REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
TRIBUNAL VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 20 de junio de dos mil diecisiete (2017)
207º y 158º
ASUNTO: AP31-V-2016-000478
SENTENCIA: DEFINITIVA
PARTE ACTORA: ENRICHETTA SCARICAMAZZA MISTRETTA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.928.341.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: EDISON CRESPO, DOMINGO MANUEL VENTURA MARIÑEZ y MARIA DEL CARMEN FERNANDEZ LOPEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 10.212, 49.490 y 70.624.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil SIMIL CUERO PLYMOUTH DE VENEZUELA S.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, de fecha 07 de mayo de 2002, bajo el Nro. 67, Tomo 654-A-Sgdo.
MOTIVO: DESALOJO
- I -
NARRATIVA
Versa la presente demanda de DESALOJO presentada por la ciudadana ENRICHETTA SCARICAMAZZA MISTRETA, contra la Sociedad Mercantil SIMIL CUERO PLYMOUTH DE VENEZUELA C.A., por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, la cual fue admitida por este Juzgado mediante auto de fecha 07 de junio de 2016 por los trámites del procedimiento oral.-
Posteriormente, en fecha 15 de junio de 2016, se recibió escrito de reforma de la demanda, presentado por los abogados EDISON CRESPO y DOMINGO VENTURA, ya identificados, la cual fue admitida por este Juzgado mediante auto de fecha 20 de junio de 2016.
En fecha 27 de junio de 2016, previa solicitud de la parte y mediante nota de secretaría de dejó constancia de haberse librado la respectiva compulsa a la parte demandada, la cual fue consignada en fecha 28 de julio de 2016, por el ciudadano CRISTIAN DELGADO, actuando en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, por cuanto manifestó haber sido imposible realizar la citación de la parte demandada.-
Así las cosas, previa solicitud de la parte, mediante auto de fecha 05 de agosto de 2016, se ordenó librar cartel de citación a la parte demandada, y mediante nota de secretaría de fecha 21 de octubre de 2016, se dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-
Mediante auto de fecha 09 de noviembre de 2016, previa solicitud de la parte, se designó defensora judicial a la parte demandada, a la Abogado MAYALGI MARCANO PEREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 141.540, y ordenándose librar boleta de notificación a la misma, procediendo mediante diligencia de fecha 28 de noviembre de 2016, a aceptar el cargo para el cual fue designada.-
Así las cosas, en fecha 01 de diciembre de 2016, previa solicitud de la parte interesada, se dictó auto mediante el cual este Tribunal ordenó librar compulsa a la defensora judicial de la parte demandada, la cual fue debidamente practicada según consignación presentada por el ciudadano CRISTIAN DELGADO, Alguacil adscrito a este Circuito Judicial.-
En fecha 15 de febrero de 2017, se recibió escrito de contestación a la demanda, presentado por la Abogado MAYALGI MARCANO PEREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 141.540, defensora judicial de la parte demandada.
Posteriormente, en fecha 16 de febrero de 2017, quien aquí decide, se abocó al conocimiento de la presente causa y fijó oportunidad para llevar a cabo Audiencia Preliminar de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la cual se llevo a cabo mediante acta de fecha 13 de marzo de 2017.
En fecha 16 de marzo de 2017, se dictó auto mediante el cual este Tribunal fijó los hechos controvertidos en la presente causa y se abrió la causa a pruebas por un lapso de cinco (05) días de despacho, para que las partes promovieran las probanzas que consideraran pertinentes.
En fecha 23 de marzo de 2017, se recibió Escrito de Promoción de Pruebas presentado por los abogados EDISON CRESPO, MARIA DEL CARMEN FERNANDEZ LOPEZ y DOMINGO VENTURA MARIÑEZ, ya identificados, las cuales fueron admitidas por este Tribunal mediante auto de fecha 29 de marzo de 2017.-
En fecha 03 de abril de 2017, siendo la fecha y hora fijada por este Tribunal para llevar a cabo el acto de designación de expertos con motivo de la prueba de experticia promovida por la representación judicial de la parte actora, se llevó el acto en la forma correspondiente de ley, igualmente, en fecha 17 de abril de 2017, siendo la fecha y hora fijadas por este Despacho para la evacuación de la prueba de Inspección Judicial promovida por la representación judicial de la parte actora, se procedió a evacuar la misma, asimismo, en esa misma fecha se dictó auto mediante el cual se ordenó librar oficio a la ADMINISTRADORA RENTAL 2016 C.A., con motivo de la prueba de informes promovida por la representación judicial de la parte actora.-
En fecha 27 de abril de 2017, se recibió diligencia presentada por el abogado DOMINGO VENTURA MARIÑEZ, ya identificado, apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual desistió de la prueba de experticia promovida, y en esa misma fecha se recibió comunicación proveniente de la ADMINISTRADORA RENTAL 2016 C.A., a los fines de dar respuesta al oficio librado por este Juzgado con motivo de la prueba de informes promovida por la representación judicial de la parte actora.-
En fecha 16 de mayo de 2017, se dictó auto mediante el cual este Tribunal fijó oportunidad para llevar a cabo la Audiencia de Juicio en la presente causa, y siendo la oportunidad respectiva para dictar sentencia este Juzgado lo hace de la siguiente manera.
- II -
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
La representación judicial de la parte actora, señaló que su representada celebró contrato de arrendamiento con la firma mercantil SIMIL CUERO PLYMOUTH DE VENEZUELA S.A., ya identificada, asumiendo su representada carácter de arrendadora y la referida firma carácter de arrendataria.
Que el objeto del contrato de arrendamiento es un local comercial distinguido con el Nro. 10 que forma parte del edificio denominado CENTRO BRASIL, ubicado en la Séptima Avenida de la Urbanización Nueva Caracas, Catia, Jurisdicción de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital.-
Que en el convenio que las partes autenticaron ante la Notaría Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de julio de 2004, inserto bajo el Nro. 72, Tomo 37 del Libro de Autenticaciones llevado por esa Notaría, las partes convinieron conforme a la cláusula segunda que el local sería destinado única y exclusivamente al funcionamiento de una empresa dedicada al comercio de producto textiles y prendas de vestir, así como también conforme a la cláusula tercera, fijaron un canon de arrendamiento mensual por la suma de UN MILLON DE BOLÍVARES ( Bs. 1.000.000,00).
Que en la cláusula quinta se convino que el plazo de duración del contrato no tendría ningún tipo de prorroga y comenzaría el día 01 de julio de 2004 y culminaría el día 31 de julio de 2005, manteniendo su naturaleza de ser un plazo fijo, debido a la negativa de la arrendataria de suscribir con su arrendadora un nuevo contrato.-
Que la arrendataria ha dejado de cancelar las cuotas de condominio correspondientes a los meses de diciembre de 2015, enero, febrero, marzo y abril de 2016, constituyendo el incumplimiento de esta obligación causal de desalojo.-
Alega igualmente, que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes señala que el plazo de duración del mismo es de un (1) año fijo, comprendido entre el 1 de julio de 2004 y el 31 de julio de 2005, en el entendido que llegada la fecha del vencimiento del termino de duración del contrato la arrendataria procedería a la desocupación y entrega material del inmueble en las mismas condiciones de higiene, limpieza, ornato y aseo en que se entregó, presentando y entregando a la vez, todos y cada uno de los recibos o constancias de cancelación y solvencia, correspondientes a los pagos mensuales por concepto de los servicios públicos o privados, si los hubiere, dando por finalizado el mismo, puesto que ningún caso operaría la tácita reconducción, es decir, prorroga o renovación del contrato, si las partes contratantes desean darle nueva vida jurídica a la relación contractual, deberían proceder a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento y si no llegaren a un acuerdo sobre las condiciones la arrendadora quedaría en libertad de contratar con la persona de su preferencia el inmueble objeto del contrato.
Así las cosas, señala que la demandada no ha dado cumplimiento a la cláusula anteriormente indicada, ni se ha suscrito un nuevo contrato de arrendamiento a pesar de contemplarlo la mencionada cláusula, y siendo que no ha existido entre las partes acuerdo de prorroga o renovación alguna procedieron a demandar por desalojo a la mencionada firma SIMIL CUERO PLYMOUTH DE VENEZUELA S.A.
Que en la cláusula sexta del contrato señala entre otras cosas que la arrendataria no podría efectuar cambio alguno en las condiciones del inmueble objeto del contrato, ni alterar el uso para el cual fue destinado, y que la cláusula séptima señala que la arrendataria no podría construir nada ni agregar al inmueble arrendado sin previo consentimiento de la arrendadora, dado por escrito en cada caso, y que para que la arrendataria pueda realizar cualquier mejora o bienhechuría en el inmueble arrendado, debería obtener el previo consentimiento dado por escrito de la arrendadora siendo por cuenta de aquella todos los gastos que se ocasionen, quedando la arrendataria obligada a restituir el inmueble arrendado en su forma original si la arrendadora así lo desea.
Que no obstante a las cláusulas anteriormente señaladas, la arrendataria abrió una puerta que le permite comunicar el local objeto del presente juicio, signado con el Nro. 10, con el local Nro. 11 del cual también es arrendataria, creando una entrada interna entre ambos locales, sin tener previo consentimiento dado por escrito de su representada, efectuando así reformas en el inmueble sin autorización dada por la actora,
Que la arrendataria ha causado daños al inmueble, por cuanto por una parte existe el deterioro y desgaste físico en sus instalaciones sanitarias, pintura y mantenimiento, así como también ha hecho modificaciones sin el consentimiento de su representado.-
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En el momento de dar contestación a la demanda la defensora judicial de la parte demandada dejó constancia que el día 08 de diciembre de 2016, procedió a enviar a través del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) telegrama con acuse de recibo mediante el cual notificada a su defendido su designación como defensora ad litem, y hasta la fecha en la cual dio contestación a la demanda la parte demandada no ha hecho contacto con su persona.
Negó, rechazó y contradijo que existiera obligación de su defendida de entregar totalmente desocupado de bienes y personas, el inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nro. 10, ubicado en la planta baja del Edificio denominado Centro Brasil, ubicado en la Séptima Avenida de la Urbanización Nueva Caracas, Catia, Parroquia Sucre del Distrito Capital, por el simple hecho de haber vencido en fecha 31 de julio de 2005 el plazo de duración pactado inicialmente, por cuanto señala que si bien es cierto que las partes no suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento, el hecho de que la arrendadora recibiera cada mes el canon de arrendamiento y permitiera que su defendida siguiera en posesión del inmueble a cambio del pago de dichos cánones la llevo a pensar que su intención era la de continuar con la relación arrendaticia que tenían desde hace más de 12 años.
Asimismo, negó, rechazó y contradijo que su defendida incumpliera con la obligación de pagar las cuotas de condominio presuntamente insolutas correspondiente a los meses de diciembre de 2015, enero, febrero, marzo y abril de 2016.
Negó, rechazó y contradijo que su defendida efectuara remodelaciones al local sin el consentimiento de la arrendadora, ni mucho menos que hubiera causado daños mayores al inmueble que ameriten una demanda por desalojo, por cuanto según alega en todo caso el deterioro que pudiera presentar el mismo, se debe al desgaste por vetustez; es decir, con motivo de los años de antigüedad que tiene el inmueble de haber sido construido, en tal sentido el desgaste físico de las instalaciones sanitarias y pintura a que hace referencia la parte actora, se deben al desgaste común por su ocupación y uso consecuente, mas no así por daños mayores que puedan ser imputados a su defendida y que pongan en riesgo su conservación.
- III -
DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS CON EL LIBELO DE LA DEMANDA:
1. Poder otorgado por la ciudadana ENRICHETTA SCARICAMAZZA MISTRETTA, titular de la cédula de identidad Nro.V-7.928.341, a los abogados EDISON CRESPO, DOMINGO MANUEL VENTURA MARIÑEZ y MARIA DEL CARMEN FERNANDEZ LOPEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.212, 49.490 y 70.624, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 12 de febrero de 2016, anotado bajo el Nro. 46, Tomo 006, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, motivo por el cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrado el carácter con el que actuaron los abogados en el juicio. Así se decide.-
2. Facturas emanada por la ADMINISTRADORA RENTAL 2016 C.A., Nros. 002111, de fecha 31/12/2015, 002149, de fecha 31/01/2016, 002162, de fecha 29/02/2016, 002185, de fecha 31/03/2016 y 002208, de fecha 30/04/2016, todas selladas por ADMINISTRADORA 2016 C.A. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue desconocido por la parte demandada, por lo que le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrada la deuda existente por parte del arrendatario por concepto los recibos de condominio del local objeto del presente juicio. Así se decide.-
3. Contrato de Arrendamiento celebrado por la ciudadana ENRICHETTA SCARICAMAZZA MISTRETTA y la Sociedad Mercantil SIMIL CUERO PLYMOUTH DE VENEZUELA S.A., autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava de Caracas, bajo el Nro. 72, Tomo 37, de los libros de autenticaciones del año 2004, llevado por esa Notaría. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, motivo por el cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes, objeto de este proceso. Así se decide.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS EN EL LAPSO DE PROMOCIÓN:
1. Copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ENRICHETTA SCARICAMAZZA MISTRETA y la Sociedad Mercantil SIMIL CUERO PLYMOUTH DE VENEZUELA S.A., autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, con respecto a la presente prueba, este Tribunal deja constancia que la misma se valoró en el capitulo anterior, motivo por el cual no tiene nada que valorar. Así se decide.-
2. Copia simple de Documento de Propiedad del local distinguido con el Nro. 10, que forma parte del Edificio denominado Centro Brasil, ubicado en la Séptima (7º) Av. De la Urbanización Nueva Caracas, Catia, Jurisdicción de la Parroquia Sucre del Distrito Capital, cursante a los folios del ciento diecisiete (117) al ciento diecinueve (119), del presente expediente. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por parte de los demandados, por lo que le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. En consecuencia quedo demostrado que la parte actora es el propietario del inmueble objeto del juicio. Así se decide.-
3. Copia simple de plano de construcción referente al inmueble ubicado en la Séptima Av. De la Urbanización Nueva Caracas, Catia, Jurisdicción de la Parroquia Sucre del Distrito Capital, emanado de la Alcaldía de Caracas, cursante a los folios ciento veinticinco (125) y ciento veintiséis (126) del presente expediente. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por parte de los demandados, por lo que le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. En consecuencia, quedó demostrada la estructura que tenía el inmueble en el momento en que fue celebrado el contrato de arrendamiento entre las partes. Así se decide.-
4. Prueba de informes dirigida a la ADMINISTRADORA RENTAL 2016, C.A., en la cual la mencionada Administradora informa a este Juzgado que no aparece en sus registros de contabilidad, ningún pago alguno hecho por la Sociedad Mercantil SIMIL CUERO PLYMOUTH DE VENEZUELA S.A., ni por ningún tercero, correspondiente a los meses de diciembre de 2015, enero, febrero, marzo y abril de 2016. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por parte de los demandados, por lo que le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil. Así se decide.-
5. Prueba de Inspección Judicial practicada por este Tribunal en fecha 17 de abril de 2017, al local distinguido con el Nro. 10, que forma parte del Edificio denominado Centro Brasil, ubicado en la Séptima (7º) Av. De la Urbanización Nueva Caracas, Catia, Jurisdicción de la Parroquia Sucre del Distrito Capital. Al respecto, quien aquí decide, observa que de la evacuación de dicha prueba la parte demandada no ejerció ningún tipo de oposición a la misma, motivo por el cual le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1428 y 1430 del Código Civil. En consecuencia, quedo demostrado de la práctica de dicha probanza que el local objeto de la inspección se encontraba cerrado, que no se pudo ingresar al mismo y que por un agujero que tenía el acrílico que tiene el local, se pudo observar una silla, un escritorio y artículos de oficina y papelería en el área más grande, y unos rollos de un material que se presume con los que trabaja la empresa, así como una puerta de madera que se presume, por decir de la parte actora, comunica el local Nro. 10, con el local Nro. 11. Así se decide.-
- III -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Estando en la oportunidad procesal correspondiente para emitir el extenso del fallo, conforme a la tramitación del procedimiento breve, pasa este Juzgador de seguidas a hacer las consideraciones de mérito apreciadas en la presente causa, con base a las actas que conforman el expediente; el escrito libelar, la contestación a la demanda y los medios de pruebas cursante a los autos:
Así las cosas, resulta necesario delimitar los puntos sobre los cuales ha quedado trabada la litis, pues ello, es determinar el thema decidendum y fijar los límites de la controversia, es decir, el cual viene claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes, las pruebas y el valor de éstas.
En el caso bajo estudio, y con intención de delimitar la controversia planteada, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente se aprecia que la demanda intentada por la ciudadana ENRICHETTA SCARICAMAZZA MISTRETTA, contra la Sociedad Mercantil SIMIL CUERO PLYMOUTH DE VENEZUELA S.A., ambas plenamente identificada anteriormente, versa sobre una acción de DESALOJO, en la cual como objeto de la acción se identifica un local distinguido con el Nro. 10, que forma parte del Edificio denominado Centro Brasil, ubicado en la Séptima (7º) Av. De la Urbanización Nueva Caracas, Catia, Jurisdicción de la Parroquia Sucre del Distrito Capital.
Alega la accionante entre otras cosas, que la arrendataria ha dejado de cancelar las cuotas de condominio correspondientes a los meses de diciembre de 2015, enero, febrero, marzo y abril de 2016, y que la misma ha hecho modificaciones al local sin el previo consentimiento de su representada. Como fundamento de derecho la parte accionante invocó las causales previstas en los literales “a” y “c” contemplados en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referido la primera de ellas a la falta de pago de de dos (2) o mas cánones de arrendamiento o cuotas de condominio; la otra por haber el arrendatario ocasionado deterioros o reformas no autorizadas por el arrendador en el inmueble.
En el momento de dar contestación a la demanda, la defensora judicial de la parte demandada negó todos los hechos alegados por la representación judicial de la parte actora.
En ese orden de ideas, y ya plasmada la controversia en este juicio, este Juzgador antes de pronunciarse al fondo de la demanda, pasa a reproducir el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, el cual dispone que:
“Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Por otro lado, establece el artículo 506, íbidem que:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente Nº 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, determinó lo siguiente:
“(…) En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“(…) Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (...)”.
La disposición supra transcrita, preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, debe probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez, que sin esta demostración, la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio. La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante corresponde promover la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
Establecida como fue anteriormente, la carga probatoria que tiene cada parte dentro del proceso para demostrar sus afirmaciones de hecho y bajo esas consideraciones, debe indicarse que quedo plenamente demostrada la relación jurídica y contractual que une a las partes, mediante el contrato de arrendamiento celebrado por la ciudadana ENRICHETTA SCARICAMAZZA MISTRETTA y la Sociedad Mercantil SIMIL CUERO PLYMOUTH DE VENEZUELA S.A., autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava de Caracas, bajo el Nro. 72, Tomo 37, de los libros de autenticaciones del año 2004, el cual no fue desconocido ni impugnado, y del que se desprende la existencia de la relación arrendaticia, y las obligaciones pactadas entre las partes en el mismo.
En el mismo sentido, en el lapso respectivo para que las partes probaran los alegatos señalados, la representación judicial de la parte actora con el fin de demostrar el incumplimiento de la cancelación de los pagos de condominio por parte de la demandada, promovió prueba de informes a la ADMINISTRADORA RENTAL 2016, C.A., quien mediante oficio recibido por este Tribunal en fecha 27 de abril de 2017, informó a este Tribunal que efectivamente no aparecía ningún pago registrado hecho por la Sociedad Mercantil SIMIL CUERO PLYMOUTH DE VENEZUELA S.A., ni por ningún tercer correspondientes a los meses de diciembre de 2015, enero, febrero, marzo y abril de 2016, acompañado de las respectivas facturas de los gastos comunes del edificio y de las cuotas porcentuales correspondientes al local objeto del presente juicio, dejándose constancia igualmente que la defensora judicial de la parte demandada no promovió prueba alguna en el lapso respectivo que demostrara el pago realizado por su defendida, por lo que considera este Órgano Jurisdiccional que se encuentra debidamente demostrada la deuda que tiene la parte demandada por concepto de condominio del local anteriormente indicado, es por lo que este Tribunal, pasa de seguidas a señalar lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su ordinal “a”, el cual establece lo siguiente:
ARTÍCULO 40: Son causales de desalojo:
A. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. (Negritas del Tribunal)
Así las cosas, de la norma anteriormente transcrita se puede evidenciar que efectivamente el incumplimiento con respecto al pago de dos (2) cánones de arrendamiento o dos (2) cuotas de condominio, como ha quedado demostrado en el presente caso, es una causal de desalojo, en cuanto al compromiso que tenía el arrendatario de honrar dichas mensualidades, así como se comprobó la deuda existente por parte de la demandada, sin que está demostrara en el lapso legal respectivo haber realizado los pagos de los meses adeudados de condominio, es por lo que este Tribunal considera llenos los extremos establecidos en la norma ut supra indicada. Y así se decide.-
Ahora bien, con respecto al alegato de la modificación realizada por la parte demandada al local objeto de la presente demanda, relativa a una puerta que comunica los locales 10 y 11 del Edificio denominado Centro Brasil, ubicado en la Séptima (7º) Av. De la Urbanización Nueva Caracas, Catia, Jurisdicción de la Parroquia Sucre del Distrito Capital, la representación judicial de la parte actora a los fines de demostrar sus alegatos consignó copia simple de plano de construcción referente al inmueble ubicado en la Séptima Av. De la Urbanización Nueva Caracas, Catia, Jurisdicción de la Parroquia Sucre del Distrito Capital, emanado de la Alcaldía de Caracas, prueba que fue debidamente valorada por este Juzgado, así como la Inspección Judicial realizada en el inmueble objeto de la demanda en la cual se dejó constancia entre otras cosas de la existencia de la mencionada puerta, la cual se presume conecta los inmuebles en cuestión, y copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes a los fines de demostrar el incumplimiento del mismo. Igualmente la parte demandada, no presento ningún alegato o medio probatorio que desvirtuara la alegación mantenida por el demandante con respecto a la reforma del inmueble sin autorización, consistente en un acceso entre los inmuebles 10 y 11.-
En este orden de ideas, es imperante invocar lo dispuesto en el ordinal “c” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial,
ARTÍCULO 40: Son causales de desalojo:
C. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. (Negritas del Tribunal)
En ese sentido, este Tribunal, luego de una revisión del mencionado contrato de arrendamiento, así como de la norma anteriormente transcrita establecida en el ordinal C del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pasa a revisar el contenido de la cláusula SEPTIMA del referido contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en la cual establece lo siguiente:
CLAUSULA SEPTIMA: LA ARRENDATARIA nada podrá construir ni agregar al inmueble arrendado sin previo consentimiento de LA ARRENDADORA, dado por escrito en cada caso. Para que LA ARRENDATARIA pueda realizar cualquier mejora o bienhechuría en el inmueble arrendado, deberá obtener el previo consentimiento, dado por escrito, de LA ARRENDADORA siendo por cuenta de aquella todos los gastos que se ocasionen, quedando LA ARRENDTARIA obligada a restituir el inmueble arrendado, en su forma original, si LA ARRENDADORA así lo desea. En el supuesto caso de que LA ARRENDADORA decida o prefiera que no se restituya el inmueble a su estado original, todas las mejoras o bienhechurías de cualquier naturaleza que se realicen en el inmueble arrendado, quedaran en su beneficio, sin que LA ARRENDATARIA pueda exigir ni reclamar en ningún caso indemnización alguna en razón de dichas mejoras o bienhechurías, cualquiera que sea el valor de la misma o la causa. (Negritas del Tribunal)
Se desprende ciertamente de la cláusula séptima la convención prevista en el contrato, de no realizar ninguna modificación, sin la previa autorización por parte del arrendador, y dado que en el presente caso se pudo evidenciar la existencia de la puerta que según alega la representación judicial de la parte actora, fue construida sin su autorización, lo que ocasionaría una falta a la cláusula séptima del referido contrato, así como al ordinal C del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, e igualmente se verifico que la defensora judicial de la parte demandada a pesar de haber negado la remodelación efectuada sin el consentimiento de la parte actora, no presentó ninguna probanza que demostrara haber realizado notificación alguna al arrendador para realizar dicha remodelación o en su defecto alguna autorización proveniente del arrendador que facultara a realizar modificación en el interior del local arrendado, lo que a todas luces se constituye en una violación de las convenciones del contrato como al literal “c” del artículo 40 de la Ley especial que rige la materia, supra mencionada. Coligiendo quien aquí decide que debe prosperar la causal de desalojo invocada por la parte demandante en este sentido. Y así se decide.-
Dado lo antes explanado es importante apreciar el contenido de los artículos 1159, 1167 y 1264 del Código Civil, los cuales establecen:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
“Artículo 1264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
De las normas anteriormente transcritas, se evidencia la intención del Legislador de constituir normas que constriñeran a cualquiera de las partes en un contrato bilateral a cumplir con las obligaciones asumidas en él, y siendo que en el presente caso, probadas como ha sido las obligaciones contraídas por las partes, la empresa accionada no demostró haber honrado ninguna de las obligaciones que se denunciaban como no cumplidas, configurándose la procedencia de las causales invocadas como fundamento legal del desalojo aquí demandado, en consecuencia, considera esta Juzgadora que efectivamente como se encuentran llenos los extremos legales antes mencionados, resulta forzoso declarar con lugar la presente demanda. Y así debe ser declarado en el dispositivo del fallo.-
- V -
DISPOSITIVO
Por todos los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO (24º) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la presente demanda que por DESALOJO, sigue la ciudadana ENRICHETTA SCARICAMAZZA MISTRETTA, contra la Sociedad Mercantil SIMIL CUERO PLYMOUTH DE VENEZUELA S.A. Y así se decide.
SEGUNDO: En consecuencia, SE ORDENA la entrega por parte de la demandada, Sociedad Mercantil SIMIL CUERO PLYMOUTH DE VENEZUELA C.A., a la actora, ciudadana ENRICHETTA SCARICAMAZZA MISTRETTA, del local distinguido con el Nro. 10, que forma parte del Edificio denominado Centro Brasil, ubicado en la Séptima (7º) Av. De la Urbanización Nueva Caracas, Catia, Jurisdicción de la Parroquia Sucre del Distrito Capital, libre de bienes y personas, y dejarlo solvente de todos y cada uno de los servicios propios del inmueble: Agua, Aseo, Energía Eléctrica, Teléfono y Condominio. Y así se decide.-
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida. Así se decide.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente Decisión, en el copiador de sentencia respectivo, conforme al artículo 248 eiusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto (24º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, a los veinte (20) días del mes de junio del año dos mil diecisiete (2017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZ
Abg. LISETH DEL CARMEN HIDROBO AMOROSO
LA SECRETARIA
Abg. JERIMY UZCATEGUI
En esta misma fecha, siendo las dos y veintinueve minutos de la tarde (2:29 p.m.), se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.
LA SECRETARIA
Abg. JERIMY UZCATEGUI
LCHA/JU/Yimmy.-
