REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, nueve de febrero de dos mil diecisiete
206º y 157º
PARTE ACTORA: JOSE MANUEL SANCHEZ MAYA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 3.396.546.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: NELSON BRICEÑO PINTO, CLARA ALVAREZ DE SANCHEZ GISELA ARANDA Y FEDERICO RODRIGUEZ, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 6.343, 21.687, 14.384 Y 140.575, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: IBRAHIM ALGINDI, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 18.181.310.
REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ANTONIO TAUIL SAMAN Y ANTONIO TAUIL MUSSO, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 7.196 y 33.131, respectivamente.
SENTENCIA DEFINITIVA.
Se inició el presente juicio por demanda intentada por José Manuel Sanchez Maya, asistido de la abogada Clara Álvarez de Sanchez, quien demandó a Ibrahim Algindi a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 3 de junio de 2.004, ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital sustentada en las siguientes argumentaciones de hecho:
Que por documento de fecha 3 de junio de 2.004 celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Ibrahim Algindi, sobre un local comercial distinguido con la letra y número C-6, ubicado en la planta baja del Edificio Cayaurima, situado en la Avenida Sucre de Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Citó textualmente lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato y concluyó que nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo determinado.
Citó textualmente lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato y añadió que mediante Resolución Administrativa, se fijó un nuevo cánon de arrendamiento, el cual el arrendatario pagó puntualmente hasta el mes de marzo de 2.012.
Citó textualmente lo dispuesto en la cláusula décima y añadió que el arrendatario había dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de abril, a diciembre de 2.012 y todos los cánones de arrendamiento correspondientes al año 2.013 a razón de cinco mil seiscientos cuarenta y nueve bolívares por mes, incumpliendo con su obligación de pagar la pensión mensual del inmueble arrendado, motivo por el cual se vio en la necesidad de solicitar la resolución del contrato y el pago como indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento.
Cumplidos los trámites de citación de la parte demandada, compareció su representación judicial en tiempo oportuno y consignó escrito dando contestación a la demanda y promoviendo las cuestiones previas previstas en los ordinales 6º y 11º, respectivamente del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que en su debida oportunidad fueron decididas por el Tribunal.
Alegó la existencia de un fraude procesal en base al argumento de que la parte actora falsea los hechos y miente cuando señala que el canon de arrendamiento es la suma de cinco mil seiscientos cuarenta y nueve bolívares mensuales en base a una pretensa resolución administrativa que señala, pues de haber sido cierta hubiera sido notificada al arrendatario para que tuviera validez legal.
Añadió que en la actora reclama a título de indemnización de daños y perjuicios las pensiones de arrendamiento desde el mes de abril de 2.012 y todo el año 2.013, pero si dicha resolución es del año 2.008, se pregunta por que reclama desde abril de 2.012 e igualmente se pregunta cuanto era el arrendamiento antes de esas fechas.
Sostiene que la actora falsea los hechos y miente al no mencionar que desde diciembre de 2.009 hasta noviembre de 2.011, el canon era la suma de siete mil novecientos nueve bolívares mensuales y continúa mintiendo por que no dice que el canon a partir de diciembre de 2.011 era de 9.996 bolívares mensuales, cuya suma pagó en los meses de enero y febrero de 2.012, pero marzo y abril como el arrendador se negó a recibir el pago, fueron depositados en la cuenta corriente de la parte actora en el Banco activo Banco Universal y los meses subsiguientes no se pudieron depositar por que la cuenta estaba inactiva y que posteriormente se hizo imposible depositar en Tribunales por que el Juzgado autorizado para recibir las consignaciones fue cerrado a los usuarios el 14 de mayo de 2.012, lo que en su opinión produjo un caso fortuito o fuerza mayor que lo liberaba de cumplir su obligación hasta tanto cesara dicho impedimento.
Citó doctrina acerca de lo que se conoce como caso fortuito o fuerza mayor.
Añadió que la parte actora miente cuando omiten que en fecha 18 de abril de 2.012, notificaron el desahucio.
Que el demandante presentó una demanda de resolución de contrato que fue distribuida al Juzgado Décimo de Municipio, donde una vez puesto en conocimiento de la parte demandada, la parte actora desistió de la demanda y dicho Tribunal homologó el desistimiento.
Que en esa demanda la actora afirmó que el canon de arrendamiento era la suma de 11.863,50 bolívares mensuales.
Precisó que estos hechos configuran un fraude procesal.
Sostuvo que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento en el cual se ha fundado esta acción presenta oscuridad, ambigüedad o deficiencia por que dice que la duración del contrato será de un año fijo, es decir, tiene un inicio y una conclusión, de modo que, si es de un año fijo no puede tener ninguna prórroga, con lo cual al ser prorrogado coloca en indeterminación el tiempo.
Que el arrendador realizó el desahucio el 25 de abril de 2.012 y luego interpuso demanda por resolución de contrato, que concluyó por desistimiento voluntario del demandante y esta actitud de notificar su voluntad de no renovar el contrato, demandar, desistir de la acción y transcurrir dieciséis meses a la fecha en que se acciona nuevamente es prueba evidente y fehaciente del desinterés demostrado por el arrendador en desocupar el inmueble arrendado, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil el contrato devino en un contrato a tiempo indeterminado, por efectos de la tácita reconducción.
Impugnó la cuantía en la cual fue estimada la demanda en base al argumento de que el demandante no consideró a los efectos de su estimación los daños y perjuicios que reclama en su libelo, que el canon que debe tomarse en consideración es la suma de nueve mil ochocientos ochenta y seis con veinticinco céntimos de bolívar fuerte y deben sumarse los que transcurran mientras dura el presente juicio que prudencialmente debe ser sentenciado en 12 meses que deben adicionarse y cuya suma supera la cuantía por la cual pueden conocer los Juzgados de Municipio.
Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada.
Admitió la existencia del contrato.
Admitió la notificación del desahucio.
Negó, rechazó y contradijo que el canon fuera modificado por Resolución dictad por el Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura.
Negó que se encuentre insolvente en el pago de los cánones que le han sido imputados como incumplidos pues abril y mayo los pagó directamente al arrendador y depositó en su cuenta bancaria y en cuanto a los otros meses no fue posible depositarlos por haber cerrado el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio.
Por auto de fecha 19 de noviembre de 2.014, vista la entrada en vigencia del Decreto Nº 929 con Rango y Fuerza de Ley de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso comercial este Tribunal armonizó el presente proceso con los trámites previstos en dicha norma.
Siendo la oportunidad para la celebración de la audiencia de mediación ambas partes comparecieron y expusieron sus alegatos y defensas y visto que no fue posible lograr un avenimiento entre ellas el Tribunal fijó los hechos controvertidos y abrió a pruebas el proceso.
Abierto a pruebas el proceso, ambas partes comparecieron y promovieron las que creyeron convenientes a sus alegaciones y defensas.
Legada la oportunidad fijada para la audiencia de juicio, se celebró la misma con la comparecencia de las partes en la Sala de Audiencias dispuesta para tales fines, oportunidad en la cual, previa una exposición de los motivos de hecho y derecho y de la decisión se dictó el dispositivo del fallo.
Siendo esta la oportunidad de extender por escrito el texto completo de la decisión, el Tribunal procede en este acto a dejar plasmado lo decidido en los siguientes términos:
II
Atendiendo al principio de exhaustividad de la decisión, previo a la decisión de fondo, pasa este despacho a pronunciarse respecto a la subversión del proceso aludida por la representación judicial de la parte demandada en base al argumento de que al armonizar el procedimiento breve previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es el proceso por el cual se venía tramitando este juicio, con el procedimiento oral previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso comercial, se le causó una gran indefensión a su representado al asumir el Tribunal que no se contestó la demanda, cuando efectivamente el 12 de mayo ya se había presentado el escrito con la contestación y otras defensas alegadas en el proceso.
En el caso de autos, a los fines de aclarar a la representación judicial de la parte demandada las razones por las cuales fue armonizado el presente proceso, se hace necesario traer a colación lo que a tales efectos disponen los artículos 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que precisa que las Leyes se aplicaran desde el mismo momento de entrar en vigencia; el 9 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que la Ley Procesal se aplicará desde su entrada en vigencia aún en los procesos que se hallaren en curso y el 43 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso comercial que señala que los juicios que versen sobre arrendamientos de locales comerciales deben tramitarse por vía del procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 51 ejusdem que ordena expresamente la desaplicación del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario publicado en el año 1.999.
De dichas disposiciones legales se puede evidenciar con meridiana claridad que existe en nuestro ordenamiento jurídico una regla de aplicación inmediata de la Ley desde su entrada en vigencia.
En el caso sub iudice, para la fecha que entró en vigencia la Ley; que entre otras cosas ordenó la desaplicación de la Ley procesal que se encontraba vigente, el presente proceso aún no había entrado en etapa de decisión, por tanto, lo procedente y ajustado a derecho era armonizarlo como efectivamente se hizo. Por otro lado, debe aclararse que no es cierto que este Tribunal haya cercenado derecho alguno a su representado, pues si se revisan los artículos 865 y 866, respectivamente del Código de Procedimiento Civil, claramente puede evidenciarse que de acuerdo con dichas normas, tanto la contestación de la demanda, como las defensas previas que el demandado crea conveniente alegar deben ser presentadas en una misma oportunidad, esto es, en la oportunidad de darse la contestación; tal y como ocurrió en el caso de autos, de tal suerte que, al ser armonizado el proceso a la etapa de emitir un pronunciamiento previo respecto a las cuestiones previas promovidas tal y como está previsto en el 866, mal puede considerarse que no fue presentada la contestación a la demanda, por que la misma ya había sido presentada junto con las defensas previas alegadas, siendo importante precisar además que contrario a lo que expresa el abogado del demandado, lejos de perjudicarle la prosecución del juicio por los trámites del juicio oral, mas bien lo benefició en el sentido de ofrecerle una nueva oportunidad para promover pruebas, actividad que no había realizado. Sin perjuicio de que, bien podría el Tribunal considerar válida la contestación anticipada tal y como se ha venido haciendo en otros procesos donde el Tribunal se ha adherido al criterio sostenido por nuestro Máximo Tribunal respecto a la contestación anticipada.
Ahora bien, descendiendo al mérito de lo debatido, este Tribunal a los fines de determinar la procedencia en derecho de la pretensión deducida, pasa a pronunciarse conforme a los alegatos y defensas expresados por las partes en los términos que a continuación se explanan:
Se refiere la presente acción, de acuerdo con lo expresado por la parte actora en el libelo de la demanda, a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 3 de junio de 2.004, entre José Manuel Sanchez Maya en su condición de arrendador e Ibrahim Algindi, en su condición de arrendatario cuyo objeto estuvo constituido por el arrendamiento de un local comercial distinguido con la letra y numero C-6, ubicado en la planta baja del Edificio Cayaurima, situado en la Avenida Sucre de Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital, sustentada dicha acción en la falta de pago de cánones de arrendamiento, cuyo monto de acuerdo con lo expresado en el libelo de la demanda fueron establecidos mediante Resolución dictada por la Dirección de Inquilinato en noviembre de 2.008, en la suma de cinco mil seiscientos cuarenta y nueve bolívares fuertes mensuales que fueron pagados puntualmente por el arrendatario hasta el mes de marzo de 2.012, sin embargo; de acuerdo con lo afirmado por la actora el arrendatario, para la fecha de interposición de la demanda había dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses transcurridos entre abril de 2.012 a el mes de diciembre de 2.013, incumpliendo así la obligación asumida en el contrato.
Frente a estas alegaciones la representación judicial de la parte demandada esgrimió en defensa de su representada la existencia de un fraude procesal en base al argumento de ser falsos los hechos planteados en el libelo, no ser cierto que el canon haya sido el establecido en la Resolución que señala la actora, por no haber sido esta notificada al arrendatario, por que el verdadero canon que pagó fue de nueve mil ochocientos ochenta y seis con veinticinco céntimos de bolívar fuertes, ni ser cierto que adeude cánones de arrendamiento pues los correspondientes a marzo y abril de 2.012 fueron pagados al arrendador y en cuanto a los meses posteriores se excepcionó en base al argumento de existir un caso fortuito o fuerza mayor al cerrar el Juzgado competente para recibir el pago de los mismos a partir de mayo de 2.012; por omitir además que en fecha 18 de abril de 2.012 notificaron el desahucio del contrato y que intentaron una demanda que, una vez admitida fue desistida y en cuyo libelo señaló que el canon de arrendamiento entre las partes fue la suma de once mil ochocientos sesenta y tres bolívares con cincuenta céntimos de bolívar fuerte, hechos que en su opinión configuran un fraude procesal.
Negó que la naturaleza jurídica del contrato sea a tiempo determinado.
Impugnó por insuficiente la cuantía en la cual fue estimada la demanda.
Admitió la existencia del negocio jurídico que vincula a las partes. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes los hechos expuestos en el libelo de la demanda, admitió la notificación del desahucio del contrato, rechazó que el canon sea el señalado por la actora, negó la insolvencia imputada por las razones que se ya se han expresado en el texto de la presente decisión.
Conforme a lo anterior, pasa en primer lugar quien aquí decide a resolver respecto al fraude procesal invocado de la manera siguiente:
Tanto la doctrina como la Jurisprudencia Patria han venido señalando que el derecho a la tutela judicial efectiva involucra el derecho de acceso a la justicia, a la tramitación de un proceso en el cual se garantice el derecho a la defensa de las partes, a la obtención de un fallo fundado en derecho y su ejecución.
Ese derecho a la tutela judicial efectiva se traduce en la posibilidad que tiene todo ciudadano de acudir a los órganos de administración de justicia a solicitar la tutela de sus derechos e intereses, lo que a su vez representa una exigencia para los órganos de administración de justicia de tutelarlos. Ha sido criterio reiterado de la Jurisprudencia Patria, que el fraude procesal consiste en una serie de maquinaciones y artificios realizados en el curso de un proceso, o por medio de éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de terceros.
En el caso de autos, no considera quien aquí decide que la sola circunstancia de acudir la actora por ante los órganos judiciales competentes a hacer valer sus derechos y pretensiones, siempre dentro del marco constitucional y legal, constituya indicio suficiente, para concluir que nos encontramos en presencia de un fraude procesal, pues de las actas procesales se evidencia que en el presente proceso las partes han estado a derecho y en todo momento se les ha permitido el ejercicio de su defensa. Dentro de esta perspectiva es preciso acotar respecto a lo aludido en sustento del fraude procesal, que lo expuesto por la representación de la parte demandada, constituyen defensas y excepciones que deben ser analizadas y revisadas por quien aquí decide en cuanto al mérito de la presente controversia y cuya demostración de certeza produce una determinada consecuencia jurídica bien sea a favor o en contra de la parte que los expuesto, es decir, de no ser demostrados los hechos expuestos en sustento de la pretensión deducida, la consecuencia jurídica es que la misma sucumbe por falta de pruebas, por tanto, es forzoso desechar por improcedente lo expresado en este sentido, pero de ninguna manera podría desentrañarse de ello la existencia del fraude aludido. Así se establece.
En lo que concierne a la verdadera naturaleza jurídica del contrato que vincula a las partes del presente proceso, cuya celebración no pasó a formar parte de lo controvertido establece la cláusula segunda del contrato locativo cuya resolución se acciona lo siguiente:
”La duración de este contrato será de un año fijo contado a partir del primero (1) de junio de 2.004, prorrogable por períodos iguales, a menos que una de las partes manifieste su deseo de darlo por terminado al final de su termino inicial o de una de sus posibles prorrogas. Este aviso deberá hacerse mediante telegrama con acuse de recibo dentro de los treinta días antes del vencimiento del contrato, y a las siguientes direcciones: El arrendador, Av. El Salvador Resd Villa del Este Apto Nº 44 Las Acacias Caracas. El Arrendatario: en el local arrendado mediante este documento.”
Al analizar detenidamente el texto citado, se observa que existe una manifestación expresa de las partes de vincularse por periodos de un año, con prórrogas de un año, a menos que, alguna de las partes efectuare el desahucio con treinta días de anticipación al vencimiento del contrato o de una de sus prórrogas, de manera pues que no encuentra quien aquí decide la oscuridad a la que alude la parte demandada respecto a la redacción de la cláusula en análisis, pues señalar que el plazo de un año es un plazo fijo lo que indica es la repetición de dos palabras que tienen un significado equivalente, pero de ninguna manera, puede deducirse de su redacción la indeterminación a la que alude el demandado, todo lo contrario se desprende con claridad meridiana que la voluntad de las partes fue la vincularse por plazos de un año.
Siguiendo con el punto de la naturaleza jurídica del contrato, en lo que se refiere el desahucio efectuado en fecha 25 de abril de 2.012, que tampoco pasó a formar parte de lo controvertido, se puede determinar que efectivamente con la notificación judicial realizada la parte actora, a partir del día 1 de junio de 2.012, el contrato llegó a su vencimiento y como quiera que la relación arrendaticia tuvo una duración de ocho años, la prorroga legal que correspondía era de dos años que empezaron a regir a partir del día 2 de junio de 2.012, de tal manera que para la fecha de interposición de la demanda, el contrato aún se encontraba en período de prorroga legal, cuya característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, que es obligatoria para el arrendador, pero facultativa para el arrendatario, no pudiendo deducir del desistimiento de la primera acción, elementos de convicción que pudiesen desnaturalizar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, todo lo contrario, todos los elementos analizados permiten a quien decide concluir que la naturaleza jurídica del contrato es la de ser un contrato a tiempo determinado y que la voluntad del arrendador manifestada con la notificación del desahucio fue poner fin a la relación arrendaticia, por tanto, la acción incoada para la fecha que fue interpuesta la demanda era la vía idónea para satisfacer la pretensión, desechándose por improcedente la defensa ejercida en este sentido.
Continuando en orden a las excepciones expuestas, la impugnación por parte de la representación judicial de la parte demandada, a la cuantía en la cual fue estimada la demanda por la representación judicial de la parte actora, hace surgir en el Tribunal la obligación legal de pronunciarse al respecto en capitulo previo a la decisión de fondo.
En tal sentido el Tratadista Arístides Rengel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I Pág. 328 sostiene lo siguiente:
“La Circunstancia de que el demandado pueda rechazar la estimación de la demanda al contestar la misma, no le atribuye a esta defensa el carácter de excepción de fondo o perentoria, como lo sostiene alguna jurisprudencia y doctrina. La defensa sobre este extremo, sigue siendo en el sistema actual una excepción procesal, que no se refiere al mérito de la controversia, sino a una cuestión (valor de la demanda) que puede obstar a una decisión de juez sobre el mérito de la demanda (presupuesto de la decisión sobre el fondo) y estas por su naturaleza, son siempre previas al fondo. Lo que ocurre en nuestro sistema es, simplemente, que el legislador en lugar de permitir una incidencia previa sobre esta cuestión, ordena que la misma sea propuesta al momento de la contestación de la demanda, junto con las defensas de fondo o perentorias, para que sea resuelta en el fallo definitivo. “.
Estando en sintonía con el criterio expresado este Tribunal, procede a pronunciarse respecto a la impugnación realizada y en tal sentido observa:
La regla para estimar la cuantía de una demanda, relativa a arrendamientos, está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil que precisa:
“En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará, acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.
En cuanto a este punto ha sido reiterada y pacífica la Jurisprudencia patria al sostener que cuando se demanda la resolución del contrato a tiempo determinado por falta de pago de las pensiones arrendaticias, el valor se determinará tomando en consideración las pensiones que se reclaman y las no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato. Subsumiendo el criterio expresado al caso bajo análisis, se observa que las pensiones adeudadas, de acuerdo con lo expresado en el libelo de la demanda, ascienden a 20 meses, desde abril de 2.012 a diciembre de 2.013, a los cuales se les debe sumar 6 meses correspondientes a los meses de enero a junio de 2.014, que son los meses subsiguientes faltantes para el vencimiento de la prórroga legal, toda vez que ocurriría en junio de 2.014.
Así, debe este Tribunal determinar el verdadero cánon aplicable al caso que se analiza, para la determinación del problema sometido al conocimiento de este Tribunal. En este aspecto, es de advertir que la regulación de alquileres, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que priva sobre el principio de autonomía de las partes. En ese orden de ideas, artículo 13 de la ley en comento, establece la prohibición de pagar más de lo fijado en la regulación, de tal manera que de acuerdo con la ley especial de la materia las partes son libres de pactar convencionalmente un monto menor al establecido en la regulación, lo que no pueden es pactar un monto superior al fijado. En otros términos, la regulación de un inmueble permanece vigente mientras no sea modificada por posterior decisión y ésta siga aplicándose a cualquier arrendatario aún al que hubiese suscrito contrato de arrendamiento con posterioridad a la misma y no pierde eficacia por el tiempo transcurrido por no estar ello previsto en la legislación inquilinaria por que de acuerdo con el artículo 79 de la ley la nulidad del acto regulatorio debe ser declarada por sentencia definitivamente firme.
Ello es así, por que, para poder reclamar los efectos de ese sobre alquiler, debe existir una determinación por parte del órgano inquilinario que señale cual es el cánon máximo que puede fijarse en el contrato y es en relación a ese excedente, que se podrá hablar de un enriquecimiento sin causa. En efecto, conforme al artículo 58 en los inmuebles sometidos a regulación quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por el órgano competente cuya eficacia empieza a regir a partir de su notificación al arrendatario, por tratarse de un acto administrativo dotado de ejecutividad y ejecutoriedad, actuación esta que quedó demostrada en autos por la parte actora como se desprende de las documentales aportadas por la parte actora a los folios del 184 al 1.88 del expediente de cuyo texto se desprende la certeza de lo afirmado respecto a la regulación del canon de arrendamiento y su notificación al arrendatario, por tanto, el canon aplicable al caso que se decide, es el monto de cinco mil seiscientos cuarenta y nueve bolívares fuertes, que es el monto fijado en al regulación y es ese el monto que debe tomarse en consideración a los efectos del establecimiento de la cuantía, que al ser multiplicado por veintiséis pensiones de arrendamiento asciende a la suma de ciento cuarenta y seis mil ochocientos setenta y cuatro bolívares, suma esta que no supera la cuantía hasta la cual deben conocer los Juzgados de Municipio, siendo importante precisar que no es posible de las documentales aportadas determinar que los cánones de arrendamiento cobrados por el arrendador, fueron establecidos en contravención a las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues no aportó prueba alguna de que los cánones de arrendamiento cobrados hayan sido los señalados en su contestación en primer lugar por que las documentales aportadas quedaron desechadas unas por que al haber sido desconocidas ninguna actividad realizó para su demostración. Estas reflexiones permiten vislumbrar la improcedencia de lo expuesto por la parte demandada en este sentido y declarar que el verdadero valor de la demanda es el que ha quedado establecido en esta decisión.
Finalmente en relación a la falta de pago de cánones de arrendamiento, observa quien decide que la pretensión deducida estuvo fundada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril de 2.012 a mes de diciembre de 2.013, insolvencia que fue rechazada por la parte demandada en base al argumento de haber pagado abril y mayo de 2.012 mediante depósito en la cuenta de la parte actora y los restantes se excepcionó en base al argumento de que al negarse la actora a recibir el pago, surgió un caso fortuito o fuerza mayor con el cierre del Juzgado competente para recibir consignaciones de cánones de arrendamiento.
Al respecto debe señalarse que los medios de prueba tienen el fin primordial de hacer surgir en el Juzgador la plena convicción de ser ciertos los hechos que fueron afirmados, tomando en cuenta los parámetros fijados en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, una vez recibido el acervo probatorio se impone su análisis en forma imperativa en virtud del principio de exhaustividad de la decisión.
En este aspecto constata el Tribunal que no fue controvertida la existencia del contrato de arrendamiento suscrito entre la parte actora y la parte demandada mediante documento suscrito en fecha 3 de junio de 2.004, sobre el local comercial distinguido con la letra y numero C-6, ubicado en la planta baja del Edificio Cayaurima, situado en la Avenida Sucre de Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital.
El documento que contiene dicho negocio jurídico es el instrumento que contiene las estipulaciones establecidas entre las partes y del mismo se desprende la obligación que la parte actora pretende ejecutar, cuyo incumplimiento imputa a la parte demandada, quien no aportó a los autos ningún elemento de prueba que al ser examinado por quien aquí decide permita determinar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que le fueron señalados como incumplidos, pues las documentales aportadas como prueba del pago a los folios 120 y 121, quedaron desechadas al no ser ratificadas en su debida oportunidad conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, es decir, por la entidad financiera que emitió dichos comprobantes de pago y en lo que se refiere a las consignaciones mas adelante se expondrán las razones por las que nada abonan a su excepción.
Así, encontrándonos en presencia de una demanda de Resolución de contrato de arrendamiento, es conveniente acotar que siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, consensual; el mismo genera derechos y obligaciones, de tal manera que si la parte actora pretende la resolución o el cumplimiento del mismo, a los fines de lograr la satisfacción de su pretensión, debe demostrar la existencia de esa relación jurídica. Es decir, es obligación de la parte actora probar la existencia del contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento imputa a la parte demandada y de resultar probada la existencia de tal relación jurídica, como efectivamente ha quedado demostrada en autos, corresponde al demandado probar los hechos que extinguen, modifican o impiden cumplir con sus obligaciones. En concordancia con lo anteriormente expresado el artículo 1.579 del Código Civil establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Para resolver respecto a la causal prevista en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha de interposición de la demanda, esto es falta de pago de dos mensualidades consecutivas, es preciso acotar que las documentales aportadas no producen efectos liberatorios a favor del demando y en consecuencia no enervan la pretensión de la parte actora, pues del análisis tanto a los depósitos bancarios antes valorados así como al expediente de consignaciones llevado ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, ( en pleno funcionamiento a partir del mes de agosto de 2.013), que fue abierto en fecha 13 de agosto de 2.013, lo que permite inferir que estaba en pleno conocimiento de su funcionamiento; no se desprende en modo alguno la solvencia aducida, por no constar en autos consignación de canon de arrendamiento alguno, contraviniendo con esta actuación la disposición contenida en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (disposición normativa vigente para la fecha en que ocurrió el incumplimiento y dio lugar a la interposición de la demanda). Es cierto y en modo alguno se desconoce que el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, cerró a partir del mes de mayo de 2.012, y esa causa extraña no es imputable a su persona, por lo que produjo efectos liberatorios temporales a favor del demandado, pues ello lo imposibilitaba de cumplir parcialmente con su obligación mientras dicho Tribunal estuvo cerrado al público, sin embargo; una vez abierta la Oficina de Control de consignaciones en fecha 13 de agosto de 2.013 y estando el demandado en pleno conocimiento de ello, ese eximente de responsabilidad cesó y su obligación legal era consignar los cánones con arreglo a la Ley, es decir, los cánones que se habían hecho exigibles en forma acumulativa hasta agosto de 2.013 y a partir de allí los meses siguientes conforme lo dispone el artículo 51, esto es, dentro de los quince días siguientes al vencimiento del respectivo mes, toda vez que esa causa extraña no extinguió la obligación, sino que suspendió temporalmente su cumplimiento.
Ocurre una causa extraña no imputable cuando los acontecimientos que impiden el cumplimiento de la obligación no dependen en modo alguno de la conducta del deudor y puede ser por diversas causas a saber: caso fortuito o fuerza mayor, pérdida de la cosa debida y el hecho del príncipe que es lo que ha ocurrido en el presente caso, que una resolución dictada por el Órgano competente trajo como consecuencia la suspensión temporal del cumplimiento, ello en razón de que, no obstante haber cerrado el Tribunal Veinticinco de Municipio, a partir del mes de agosto de 2.013 la oficina de control de consignaciones empezó nuevamente a recibir los cánones de arrendamiento, por lo que la imposibilidad fue temporal y no definitiva.
Respecto a este punto, señala la profesora Maria Candelaria Domínguez Guillen en su obra CURSO DE DERECHO CIVIL III OBLIGACIONES:
“ello produjo un efecto suspensivo en la obligación si su acaecimiento hace posible el cumplimiento, pero en un momento posterior. Por lo que se alude a “imposibilidad transitoria” que mal podría extinguir la obligación sino simplemente suspenderla. Ejemplo, el terremoto que impide realizar un trasporte, pero solo temporalmente. Por lo que al cesar la misma se reanu¬da el deber de cumplimiento. Así pues, si la imposibilidad es temporal tendrá lugar un mero retraso no culposo, salvo que se trate de un término esencial”.
De tal manera que, al no aportar la parte demandada prueba alguna tendente a desvirtuar la falta de pago aducida por la actora, al no aportar a los autos documento alguno del cual pueda inferirse que una vez cesada la causa que le imposibilitó temporalmente de cumplir con su obligación, realizó las gestiones pertinentes para cumplir con lo pactado, pues el contrato de arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo cuya obligación principal del arrendatario es pagar la pensión en los términos convenidos, por tanto, es forzoso para el Tribunal declarar con lugar la demanda incoada.
III
En virtud a los razonamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR EL FRAUDE PROCESAL INVOCADO Y CON LUGAR LA DEMANDA INCOADA POR JOSE MANUEL SANCHEZ MAYA contra IBRAHIM ALGINDI, en consecuencia Se declara resuelto el contrato accionado y como consecuencia de ello el demandado deberá entregar a la parte actora el local comercial distinguido con la letra y numero C-6, ubicado en la planta baja del Edificio Cayaurima, situado en la Avenida Sucre de Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Asimismo se le condena al pago de las sumas que por concepto de cánones de arrendamiento le han sido reclamadas a razón de cinco mil seiscientos cuarenta y nueve bolivares por mes y la misma suma por cada mes que se siga venciendo hasta que la presente decisión quede definitivamente firme, como indemnización por el uso del inmueble.
Se condena en costas a la parte demandada.
Téngase por extendido el texto completo del presente fallo.
Dada, firmada y Sellada en la Sede del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve días de febrero de dos mil dieciséis. 206º y 157º.
LA JUEZ TITULAR
LETICIA BARRIOS RUIZ
LA SECRETARIA,
MARINA SANCHEZ GAMBOA,
En esta misma fecha y siendo las se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
MARINA SANCHEZ GAMBOA
AP31-V-2014-000121.
