmueble arrendado, y en tal virtud desocupara dicho inmueble de bienes y personas, y lo entregara a su mandante en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al contratar, con la correspondiente condenatoria en costas; reservándose en nombre de su patrocinada las acciones de cobro de bolívares por cánones insolutos, daños, perjuicios, reembolsos, reintegros y todas las acciones directas que operaran en contra de la demandada por los hechos narrados y con ocasión a los contratos locativos que sustentaban su pretensión, estimando la cuantía de la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO TREINTA Y DOS BOLIVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs.394.132,80), que equivalen a DOS MIL SEISCIENTAS VEINTISIETE CON CINCUENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 2.627,55).
Por lo que ha quedado evidenciado que, en el caso de autos, no se litigan pensiones de arrendamiento vencidas o por vencer ni sus accesorios, razón por la cual, en este caso en concreto, no resulta aplicable la disposición prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. Con respecto a este punto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en fecha 3 de junio de 2015, en el expediente N° AA20-C-2014-000828, se pronunció en los siguientes términos:
“…El derecho subjetivo se hace valer mediante la acción. Así se encuentra consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, conocido como acceso a la justicia, a través del cual las partes tienen el derecho de acceder a los tribunales sin prohibiciones o limitaciones excesivas o irrazonables, para obtener una decisión fundada en Derecho de los órganos que imparten justicia.
Sobre el particular, la Sala ha expresado que “…los derechos disponibles son propios de las causas de derecho privado en sentido estricto en las que no puede intervenir el Estado…” (Vid. Fallo Nº 168, 8/3/2002, caso: SERVICIO LA PUERTA, S.A., y otro contra C.A., La Electricidad de Caracas).
De acuerdo con los criterios precedentemente citados, todo individuo tiene la potestad de exigir la satisfacción de su derecho, el cual puede hacer valer mediante la acción acudiendo ante el órgano judicial competente y utilizando para ello el mecanismo judicial adecuado cónsono con su pretensión.
En ese sentido, la parte interesada podrá elegir el derecho que prefiera exigir, sin más limitaciones que las previstas en nuestro ordenamiento jurídico, para ejercer la correspondiente demanda.
En el caso concreto, la Sala observa que la parte actora, titular de la acción, eligió demandar sólo la resolución del contrato de arrendamiento, como en efecto demandó, excluyendo de manera absoluta los cánones presuntamente adeudados y demás exigencias dinerarias vinculadas a los daños y perjuicios que manifiesta demandaría eventualmente en un juicio distinto al que aquí se ventila, lo que en atención a los criterios doctrinarios y jurisprudenciales ut supra expresados, es perfectamente posible. Sin embargo, como quiera que se trata de una demanda de derechos disponibles, que no tiene por objeto el estado y la capacidad de las personas, su interés debe ser apreciable en dinero, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 del Código de Procedimiento Civil.
Al efecto, la Sala observa que la parte actora estimó la cuantía de la demanda en la cantidad de tres mil novecientos cincuenta y nueve bolívares (Bs. 3.959).
De manera que la Sala considera que en el caso que se analiza, no existe impedimento legal alguno para que la parte demandante haya estimado la cuantía de la demanda en el monto que lo hizo, pues ello pertenece a la esfera individual de la accionante (derecho subjetivo) como garantía de su derecho de acceso a la justicia. Así se establece…”
Siendo que, tal como se señaló anteriormente, la parte actora se reservó expresamente en nombre de su patrocinada las acciones de cobro de bolívares por cánones insolutos, daños, perjuicios, reembolsos, reintegros y todas las acciones directas que operaran en contra de la demandada por los hechos narrados y con ocasión a los contratos locativos que sustentaban su pretensión, por lo que no consta en autos el valor de lo demandado, y siendo igualmente que es apreciable en dinero, correspondía a la parte actora como titular del derecho reclamado, estimar el valor de la demanda, tal como lo establecen los artículos 38 y 39 del Código de Procedimiento Civil, por lo que acogiendo Criterios Jurisprudenciales antes citados, que comparte esta sentenciadora, este Tribunal, declara sin lugar la impugnación de la cuantía formulada por la representación judicial de la parte demandada, quedando fijada la cuantía de la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO TREINTA Y DOS BOLIVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs.394.132,80), que equivalen a DOS MIL SEISCIENTAS VEINTISIETE CON CINCUENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 2.627,55). Y así se decide.-
V
DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL
La representación judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., alegó en el debate oral, que la hoy demandante Sociedad Mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A., interpuso conjuntamente con la Sociedad de Responsabilidad Limitada ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., dos demandas por falta de pago, que cursan ante los Tribunales Tercero y Décimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, todo ello con el fin de desconocer lo alegado por la representación judicial de la parte actora en el debate oral, sin embargo, observa esta sentenciadora que dichos alegatos constituyen hechos nuevos no controvertidos ni probados durante el curso de la causa. Así se establece.-
Dicho lo anterior se observa lo siguiente:
El artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial establece:
“Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. (…)
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio (…)”
En el caso que nos ocupa, la parte actora demandó el desalojo del inmueble arrendado, invocando las causales previstas en los literales a, b y d del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, y al respecto se observa lo siguiente:
En primer lugar se observa que la parte actora alegó la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre de 2015. Y aunado a ello, tal como fue señalado anteriormente por este Tribunal, no quedó demostrado el pago de los cánones de arrendamiento por la parte demandada con los recibos acompañados, toda vez que el hecho que se haya efectuado una notificación judicial, por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao, por la cual señala el demandado, que por ello, la nueva propietaria del inmueble tenía conocimiento que los contratos de arrendamiento habían sido cedidos por el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA a la sociedad de responsabilidad limitada ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., de ello no emana que por tales motivos el pago de los cánones de arrendamiento tendrían que ser hechos a dicha administradora, y más aun, cuando la presunta cesión que hace valer la parte demandada, proviene de una copia simple de un documento privado, el cual quedó desechado por no tener valor probatorio alguno. Asimismo cabe destacar que los referidos señalamientos hechos por la parte demandada, en relación al pago recibido por la sociedad de responsabilidad limitada ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en nombre de la hoy propietaria DESARROLLOS MACAUNO C.A., tampoco quedaron demostrados a través de la notificación notarial practicada, toda vez, que como ya se dijo, el instrumento con el cual la parte demandada pretendió demostrar la cesión realizada, no tiene valor probatorio alguno y además porque de ninguna de las pruebas aportadas a los autos quedó demostrado que dicha administradora, estaba autorizada por el arrendador a los efectos de recibir dicho pago, razón por la cual considera esta sentenciadora que en el presente caso, se encuentran llenos los extremos de la causal de desalojo invocada, prevista en el literal a del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Así se decide.-
En segundo lugar, se observa que la parte actora, alegó que su representada fue sancionada con multa por la Dirección de Ingeniería del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, mediante acto administrativo N° 1729, de fecha 27 de Noviembre de 2014, debido a que fue ordenada la demolición de áreas correspondientes al mismo inmueble, y que en aras de solventar su situación jurídica por los cambios en las ordenanzas y disposiciones del Municipio Baruta, fue interpuesta por su mandante una acción en defensa de la zonificación urbanística, con miras a procurar salvar de alguna manera su responsabilidad patrimonial por las construcciones que componen actualmente la quinta “FIVE SISTERS”, la cual fue declarada con lugar por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 29 de enero del 2015, ordenando la clausura del local comercial denominado “KAMA SUTRA”, y que el fallo fue confirmado el día 5 de agosto de 2015, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Que en ese orden de ideas, se tenía que además de la falta de pago delatada, de mucho mas de dos cánones mensuales consecutivos sin pagar, y que existían disposiciones de índole legal y administrativa dictadas por la autoridad municipal y por el Poder Judicial que imponían el cierre y clausura de la actividad comercial desplegada por la demandada. Por lo cual demandaban a la sociedad de comercio INVERSIONES TANTRIX C.A., para que conviniera o en su defecto fuera condenada por el Tribunal al desalojo del bien inmueble arrendado, y en tal virtud desocupara dicho inmueble de bienes y personas, y lo entregara a su mandante en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al contratar, con la correspondiente condenatoria en costas.
Al respecto se observa que, en la cláusula primera de cada uno de los contratos de arrendamiento acompañados a los autos, antes valorados, se estableció que los inmuebles arrendados están destinados a comercio. No obstante, se desprende de las actas procesales que la parte actora no acompañó al libelo de la demanda elementos probatorios que demostraran que la parte demandada destinó el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana, y que cambió el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio, tal como lo ordena el único aparte del artículo 864 del Código de Procedimiento Civil. Por otro lado, se observa que la parte demandada acompañó al escrito de contestación a la demanda, presentado en fecha 27 de enero de 2016, Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas N° 963, de fecha 21 de mayo de 2015, emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Baruta, Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, a los fines de probar que en el referido inmueble estaba permitido el uso comercial; e igualmente consignó estado de cuenta detallado emanado de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, que se relacionaba con lo pagos realizados por su representada como contribuyente al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SEMAT) de la Alcaldía de Baruta, por el ejercicio de sus actividades comerciales en el local que ocupaba, razón por la cual considera esta sentenciadora que las causales de desalojo invocadas, previstas en los literales b y d del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, no se encuentran cumplidas en este caso. Así se decide
En base a las consideraciones expuestas, considera esta sentenciadora que la presente acción de desalojo debe prosperar de conformidad con lo previsto en el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, y en consecuencia la sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., antes identificada, debe desalojar el inmueble arrendado propiedad de la parte demandante, ampliamente identificado en el cuerpo de la presente decisión, y así lo hará constar el Tribunal en la dispositiva del fallo. Así se decide.-
En consecuencia, este Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrado Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la impugnación de la cuantía formulada por la representación judicial de la parte demandada, quedando fijada la cuantía de la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO TREINTA Y DOS BOLIVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs.394.132,80), que equivalen a DOS MIL SEISCIENTAS VEINTISIETE CON CINCUENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 2.627,55).
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por desalojo interpuesta por la Sociedad Mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 19 de agosto de dos mil cuatro (2004), bajo el N° 19, Tomo 65-A Cto., modificados sus estatutos sociales por Acta de Asamblea General inscrita en el mismo registro de comercio, en fecha dos (2) de agosto de dos mil doce (2012), bajo el N° 26, Tomo 110-A., quien actúa en el juicio a través de sus apoderados judiciales, Abogados RICARDO RAMÓN MARTÍNEZ HERRERA, WALTHER ELÍAS GARCÍA SUAREZ y VICTORIA PATRICIA AGUILAR ROMERO, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 72.555, 117.211 y 237.231, respectivamente; contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha veinticinco (25) de julio de dos mil seis (2006), bajo el N° 12, Tomo 145-A Sgdo., posteriormente reformados sus estatutos mediante Asamblea General de Accionistas celebrada el seis (6) de agosto de dos mil seis (2006), protocolizada ante el citado Registro en fecha veintiséis (26) de octubre de dos mil siete (2007), anotada bajo el N° 61, Tomo 218-A-Sgdo., representada en el proceso por sus apoderado judiciales, Abogados OSWALDO EMILIO ABLAN CANDIA, OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK y RAFAEL IGNACIO ZAMORA AGUIRRE, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 36.358, 67.301 Y 155.514, de conformidad con lo establecido en el literal a. del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
TERCERO: IMPROCEDENTE la demanda de desalojo pretendida de conformidad con lo establecido en los literales b. y d. del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el literal a. del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Se ordena a la parte demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., entregar a la parte actora Sociedad Mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A., el inmueble constituido por la parcela de terreno distinguida con el N° 159, y la casa quinta con sus dos plantas sobre ella construida distinguida con el nombre de “FIVE SISTERS”, también conocida como “CENTRO COMERCIAL FIVE SISTERS” , ubicada en la Calle París con Avenida Trinidad de la Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, distinguida con el Código Catastral N° 15.3.1.12A.1070.11.17.0.0.1, con una superficie aproximada de un mil noventa y dos metros cuadrados con cincuenta y seis decímetros cuadrados (1.092,56 m2), enclavada dentro de los siguientes linderos particulares: Norte: en 37, 78 metros con la parcela N° 160 de la Urbanización; Sur: en 32,78 metros con la calle París; Este: en 29,25 metros con la parcela número 158 de la misma Urbanización y Oeste: en 24,24 metros con la Avenida Trinidad, totalmente libre de bienes y personas.
QUINTO: Se exime de costas a la parte demandada, por cuanto no hubo vencimiento total, conforme a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y al criterio reiterado por nuestro Máximo Tribunal, en ese sentido.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintiún (21) días del mes de abril del año dos mil diecisiete (2017). A los 207° años de la Independencia y 158° de la Federación.-
LA JUEZ,
ARELIS FALCÓN LIZARRAGA
LA SECRETARIA,
FRANCYS PONCE
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión siendo las doce y treinta de la tarde (12:30 p.m.).-
LA SECRETARIA,
FRANCYS PONCE
AGFL/FP
