PARTE DEMANDANTE: Ciudadana ARELIS TEOTISTE PERALTA CASTRO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-3.973.599.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadano EMILIO GIOIA ROSADORO, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.880.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana CLARA MARÍA VELÁZQUEZ ZACARÍA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 4.797.369.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano CARLOS ALBERTO GARCÍA BARRERA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 211.189.
MOTIVO: DESALOJO DE VIVIENDA.
DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia interlocutoria dictada en fecha 28 de febrero de 2018, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
EXPEDIENTE: AP71-R-2018-000653 (1092)
NARRATIVA
Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas en fecha 22 de septiembre del 2017, quedando para conocer de la causa el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según el auto de admisión de fecha 02 de octubre del mismo año, ordenándose el emplazamiento de la demandada para llevar a cabo la audiencia de mediación de conformidad con el artículo 101 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En fecha 06 de diciembre del 2017, la secretaria del tribunal aquo dejó constancia de haber cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de diciembre de 2017, la ciudadana Clara Velázquez, asistida por el abogado Néstor Arvelaez, consigno escrito dándose por notificada.
Posteriormente en fecha 15 de diciembre de 2017, se llevo a cabo la Audiencia de Mediación, siendo imposible la conciliación y mediación entre las partes.
Asimismo, en fecha 18 de enero de 2018, la representación judicial de la parte demandada opuso contestación de cuestiones previa previas contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente en fecha 24 de enero de 2018, la representación judicial de la parte actora consigno escrito de contradicción de cuestiones previas.
Mediante decisión de fecha 28 de febrero de 2018, el juzgado aquo dictó sentencia interlocutoria declarando sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandante.
En fecha 19 de marzo de 2018, la representación judicial de la parte demandada apela de la sentencia interlocutoria. Dicha apelación fue oída en un solo efecto el 20 de marzo del mismo año, remitiendo el expediente el 11 de abril de 2018.
En fecha 25 de octubre de 2018, éste Tribunal le dio entrada fijando el décimo (10) día de despacho siguientes a la presente fecha para que las partes procedan a presentar sus respectivos escritos de informes.
Asimismo, en fecha 09 de noviembre de 2018, las partes interesadas no presentaron sus respectivos escritos de informes ni por si ni por medio de apoderado judicial.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Tenemos que en fecha 28 de febrero de 2018 el Juzgado Decimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas dictó sentencia interlocutoria bajo los siguientes términos:
(…Omissis…)
“…DE LA PROHIBICIÓN DE LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN
En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el oponente aduce que la parte actora introdujo el procedimiento previo a la demanda de desocupación ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) basado únicamente en la causal prevista en el ordinal 2 del artículo 91 de la Ley de Arrendamiento de Vivienda, es decir que fundamentó su petición en la necesidad del propietario de ocupar el inmueble.
Respeto de la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código Procedimiento Civil, procesalista Arístides Rengel Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Edición de 1999, Tomo III, Página 83 sostiene:
“En casos, la cuestión previa correspondiente, no se refiere como en los casos anteriormente contemplados, a la pretensión ni se produce por parte del Juez un examen de ésta para determinar si la acoge o la rechaza; aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de una litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la Ley, que niega protección y tutela que se pretende defender con aquella. Por ello, el efecto de la procedencia de la cuestión previa declarada con lugar, en estos casos, es que la demanda queda desechada y extinguido el proceso. (Artículo 356 C.P.C.)”
Señala el autor que esta cuestión previa no se refiere como en otros casos, a la pretensión ni se produce por parte del Juez un examen de esta para determinar si la acoge o la rechaza, ya que aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender aquella.
Al analizar esta norma, se debe dejar claro el alcance de la misma porque en ella se señala que cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, se debe entender que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción. Esta prohibición no se puede derivar de la jurisprudencia, ni de principios doctrinarios, ni de analogías, sino de disposición legal expresa, como por ejemplo, el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe, temporalmente proponer la demanda en caso de desistimiento; igualmente, también se señala expresamente la prohibición de proponer la demanda después de verificada la perención hasta que transcurran 90 días continuos; así mismo (verbigracia), el artículo 1.801 del Código Civil señala expresamente:
“…que la ley da acción para reclamar lo que se haya
ganado en juego de suerte, azar o envite o en una apuesta,
con excepción de las loterías autorizadas y garantizadas por
el Estado.
Para el caso de autos, aplicando el análisis antes señalado tanto de la norma como de la doctrina, es claro señalar que la cuestión previa opuesta en la presente causa por la demanda no debe prosperar, por cuanto no existe norma expresa alguna que señale la prohibición de admitir la acción de DESALOJO propuesta por la representación judicial del demandante, ya que en todo caso, lo alegado por la parte demandada al momento de interponer la referida cuestión previa por cuanto consta a los folios 10 al 12 la providencia administrativa mediante la cual la accionante se encuentra habilitada para interponer la presente demanda.
Así las cosas, se observa que igualmente en las normas adjetivas procesales civiles que rigen el procedimiento aplicable en esta materia no existe ninguna prohibición que incida directamente en la presente acción, en virtud de lo cual debe ser declarada SIN LUGAR la referida cuestión previa invocada por la parte demandada en el presente proceso. Así se decide.
Por razones de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Llegada la oportunidad para decidir la apelación sometida, esta superioridad pasa de seguidas a motivar bajo los siguientes términos:
Se aprecia que la actora inicia este procedimiento con el objetivo de obtener la desocupación de un inmueble de su propiedad, ubicado en Caracas, Parroquia Santa Rosalía, entre las Esquinas de Sordo a Peláez y Gobernador a Muerto, entre las calles Este 16 y Este 14, Conjunto Residencial Punta de Piedra, Torre “A”, P-9, Apto. Nº 92-A del Municipio Bolivariano Libertador, que está siendo ocupado actualmente por la demandada en una relación arrendaticia contractual y a tal efecto invocó el contenido del artículo 91.2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, que establece el derecho de propietario y de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, a ocupar con preferencia el inmueble frente al inquilino.
Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, alegando que el libelo de la demanda carece de unos de los requisitos de admisibilidad para ser tramitado por el procedimiento administrativo previo para la causal 1º del artículo 91 de la Ley de Arrendamiento de Vivienda, y a su vez solicitó sea revocada la admisión de la demanda.
Ahora bien, de lo anteriormente expuesto, esta Alzada pasa a hacer las siguientes consideraciones:
PRIMERO: La prohibición de la ley de admitir una acción, tal y como lo señaló la recurrida debe estar expresamente establecida en la Ley, la norma prevé situaciones por las cuales no pueda ser admitida una determinada acción judicial.
SEGUNDO: En materia de Arrendamientos Inmobiliarios de Vivienda, la Ley de Alquileres de Vivienda (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda) publicada en Gaceta Oficial Nº 6.503, de fecha 12 de noviembre del 2011 en su artículo 161 derogó expresamente todas las disposiciones referidas o vinculadas con el Arrendamiento Inmobiliario de Vivienda, contenidas en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicada en la Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999. En este orden de ideas se constata que la norma especial de Arrendamientos Inmobiliarios para Vivienda, dejó con vigencia la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.668 de fecha 6 de mayo de 2011.
TERCERO: La Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, señala en el artículo 10 lo siguiente:
Articulo 10. “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.”
Asimismo, el artículo 96 de la Ley de Alquileres de Vivienda señala:
“Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.”
De la norma transcrita se observa que tanto la Ley Arrendamientos Inmobiliarios de Vivienda, la Ley de Alquileres de Vivienda (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda) y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda se complementan de una a la otra, y ambas señalan que antes de acudir a la vía judicial, deberá efectuarse el procedimiento previo a través de la vía administrativa.
CUARTO: Como ya quedo sentado el artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, indica:
“(…) No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.”
Así las cosas, como igualmente ya fue señalado, por no haberse derogado dicho Decreto Ley, el mismo complementa a la última normativa vigente, por lo que existe una prohibición expresa de la Ley de admitir la acción judicial, si previamente no se ha agotado la vía administrativa, y así se declara.
Como corolario de lo que antecede se observa que el Tribunal de instancia erró al señalar que no existe prohibición expresa de la Ley de admitir la acción que nos ocupa, toda vez que como ya quedó señalado la norma no derogada del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda contempla la prohibición expresa de admitir la acción, si previamente no se instauró el procedimiento administrativo que autorice la vía judicial, y así se declara.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa, la parte accionante demanda el desalojo de la vivienda de su propiedad, la cual se encuentra arrendada a la hoy demandada, conforme lo señala el artículo 91.2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, que establece lo siguiente:
“En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.”
De lo anteriormente expuesto se constata que la accionante justifica su solicitud de desalojo en la necesidad que tiene de ocupar el inmueble arrendado un familiar suyo. Asimismo se constata de las actas procesales la existencia de una resolución administrativa emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat contenida en el expediente Nº S-11967/11-7 en el que resuelve habilitar la vía judicial a la ciudadana Arelis Teotiste Castro (hoy accionante) para ejercer la acción de desalojo contra la ciudadana Clara María Velázquez Zacarías (hoy demandada) en virtud de la necesidad que tiene el familiar de la accionante de ocupar el inmueble arrendado, donde si bien esta ultima ciudadana aparece identificada con un numero de cedula de identidad distinto al del contrato de marras y al utilizado por su apoderado para identificarla en sus actuaciones en el juicio, se establece claramente que el inmueble objeto de la relación arrendaticia se encuentra ubicado en la Parroquia santa Rosalía, Entre Esquinas de Sordo y Peláez, Residencias Punta de Piedra, piso 9, Apartamento 92-A, Municipio Libertador del Distrito Capital, así como también hace referencia a la desocupación del inmueble por la necesidad que tiene su hija de ocupar el inmueble, siendo esta igualmente la causal alegada como fundamento de la acción de desalojo que aquí nos ocupa y así se declara.
En consecuencia, queda claro que la accionante cumplió previamente al ejercicio de su acción judicial con la previsiones de la vía administrativa que la autoriza para accionar, tal y como lo hizo en la presente causa, por lo que le dio cumplimiento a la normativa legal vigente, debiéndose desechar el argumento de la accionada de la existencia de una prohibición legal de admitir la acción que nos ocupa, y así se declara.
A tenor de los señalado es forzoso para esta Alzada declarar sin lugar la apelación propuesta por la parte demandada, contra la decisión de fecha 28 de febrero de 2018, dictada por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial en el juicio que por desalojo de vivienda sigue la ciudadana Arelis Teotiste Peralta Castro contra la ciudadana Clara María Velázquez Zacarías debiéndose confirmar la decisión recurrida pero con las modificaciones aquí señaladas y así se decide.
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SE DECLARA SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia interlocutoria dictada en fecha 28 de febrero de 2018, por el Jugado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia proferida por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pero con las modificaciones señaladas.
TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: EL PRESENTE FALLO SE DICTA DENTRO DE LA OPORTUNIDAD LEGAL CORRESPONDIENTE.
De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta (30) días del mes de noviembre del año dos mil dieciocho (2018). Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
EL JUEZ,
Dr. LUIS TOMAS LEON SANDOVAL
EL SECRETARIO
ABG. MUNIR SOUKI URBANO
En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala del Despacho de este Juzgado.
EL SECRETARIO
ABG. MUNIR SOUKI URBANO
EXP: AP71-R-2018-000653 (1092)
