REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
EXPEDIENTE Nº AP71-R-2018-000773/7.356.
PARTE DEMANDANTE:
GERMAN ALVAREZ GARCÍA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad número V-4.936.082, representado judicialmente por los profesionales del derecho PEDRO EMILIO BORGES CASTRO y MILAGRO JOSEFINA FRANCO NUÑEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 181.173 y 277.985, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V- 14.501.538, representado judicialmente por los profesionales del derecho OSWALDO TENORIO JAIMES y SABRINA MARYORI GÓMEZ MÉNDEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 131.042 y 163.762, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (DE OFICINA Y PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO).
Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a esta superioridad decidir la presente causa con motivo de los recursos de apelación interpuestos en fecha 15 de noviembre de 2018 y ratificado el 21 de noviembre del 2018, por el abogado PEDRO BORGES CASTRO, actuando en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada el 14 de noviembre del 2018, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda en los términos que serán descritos más adelante.
El recurso fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 27 noviembre del 2018, por lo que se dispuso la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial.
El 19 de diciembre del 2018, se recibieron las actuaciones procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, de lo cual se dejó constancia por secretaría el día 07 de enero del 2019.
Mediante auto del 11 de enero del 2019, se le dio entrada al expediente y se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a dicha data la oportunidad para dictar sentencia, conforme a lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
El 22 de enero del 2019, la parte actora consignó escrito de alegatos y defensas, junto a un anexo.
En fecha 29 de enero del 2019, este ad quem difirió el pronunciamiento de la decisión por un lapso de treinta (30) días consecutivos siguientes a dicha data, en aplicación analógica del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Encontrándonos dentro de este último plazo para sentenciar, se procede a ello, lo cual se hace con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expuestos a continuación:
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició el presente proceso mediante demanda presentada el 20 de septiembre del 2018, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Sede Los Cortijos, por el ciudadano GERMAN ALVAREZ GARCÍA, a través de sus apoderado judiciales, abogados Pedro E. Borges y Milagro J. Franco, contra el ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, por resolución de contrato de arrendamiento (de oficina y puestos de estacionamiento), llevada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Los hechos relevantes expresados por la representación judicial de la parte actora como fundamentos de la demanda, son los siguientes:
1.- Que su representado es propietario de un inmueble destinado para Oficina, ubicado en la Torre Platinium II, piso 9, oficina 9-A, en la avenida Venezuela, de la urbanización El Rosal, municipio Chacao, con una superficie de setenta y cinco metros cuadrados (75,00 Mts2) y uso exclusivo de tres (3) puestos de estacionamientos, 2 de ellos situados en el sótano 2, identificados con los números 72 y 73, y uno situado en el sótano 3 identificado con el número 40, así como el uso de un maletero identificado con la letra D-S, ubicado en el sótano 5.
2.- Que el 27 de agosto del 2014, su poderdante suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del municipio Chacao del estado Miranda, inserto bajo el Nº 40, tomo 254, el cual oponen en toda forma y derecho su contenido y firmas.
3.- Que fue establecido en la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento que para la realización de cualquier modificación o bienhechuría, debe notificarse al arrendador, y que éste deberá otorgar el permiso correspondiente y la aprobación correspondiente por escrito.
4.- Que el demandado realizó mejoras en la oficina, sin realizar la notificación o esperar la respuesta escrita respectiva sobre dicho asunto que le permitiera evaluar costos, si era material fijo o removible, monto de la inversión y acuerdo de a beneficio de quien quedarían, que permitiera permanecer un justo equilibrio entre el monto del canon que percibe e interés en pagárselas o las retirara al finalizar la relación arrendaticia sin afectar las estructuras, cableados ni tuberías.
5.- Que el arrendatario al no notificar al arrendador de la inversión ni otorgar permiso escrito alguno de aprobación para efectuarlas, el arrendatario incumplió con las condiciones del contrato de arrendamiento suscrito.
6.- Que esa afirmación de cambios que efectuó el arrendatario se evidencia de una inspección judicial practicada en la oficina arrendada, puestos de estacionamiento y maleteros, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyas resultas gráficas constan en el expediente Nº AP31-S-2018-002831, en cuyo acto estuvo presente el arrendatario; y en fecha 11 de agosto de 2017, el arrendatario “maliciosamente” –a decir del actor- presentó ante la SUNDEE órgano adscrito al Ministerio para el Poder Popular de Economía y Finanzas, Dirección de Inquilinato para Asuntos Comerciales, supuesta reclamación de “protección legal” por presuntos derechos no reconocidos por el arrendador, donde expresó, entre otras cosas, que: “…dicho inmueble lo adquirí en obra limpia y lo he remodelado en su totalidad, para lo cual presentare en el lapso de pruebas los recibos y gastos de dicha remodelación en su integridad…”; y que dichos documentos se los opone a la parte demandada, porque ellos constituyen plena prueba del incumplimiento contractual expreso de la cláusula décimo tercera del contrato de arrendamiento, en severo perjuicio patrimonial directo del actor, escrito o denuncia donde pretendían le fueran reconocidos y pagados la inversión de las bienhechurías, sin haber informado, obtener respuesta escrita, permiso ni aprobación previa del arrendador.
Como razones de derecho, invocó los artículos 1.159, 1.167 del Código Civil, el artículo 886 del Código de Procedimiento Civil, los artículos 33 y 34 literal e) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y el artículo 4 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por lo expuesto, el ciudadano GERMAN ALVAREZ GARCÍA, demandó al ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, por rescisión y resolución de contrato de arrendamiento de oficina, puestos de estacionamiento y maletero, con su consecuente entrega material para que conviniera o fuese condenado a devolverlos libre de bienes y personas, la oficina ubicada en el Piso 9, Ofc. 9-A, de la Torre Platinium II, en la Av. Venezuela, Urb. El Rosal, Municipio Chacao, Caracas, conforme al siguiente petitorio: “…PRIMERO: Rescindir y dar por resuelto el contrato de arrendamiento autenticado suscrito inter partes el 27/08/14 (sic), ya mencionado. SEGUNDO: Efectuar la entrega material del Local para uso de Oficina, puestos de estacionamientos y maletero objeto de la presente demanda. TERCERO: Indemnizar eventuales daños que pudiere ocasionar a las estructuras, cableados o tuberías, hoy todo en buen estado como se aprecia de resultas de la inspección judicial. CUARTO: Sea condenado al pago de costos y costas conforme al art.286 del CPC…”.
Solicitó como medida cautelar preventiva anticipada nominada de secuestro sobre la oficina, los puestos de estacionamiento y el maletero, por estar llenos –a su decir- los extremos legales para ello.
La demanda fue estimada en la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs.S.490,00), equivalentes a VEINTIOCHO CON 82/100 Unidades Tributarias (28,82 U.T).
Junto al escrito libelar, fueron consignados los documentos señalados en la demanda, a saber: 1) Copia simple de poder otorgado por el ciudadano GERMAN ALVAREZ GARCÍA, a los profesionales del derecho los abogados PEDRO EMILIO BORGES CASTRO y MILAGRO JOSEFINA FRANCO NUÑEZ, para que lo representaran en toda clase de asuntos judiciales en el presente caso (folios 7 al 10); 2) copia fotostática de contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos GERMAN ALVAREZ GARCÍA y JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS (folios 11 al 25); 3) copia simple de escrito presentado por el ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, ante la Dirección de Inquilinato para Asuntos Comerciales (folios 25 al 29).
El 25 de septiembre del 2018, la representación judicial de la parte actora, consignó copias certificadas del expediente Nº AP31-S-2018-002831, contentivo de Inspección Judicial practicada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial.
En fecha 02 de octubre del 2018, fue admitida la demanda por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, por los trámites del procedimiento breve, conforme a lo previsto en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenando la citación de la parte demandada, para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en el expediente de su citación, a fin que diera contestación a la demanda, siendo librada la compulsa de citación el día 05 de octubre de 2018.
El 26 de octubre del 2018, la ciudadana Vilma Izarra, en su condición de alguacil del juzgado de la causa, dejó constancia de haber realizado la citación de la parte demandada, y consignó recibo de citación debidamente firmada por el ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO.
En fecha 29 de octubre del 2018, los abogados OSWALDO TENORIO y SABRINA GOMEZ, en su condición de representantes judiciales de la parte demandada consignaron escrito de contestación a la demanda y anexos. En dicha contestación, la parte demandada presentó los siguientes alegatos:
De forma genérica, rechazaron y contradijeron la demanda tanto en los hechos como en el derecho en todas y cada una de sus partes, por no ser ciertos los hechos narrados ni aplicable el derecho invocado.
Convienen en los siguientes hechos: i) que es cierto que el ciudadano Germán Álvarez García es el propietario de la oficina, de los tres puestos de estacionamiento y del maletero objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución reclama; y ii) que es cierta la suscripción de un contrato de arrendamiento de fecha 27 de agosto de 2014, entre el demandado y el actor, para el arrendamiento de una oficina, su puesto de estacionamiento y un maletero, tal como consta en el documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, inserto bajo el Nº 40, tomo 254. Pero agrega al respecto, que el contrato de marras es integrante de la relación arrendaticia que data desde el año 2012, a través de un contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de julio de 2012 llevados por los libros de autenticaciones de esa Notaría, bajo el Nº46, tomo 75, este hecho histórico no lo expresa la demandante en sus fundamentos de hecho; y iii) que es cierto que su representado realizó mejoras o remodelaciones en las oficinas objeto del presente contrato de arrendamiento, debido a que era una condición para el perfeccionamiento del primer contrato de arrendamiento, debido a que el inmueble de marras al momento de suscribir el contrato de arrendamiento se encontraba en “obra gris”, que no permitía la operatividad (posesión) del inmueble.
En cuanto a los hechos que niegan expresamente, señala la parte demandada que, es falso que su representado realizó las mejoras del inmueble sin previamente notificar al arrendador como se explana en el libelo de demanda, debido a que tanto el accionante como sus apoderados judiciales, no enervan ni señalan que la relación contractual arrendaticia data desde el 16 de agosto de 2012, y que para comprobar dicho alegato promueven marcado B el contrato de arrendamiento suscrito en esa fecha, por el demandado en su condición de presidente de Rangel, Araujo & Rangel, S.C., y por la otra el ciudadano Germán Álvarez García, siendo otorgado el 12 de julio de 2012, donde se desprende en la cláusula séptima la autorización por parte del arrendador a su representado para realizar las mejoras al inmueble dentro del lapso de un mes previo a la entrada de vigencia del referido contrato.
Que ante esa convención, su representado no necesitaba la previa realización de una comunicación (notificación, carta misiva, ni telegrama ni ningún equivalente a un documento) que contenga la autorización por parte de la arrendadora para efectuar las mejoras o remodelaciones al inmueble objeto del contrato, esto debido a que en la misma cláusula in commento, prevé como una condición de procedencia de la relación contractual las remodelaciones por parte del arrendatario del inmueble de marras dentro de un lapso de un mes (comprendido entre el 14 de julio al 16 de agosto de 2012), siendo esa la voluntad declarada por los contratantes de garantizar la óptima operatividad del inmueble al arrendatario.
Que así se convinieron las remodelaciones, los contratantes conocían lo previsto y las consecuencias estipuladas en el mismo contrato y no era necesario una autorización por parte del arrendador para efectuar las remodelaciones, como está previsto en el artículo 34, literal e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que en el contrato señalado, el arrendador autoriza al arrendatario a efectuar esas remodelaciones, y así lo aceptó y lo convino nuestro representado.
Que en aras de comprobar que las remodelaciones fueron realizadas dentro del mes previo a la entrada en vigencia del contrato, cuya fecha era el 03 de agosto de 2012, promueve marcado “C”, un contrato de obra suscrito por el demandado con la sociedad mercantil DECORACIONES SUPPLY SPACE DSS, SRL, en la fecha 26 de julio de 2012, y la tarja marcada “D”, consistente de una factura emitida por la sociedad mercantil PROSEIN, C.A., en la cual se comprueba el pago que realiza nuestro poderdante, por la compra de unos bienes muebles comprendidos como mosaicos pincel azul, destinados a ser incorporados al inmueble objeto de la relación arrendaticia.
Que la pertinencia de estos medios de pruebas va dirigida a comprobar que las remodelaciones fueron realizadas dentro del mes previo a la vigencia de la relación arrendaticia consistente entre el 14 de julio al 16 de agosto de 2012, como se desprende de la cláusula quinta del contrato de obra que señala la duración del contrato para un lapso máximo de un mes calendario contado a partir del 16 de julio de 2012, como de la tarja de donde se desprende el pago de bienes muebles realizado el 15 de agosto de 2012.
Que es falso que el demandado, como lo señala el actor en su libelo, realizó maliciosamente una supuesta reclamación ante la SUNNDDE, debido a que esta supuesta reclamación no es mas que una carta misiva dirigida por el demandado ante el Ministerio para el Poder Popular de Economía y Finanzas, en aras de que se le tutele sus derechos ante la actividad hostil explanada por la parte accionante que atenta contra los intereses del arrendatario, y que se evidencia en la interposición de este procedimiento mediante una demanda infundada y temeraria.
Y concluye el demandado en su contestación, que visto que los elementos que componen la pretensión del actor son el hecho histórico como su afirmación jurídica, resulta infundada y temeraria su pretensión, es por lo que solicita que se declare sin lugar la demanda intentada, se declare sin lugar la medida de secuestro solicitada, y que se condene en cotas y costos procesales a la parte actora.
El 02 de noviembre del 2018, la representación judicial de la parte actora, solicitó la ratificación de los documentos consignados junto al escrito libelar. Asimismo, en esa misma data y por actuación separada la representación judicial actora, impugnó los documentos consignados junto a la contestación, desconociéndolos y rechazándolos.
En fecha 05 de noviembre del 2018, el abogado PEDRO BORGES, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó una diligencia mediante la cual hizo los siguientes alegatos:
• Que la citación practicada personalmente al demandado lo fue el día viernes 16 de octubre de 2018, y al contestar al primer día de despacho lunes 29 de octubre de 2018, lo hizo extemporáneamente por lo cual carece de efecto y valor jurídico alguno conforme al artículo 262 del Código de Procedimiento Civil, y que igualmente dicha contestación adolecería de eficacia legal por cuanto el poder otorgado lo fue a título personal y la contestación de la demanda se hizo a nombre de persona jurídica: Rangel, Araujo y Rangel, S.C., no siendo esa persona ni demandada ni codemandada en el presente juicio, y tampoco fue traída en cita de saneamiento, conforme a lo previsto en el artículo 370 ejusdem.
• Que los contratos arrendaticios marcados “B” y “C”, ciertamente fueron a nombre de la Asociación Civil Rangel, Araujo, Rangel, S.C., quien usó la oficina durante los años 2012 y 2013, entregándola voluntaria en el año 2014, por existir acuerdo expreso de no poderse ceder ni traspasar, conforme a la cláusula cuarta.
• Que el año 2014 la oficina le fue arrendada al hoy demandado, ciudadano Jean Carlos Araujo Bastidas, contrato que fue consignado con la demanda.
• Que el viernes 02 de noviembre de 2018 venció el lapso de promoción de pruebas y tampoco el demandado –persona natural- hizo uso del mencionado derecho.
• Solicitó la desestimación de la factura Nº00034752 de fecha 15 de agosto de 2012 emitida por Prosein, C.A., promovida por la parte accionada, por ser un tercero ajeno al juicio, sin vinculación alguna al presente proceso.
• Que el contrato de ejecución de obras consignado por la demandada, lo fue entre la anterior persona jurídica en condición de arrendataria y un tercero como contratista, fijándose en la cláusula quinta como tiempo de ejecución un mes desde el 16 de julio de 2012 al 16 de agosto de 2012, previo cumplimiento formal de autenticación para avanzar el 59% del servicio; y que en definitiva procede la aplicación procesal de estar confeso el demandado como se contrae en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil por: a) no haber dado contestación a la demanda, b) no ser contraria a derecho el petitum y c) por no probar nada que le favorezca.
Finalmente, el 14 de noviembre del 2018, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, profirió sentencia en los siguientes términos:
“...En consecuencia, de los documentos acompañados como títulos fundamentales de la pretensión actora, así como de los presentados en la etapa probatoria, se deduce que son conducentes para probar tanto la cualidad activa y pasiva que detentan las partes de la relación jurídica procesal; colige este juzgador además, que la parte actora conforme lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, no logró demostrar el hecho afirmado sobre las presuntas remodelaciones que realizara el arrendatario en el inmueble cedido en arrendamiento sin contar con la respectiva autorización dada por el arrendador, tal como ha quedado sentado en el cuerpo de la presente sentencia, por lo que forzosamente este sentenciador debe declarar sin lugar la presente demanda por Resolución de Contrato por mandato del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil el cual prevé “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados por ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”, y así se declara.-
V
DIPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento de un (1) inmueble destinado a Oficina, ubicado en la Torre Platinium II, Piso 9, Oficina 9-A, ubicada en la Avenida Venezuela, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, interpuesta por el ciudadano GERMAN ALVAREZ GARCIA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-4.936.082, en contra del ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-14.501.538.
SEGUNDO: SE CONDENA en costas procesales a la parte demandante de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”. (Reproducción textual).
Contra esta decisión apeló la parte actora mediante diligencia de fecha 15 de noviembre de 2018, siendo ratificada dicha apelación el día 21 del mismo mes y año, y admitido el recurso de apelación en ambos efectos mediante auto de fecha 27 de noviembre de 2018.
MOTIVOS PARA DECIDIR
De la competencia.
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida” subrayado nuestro.
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, esta última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.
En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Por lo antes expuesto, y en virtud que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida el 12 de octubre del 2018, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y ASÍ SE ESTABLECE.
DE LO CONTROVERTIDO
Versa el presente asunto sobre una demanda de resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento de la cláusula cuarta interpuesta por el ciudadano GERMAN ÁLVAREZ GARCÍA contra el ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, que fue declarada sin lugar mediante decisión de fecha 14 de noviembre de 2018 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por considerar que no quedaron demostrados los hechos afirmados por la actora, respecto a la realización de remodelaciones por parte del arrendatario en el inmueble objeto de arrendamiento sin autorización, y la realización de las mismas durante la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito en el año 2014.
Se aprecia de los autos, que la parte actora en su demanda señaló que es propietaria de un inmueble destinado a oficina, ubicado en la Torre Platinium II, Piso 9, Ofc. “9-A”, Av. Venezuela, Urbanización El Rosal, municipio Chacao de la ciudad de Caracas, quien adquirió dicho inmueble el 28 de enero del 2010, documento de propiedad que fue registrado ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda; que procedió a arrendar el bien inmueble constituido por una oficina con una superficie de SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (75,00 M2), con uso exclusivo de tres (03) puestos estacionamiento, y el uso de un maletero identificado con la letra D-S, ubicado en el sótano 5, en la dirección ut supra señalada, relación arrendaticia que suscribió con el ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, en fecha 27 de agosto del 2014, según se evidencia de contrato suscrito entre las partes, con una duración de un año fijo, contado a partir de esa misma fecha, prorrogable por acuerdo de las partes.
Que en la cláusula décimo tercera del mencionado contrato fue establecido, como condición para la realización de cualquier modificación o bienhechuría sobre dicho inmueble, la notificación del arrendador, a fines de ser otorgada la aprobación y permiso, para la modificación.
Que la demandada realizó mejoras en la oficina, sin realizar correspondiente notificación de la actora, o esperar respuesta de en cuanto dicho asunto, y que con tal acción el arrendatario incumplió con las condiciones del contrato de arrendamiento suscrito el 29 de agosto del 2014, al no realizar la notificación respectiva establecida en la cláusula decimó tercera de acuerdo negocial.
Así las cosas, se aprecia de la contestación de la demanda efectuada por la representación judicial de la parte demandada, que ésta negó, rechazó y contradijo la demanda, en todas y cada una de sus partes señalando reconociendo únicamente la relación arrendaticia suscrita entre la parte actora y el ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO, indicando que la relación arrendaticia deviene de una relación contractual suscrita con anterioridad en el año 2012, otorgado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del municipio Libertador del Distrito Capital, el 12 de julio del 2012.
Reconoció haber realizado mejoras o remodelaciones en las oficinas objeto del contrato de arrendamiento, lo cual a su decir, era una condición para el perfeccionamiento del primer contrato de arrendamiento, por encontrarse el inmueble en obra gris, negó haber realizado dichas modificaciones sin la autorización respectiva.
Señaló que fue suscrito contrato de arrendamiento el 12 de julio del 2012, por su poderdante en condición de presidente de RANGEL, ARAUJO & RANGEL, S.A., y la parte actora sobre el inmueble, y que en dicho contrato fue autorizada la realización de mejoras y modificaciones por parte del arrendador en un lapso de un mes previo a la vigencia del contrato antes mencionado.
Indicó que en vista de dicha relación arrendaticia suscrita en el año 2012, fue convenido por las partes y autorizadas las modificaciones sobre el inmueble, y a fines de probar que las remodelaciones fueron realizadas dentro de dicho período promovió documentales, a fines de hacer valer dicha relación arrendaticia.
Por su parte, en el lapso de pruebas la parte actora, alegó la confesión ficta, pues a su decir la contestación realizada por la parte demandada carece de eficacia legal al haber sido contestada en nombre de una persona jurídica, que no es co-demandada en la presente causa y no poseer cualidad para ello, solicitó la desestimación de la factura Nº00034752, promovida por la parte accionada.
Para decidir se observa;
De la confesión ficta alegada por la parte actora.
A fines de fundamentar su apelación la parte accionante, alegó mediante escrito consignado ante esta Superioridad, la confesión ficta, pues a su decir, fue un tercero ajeno al juicio quién realizó la contestación de fondo a la demanda, debiendo ser traído a dicho proceso por cita de saneamiento, y no como parte demandada.
Al respecto, el doctrinario Arístides Rengel-Romberg señala que: “…la confesión ficta, se produce a raíz de la falta de contestación del demandado, presumiendo la confesión del demandado recaído sobre los hechos narrados en la demanda, más no sobre el derecho o las consecuencias jurídicas que conforme a la Ley deben aplicarse a los hechos establecidos…”.
En efecto, establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, respecto a la confesión, lo siguiente:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento”.
Con respecto al artículo antes transcrito en evidencia la ineludible concurrencia de tres requisitos fundamentales para la procedencia de la confesión, es decir, para la declaratoria con lugar de la confesión ficta, es necesaria la ausencia de la contestación a la demanda; que esta última no sea contraria a derecho y que el demandado nada prueba que le favorezca.
Partiendo de la misma idea la Jurisprudencia patria ha mantenido en sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia N° 184 de fecha 05 de Febrero de 2002 que:
“la confesión ficta es una sanción de un rigor extremo, prevista únicamente para el caso de que el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados y siempre que no haga la contraprueba de los hechos alegados en el libelo, por aquello de que “...se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca...”
En tal sentido, cuando el contumaz no asiste a dar contestación a la demanda o lo realiza de manera extemporánea por tardía, la consecuencia es que se debe declarar la confesión ficta, lo que implica una aceptación (presunción iuris tantum) de los hechos expuestos en la demanda, siempre que la petición no sea contraria a derecho y el demandado, se repite, nada probare que le favorezca.
Tomando en cuenta el alegato presentado por la parte actora en cuanto a la falta de contestación, esta Alzada a los fines de analizar los presupuestos procesales para la existencia de la confesión ficta señalada, pasa a revisar la validez de la contestación efectuada en el presente proceso, y a tales fines observa:
Cursa a los folios 91 al 104, escrito de contestación a la demanda, la cual fue realizada en los siguientes términos:
“Quienes suscriben, los abogados OSWALDO RAMON TENORIO JAIMES Y SABRINA MARYORI GOMEZ MENDEZ, (…), Abogados en libre ejercicios inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 131.142 y 13.762, respectivamente, en su condiciones de apoderado judiciales del ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, titular de la cedula de identidad numero 14.501.538, en su condición de presidente de la ASOCIACIÓN CIVIL RANGEL, ARAUJO Y RANGEL, S.C, inscrita por ante el Registro Publico del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 22 de junio de 2012, llevado por lo libros llevados por esa Notaria bajo el Nº 29, folio 174, tomo 24, cuya representación se comprueba a través de la copia certificada del poder introducido por ante el referido Juzgado acompañado con el presente escrito y signado con la letra “A”…”. (Reproducción textual).
Ahora bien, junto al mencionado escrito de contestación fue presentado instrumento Poder Especia conferido por el ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, a los abogados OSWALDO RAMON TENORIO JAIMES Y SABRINA MARYORI GOMEZ MENDEZ, a fines que representen, sostengan y defiendan sus derechos, intereses y acciones, sin limitación alguna, documento el cual riela a los folios 106 al 108 del expediente, al cual esta Alzada otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido tachado ni impugnado, desprendiéndose de dicho instrumento que la representación sostenida por los profesionales del derecho ut supra identificados, va dirigida a proteger los derechos e intereses del ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS como persona natural y no en nombre de un tercero, de acuerdo al carácter que este último se acredita como presidente de la ASOCIACIÓN CIVIL RANGEL, ARAUJO Y RANGEL, S.C., y mal pudiere así considerarlo este juzgado. Y así es establece.-
Precisado lo anterior, y que la representación de los abogados OSWALDO RAMON TENORIO JAIMES Y SABRINA MARYORI GOMEZ MENDEZ, es en nombre del ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, debe entenderse que la contestación realizada por dichos profesionales de derecho, fue realizada en nombre del mentado ciudadano, el cual hizo alusión de ser presidente de la ASOCIACIÓN CIVIL RANGEL, ARAUJO Y RANGEL, S.C., sin ello significar que dicha asociación quisiere hacerse parte en el presente juicio, más aun cuando los abogados de la parte demandada no señalaron ser apoderados judiciales de la Asociación Civil, o estar defendiendo sus derechos. Y así establece.-
Aunado a ello, evidencia esta juzgadora, que la citación de la parte demandada constó en el expediente el día 26 de octubre de 2018, y la contestación fue presentada el día 29 de octubre de 2018, es decir, un día antes de la oportunidad establecida en el auto de admisión de fecha 02 de octubre de 2018, considerándose que fue presentada de manera extemporánea por anticipada, sin embargo, por tratarse de un derecho protegido por nuestra Constitución y por las leyes nacionales, tal como es el derecho de defensa de la parte demandada, y siendo que ha sido jurisprudencia reiterada de la Sala Constitucional y la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que no se puede castigar a la parte que ha sido diligente y ha presentado sus actuaciones de forma anticipada, por cuanto si tiene la voluntad de hacer uso de su derecho de defensa, esta voluntad debe imperar sobre la duda, y debe interpretarse a favor de la parte que de manera expresa e inequívoca hace uso de sus medios de defensa, siendo esta la interpretación que garantiza la realización de la justicia como fin del proceso, conforme a lo previsto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; en consecuencia, se tiene como válida la contestación efectuada por la parte demandada el día 29 de octubre de 2018. Así se declara.-
Verificada como ha sido que la parte demandada si dio contestación a la demanda, es evidente la imposibilidad de que se configuren de manera concurrente los tres requisitos establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, no es procedente declarar la confesión ficta del demandado, y en consecuencia, de seguidas quien decide se pronunciará al fondo de lo debatido. Y así se establece.-
Del inicio y validez de la relación arrendaticia.
La representación judicial de la parte demandada alegó que la relación arrendaticia tuvo inicio en el año 2012, a través de contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 46, tomo 75 el 12 de julio del 2012, siendo establecido en la cláusula séptima de dicho contrato autorización para realizar mejoras al inmueble, a fines de probar dicho hecho reprodujo el mencionado contrato de arrendamiento en original y copia simple el cual cursa a los folios 110 al 119, asimismo, reprodujo contrato de arrendamiento suscrito el 13 de septiembre del 2013, que riela a los folios 120 al 126, presentado por ante la Notaría Pública Cuarta del municipio Chacao del estado Miranda, bajo el Nº 53, tomo 371, documentos suscritos por el ciudadano GERMAN ALVAREZ GARCÍA como arrendador, y por RANGEL, ARAUJO & RANGEL, S.C., como arrendataria, sobre el inmueble objeto de la presente litis.
De la lectura de la sentencia recurrida se evidencia que el juzgado a quo, dio valor probatorio a dichos documentos, estableciendo que la relación arrendaticia reclamada surgió primigeniamente del contrato de arrendamiento suscrito en julio del 2012, por el ciudadano GERMAN ALVAREZ GARCÍA como arrendador, y por la sociedad RANGEL, ARAUJO & RANGEL, S.C., basando dicho fundamento en la cláusula de exclusividad establecida en el contrato de arrendamiento suscrito en agosto del 2014, por la parte actora y demandada del presente proceso, indicando, lo siguiente:
“este Juzgador observa que si bien es cierto que la relación contractual que inició con el contrato de arrendamiento suscrito entre GERMAN ALVAREZ GARCÍA, en su condición de arrendador, y RANGEL, ARAUJO & RANGEL, S.C., representada por su Presidente JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, en su condición de arrendatario, ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 12 de julio de 2012, anotado bajo el Nº 46, Tomo 75 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y su posterior contrato de arrendamiento suscrito por las mismas partes ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 13 de septiembre de 2013, anotado bajo el Nº 53, Tomo 371, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, no es menos cierto que en ambos contratos figura como representante de la arrendataria una misma persona natural, esto es JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS
(…omissis…)
Así por tanto, concluye este Juzgador que en el tercero de los contratos de arrendamiento suscrito en fecha 27 de agosto de 2014, el arrendador ha reconocido tácitamente la continuidad de la relación arrendaticia, por lo que a consecuencia de ello debe reconocerse que la relación contractual entre los ciudadanos GERMAN ALAVREZ GARCIA, en su condición de arrendador, y JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, en su condición de arrendatario, data desde el día 12 de julio de 2012, fecha en la cual se suscribió el primero de los contratos de arrendamiento de un (1) inmueble destinado a Oficina, ubicado en la Torre Platinium II, Piso 9, Oficina 9-A, ubicada en la Avenida Venezuela, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, y con un mismo objeto, y así expresamente se declara.-” (cita textual).
En cuanto a dicho hecho esta Superioridad, observa que los contratos celebrados en agosto del 2012 y septiembre del 2013, fueron suscritos por el ciudadano GERMAN ALVAREZ GARCÍA y el ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, en su condición de presidente de la sociedad RANGEL, ARAUJO & RANGEL, S.C.
Mientras que, por otro lado, el contrato suscrito en agosto del 2014, fue celebrado por los ciudadanos GERMAN ALVAREZ GARCÍA (parte actora) y JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS (parte demandada) en su propio nombre y representación, ello quiere decir que no ejerció representación de un tercero o de la sociedad anteriormente mencionada.
Cabe mencionar, que el juez debe atenerse a lo establecido por las partes en los contratos, y para ello debe considerar las estipulaciones expresas del contrato, que consisten en las cláusulas claras y explícitas del texto del contrato, cuya interpretación no presenta ninguna duda, tomando en cuenta dicho hecho, por lo que esta Superioridad considera, que mal pudo el juzgado de la causa establecer que al haber participado el ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, en la suscripción de ambas contrataciones arrendaticias, éste lo hizo con el mismo carácter, es decir, como representante de la sociedad civil ut supra mencionada, cuando en realidad no fue así, pues, en principio el mencionado ciudadano suscribió los contratos en agosto del 2012 y septiembre del 2013 en representación de un tercero y así consta en las mencionadas escrituras, mientras que por otro lado, al suscribir la relación contractual en agosto del 2014, lo hizo a título personal, representando este hecho una estipulación expresa y así se lee en la identificación de las partes contratantes al inicio del contrato reclamado mediante la presente acción de cumplimiento. Y así se establece.-
Aunado a lo anterior, de la lectura extensiva y detallada del contrato de arrendamiento del cual se exige el cumplimiento mediante la presente acción, es decir, el documento suscrito por ante la Notaría Pública Cuarta del municipio Chacao del estado Miranda, inserto bajo el Nº 40, tomo 254, en agosto del 2014, se evidencia que, no se hace mención alguna en cuanto a las relaciones arrendaticias anteriormente suscritas sobre el inmueble objeto de la presente litis, por lo que, el juzgado de la causa incurrió en un error de interpretación, al considerar aplicable la cláusula cuarta, en la cual se estableció la “EXCLUSIVIDAD. LA ARRENDATARIA, se obliga a utilizar la OFICINA 9-B, objeto del presente contrato de arrendamiento única y exclusivamente con fines exclusivos a objeto de la Compañía que hoy refleja el Registro de Sociedad, del documento anteriormente citada en el presente contrato”, y con ello señalar un reconocimiento tácito de las relaciones arrendaticias anteriormente pactadas sobre dicho inmueble, cuando sólo se identificó en el contrato como partes a los ciudadanos GERMAN ALVAREZ GARCÍA y JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS. Y así se establece.-
En razón de la anterior, considera quien aquí decide que el contrato otorgado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 46, tomo 75 el 12 de julio del 2012, (folios 110 al 119), y el contrato de arrendamiento suscrito el 13 de septiembre del 2013 (folios 120 al 126), otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta del municipio Chacao del estado Miranda, bajo el Nº 53, tomo 371, no le es oponible a la parte actora, conforme al principio de relatividad de los contratos consagrados en el artículo 1.166 del Código Civil, por tratarse de una relación jurídica ajena al demandado, y en consecuencia, se desecha dichos documentales. Así se decide.-
Del fondo:
A la letra de lo establecido ut supra, se deduce que la presente acción corresponde a la resolución de la relación contractual suscrita por las partes en agosto del 2014.
Para decidir se observa:
El artículo 1.159 del Código Civil, establece lo siguiente:
“Artículo 1.159.- Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” (Reproducción textual).
Por otra parte el artículo 1.167 del Código Civil, señala:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Copia textual).
Tomando en cuenta que el presente caso consiste en una resolución de contrato de arrendamiento de oficina, debe aplicarse la causal de desalojo por reformas no autorizadas, establecidas en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que a la letra reza:
“Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…omissis…)
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador (Negrilla y subrayado de este Juzgado).
Como fundamentación de la presente acción de resolución, y de acuerdo con lo descrito en la sección expositiva de este fallo, la demandante afirma que en el mes de agosto del 2014, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, sobre un inmueble destinado a oficina, distinguido como Oficina 9-B, ubicado en el piso 9, de la Torre Platinium II, situada en la avenida Venezuela de la Urbanización El Rosal, municipio Chacao, relación arrendaticia en la cual fue establecida en su cláusula décimo tercera, la prohibición de modificación del inmueble o bienhechuría, sin que el arrendatario informe al arrendador sobre dichas modificaciones y solicite autorización previa a tales fines, y que ello se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Como prueba de dicha relación contractual produjeron ab initio el documento que la contiene, (folios 11 al 24; y 128 al 133); señala la actora que su contraparte incumplió con el contrato de arrendamiento, pues a su decir, realizó modificaciones en el inmueble objeto de la relación arrendaticia, sin su autorización para ello, solicitando el cumplimiento de dicho contrato y como consecuencia de ello, la entrega del bien inmueble, al igual que indemnización como resultado de los daños que se ocasionaren a las estructuras del inmueble.
Así pues, se evidencia a los folios 11 al 24 del presente expediente, contrato de arrendamiento en copia simple suscrito entre la parte actora ciudadano GERMAN ALVAREZ GARCÍA, y el demandado ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, el 27 de agosto del 2014.
Respecto a este instrumento, se evidencia que, se trata de una reproducción fotostática de un contrato de arrendamiento referido al inmueble, objeto de la litis, destinado a oficina distinguida como la Oficina 9-B, ubicada en la planta baja de la Torre Platinium, situada en la avenida. Venezuela de la Urbanización El Rosal, municipio Chacao del estado Miranda, con un área de Setenta y Cinco Metros Cuadrados (75,00 Mts2), con 3 puestos de estacionamiento ubicados dos de ellos en el sótano dos (02) y uno (01) en el sótano tres, y un maletero con las letras D-S, ubicado en el sótano cinco (5) (cláusula primera); con una vigencia de un año fijo contado a partir de la firma del contrato ante la Notaría Pública, estableciéndose que el arrendador notificara a la arrendataria con 60 días de anticipación antes del vencimiento de la relación contractual, sobre su intención o no de continuar con la relación arrendaticia (cláusula segunda); con un canon mensual de cuarenta y ocho mil bolívares exactos (Bs.48.000,00), más el valor agregado (IVA), pagaderos los días treinta (30) o treinta y uno (31) de cada mes, y de tener el mes veintiocho (28), se tomará dicho día como ultimo a fines del pago del canon (cláusula tercera); con un uso exclusivo de la oficina 9-B a objeto de la compañía reflejada en el registro social, citado en dicho contrato (cláusula cuarta); con prohibición al arrendatario de subarrendar, traspasar o ceder el inmueble sin el consentimiento expreso del arrendador, el incumplimiento ocasionaría la resolución del contrato y desalojo quedando a cuenta del arrendatario el pago de los gastos asociados al litigio (cláusula sexta); como causales de resolución se estableció la falta de cumplimiento por el arrendatario en cualesquiera de una cláusulas o cualquiera de las obligaciones contenidas en el acuerdo negocial, pudiendo exigir de forma inmediata la desocupación del inmueble (cláusula novena); con acuerdo de notificación por parte del arrendatario de modificación o bienhechuría que desee realizar, al arrendador, a fines de otorgar aprobación y permiso por escrito (cláusula décimo cuarta); constituyendo acuerdo entre las partes en cuanto al arrendamiento del inmueble y dejando sin efecto alguno cualquier otro convenio o negociación verbal o escrito celebrado entre los contratantes con anterioridad, estableciendo que su posterior modificación deberá realizarse de forma escrita firmada por ambas partes (cláusula décimo quinta); con domicilio especial a efecto del contrato, su interpretación, derivados y consecuencias, ambas partes establecieron la ciudad de Caracas (cláusula décimo sexto). Dicho contrato fue suscrito entre el ciudadano GERMAN ÁLVAREZ GARCÍA y el ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS; por lo que se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue tachado ni impugnado por la parte demandada, teniéndose como cierta la relación arrendaticia existente entre las partes de acuerdo a dicho contrato suscrita el 27 de agosto del 2014. Así se establece.
Discuten las partes, la existencia del incumplimiento en razón de haberse realizado modificaciones sobre el inmueble objeto del presente proceso, por parte de la demandada, así, el representante judicial de la parte demandada dio contestación de manera genérica negando y rechazando tanto en los hechos como en el derecho los argumentos señalados por la parte accionante.
Así las cosas, dado que tal y como quedó probada la obligación, tocaba a la parte demandada demostrar la inexistencia del incumplimiento alegado por su contraparte o cualquier otro hecho a su favor en razón del mismo, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil; dicha parte promovió los siguientes documentales:
I.- Original y copia de contrato de obra suscrito entre RANGEL, ARAUJO & RANGEL, S.C. y la sociedad mercantil DECORACIONES SUPPLY SPACE DSS, SRL, el 26 de julio del 2012, marcado con la letra “E”, (folios 137 al 141); esta escritura nada demuestra en beneficio del demandante, por tratarse de una relación jurídica ajena a la actora, al tratarse de un documento privado emanado de tercero y no haber sido ratificado en juicio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual no le es oponible a éste, conforme al principio de relatividad de los contratos consagrado en el artículo 1.166 del Código Civil. Así se decide.
II.- Original de factura Nº34752, emitida por Prosein, C.A, de fecha 15 de agosto del 2012, a RANGEL, ARAUJO Y RANGEL, S.C., marcada con la letra “G”, (folios 142 y 143). En cuanto a dicha factura, la misma carece de todo mérito probatorio por emanar de una persona que no es parte en este proceso, además de no haber sido ratificados, estos no arrojan probanza alguna en cuanto a la autorización de modificaciones dentro del inmueble objeto del contrato durante la relación contractual, en consecuencia la misma se desecha del debate probatorio. Y así se establece.
Analizados como fueron las pruebas promovidas por la parte demandada y visto que dicha parte no logró desvirtuar el alegato de incumplimiento del contrato suscrito el 27 de agosto del 2014, por el ciudadano GERMAN ALVAREZ GARCÍA, parte actora hoy apelante y con el ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, parte demandada, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del municipio Chacao del estado Miranda, inserto bajo el Nº 40, tomo 254, de los libros llevados por dicho despacho notarial, señalado por la parte actora en cuanto a modificaciones ejecutadas sobre el inmueble destinado a oficina, distinguido como Oficina 9-B, ubicado en el piso 9, de la Torre Platinium II, situada en la avenida. Venezuela de la Urbanización El Rosal, municipio Chacao, esta Alzada considera que la presente demanda de resolución de contrato de arrendamiento debe prosperar, al no haber demostrado la demandada la inexistencia del incumplimiento alegado por su contraparte o cualquier otro hecho a su favor en razón del mismo, en el cumplimiento de las obligaciones, por dicha parte asumidas en la Cláusula Décimo Cuarto del contrato de arrendamiento suscrito con la parte accionante, el 27 de agostos del 2014 ut supra descrito, encontrándose la parte demandada incursa en la causal de desalojo dispuesta en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por haber efectuado reformas no autorizadas por el arrendador sobre el inmueble objeto del presente caso, y así se resolverá en la sección resolutiva del presente fallo. Y así se decide.-
De la indemnización de daños y perjuicios eventuales solicitada por la parte actora.
Se aprecia de los autos que la parte demandante en el punto tercero del petitorio del escrito libelar solicitó la indemnización por daños eventuales que se ocasionaran en el inmueble objeto de la presente litis. Al respecto, cabe señalar, que de las actas procesales se evidencia que la parte actora promovió a los fines de demostrar dichos daños lo siguiente:
1.- Copias certificadas del expediente Nº AP31-S-2018-002831, contentivo de Inspección Judicial practicada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, en el cual se evidencia acta levantada en fecha 22 de junio de 2018, en el cual se dejó constancia de los siguientes particulares: i) se dejó constancia que el ciudadano Jean Carlos Araujo Bastidas es el arrendatario de la oficina objeto de la inspección judicial; ii) que el aspecto de la oficina se aprecia en buenas condiciones, se puede observar un buen acabado y aspecto de las instalaciones divididas en tres oficinas con material removible en Dry Wall aparentemente, así como divisiones en el interior de las oficinas en vidrio “viselado”, ventanales panorámicas en vidrio, puertas de vidrio y de madera, un área para sala de reuniones; iii) que los servicios básicos de luz, agua, aseo y teléfono, efectivamente se constató el funcionamiento correcto de estos servicios con la salvedad de la restricción en el suministro de agua por decisión del edificio; iv) que el piso es de porcelanato en buen estado en todas sus áreas, las paredes con acabados frisados y pintadas en buen estado el techo de aparente material Dry Wall e iluminación con sistema de rejillas metálicas, en buenas condiciones, de igual manera se aprecia rejilla para el ducto de funcionamiento de aire acondicionado, las griferías que se observan en aparente buen estado, así como dos sanitarios presentan todas las piezas internas correspondientes operativas, se aprecia que dispone de redes para computación (Wi-Fi); v) se deja constancia que en el sótano 3 se encuentra un puesto de estacionamiento identificado con el Nº40, en el sótano 2 se observan los puestos de estacionamiento identificados con los números 72 y 73, todos correspondientes a la oficina objeto de inspección, así como en el sótano 5 un maletero identificado como D5, de igual manera correspondiente a la oficina. Respecto a esta inspección judicial practicada por el Juez Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 y 472 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.428 del Código Civil, y se tiene como cierto lo expresado por el juez sobre los hechos comprados por sus sentidos. Así se declara.
Con relación a esta documental y a la solicitud planteada, considera este tribunal, que la indemnización solicitada por la parte actora resulta improcedente al no evidenciarse de la Inspección Judicial practicada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 22 de junio de 2018, los presuntos daños sobre las estructuras que conforman el inmueble distinguido como Oficina 9-B, ubicado en el piso 9, de la Torre Platinium II, o en los tres (3) puestos de estacionamiento identificado el primero con el Nº40, ubicado en el sótano 3, o en los dos (02) puestos de estacionamiento identificados con los Nros. 72 y 73, ubicados en el sótano 2 de la Torre Platinium II, así como en el maletero identificado como D5, situado en el sótano 5, todos correspondientes a la oficina objeto de inspección, toda vez que de dicha inspección quedó constancia de las buenas condiciones en las que se encuentra el inmueble arrendado. Y así se establece.-
Finalmente a los fines de cumplir con el deber de analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal considera que el instrumento acompañado a la demanda cursante a los folios 25 al 28 del expediente, copia simple de escrito presentado por el ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, ante la Dirección de Inquilinato para Asuntos Comerciales, nada relevante demuestra, por cuanto se refiere a hechos no comprendidos en el debate judicial de modo que resulta impertinente. Y así se establece.-
Original de carta misiva dirigida al ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, referente a solicitud de presentación, se otorga valor probatorio de conformidad de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido tachado ni impugnado. En cuanto a dicho instrumento, debe señalarse que nada abona a favor de la demandante, al tratarse de un hecho no controvertido en esta causa. Y así se establece.
Bajo las disertaciones anteriores, esta Alzada considera que el presente recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora, debe prosperar y así lo dispondrá en la sección resolutiva de este fallo. Y así se decide.-
DECISIÓN
Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 15 y ratificado el 21 de noviembre del 2018, por el abogado PEDRO BORGES CASTRO, actuando en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada el 14 de noviembre del 2018, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, incoada por el ciudadano GERMAN ALVAREZ GARCÍA contra el ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo; en consecuencia; i) se ordena a la parte perdidosa, ciudadano JEAN CARLOS ARAUJO BASTIDAS, a hacer entrega material del inmueble destinado a oficina, distinguido como Oficina 9-B, ubicado en el piso 9, de la Torre Platinium II, situada en la avenida Venezuela de la Urbanización El Rosal, municipio Chacao, así como de los tres puestos de estacionamientos ubicados en el sótano 3, identificado con el Nº40, y en el sótano 2 identificados con los números 72 y 73, todos correspondientes a la oficina, así como un maletero ubicado en el sótano 5, identificado como D5; ii) IMPROCEDENTE la indemnización por eventuales daños y perjuicios solicitada por la parte actora.
Dado que no hubo vencimiento total, no hay condenatoria en costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Queda REVOCADO el fallo apelado, en los términos anteriormente expresados.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia.
Remítase el expediente en su oportunidad legal al tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de febrero del dos mil diecinueve (2019). Años 208º de la Independencia y 160º de la Federación.
LA JUEZA,
Dra. MARÍA F. TORRES TORRES.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
Abg. GLENDA M. SÁNCHEZ B.
En la misma fecha 27 de febrero del 2019, siendo las 12:40 p.m., se publicó y registró la anterior decisión constante de veinticinco (25) páginas.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
Abg. GLENDA M. SÁNCHEZ B.
Expediente Nº AP71-R-2018-000773/7.356.
MFTT/GMSB/Ana.-
Sentencia Definitiva.
Materia Civil.
