Decisión Nº AP71-R-2017-000677-7.206. de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 30-10-2018

EmisorJuzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
Número de expedienteAP71-R-2017-000677-7.206.
Número de sentencia11
Partes
PonenteMaría F Torres Torres
Tipo de procesoCumplimiento De Contrato De Opcion De Compra Venta
TSJ Regiones - Decisión






REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE Nº AP71-R-2017-000677/7.206.

PARTE DEMANDANTE- RECONVENIDA:
FLOR DEL CARMEN JAIME SALAZAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-8.951.751;
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:
Ciudadanos CARLOS EDUARDO QUINTANA SALAZAR, YHAJAIRA NARVÁEZ RAMOS, RAMÓN AUGUSTO MUDARRA Y VÍCTOR VÁSQUEZ MARCANO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 32.041, 26.508, 24.394 y 49.189, respectivamente.
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:
Ciudadanos AGUSTÍN RAMÓN RIVERO BASTARDO Y MARIA DEL CARMEN GANDARELA MULEIRO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad números V-10.390.257 y V-10.388.319, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
Ciudadanos TERESA BORGES GARCÍA, WALTHER ELÍAS GARCÍA SUÁREZ, NORA ROJAS JIMÉNEZ, CARMEN CARVALHO, WILLIAM CUBEROS SÁNCHEZ Y DANIEL ALEXANDER ALZUATA BELISARIO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 22.629, 117.211, 104.901, 130.993, 211.925 y 252.617, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 21 de junio del 2017, por el abogado RAMÓN AUGUSTO MUDARRA, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 24 de mayo del 2017, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos que parcialmente se copiarán más adelante.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 3 de julio del 2017, acordándose remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de la tramitación y resolución de dicho recurso.
El 11 de julio del 2017, se dejó constancia de haberse recibido el expediente por Secretaría en fecha 10 de ese mismo mes y año; mediante auto del 17 de julio del 2017, la jueza que suscribe se abocó al conocimiento del presente juicio, y fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para la presentación de informes.
En fecha 21 de septiembre de 2017, el co-apoderado judicial de la parte actora consignó escritos de informes, constante de cinco (05) folios útiles y un (01) anexo, por lo que el 25 de septiembre del 2017, se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho para la consignación de las observaciones a los informes las cuales fueron consignadas por el apoderado judicial de la parte demandada.
Mediante auto del 09 de octubre del 2017, el tribunal fijó un lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia.
En fecha 08 de diciembre del 2017, se dictó auto mediante el cual se difirió el pronunciamiento de la decisión, por un lapso de treinta (30) días consecutivos siguientes a dicha data.
Se procede a decidir, con arreglo al resumen expositivo, consideraciones y razonamientos seguidamente expuestos.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició esta causa en virtud de la demanda introducida el 23 de octubre de 2015, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados Yajaira Narváez Ramos, Carlos Quintana Salazar, Ramón Augusto Mudarra Stoductto, actuando como apoderados judiciales de la ciudadana FLOR DEL CARMEN JAIME contra el ciudadano AGUSTÍN RAMÓN RIVERO BASTARDO, por cumplimiento de contrato de opción de compraventa, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Los hechos relevantes expresados por los apoderados judiciales como fundamento de la demanda, son los siguientes:
Que a su mandante le fue dado en opción de compra venta, un inmueble constituido por un apartamento situado en el edificio ALBION, Piso dos (2), Apartamento Nº 5, distinguido con el Nº 2-5, ubicado entre las esquinas de Alcabala a Puente Anauco, donde esta distinguido con el Nº 216-3, con frente a la Avenida Este, en jurisdicción de la Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de febrero de 2015, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, anotada bajo el Nº 30, Tomo 31 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, por el ciudadano Agustín Ramón Rivero Bastardo, actuando en su propio nombre y en representación de la ciudadana María del Carmen Gandarela Muleiro.
Que para el momento de la firma del contrato de opción de compra venta, ante la respectiva Notaría, el demandado a los efectos de este fallo, oferente (vendedor), se obligaba con su representada parte accionante, la oferida (compradora), en la cláusula octava del mencionado contrato, a proveerle los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta, los cuales eran requisitos indispensables para el otorgamiento del crédito hipotecario, que estaba tramitando su representada ante la entidad financiera Banco del Caribe (BANCARIBE), el cual solicitaba que de los documentos presentados, el poder otorgado por la ciudadana María del Carmen Gandarela Muleiro, al ciudadano Agustín Ramón Rivero Bastardo, debía estar debidamente protocolizado ante las oficinas del Registro Público, para poder concluir con la tramitación del crédito hipotecario.
Que su representada es arrendataria desde hace 15 años del inmueble objeto de la negociación, según consta en contrato de arrendamiento de fecha 30 de diciembre de 2.000, suscrito en forma privada con la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GANDERELA MULEIRO que riela a los folios 55 al 59, ya identificada en su condición de heredera legitima del ciudadano GUSTAVO GANDARELA GANDARELA.
Que de conformidad con el artículo 131 de la Ley y Reglamento para la Regularización y control de Vivienda le da el derecho de preferencia ofertiva a su representada, en su condición de arrendataria.
Que por causas imputables al oferente (el vendedor), el proceso de tramitación que estaba llevando a cabo ante la entidad bancaria, para la aprobación del crédito hipotecario a otorgar a favor de su representada fue paralizado hasta tanto presentaran el poder exigido debidamente protocolizado, lo cual su mandante hizo del conocimiento al oferente, mediante varias comunicaciones vía correo electrónico a los fines de que el mismo le suministrara dicho poder, así como las solvencias las cuales estaban por vencerse
Igualmente alegó que el mencionado poder, le fue entregado a su mandante el 30 de abril de 2015, tal y como consta según comunicación enviada a su mandante por el Dr. Irving Maurell, a través del despacho de abogados Henríquez La Roche, Galíndez & Maurell.
Que una vez presentados por parte de su representada los recaudos exigidos, por la entidad bancaria ésta otorgó dicho crédito a su favor para la compra venta definitiva del inmueble objeto de la presente causa, tal como consta según documento emitido por el banco, corre inserto a los folios 29 al 35.
Que su mandante le comunicó al vendedor a objeto de que éste cumpliera con la protocolización del documento definitivo de compra venta, recibiendo como respuesta del vendedor, que ya no le iban a vender el inmueble, ya que el mismo tendría un nuevo precio en virtud de que se lo estaba vendiendo muy barato, además, considera que la actitud asumida por el oferente constituye una burla e irresponsabilidad de su parte por cuanto ambas partes estaban comprometidas y obligadas a cumplir con la compraventa.
Fundamentó la demanda en los siguientes artículos 1.160, 1.159,1.161, 1.167, 1.185 y 1.196 del Código Civil; 338, 339 y 340 del Código de Procedimiento Civil; asimismo, solicitó al juzgado a quo decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de marras.
El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:
“… PRIMERO: Convenir en que todo lo planteado y alegado por nosotros en este escrito es totalmente cierto. SEGUNDO: Cumplir con la obligación y compromisos que tienen los ciudadanos AGUSTÍN BASTARDO y MARÍA DEL CARMEN GANDARELA MULEIRO, venezolanos, mayores de edad, civilmente hábiles, titulares de la cédulas de identidad Nros 10.390.257 y 10.388.319, respectivamente de este domicilio, a través del contrato de Opción de Compraventa que tienen suscrito con nuestra representada por el apartamento situado en el Edificio ALBIÓN Piso Dos ( 2), Apto N°5, este apartamento se le distingue con el N° 2-5, ubicado entre las esquinas de Alcabala a Puente Anauco, donde se está distinguido con el N°216-3, con frente a la Avenida Este, en Jurisdicción de la parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, propiedad de los demandados tal como hace constar en documento marcado con letra “C”. TERCERO: A pagar las costas y costos que genere este juicio, así como los honorarios profesionales de abogados, los cuales estimamos en un 30% sobre la resulta del presente juicio.”
(Copia Textual)
Junto con el libelo de la demanda la parte demandante consignó los siguientes recaudos:
1. Original de poder marcado con letra “A” otorgado a los abogados CARLOS EDUARDO QUINTANA SALAZAR, YAJAIRA NARVÁEZ RAMOS, RAMÓN AUGUSTO MUDARRA y VÍCTOR VÁSQUEZ MARCANO, por la ciudadana FLOR DEL CARMEN JAIME SALAZAR por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre estado Miranda. (Folios 9 al 11).
2. Copia simple de poder marcado con letra “B”, otorgado al abogado AGUSTÍN RAMÓN RIVERO BASTARDO por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GANDARELA MULEIRO, por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, Municipio Caroni del Estado Bolívar, bajo el N°06, Tomo 59, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Registrado por ante el Registro Público Quinto del Circuito Municipio Libertador Distrito Capital (Folios 12-15).
3. Original de contrato de opción a compra venta marcado con letra “C”, suscrito entre el ciudadano AGUSTÍN RAMON RIVERO BASTARDO actuando en nombre propio y en nombre de la ciudadana María del Carmen Ganderela Muleiro y la ciudadana Flor del Carmen Jaime Salazar, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador Chacao del estado Miranda, bajo el N°30, Tomo 31 de los Libros de autenticación llevados por esa notaría.
4. Copia simple de correos electrónicos enviados “marcados en letras y números D-1, D-2, D-6, D-7”, desprendiéndose de dicha probanza los correos electrónicos enviados por el ciudadano IRVING MAURELL Irvingmaurell@gmail.com a los siguientes correos electrónicos florjaime@yahoo.es y agusrivero7@hotmail.com. (Folios 21,22, 26 y 27)
5. Original y copia de notificación suscrita por el despacho de abogados Henríquez La Roche Galíndez & Maurell “marcados con la letra y número el D-3, D-4, D-5”. (Folios 23, 24 y 25)
6. Original de Documento de crédito “marcado con letra G”, otorgado por la entidad bancaria Bancaribe. (Folios 29 al 35)
7. Original de notificación por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, suscrita por el abogado Ramón Augusto Mudarra. (Folio 37 al 38)
8. Original de contrato de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GANDARELA MULEIRO y FLOR DEL CARMEN JAIME SALAZAR. (Folios 55 al 59)
Por auto de fecha 26 de octubre del 2016, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas admitió la presente demanda, y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación.
Cumplidas las formalidades para la citación, el 07 de junio del 2016 el abogado WILLIAM A. CUBEROS, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte co-demandada ciudadana MARÍA DEL CARMEN GANDERELA, se dio por notificado y consignó instrumento poder acreditando su representación.
En fecha 12 de julio del 2016, el abogado William Cubero en su carácter de apoderado judicial de la co-demandada María Gandarela, consignó escrito de contestación de la demanda, en la cual adujo:
1.- Reconoció la suscripción del contrato de opción de compraventa con la parte accionante.
2.- Negó, rechazó y contradijo que fueran ciertos los hechos señalados por su contraparte en el escrito libelar.
3.- Negó y rechazó que por causa imputable al oferente, no se haya realizado la venta del inmueble por la falta de entrega de su mandante de los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo, y a tales efectos consignó documental marcado “A”, en la cual consta la entrega de los documentales.
4.- Negó y rechazo que su poderdante quedara obligada por mandato de la cláusula octava del mencionado contrato a hacer entrega de los documentales necesarios para la protocolización del documento definitivo, por ser estos necesarios para el otorgamiento del crédito hipotecario solicitado por la actora a la entidad bancaria BANCARIBE.
5.- Negó y rechazó que su mandante fuere informada de la aprobación del crédito a los fines que cumpliera con la protocolización de documento definitivo de venta, recibiendo la actora como respuesta la negativa de llevar a cabo la venta por el precio previamente acordado.
6.- Negó y rechazó que la actora realizara los actos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa.
7.- Alegó que de acuerdo a la cláusula octava del contrato la responsabilidad de gestionar los trámites para la protocolización del documento definitivo, era obligación de “LA OFERIDA”, la cual nunca cumplió.
8.- Que resulta totalmente falso el alegato expuesto por la actora al señalar que la entidad bancaria solicitó el poder del ciudadano Agustín Rivero, dado que no fue estipulado en el contrato que dicho ciudadano firmaría el contrato definitivo de compraventa.
9.- Reconvino a la ciudadana Flor Jaime Salazar, en la resolución del contrato de opción de compraventa, por haber incumplido con lo establecido en las cláusulas quinta y octava del pacto compromisorio, estimó la mencionada reconvención en la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,00).
10.- Finalmente solicitó fuese declarada la demanda sin lugar y con lugar la reconvención opuesta en dicho acto, y en virtud de ello resuelto el contrato de opción de compraventa.
En fecha 13 de julio del 2016, el abogado WILLIAM CUBERO en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, consignó sustitución de poder en el abogado DANIEL A. ALZUATA.
En fecha 03 de octubre del 2016, el abogado DANIEL A. ALZUATA se dio por notificado en representación del co-demandado Agustín Rivero, y consignó instrumento poder que acredita su representación.
En fecha 02 de noviembre del 2016, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda, en los siguientes términos:
1.- Reconoció la suscripción del contrato de opción de compraventa con la parte accionante.
2.- Negó, rechazó y contradijo que fueran ciertos los hechos señalados por su contraparte en el escrito libelar.
3.- Negó y rechazó que por causa imputable al oferente, no se haya realizado la venta del inmueble por la falta de entrega de su mandante de los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo, y a tales efectos consignó documental marcado “A”, en la cual consta la entrega de los documentales.
4.- Negó y rechazo que su poderdante quedara obligada por mandato de la Cláusula Octava del mencionado contrato a hacer entrega de los documentales necesarios para la protocolización del documento definitivo, por ser estos necesarios para el otorgamiento del crédito hipotecario solicitado por la actora a la entidad Bancaria BANCARIBE.
5.- Negó y rechazó que su mandante fuere informada de la aprobación del crédito a los fines que cumpliera con la protocolización del documento definitivo de venta, recibiendo la actora como respuesta la negativa de llevar a cabo la venta por el precio previamente acordado.
6.- Negó y rechazó que la actora realizara los actos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa.
7.- Alegó que de acuerdo a la cláusula octava del contrato la responsabilidad de gestionar los trámites para la protocolización del documento definitivo, era obligación de “LA OFERIDA”, la cual nunca cumplió.
8.- Que resulta totalmente falso el alegato expuesto por la actora al señalar que la entidad bancaria solicitó el poder del ciudadano Agustín Rivero, dado que no fue estipulado en el contrato que dicho ciudadano firmaría el contrato definitivo de compraventa.
9.- Reconvino a la ciudadana Flor Jaime Salazar, en la resolución del contrato de opción de compraventa, por haber incumplido con lo establecido en las cláusulas Quinta y Octava del pacto compromisorio, estimó la mencionada reconvención en la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,00).
10.- Finalmente solicitó fuese declarada la demanda sin lugar y con lugar la reconvención opuesta en dicho acto, y en virtud de ello resuelto el contrato de opción de compraventa.
Por auto del 8 de noviembre del 2016, el juzgado de la causa, admitió la reconvención interpuesta por la parte accionada, concediéndole a la parte actora reconvenida, cinco (5) días de despacho siguientes a dicha data para la contestación de la misma.
En fecha 16 de noviembre del 2016, la representación judicial de la parte actora reconvenida, dio contestación a la reconvención en los siguientes términos:
1.- Rechazó, negó y contradijo lo alegado por su contraparte en la contestación de la demanda, en referencia a que su mandante dejó de cumplir con sus obligaciones, en virtud de lo establecido en las cláusulas quinta y octava del contrato.
2.- Alegó que el plazo acordado por las partes en la firma del documento definitivo de compraventa, establecido en la cláusula quinta, se encontraba sujeto a lo pactado en la cláusula octava, lo cual se evidencia de la comunicación realizada por el abogado IRVING MAURELL a su poderdante el 30 de abril del 2015, en la cual adujeron que la opción de compraventa estaba sujeta a la aprobación del crédito hipotecario.
3.- Rechazó, negó y contradijo en todas sus partes lo alegado en los literales 1, 2, 3 y 4 del punto previo de la reconvención.
4.- Negó, rechazo y contradijo que su mandante hubiere incumplido con las cláusulas quinta y octava del contrato de opción de compraventa, señalando que es falso que su mandante no haya cumplido con la notificación de la fecha en que se firmaría la venta definitiva por ante el registro correspondiente, lo cual quedó demostrado en comunicación del 22 de junio del 2015.
5.- Indicó que es falso que su poderdante no cumpliera con el trámite de registro, quedando desvirtuado con la solicitudes de pago de aranceles marcadas “B y C”, por ella consignado.
6.- Que los demandados al momento de tener conocimiento de la aprobación del crédito hipotecario y el día de la venta del inmueble, estos se negaron a cumplir con el contrato de opción de compraventa.
7.- Señaló que al ser su mandante arrendataria del inmueble objeto del presente juicio, su contraparte no sólo debe cumplir el contrato de opción suscrito, sino que además debe cumplir con la preferencia ofertiva que hicieron y ella aceptó de acuerdo a lo establecido en el artículo 133 del la Ley y Reglamento para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
8.- Negó, rechazó y contradijo que su poderdante se encuentre incurso en cualquier normativa legal que pudiera hacer posible la declaratoria de resolución del contrato de opción de compraventa.
En fecha 6 de diciembre del 2016, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
El 8 de diciembre del 2016, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
Por auto del 10 de enero del 2017, el juzgado de la causa se pronunció en cuanto a las pruebas promovidas por ambas partes, las cuales fueron admitidas.
A los fines de evacuar la prueba de informes la parte accionante en fecha 23 de enero del 2017, consignó fotostatos.
Mediante auto del 25 de enero del 2017, el juzgado de cognición dejó constancia de haber librado oficio al Registro Público Quinto del municipio Libertador del Distrito Capital.
Mediante providencia del 15 de marzo del 2017, el juzgado a quo, ordenó librar nuevo oficio al Registro Público Quinto del municipio Libertador del Distrito Capital, lo cual fue cumplido en esa misma data.
En fecha 21 de marzo del 2017, diligenció el ciudadano José Centeno en su condición de alguacil y consignó oficio Nº2017-160, debidamente firmado y sellado.
El 30 de marzo del 2017, fue agregado al expediente Oficio Nº 063, proveniente del Registro Público Quinto del municipio Libertador del Distrito Capital, fechado 30/03/2017.
Por auto del 22 de mayo del 2017, el tribunal de la causa difirió la oportunidad de dictar sentencia por 30 días continuos a partir de dicha data.
El 24 de mayo del 2017 el tribunal de la causa dictó sentencia en los siguientes términos:
“…Ahora bien, tal y como se señalo con antelación, la parte actora no logró demostrar que haya dado cumplimiento a la cláusula quinta y octava del contrato de compra-venta, es decir, no cumplió con la firma del documento definitivo de venta en el tiempo acordado de noventa (90) días, que haya solicitado la prorroga de los treinta (30) días, para cumplir con su obligación de pagar el saldo restante de la obligación asumida en el contrato de compra venta, ya que como se indico (sic) con antelación, que ella no realizo(sic) los trámites pertinentes ante el Registro correspondiente, para lograr la firma del documento definitivo de venta.
Tampoco, evidenció este Tribunal que la parte demandada incumpliera con lo pautado en el contrato de compra venta en forma expresa, dado que no aportó prueba alguna que acreditara sus alegatos a tales respectos; sino que el incumplimiento viene por parte de la accionante, tal como se dejo(sic) establecido, por lo que las alegaciones contenidas en su contestación a la reconvención no pueden ser oponibles a la parte demandada-reconviniente en la forma como se hicieron, por lo cual concluye que no basta alegar sino que es necesario incorporar un medio de prueba que cumpla con la tarea de fijar como ciertos dentro de la mente sentenciadora del Juez, su existencia y veracidad, pues, para que esta labor de fijación se cumpla, se requiere que el medio de prueba contenga en sí dos elementos fundamentales, como son la identidad y la credibilidad del medio, en relación a los hechos del proceso, lo cual en este caso no se cumplió, por lo que ajustado a derecho es procedente DECLARAR CON LUGAR la reconvención opuesta, y resolver Jurisdiccionalmente la Promesa de Compra-Venta autenticada ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha cuatro (4) de febrero de 2015, quedando anotado bajo el Nº 30, Tomo 31 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; y así finalmente se decide.
Por todo lo antes expuesto, la demanda que origina estas actuaciones no debe prosperar en derecho conforme los lineamientos señalados con antelación, y tomando en consideración el resultado obtenido del análisis probatorio realizado en el presente fallo, de donde no se desprende la procedencia de la pretensión invocada en el escrito libelar, razón por la cual es forzoso para este Juzgador DECLARAR SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta y CON LUGAR la reconvención, tal y como se hará en el dispositivo del presente fallo, y así se declara.
DISPOSITIVA
Por fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA intentada por la ciudadana FLOR DEL CARMEN JAIME SALAZAR contra los ciudadanos AGUSTÍN RAMÓN RIVERO BASTARDO Y MARIA DEL CARMEN GANDARELA MULEIRO, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo; ya que quedó demostrado en las actas procesales que la parte actora no dio cumplimiento a los parámetros establecidos en el contrato.
SEGUNDO: CON LUGAR la acción de RECONVENCIÓN interpuesta por la representación judicial de la parte demandada contra la parte demandante; conforme los lineamientos explanados en el fallo.
TERCERO: RESUELTO JURISDICCIONALMENTE la Promesa de Compra-Venta autenticada ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha cuatro (4) de febrero de 2015, quedando anotado bajo el Nº 30, Tomo 31 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría
CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte demandante por haber resultado total ente vencida en el presente proceso.
QUINTO: EL PRESENTE FALLO SE DICTA DENTRO DE LA OPORTUNIDAD LEGAL CORRESPONDIENTE.” (Reproducción textual).

En virtud de la apelación ejercida por la parte actora, corresponde a esta instancia verificar si el juzgado de mérito actuó o no ajustado a derecho.
Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la cuestión a dilucidar

MOTIVOS PARA DECIDIR
De la competencia.
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”
De conformidad con lo anterior, observa esta alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta esta superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. Y así se establece.

De lo Controvertido.
Precisado lo anterior, pasa esta Juzgadora a resolver el tema controvertido, que en este caso se circunscribe a determinar si procede la demanda de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de opción a compra-venta, y para ello es menester valorar las pruebas aportadas, en este caso por la accionante junto con el libelo de demanda.
1. Original de poder otorgado por la ciudadana FLOR DEL CARMEN JAIME SALAZAR a los abogados CARLOS EDUARDO QUINTANA SALAZAR, YHAJAIRA NARVÁEZ RAMOS, RAMÓN AUGUSTO MUDARRA Y VÍCTOR VÁSQUEZ MARCANO (riela a los folios 9 al 11), autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 01 de septiembre de 2015, el cual quedó anotado bajo el Número 24, Tomo 70, Folios 72 al 74 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública. Con respecto a esta prueba al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en los artículos 12 y 429 del Código de Procedimiento Civil y corre en auto con todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de los poderdantes. ASÍ SE ESTABLECE
2. Copia simple de poder, otorgado al abogado AGUSTÍN RAMÓN RIVERO BASTARDO por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GANDARELA MULEIRO, consignado por la parte actora junto a su escrito libelar, siendo el mismo ratificado en la contestación a la reconvención. Con respecto a dicha prueba observa esta alzada que el mismo fue desconocido por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, y en virtud que no consta en autos que la actora hubiere promovido durante el transcurso del juicio la prueba de cotejo o en su defecto la de testigos, a fin de demostrar la autenticidad del mismo conforme a lo establecido en los artículos 429, 443, 445 y 447 del Código de Procedimiento civil, en consecuencia, queda desechada dicha probanza del presente juicio. Así se establece.
3. Original de documento de opción a compra venta, suscrito por el abogado Irving Maurell entre los ciudadanos Agustín Ramón Rivero Bastardo, actuando en su propio nombre y en nombre de la ciudadana María del Carmen Ganderela Muleiro, en su carácter de vendedora (La Oferente) y a la ciudadana FLOR del Carmen Jaime Salazar, en su carácter de compradora ( La Oferida), autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 04 de febrero de 2015, anotado bajo el Nª30, Tomo 31 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria Pública. Si bien es cierto, se evidencia que dicho documento fue desconocido por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, sin embargo, esta alzada aprecia del contenido de dicha contestación que la parte demandada se contradice al afirmar y manifestar haber celebrado un acuerdo compromisorio de opción a compraventa con la hoy actora en fecha 4 de febrero de 2015 cursante al folio 36, sobre el inmueble objeto de la presente controversia, en consecuencia, esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por lo que esta sentenciadora desestima tal impugnación, toda vez, que dicho documento fue consignado en original. Así se establece.
4. Copia simple de correos electrónicos enviados “marcados en letras y números D-1, D-2, D-6, D-7”. Se desprende dicha probanza los correos electrónicos enviados por el ciudadano IRVING MAURELL Irvingmaurell@gmail.com a los siguientes correos electrónicos florjaime@yahoo.es y agusrivero7@hotmail.com. Con respecto a las copias simples de correos electrónicos, al no haber sido desconocidos, ni tachados por la parte contraria, esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de dichos correos electrónicos enviados entre la parte actora y el abogado Irving Maurell, en su carácter representante judicial de la parte demandada para el momento de la autenticación del contrato de opción a compra venta celebrado entre ambas partes, de los mismos se evidencia que la actora solicitó los recaudos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario, además, se aprecia que el día 30 de abril de 2015, le fue entregado el poder debidamente protocolizado requerido por la actora para continuar el crédito que ésta venia tramitando y así lo manifestó en su escrito libelar, asimismo, consta de dichos correos electrónicos enviados por la ciudadana FLOR DEL CARMEN JAIME SALAZAR, en fecha 22 de junio del 2015, en el que comunica al representante judicial IRVING MAURELL, que en fecha 6 de julio del presente año, podían firmar la venta, y siendo que por causas ajenas a su voluntad, había tardado más de lo debido, sin embargo, el Banco acelero el proceso. Esta alzada aprecia de dichas probanzas que las partes se mantenían en comunicación para concluir con la venta definitiva de dicho inmueble. Así se establece.-
5. Original y copia de notificación suscrita por el despacho de abogados Henríquez La Roche Galíndez & Maurell “marcados en letra y número D-3, D-4, D-5” y firmado por la hoy demandante ciudadana Flor del Carmen Jaime Salazar, riela a los folios 23, 24, 25. Con respecto a dicha probanza se aprecia que únicamente se encuentra firmada y con sello húmedo de recibido una sola de ellas marcada con letra D-5, por lo que esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de dicha probanza que la ciudadana Flor del Carmen Jaime Salazar, por medio de la misma notificó en fecha 02 de marzo de 2015, al despacho de abogados Henríquez La Roche, Galíndez & Maurell, que debía reponer los documentos a la entidad bancaria donde se encontraba solicitando el crédito por los siguientes motivos: 1.- documento poder registrado ya que el apoderado firma por la vendedora en la opción a compra venta. No obstante lo anterior, esta alzada desecha las notificaciones marcadas con D-3 y D-4 por carecer de firma y encontrarse en copia simple. Así se establece.
6. Original de Documento de aprobación de crédito “marcado con letra G”, emitido por la entidad bancaria Bancaribe, otorgado a la ciudadana FLOR DEL CARMEN GANDARELA MURILLO. Dicha prueba al haber sido desconocida por la parte contraria en la oportunidad de dar contestación a la demanda, esta alzada antes de emitir pronunciamiento, señala que ha sido criterio reiterado de la Sala Civil de nuestro máximo Tribunal de la República, que en los casos en los que se haya producido un documento privado en juicio, la parte a quien se le atribuye su autoría o la de algún familiar, puede desconocerlo, abriéndose una incidencia sin necesidad de que sea decretada por el juez, promoviéndose, como opción preferencial, el cotejo, por lo que ante la imposibilidad de practicar ésta, se repite, dentro de la incidencia, para que se promueva la testimonial. En consecuencia de lo anterior, y al no haber quedado evidenciado en autos que la parte actora hubiere promovido en el presente juicio la prueba de cotejo o en su defecto la prueba de testigos, queda desechada dicha probanza, todo ello de conformidad con dispuesto en los artículos 443, 444, 446 y 447 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
7. Original de notificación por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, suscrita por el abogado Ramón Augusto Mudarra. Esta alzada le otorga valor probatorio a dicha probanza de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la misma que la ciudadana Flor del Carme Jaime Salazar, a los fines de notificarle al ciudadano AGUSTÍN RAMÓN RIVERO BASTARDO como representante legal de la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GANDARELA MULEIRO, que como propietarios del inmueble constituido por un apartamento situado en el edificio ALBIÓN, Piso dos (2), distinguido con el Nº 5 (este apartamento también se distingue con el Nº 2-5), ubicado entre las esquinas de Alcabala a Puente Anauco, donde esta distinguido con el Nº 216-3, con frente a la Avenida Este, en jurisdicción de la Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital de la ciudad de Caracas, en fecha 04 de febrero de 2015 que se encontraba comprometido y obligado a dar fiel cumplimiento al contrato de opción a compra venta, suscrito por la Notaría Pública Cuarta de Chacao de estado Miranda, en fecha cuatro (04) de febrero de 2015, y asimismo le notificó, que la venta definitiva no fue posible realizarse dentro del plazo establecido en el documento de contrato de opción a compra venta por causas ajenas a su voluntad, pero si imputables a los oferentes, en virtud que para la aprobación del crédito hipotecario solicitado por su persona ante la entidad bancaria se requería que el poder otorgado por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GANDERALA MULEIRO, debía estar registrado, que de igual manera se requerían otros recaudos los cuales fueron solicitados mediante comunicados en fecha 02 de marzo de 2015 y 22 de junio de 2015, por lo que instaba a los ciudadanos antes identificados que en un término de 48 horas a partir de que fuera evacuada dicha notificación, se manifestara sobre la solicitud planteada. Dejando constancia mediante el acta notarial que en fecha 20 de agosto de 2015 el funcionario competente se trasladó a la dirección indicada, a los fines de notificar al ciudadano Agustín Ramón Rivero Bastardo, constituyéndose dicho acto en la persona del Dr. Irving José Maurell González, quien recibió la notificación, indicándole a la notaría que leyó su contenido, alegando que no podía recibirla ni firmarla, y que quien tenía que recibirla y firmarla es el abogado Agustín Ramón Rivero Bastardo, igualmente manifestó que éste no trabajaba en el bufete y que la ciudadana Flor del Carmen Jaime Salazar, ya no era cliente del bufete. se evidencia de dicha probanza que no se logró notificar al ciudadano AGUSTÍN RAMÓN RIVERO BASTARDO, constatándose que el ciudadano antes mencionado desconoce la solicitud de los recaudos solicitados por la parte actora para tramitar el crédito bancario. Así se establece.-
8. Original de contrato de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GANDARELA MULEIRO y FLOR DEL CARMEN JAIME SALAZAR. Con respecto a dicha probanza al no ser impugnada, ni tachada, ni desconocida por la contraparte esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 en su parágrafo primero del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Si bien es cierto, de dicha acto da fe un funcionario público, además, se evidencia que la actora es arrendataria del inmueble ya antes identificado, sin embargo, esta alzada desecha dicha probanza por cuanto éste contrato de arrendamiento no forma parte del hecho controvertido en el presente juicio. Así se establece.-
9. Copia simple de Documento de propiedad, protocolizado ante el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el número 2013.972, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el numero 218.1.1.2.4480 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013. Con respecto a dicha probanza al no haber sido ni tachada, ni desconocida por la parte contraria, esta alzada le otorga valor de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia el artículo 1.357 del Código Civil. Se desprende de dicho documento que la ciudadana Alsira Muleiro de Ganderela le cedió en su totalidad los derechos de propiedad sobre el inmueble objeto de la presente controversia a la ciudadana María del Carmen Muleiro Gandarela, demostrándose con dicho documento la titularidad que ejerce la parte demandada sobre el prenombrado inmueble objeto del contrato de opción a compra venta. Así se establece.-
Pruebas promovidas por la parte actora en la etapa probatoria
1. Promovió el merito favorable de los autos, es menester señalar que el mérito favorable de los autos no es materia de prueba, ya que es deber del juez valorar todas y cada una de las pruebas promovidas en el juicio, aun aquellas que sean impertinentes, señalando en qué consiste tal impertinencia, así como también es deber del sentenciador aplicar los principios probatorios, entre ellos el de la comunidad de la prueba, según el cual una vez que la prueba haya sido incorporada al proceso, deja de ser de la parte que la produjo y pasa a ser del proceso. ASÍ SE ESTABLECE.
Pruebas aportadas por la parte demandada
1. Original de poder otorgado por la ciudadana María del Carmen Ganderela, a los abogados en ejercicio Teresa Borges García, Walther Elías García Suarez, Nora Rojas Jiménez, Carmen Carvalho, William Cuberos Sánchez, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, en fecha 02/10/ 2013, inscrito bajo el N°972, asiento registral 22 del inmueble matriculado con el N°2018.1.1.2.4480 y correspondiente al folio real del año 2013. Con respecto a esta prueba al no haber sido impugnada, ni tachada se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en los artículos 12 y 429 del Código de Procedimiento Civil y corre en auto con todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de los poderdantes. ASÍ SE ESTABLECE.
2. Original del Registro Único de Información Fiscal (RIF) y copia de la cédula de identidad de María del Carmen Garendela Muleiro. Antes de emitir pronunciamiento, en cuanto al valor probatorio de los documentos administrativos y la oportunidad en que los mismos deben producirse en el juicio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. RC.000274 dictada en fecha 30/05/2013, bajo la ponencia de la Magistrada YRAIMA ZAPATA LARA, caso ORIÓN REALTY C.A. vs. FRANKLIN DEL VALLE RODRIGUÉZ ROCA, en el expediente Nro. 2012-000594, ha expresado lo siguiente:
“…Las documentales que denuncia el formalizante no fueron valoradas por la alzada y que, según su dicho, constituyen copias de autorizaciones de expendio de licores a favor de Frigorífico Canarias, S.R.L., tales instrumentos estarían ubicados dentro de la categoría de documentos administrativos y ellos a la luz de la jurisprudencia de esta Sala, invocada supra, tales instrumentos no se equiparan a los públicos, simplemente son una tercera categoría de documentos a los que puede atribuirse carácter de auténtico por el hecho de que hay certeza de quien es su autor: un funcionario público y, en consecuencia, se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos contemplados en el artículo 1.363 del Código Civil pero sólo en lo atinente a su valor probatorio, ya que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, pero las declaraciones contenidas en los mismos pueden ser objeto de impugnación a través de cualquier medio probatorio capaz de desvirtuar su veracidad. Sobre la especie el autor Juan Montero Aroca ha dicho: “…Son los autorizados por funcionario de la Administración, de cualquier administración pública, siempre en el marco de su competencia y con las solemnidades legales...” (Montero Aroca, Juan. La prueba en el proceso civil. Editorial Civitas, Madrid, España. 1998, pags. 143 y ss).”. (Copia textual).

En consecuencia, por cuanto los documentos administrativos no son considerados como documentos públicos, pues tan solo son una tercera categoría de documentos que se asemejan a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos contemplados en el artículo 1.363 del Código Civil pero sólo en lo atinente a su valor probatorio; este Tribunal observa que el Registro Único de Información Fiscal realizado por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a los fines de llevar de forma ordenada el control de los sujetos pasivos de tributos administrados por la institución, queda evidenciado del mismo que la ciudadana María del Carmen Garendela Muleiro, se encuentra inscrita en dicho ente, configurándose como documentos administrativos, cuya autenticidad deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, que puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario, situación que no ocurrió en este caso, por ninguna de las partes, motivo por el cual debe otorgársele valor probatorio. Así se establece.
3-.Original de poder otorgado por el ciudadano Agustín Ramón Rivero Bastardo, a los abogados en ejercicio Teresa Borges García, Walther Elías García Suarez, Nora Rojas Jiménez, Carmen Carvalho, William Cuberos Sánchez, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz Estado Bolívar, en fecha 20 de septiembre de 2016, el cual quedó anotado bajo el Número 17, Tomo 142, Folio 66 hasta 69 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública; Con respecto a esta prueba al no haber sido impugnada, ni tachada se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en los artículos 12 y 429 del Código de Procedimiento Civil y corre en auto con todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de los poderdante. Así se establece.
4. Promovió las pruebas de informes. Con respecto a dicha probanza esta alzada constató de la prueba de informes promovida por la representación judicial de la parte actora reconviniente que en fecha 25 de enero de 2017, el juzgado de la causa mediante oficio N°2017-048 dirigido al Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines de solicitar si la ciudadana FLOR DEL CARMEN JAIME SALAZAR, presentó para su protocolización un documento de compraventa dentro del lapso desde el 04 de febrero de 2015, exclusive, hasta el 15 de mayo de 2015, y si ésta había presentado para su protocolización un documento de compra venta de inmueble, y que se les informara si es con ocasión a la compra del inmueble objeto de la presente controversia, por lo que en fecha 29 de marzo de 2017, el juzgado de la causa recibió oficio N° 063 del Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital que riela al folio 208, con respecto al dicha probanza al no haber sido tachada ni impugnada esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429, 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, desprendiéndose del mismo lo siguiente: “…04 de febrero al 15 de mayo de 2015, no fue presentado documento alguno de venta por la ciudadana Flor del Carmen Jaime Salazar, titular de la cédula de identidad Nº 8.951.75; también les informaron que la mencionada ciudadana calculó un documento contentivo de una operación de venta e hipoteca, conforme a la planilla única Bancaria 21800042608, la cual no fue cancelada y por ende el documento correspondiente no fue presentado, desconociendo este registro de que inmueble se trataba…”. Por lo que esta alzada evidencia de dicha probanza que la parte actora no cumplió con sus obligaciones contractuales contenidas en la cláusula quinta de la opción de compraventa. Así se establece.-
Del fondo de la controversia
La presente causa versa sobre un juicio de cumplimiento de un contrato de opción de compraventa, interpuesto por la ciudadana FLOR DEL CARMEN JAIME SALAZAR, contra los ciudadanos MARÍA DEL CARMEN GANDERELA MULEIRO y AGUSTÍN RAMÓN RIVERO BASTARDO alegando el apoderado judicial de la parte actora el incumplimiento por causas imputables a “el oferente” así denominado en el presente contrato, siendo que su representada se encontraba llevando a cabo el proceso de tramitación para la aprobación del Crédito Hipotecario por ante el Banco del Caribe (BANCARIBE), por lo cual se encontraba obligada a cumplir con la entrega de requisitos indispensables, entre ellos, debía constar el poder otorgado por la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GANDERELA MULEIRO, al ciudadano AGUSTÍN RAMÓN RIVERO BASTARDO, debidamente protocolizado, para así concluir con dicho trámite siendo paralizado el proceso del crédito hasta que consignaran dicho recaudo, por lo que la actora mediante comunicaciones enviadas por correos electrónicos, solicitó al hoy demandado le hiciera entrega del poder y de las solvencias que estaban por vencerse, siendo entregados dichos documentos el 30 de abril de 2015, según se desprende del folio 28 de la pieza II, por lo que una vez presentados los recaudos exigidos, la entidad bancaria otorgó dicho crédito hipotecario a su representada, folios 29 al 35 pieza II.
Además alegó que su representada le comunicó a “el oferente” (vendedor), para que éste cumpliera con la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble, recibiendo como respuesta del ciudadano Agustín Ramón Rivero Bastardo, que ya el inmueble no sería vendido por el precio señalado en el contrato de opción a compra venta, y que el mismo tendría un nuevo precio, en virtud de que lo estaba vendiendo “muy barato”, utilizando las mismas palabras de la actora, quien alegó igualmente que considera que la posición asumida por el oferente constituye una burla e irresponsabilidad de su parte para con su representada, por cuanto ambas partes estaban comprometidas a cumplir con la compra venta.
Continuando en sus alegatos la demandante, expresó que aun cuando ha tratado de manera amigable que se cumpla con el contrato de opción de compra venta firmado con el oferente, en virtud de la aprobación del crédito hipotecario dado a su favor por la entidad financiera Bancaribe sobre el inmueble objeto de la presente causa, éste se ha negado a cumplir con la firma de la venta definitiva, y que en virtud del juego y la burla que tiene el oferente procedió a notificarle todo lo relacionado con la negociación pactada sobre el inmueble, a los fines de evitar que el crédito hipotecario aprobado por la entidad financiera le sea anulado, ya que dicho crédito representa la estabilidad segura y tranquilidad de poder adquirir una vivienda propia para ella y sus dos menores hijos, por lo que ha luchado en su vida y por tal motivo se le estaría causando un daño y perjuicio, además que considera que dicha anulación de crédito hipotecario podría afectarle para una nueva aprobación de solicitud de crédito por ante dicha entidad financiera.
Por su parte, la demanda alegó en su defensa lo siguiente: Reconoció la suscripción del contrato de opción de compraventa con la parte accionante, negó, rechazó y contradijo que fueran ciertos los hechos señalados por su contraparte en el escrito libelar. Igualmente, negó y rechazó que por causa imputable al oferente, es decir, la parte demandada no se hubiere realizado la venta del inmueble por la falta de entrega de su mandante de los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo, y a tales efectos consignó documental marcado “A”, en la cual consta la entrega de los documentales. Asimismo, negó y rechazó que su poderdante quedara obligada por mandato de la Cláusula Octava del mencionado contrato a hacer entrega de los documentales necesarios para la protocolización del documento definitivo, por ser estos necesarios para el otorgamiento del crédito hipotecario solicitado por la actora a la entidad Bancaria BANCARIBE. También negó y rechazó que su mandante fuere informada de la aprobación del crédito a los fines que cumpliera con la protocolización del documento definitivo de venta, recibiendo la actora como respuesta la negativa de llevar a cabo la venta por el precio previamente acordado. Negó y rechazó que la actora realizara los actos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa. Alegó que de acuerdo a la cláusula octava del contrato, la responsabilidad de gestionar los trámites para la protocolización del documento definitivo, era obligación de “LA OFERIDA”, la cual nunca cumplió. Que resulta totalmente falso el alegato expuesto por la actora al señalar que la entidad bancaria solicitó el poder del ciudadano Agustín Rivero, dado que no fue estipulado en el contrato que dicho ciudadano firmaría el contrato definitivo de compraventa.
Ante esta situación encontrada de las partes, para decidir se observa;
Es oportuno citar el contenido de los artículos 1.159, 1.160,1.167 del Código Civil, los cuales, prevén lo siguiente:
“Articulo 1.159: los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”
“Articulo 1.160: los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad el uso o la ley.”
“Articulo 1.167: En los contratos bilaterales si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a sus elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello.”
De las normas supra transcritas, se desprenden las obligaciones reciprocas que deben cumplir cada una de las partes, al momento de suscribir un contrato, siendo que los mismos deben ser ejecutados de buena fe, teniendo que asumir la parte que incumpla las consecuencias que derivan de éstos, según la equidad el uso o la ley.
Dicho lo anterior, corresponde a la parte actora probar los hechos constitutivos de su acción, y al demandado los hechos impeditivos o modificativos de los mismos que haya alegado como defensa o excepción.
Ahora bien, el artículo 1.354 del Código Civil, dispone:
“Articulo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
En concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.


Estas normas consagran un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien quiera que base su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho.
En ese sentido, tenemos que la parte actora para probar los hechos alegados, consignó junto el escrito libelar, original de documento de opción a compra venta, suscrito entre el ciudadano Agustín Ramón Rivero Bastardo, actuando en nombre propio y en representación de la ciudadana María del Carmen Ganderela Muleiro, en su carácter de vendedora y a la ciudadana Flor del Carmen Jaime Salazar, en su carácter de compradora, autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 04 de febrero de 2015, anotado bajo el Nº 30, Tomo 31 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria Pública. Desprendiéndose de su contenido lo siguiente: “…quien en lo sucesivo y a los efectos de este contrato se denominaran “EL OFERENTE” por una parte; y por la otra, FLOR DEL CARMEN JAIME SALAZAR… quien en lo referente se denominara la “ LA OFERIDA”, en virtud de no estar dispuestos a celebrar para la presente fecha un contrato de compraventa, convenimos en celebrar el presente contrato, limitando a una OPCIÓN DE COMPRAVENTA, la cual se regirá por las cláusulas siguientes: PRIMERA: El Oferente, es propietario de un apartamento situado en el EDIFICIO ALBIÓN, piso 2, Distinguido con el N°5 (este apartamento también se distingue con el N° 2-5, para indicar que es el apartamento número cinco de planta o piso segundo del edificio ALBION) ubicado en la ciudad de caracas, entre las esquinas de Alcabala a Puerto Anauco, donde esta distinguido con el N°216-3, con frente a la Avenida Este, en jurisdicción de la Parroquia la Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones consta suficientemente en el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina de Registro Subalterno del segundo circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 16 de octubre de 1970, bajo el N°10, Folio 104, Tomo 16, Protocolo Primero, los cuales se dan aquí reproducidos en su totalidad. El apartamento objeto de este contrato, tiene una superficie aproximada de CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (56,00 M2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: apartamento contiguo; SUR: fachada sur del edificio; ESTE: fachada este y OESTE: pasillo y área de ventilación del edificio. El referido apartamento consta de las siguientes dependencias: living comedor, 2 (dos) dormitorios con closet y baño y cocina y closet… SEGUNDO: “El OFERENTE “una vez cumplidas las condiciones fijadas en el presente documento, se compromete a vender a “LA OFERIDA” con carácter exclusivo, y asimismo éste último, se compromete adquirir el inmueble descrito en la Cláusula Primera del presente contrato, en los términos y condiciones expuestos en este instrumento, en el entendido que, la transmisión de la propiedad del referido inmueble solo se producirá una vez cumplidos los términos y condiciones acordados en el presente documento; sin que bajo ninguna circunstancia pueda interpretarse que en el presente acuerdo perfecciona la venta del inmueble (…). QUINTA: El lapso dentro del cual las partes se comprometen a mantener la presente opción y en consecuencia otorgar el documento definitivo de compra-venta, es un plazo máximo de noventa (90) días contados a partir de la fecha de la autenticación del presente documento, pudiéndose prorrogarse por treinta (30) días más por acuerdo dado por escrito, entre ambas partes. SEXTA: En caso de incumplimiento de esta opción a compraventa, por causas imputables a “LA OFERIDA”, el oferente retendrá en su favor, a modo de única indemnización, en razón de daños y perjuicios que se le causaría, la cantidad de veinte mil bolívares sin céntimos (Bs. 20.000,00) equivalente al veinte por ciento (20%) de lo recibido en calidad de arras. En caso contrario, si el incumplimiento de esta opción a compra venta, se verificase imputable a “EL OFERENTE” y no se suscribiera contrato definitivo de compra venta por esta causa este quedara obligado a restituir a la oferente la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 100.000,00), recibidos en calidad de arras y adicionalmente, pagará a la Oferida la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 20.000.00) a modo de única indemnización en razón de daños y perjuicios que se le causarían. En ambos casos de incumplimiento el oferente queda libre al vencimiento del plazo de la opción de ofrecer y vender el inmueble a cualquier interesado en él...OCTAVA: “LA OFERIDA” se obliga a realizar todos los trámites necesarios para la protocolización del documento de compra venta definitivo ante la Oficina de Subalterna correspondiente y a notificar a “EL OFERENTE”, de la fecha de la firma por ante el Registro Público correspondiente, siendo que todos los gastos que ocasionare la autenticación de la presente Opción de Compra serán a cargo exclusivo de “LA OFERIDA”, al igual que los devenidos de la protocolización del documento de compraventa, Asimismo, “EL OFERENTE”, está obligado a suministrar todos los documentos necesarios para la protocolización del documento de compraventa. “EL OFERENTE”, se compromete a entregar el inmueble libre de gravamen y solvente por concepto de impuestos nacionales o municipales…” Copia textual.
Ahora bien, del análisis realizado, al contrato de opción a compra venta, esta sentenciadora no evidencia el incumplimiento alegado por la actora, toda vez, que se observa que la demandada cumplió con las obligaciones convenidas en el clausulado del contrato de opción a compra venta celebrado entre las partes en fecha 4 de febrero de 2015, asimismo, se aprecia de las actas que conforman el presente expediente, que la parte demandada suministró los documentos requeridos por la actora para tramitar el crédito hipotecario ante la entidad financiera, incluso antes de que hubiere sido autenticado dicho contrato tal y como se evidencia de la misiva de fecha 26 de enero de 2015, marcada con la letra “A” y riela al folio 142, quedando demostrado que la parte demandada cumplió con su obligación específicamente con la cláusula octava del contrato de opción a compra venta antes mencionado. Así se establece.-
Igualmente, observa esta sentenciadora del clausulado del prenombrado contrato que las partes establecieron en la cláusula quinta lo siguiente: “El lapso dentro del cual las partes se comprometen a mantener la presente opción y en consecuencia otorgar el documento definitivo de compra-venta, es un plazo máximo de noventa (90) días contados a partir de la fecha de la autenticación del presente documento, pudiéndose prorrogarse por treinta (30) días más, por acuerdo dado por escrito, entre ambas partes” , tal y como se evidencia del folio (18); los primeros 90 días contados a partir de la fecha de autenticación, es decir, desde el 04 de febrero del 2015, por lo que afirma esta juzgadora que en fecha 05 de mayo de 2015, ese lapso ya había concluido, y en cuanto a la prórroga de 30 días la misma operaria, por acuerdo dado por escrito, entre ambas partes, y al no quedar probado en autos que la parte actora haya solicitado la prórroga mediante acuerdo escrito, dentro del plazo que prevé la cláusula quinta del presente contrato de opción a compra venta, entendiéndose que el lapso ordinario venció y que no operó la única prórroga prevista, tal hecho se desprende del comunicado recibido del Registro Público del Quinto circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, al manifestar que dentro del lapso del “…04 de febrero al 15 de mayo de 2015, no fue presentado documento alguno de venta por la ciudadana Flor del Carmen Jaime Salazar, titular de la cédula de identidad Nº 8.951.75; también les informaron que la mencionada ciudadana calculó un documento contentivo de una operación de venta e hipoteca, conforme a la planilla única Bancaria 21800042608, la cual no fue cancelada y por ende el documento correspondiente no fue presentado. Por lo que al haberse vencido el contrato de opción a compra venta, el mismo ya no existe. Resultando forzoso para esta superioridad declarar sin lugar la pretensión contenida en el libelo de la demanda como así se hará en el dispositivo del presente fallo. Así se establece.-

De la Reconvención o Mutua Petición
Aprecia esta alzada, de la lectura del escrito reconvención presentado por el apoderado judicial de la parte demandada reconvenida, tenemos que la misma fundamentó la presente acción de conformidad con lo establecido en los artículos 360, 361 y 365 del Código de Procedimiento Civil, en ese sentido, alegó que tal y como se encuentran llenos todos los requisitos de admisibilidad de esta mutua petición, procedía en nombre de su representada a reconvenir a la parte actora en los siguientes términos:
“…Visto el incumplimiento en sus obligaciones contractuales por parte de las ciudadana Flor Del Carmen Jaime Salazar, plenamente identificada en autos, para con mi mandante la ciudadana María del Carmen Ganderela Muleiro, con ocasión al acuerdo compromisorio contentivo de la opción de compra venta, contenida en documento debidamente Autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha cuatro (4) de febrero de dos mil quince (2015), quedando anotado bajo el número: 30, Tomo:31, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, el cual corre inserto en el presente asunto, es por lo que acudo ante su competente autoridad, siendo esta la oportunidad legal correspondiente para reconvenir a la ciudadana Flor Del Carmen Jaime Salazar, EN LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA…”(Copia Textual)
Alegó que la actora incumplió con las cláusulas quinta y octava del presente contrato, las cuales rezan lo siguiente “… QUINTA: El lapso dentro del cual las partes se comprometen a mantener la presente opción y en consecuencia otorgar el documento definitivo de compra-venta, es un plazo máximo de noventa (90) días contados a partir de la fecha de la autenticación del presente documento, pudiéndose prorrogarse por treinta (30) días más por acuerdo dado por escrito, entre ambas partes. OCTAVA: “LA OFERIDA” se obliga a realizar todos los trámites necesarios para la protocolización del documento de compra venta definitivo ante la Oficina de Subalterna correspondiente y a notificar a “EL OFERENTE”, de la fecha de la firma por ante el Registro Público correspondiente, siendo que todos los gastos que ocasionare la autenticación de la presente Opción de Compra serán a cargo exclusivo de “LA OFERIDA”, al igual que los devenidos de la protocolización del documento de compraventa, Asimismo, “EL OFERENTE”, está obligado a suministrar todos los documentos necesarios para la protocolización del documento de compraventa. “EL OFERENTE”, se compromete a entregar el inmueble libre de gravamen y solvente por concepto de impuestos nacionales o municipales…”
Igualmente, manifestó que la parte actora no tenía el dinero para realizar el pago de lo adeudado ni crédito hipotecario aprobado, por lo que ésta debió actuar como un buen padre de familia para con sus obligaciones y notificarle tal situación a su mandante, solicitando la prórroga de treinta (30) días, para la firma del documento definitivo y no incurrir en falsas afirmaciones y dilatar el proceso solicitando el poder debidamente protocolizado del ciudadano Agustín Ramón Rivero Bastardo, toda vez que no es un requisito fundamental y más aun no habiendo estipulado en el documento de opción de compraventa que sería el referido ciudadano quien realizaría la firma del documento definitivo.
Que además la demandante, incumplió con la cláusula octava, siendo que no tramitó el documento definitivo de compraventa ante el registro competente, no cumpliendo con el trámite de rigor ante el registro correspondiente.
Asimismo, incumplió con la notificación de la fecha en la que se firmaría el documento definitivo de compraventa ante el correspondiente registro, entendiendo el demandado reconviniente, que como nunca realizó el trámite ante el registro correspondiente, mal pudiese tener la fecha de firma.
También alegó que la actora incumplió con el lapso de noventa días para tramitar y firmar el documento definitivo, en este punto resaltan, que el referido acuerdo compromisorio fue autenticado en fecha 04 de febrero de 2015, contando pues noventa días (90) a partir de este, venciendo el lapso para el cumplimiento de las obligaciones en fecha 05 de mayo de 2015, con lo cual ya no existe la obligación de su mandante de vender el inmueble objeto del referido contrato.
Por otro lado, la parte actora reconvenida, en su escrito de contestación a la reconvención, alegó lo siguiente:
Reprodujo el merito favorable de la presente causa en todo y cada una de sus partes en cuanto favorezca a su representada, con respecto a éste particular, es oportuno señalar que el mérito favorable de los autos no es materia de prueba, ya que es deber del juez valorar todas y cada una de las pruebas promovidas en el juicio, aun aquellas que sean impertinentes, señalando en qué consiste tal impertinencia, así como también es deber del sentenciador aplicar los principios probatorios, entre ellos el de la comunidad de la prueba, según el cual una vez que la prueba haya sido incorporada al proceso, deja de ser de la parte que la produjo y pasa a ser del proceso. Así se establece.
Asimismo, consignó certificado de Registro Nacional de arrendamiento de vivienda marcado con letra “A”, emitido por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, Superintendencia Nacional de arrendamiento de vivienda (SUNAVI). Con respecto a dicha probanza por tratarse de un documento administrativo, es preciso determinar que los mismos no son considerados como documentos públicos, pues tan solo son una tercera categoría de documentos que se asemejan a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos contemplados en el artículo 1.363 del Código Civil pero sólo en lo atinente a su valor probatoriono. Desprendiéndose del mismo que la parte actora se encuentra registrada en el sistema de cuyo ente administrativo, como arrendataria del inmueble objeto de la opción a compraventa, sin embargo, esta alzada desecha dicha probanza por no aportar nada a la resolución del presente juicio. Así se establece.-
Al mismo tiempo, rechazo, negó y contradijo categóricamente, en todas y cada una de sus partes todo lo alegado por el demandado reconviniente en su escrito de contestación, así:
En cuanto a lo establecido en las cláusulas quinta y octava del mismo, adujo que es totalmente falso de toda falsedad, que su representada cumplió cabalmente con todas y cada una de las obligaciones contraídas en la citada opción a compra venta, pero es el caso que los apoderados judiciales de los demandados con sus dichos caen en total contradicción con lo establecido en la cláusula quinta y octava del citado contrato de opción a compra venta.
Además, señalan que los demandados mediante comunicación suscrita por su abogado Irving Maurell González, a su representada en fecha 30 de abril de 2015, en la cual ratifica que la opción estaba sujeta a la aprobación de un crédito hipotecario, por lo que piden a este Tribunal así lo decida y declare sin lugar dicha reconvención, por cuanto la misma está hecha sin fundamentación legal alguna y con ella los demandados solo pretenden eximirse de la responsabilidad legal de las obligaciones que tienen que cumplir a su mandante, y prueba de ello que a los seis (06) días de haber firmado por ante la citada notaria la opción, su representada por solicitud de la institución bancaria BANCARIBE, en fecha 09 de febrero de 2015, mediante comunicación se dirigió al Doctor Irving Maurell González, del despacho de Abogado Henríquez La Roche, Galíndez & Maurell, a través de su correo; en virtud de que para ese momento era quien representaba a los demandados y le solicitó con carácter de urgencia, la copia del Registro de Información Fiscal (RIF) de la ciudadana María del Carmen Gandarela Muleiro y para que pasaran retirando la copia del referido contrato, comunicación que consta al expediente bajo folio 21.
Asimismo señalan que en fecha 26 de febrero de 2015, transcurridos 23 días de la firma del precitado contrato, nuevamente a petición de la referida institución bancaria, le solicitaron al mencionado abogado, que el poder otorgado al Dr. Agustín Ramón Rivero Bastardo, debía ser registrado, a menos que la opción de compra venta la firmara la señora María del Carmen Gandarela Muleiro y la certificación de solvencia por cuanto estaba vencida, y le manifestaron que se debía renovar la opción, tal como consta al folio 22.
Además, manifestaron que en varias comunicaciones le solicitaron a los demandados recaudos a los fines de obtener el crédito, pero una vez aprobado el mismo tal y como consta a los folios 29 al 35, los demandados se negaron a dar cumplimiento a la opción, aludiéndole verbalmente que el precio del inmueble seria otro, para así no cumplirle a su representada la venta.
No obstante, alegan que es falso de toda falsedad cuando afirman y de mala fe que la venta no se realizó, en virtud de que su mandante, no tenía el dinero para realizar dicho pago, ni crédito hipotecario aprobado, por cuanto los mismos tenían pleno conocimiento que dicha negociación estaba sujeta a un crédito, tal y como se evidencia de las comunicaciones enviadas al abogado ya mencionado.
También rechazan cuando afirman que no se haya realizado trámite alguno ante el registro correspondiente, por cuanto quedó totalmente desvirtuado con las solicitudes de trámites de pagos de aranceles, y que tampoco es cierto que su mandante haya incumplido el lapso de 90 días y con ello incumplir la cláusula quinta. Por último señalaron que su representada es arrendataria legal ante la propietaria del inmueble objeto del presente juicio y que no solo están obligados a cumplir a su representada con el contrato, sino que también deben de cumplirle como arrendataria por la preferencia ofertiva.
Esta alzada, antes de emitir pronunciamiento alguno pasa a realizar una breve síntesis en lo que respecta a la reconvención.
La figura jurídica de la reconvención más que una defensa es una contra ofensiva clara del accionado, para la admisión de tales demandas, es decir la primitiva y la que deviene por vía de reconvención, es necesario la existencia de cierto vínculo entre ambas, no generado precisamente por la identidad de sujetos, ya que tanto el actor como el demandando tendrán cualidades distintas en una y en otra; la reconvención está contenida en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, según el cual “podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”.
Así, la jurisprudencia sostiene, que “…la reconvención o mutua petición es un recurso que la ley confiere al demandando por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referida a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal. Se diferencian de llamado a terceros a la causa en que única y exclusivamente existe reconvención cuando el sujeto pasivo de la pretensión aducida es el propio demandante originario, de tal manera, no es reconvención, y por lo tanto no puede admitirse como tal, la propuesta de demanda contra un tercero ajeno a la relación procesal originaria...”. Sentencia, SCC, 26 de marzo de 1987, Ponente Magistrado Dr. Luís Darío Velandia, juicio Inversiones Xoma, C.R.L Vs. Lya Márquez Corao de Valery; O.P.T. 1987, Nº3, pág. 151” (Cita Textual) (Dr. Patrick j. baudin, obra: Código de Procedimiento Civil Venezolano, edición 2007, pág. 848 y 849).
Dicho lo anterior, tenemos que la parte demandante reconviniente en la oportunidad de dar contestación a la reconvención rechazo, negó y contradijo los alegatos de la actora reconviniente, alegando haber cumplido cabalmente con sus obligaciones, sin embargo, aprecia esta sentenciadora que del contenido de los correos electrónicos enviados por la ciudadana FLOR DEL CARMEN JAIME SALAZAR al abogado IRVING MAURELL, de fecha 22 de junio de 2015, marcado con letra y número D-7, riela al folio 27, del cual se aprecia lo siguiente: “…el banco acelero el proceso y la venta la podemos firmar el día 06 de julio del presente años, por tal motivo les solicito los siguientes documentos en originales…”. y siendo que el contrato de Opción a Compra Venta establece en su cláusula quinta, que el mismo tendría un plazo de 90 días contados a partir del momento de autenticación de dicho documento, pudiéndose prorrogarse por treinta 30 días más, por acuerdo dado por escrito entre ambas partes, tal y como se evidencia del folio (18); entendiéndose que los primeros 90 días contados a partir de la fecha de autenticación, es decir, desde el 04 de febrero del 2015, por lo que afirma esta juzgadora que en fecha 05 de mayo de 2015, ese lapso ya había concluido, y en cuanto a la prórroga de 30 días la misma operaria. Evidenciando a todas luces esta superioridad que el plazo establecido por las partes había finalizado, sin que se hubiere constatado en autos que la parte demandante reconvenida hubiere hecho uso de dicha prorroga, no habiendo cumplido con los términos y condiciones establecidas en el clausulado del prenombrado contrato de opción a compra venta. Así se establece.-
Igualmente, se constata que la parte demandante reconvenida estaba obligada de conformidad con lo establecido en la cláusula octava, que reza lo siguiente: “LA OFERIDA” se obliga a realizar todos los trámites necesarios para la protocolización del documento de compra venta definitivo ante la Oficina de Subalterna correspondiente y a notificar a “EL OFERENTE”, de la fecha de la firma por ante el Registro Público correspondiente, siendo que todos los gastos que ocasionare la autenticación de la presente Opción de Compra serán a cargo exclusivo de “LA OFERIDA”, al igual que los devenidos de la protocolización del documento de compraventa, Asimismo, “EL OFERENTE”, está obligado a suministrar todos los documentos necesarios para la protocolización del documento de compraventa. “EL OFERENTE”, se compromete a entregar el inmueble libre de gravamen y solvente por concepto de impuestos nacionales o municipales.
En el mismo orden de ideas, esta alzada constató de la prueba de informes promovida por la representación judicial de la parte demandada reconviniente, que en fecha 25 de enero de 2017 el juzgado de la causa mediante oficio N°2017-048, dirigido al Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines de solicitar si la ciudadana FLOR DEL CARMEN JAIME SALAZAR, presentó para su protocolización un documento de compraventa dentro del lapso del 04 de febrero exclusive hasta el 15 de mayo de 2015, y si ésta había presentado para su protocolización un documento de compra venta de inmueble, y que se les informara si era con ocasión a la compra del inmueble objeto de la presente controversia, por lo que en fecha 29 de marzo de 2017, el juzgado de la causa recibió oficio N° 063 del Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital que riela al folio 208, desprendiéndose del mismo lo siguiente: “…04 de febrero al 15 de mayo de 2015, no fue presentado documento alguno de venta por la ciudadana Flor del Carmen Jaime Salazar, titular de la cédula de identidad Nº 8.951.75; también les informaron que la mencionada ciudadana calculó un documento contentivo de una operación de venta e hipoteca, conforme a la planilla única Bancaria 21800042608, la cual no fue cancelada y por ende el documento correspondiente no fue presentado, desconociendo este registro de que inmueble se trataba…”. De lo anterior, concluye esta sentenciadora, que la demandante reconvenida no cumplió con lo acordado, al haberse vencido el plazo estipulado específicamente en la cláusula quinta del contrato de promesa bilateral de compra venta suscrito por las partes, resultando el mismo inexistente. Por lo que es forzoso para esta superioridad declarar con lugar la reconvención o mutua petición interpuesta por el apoderado judicial de los ciudadanos AGUSTÍN RAMÓN RIVERO BASTARDO Y MARÍA DEL CARMEN GANDARELA MULEIRO, contra la ciudadana FLOR DEL CARMEN JAIME SALAZAR. Así se establece.-
En fuerza de todo lo explicado, mal pudiere esta juzgadora condenar a la parte demandada reconviniente el cumplimiento del contrato de opción a compra venta objeto de la acción principal, por lo que es forzoso para esta alzada confirmar la sentencia recurrida y declarar con lugar el incumplimiento reclamado por la parte demandante reconvenida en el presente juicio, y así se resolverá en el dispositivo del presente fallo. Y así finalmente se establece.-
DECISIÓN
Por los fundamentos expuestos este Tribunal Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 21 de junio de 2017, por el abogado Augusto Ramón Mudarra, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 24 de mayo del 2017, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato, sigue la ciudadana Flor del Carmen Jaime Salazar, contra los ciudadanos; María Del Carmen Garandela Muleiro y Agustín Ramón Rivero Bastardo, ambas partes identificadas ampliamente en el encabezado del presente fallo, por cumplimiento de contrato de opción a compra venta. TERCERO: CON LUGAR la acción por Reconvención interpuesta por la representación judicial de la parte demandada contra la parte demandante.
Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Queda CONFIRMADO el fallo apelado con distinta motivación.
Por cuanto la presente decisión se pronunció fuera del lapso legal correspondiente se ordena la notificación de las partes mediante boleta, que a tal efecto se ordena librar.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los treinta (30) días del mes de octubre de dos mil dieciocho (2018). Años: 208º de la Independencia y 159° de la Federación.-
LA JUEZA,

Dra. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,


Abg. GLENDA M. SÁNCHEZ.



En esta misma fecha 30 de octubre de 2018, siendo las_______________, se registró y publicó la anterior decisión, constante de treinta y cinco (35) páginas. Se dejó copia certificada en el copiador de sentencias que lleva este tribunal, y se libraron las respectivas boletas de notificación-
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

Abg. GLENDA M. SÁNCHEZ

EXP. AP71-R-2017-000677/7.206
MFTT/EMLR/mayra.
Sentencia Definitiva.-
Materia Civil.