ASUNTO: AP31-V-2016-000717
PARTE ACTORA: Sucesión JOSE ALEJO ALARCON, inscrita en el Registro de Información Fiscal bajo el N° J-29653475-6, integrada por los ciudadanos MARIA CRISTINA OVALLES HERNANDEZ, JOSE DEL CARMEN ALARCON MOLINA, MARIA CRISTINA DE LA PAZ ALARCON OVALLES, DAVID ALEJANDRO ALARCON OVALLES Y DANIEL ALEJO ALARCON OVALLES, titulares de las cédulas de identidad N° V-625.958, V-4.587.134, V-10.533.723, V-14.745.712, y V-10.488.907, respectivamente.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogados RUBEIDY COROMOTO CARABALLO PEREZ, Y JONATHAN VERA, inscritos en los Inpreabogado bajo los Nros. 218.404 y 105.532, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: ciudadano, FAUSTO RENAN RAMOS MEJÍAS, titular de la cédula de identidad N° V-13.886.013.
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: abogado SARA AUXILIADORA NIÑO MEDINA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 30.391
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: SENTENCIA DEFINITIVA.-
Se reproduce por escrito el fallo dictado en la audiencia de juicio celebrado en fecha 08 de mayo de 2017, conforme a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.-
I
BREVE RESUMEN DE LOS HECHOS
Se refiere el presente asunto a una demanda por DESALOJO que incoara los abogados RUBEIDY COROMOTO CARABALLO PEREZ Y JONATHAN VERA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 218.404 Y 105.532, respectivamente, quien actúa en carácter de apoderados judiciales de la Sucesión JOSE ALEJO ALARCON, contra el ciudadano FAUSTO RENAN RAMOS MEJÍAS, la cual fue presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) en fecha 15 de julio de 2016, y que por distribución correspondió su conocimiento a este Juzgado Sexto de Municipio.-
En fecha 26 de julio de 2016, se admitió la presenta causa por los trámites del procedimiento oral, ordenándose la citación, del demandado ciudadano FAUSTO RENAN RAMOS MEJÍAS, para que dentro de los veinte (20) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación, de contestación de la demanda.
Previa consignación de los fotostatos el día 10 de agosto de 2016. se libró compulsa de citación dirigida a la parte demandada.-
En fecha 4 de octubre de 2016, el alguacil adscrito a este Circuito Judicial (Los Cortijos), dejó constancia de la citación personal del ciudadano FAUSTO RAMOS, consignando recibo de citación debidamente firmado.-
Mediante escrito de fecha 3 de noviembre de 2016, la parte demandada consignó escrito de Cuestiones Previas así como de la Contestación de la Demanda.-
Mediante escrito de fecha 9 de noviembre de 2016, la parte actora consignó escrito de Oposición de Cuestión Previa.-
En fecha 06 de Diciembre de 2016, este Tribunal, resolvió lo relativo a las cuestiones previas opuestas.-
En fecha 7 de noviembre de 2016 se dictó auto por medio del cual se fijó el quinto (5TO.) día de despacho la celebración de la audiencia preliminar, de conformidad con lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 16 de diciembre de 2016, tuvo lugar la audiencia preliminar en la presente causa, compareciendo solo la parte actora. Asimismo se dejo constancia de la .no comparecencia de la parte demandada, ni por si ni por medio de apoderado alguno.-
En fecha 21 de diciembre de 2016, siendo la oportunidad legal establecida en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se fijaron los puntos controvertidos en el presente juicio, y se abrió un lapso de cinco días de despacho para promover pruebas.-
Mediante escritos de fecha 12 y 16 de enero de 2017, la parte actora consignó Escritos de Promoción de Pruebas, las cuales este Tribunal se las reservo y en mediante auto de fecha 17 de enero de 2017, fueron consignado a los autos.-
Por auto de fecha 24 de enero de 2017, se proveyó sobre las pruebas promovidas por la parte actora, dándole un lapso de evacuación de las pruebas 30 días de despacho; Asimismo en cuanto a la prueba de posiciones juradas el Tribunal ordena la citación del ciudadano FAUSTO RENAN RAMOS MEJIAS.-
En fecha 16 de febrero de 2017, el alguacil adscrito a este Circuito Judicial (Los Cortijos), dejó constancia de la citación personal del ciudadano FAUSTO RAMOS, relacionado a las posiciones juradas, promovida por la parte actora.-
En fecha 9 de marzo de 2017, tuvo lugar la inspección Judicial, en el inmueble objeto de la presente controversia promovida por la parte actora.-
Mediante escrito de fecha 14 de marzo de 2017, la parte actora consignó fotografías en el taller de costura, arrendado, la cual es complemento del acta de la Inspección Judicial practicada.-
En fecha 31 de marzo de 2017, se dictó auto mediante el cual se fijó para el DÉCIMO QUINTO (15to) DÍA DE DESPACHO siguiente la celebración de la Audiencia Oral en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el último aparte del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 5 de mayo de 2017, se dictó auto mediante el cual el Tribunal difiere el Debate Oral para el primer día de despacho siguiente al de hoy a las diez de la mañana (10:00 a.m.).-
En fecha 8 de mayo de 2017, tuvo lugar la audiencia de juicio, se anunció el acto en la formas de Ley a las puertas de este Circuito Judicial, compareciendo los abogados JONATHAN JESUS VERA GUARDO y RUBEIDY COROMOTO CARABALLO PEREZ, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la Sucesión JOSE ALEJO ALARCON, quien se hizo presente el ciudadano DANIEL ALARCON ALEJO OVALLES, integrante de dicha sucesión y la abogada SARA AUXILIADORA NIÑO MEDINA, asistiendo al ciudadano FAUSTO RENAN RAMOS MEJIAS, quien se hizo presente.-
II
DETERMINACIÓN DE LA CAUSA
El libelo de demanda que consta a los folios que van desde el 02 al folio 07, del expediente, contiene una pretensión de DESALOJO, incoada por la Sucesión JOSE ALEJO ALARCON, contra ciudadano FAUSTO RENAN RAMOS MEJIAS, ambas antes identificadas.
Alegaron los apoderados judiciales de la parte actora en su libelo de demanda, lo siguiente:
• Señalan que a finales del año 2001, el ciudadano JOSE ALEJO ALARCON VIVAS, suscribió contrato de comodato con el ciudadano FAUSTO RENAN RAMOS MEJIAS, teniendo como objeto principal un local comercial, ubicado entre las esquinas de Santa Isabel a San Antonio, Nº 38, Planta baja, Parroquia La Pastora del Distrito Capital, el cual fuese propiedad en vida del ciudadano JOSE ALEJO ALARCON VIVAS, según puede evidenciarse en el Titulo de Propiedad que reposa en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador, del Distrito Federal de Caracas.
• Igualmente señalan que se comprometieron a destinar el inmueble única y exclusivamente al desarrollo de actividades económicas inherentes a un Taller de corte y costura y se estipulo un lapso de vigencia de un (01) año, contado a partir de la suscripción del contrato, expirado el termino en cuestión, ambas partes decidieron continuar la relación comodataria casi en los mismos términos, bajo la modalidad de tiempo indeterminado.
• Alegan que ambos ciudadanos acordaron el establecimiento de un canon de arrendamiento mensual; y la relación comodataria se desnaturalizó de forma sustancial, dando paso al establecimiento de una relación arrendaticia bajo la modalidad del contrato verbal, acordaron mantener las mismas condiciones del contrato de comodato, especificando en la Cláusula Tercera del acuerdo de voluntades.
• Alegan que en el año 2007 fallece el ciudadano JOSE ALEJO ALARCON VIVAS, quedando como herederos los ciudadanos MARIA CRISTINA OVALLES HERNANDEZ, JOSE DEL CARMEN ALARCON MOLINA, MARIA CRISTINA DE LA PAZ ALARCON AVALLES, DAVID ALEJANDRO ALARCON AVALLES y DANIEL ALEJO ALARCON OVALLES.-
• Menciona que surgieron entre las partes numerosas inconvenientes, motivado al continuo estado de insolvencia en que incurre el inquilino en cuestión, el ciudadano DANIEL ALEJO ALARCON OVALLES, en representación de la Sucesión JOSE ALEJO ALARCON VIVAS, manifestó su desacuerdo ante arrendatario de forma reiterada.
• Señala que el ciudadano FAUSTO RENAN RAMOS MAJIAS, durante varios años canceló lo correspondiente al canon de arrendamiento ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y a pesar de que el arrendatario diera cumplimiento a su obligación, estos montos nunca obedecieron a la relación económica de coyuntura nacional, ya que hasta el 2012, cancelaba un total de trescientos bolívares fuertes (Bs. 300,00), no acatando los aumentos anuales realizados por el propietario del inmueble habiendo estipulado un precio de (Bs. 4.500,00) mensuales como último monto.-
• Alegan que el inquilino manifestó que solo cancelaría Mil Quinientos Bolívares (1.500,00 Bs.), aunado a ello, se ha atrasado en los pagos, llegando a adeudar en algunos casos cinco (05) meses de canon de arrendamiento, y ha empleado el mismo como depósito de cosas que nada tiene que ver con su arte y oficio, sin ejercer la actividad comercial acordada en el contrato principal.-
• Adminiculado a los hechos, se evidencia el lamentable estado en que se encuentra el local comercial en la actualidad, por cuanto el inquilino ha empleado el mismo como depósito de cosas que nada tiene que ver con su arte y oficio, sin ejercer la actividad comercial acordada en el contrato principal.-
• Demanda de desalojo de Local Comercial, ante el incumplimiento de la Obligación del pago del canon de arrendamiento por parte del hoy demando y por la Infracción cometida al desnaturalizar el objeto al que sería destinado el inmueble.-
• Mencionando las causales “a” y “d” del artículo 40 de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.-
A los fines de contradecir los hechos expresados por la representación de la parte actora; la abogada asistente de la parte demandada presentó escrito donde previamente promovió cuestiones previas, dio contestación a la demandada, por consiguiente sobre contestación a la demanda señaló:
• Negó, rechazo, contradijo y se opuso, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho, los alegatos esgrimidos en el libelo, en virtud de la improcedencia legal de la acción de desalojo del local comercial, así como el petitorio de la demandada .-
• Aduce que el contrato de Comodato que suscribió en fecha 23 de julio de 2001, haya tenido como objeto principal un local comercial, ya que con anterioridad, desde el año 2000, antes la firma del contrato de Comodato para taller de costura ya su representado venía ocupando la misma habitación y que forma parte interna dentro de la misma casa. y siempre hubo y existió un contrato de arrendamiento verbal para vivienda y para taller de corte.
• Que nunca el objeto de contrato de comodato escrito ni el arrendamiento a tiempo indeterminado verbal fue para USO COMERCIAL, es y ha sido un alquiler sin contrato escrito, solo verbal, de una habitación con baño para vivienda familiar.-
• Alega que no es cierto que ambas partes acordaran mantener las mismas condiciones del contrato de Comodato, ya que desde el año 2000 siempre pagó los cánones de arrendamiento y servicio de electricidad, y hasta hoy esta solvente.-
• Conviene en todas y cada una de sus partes el contenido de la Cláusula Tercera del Contrato de Comodato que establece: “TERCERA: El COMODATARIO, se compromete a destinar el inmueble objeto de este contrato, una y exclusivamente para Taller de Costura…” (NO DICE LOCAL COMERCIAL).
• Conviene que ante la negativa de los herederos del señor JOSE ALEJO ALARCON VIVAS, de recibir el canon de arrendamiento, se vio en la necesidad de consignar ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas para cumplir con su obligación.-
• Niega que no acataba los aumentos anuales realizados por el propietario del inmueble, estipulado en 4.500,00 Bs., como último monto, ya que nunca le manifestaron dicho aumento ni verbal ni por escrito.-
• Señala que el último monto convenido es de 2.500 Bs.
• Niega que ha desnaturalizado el objeto del contrato, ya que antes (año 2000) de suscribir el contrato de comodato y a su vencimiento (23 de julio 200), ya existía un contrato verbal de arrendamiento para costura y vivienda de la habitación para él y su grupo familiar.-
III
DE LAS PRUEBAS
Antes de pasar a analizar el cúmulo de pruebas aportadas por las partes a los autos, pasa esta sentenciadora a realizar las siguientes observaciones:
Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:
• Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
• Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
De esta manera procede quien aquí suscribe a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, para lo cual bien se puede apreciar:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE DEMANDA:
• Folios 8 al 12: copia simple del Poder otorgado de los ciudadanos MARIA CRISTINA OVALLES HERNANDEZ, MARIA CRISTINA DE LA PAZ ALARCON OVALLES, JOSE DEL CARMEN ALARCON MOLINA y DAVID ALEJANDRO ALARCON OVALLES, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-625.958; V-10.533.723; V-4.587.134 y V-14.745.712, respectivamente, al ciudadano DANIEL ALEJO ALARCON OVALLES, titular de la cedula de identidad Nº V-10.488.907, autenticado ante la Notaría Duodécima de Caracas en fecha 22 de diciembre de 2015, bajo el Nº 48, Tomo Nº 80.- así como su posterior consignación en original cursante a los folios 61 al 64 del expediente.- La presente documental visto que no fue impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
• Folio 13 al 15: Copia simple de Sustitución de Poder conferido por los ciudadanos MARIA CRISTINA OVALLES HERNANDEZ, MARIA CRISTINA DE LA PAZ ALARCON OVALLES, JOSE DEL CARMEN ALARCON MOLINA y DAVID ALEJANDRO ALARCON OVALLES, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-625.958; V-10.533.723; V-4.587.134 y V-14.745.712, respectivamente, al ciudadano DANIEL ALEJO ALARCON OVALLES, titular de la cedula de identidad Nº V-10.488.907, a las abogadas JOHANA COROMOTO CARABALLO PEREZ y RUBEIDY COROMOTO CARABALLO PEREZ, inscritas en el Inpre-abogado bajo los Nros. 227.705 y 218.404, respectivamente, y al ciudadano JESUS MANUEL VERA, titular de la cédula de identidad Nº V-3.970.795, debidamente autenticado ante la Notaría Duodécima de Caracas en fecha 14 de marzo de 2016, bajo el Nº 28, Tomo Nº 12. y Nº 27, tomo 12:- así como su posterior consignación en original cursante a los folios 65 al 70 del expediente.- Así como su posterior consignación en original cursante a los folios 65 al 70 del expediente.- La presente documental visto que no fue impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
• Folios 18 al 23: Originales de Documentos de Propiedad del inmueble objeto de la presente controversia, debidamente registrado.- La parte demandada se opone a la presente documental en el acto de la contestación de la demanda, aduciendo que no se litiga el derecho de propiedad, que no es un medio idóneo para probar y demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento de un Inmueble para Uso comercial, en este sentido si bien no es un medio idóneo para probar la existencia de el contrato de arrendamiento, es el medio idóneo para demostrar la cualidad que tiene la parte actora de accionar el presente juicio, por consiguiente se tiene como fidedigno y se le da pleno valor probatorio.-
• Folios 24 al 26. Copia simple de Contrato de Comodato, suscrito entre el ciudadano JOSE ALEJO ALARCON VIVAS, titular de la cédula de identidad Nº V-664.170 y el ciudadano FAUSTO RENEN RAMOS MEJIAS, titular de la cédula de identidad Nº V-13.886.013, autenticado por ante la Notaria Publica Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inserta bajo el Nº 59, Tomo 20 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria.- Posteriormente nuevamente fue consignado en copia simple a los folios 107 al 109 del expediente.- De la presente documentación la parte demandada para el momento de contestar la demanda, se opone señalando que no es el medio idóneo para probar y demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento, que no prueba el incumplimiento por falta de pago ni la modificaciones sustancial del contrato de arrendamiento; Sobre la presente oposición, si bien no demuestra la existencia del contrato de arrendamiento y la falta de pago; se puede vincular a la relación que existía anteriormente, y se puede presumir desde cuando comienza la relación arrendaticia verbal.- Por consiguiente se tiene como fidedigno lo allí expresado ya que ambas partes son conteste en afirmar que la relación de comodato existió.-
• Folio 27: Original de Acta de Defunción del ciudadano JOSE ALEJO ALARCON VIVAS, quien en vida fuera titular de la cédula de identidad Nº V-664.170. emanada de la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San Pedro Municipio Libertador del Distrito Capital.- La parte demandada se opone a la presente documental en el acto de la contestación de la demanda, aduciendo que no se litiga el derecho de propiedad, que no es un medio idóneo para probar y demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento de un Inmueble para Uso comercial, que no prueba el incumpliendo por la falta de pago ni la modificación sustancial del contrato de arrendamiento; en este sentido si bien no es un medio idóneo para probar la existencia de el contrato de arrendamiento, ni el incumplimiento por la falta de pago, es el medio idóneo para demostrar la cualidad que tiene la parte actora de accionar el presente juicio, por consiguiente se tiene como fidedigno y se le da pleno valor probatorio.-
• Folio 28 al 39: Copia certificada de la solicitud de Declaración de Únicos y Universales Herederos, emanada del Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, signada bajo el Nº AP31-S-2015-000898 de la nomenclatura interna de ese Juzgado.- La parte demandada se opone a la presente documental en el acto de la contestación de la demanda, aduciendo que no es un medio idóneo para probar y demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento de un Inmueble para Uso comercial, que no prueba el incumpliendo por la falta de pago ni la modificación sustancial del contrato de arrendamiento; en este sentido si bien no es un medio idóneo para probar la existencia de el contrato de arrendamiento, ni el incumplimiento por la falta de pago, es el medio idóneo para demostrar la cualidad que tiene la parte actora de accionar el presente juicio, por consiguiente se tiene como fidedigno y se le da pleno valor probatorio.-
• Folio 40 al 43: Copia simple de Certificado de Solvencia de Sucesiones, emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria.- La parte demandada se opone a la presente documental en el acto de la contestación de la demanda, aduciendo que no es un medio idóneo para probar y demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento de un Inmueble para Uso comercial, que no prueba el incumpliendo por la falta de pago ni la modificación sustancial del contrato de arrendamiento; en este sentido si bien no es un medio idóneo para probar la existencia de el contrato de arrendamiento, ni el incumplimiento por la falta de pago, es el medio idóneo para demostrar la cualidad que tiene la parte actora de accionar el presente juicio, por consiguiente se tiene como fidedigno y se le da pleno valor probatorio.-
• Folio 44: Registro Único de Información Fiscal Nº J-296534756, de la Sucesión JOSE ALEJO ALARCON VIVAS.- La parte demandada se opone a la presente documental en el acto de la contestación de la demanda, aduciendo que no es un medio idóneo para probar y demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento de un Inmueble para Uso comercial, que no prueba el incumpliendo por la falta de pago ni la modificación sustancial del contrato de arrendamiento; en este sentido si bien no es un medio idóneo para probar la existencia de el contrato de arrendamiento, ni el incumplimiento por la falta de pago, es el medio idóneo para demostrar la cualidad que tiene la parte actora de accionar el presente juicio, por consiguiente se tiene como fidedigno y se le da pleno valor probatorio.-
• Folio 45 al 59: Copia simple de consignaciones realizadas por el ciudadano FAUSTO RAMOS al ciudadano DANIEL ALARCON, por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el expediente signado bajo el Nº 2010-0742, de la nomenclatura interna de ese Tribunal.- Por cuanto la misma no fue impugnada se tiene como fidedigna conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
EN EL LAPSO PROBATORIO.
• Promueve Prueba testimonial de los ciudadanos JESUS ALBERTO NAVAS CAMPOS y JOSE GREGORIO ESCOBAR, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-18.687.234 y V-7.694.279, respectivamente, los cuales no fueron presentado en el acto de la audiencia oral y pública, por lo tanto se tiene como no presentadas.-
• Promueve Inspección Judicial practicada en el inmueble Local Comercial ubicado entre las Esquinas Santa Isabel a San Antonio.Nº 38, Planta Baja, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual el Tribunal se constituyo en dicha dirección en fecha 09 de marzo de 2017, encontrándose presente el ciudadano Jefferson Eduardo Ramos Jurado, donde se dejó constancia de la división del inmueble, de muebles ubicado en el mismo.- Por lo que este Tribunal al trasladarse a dicho inmueble, y constatar lo señalado en el acto con el sentido de la vista, se le da pleno valor probatorio, así como las fotografías cursante a los folios 139 al 152, que forma integrantes de la Inspección Judicial promovida, se le otorga pleno valor probatorio.-
• Promovió prueba de Posiciones Juradas las cuales fueron evacuadas en el acto del juicio oral y público, y serán valoradas en la motiva del presente fallo.- De dichas posiciones juradas se deprende lo siguiente:
“…..Se le tomo juramento al ciudadano FAUSTO RENAN RAMOS MEJIAS, conforme a las disposiciones establecidas en la ley.- Toma la palabra el apoderado judicial de la parte actora, promovente de la prueba, quien realiza las siguientes preguntas a la parte demandada: 1.-) ¿Diga usted como es cierto ciudadano Fausto Ramos se encuentra en la condición de inquilino en el inmueble ubicado en la pastora entre las esquinas de Santa Isabel a San Antonio, Casa Nº 38, Planta Baja y cuya propiedad es de la Sucesión José Alarcón Vivas representada por el ciudadano José Alarcón?. Respuesta: Si.- 2.-) ¿Diga usted como es cierto que manifestó en el contenido de la segunda cláusula de la Contestación al fondo de la presente demandad lo siguiente “siempre pague los cánones de arrendamiento”? Respuesta: Si.- 3.-) ¿Diga usted como es cierto señor Fausto que se dedica a la actividad de corte y costura? Respuesta: Si.- 4.-) ¿Diga usted como es cierto señor Fausto que ejerce la actividad de corte y costura en el inmueble señalado en la primera pregunta? Respuesta: Si.- 5.-) ¿Diga usted como es cierto señor Fausto que en la contestación de la demanda usted manifestó que ocupaba el inmueble realizando tareas como cortar patrones de tela que le pagaban por piezas cortadas que hace costura que busca las telas las corta y luego las entrega y le pagan por tareas realizadas?. Respuesta: Si, pero me traen las telas hacia a mi.- 6.-) ¿Diga usted como es cierto señor Fausto si cancelas los cánones de arrendamiento los primeros cinco días de cada mes? Respuesta: algunos si y algunos no.- 7.-) ¿Diga usted como es cierto señor Fausto que en los actuales momentos se encuentra bajo la figura de contrato verbal acordando ambas partes un canon de arrendamiento de 4500 Bs. Mensuales. En este estado toma la palabra la representación judicial de la parte demandada y objeta la pregunta señalando que es una pregunta subjetiva trae la respuesta dentro de la misma pregunta. La parte actora reformula la pregunta de la siguiente manera ¿Diga usted como es cierto señor Fausto si en los actuales momentos está bajo la figura de contrato verbal por el alquiler del inmueble que hoy ocupa? Respuesta: es falso.- 8..-) ¿Diga usted si es cierto señor Fausto que le comunico a este Tribunal en la contestación de la demanda específicamente la clausula quinta lo siguiente “No acataba los aumentos anuales realizados por el propietario del inmueble estipulado en 4500 bs. La parte demandada objeta la pregunta señalando que es impertinente y subjetiva? En este estado la Juez de este Despacho, ordena al demandado a contestar la pregunta. Respuesta: es falso.- 9..-) ¿Diga usted como es cierto señor Fausto que adeuda 162.000 Bs. por concepto de 36 cánones de arrendamiento cada uno de ellos por la cantidad de 4500 Bs. correspondiente a los meses de julio de 2013 hasta julio 2016 ambos inclusive. La representación de la parte demandada objeta la pregunta señalando que es una pregunta subjetiva y coacciosa. Esta alegando hechos nuevos que no aparecen en el libelo ni en la contestación.- Es este estado el apoderado judicial de la parte actora, reformula la pregunta, de la siguiente manera: ¿Diga usted como no es cierto señor Fausto que no debe 162.000 Bs. por concepto de 36 cánones de arrendamiento cada uno de ellos por la cantidad de 4500 Bs. correspondiente a los meses de julio de 2013 a julio de 2016 ambos inclusive? Respuesta: Mentira.- 10.-) ¿Diga usted como es cierto señor Fausto que ha llegado hacer depósitos Bancarios a la cuenta del ciudadano señor Alarcón inferiores a 4500 Bs. Mensuales? Respuesta: es cierto.- 11.-) ¿Diga usted como es cierto señor Fausto que los meses de enero abril y julio de 2016 no depositó el canon de arrendamiento? Respuesta: es falso.- 12.) ¿Diga usted como es cierto señor Fausto que el arrendador viola la Ley queriendo aumentar el canon de arrendamiento sin utilizar los medios establecidos en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de uso Comercial tal y como consta en la parte final del reverso del folio 84 en cuanto a la contestación de la demandada? Respuesta: Si.- 13.) ¿Diga usted como es cierto señor Fausto que realizó depósitos en la cuenta Bancaria del señor Alarcón en el año 2016 correspondieron a las cantidades de 1500 y 2000 Bs. Respuesta: es cierto.-Cesaron las preguntas. En este estado toma la palabra la apoderada judicial de la parte demandada y realiza las siguientes preguntas a su representado.- 1.-) ¿Diga usted como es cierto su calidad de inquilino y desde que tiempo ocupa el inmueble identificado anteriormente? Respuesta: Estoy ocupando desde el 2000 y posteriormente se hizo el contrato en el 2001 y estoy en calidad de inquilino.- 2.-) ¿Diga usted como es cierto si los propietarios le han presentado un nuevo documento de arrendamiento verbal o escrito? Respuesta: mentira en ningún momento.- 3.-) ¿Diga como, es cierto si los propietarios le han manifestado verbal o por escrito el aumento de canon de arrendamiento de 4500 Bs? Respuesta: eso es mentira nunca lo han hecho.- 4.-) ¿Diga qué cantidad de canon de arrendamiento está pagando actualmente? Respuesta: estoy pagando 2500 estoy pagando voluntariamente.- 5. ¿Diga usted como es cierto si se encuentra solvente en el canon de arrendamiento? Respuesta: Si.- Cesaron las preguntas.- En este estado visto que la parte actora, manifestó estar dispuesto a comparecer a absolver recíprocamente a la contraria, se llamo al estrado al ciudadano JOSE ALEJO ALARCON, quien prestó el juramento de ley, dándole la palabra a la abogada asistente de la parte demandada quien le hizo las siguientes preguntas.- 1.-) ¿Diga usted como es cierto si el inmueble antes identificado es de su propiedad? Respuesta: Si.- 2.) ¿Diga usted como es cierto si parte de ese inmueble esta alquilada al señor Fausto Ramos y desde hace cuanto tiempo? Respuesta: Si aproximadamente en el año 2003.- 3.-) ¿Diga usted como es cierto que el señor Fausto ejerce la actividad de corte textil en ese inmueble? Respuesta: Si 4.-) ¿Diga usted como es cierto si le han presentado nuevo contrato de arrendamiento verbal o escrito al señor Fausto? Respuesta si verbal.- Cesaron las preguntas.- Toma la palabra el apoderado de la parte actora quien repregunta de la siguiente manera: 1.) ¿Diga usted si es cierto ciudadano Alarcón que tiene el inmueble objeto de la presente demandada alquilado al señor Fausto plenamente identificado en autos? Respuesta Si 2.-) ¿Diga usted si es cierto ciudadano Alarcón que pautó de forma verbal las condiciones del arrendamiento del inmueble? Respuesta: Si.- 3.-) ¿Diga usted como es cierto señor Alarcón que ambas partes acordaron en el año 2013 un canon de arrendamiento de 4500 Bs. Mensuales Respuesta: Si.- 4.-) ¿Diga usted como es cierto señor Alarcón que las condiciones se establecían un pago de alquiler los primeros 5 días de cada mes
Respuesta: Si 5.-) ¿Diga usted como es cierto señor Alarcón que el ciudadano Fausto dejó de cancelar los meses de enero abril y julio del año 2016? Respuesta: Si.- Cesaron las preguntas.-
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA CONJUNTAMENTE CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
• Folio 90. Original de constancia de Residencia, del ciudadano JEFFERSON EDUARDO RAMOS JURADO, expedida por la Unidad de Registro Parroquial, Parroquia La Pastora de la Comisión de Registro Civil y Electoral del Distrito Capital, de fecha 20 de mayo de 2015.- La presente documental se tiene como un documento administrativo, teniéndose como fidedigno por no haber prueba en contrario, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
• Folio 91. Copia simple de Partida de Nacimiento, de la hija del ciudadano Jefferson Eduardo Ramos Jurado, expedida por la Unidad de Registro Civil del Hospital Maternidad Santa Ana. La presente documental se tiene como un documento administrativo, teniéndose como fidedigno por no haber prueba en contrario, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
• Folio 92. Copia simple del Registro de Información Fiscal (RIF) del ciudadano FAUSTO RANAN RAMOS MAJIAS.- La presente documental se tiene como un documento administrativo, teniéndose como fidedigno por no haber prueba en contrario, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
• Folio 93. Copia simple de constancia de Residencia, de fecha 18 de octubre de 2016, suscrita por los voceros del Consejo Comunal “Mi Jardín”.- La presente documental se tiene como un documento administrativo, teniéndose como fidedigno por no haber prueba en contrario, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
• Folio 94. Copia simple del Registro de Información Fiscal (RIF) del ciudadano JEFFERSON EDUARDO RAMOS JURADO.- La presente documental se tiene como un documento administrativo, teniéndose como fidedigno por no haber prueba en contrario, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
• Folio 95 al 96. Copia simple de depósitos bancarios en el Banco Mercantil, de fecha 30 de septiembre de 2016; y 02 de noviembre de 2016; por la cantidad de 2.500 Bs. A una cuenta a nombre del ciudadano ALARCON OVALLES DANIEL ALEJO.- Esta Juzgadora señala que de acuerdo a la doctrina, las presente pruebas son denominadas tarjas, dándole quien suscribe el valor probatorio a los vouchers desprendibles de depósito bajo análisis, más aún cuando corresponden a una cuenta corriente de la parte actora.-. Así se decide.
• Folio 97. Copia simple de la diligencia del expediente de consignaciones Nº 201000742, de fecha 06 de mayo de 2010.- La presente documental se tiene como fidedigno, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
• Folio 98. Copia simple de giro Nº 7/12 de fecha 18 de agosto de 2001.- La presente documental por ser un documento privado y en copia simple no tiene valor probatorio alguno.-
EN EL LAPSO PROBATORIO:
• No promovió prueba alguna.-
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, corresponde a esta sentenciadora analizar la procedencia de la demanda que por desalojo incoara la sucesión JOSE ALEJO ALARCON VIVAS, contra el ciudadano FAUSTO RENAN RAMOS MEJIAS, Sobre un inmueble ubicado entre las esquinas de Santa Isabel a San Antonio, Nº 38, Planta Baja Parroquia La Pastora del Distrito Capital, fundamentado en lo establecido en el artículo 40, literal a) y d) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, en virtud de que el actual ocupante de dicho inmueble ha dejado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento, y ha desnaturalizado el objeto del contrato principal.-
No constituyen puntos controvertidos, por haber sido reconocidos por ambas partes, los siguientes:
• Que el ciudadano FAUSTO RENAN RAMOS MEJIAS, es inquilino del inmueble objeto de la presente controversia, mediante un contrato verbal.-
• Que dicho contrato es a tiempo indeterminado.
Es punto controvertido y así se hizo saber cuándo se fijaron los hechos que se debía probar: La solvencia de pago de los cánones de arrendamiento; El cambio de uso del inmueble como depósito y si la relación arrendaticia se refiere a una habitación o a un Taller de Corte y costura.-
Así las cosas, para decidir al fondo del presente juicio, consta a los autos y así lo expresa ambas partes que existe una relación arrendaticia, que si bien la parte demandada para el momento de la contestación de la demanda, manifiesta que no fue para local comercial, de las actas del presente expediente, se evidencia con las posiciones juradas evacuadas en la presente audiencia se determina que la parte demandada, en dicho inmueble se dedica a la actividad de corte y costura, tal como respondió en la pregunta 3.-) ¿Diga Usted como es cierto señor Fausto que se dedica a la actividad de corte y costura? Respondió que “Si”; así como la pregunta 4) Diga Usted como es cierto señor Fausto que ejerce la actividad de corte y costura en el inmueble señalado en en la Primera pregunta? Respuesta : “Si”; 5.-) Diga Usted como es cierto señor Fausto que en la contestación de la demanda usted manifestó que ocupaba el inmueble realizando tareas como cortar patrones de tela, que le pagaban por piezas cortadas que hace costura, que busca las telas, las cortas y luego las entrega y le pagan por tareas realizadas? Respuesta: Si, pero me traen las telas hacia mi.- Respuesta que este Tribunal la considera como una confesión, conforme a lo establecido en el artículo 412 del Código de Procedimiento Civil; adicionalmente es corroborado con la inspección judicial realizada a dicho inmueble por este Juzgado en el lapso de evacuación de pruebas, donde se dejó constancia que existen seis (06) maquinas de coser, un mesón de madera de aproximadamente de cinco metros, recortes de tela varios y organizados dichos cortes, existen un estante con hilos, y debajo del mesón hay cortes y bolsas llenas de tela, corroborándose con las fotos anexadas.- Por consiguiente la relación arrendaticia se refiere a un Taller de Corte y Costura.- Y ASI SE ESTABLECE.-
En cuanto al pago de los cánones de arrendamiento se observa que en los casos de contratos de arrendamiento sobre bienes inmuebles celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, se le concede a las partes contratantes la facultad de demandar el desalojo del inmueble tal como lo establece el artículo 40 literal a) de la novísima ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial que reza:
“…Son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.-
El pago de cánones de arrendamiento es una de las dos obligaciones principales legales a cargo de el arrendatario, conforme se desprende del Artículo 1.592 del Código Civil, que señala: “ El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos
En ese sentido, alegada por la parte demandante la falta de pago de los cánones de arrendamiento, debe señalar este Juzgador que, el autor HERNANDO DEVIS ECHANDIA, en su obra Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 2, indica:
“Las presunciones legales son reglas jurídicas sustanciales para la aplicación del derecho objetivo a ciertos casos concretos, cuyos efectos sustanciales se producen fuera del proceso y son reconocidos en éste, donde además influyen en la carga de la prueba…(omissis)….pero una vez que el hecho presumido se discute en el proceso, tales presunciones producen el efecto procesal de limitar el presupuesto fáctico, que la norma sustancial contempla para que surtan sus efectos jurídicos; sacando del mismo el hecho presumido, por lo cual el favorecido por ello no necesita demostrarlo, bastándole con probar los otros hechos que sirven de base a tal presunción”. (Página 697).
Con relación a los hechos que sirven de base a la presunción legal, el mismo autor señala:
“… quien alega una presunción legal iuris tantum o iuris et de iure, debe probar plenamente y por los medios conducentes, los hechos que sirven de base a la presunción, es decir, aquellos que son el presupuesto para su aplicación. En principio esa prueba es libre y por lo tanto, puede consistir en indicios o testimonios que den al Juez la plena convicción; salvo que una norma legal exija un medio determinado o excluya alguno.” (Página 703)..
En ese orden de ideas, alegada por la parte demandante la falta de pago de los cánones de arrendamiento, y como quiera que el hecho generador y sustento legal de esa obligación constituido por el contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, celebrado entre el ciudadano JOSE ALEJO ALARCON (difunto), como arrendador y FAUSTO RENAN RAMOS MEJIAS como arrendataria, sobre un inmueble propiedad de la arrendadora, (hoy de la sucesión), ubicado entre las esquinas de Santa Isabel a San Antonio, Nº 38, Planta Baja, Parroquia La Pastora del Distrito Capital, quedó demostrado en el debate judicial, el alegato en referencia constituye una presunción legal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1395 el alegato en referencia l Código Civil, ordinal 2, que establece:
Artículo 1.395 La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales son:
2º. Los casos en que la Ley declara que la propiedad o la liberación resultan de algunas circunstancias determinadas.
La parte demandante queda dispensada de aportar pruebas, por constituir el alegato de falta de pago referido una presunción legal, conforme a lo establecido en el artículo 1397 del Código Civil, el cual expresa:
Artículo 1.397 La presunción legal dispensa de toda prueba a quien la tiene en su favor.
En ese orden de ideas, constituye carga probatoria de la parte demandada destruir la presunción legal sobre la falta de pago de de los cánones de arrendamiento, y para ello debe aportar en el debate probatorio el o los instrumentos que demuestren el pago de los cánones de arrendamiento.-
En este estado la parte demandada consigna solo dos depósitos bancarios del banco Mercantil por la cantidad de Bolívares 2.500,oo, a la cuenta del ciudadano ALARCON OVALLES DANIEL ALEJO. (uno de los integrantes de la sucesión), de fecha 30/09/2016 y 02/11/2016, adicionalmente consta en autos copia simple de folios del expediente 2010-0742, nomenclatura interna del extinto Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que como comunidad de la prueba se verifica que el ciudadano Fausto Renan Ramos Mejías, deposito 300 Bs. El día 05 de mayo de 2010; no constando a los autos otros depósitos que se pudiera presumir que el hoy demandado se encuentra solvente en su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento respectivo, sea en 300 Bs, en 2.500, o en 4.500; ya que no se pudo verificar a ciencia cierta en el transcurso de la litis cual era exactamente el canon real.- Por consiguiente al no estar demostrado la solvencia de la parte demandada del pago de los cánones de arrendamiento que genera el alquiler de inmueble del objeto de la presente controversia, debe quien aquí decide señalar que la presente causal debe prosperar en derecho.-
En cuanto el cambio del uso del inmueble como depósito, este Tribunal debe señalar que no consta prueba alguna del cambio del uso del inmueble a deposito, mas por el contrario como se señalo anteriormente de la inspección judicial se verifica que dicho inmueble está destinado para uso de taller de costura que no se encuentra excluido de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, por consiguiente no se encuentra establecida la causa d del artículo 40 de la ley que rige la materia.- Así las cosas señalado lo anterior la pretensión propuesta por la parte actora, se encuentra procedente solo en el literal a del artículo 40 de la Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, sin embargo visto que el petitorio de la demanda la parte actora señala en su segundo dispositivo Que condene a pagar la cantidad de ciento sesenta y Dos Mil bolívares con cero céntimos (Bs. 162.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insoluto y a ciencia cierta no se pudo determinar el valor real de dicho canon de arrendamiento, se declara improcedente el pago de dicha cantidad.-
Capítulo V
DECISIÓN
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Parcialmente Con Lugar la demanda incoada por la Sucesión José Alejo Alarcón Vivas, contra el ciudadano Fausto Renan Ramos Mejías
SEGUNDO: Se ordena el desalojo del inmueble ubicado en la Parroquia La Pastora, esquinas de Santa Isabel a San Antonio, Casa Nº 38, Planta Baja, Caracas, Municipio Libertador del distrito Capital..-
TERCERO: No hay condenatoria en costa por no resultar totalmente vencido.-
Publíquese y regístrese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de mayo de dos mil diecisiete (2017). Años 206º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZ,
Dra. JENNY MERCEDES GONZALEZ FRANQUIS.
LA SECRETARIA,
Abg. IVONNE M. CONTRERAS R.
En esta misma fecha, siendo las dos y treinta y cinco minutos de la tarde (02:35 p.m.), se publicó y registró la presente decisión, dejándose copia debidamente certificada de la misma en el copiador de sentencia definitivas llevado por este Tribunal, tal y como lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,
Abg. IVONNE M. CONTRERAS R.
ASENTADO EN EL LIBRO DIARIO BAJO EL NRO.41.
