ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2017-000012.
PARTE DEMANDANTE: ciudadana MARINÉS CARRILLO COVA, venezolana, mayor de edad, de estado civil soltero, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V.-11.310.048.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: DOMINGO MEDINA y MARIO BRANDO inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 128.661 y 119.059, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil FULL PACK INDUSTRIA Y COMERCIO, C.A., inscrita en el Registro de Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del estado Miranda, en fecha 11 de junio de 2012, bajo el Nro. 28, Tomo 172-A, SDO.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: RAUL GUSTAVO AVELEDO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro 23.437.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
BREVE RESUMEN DE LOS HECHOS
Se refiere el presente asunto a una demanda incoada por los abogados DOMINGO MEDINA y MARIO BRANDO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 128.661 y 119.059, respectivamente, quienes actúan en carácter de apoderados judiciales la ciudadana MARINES CARRILLO COVA titular de la cédula de identidad Nro. V.-11.310.048, contra sociedad mercantil FULL PACK INDUSTRIA Y COMERCIO, C.A., inscrita en el Registro de Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del estado Miranda, en fecha 11 de junio de 2012, bajo el Nro. 28, Tomo 172-A, SDO, en la persona de su director RICARDO JAVIER MARQUES MAGARIÑO, venezolano, civilmente hábil, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V.- 11.932.431, la cual fue presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) en fecha 12 de enero de 2017, y que por distribución correspondió su conocimiento a este Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas.
En fecha 18 de enero de 2017, se dictó auto mediante el cual se admitió la demanda incoada ordenándose el emplazamiento de la sociedad mercantil FULL PACK INDUSTRIA Y COMERCIO, C.A., en la persona de su Director, ciudadano RICARDO JAVIER MARQUES MAGARIÑO, para el segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de que diera contestación a la demanda intentada en su contra.-
Previa consignación de los fotostatos necesarios, en fecha 31 de enero de 2017, se libró compulsa de citación a la parte demandada en la presente causa.
Agotada la citación personal sin que la misma se hubiese logrado, se realizó los trámites respectivos para la citación por carteles, y cumplidos los extremos legales del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 13 de julio de 2017, se le designó Defensor Judicial al abogado MIGUEL JOSE ANGEL SALAZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 202.826.-
En fecha 31 de julio de 2017, se recibió diligencia presentada por el abogado RAUL AVELEDO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual se dio por citado, Asimismo consignó Instrumento de Poder y escrito de contestación de la demanda.-
En fecha 2 de agosto de 2017, se recibió diligencia presentada por el abogado RAUL AVELEDO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual consignó nuevamente escrito de contestación a la demanda; ratificando, la defensa ejercida en nombre de su representada en el presente juicio.
El día 14 de agosto de 2017, ambas partes consignaron sus respectivos escritos de pruebas, de las cuales en fecha 27 de septiembre fueron proveídas, librándose los correspondientes oficios en relación a las pruebas de informes.-
En fecha 27 de septiembre de 2017, se recibió diligencia presentada por el abogado RAUL AVELEDO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual solicito la ampliación del lapso probatorio y ratificó el valor de los documentos aportados al proceso.-
En fecha 28 de septiembre de 2017, se recibió diligencia presentada por el Abogado DOMINGO MEDINA inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 128.661 actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicitó la extensión del lapso probatorio.-
Por auto de fecha 28 de septiembre de 2017, se dictó auto mediante el cual el Tribunal extiende el lapso probatorio por cinco días de despacho.-
En fechas 5 y 6 de octubre de 2017, alguaciles adscrito a este Circuito Judicial, dejaron constancia de la entrega de los oficios librados al SERVICIO AUTONOMO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACION ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT), CONDOMINIO DE PASEO EL HATILLO, y la entidad Banesco Banco Universal.-
II
DETERMINACIÓN DE LA CAUSA
El libelo de demanda, que consta a los folios 02 al 08 de este expediente, contiene una pretensión que incoara la ciudadana MARINES CARRILLO COVA, contra la sociedad mercantil FULL PACK INDUSTRIA Y COMERCIO, C.A.
Alegaron los apoderados judiciales de la parte actora en su escrito de demanda, lo siguiente:
• Que su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil FULL PACK INDUSTRIA Y COMERCIO, C.A., inscrita en el Registro de Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del estado Miranda, en fecha 11 de junio de 2012, bajo el Nro. 28, Tomo 172-A, SDO, sobre una oficina distinguida con el numero y letra P11-13, situada en el piso 11 de la Torre Paseo El Hatillo, Centro Comercial Paseo El Hatillo, ubicado en la Urbanización La Lagunita, Municipio El Hatillo del estado Miranda, tal como consta en el contrato autenticado en fecha 03 de junio de 2013, bajo el Nº 05, Tomo 169 de los libros de autenticaciones llevados en la Notaria Publica Primera del Municipio Chacao del estado Miranda.
• Que su representada es propietaria del referido inmueble según se desprende de documento protocolizado por ante el Registro del Municipio el Hatillo, en fecha 01 de febrero de 2010, bajo el Nº 2010-154, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 243.13.19.1.164 y correspondiente al libro del folio real del año 2010.
• Que según la cláusula quinta de dicho contrato la relación arrendaticia tuvo una duración de tres años, los cuales finalizaron el 01 de junio de 2016, fecha en la cual empezó a correr la prórroga legal, de un año por no existir acuerdo entre las partes para su renovación.-
• Que la cláusula cuarta del referido contrato se estableció que el uso del inmueble sería únicamente oficina, por lo que no es aplicable la regulación especial de los arrendamientos de vivienda o de los arrendamientos de locales comerciales.
• Que la cláusula segunda del referido contrato, se estableció que el canon de arrendamiento se pagaría dentro de los primeros cinco días de cada mes y se ajustaría, en caso de prorroga, por mutuo acuerdo entre las partes.
• Que la cláusula novena de dicho contrato, se estableció claramente que: “… el pago por concepto de los gastos comunes del edificio donde se encuentra EL INMUEBLE arrendado (Condominio) será por cuenta de la ARRENDATARIA…”
• Que en fecha 30 de mayo de 2016, la Notaria Pública Cuarta del Municipio Libertador, se traslado a los fines de notificar a FULL PACK INDUSTRIA Y COMERCIO, C.A., que como quiera que a partir del 1 de junio de 2016 comenzaba la prórroga legal, el canon de arrendamiento sería por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS VEINTIOCHO BOLIVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 265.428,80), fue aceptado por la inquilina y fue pagado durante los meses de junio, julio y agosto de 2016 y que inexplicablemente en los meses de septiembre y octubre de 2016, la arrendataria dejó de depositar el canon de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2016.- Que dada las circunstancias debe considerarse a la arrendataria insolvente en el pago de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2016.-
• Adicionalmente señala que a partir del mes de mayo de 2016, la arrendattaria dejó de pagar las facturas de condominio a las cuales se obligó pagar de conformidad con lo establecido en la cláusula novena del contrato. Que dada las circunstancias su representada ha tenido que pagar los recibos de condominio para evitar que se ponga en riesgo su propiedad.-
• Solicita que se dé por resuelto y terminado el contrato de arrendamiento, y en consecuencia entregar totalmente desocupado de bienes y personas el bien inmueble cedido en alquiler.
• A pagar consecuencialmente por concepto de daños y perjuicios causados a su representada la cantidad de quinientos treinta mil ochocientos cincuenta y siete bolívares con sesenta céntimos (Bs. 530.857,60), equivalente a los cánones de arrendamiento no pagados durante los meses de septiembre y octubre de 2016.-
A los fines de contradecir los hechos expresados la representación de la parte actora del juicio, la parte demandada expuso los siguientes alegatos en el acto contestación de la demanda:
• Rechaza, niega y contradice tanto los hechos como en cuanto al derecho la acción ejercida.
• Como puntos previos impugna la cuantía estimada por la parte actora. Al abrigo del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, por considerarla insuficiente; ya que resulta evidente que la parte actora fundamenta su pretensión, en el supuesto incumplimiento del pago de cánones de arrendamiento y facturas de condominio; que en razón de ello y al sumar tales conceptos (alquiler mas condominio), resulta obvio que la cuantía de la presente causa excede las Tres Mil Unidades Tributarias, y que no es de la competencia de este Tribunal.- Por lo tanto solicita la declinatoria de la competencia del presente asunto a los Tribunales de Primera Instancia, por ser estos los competentes para conocer de la demanda, en razón de su cuantía.-
• Igualmente señala que las pretensiones de la parte actora, deben tramitarse conforme las normas consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en fecha 07 de diciembre de 1999, o si por el contrario, deben sustanciarse conforme las reglas contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, publicada en fecha 23 de mayo de 2014.- Por cuanto que con vista al objeto del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, mediante el cual se determina la utilización que se le da al inmueble como parte del giro comercial de la Arrendataria, y que conforme las reglas procesales que regulan las vías por las cuales se deben resolver las demandas, resulta congruente invocar la improcedencia de la acción con respecto a la fundamentación jurídica dada a la pretensión.-
• Que la relación arrendaticia que vincula a las partes, debe regirse por las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial publicada el 23 de mayo de 2014, por lo que en lógica consecuencia, el procedimiento que debe aplicarse es otro distinto al presente y solicita que sea declarado mediante sentencia.-
• Alega que la parte actora centra su acción en la resolución de contrato de arrendamiento, ante un supuesto incumplimiento contractual; y, al mismo tiempo exige el pago de arrendamientos supuestamente insolutos, por vía de daño y perjuicios, que por tal razón resulta ineludible hacer referencia al contenido del artículo 78 del código de Procedimiento civil, siendo evidente que la parte demandante incumplió con una prohibición expresa de Ley, la cual es, no acumular en el libelo pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre si.- así mismo resultaría contradictorio que una misma sentencia acuerde en forma simultánea la resolución del contrato de arrendamiento, pero le otorgue efectos hacia el futuro, al imponerle al demandado el pago de cánones de arrendamiento sin permitirle el goce del inmueble.-
• Menciona que conforme al artículo 3 del citado Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, los derechos establecidos son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considerara nulo. Que al amparo de la anterior disposición, una vez que su representada tiene conocimiento de sus derechos, solicita formalmente la intervención de la Unidad en matera de Arrendamiento Inmobiliario para Uso comercial, (SUNDDE), con fines de que dicho organismo mediara en la fijación del canon de arrendamiento que debía regir la prórroga del contrato, y los posibles reintegros de sobre-alquileres, .- Que por ello con fecha 14 de julio del 2016, se activa el procedimiento respectivo de regulación de alquiler previsto en la legislación aplicable y hasta tanto el órgano competente no determine el monto al que está obligada, la arrendataria continua pagando en mismo canon de arrendamiento previsto para el 30 de mayo de 2016 (fecha en que se finaliza la convención).
• Señala que la arrendataria a realizar a realizado oportunamente los pagos de todos y cada uno de los meses de alquileres transcurridos desde el 01 de junio del 2016 a la fecha, por lo cual no presenta insolvencia alguna en su obligación contractual. Lo que no ha aceptado, son las pretensiones unilaterales de la propietaria del inmueble en fijar la pensión de arrendamiento.-
• Solicita declare sin lugar la demanda.-
III
DE LAS PRUEBAS
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el libelo de demanda:
• Poder otorgado por la ciudadana MARINES CARRILLO COVA, a los abogados ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, PAOLA BRANDO, PEDRO NIETO, DOMINGO MEDINA y LUIS RIVAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 12.710; 119.059; 131.293, 122.774; 128.661 y 237.900, respectivamente, otorgado ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 14-12-2016, el cual corre inserto bajo el N° 31, Tomo 277, folios 112 al 114, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, que consta a los folios 09 al 12 del expediente.- El presente documento visto que no fue impugnado se le otorga valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, donde se desprende la legitimidad de los abogados como represéntates de la parte actora para actuar en el presente juicio.-
• Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana MARINES CARRILLO COVA y sociedad mercantil FULL PACK INDUSTRIA Y COMERCIO, C.A., autenticado en fecha 03 de junio del 2013; bajo el Nº 05, Tomo 169 de los libros de autenticaciones llevados en la Notaria Publica Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, que consta a los folios 13 al 20 del expediente. Documento que no fue impugnado, y además reconocido por la parte demandada se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil.-
• Copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, protocolizado ante el Registro del Municipio el Hatillo, en fecha 01 de febrero de 2010, bajo el numero 2010-154, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el numero 243.13.19.1.164 y correspondiente al libro del folio real del año 2010, que consta a los folios 21 al 26 del expediente.- Documento que no fue impugnado, por consiguiente se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, y donde se verifica la legítima que tiene la actora para actuar en el presente juicio.-
• Original de la notificación de fecha 30 de mayo de 2016, realizada por la Notaria Pública Cuarta del Municipio Libertador dirigida a la Sociedad Mercantil Pack Industria y Comercio, C.A., donde Marines Carrillo Cova, le notifica a la Sociedad Mercantil FULL PACK INDUSTRIA Y COMERCIO C.A., el comienzo de la prorroga legal, del contrato celebrado entre ellos y que es objeto de la presente controversia, así como le notifica sobre el nuevo canon mensual de arrendamiento, por la cantidad de Bs. 265.428,80 + I.V.A., . que consta a los folios 27 al 30 del expediente.- Documentos que no fue impugnado, por consiguiente se les otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil.-
• Copia de correo electrónico (gmail) enviado por Marine.carrillo@gmail.com a mbrando@brandoabogados.com en fechas 20 de junio de 2016 y 14 de septiembre de 2016.- Cursante al folio 31; 44; 45 y 46 del expediente.- De dicha copia se evidencia que es emitida por la misma parte actora, a uno de sus abogados por lo tanto no puede dársele valor probatorio alguno.-
• Copia de la Factura Nº 0042, 0043, 0044 emitida por Marines Carrillo Cova, relacionada al alquiler de la oficina 11-13 Paseo El Hatillo. De fecha 30/06/2016; 18/07/2016 y 12/08/2016, respectivamente- Cursante a los folios 32; 37 y 41 del expediente.- De dichas copias se evidencia que las mismas son documentos privados que además no se encuentra suscritas, por lo tanto carece de valor probatorio.-
• Copia de comprobantes de transacción, emitido por la entidad Banesco, correspondiente a deposito en cuenta de la ciudadana Carrillo Cova Marines, por la cantidad de 1.-) Bs. 97.375,00 de fecha 15/06/2016; 2.-) Bs. 172.465,94 de fecha 20/06/2016; 3.-) Bs. 245.975,94 de fecha 19/07/2016; 4.-) Bs. 257.908,44 de fecha 10/08/2016.- Cursante a los folios 33; 36 y 40 del expediente.- Sobre esta documental si bien es cierto que sus originales nuestra legislación lo denomina como tarjas, no es menos ciertos que al no ser incorporados sus originales, quien aquí Juzga no puede darle valor probatorio.-
• Comprobante de retención del I.V.A; emitido de la empresa Fullpack, Industria y Comercio C.A., relacionado a la factura 0042, 0043 y 0044, donde le es retenido a la ciudadana Marines Carrillo Cova.- Cursante al folio 34; 38 y 42 del expediente.- De dichas copias se evidencia que las mismas son documentos privados, por lo tanto carece de valor probatorio.-
• Comprobante de retención de I.S.L.R., emitido por la empresa Fullpack, relacionado a las facturas 0042; 0043 y 0044, a beneficio de la ciudadana Marines Carrillo Cova.- Cursante a folio 35; 39 y 43 del expediente.- De dichas copias se evidencia que las mismas son documentos privados que además no se encuentra suscritas, por lo tanto carece de valor probatorio.-
• Recibo Nº 16001026, emitido por el Condominio del Sector Torre P.Hat-Lag, relacionado al inmueble P11-13, correspondiente al periodo septiembre de 2016.- Cursante al folio 47 del expediente.- Se evidencia que dicho recibo es proveniente de un tercero, que además no se encuentra suscrito, por lo tanto carece de valor probatorio.-
En el lapso de promoción de pruebas
• Ratifico las documentales promovidas en el libelo de la demanda.- Dichas pruebas fueron valoradas anteriormente.-
• Promovió prueba de informe de la entidad Bancaria Banesco; del Condominio de Paseo El Hatillo; del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT); de los cuales se libró los correspondientes oficios, sin embargo no se obtuvieron respuesta alguna, por lo tanto no tiene valor probatorio alguno.-
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
• Copia certificada del poder otorgado por la Sociedad Mercantil Pack Industria y Comercio, C.A., al abogado RAUL GUSTAVO AVELEDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 39.097, otorgado ante la Notaria Publica del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, con fecha 06 de junio de 2014, bajo el Nº 46, Tomo 151 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, que consta a los folios 81 al 86 del expediente.- El presente documento visto que no fue impugnado se le otorga valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, donde se desprende la legitimidad del abogado como represéntate de la parte demandada para actuar en el presente juicio.-
Conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda
• No presento prueba alguna.-
En el lapso de promoción de pruebas.
• Promovió prueba de informe al Condominio de Paseo El Hatillo, del cual se libró el correspondiente oficio, sin embargo no consta en autos que la parte demandada haya impulsado la entrega de la misma, por lo tanto se tiene como no presentada.-
• Copia simple de los recibos de condominio de los meses de junio de 2016 por un monto de (Bs. 30.626,38); julio de 2016 (Bs. 30.115,32) y diciembre de 2016 (Bs. 63.665,03), emitido por el Condominio Sector Torre, Paseo El Hatillo-La Lagunita. Relacionado al apartamento P11-13.- Los cuales cursan a los folios 121 al 123 del expediente.- Se evidencia que dicho recibo es proveniente de un tercero, que además no se encuentra suscrito, por lo tanto carece de valor probatorio.-
• Copia simple de la solicitud interpuesta por la sociedad mercantil FULL PACK INDUSTRIA Y COMERCIO, C.A., ante la Unidad de Materia de Arrendamientos Inmobiliario para Uso Comercial; relacionada a que se establezcan los cánones de arrendamiento que han debido regir la relación arrendaticia.- Cursante a los folios 124 al 130 del expediente.- Dicho escrito de solicitud es considerado como un documento privado, carácter que mantiene no obstante, su presentación ante el ente administrativo solo le otorga fecha cierta, sin embargo al no estar suscrito por persona alguna no se le puede dar valor probatorio.- Y así se establece.-
• Copia de los pagos y correos de notificación realizados a la propietaria del inmueble, Marines Carrillo Cova, con relación a los pagos de cánones de arrendamientos, correspondiente a los meses que son desde septiembre a diciembre del año 2016, que consta a los folios 131 al 139 del expediente.- Se observa de dichas documentales que todas son copias simples que no se encuentran suscrita por lo tanto no tiene valor probatorio alguno.-
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada la littis en los términos expuestos, y como puntos previos es necesario establecer lo siguiente:
IMPUGNACION DE LA CUANTIA:
La parte demandada impugna la cuantía estimada por la parte actora. Al abrigo del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, por considerarla insuficiente; ya que de acuerdo a su decir resulta evidente que la parte actora fundamenta su pretensión, en el supuesto incumplimiento del pago de cánones de arrendamiento y facturas de condominio; que en razón de ello y al sumar tales conceptos (alquiler mas condominio), resulta obvio que la cuantía de la presente causa excede las Tres Mil Unidades Tributarias, y que no es de la competencia de este Tribunal.- Por lo tanto solicita la declinatoria de la competencia del presente asunto a los Tribunales de Primera Instancia, por ser estos los competentes para conocer de la demanda, en razón de su cuantía.-
Señalado lo anterior es menester mencionar que el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil estipula: “…En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año…”.-
En el caso de marras de acuerdo al petitorio señalado en el libelo de demanda, se está solicitando la Resolución de un Contrato a tiempo determinado, y que sea condenado a pagar el pago equivalente a los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2016, que son los únicos meses que solicitan que le sean condenado a pagar por concepto de daños y perjuicios, mas no está solicitando los meses por vencerse como menciona el demandado, ni están solicitando los meses dejados de cancelar por la parte demandada por concepto de condominio. Por tal motivo quien aquí juzga considera que el valor de la pretensión está determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de demanda, y siendo así somos competentes por la cuantía.- Y así decide.-
ALEGATOS SI EL INMUEBLE ES LOCAL COMERCIAL O OFICINA
Señala la parte demandada que las pretensiones de la parte actora, deben tramitarse conforme las normas consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en fecha 07 de diciembre de 1999, o si por el contrario, deben sustanciarse conforme las reglas contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, publicada en fecha 23 de mayo de 2014, por cuanto que con vista al objeto del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, mediante el cual se determina la utilización que se le da al inmueble como parte del giro comercial de la Arrendataria, y que conforme las reglas procesales que regulan las vías por las cuales se deben resolver las demandas, resulta congruente invocar la improcedencia de la acción con respecto a la fundamentación jurídica dada a la pretensión.-
Que la relación arrendaticia que vincula a las partes, debe regirse por las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial publicada el 23 de mayo de 2014, por lo que en lógica consecuencia, el procedimiento que debe aplicarse es otro distinto al presente y solicita que sea declarado mediante sentencia.-
De lo trascrito anteriormente se debe observar que de acuerdo al contrato suscrito entre las partes cursante a los folios 14 al 20, en su clausula CUARTA señala: “…LA ARRENDATARIA destinará “EL INMUEBLE” arrendado, para el uso exclusivo de OFICINA, en todo lo relacionado con su objeto, es decir, con la importación, exportación, compra, venta y distribución de materiales de empaques en general……-
Ahora bien, si bien es cierto como señala la parte demandada que debe prevalecer las realidades sobre las formas, no es menos cierto que dicho contrato establecieron que el inmueble objeto del juicio es de uso exclusivo para oficina, el cual es denominado en el documento de propiedad como un local de oficina, y se encuentra en el piso 11 del edificio ubicado en el Sector Torre de la edificación denominado Paseo El Hatillo La Lagunita, por tal motivo siendo que el contrato es ley entre las partes, y dadas las circunstancia que el inmueble queda en un edificio en el piso 11, las realidades de forma es que es una Oficina, y no como lo pretende la parte demandada que es un local comercial, máxime cuando no probó nada que lo favoreciera, por tal motivo tal alegato no debe prosperar en derecho, por lo tanto el presente juicio NO debe regirse por las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial publicada el 23 de mayo de 2014, sino por la ley de Arrendamiento Inmobiliario, que es el procedimiento que se está aplicando en el presente juicio.- Y así se establece.-
ACUMULACION PROHIBIDA
Alega la parte demandada que la parte actora centra su acción en la resolución de contrato de arrendamiento, ante un supuesto incumplimiento contractual; y, al mismo tiempo exige el pago de arrendamientos supuestamente insolutos, por vía de daño y perjuicios, que por tal razón resulta ineludible hacer referencia al contenido del artículo 78 del código de Procedimiento civil, siendo evidente que la parte demandante incumplió con una prohibición expresa de Ley, la cual es, no acumular en el libelo pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí, que resultaría contradictorio que una misma sentencia acuerde en forma simultánea la resolución del contrato de arrendamiento, pero le otorgue efectos hacia el futuro, al imponerle al demandado el pago de cánones de arrendamiento sin permitirle el goce del inmueble.-
El artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, establece: “…No podrá acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni las que razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatible entre sí.- Sin embargo, podrá acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.
Ahora bien, de acuerdo a sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 21 de septiembre de 2006, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, expediente Nº 06-0084, sentencia Nº 0686 que señala “….las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí, por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve….”.-
En el caso de autos, la parte actora demanda la resolución de contrato, y por daños y perjuicios que se le cancele los canos de arrendamientos de los meses septiembre y octubre de 2016; se evidencia que dichos canos de arrendamiento son vencidos, ya que la parte demandada todavía se encuentra en el inmueble, adicionalmente en dicho libelo no se observa que estén solicitando pagos de cánones de arrendamientos por vencerse, por lo contrario solo solicitan el pago de dos meses que ya fueron causados, por consiguiente en el presente caso no existe acumulación prohibida, en consecuencia el alegato esgrimido no puede prosperar en derecho.- Y así se establece.-
SOBRE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA.-
La presente demanda fue interpuesta en fecha 12 de enero de 2017, y como se señaló anteriormente trata de una Oficina, que debe regirse por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Donde la parte actora basa su pretensión en el artículo 38 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.- Así como señala que la parte demandada dejó de cancelar los canos de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2016, a razón de doscientos sesenta y cinco mil cuatrocientos veintiocho bolívares con ochenta céntimos (Bs. 265.428,80) cada uno.-
Ahora bien, el pago de cánones de arrendamiento es una de las dos obligaciones principales legales a cargo de el arrendatario, conforme se desprende del Artículo 1.592 del Código Civil, que señala: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos
En ese sentido, alegada por la parte demandante la falta de pago de los cánones de arrendamiento, debe señalar esta Juzgadora que, el autor HERNANDO DEVIS ECHANDIA, en su obra Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 2, indica:
“Las presunciones legales son reglas jurídicas sustanciales para la aplicación del derecho objetivo a ciertos casos concretos, cuyos efectos sustanciales se producen fuera del proceso y son reconocidos en éste, donde además influyen en la carga de la prueba…(omissis)….pero una vez que el hecho presumido se discute en el proceso, tales presunciones producen el efecto procesal de limitar el presupuesto fáctico, que la norma sustancial contempla para que surtan sus efectos jurídicos; sacando del mismo el hecho presumido, por lo cual el favorecido por ello no necesita demostrarlo, bastándole con probar los otros hechos que sirven de base a tal presunción”. (Página 697).
Con relación a los hechos que sirven de base a la presunción legal, el mismo autor señala:
“… quien alega una presunción legal iuris tantum o iuris et de iure, debe probar plenamente y por los medios conducentes, los hechos que sirven de base a la presunción, es decir, aquellos que son el presupuesto para su aplicación. En principio esa prueba es libre y por lo tanto, puede consistir en indicios o testimonios que den al Juez la plena convicción; salvo que una norma legal exija un medio determinado o excluya alguno.” (Página 703)..
En ese orden de ideas, alegada por la parte actora la falta de pago de los cánones de arrendamiento, y como quiera que el hecho generador y sustento legal de esa obligación constituido por el contrato de arrendamiento, celebrado entre MARINES CARRILLO COVA, como arrendadora y la sociedad mercantil FULL PACK INDUSTRIA Y COMERCIO, C.A., como arrendatario, donde ambas partes son conteste en afirmar la existencia de dicho contrato, y que el alegato en referencia de la falta de pago constituye una presunción legal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1395 del Código Civil, ordinal 2, que establece:
Artículo 1.395 La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales son:
2º. Los casos en que la Ley declara que la propiedad o la liberación resultan de algunas circunstancias determinadas.
La parte demandante queda dispensada de aportar pruebas, por constituir el alegato de falta de pago referido una presunción legal, conforme a lo establecido en el artículo 1397 del Código Civil, el cual expresa:
Artículo 1.397 La presunción legal dispensa de toda prueba a quien la tiene en su favor.
En consecuencia constituye carga probatoria de la parte demandada destruir la presunción legal sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento imputados como insolutos, así como el pago de las cuotas de condominio y para ello debe aportar en el debate probatorio el o los instrumentos que demuestren el pago que se le imputa como insoluto.
A tales efectos, la parte demandada, , para el momento del lapso probatorio no trajo a los autos prueba fehaciente que desvirtúe los alegatos de la parte actora, ya que las pruebas documentales aportadas, no tiene valor probatorio alguno, por ser las mismas copias simple, tal como se valoraron anteriormente.- Por lo tanto no se puede verificar el pago de los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, así como no demostró que los pagos de condominio hayan sido realizado por dicha empresa, siendo esto una obligación de acuerdo al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en su clausula Novena.-
En virtud de lo antes expuesto, y en razón de que la parte demandada no trajo a los autos prueba alguna que desvirtúe lo alegado por la parte actora, la pretensión propuesta por la parte demandante, encuentra total procedencia, al estar constituido dichas obligaciones en el contrato de arrendamiento celebrado entre MARINES CARRILLO COVA, y la Sociedad Mercantil FULL PACK INDUSTRIA Y COMERCIO C.A., sobre un inmueble constituido por una oficina, distinguida con el número y la letra P11-13, situada en el piso 11, de la torre Paseo El Hatillo, Centro Comercial Paseo El Hatillo, ubicado en La Lagunita, municipio El Hatillo, del Estado Miranda. Dicho inmueble cuenta con un área aproximada de cuarenta y cuatro metros cuadrados con un decímetro cuadrados (44,01).- Por las razones expuestas, debe prosperar en derecho la pretensión propuesta.-
V
DISPOSITIVO
Por las razones y fundamentos expuestos, este Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara improcedente los alegatos esgrimido por la parte demandada relacionado a la impugnación de la cuantía; a la ley que debe aplicarse por el uso del inmueble y a la acumulación prohibida de admitir la acción propuesta.-
SEGUNDO: Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de arrendamiento incoada por la representación de la ciudadana MARINES CARRILLO COVA, y en consecuencia se ordena entregar totalmente desocupado de bienes y personas el bien inmueble cedido en alquiler, constituido por una oficina distinguida con el número y letra P11-13, situada en el piso 11 de la Torre Paseo El Hatillo, Centro comercial Paseo El Hatillo, ubicado en la Urbanización La Lagunita, Municipio el Hatillo del Estado Miranda, en las mismas solventes condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual.-
TERCERO: Se condena a pagar por concepto de Daños y Perjuicios la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 530.857,60) equivalentes a los cánones de arrendamiento no pagados durante los meses de septiembre y Octubre de 2016, a razón de doscientos sesenta y cinco mil cuatrocientos veintiochos bolívares con ochenta céntimos (Bs. 265.428,80) por cada mes.-
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en el presente juicio, de conformidad con lo establecido por el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de Octubre de Dos Mil Diecisiete (2.017). Años: 203º y 154º.
LA JUEZA,
Dra. JENNY M. GONZALEZ FRANQUIS
LA SECRETARIA.
ABG. IVONNE MARIA CONTRERAS RAMIREZ
En esta misma fecha, siendo la ____________ se publicó el anterior fallo, quedando registrado en el Diario bajo el asiento Nº_______.
LA SECRETARIA,
ABG. IVONNE MARIA CONTRERAS RAMIREZ.
Exp: AP31-V-2017-000012
