ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2015-000687
PARTE ACTORA: ciudadanos MAXIM JACOB BRANDWAJN POLER y MINA POLER DE BRANDWAJN, titulares de las cédulas de identidad Nº V-13.308.298 y V-3.986.995, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, PAOLA BRANDO, PEDRO NIETO, MAYERLIN MATHEUS y DOMINGO MEDINA, inscritos en los Inpreabogado bajo los Nros. 12.710, 119.059, 131.293, 122.774, 145.905 y 128.661, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: ciudadanos ESTHER BENELBAS DE GETZEL y ERNESTO DORFMAN LERNER, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.236.847 y V-9.120.580, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogados BETTY PEREZ AGUIRRE, INGRID FERNANDEZ MARCANO y GLADYS VIVAS, inscritas en los Inpreabogado bajo los Nros. 319.980, 70.535 y 14.146 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: SENTENCIA DEFINITIVA.-
I
BREVE RESUMEN DE LOS HECHOS
Se refiere el presente asunto a una demanda por DESALOJO que incoara los abogados MARIO BRANDO y DOMINGO MEDINA, inscritos en los Inpreabogado bajo los Nros. 119.059 y 128.661, respectivamente, quien actúa en carácter de apoderado judicial de los ciudadanos MAXIM JACOB BRANDWAJN POLER y MINA POLER DE BRANDWAJN, contra los ciudadanos ESTHER BENELBAS DE GETZEL y ERNESTO DORFMAN LERNER, la cual fue presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) en fecha 18 de junio de 2015, y que por distribución correspondió su conocimiento a este Juzgado Sexto de Municipio.-
En fecha 26 de junio de 2015, se admitió la presenta causa por los trámites del Juicio Oral, ordenándose la citación, de los demandados ciudadanos ESTHER BENELBAS DE GETZEL y ERNESTO DORFMAN LERNER, para dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de la última citaciones que se haga, a los fines de la contestación de la demanda.
Agotada la citación personal de los co-demandados de autos, sin que la misma se hubiese logrado, y realizado todo los tramites respectivos conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, se designó Defensor Judicial para que represente a los mismos, al abogado MIGUEL JOSE ANGEL SALAZAR VILLAFAÑA, quien previo aceptación del cargo y juramento de ley, se le libró compulsa de citación, quedando en fecha 03 de octubre de 2016, debidamente citado.-
En fecha 06 de Octubre de 2016, compareció la abogada GLADYS VIVAS, quien consignó poder que la acredita como apoderada judicial de la parte demandada.-
Mediante escrito de fecha 1 de noviembre de 2016, la parte demandada consignó escrito oponiendo defensas previas, así como dio contestación a la demanda.-
El día 10 de noviembre de 2016, la parte actora consignó escrito de contestación de la Cuestiones Previas.-
En fecha 05 de diciembre de 2016, este Tribunal dictó sentencia mediante la cual se decidieron las cuestiones previas opuestas.-
El día 15 de diciembre de 2016, tuvo lugar el acto de la audiencia Preliminar, donde se dejó constancia solo la comparecencia de la representación de la parte actora, ya que la parte demandada no compareció ni por si ni por medio de apoderado alguno.-
En fecha 20 de diciembre de 2016, se fijaron los puntos controvertidos conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 12 de enero de 2017, ambas partes consignaron por separado, escrito de pruebas, las cuales fueron resguardadas y agregadas al expediente en fecha 16 de enero de 2017.-
En fecha 17 de enero de 2017, la parte actora se opuso a las pruebas presentada por su adversaria.-
Por auto de fecha 23 de enero de 2017, se proveyeron las pruebas promovidas por ambas partes, así como se proveyó sobre la oposición opuesta, y se estableció un lapso de evacuación para las pruebas promovidas de 30 días de despacho.-
Admitida la prueba de experticia, se fijó oportunidad para el nombramiento de los expertos, el cual tuvo lugar el 30 de enero de 2017, donde cada una de las partes nombre su respectivo experto, así como el Tribunal igualmente nombró su experto.-
En fecha 16 de febrero de 2017, tuvo lugar la Inspección ocular, prueba promovida por ambas partes, la cual comparecieron ambas partes y una vez en el lugar y efectuada primeramente la prueba promovida por la parte actora, la parte demandada renunció a la prueba en razón de que los particulares constatados en la inspección promovida por la parte actora, mantienen el mismo fin u objeto de la que promovió.-
En fecha 09 de marzo de 2017, se cerró y abrió una nueva pieza del expediente.-
El 13 de marzo de 2017, el experto Ingeniero Civil, así como el experto grafotecnico, designados para que acompañaran el Tribunal a la Inspección Ocular practicada en el inmueble objeto de la presente controversia, consignaron cada uno por separado su informe respectivo .-
En fecha 23 de marzo de 2017, los expertos designados para la práctica de la experticia realizada al local objeto de la presente controversia, consignaron su respectivo informe pericial.-
En fecha 04 de mayo de 2017, tuvo lugar la audiencia oral y pública del presente juicio, donde comparecieron los representantes de ambas partes, y una vez oídas las partes se dictó el dispositivo del fallo.-
II
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
La representación judicial de la parte actora alegó en su libelo de demanda lo siguiente:
• Que sus representados MAXIM JACOB BRANKWAJN POLER y MINA POLER DE BRANDWAJN, son propietarios del local comercial distinguido con el Nº 6, situado en la Planta Baja del Edificio RIVERO, con frente a la Avenida Urdaneta, entre las esquinas de Ibarras y Pelotas, en el Municipio Libertador del Distrito Capital.-
• Precisa que fue dividido el inmueble y una pare del mismo, se procedió a identificar como el Local Nº 6-A, el cual es el inmueble objeto de la presente demanda, tal como se evidencia de la cláusula primera del contrato de arrendamiento.-
• Que dicho contrato de arrendamiento fue suscrito en fecha 28 de febrero de 1997, por la ciudadana DOSIA POLER, actuando en esa fecha como co-propietaria y arrendadora del inmueble objeto de la demanda y por los ciudadanos ESTHE BENELBAS DE GETZEL y ERNESTO DORFMAN LERNER, actuando como arrendatarios.-
• Que se estableció que la duración seria de un (01) año fijo, contado a partir del primero de marzo de 1997.-
• Señala que su representada ha visto recientemente como los ciudadanos ESTHER BENELBAS DE GETEL y ERNESTO DORFMAN LERNER, han sido sustituidos por la sociedad Sananda C.A..-
• Que se realizó una inspección judicial sobre el inmueble y se pudo evidenciar que el inmueble está ocupado por la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA SANDA C.A., y es quien desarrolla la actividad económica dentro del inmueble, vendiendo artículos para el cabello.-
• Que de acuerdo la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, se evidencia que están ante la presencia de un contrato personal, que prohíbe explícitamente la cesión o el subarrendamiento total o parcial del inmueble objeto de la demanda, por lo que es evidente el incumplimiento de ESTHER BENELBAS DE GETZEL y ERNESTO DORFMAN LERNER, al contrato de arrendamiento, en virtud de la ocupación de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA SANANDA C.A. sin la debida autorización de sus representados.- Y solicita el desalojo del local 6-A del Edificio Rivero, como consecuencia de la cesión, o subarrendamiento no autorizado del contrato de arrendamiento, en virtud de lo establecido en el literal “F” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.-
• Adicionalmente señala que el inmueble objeto de la presente demanda, de acuerdo a la inspección judicial está compuesto de dos (02) plantas de las cuales se dejó constancia de su estado de conservación, que de las fotografías que acompañan la referida inspección, las cuales demuestran que en la planta superior del inmueble, los demandados no han realizado oportunamente las obras de mantenimiento necesarias para el perfecto funcionamiento y conservación del mismo.-
• Que es evidente la falta de los demandados al cuidado requerido sobre la planta superior del inmueble, que se han ocasionado los daños descritos en la inspección realizada por el Juzgado Vigésimo de esta Circunscripción Judicial, los cuales obviamente son deterioros mayores que afectan al referido inmueble, e incluso lo ponen en peligro, ya que el cableado eléctrico en ese estado puede ocasionar un incendio.-
• Que en virtud de lo anterior deciden demandar el desalojo del inmueble ante el riesgo que implica para ellos la continuación de la relación arrendaticia, ya que los deterioros mencionados, seguramente continuaran aumentando en la planta superior del mismo, por la falta de mantenimiento de los demandados, en virtud de lo establecido en el literal “C” del artículo 40 de la ley de regulación de arrendamiento Inmobiliario para Uso comercial.-
• Solicita en su petitorio PRIMERO: Al Desalojo del local comercial distinguido con el Nº 6-A, situado en la Planta Baja del Edificio RIVERO, con frente a la avenida Urdaneta, entre las esquinas de Ibarras y Pelotas, en el Municipio Libertador del Distrito Capital, completamente desocupado libre de personas y bienes en las mismas solventes condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual.- SEGUNDO: Al pago de las costas y costos del proceso.-
A los fines de contradecir los hechos expresados en el libelo; los apoderados judiciales de la parte demandada ciudadanos ESTHER BENELBAS DE GETZEL y ERNESTO DORFMAN LERNER en su Escrito de Contestación esgrimieron lo siguiente:
• Luego de las defensas previas opuestas, y resueltas por el Tribunal, sobre el fondo de la controversia, señala que conviene un solo hecho de los señalados por los demandantes en su libelo de la demanda, que es la celebración del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, verificado por el alquiler del local comercial Nº 6-A, ubicado en la planta baja del Edificio Rivero, con frente a la Avenida Urdaneta, entre las Esquinas de Ibarras a Pelota, Municipio Libertador del distrito Capital, suscrito por la ciudadana DOSIA POLER, como propietaria y arrendadora para el entonces, y sus representados como arrendatarios, el cual se encuentra contenido en el instrumento privado de fecha 22 de febrero de 1997.-
• Niega, rechaza y contradice todos los demás hechos contenido en el libelo; menciona que en las oportunidades en que sus representados fueron solicitados por los diferentes Alguaciles que se trasladaron al local 6-A, a gestionar la respectiva citación personal del litis consorcio demandado, fueron atendidos por la co-arrendataria demandada Esther Benelbas de Getzel, quien en la primera oportunidad se dio por citada e informó que el co-demandado Ernesto Dorfman Lerner se encontraba de viaje.-
• Que del acta levantada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial con ocasión de la práctica de la Inspección Extralitem, se evidencia que la ciudadana Esther Benelbas de Getzel, fue notificada dentro del local Nº 6-A.-
• Que en la oportunidad del traslado de la Secretaria de este Tribunal para cumplir con los extremos del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, está entregó la respectiva boleta en el local 6-A del edificio Rivero, a la ciudadana Esther Benelbas de Getzel, y también en la oportunidad de la fijación del Cartel de citación, le fue entregado a dicha ciudadana copia del mismo.-
• Que todo esos hechos echan por tierra la afirmación de la parte actora, en el sentido de que los arrendatarios han sito sustituidos en la ocupación del inmueble por la sociedad de comercio Distribuidora Sananda C.A., ya que la co-demandada Esther Benelbas de Getzel, siempre ha sido localizada dentro del local, y allí ha ejercido desde el inicio de la relación arrendaticia la actividad comercial permitida por el contrato, en su cláusula Quinta.-
• Que pretende la actora dar por demostrado el hecho de la supuesta sustitución de sus representados en la ocupación del local arrendado, con la Inspección Extralitem practicada el 22 de mayo de 2015, por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, instrumento que impugna en toda forma de derecho, por cuanto los hechos determinados previo a este juicio no son de aquellos que prevé el artículo 1428 del Código Civil, ni tampoco fue adelantada a los fines indicados en el artículo 1.429 ejusdem.
• Que en el supuesto negado de que se le otorgue a la referida Inspección Extralitem, valor probatorio de los hechos constatados en la misma, procede señalar que en el contenido de los primeros cuatros particulares no evidencia en forma alguna que sus representados estén incursos en la primera de las dos causales de desalojo, contenida en el literal “f”, ya que de forma alguna dichos particulares evidencia que sus representados hayan cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble.
• Que sus representados desde el 28 de febrero de 1997, fecha de la firma del contrato, han ocupado con el carácter de arrendatarios el inmueble alquilado, y por ende han ejercido la posesión del mismo, en forma indistinta uno u otro.-
• Menciona que en la cláusula SEPTIMA del contrato suscrito entre las partes no prohíbe en forma alguna el subarrendamiento, como pretenden hacerlo valer los demandantes, toda vez que el contenido de esa cláusula no evidencia de modo alguno que las partes hayan establecido tal prohibición.- Que solo establecieron en el contrato la prohibición de ceder y traspasar el contrato, amén de que están legalmente autorizados para subarrendar al no estar prohibido expresamente en el contrato, tal como lo dispone el artículo 1583 del Código Civil.-
• Con respecto a la segunda causal de desalojo, no es cierto que se encuentre en estado de deterioro y que tal deterioro, seguramente continuará aumentando en la planta superior del mismo por falta de mantenimiento de los demandados.-
• Que no es cierto que hayan causado deterioros mayores al inmueble alquilado ni que este se encuentre en tal estado; que la parte confunde deterioro con vetustez, toda vez que el edificio Rivero del cual forma parte el local 6-A, es de vieja data y por otra parte sus representados ocupan dicho local comercial desde el año 1997.-
• Que la causal de desalojo señalada, no todo tipo de deterioro es causal de desalojo, que es necesario que estos sean mayores que los provenientes del uso normal.-
• Que ninguno de los actos y eventos que definen el deterioro han sido efectuados por sus representados, por lo que lo niegan, rechazan y contradicen, que cuyo primer supuesto de hecho de la norma, exige que se hayan causado deterioros mayores y de los hechos constatados en el particular quinto de la inspección extralitem, no se evidencia en forma alguna que existan daños o deterioros mayores en el local arrendado, ni mucho menos que hayan sido causados por los arrendatarios, los supuestos daños que se dicen constatados en la inspección, son típicos deterioros causados por el transcurso del tiempo.-
• Que no pueden inferirse de los hechos constatados por el funcionario, asesorado del practico designado, que la planta baja presente deterioros mayores, estos no son más que típicos daños causados por el transcurso del tiempo.-
• Con respecto a la planta superior del local, niega, rechazan y contradicen que existan daños o deterioros mayores, y que hayan sido causados por los arrendatarios, que en la inspección extralitem practicada, el funcionario determinó que el estado de conservación de la planta superior es de regular a malo, que esa determinación no encuadra dentro del supuesto de hecho del literal “c” el cual exige que los daños o deterioros causados sean mayores.-
• Que todo lo observado en la inspección extralitem no representan más que daños normales que son típicos y producto del paso del tiempo, que no pueden sustentar la segunda causal de desalojo invocada.-
III
DE LAS PRUEBAS
De seguidas pasa esta sentenciadora a realizar las siguientes observaciones:
Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:
• Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
• Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
De esta manera procede quien aquí suscribe a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, para lo cual bien se puede apreciar:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el libelo de demanda:
• Cursante a los folios 10 al 12 del expediente, copia del poder otorgado por el ciudadano MAXIM JACOB BRANDWAJN POLER, en su propio nombre y en representación de MINA POLER DE BRANDWAJN, a los abogados ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, PAOLA BRANDO, PEDRO NIETO, MAYERLIN MATHEUS y DOMINGO MEDINA.- El presente documento visto que no fue impugnado se le otorga valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, donde se desprende la legitimidad del abogado como represéntate de la parte actora para actuar en el presente juicio.-
• Cursante a los folios 13 al 26 y 28 al 43 del expediente, copias de los documentos de propiedad del inmueble objeto de la presente controversia, debidamente registrado el primero ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 1, folio 2, Protocolo Primero, cuarto trimestre; y el segundo protocolizado en fecha 28 de octubre de 2011, ante el Registro Público del Primer circuito del Municipio Libertador del distrito Capital, bajo el Nº 2011.2167, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 214.1.1.3-1209, correspondiente al folio Real del año 2011.- Documentos que no fueron impugnados, por consiguiente se les otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, y donde se verifica la legítima que tiene los actores para actuar en el presente juicio.-
• Cursante al folio 44 al 46 del expediente, Original del contrato de arrendamiento privado suscrito por DOSIA POLER, como arrendadora y ESTHER GETZEL y ERNESTO DORFMAN, como los arrendatarios, sobre el inmueble objeto de la presente controversia, donde ambas partes son conteste en afirmar sobre la existencia del mismo por lo tanto se tiene como fidedigno, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.-
• Cursante al folio 47 al 106 del expediente, Expediente Nº AP31-S-2015-004519, relacionada a la Inspección Judicial practicada en el local objeto de la presente controversia por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; de la presente Inspección la parte demandada al momento de la contestación de la demanda la impugna en toda forma de derecho, señalando que los hechos determinados previo a este juicio no son de aquellos que prevé el artículo 1428 del Código Civil, ni tampoco fue adelantada a los fines indicados en el artículo 1429 ejusdem.- Ahora bien los artículos señalados por la parte demandada, establecen artículo 1428: “El reconocimiento o inspecciones ocular puede promoverse como prueba en juicio para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimiento periciales”.. Artículo 1429: “En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán promover la inspección ocular antes del juicio para hacer constar el estado o circunstancia que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. En el caso de autos al tratarse de deterioros en el inmuebles pueden ser modificados con el trascurso del tiempo, por lo tanto puede ser adelantada conforme a lo indicado en el artículo 1429, y lo expresado en el dicha acta por ser suscrito por un funcionario público (en este caso un Juez) es un documento público y se valora conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, otorgándole pleno valor probatorio.- Y asi se decide.-
En el lapso probatorio:
• Ratifica, reproduce y hacen valer el valor probatorio de las documentales producidas conjuntamente con el libelo de demanda, donde este Tribunal las valoro anteriormente.-
• Promueve Inspección Judicial, en el inmueble objeto de la presente controversia, el cual fue evacuada en fecha 16 de febrero de 2017, (folio 287 al 295, donde el Tribunal se constituyo en el inmueble objeto de la presente controversia y procedió dejar constancia de los particulares solicitados.- Sobre la presente Inspección el Tribunal dejó constancia de la identificación de la persona natural y jurídica que se encarga de comercializar productos dentro del local, el nombre de la persona jurídica, donde la para el momento se encontraba la parte demandada y consignó factura emitida por el punto de venta que se encuentra en el local; consignó igualmente el R.I.F., de la persona jurídica que comercializa en el local, así como consignó copia simple del Registro Mercantil , dichos documentos anexados, al no ser impugnado por el adversario se tienen como fidedigno.- Adicionalmente en dicha Inspección se constató el estado actual del inmueble, en cuanto a su estado de conservación, limpieza cuidado y mantenimiento, dándosele pleno valor probatorio de lo allí expresado.-
• Promueve prueba de experticia a los efectos de que los expertos determinen el estado de conservación, limpieza, cuidado y mantenimiento; una vez designado los expertos, previa aceptación y juramento de ley y, realizada la misma, consignaron su informe cursante a los folios 18 al 41 de la segunda pieza, donde concluyen entre otras cosas que el inmueble se encuentra en regular a mal estado de conservación.- La presente experticia es valorada conforme a la sana critica, donde se tiene como fidedigno lo expresado por los expertos designados.-
• Promueven prueba de informe, solicitando información del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria SENIAT, obteniéndose respuesta, cursando a los autos al folio 51 de la segunda pieza, donde se evidencia el R.I.F., de la compañía Distribuidora Sananda, teniéndose el presente documento como fidedigno, conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.-
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA:
• Cursante a los folios 211 al 216 del expediente, poderes otorgados por los ciudadanos ERNESTO DORFMAN y ESTHER BENELBAS DE GETZEL, cada uno por separados a los abogados Betty Pérez Aguirre, Ingrid Fernández Marcano y Gladys Vivas- El presente documento visto que no fue impugnado se le otorga valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, donde se desprende la legitimidad del abogado como represéntate de la parte demandada para actuar en el presente juicio.-
En el lapso probatorio:
• Como comunidad de la Prueba reproduce y hace valer el contrato de arrendamiento en que original produjo la parte demandante, ya valorado anteriormente.-
• Promueve la prueba de Testigo de los ciudadanos JAVIER ARTEAGA WILLIAMS y FATIMA de los cuales al no ser presentados en la audiencia de juicio, se tiene como no evacuada.-
• Promovió Inspección Judicial en el local objeto de la presente controversia, donde para el momento en que el Tribunal evacuó la Inspección promovida por la parte actora, la parte demandada señalo que como quiera que los particulares constatados en la Inspección promovida por la parte actora y dado que la designación del experto para el asesoramiento del Tribunal recayó sobre la misma persona, y los particulares señalados en la promovida en su representación mantienen el mismo fin u objeto que es que el Tribunal de la causa constante el estado en que se encuentra el inmueble objeto del litigio, formalmente renunció a la evacuación de la prueba.-
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, de todo lo narrado en el texto del presente fallo, aprecia esta Sentenciadora que los hechos que origina la presente demanda, se tratan de un desalojo por la causales consagrados en los literales “c” y “f” de artículo 40 de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, lo cuales establece lo siguiente: “….Artículo 40: Son causales de desalojo: …… c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador……... f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
Sobre la causal “c”:La parte actora señala que el local 6-A del Edificio Rivero, está compuesto de dos (02) plantas, de los cuales mediante Inspección judicial (extra-litem) se dejó constancia de su estado de conservación, menciona que los demandados no han realizado oportunamente las obras de mantenimiento necesarias para el perfecto funcionamiento y conservación, que es evidente la falta de los demandados al cuidado requerido sobre la planta superior del inmueble objeto del juicio, los cuales obviamente son deterioros mayores que afectan al referido inmueble, e incluso lo ponen en peligro, ya que el cableado eléctrico en ese estado puede ocasionar un incendio. Sobre este punto la parte demandada manifiesta que no es cierto que hayan causado deterioros mayores al inmueble alquilado ni que éste se encuentre en tal estado, menciona el artículo 9 de la ley que rige la materia donde establece que la parte que causare un daño malicioso al bien inmueble arrendado durante la vigencia de la relación arrendaticia, estará obligada a efectuar las reparaciones que se originen por estos daños. En caso de comprobarse el daño malicioso, el afectado podrá acudir a la vía jurisdiccional o administrativa y solicitar el inicio del procedimiento correspondiente.- Ahora bien, el mencionado artículo 9, menciona que causare un daño malicioso, donde de acuerdo al Derecho Civil, se puede deducir que “daño” significa el detrimento, perjuicio o menoscabo que una persona sufre a consecuencia de la acción u omisión de otra, y que afecta a sus bienes, derechos o intereses; y “malicioso” es cuando el autor del daño actúa de forma intencional.- En este sentido, el literal c del artículo 40 de la ley que rige la materia, establece que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; de este último artículo no se desprende que los deteriores mayores que ocasione el arrendatario deban ser maliciosos, solo habla de deteriores mayores, que de acuerdo a la experticia realizada a los autos, los expertos designados por cada una de las partes, así como del Tribunal, expresaron entre otras cosas que el inmueble se encuentra en regular a mal estado de conservación, apreciaron que las instalaciones eléctricas se encuentran operativas pero con parte del sistema de cableado de conducción de corriente eléctrica colgado o adosados a las paredes internas del precitado inmueble, menciona que los pisos internos del precitado inmueble se deja constancia del deterioro y del mal estado de conservación y mantenimiento del mismo, que en el nivel superior observa los pisos del baño y deposito en mal estado de conservación; así las cosas se debe precisar que los inmuebles objetos de arrendamientos, los arrendatarios lo deben cuidar como un buen padre de familia; que si bien es cierto la parte demandada manifiesta que la norma exige que se haya causado deterioros mayores y que no consta que haya sido causados por los arrendatarios, no es menos cierto que al no cumplir los arrendatarios con el mantenimiento adecuado, a no realizarle las reparaciones correspondiente en tiempo oportuno, se causa los deteriores mayores que pueden ocasionar posteriormente daños graves, aquí la conducta negligente, descuidada o imprevisora, de la parte demandada de no prestar la atención que debiera en realizar un mínimo de cuidado o un arreglo estándar del local arrendado como lo haría generalmente, el "buen padre de familia”, encuadra en la causal “C” del tal mencionado artículo 40.- En consecuencia visto que la experticia realizada, aunada a la inspección judicial realizada por este Tribunal, se puede determinar que los demandados en autos se encuentra incurso en dicha causa.- Y ASI SE ESTABLECE.-
Sobre la causal “f”:la parte actora manifestó que recientemente los ciudadanos ESTHER BENELBAS DE GETZEL, y ERNESTO DORFMAN LERNER, han sido sustituido por la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA SANANDA C.A., en la ocupación del inmueble objeto de esta demanda, sin la debida autorización de sus representados, que de acuerdo a la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, están en presencia de un contrato personal, que prohíbe explícitamente la cesión o el subarrendamiento total o parcial del inmueble objeto de la demanda, por lo que es evidente el incumplimiento de ESTHER BENELBAS DE GETZEL y ENESTO DORFMAN LERNER al contrato de arrendamiento, en virtud de la ocupación de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA SANANDA C.A., sin la debida autorización de sus representados. Sobre este particular la parte demandada en el acto de la contestación de la demanda así como en el acto de la audiencia oral y pública refuta que los arrendatarios desde la celebración del contrato por el alquiler del referido local, han ocupado dicho local y permanecen ejerciendo la actividad comercial autorizada en el contrato, menciona que en la oportunidad en que sus representados fueron solicitados por los diferentes alguaciles, así como la secretaria del Tribunal, fueron atendidos por la co-arrendataria demandada Esther Benelbas de Getzel, quien informó que el co-demandado Ernesto Dorfman Lerner se encontraba de viaje; ahora bien este Tribunal para el momento en que realizó la inspección ocular en el local objeto de la presente controversia, pudo constatar que fue atendido por la co-demandada Esther Benelbas, y que de acuerdo a los particulares señalados, se puedo determinar que en dicho inmueble y de acuerdo por lo manifestado por la co-demandada Esther Benelbas, ella es la encargada y señalo que la persona jurídica que comercializa en el local es la distribuidora SANANDA C.A., donde ella es una de las Directoras de la mencionada sociedad mercantil, conjuntamente con el ciudadano ERNESTO DORFMAN, consignando al efecto el Registro mercantil de la última asamblea, de allí se verifica que los co-demandados de autos son los directores de dicha sociedad mercantil, dicha sociedad Mercantil por ser una persona jurídica necesita de órganos rectores para su actividad, donde es necesaria la existencia de personas físicas que decidan el destino que se da los bienes y las acciones que se vayan a tomar en la misma por lo que no se puede interpretar como una sustitución, o un sub-arrendamiento ya que las personas naturales (físicas) que suscribieron el contrato son las mismas personas que integran la sociedad mercantil, y máxime cuando el inmueble arrendado es un local comercial, donde debería ser empleado para un comercio, y más cuando la cláusula quinta de contrato establece que los arrendatarios se obligan a utilizar dicho inmueble únicamente para el ramo de perfumería, regalos y afines.- Así las cosas la presente causal de desalojo es improcedente.- Y ASI SE DECLARA.-
Por consiguiente este Tribunal al verificar el petitorio del libelo de demanda donde en primer término solicita el Desalojo del local comercial objeto de la presente controversia, debe concluir esta sentenciadora que la misma debe prosperar en derecho, en virtud de estar incursa en el literal “c” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial.- Así las cosas administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoado por MAXIM JACOB BRANDWAJN POLER y MINA POLER DE BRANDWAIN, contra ESTHER BENELBAS DE GETZEL y ERNESTO DORFMAN LERNER, se ordena el desalojo del inmueble arrendado, completamente desocupado libre de personas y bienes, en las mismas solventes condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual.- Se condena en costa, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que si bien no ha prosperado uno de los alegatos del actor, el resultado concreto es declarado Con Lugar.- Y ASI SE DECIDE.-
Capítulo V
DECISIÓN
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoado por MAXIM JACOB BRANDWAJN POLER y MINA POLER DE BRANDWAIN, contra ESTHER BENELBAS DE GETZEL y ERNESTO DORFMAN LERNER.-
SEGUNDO: Se ordena el desalojo del inmueble arrendado, completamente desocupado libre de personas y bienes, en las mismas solventes condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual.-
TERCERO: Se condena en costa, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese y regístrese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de mayo de dos mil diecisiete (2017). Años 206º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZ,
Dra. JENNY MERCEDES GONZALEZ FRANQUIS.
LA SECRETARIA,
Abg. IVONNE M. CONTRERAS R.
En esta misma fecha, siendo las dos y once minutos de la tarde (02:11 p.m.), se publicó y registró la presente decisión, dejándose copia debidamente certificada de la misma en el copiador de sentencia definitivas llevado por este Tribunal, tal y como lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,
Abg. IVONNE M. CONTRERAS R.
ASENTADO EN EL LIBRO DIARIO BAJO EL NRO.33.
