ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2015-000323
PARTE ACTORA: ciudadano ALEJANDRO BLANCO RODRIGUEZ, titular de la cédula d identidad Nº V-6.031.360.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: GIUSEPPE BRANDI CESARINO, abogada en ejercicio de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 32.447.-
PARTE DEMANDADA: ciudadana MARIA LUISA GOMEZ CAÑEDO, titular de la cédula de identidad Nº V-11.310.233.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogados HENRY ALBERTO BORGES, MARGARITA SOTO DOS SANTOS y CARMEN MARISOL FONSECA SANTIAGO, inscritos en los Inpreabogado bajo los Nros. 63.323, 72.750 y 152.654, respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: SENTENCIA DEFINITIVA.-
Se reproduce por escrito el fallo dictado en la audiencia de juicio celebrado en fecha 06 de abril de 2017, conforme a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.-
I
BREVE RESUMEN DE LOS HECHOS
Se refiere el presente asunto a una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que incoara el ciudadano ALEJANDRO BLANCO RODRIGUEZ, contra la ciudadana MARIA LUISA GOMEZ CAÑEDO, la cual fue presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) en fecha 6 de abril de 2015, y que por distribución correspondió su conocimiento a este Juzgado Sexto de Municipio.-
En fecha 7 de abril de 2015, se dictó auto mediante el cual se admitió la demanda por los trámites del procedimiento oral, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, a fin dar contestación a la demanda.-
Previa consignación de los fotostatos, en fecha 17 de abril de 2015, se libró compulsa de citación a la parte demandada, ciudadana MARIA LUISA GOMEZ CAÑEDO.-
En fecha 5 de mayo de 2015 el alguacil adscrito a este Circuito Judicial dejó constancia de la imposibilidad de citar personalmente a la demandada, por lo cual consigna la compulsa con su respectiva orden de comparecencia (sin firmar).-
Agotada la citación personal de la parte demandada, y realizado todo el tramite respectivo conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, se designó Defensor Judicial a la parte demandada al abogado JOSE EMILIO CARTAÑA ISACH, a quien previa notificación, en fecha 14 de octubre de 2015, aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.-
En fecha 26 de octubre de 2015, la abogada MARGARITA SOTO DOS SANTOS, actuando en su carácter de apoderad judicial de la parte demandada, consignó escrito de Cuestiones previas y contestación de la Demanda, anexo recaudos.-
Mediante escrito de fecha 25 de noviembre de 2015, el abogado GIUSEPPE BRANDI, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de Alegatos.-
En fecha 15 de enero de 2016 siendo la oportunidad procesal para decidir la Cuestión Previa invocada en la presente causa, este Tribunal difirió el pronunciamiento respecto a la misma para el tercer (3er) día de despacho, en virtud del cúmulo de trabajo existente.-
En fecha 21 de enero de 2016 se decidió la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada.-
En fecha 22 de enero de 2016, se dictó auto por medio del cual se fijó el quinto día de despacho siguiente la celebración de la audiencia preliminar, de conformidad con lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 1 de febrero de 2016 se levantó acta en virtud de la Audiencia Preliminar, compareciendo la representación de ambas partes, donde cada uno expresaron oralmente sus alegatos.-
En fecha 4 de febrero de 2016 se fijaron los hechos controvertidos en la presente causa, y se abrió un lapso de cinco (05) días de despacho para la promoción de pruebas, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.-
Mediante escritos de fecha 10 y 12 de febrero de 2016, la parte actora consignó Escritos de Promoción de Pruebas, igualmente en fecha 16 de febrero de 2016, la parte demandada consignó su respectivo escrito de promoción de pruebas, las cuales dichas pruebas fueron resguardadas y consignadas en fecha 17 de febrero de 2016, a las actas del expediente.-
En fecha 18 de febrero de 2016, la parte actora se opuso a las pruebas promovidas por la parte demandada.-
En fecha 25 de febrero de 2016, este Tribunal se pronunció en relación a la oposición opuesta por la parte actora a las pruebas promovidas por la parte demandada, e igualmente se proveyó sobre las pruebas promovidas por ambas partes, y se estableció un lapso de 30 días de despacho para la evacuación de las mismas.-.
Por auto de fecha 27 de julio de 2016, la abg. DAMARIS IVONE GARCÍA, designada como Juez suplente especial, se abocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encuentra, y ordenó notificar a las partes de su abocamiento.-
En fecha 1 de noviembre de 2016, se dictó auto por medio del cual quien suscribe, se abocó al conocimiento de la presente causa. Asimismo se ordenó librar nuevamente boletas de notificación de las partes, y una vez conste en auto la última de las notificaciones continuara la causa en el estado en que se encuentra. Es decir el sexto (6to) día de despacho que tienen las partes para evacuar pruebas.-
Previa solicitud de la parte actora, en fecha 09 de febrero de 2017, se realizó computo por secretaria, y por auto separado, se fijó para el decimo quinto día de despacho siguiente el acto de la celebración de la Audiencia Oral de la presente causa.-
En fecha 23 de marzo de 2017, se dictó auto mediante el cual el Tribunal difiere la celebración de la Audiencia Oral para el DECIMO (10mo) DÍA DE DESPACHO siguiente.-
En fecha 6 de abril de 2017, tuvo lugar el debate oral en el presente juicio, dejando constancia de la comparecencia de la representación de ambas partes, realizándose la misma conforme a los artículos 870 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.-
II
DETERMINACIÓN DE LA CAUSA
El libelo de demanda que consta a los folios que van desde el 02 al folio 5 del expediente, contiene una pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el ciudadano ALEJANDRO BLANCO RODRIGUEZ, contra la ciudadana MARIA LUISA GOMEZ CAÑEDO, ambas partes identificadas anteriormente.
Alegó la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda, lo siguiente:
• Que en fecha 18 de junio de 2013, el ciudadano ALEJANDRO BLANCO RODRIGUEZ firmó contrato de Arrendamiento con la ciudadana MARIA LUISA GOMEZ CAÑEDO, según se evidencia en documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 7, Tomo 122 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria.-
• Que el objeto del contrato, es relacionado a un local comercial en planta baja, piso 2, Nivel Miranda, Nº M•30, de nueve metros cuadrados (9,00 Mts2), centro Lido Av. Francisco de Miranda, Municipio Chacao del Estado Miranda.-
• Menciona que la cláusula cuarta (tiempo del Contrato) establece la duración del contrato un (1) año, contado a partir del diez (10) de junio de 2013 al nueve (09) de junio del 2014.
• Por su parte la cláusula segunda (canon mensual) señala la cantidad de ocho mil (Bs. 8.000,00) mensuales.
• Menciona que la cláusula primera (destino del local o uso) explotación del ramo de comercio destinado a venta, alquiler, reparación, servicio técnico y distribución de teléfonos celulares, accesorios o afines, así como también la compra, venta, distribución de accesorios para computadoras, teclados, Mouse, cornetas, pendrives y conexos.
• Menciona que la cláusula undécima (otros gastos o consumos de obligatorio pago) CANTV, aseo urbano, CORPOELEC (servicio de luz eléctrica) y condominio a la empresa mercantil encargada de ellos “ A.S. 17 Lido, C.A.-
• Igualmente señala que otras obligaciones de la arrendataria era mantener el local comercial abierto funcionando en el ramo escogido y con personal laborando, a menos que estuviera en vacaciones colectivas. De lo contrario, pasado quince (15) días continuos sin abrir al público, se abriría el local y se tomaría posesión del mismo y el local permanece cerrado desde el día del contrato.
• A no dejar de cancelar dos cuotas de cánones de arrendamiento seguidas.
• A no dejar de cancelar los servicios públicos y el condominio.
• Se dejó constancia de la prohibición expresa de realizar modificaciones y/o mejoras sin la autorización expresa por parte de EL ARRENDADOR.
• Igualmente se estableció como Clausula Penal la cancelación de la cantidad de Quinientos treinta y Tres bolívares con treinta y tres céntimos (Bs. 533,33) diarios por cada día de incumplimiento en la entrega del local comercial.
• Señala que la arrendataria si bien comenzó a cancelar los cánones de arrendamiento y a cancelar los servicios de luz eléctrica, CANTV por línea telefónica y condominio, realizó SIN AUTORIZACION expresa algunas modificaciones dentro del local.-
• De igual manera en ningún momento abrió el local al público y mucho menos efectuó ventas de celulares, es decir ese Local comercial ha permanecido CERRADO desde el mismo momento de la celebración del contrato de arrendamiento hasta estas fechas. .-
• Señala que la arrendataria dejo de cancelar los servicios de luz eléctrica, CANTV y condominio. Asimismo la línea de CANTV fue retirada y el aparato por la no cancelación del servicio, lo que impide en el futuro colocar un punto de venta bancario.-
• Solicita que de por Resuelto de pleno derecho el contrato de arrendamiento por haber incumplido en forma reiterada y contumaz a las obligaciones derivadas del mencionado contrato y a pagar las cantidades de 64.000, por cánones impagos desde el mes de agosto de 2014 hasta el mes de marzo de 2015, así como las cantidades que se sigan acumulando por cánones vencidos y no pagados hasta la total entrega del local arrendado.
• La cantidad de 11.016,66 por cuotas de condominio vencidas y las que se sigan venciendo hasta la entrega efectiva del local arrendado.
• La cantidad de 11.106,66 por concepto de recibos por servicios eléctricos vencidos y por vencerse hasta la entrega del local comercial.
• Las costas y costos.-
A los fines de contradecir los hechos expresados por la actora; la abogada MARGARITA SOTO DOS SANTOS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 72.750, actuando en su carácter de apoderada Judicial de la parte demandada ciudadana MARIA LUISA GOMEZ CAÑEDO y presentó Escrito de Contestación en el cual se esgrimió lo siguiente:
• Negó, rechazó, contradijo y se opuso en todas y cada una de las pretensiones señaladas por la parte actora en el escrito libelar.-
• Señala que su representada recibió un local deteriorado y no apto para el comercio, lo que no le permitía abrir el negocio para el objeto que se perseguía o que persigue que es el comercio (venta de equipos de celulares), su representada se vio en la imperiosa necesidad de modificar, implementar e invertir en reparaciones mayores para poder abrir el negocio, teniendo un gasto de aproximadamente TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.00,00), llevándose un tiempo en la reparación de casi un año, el arrendador incumplió con los parámetros exigidos por la ley para alquilar un local comercial.-
• Que el accionante se mantuvo en silencio hasta ver que su inmueble arrendado además de adquirirle un valor, hoy se encuentra listo para funcionar como un comercio dentro del centro comercial.-
• Que el local objeto de discusión debía estar en buen estado al momento de la realización del contrato y además de poseer los documentos contentivos de los permisos de construcción, cedula de habitabilidad, constancia de cumplimiento de variable urbana y ficha catastral, visto que el local comercial no estaba apto para ser arrendado, por ser imposible el funcionamiento del mismo.-
• Señala que su representada no ha incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, así como el pago de C.A.N.T.V, Aseo urbano, CORPOLEC (servicio de luz eléctrica) y condominio a la empresa mercantil encargada de ello, por cuanto su representada canceló con puntualidad como se puede evidenciar en los comprobantes de pagos.-
• Señala que de que su representada al no poseer la totalidad de los comprobantes no quiera decir que se encuentre en mora o haya incumplido con sus responsabilidades de pago.-
III
DE LAS PRUEBAS
De seguidas pasa esta sentenciadora a realizar las siguientes observaciones:
Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:
• Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
• Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
De esta manera procede quien aquí suscribe a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, para lo cual bien se puede apreciar:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el libelo de demanda:
• Original del poder, debidamente otorgado por el ciudadano ALEJANDRO BLANCO RODRIGUEZ, a los abogados GIUSEPPE BRANDI CESARINO y SILVIA IRENE LEAL DE FINAMORE; ante la Notaria Publica Décima Quinta del Municipio Libertador Distrito Capital en fecha 3 de noviembre de 2014, anotado bajo el Nº 28, Tomo 87.- Cursante a los folios 06 al 14 del expediente.- El cual es valorado conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y donde se desprende la representación que ejerce el abogado GIUSEPPE BANDI CESARINO Así se declara
• Original del contrato de Arrendamiento celebrado entre el ciudadano ALEJANDRO BLANCO RODRIGUEZ como arrendador y la ciudadana MARIA LUISA GOMEZ CAÑEDO, como la arrendataria, debidamente autenticado en fecha 18 de junio de 2013; por ante la Notaria Publica Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, Bajo el Nº 7, Tomo 122 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.- Cursante a los folios 15 al 23 del expediente.- El cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, observándose con ello la relación arrendaticia de las partes en el presente juicio.-
• Reporte de CxC Resumido, emitido por A.S. 17 LIDO C.A., relacionado al cliente 22142 INVERSIONES UNIVERSO 13, sobre los meses de condominio adeudado desde abril de 2014 hasta enero de 2015.- Cursante al folio 24 del expediente.- Este Tribunal observa que es un documento emanado de tercero que no es parte en el juicio que al no ser ratificado mediante prueba testimonial, no se le puede dar valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil-
• Factura de CORPOELEC, relacionado a Consulta de Saldo, del cliente INVERSIONES UNIVERSO 13 C.A.- Cursante a los folios 25 al 39 del expediente.- La presente prueba se toma como un documento administrativo, que se le tiene como cierto lo allí expresado, por no haber prueba en contrario que lo desvirtúe, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
• Copia de comunicado relacionado a la Unidad Negocio CANTV, relacionado al teléfono Nº 9533113.- Cursante al folio 40 al 41 del expediente.- De la presente documental se observa que la misma proviene de una persona que no es parte en el juicio por lo que al no ser ratificada con la prueba testimonial, no puede ser valorada conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.-
• Copia simple, de masiva, emitido por el Centro Lido, dirigido al ciudadano ALEJANDRO BLANCO- LOCAL M-30, .- Cursante al folio 42 del expediente.- Este Tribunal observa que es un documento emanado de tercero que no es parte en el juicio que al no ser ratificado mediante prueba testimonial, no se le puede dar valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil-
En el lapso probatorio:
• Masivas realizadas por el Jefe de Administración del Centro Lido, al ciudadano ALEJANDRO BLANCO, emitidas en fecha 01 de diciembre de 2015, relacionadas al atraso de 19 meses de condominio desde abril de 2014 hasta octubre de 2015, el saldo total para el momento de dicha deuda, anexa el estado de cuenta del local propiedad del actor .- Cursante al folio 164 al 167 del expediente.- Este Tribunal observa que es un documento emanado de tercero que no es parte en el juicio que al no ser ratificado mediante prueba testimonial, no se le puede dar valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil-
• Copia simple del reglamento interno de comité Paritario para la Administración del Condominio del Centro Lido, debidamente notariado.- Cursante al folio 168 al 182 del expediente.- El cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, observándose con ello la relación arrendaticia de las partes en el presente juicio.-
• Copia simple de documento de condominio del Centro Lido.- Cursante al folio 183 al 220 del expediente.- El cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
• Recibos de CORPOELEC, donde el titular de pago es Inversiones Universo 13 C.A., donde se observa que se relaciona al local identificado con el Nº30 del Centro Lido.- Cursante al folio 222 AL 229 del expediente.- El cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como un documento administrativo que al no haber prueba en contrario se tiene como fidedigno lo allí expresado.-
• Copias fotográficas de inmobiliario que se encontraba en el local arrendado.- Cursante a los folios 221 y 230 del expediente.- Las presente fotografías, por cuanto las mismas no se determina ni fecha, hora, así como no consta las característica de la cámara de la cual fue tomada, no puede dársele valor probatorio alguno.-
• Estado de cuenta de la deuda de condominio, del local arrendado desde el mes de abril de 2014 hasta enero de 2016.- Cursante al folio 231 del expediente.- Dicha documental en virtud de que no se encuentra suscrita por persona alguna, no se le puede dar valor probatorio.-
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda:
• Original del poder, otorgado por MARIA LUISA GOMEZ CAÑEDO, a los abogados HENRY ALBERTO BORGES; MARGARITA SOTO DOS SANTOS y CARMEN MARISOL FONSECA SANTIAGO, debidamente otorgado por ante la Notaria Publica Vigésima Novena de Caracas, Municipio Libertador, del Distrito Capital en fecha 5 de noviembre de 2014, anotado bajo el Nº 40, Tomo 162, Folios 137 hasta el 139 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.- Cursante a los folios 98 al 103 del expediente.- El cual es valorado conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y donde se desprende la representación que ejerce el abogado GIUSEPPE BANDI CESARINO Así se declara.-
• Copia simple del contrato de Arrendamiento celebrado entre el ciudadano ALEJANDRO BLANCO RODRIGUEZ como arrendador y la ciudadana MARIA LUISA GOMEZ CAÑEDO, como la arrendataria, debidamente autenticado en fecha 18 de junio de 2013 quedando anotado bajo el Nº 7, Tomo 122 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.- Cursante a los folios 104 al 111 del expediente.- Ya valorado anteriormente.-
• Copia del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente controversia, debidamente registrado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado bolivariano de Miranda, en fecha 19 de Marzo de 1998.- Cursante al folio 112 al 115 del expediente.- Valorado conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose con dicha documental que el propietario del inmueble arrendado es el actor de la presente causa.-
• Original de la factura de pago de electricidad, de la cuenta del contrato Nº 100000602440; (INVERSIONES Universo 13. C.A.); de los meses junio; julio; agosto; septiembre; noviembre 2013.- Cursante a los folios 116 al 120 del expediente.- El cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como un documento administrativo que al no haber prueba en contrario se tiene como fidedigno lo allí expresado.-
• Comprobantes de transferencias y bauches, cuatros por la cantidad de Ocho Mil Bolívares. (Bs. 8.000,00), y uno por la cantidad de veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,00) a favor del ciudadano Alejandro Blanco Rodríguez dichas transferencias y depósitos fueron efectuados en Junio; Julio; Agosto y septiembre de 2013.- Cursante a los folios 121 al 125 del expediente.- Las presenten documentales son consideradas tarjas, conforme a lo establecido en el artículo 1383 del Código de Procedimiento Civil.-
• Comprobantes de pago de condominio de los meses desde enero hasta mayo de 2013, Junio, Julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2013; Enero 2014; del cliente Inversiones Universo 13, .- Cursante a los folios 126 al 134 del expediente.- Por cuantos las facturas son emanadas de un tercero que no es parte en el juicio, y al no ser ratificada con la prueba testimonial, no se le pueda dar valor probatorio alguno.-
En el lapso probatorio:
• No promovió prueba alguna.-
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, de todo lo narrado en el texto del presente fallo, aprecia esta Sentenciadora que los hechos que origina la presente demanda, si bien es cierto la parte actora lo estipula como un cumplimiento de contrato, se debe aclarar que conforme a la nueva ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, que es la ley aplicable en el presente caso, se desaplica todo tipo de denominación y solo determina el desalojo del local comercial que se encuentre incursa en los literales del artículo 40 de dicha ley, situación que fue encuadrada en el libelo de demanda, en los literales “a” y “i” del mencionado artículo, concerniente a: “A” que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, y “I” que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “comité paritario de administración de condominio”.; por consiguiente la presente demanda se referirá al desalojo.-
Así las cosas, y para decidir al fondo del presente juicio, y determinado que se trata de un desalojo, debemos señalar que para el momento en que se fijaron los hechos controvertidos en la presente causa se determinó que se debía probar 1.-) Si se realizó alguna modificación del inmueble objeto del contrato y en caso afirmativo si hubo autorización expresa por parte de la arrendadora.- 2.-) Si el local estaba apto para su funcionamiento y si fue abierto al público después de celebrar el contrato de arrendamiento.- 3.- La insolvencia alegada por la parte actora.- 4.-) La validez de los pagos efectuados por la parte demandada.- 5.-) Si el inmueble fue entregado en la culminación del vencimiento del contrato.- Ahora bien, señalado lo anterior este Tribunal antes de pronunciarse al fondo del asunto debe determinar que si bien la parte actora denomina su pretensión como Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.-
Entonces tenemos que para refutar los alegatos de la parte actora; la parte demandada, en su escrito de contestación manifestó que se vio en la imperiosa necesidad de modificar, implementar e invertir en reparaciones mayores para poder abrir el negocio, teniendo gastos de aproximadamente trescientos mil bolívares, llevándose un tiempo en la reparación de casi un año; confirmándose así que la misma parte actora manifiesta que si hubo modificaciones; sin embargo en la cláusula novena del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, que cursa en autos, y que tiene pleno valor probatorio, establece que: “….EL ARRENDATARIO no podrá hacer por su cuenta, modificaciones, alteraciones ni mejoras de ningún género en EL LOCAL sin autorización expresa, previa y escrita de EL ARRENDADOR y de los Organismos Públicos competentes. En todo caso, a la terminación del Contrato, las mejoras no retiradas de EL LOCAL quedarán sin EL ARRENDATARIO pueda reclamar indemnización alguna….”; de acuerdo a la clausula anterior se puede determinar que para que el ARRENDATARIO pueda realizar algunas modificaciones, alteraciones o mejoras en el local debe tener autorización expresa por parte del ARRENDADOR, situación que no costa en autos ni fue comprobada en el presente juicio.-
En relación si el local se encontraba apto para su funcionamiento y si fue abierto al público, se puede establecer en el contrato firmado por ambas partes, y que los mismos lo reconocieron, no siento un hecho controvertido dicho contrato, en su clausula séptima, señala que; “EL ARRENDATARIO: declara recibir el local en perfecto estado de frisos, pinturas, vidrios, mobiliarios, instalaciones eléctricas, electrónicas e hidráulicas y demás construcciones inherentes al mismo, y se compromete a conservarlos y devolverlos, al finalizar el Contrato por cualquier causa, en el mismo buen estado como lo recibe. ….”; que si bien en su contestación la parte demandada afirma que recibió un local deteriorado y no apto para el comercio dentro de las área de la instalación; no es menos cierto que no consta en autos prueba alguna que compruebe dicha afirmación; aunado que al mencionar que las reparaciones se llevaron un tiempo de casi un año, por consiguiente se determina que no se abrió al público después de suscrito el contrato, siendo afirmado por la misma parte demandada.- Y así se establece.-
En cuanto a la insolvencia alegada por la parte actora se puede determinar que este manifiesta que la demandada debe del canon de arrendamiento desde agosto de 2014 hasta marzo de 2015, de la cuota de condominio desde abril de 2014 hasta enero de 2015, Luz eléctrica por la cantidad de 9.424,58, y que la línea telefónica de CANTV fue retirada; por su parte la demandada si bien consigna recibos donde cancela canon de arrendamiento, condominio, luz eléctrica, no es menos cierto que no consigna la solvencia de los meses alegados como insoluto, señala además en su contestación la presunción de solvencia que el hecho que su representada no posee la totalidad de los comprobantes no quiere decir que se encuentre en mora o haya incumplido con sus responsabilidades de pago, sobre este particular nuestro Código civil, establece en el artículo 1296 lo siguiente: “ Cuando la deuda sea de pensiones o de cualquiera otra clase de cantidades que deben satisfacerse en periodos determinados y se acreditare el pago de las cantidades correspondientes a un periodo, se presumen pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario.”. Este artículo solo es procedente cuando el acreedor emite recibo, con fecha cierta que acredite el pago de una determinada cuota, presumiéndose en ese caso, que las anteriores has sido pagadas y correspondiendo en todo caso al mismo acreedor probar que tales cuotas anteriores están insolutas, situación que no se aplica en el presente caso, ya que los recibos consignados corresponde a meses anteriores a que la parte actora señala como insoluto .- Por lo tanto se establece que existe la insolvencia alegada, no comprobando dicho pago.-
Sobre la validez de los pagos se determinar que la parte demandada consigna Recibos de pagos de CORPOLEC, donde se puede extraer que los mismos corresponde a los meses junio, julio, agosto, septiembre y noviembre de 2013; Consigna transferencia bancarias, así como depósitos bancarios, a la cuenta perteneciente a la parte actora, fechados 18/06/2013, Julio; Agosto; septiembre de 2013, y uno aparece cancelado el 09 de junio de 2013, donde en el rango de concepto señala tres meses deposito local, mas no se evidencia de cual mes especifico; así mismo consigna recibo de comprobante de ingreso emitido por constructora Sambil, donde se puede observar que corresponde al condominio correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre todos del 2013; dicho pagos no corresponde a los meses alegados por la parte actora, por lo tanto no demuestra el pago de los meses insoluto alegados por la parte actora.-
Y sobre si fue entregado el inmueble al momento del vencimiento del contrato, la parte demandada si bien niega, rechaza y contradice todos los alegatos por la parte actora, no hace ninguna mención específica en cuanto a la entrega, por consiguiente se entiende que no ha hecho entrega del mismo, ya que la parte demandada tiene la carga de desvirtuar lo alegado por su adversario –
En cuanto a los alegatos por la parte demandada en su escrito de contestación en que hace relación que el local objeto de discusión debía estar en buen estado al momento de la realización del contrato, además poseer los documentos contentivos de permiso de construcción clase A. Permiso de construcción clase B. cédula de habitabilidad. Constancia de cumplimiento de variables urbanas y ficha catastral, visto que el local comercial no estaba apto para ser arrendado por ser imposible el funcionamiento del mismo, sin embargo al firmar el contrato de arrendamiento contradice lo manifestado, ya que como se señalo anteriormente en la clausula séptima el arrendatario declaró recibir el local en perfecto estado, aunado que en relación a los documentos contentivo de los permiso debió solicitarlo antes de la firma del contrato o en su defecto explanarlo en el mismo, ó realizar los trámites respectivos en los organismo administrativos, para determinar si hay alguna infracción.- Por consiguiente señalado lo anterior la pretensión propuesta por la parte actora, encuentra procedente en los literales “a” y “i” del artículo 40 de la Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.- Y ASI SE ESTABLECE.-
Capítulo V
DECISIÓN
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Con Lugar la demanda incoada por el ciudadano ALEJANDRO BLANCO RODRIGUEZ, contra la ciudadana MARIA LUISA GOMEZ CAÑEDO, ampliamente identificado en el encabezamiento del presente fallo, en consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento firmado entre las partes en fecha 18 de junio de 2013; y como consecuencia de dicha resolución se ordena el desalojo del local comercial denominado M-30, con un área aproximada de nueve metros cuadrados, ubicado en la planta baja, piso 2 (Nivel Miranda) del Centro Lido, ubicado entre las Avenida Francisco de Miranda, Naiguatá, Tamanaco y El Parque de la Urbanización El Rosal, en la Jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda.-
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a cancelar por concepto de cánones de arrendamiento la cantidad de Sesenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 64.000), correspondiente a los meses de agosto de 2014, hasta el mes de marzo de 2015; así como las mensualidades que se sigan venciendo hasta la entrega del local arrendado.-
TERCERO: Se condena a pagar la cantidad de Once mil dieciséis Bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs.11.016,66), por concepto de cuotas de condominios desde los meses Abril de 2014 hasta Enero de 2015, así como las cuotas vencidas y que se sigan venciendo hasta la entrega del local arrendado.-
CUARTO: Se condena a pagar la cantidad de Once Mil ciento seis bolívares (Bs.11.106), por concepto de recibos por servicio eléctrico vencidos y por vencerse hasta la entrega del local comercial.-
QUINTO: Se condena en costa a la parte demandada, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese y regístrese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro (04) días del mes de Mayo de dos mil diecisiete (2017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZ,
Dra. JENNY MERCEDES GONZALEZ FRANQUIS.
LA SECRETARIA,
Abg. IVONNE M. CONTRERAS R.
En esta misma fecha, siendo las _________________, se publicó y registró la presente decisión, dejándose copia debidamente certificada de la misma en el copiador de sentencia definitivas llevado por este Tribunal, tal y como lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,
