REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
EXPEDIENTE Nº AP71-R-2017-000779/7.219
PARTE DEMANDANTE:
ANTONIA DIZ FONTAN, de nacionalidad española, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número N° E-5.81.075.603; representada judicialmente por el profesional del derecho, AGUSTÍN BRACHO y GABRIEL RUIZ MIRANDA, inscritos en el Instituto de la Previsión Social del Abogado bajo los números 54.286 y 68.161, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
GONZALO MARTIN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-2.150.578; asistido por la abogada ANA CAROLINA ROJAS inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 31.911.
MOTIVO: DESALOJO (JUICIO BREVE).
Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 31 de julio del 2017, por el abogado AGUSTÍN BRACHO, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada el 28 de abril del 2017 por el Juzgado Decimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos que parcialmente se copiarán más adelante.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 02 de agosto del 2017, acordándose remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución.
El 11 de agosto del 2017, se dejó constancia de haberse recibido el expediente por secretaría, en fecha 10 del mismo mes y año; por auto del 21 de septiembre del 2017, quien suscribe se abocó al conocimiento del presente juicio, y dada la existencia de errores en la foliatura, se devolvió el expediente a su tribunal de origen a los fines de su corrección.
Posteriormente de vuelta el expediente debidamente corregido, el 20 de octubre de 2017, se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para dictar sentencia, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
El 6 de noviembre de 2017, se difirió el pronunciamiento de la decisión por un lapso de 30 días consecutivos siguientes a dicha data, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, de aplicación analógica.
El tribunal pasa a dictar el fallo respectivo, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expuestos seguidamente.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició esta causa en virtud de la demanda introducida el 22 de noviembre del 2016 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio con Sede en lo Cortijos del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados AGUSTÍN BRACHO y GABRIEL RUIZ MIRANDA, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana ANTONIA DIZ FONTÁN contra el ciudadano GONZALO MARTIN, con motivo del juicio de desalojo.
Los hechos relevantes expresados por los antes mencionadas apoderados judiciales como fundamento de la demanda, son los siguientes:
Argumentó que consta del contrato de arrendamiento celebrado entre su representada y el ciudadano GONZALO MARTÍN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cedula de identidad Nro. 2.150.578, el cual comenzó a regir a partir del día primero (01) de septiembre del 2007 por un plazo fijo de un año prorrogable, del mismo se aprecia que el inmueble está constituido por un (1) anexo, denominado quinta ITZA, destinado a OFICINA, ubicado en la urbanización Colinas de Bello Monte, Avenida chama, Municipio Baruta del estado Miranda.
Que el inmueble está destinado a la operatividad comercial la reparación y mantenimiento de equipos de refrigeración.
Que se evidencia del presente contrato que las partes determinaron su voluntad e intención, expresando un conjunto de cláusulas constitutivas de obligaciones y de relaciones jurídicas imponiendo conductas al arrendatario que debía cumplir durante el disfrute y uso del bien inmueble que recibió en arrendamiento.
Que la cláusula novena, establece lo siguiente: “el presente contrato comenzará a regir a partir del primero de septiembre del año 2007, con un canon de arrendamiento inicial de un millón quinientos mil bolívares con 00/100 cts. (Bs. 1.500,00)”. Asimismo, la cláusula segunda establece lo siguiente: “el plazo de duración del presente contrato será de un (1) año fijo, prorrogable automáticamente por periodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra, con sesenta (60) días de anticipación, su voluntad de no prorrogar el contrato.”
Que del contenido de la cláusula segunda, del mencionado contrato de arrendamiento éste cambio en cuanto a su naturaleza jurídica, pasando de ser un contrato perfeccionado a tiempo determinado, a ser un contrato a tiempo indeterminado, por lo que en fecha 15 de mayo de 2009, su representada notificó al demandado mediante misiva, su voluntad de no prorrogarlo, la cual consignó marcado con letra “C”.
Que el hoy demandado continuo ocupando el inmueble aun estando vencido el término contractual y legal de duración del contrato perfeccionado con la parte actora.
Que el arrendatario estaba obligado a pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, por lo que en ningún caso se desprende del texto del contrato que éste pueda continuar sirviéndose de la cosa arrendada sin el pago de contraprestación alguna de su parte, siendo el caso que el arrendatario hoy demandado no ha cumplido con lo expresado y convenido en el referido contrato y consecuencialmente ha violentado la norma contenida en el artículo 1592 del Código Civil.
Que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2016 inclusive, a razón de un mil quinientos bolívares (Bs.1.500.00) por cada mes, incumpliendo la cláusula novena supra señalada.
Que el objeto de la presente acción es la radical e inmediata resolución del presente contrato de arrendamiento y la inmediata recuperación del inmueble objeto del contrato.
Como fundamentos de derecho, invocó las disposiciones de los artículos 1.579, 1.594, 1.599, 1.583, 1.159, 1.160, 1.600, 1.601 y 1.614 del Código Civil; y los artículos 33 y 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios 1.271, del Código Civil; y literales a y b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 779 y 599 del Código de Procedimiento Civil.
El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:
“... PRIMERO: En desalojar el inmueble constituido por un (1) anexo, denominado Quinta ITZA, destinado a OFICINA, ubicado en Urbanización Colinas de Bello Monte, Avenida Chama, Municipio Baruta del estado Miranda y el cual opongo al demandado, ciudadano GONZALO MARTIN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-2.150.578, en su carácter de ARRENDATARIO.
SEGUNDO: En pagar la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs 6000,00) por concepto de cánones de arrendamiento dejados de cancelar y correspondientes desde agosto hasta Noviembre de 2016 inclusive, a razón de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00) por cada mes.
TERCERO: En pagar las costas y costos de este juicio, incluyendo los honorarios de profesionales de abogados a que haya lugar de conformidad con lo dispuesto en el libro I, Titulo VI, Artículos 272 al 287 del Código de Procedimiento Civil y a lo establecido en la Ley de Abogados.” (Copia textual).
La demanda fue estimada en la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs.6000,00) equivalente a treinta y tres con noventa centésimas (U.T. 33,90) unidades Tributarias
Asimismo, la parte actora consignó junto con el escrito libelar los siguientes anexos:
1.- Marcado con la letra “A”, Original de poder conferido por la ciudadana ANTONIA DIZ FONTAN a los profesionales del derecho AGUSTIN BRACHO Y GABRIEL ALEJANDRO RUIZ MIRANDA, por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda. (Folios 12 al 14).
2.-Marcado con la letra “C”, Contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos ANTONIA DIZ FONTAN y GONZALO MARTIN, del inmueble constituido por un (1) anexo, denominado quinta ITZA, destinado a OFICINA, ubicado en Urbanización Colinas de Bello Monte, Avenida chama, Municipio Baruta del Estado Miranda.(folio 15)
3.-Marcado con la letra “D”, Copia Simple de misiva emitida por la ciudadana Antonia Diz Fontan, dirigida al ciudadano MARTIN ATAURI GONZALO; notificándole en la misma que por razones personales el presente contrato de arrendamiento no sería renovado (Folio 16).
4.- Marcado con la letra “E”, Copia simple de inspección Judicial
Admitida la demanda por el Juzgado Decimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 6 de Diciembre del 2016, el cual ordenó la citación de la demandada.
En fecha 18 de enero de 2017 el apoderado judicial de la parte actora consignó los emolumentos correspondientes para que fuesen libradas las compulsas, por lo que en fecha 13 de febrero de 2017, la ciudadana alguacil María Corina Hurtado expuso que logro la citación de la parte demandada consignando recibo firmado (Folio 30).
El 13 de febrero de 2017, compareció el ciudadano GONZALO MARTIN, asistido por la Abogada ANA CAROLINA ROJAS y consignó escrito dando contestación a la demanda, (cursa en folios 32 al 35), se aprecia de la misma que: … “Negó, Rechazo y Contradijo tanto en los hechos como en el derecho, en todas y cada una de sus partes la acción de desalojo…”
En fecha 24 de febrero de 2017, compareció el ciudadano GONZALO MARTIN, asistido por la Abogada ANA CAROLINA ROJAS, consignado escrito de promoción de pruebas. (Folios 42 al 46).
En fecha 01 de marzo de 2017, el juzgado de la causa dictó auto admitiendo las pruebas aportadas por la parte demandada, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
El 01 de marzo de 2017, el juzgado de la causa mediante oficios números 2017-113/2017-114, solicitó al superintendente de las instituciones bancarias, que oficiara a la Oficina del Banco Exterior, Banco Universal.
En fecha 02 de marzo de 2017; la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, constante de 02 (Folios 68 al 69), por lo que en fecha 3 de marzo de 2017, dicto auto en el cual expreso se pronunciara en cuanto a la valoración de dicha pruebas al momento de dictar sentencia.
El 17 de marzo de 2017, el ciudadano Miguel Bautista alguacil adscrito de la unidad de alguacilazgo de este circuito judicial consignó oficios firmados y sellados, signados con los números 2017-113. /2017-114; librados por el juzgado de la causa en fecha 01 de marzo de 2017. (Folios 75 al 76)
En fecha 20 de marzo de 2017, compareció el ciudadano MARTIN GONZALO, asistido por la abogada ANA ROJAS, y consignó escrito y original del depósito del canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2017, asimismo, el juzgado de la causa emitió pronunciamiento en cuanto a dicho escrito e indicó que el lapso de promoción de pruebas había precluido. (folios 78 al 80).
El 30 de marzo de 2017, el juzgado de la causa recibió oficio N° SIB-DSB-CJ-PA-05910, de fecha 29 de marzo de 2017, emitido del SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO (Folios 81 al 83), igualmente, en fecha 4 de abril de 2017, el Aquo recibió oficio N° SIB-DSB-CJ-PA-016116 de fecha 29 de marzo de 2017. (Folios 84 al 86)
En fecha 6 de abril de 2017, el juzgado de la causa recibió oficio N°BE-GCO-0865-2017 de fecha 30 marzo 2017 emitido por el Banco Exterior.
El 25 de abril de 2017, el juzgado de la causa recibió oficio N° SG-201701869, de fecha 05 abril 2017 emitido por el Banco Provincia. (Folios 89 al 99).
El 28 de abril del 2017, como antes se dijo, el a quo, dictó la recurrida, cuyo dispositivo textualmente reza:
“…Los cánones de arrendamiento de los meses de: Agosto de 2016, mediante transferencia de fecha 29/07/2016, referencia 91112643, por Bs. 26.258,00, SEPTIEMBRE DE 2016, mediante transferencia de fecha 06/09/2016, referencia 95897854, por Bs.63.413,07 y el mes de noviembre de 2016, mediante transferencia de fecha 31/10/2016, referencia N°92872707, por Bs.63.413,07 y en cuanto al canon de arrendamiento del mes de octubre de 2016, no fue verificado con la prueba de informes, motivo por el cual, la presente demanda no puede prosperar en derecho y así se declara.
III
Por todos los razonamientos antes expuesto, este Tribunal Decimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR, la demanda intentada por ANTONIA DIZ FONTAN, titular de la cedula de identidad N° E-81.075.063 contra el ciudadano GONZALO MARTIN, titular de la cédula de identidad N°2.150.578 por DESALOJO.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por resultar vencida en este proceso
TERCERO: Por cuanto la presente decisión salió fuera de lapso se ordena la notificación de las partes…” (Copia textual).
En virtud de la apelación de la co-apoderada judicial de la parte demandante, corresponde a esta juzgadora analizar la justeza de dicha decisión.
Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.
MOTIVOS PARA DECIDIR
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida” subrayado nuestro.
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, esta última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.
En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Por lo antes expuesto, y en virtud de que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 06 de diciembre del 2016, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Del fondo
La presente causa versa sobre una demanda por desalojo en contra del ciudadano Gonzalo Martin, de los hechos relevantes expresados por los apoderados judiciales de la parte actora como fundamento de la demanda, son los siguientes: Que consta del contrato de arrendamiento celebrado entre su representada y el ciudadano GONZALO MARTÍN, el cual comenzó a regir a partir del día primero (01) de septiembre del 2007, por un plazo fijo de un año prorrogable, del mismo se aprecia que el inmueble está constituido por un (1) anexo, denominado quinta ITZA, destinado a OFICINA, ubicado en urbanización Colinas de Bello Monte, Avenida chama, Municipio Baruta del estado Miranda. Que del presente contrato se evidencia que las partes determinaron su voluntad e intención, expresando un conjunto de cláusulas constitutivas de obligaciones y de relaciones jurídicas imponiendo conductas al arrendatario que debía cumplir durante el disfrute y uso del bien inmueble que recibió en arrendamiento, que es el caso que en la cláusula novena, se estableció lo siguiente: “ el presente contrato comenzará a regir a partir del primero de septiembre del año 2007, con un canon de arrendamiento inicial de un millón quinientos mil bolívares con 00/100 cts. (Bs. 1.500,00). Asimismo, la cláusula segunda establece lo siguiente: el plazo de duración del presente contrato será de un (1) año fijo, prorrogable automáticamente por periodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra, con sesenta (60) días de anticipación, su voluntad de no prorrogar el contrato. Igualmente, en la cláusula segunda del mencionado contrato de arrendamiento éste cambio en cuanto a su naturaleza jurídica, pasando de ser un contrato perfeccionado a tiempo determinado, a ser un contrato a tiempo indeterminado, por lo que en fecha 15 de mayo de 2009, su representada notificó al demandado su voluntad de no prorrogarlo, y que hasta la presente fecha éste continua ocupando el inmueble aun estando vencido el término contractual y legal de duración del contrato perfeccionado con la parte actora. Asimismo, el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2016 inclusive, a razón de un mil quinientos bolívares (Bs.1.500.00) por cada mes, incumpliendo la cláusula novena supra señalada.
En este sentido, pasa esta superioridad a valorar el material probatorio traído a los autos por ambas partes, a los fines de emitir pronunciamiento de fondo.
Pruebas promovidas por la parte actora aportadas junto al escrito libelar:
1-. Marcado con la letra “A”, Original de poder conferido por la ciudadana ANTONIA DIZ FONTAN a los profesionales del derecho AGUSTIN BRACHO Y GABRIEL ALEJANDRO RUIZ MIRANDA, por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda. (Folios 12 al 14). Con respecto a dicha prueba al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y corre en autos con todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante. Así se establece.
2-.Marcado con la letra “C”, contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos ANTONIA DIZ FONTÁN y GONZALO MARTIN, del inmueble, ubicado en Urbanización Colinas de Bello Monte, Avenida chama, Municipio Baruta del estado Miranda,(folio 15). Con respecto a dicha prueba al no haber sido tachada, ni impugnada se tiene como fidedigna, por lo que esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del código Civil, en concordancia con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Desprendiéndose del mismo que la ciudadana ANTONIA DIZ FONTÁN dio al ciudadano GONZALO MARTIN en calidad de arrendamiento un inmueble constituido por un (1) anexo, denominado quinta ITZA, destinado a OFICINA, ubicado en Urbanización Colinas de Bello Monte, Avenida chama, Municipio Baruta del Estado Miranda. Así se establece.
3-.Marcado con la letra “D”, Copia Simple de misiva emitida por la ciudadana ANTONIA DIZ FONTÁN, dirigida al ciudadano MARTIN ATAURI GONZALO; notificándole en la misma que por razones personales el contrato de arrendamiento no sería renovado (Folio0 16). Con respecto a dicha prueba por tratarse de un documento privado y al no haber sido tachada, ni impugnada se tiene como fidedigna, por lo que esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1371 del Código Civil, en concordancia con el 444 del Código de Procedimiento Civil. Desprendiéndose de la misma, que en fecha 15 de mayo de 2009, la parte actora notificó mediante carta o misiva al hoy demandado su voluntad de no prorrogarle el contrato de arrendamiento. Así se establece.
4-. Marcado con la letra “E”, Copia simple de inspección extrajudicial de fecha 19 de junio 2014, efectuada por la Notaria Pública Décima Sexta del Municipio libertador del Distrito Capital, con respecto a dicha prueba la parte actora quería demostrar que el ciudadano GONZALO MARTIN se encontraba en el local al momento de realizar la inspección y con ello comprobar que éste no ha hecho entrega material del inmueble objeto de la presente demanda, toda vez, que ésta en fecha 15 de mayo de 2009, le había notificado por medio de una carta o misiva la no renovación del contrato de arrendamiento. Con respecto a esta prueba, la misma nada aporta a la resolución del presente juicio, por lo tanto se desecha del mismo. (Folios 45 al 51). Así se establece.
Pruebas promovidas por la parte demandada, en la etapa probatoria:
1-. Copia simple del Contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos ANTONIA DIZ FONTÁN y GONZALO MARTIN, del inmueble constituido por un (1) anexo, denominado quinta ITZA, destinado a OFICINA, ubicado en Urbanización Colinas de Bello Monte, Avenida chama, Municipio Baruta del estado Miranda.
Con respecto a dicha prueba, la misma ya fue valorada anteriormente por esta superioridad, por lo que resulta inoficiosa su valoración. Así se establece.
2-. Copias simples de recibos de transferencias realizadas desde la entidad bancaria Banco Provincial, a favor de la ciudadana ANTONIA DIZ FONTÁN, correspondiente al pago del canon de arrendamiento de los meses: febrero; marzo, abril, mayo, junio, julio y diciembre de 2016 y febrero 2017; cursan a los folios 48 al 50, 53 y 54. Esta alzada desecha dichas pruebas, ya que los meses aquí señalados como cancelados no corresponden a los meses insolutos, que reclama la actora en su escrito libelar. Así se establece.
3-.Promovio la prueba de informes, a los fines de que se oficie a la oficina de la entidad bancaria Banco Exterior, igualmente, a la entidad bancaria Banco provincial para que este se sirva a suministrar si la empresa TECNO CICLO C.A. realizó las operaciones electrónicas consignadas en las cuales alega haber cumplido con el pago del canon de arrendamiento. Ahora bien, se evidencia que el juzgado de la causa en fecha 25 de abril de 2017, dejó constancia de haber recibido oficio de fecha 05 de abril de 2017 emitido por la entidad bancaria Banco Provincial que riela a los folios 90 al 99, desprendiéndose lo siguiente: “En atención al contenido oficio N° SIB-DSB-CJ-PA-05911, emitido en fecha 28/03/2017 recibido en esta institución en fecha 29/03/2017 relacionado con el expediente N° AP31-V-2016-001447nomenclatura de ese despacho, cumplimos con informales lo siguiente:
Razón social / N° RIF Relación con Cuenta
TECNO CICLO C.A./J-103414 Figura como titular de la cuenta corriente N°
01080012000100002960
Soporte extraído de nuestro sistema informático denominado Detalle de operación Emitida en relación a la Transferencia Otro Banco…”
Asimismo; esta circunstancia se adminicula al hecho de que en fecha 6 de abril de 2017 el juzgado de la causa dejó constancia de haber recibido oficio emitido por la entidad bancaria Banco Exterior, evidenciándose de la misma que el número de cuenta cliente 0115-0025-16-400049-5845 pertenecen a la actora ciudadana ANTONIA DIZ FONTÁN (folio 88), quedando demostrado que los pagos por concepto de cánones de arrendamiento fueron efectivamente realizados a través de transferencias electrónicas por la empresa del ciudadana GONZALO MARTIN TECNO CICLO C.A., a favor de la hoy demandante ANTONIA DIZ FONTÁN desvirtuando la falta de pago alegada por la actora. Así se establece.
4-. Copias simples de 4 comprobantes de transferencias realizadas desde la entidad bancaria Banco Provincial la empresa TECNO CICLO C.A., al Banco Exterior C.A. BANCO UNIVERSAL, número cuenta cliente 0115-0025-16-400049-5845 donde aparece como beneficiaria la ciudadana ANTONIA DIZ FONTÁN, por concepto de alquiler, cursan a los (folios 51 al 52), siendo la presente prueba impugnada por la actora alegando que debían ratificarse con la prueba testimonial, por lo que la parte demandada promovió la prueba de informes (Folios 90 al 99) arrojando esta como resultado que la empresa TECNO CICLO en la cual es director Gerente, el demandado Gonzalo Martin deposito en la cuenta de ahorro, de la parte actora ANTONIA DIZ FONTAN número de cuenta cliente 0115-0025-16-400049-5845 del Banco Exterior, verificándose que tales comprobantes de transferencias corresponde al pago del mes de agosto de 2016 referencia N°91112643, realizada en fecha 29 agosto de 2016, por la cantidad de 26.258,00; el segundo recibo corresponde al pago del mes de septiembre de 2016, realizada en fecha 06 septiembre de 2016 referencia N°95897854;asimismo, se evidencia que el último recibo corresponde al pago del mes de noviembre de 2016 referencia N°92872707, realizada en fecha 31 de octubre de 2016, por la cantidad de 63.413,07, cada una de ellas por concepto de pago de alquiler, con respecto al comprobante de pago por canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre del 2016, no fue verificado con la prueba de informes. Por lo que de dicha prueba adminiculada con la prueba de informes antes analizada por esta alzada, se tiene de cómo fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose que la parte demandada cumplió con el pago de los meses reclamados como insolutos por la parte actora, y además, se evidencia que ésta fue consecuente con el pago de los cánones de arrendamiento, asimismo, se observo que el demandado cumplió con el pago del aumento del canon de arrendamiento realizado por la actora de acuerdo al índice inflacionario por la cantidad de sesenta y tres mil cuatrocientos trece 63.413,07, no encontrándose lleno los extremos del artículo 34 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario específicamente en su literal (a),es decir, que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los dos ( 02) mensualidades consecutivas, con respecto al mes de octubre no se evidencia la certificación emitida por la entidad bancaria, por lo tanto, dicho mes se tiene como insoluto. Así se establece.
5-. Movimiento de cuenta del Banco provincial y relación a los pagos efectuados. Con respecto a dicha prueba queda desechada por esta alzada, ya que la misma no aporta nada para la resolución del presente juicio. Así se establece.
5-. Copia simple del Registro Único de Información Fiscal (RIF) de la empresa TECNO CICLO, C.A. Con respecto a dicha prueba por tratarse de un documento emanado de una Institución del Estado Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se desprende de la misma que la empresa TECNO CICLO, C.A. se encuentra inscrita en dicha institución. Así se establece.
6-.Copia simple de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda. Con respecto a dicha prueba al no haber sido tachada ni impugnada se tiene como fidedigna por lo que esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Desprendiéndose de la misma que el ciudadano GONZALO MARTIN, tiene el carácter de director-gerente de TENO CICLO C.A., empresa que opera en el inmueble objeto de presente demanda de desalojo. Así se establece.
Ahora bien valorado como fue el acervo probatorio aportado por las partes corresponde a esta alzada emitir pronunciamiento con respecto al fondo de la presente controversia.
Fondo de la controversia
Tal y como se desprende de escrito libelar, el caso de marras versa sobre una demanda por desalojo por falta del pago, sobre un inmueble constituido por un (1) anexo, denominado quinta ITZA, destinado a OFICINA, ubicado en Urbanización Colinas de Bello Monte, Avenida chama, Municipio Baruta del Estado Miranda, dicho inmueble está destinado al uso comercial específicamente a la reparación y mantenimiento de equipos de refrigeración, y visto que la parte demandante alegó que del contrato de arrendamiento celebrado entre su representada la ciudadana ANTONIA DIZ FONTAN y el ciudadano GONZALO MARTÍN, comenzó a regir a partir del día primero (01) de septiembre del 2007, por un plazo fijo de un año prorrogable, que del presente contrato se evidencia que las partes determinaron su voluntad e intención, expresando un conjunto de cláusulas constitutivas de obligaciones y de relaciones jurídicas imponiendo conductas al arrendatario que debía cumplir durante el disfrute y uso del bien inmueble que recibió en arrendamiento.
Ahora bien, alega el actor que el demando incumplió con la cláusula novena, toda vez, que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de: agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2016 inclusive, en dicha cláusula se estableció lo siguiente: “el presente contrato comenzará a regir a partir del primero de septiembre del año 2007, con un canon de arrendamiento inicial de un millón quinientos mil bolívares con 00/100 cts. (Bs. 1.500,00).
Igualmente, aduce la accionante que el demandado incumplió con la cláusula segunda, por cuanto dicha cláusula establece lo siguiente: que el plazo de duración del contrato de marras sería de un (1) año fijo, prorrogable automáticamente por periodos iguales, a menos que una de las partes notificara a la otra, con sesenta (60) días de anticipación, su voluntad de no prorrogar el contrato, y siendo que el hoy demandado fue notificado por la ciudadana ANTONIA DIZ FONTAN en fecha 15 de mayo de 2009, su voluntad de no prorrogar dicho contrato, y éste haciendo caso omiso continuo ocupando el inmueble vencido el termino contractual y legal, operando en el presente contrato la tacita reconducción.
Ahora bien, la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda negó, rechazo y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, todas y cada una sus partes la ACCIÓN DE DESALOJO, en su contra, aduciendo que la reclamación invocada en su contra se manifiesta en el desalojo del bien inmueble identificado en autos, en virtud del alegado incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses agosto, septiembre, octubre y noviembre 2016 ambos inclusive, a razón de mil quinientos bolívares (B. 1500,00), cada mes.
Que no es cierto, que he dejado de cancelar los cánones que se le demandan, ya que se mantiene solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y así lo demostraría en la oportunidad correspondiente.
Que antes de la interposición de la presente demanda, ha cumplido cabalmente con la obligación del pago a su cargo y en virtud del tiempo sin haberse renovado el contrato en aras de salvaguardar el deterioro del patrimonio de la arrendadora, el arrendatario ha realizado ajustes en el canon de conformidad con los indicadores inflacionarios.
Asimismo, alegó que el canon de arrendamiento había sido ajustado con los indicadores inflacionarios y que actualmente depositaba de manera oportuna en la cuenta de arrendadora la cantidad de sesenta y tres mil cuatrocientos trece con siete céntimos (Bs. 63.413,07) y tal efecto consigno en la etapa probatoria copias de las de las impresiones de los comprobantes electrónicos transferencias, folios 51 y 52.
Para decidir se observa;
Plasmado lo anterior, esta alzada antes de emitir pronunciamiento alguno, pasa a examinar el mérito de la incidencia, a cuyo fin, se analizará la procedencia o no del incumplimiento de contrato de arrendamiento por la parte demandada, y siendo que la presente demanda fue fundamentada en los artículos 1.160 del Código Civil, en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario específicamente en su literal “a”, a saber:
Señala la doctrina que el arrendamiento, es un contrato por el cual una de las partes contratantes, se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y m ediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
El arrendatario tiene dos (2) obligaciones principales: 1).- Debe servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias; y 2). Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
“El artículo 1.160 de la norma sustantiva establece que: “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso y la ley”.
La norma supra transcrita es muy clara al establecer que en los contratos la buena fe obliga a la colaboración y consideración entre las partes; y se confunde con la equidad al imponer el equilibrio moral y económico de las prestaciones recíprocas.
La verdad debe ser considerada como una noción jurídica, que debe determinar, tanto por las declaraciones de voluntad de las partes contenidas en el contrato, como de la intención que racionalmente pueda atribuirles.
Dado lo anterior, el contrato produce obligaciones porque tanto el acreedor como el deudor han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad; el Derecho, el ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, la facultad de crear obligaciones, delega en la voluntad de las partes la facultad de crear obligaciones.
Por otro lado, el artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra reza;
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
(Negritas de esta alzada).
En atención a la norma supra transcrita, es preciso establecer que para que proceda la demanda de desalojo, en primer lugar tiene que tratarse de un contrato verbal o escrito, a tiempo indeterminado y que esté fundamentado en alguna de las causales establecidas taxativamente en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En ese sentido y una vez analizado el contenido del presente contrato de arrendamiento en su cláusula segunda, tenemos que las partes estipularon que el mismo tendría un plazo de un (1) año, contados a partir de septiembre del 2007 hasta el día 1 de septiembre de 2008, sin embargo, se observa que una vez vencido dicho plazo el arrendatario continuó ocupando el inmueble y el arrendador percibiendo el pago por concepto de cánones de arrendamiento, convirtiéndose a partir de esa fecha en un contrato a tiempo indeterminado, operando de pleno derecho la tacita reconducción, por lo que le corresponde a esta alzada comprobar que se encuentren llenos los requisitos de procedencia del juicio de desalojo contenidos en el artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios específicamente en el literal a), alegado por la parte actora. Así se establece.
En tal sentido, tenemos que la parte actora alegó la falta de pago por concepto de cánones de arrendamiento, sin embargo, en el curso del juicio no logró demostrar el incumplimiento alegado; ahora bien, de las pruebas presentadas por el demandado en la etapa probatoria que corren insertas en autos con todo su valor probatorio, es decir, los comprobantes electrónicos transferencias realizadas de la entidad bancaria Banco Provincial desde la cuenta corriente N° 010800120001100002960 de la empresa TECNO CICLO C.A., al Banco Exterior C.A. BANCO UNIVERSAL, número cuenta cliente 0115-0025-16-400049-5845 donde aparece como beneficiaria la arrendadora ANTONIA DIZ FONTÁN, con la finalidad de demostrar que había cumplido con el pago de dichos cánones de arrendamiento, y asimismo tenemos que tales comprobantes electrónicos correspondientes a los meses agosto, septiembre y noviembre del año 2016, fueron certificados por la entidad bancaria mediante la prueba de informes, donde se constató que la empresa TECNO CICLO C.A., realizó las operaciones electrónicas tal y como se evidencia del oficio de fecha 05 de abril de 2017 emitido por la entidad bancaria Banco Provincial que riela a los folios 90 al 99, quedando demostrado el cumplimiento de la obligación de la parte demandada. Así se establece.
En consecuencia de lo anterior y demostrado como quedo ante esta alzada que el ciudadano GONZALO MARTIN cumplió con los pagos por concepto de cánones de arrendamientos correspondientes a los meses que el actor demanda, a saber agosto, septiembre y noviembre del año 2016, a través de la prueba de informes antes mencionada, motivo por el cual considera esta superioridad que la presente acción no debe prosperar, y así se dispondrá en la sección resolutoria del fallo. Y así se establece.
DISPOSITIVO
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, ciudadana; ANTONIA DIZ FONTAN, a través de su apoderado judicial, abogado Agustín Bracho, contra la sentencia dictada en fecha 28 de abril de 2017, por el por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: se declara SIN LUGAR la demanda por desalojo incoada por la ciudadana ANTONIA DIZ FONTAN contra el ciudadano GONZALO MARTIN (ambos plenamente identificados en el encabezado de esta decisión). TERCERO: se condena al pago de costas procesales a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Queda CONFIRMADA la sentencia apelada con la motivación aquí expresada.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente sentencia. Remítase el expediente al tribunal de origen, en su oportunidad procesal.
Por cuanto la presente decisión se pronunció fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes mediante boleta que a tal efecto se ordena librar.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de febrero del dos mil dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES
En la misma fecha, 22 de febrero del 2018, se registró y publicó la anterior decisión, constante de dieciocho (18) páginas, siendo las 11:45 a.m.
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES
Exp. Nº AP71-R-2017-000779/7.219
MFTT/EMLR/mayra
Sentencia definitiva.
Materia civil.
