REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y
BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
207º y 159º
ASUNTO: AP71-R-2017-001049
ASUNTO INTERNO: 2017-9715
MATERIA: CIVIL
SENTENCIA DEFINITIVA DE ALZADA
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Sociedad mercantil DEPOSITARIA LOS SAMANES, C.A., inscrita en fecha 7 de febrero de 2007, ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 26, tomo 20-A-Sgdo., de los libros respectivos, representada por el ciudadano JESÚS GERÓNIMO GARCÍA ORTEGA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-6.356.550, en su carácter de presidente.
APODERADO DE LA DEMANDANTE: Ciudadano ANDRÉS R. MONTENEGRO LARES, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 77.295.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana AMARFI MÉNDEZ DE JESÚS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-9.394.979.
APODERADA DE LA DEMANDADA: Ciudadana ALEXANDRA ANZIVINO LATRE, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 42.055.
MOTIVO: DESALOJO (Artículo 40, Literal “a”, Local Comercial).
DECISIÓN APELADA: Sentencia definitiva dictada oralmente por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de noviembre de 2017 y su extenso el 23 del mismo mes y año.
-I-
DE LA SÍNTESIS PRELIMINAR DE LA INCIDENCIA
Se inició el presente asunto mediante escrito libelar presentado en fecha 7 de noviembre de 2016 (Fol. 2-3, P-1), ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado HUMBERTO ENRIQUE SOSA RIVAS, en su carácter de apoderado judicial de la empresa DEPOSITARIA LOS SAMANES, C.A., en contra de la ciudadana AMARFI MÉNDEZ DE JESÚS, por DESALOJO, con fundamento en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial.
En auto del 15 de noviembre de 2016 (Fol. 23-vto., P-1), el a quo admitió la demanda de conformidad con lo previsto en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, ordenando en consecuencia la citación de la parte accionada, para que compareciera dentro del lapso de veinte (20) días de despacho siguientes a la práctica de su citación, a dar contestación a la demanda, u opusiere las defensas que creyere convenientes y promoviere todas las pruebas documentales y testificales de las que dispusiere.
En diligencias de fechas 23 de noviembre y 6 de diciembre de 2016 (Fol. 25 y 28, P-1), el abogado HUMBERTO SOSA, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó los fotostátos necesarios para la elaboración de la compulsa de citación y proveyó los emolumentos para la práctica de la misma.
En auto y nota de secretaría de fecha 22 (sic) de noviembre de 2016, el a quo libró la compulsa a la parte demandada a los fines de ley (Fol. 26, P-1) y en diligencia del 8 de diciembre de 2016 (Fol. 30-31, P-1), el ciudadano MIGUEL VILLA, en su condición de alguacil de la unidad de alguacilazgo del referido circuito judicial, dio cuenta de haber entregado el recibo de citación de la parte demandada, quien se negó a firmar el mismo.
En diligencia de fecha 18 de enero de 2017 (Fol. 33, P-1), el abogado HUMBERTO SOSA, en su carácter de apoderado de la actora, con vista a la declaración del ciudadano alguacil, solicitó la complementación de la citación de la parte demandada por boleta fijada, lo cual fue acordado por el a quo en auto de fecha 19 del mismo mes y año (Fol. 34-35, P-1).
En diligencia del 25 de enero de 2017, la secretaria ad hoc del a quo dio cuenta de no haber hecho efectiva la fijación de la boleta de citación librada a la parte demandada, por lo cual no se encuentran cumplidas las formalidades previstas para ello.
En diligencia del 2 de marzo de 2017, el abogado HUMBERTO SOSA, en su carácter de apoderado de la actora, solicitó se dictare sentencia por encontrarse confesa la parte demandada.
En diligencia del 15 de enero de 2017, la secretaria ad hoc del a quo dio cuenta de haber hecho efectiva la fijación de la boleta de citación librada a la parte demandada, dejando así por cumplidas las formalidades previstas para ello.
En escrito de fecha 21 de abril de 2017 (Fol. 43-44, P-1), la accionada de autos asistida de la abogada ODALIS GARCÍA DE RAUSEO, dio contestación a la demanda ante el a quo y propuso reconvención, la cual fue declara inadmisible en auto del 27 del mismo mes y año.
En auto del 15 de mayo de 2017 (Fol. 90, P-1), el a quo, fijó el día lunes 22 del mismo mes y año, a las once de la mañana (11:00 a.m.), para que tuviere lugar la audiencia preliminar en el presente asunto. En la referida fecha, tuvo lugar la audiencia preliminar (Fol. 91, P-1), donde se dejó constancia sobre la incomparecencia de la parte demandada y a su vez la representación actora insistió en su pretensión y rechazó las pruebas presentadas por su contraparte junto a la contestación, presentado escrito de argumentaciones a tales respectos y en fecha 26 del mes y año en referencia (Fol. 93-94, P-1), el a quo fijó los hechos y los límites de la controversia, aperturando el lapso probatorio.
En diligencia del 31 de mayo de 2017 (Fol. 96-vto., P-1), la parte demandada asistida de la abogada ODALIS GARCÍA, alegó que la parte actora no tiene la cualidad de exigir pagos que corresponden al año 2014, puesto que la subrogación tiene solamente efectos al futuro y se opuso al rechazo que aquella realiza sobre las pruebas presentadas en la contestación.
En fecha 5 de junio de 2017 (Fol. 99 y 101, P-1), el abogado HUMBERTO SOSA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó escritos de pruebas. En la misma fecha, la parte demandada asistida del abogado JOAN MANUEL LANZ APONTE, presentó escrito de pruebas (Fol. 103, P-1).
En auto del 13 de junio de 2017 (Fol. 104, P-1), el a quo providenció los escritos probatorios presentados por ambas partes.
En auto de fecha 6 de octubre de 2017 (Fol. 110, P-1), el a quo fijó para el día 25 del mismo mes y año, la oportunidad para que tuviese lugar la audiencia o debate oral, atendiendo lo dispuesto en el artículo 869 eiusdem. En la referida fecha (Fol. 111, P-1), el a quo difirió dicho acto para el día 1 de noviembre del mismo año, siendo que llegada dicha oportunidad esta quedó diferida para el momento en que contara con los medios audiovisuales necesarios para ello.
Previa fijación y respectiva notificación de las partes (Fol. 122-127, P-1), el día 13 de noviembre de 2017, tuvo lugar la audiencia o debate oral, donde luego de las formalidades de ley y oídas las partes, el a quo dictó el dispositivo del fallo definitivo, donde declaró con lugar la demanda, condenando en costas a la parte demandada, reservándose el lapso de diez (10) días de despacho para publicar en extenso el fallo dictado oralmente.
En acta de fecha 22 de noviembre de 2017 (Fol. 129, P-1), tuvo lugar la audiencia conciliatoria fijada por el a quo, a la cual solo asistió la parte actora, por lo cual no hubo acuerdo en la misma.
En fecha 23 de noviembre de 2017 (Fol. 130-135, P-1), el a quo publicó el extenso del fallo definitivo dictado oralmente, en cuyo dispositivo determinó, previo análisis de los alegatos, defensas y pruebas aportadas, la declaratoria con lugar de la pretensión dictada oralmente, con la correspondiente condenatoria en cotas a la parte accionada.
En fecha 24 de noviembre de 2017 (Fol. 137, P-1), la parte demandada otorgó poder apud acta a la abogada ALEXANDRA ANZIVINO LATRE, quien a su vez, ejerció formal recurso ordinario de apelación contra la sentencia definitiva del a quo (Fol. 141, P-1).
En fecha 27 de noviembre de 2017 (Fol. 142, P-1), el tribunal de la causa mediante providencia oyó en ambos efectos el recurso ordinario de apelación de sentencia definitiva interpuesto por la representación judicial de la parte accionada, ordenando la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de ley.
-II-
ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA
En esta alzada obra el presente asunto, en razón a que el referido medio recursivo, le fuere asignado una vez cumplido el respectivo sorteo de ley, el cual lo dio por recibido en fecha 12 de diciembre de 2017 (Fol. 145-146, P-1), siendo que en la misma fecha se fijaron los lapsos a que se rieren los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 15 de enero de 2018 (Fol. 147-148, P-1), la parte demandante otorgó poder apud acta ante esta alzada al abogado ANDRÉS R. MONTENEGRO LARES y revocó el poder otorgado al abogado HUMBERTO SOSA.
Llegada la oportunidad para presentar informes ante esta alzada, en fecha 25 de enero de 2018 (Fol. 149-155, P-1), la representación judicial de la parte demandada y recurrente, hizo uso de ese derecho, donde, en síntesis, expuso:
i) Que en la recurrida se declara con lugar la demanda de desalojo intentada en su contra e igualmente se declara inadmisible el retracto legal alegado por su representada. ii) Que si bien es cierto que en el retracto se debe demandar a los firmantes del contrato de compra venta, a saber, el ciudadano RAÚL RAMÓN RODRÍGUEZ y la empresa DEPOSITARIA LOS SAMÁNES, C.A., la jueza a quo en su sentencia lo desestima al considerar que el referido ciudadano no forma parte de la presente causa, sin motivar más razones, violentando el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. iii) Que del contenido de los artículos 1.546 del Código Civil, 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se desprende que el retracto opera cuando se enajena el inmueble del cual forma parte el local arrendado, siendo que en este caso la arrendataria no ocupa la totalidad del bien, sino una parte de el, por lo cual el tribunal de la causa debió admitir tal pretensión. iv) Que la parte actora alega que su defendida no había cancelado canon de arrendamiento desde el mes de julio de 2014 y que no pudo hallar la manera de mediar con ella, cosa que desmiente ya que la parte actora adquirió el inmueble en fecha 25 de agosto de 2015, es decir, un (1) año después de los hechos alegados, violando el citado artículo 39 eiusdem, por cuanto no se le notificó de dicha negociación, dejando el vendedor de cobrar los alquileres y que por ello, ella tuvo que acudir ante el juzgado especial de consignaciones arrendaticias con la finalidad de realizar el pago del canon correspondiente, cuya prueba no fue valorada por el tribunal a quo ya que este solo se limitó a fijar la fecha en que fueron consignados los mismos. v) Que en este caso podemos estar en presencia de un fraude procesal, ya que la actora actuó de mala fe y artificio al solicitar y demandar la falta de pago de meses del año 2014, que no les correspondían reclamar, no obstante con esto al no notificar a su defendida de la subrogación del contrato de arrendamiento y limitándose solo a demandar cuotas insolutas, siendo ésta sorprendida en su buena fe, citando lo sostenido al respecto en sentencia N° 908 del 4 de agosto de 2010, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, caso INTANA, C.A., y que siempre hay que distinguir en materia de fraude procesal entre dolo procesal específico (estricto) donde uno de los sujetos procesales, en uno o varios actos, trata de perjudicar ilegítimamente a otro, sin que haya un concierto entre varios “litigantes o intervinientes” (sic) y el fraude procesal o colusión en sentido amplio, que implica el concierto de varios sujetos procesales (lo quo puede incluir jueces) (sic). vi) Que cuando el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, considera el fraude procesal como una categoría propia y particular, proyectada hacia el proceso, lo separa como forma concreta de figuras con las cuales se conecta y que son más generales, como el fraude a la ley y la simulación. vii) Que muchos fraudes procesales involucran un fraude a la ley, ya que se utiliza a esta, a las formas procesales que ella crea, como artificio, dando una apariencia de legalidad a las maquinaciones, pero que además, tales artificios son formas de simular lo que se esconde, de allí que autores como WALTER SEISS (El Dolo Procesal, EJEA. Buenos Aires 1979), lo denominen “simulación procesal” y viii) Que por todo lo anterior solicita, que admita y sea declarada con lugar la apelación ejercida.
Posteriormente, en fecha 1 de febrero del mismo año (Fol. 156-164, P-1), la representación judicial de la parte actora, también hizo uso de ese derecho, cuando presentó escrito de informes, donde en síntesis, expresó:
i) Que esta alzada conoce de este proceso en virtud de la apelación ejercida por la representación de la parte demandada. ii) Que su mandante adquirió el bien distinguido con el N° 20, ubicado en la Parroquia Santa Teresa de esta ciudad, Municipio Libertador del Distrito Capital, en la calle Este 16, entre esquinas de Palmitas y Tablitas, en fecha 25 de agosto de 2015, del cual forma parte el bien de marras, por lo que se subrogó en la relación arrendaticia que estaba vigente de fecha 7 de julio de 2004. iii) Que demandó a la parte accionada al dejar de cumplir su obligación de pago del canon de alquiler desde el mes de julio de 2014, ya que este fue el último pago que realizó sin hallar manera de comunicarse con ella para que se pusiera al día y que por ello no la ampara el derecho de preferencia ofertiva. iv) Que la reconvención por retracto legal fue declarada inadmisible mediante decisión interlocutoria definitivamente firme de fecha 27 de abril de 2017, ya que contra esa decisión no fue ejercido recurso alguno, al haber sido interpuesta en contra de un tercero que no forma parte del juicio y que si la parte demandada hubiera querido llamar a ese tercero, debió hacerlo conforme la parte in fine del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 370 eiusdem, o si por el contrario piensa que se le vulneró su derecho de preferencia ofertiva, debió intentar una acción autónoma de retracto legal tal como lo establecen los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. v) Que la parte demandada no demostró haber pagado todos los meses puntualmente, incluso los subsiguientes al mes de junio de 2014, ni acompañó la prueba determinante de haber cumplido con esa obligación de pago, motivo por el cual procede el desalojo y vi) Que por lo expuesto la sentencia recurrida debe ser confirmada en todas y cada una de sus partes.
Estando dentro de la oportunidad para decidir, éste juzgador de alzada pasa a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones:
-III-
DEL MÉRITO DEL ASUNTO
DE LA DEMANDA
Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda (Fol. 2-3, P-1), el abogado HUMBERTO ENRIQUE SOSA RIVAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante, fundamentó la pretensión, en los siguientes hechos:
Que su representada adquirió el 25 de agosto de 2015, un inmueble ubicado en la Parroquia Santa Teresa de esta ciudad de Caracas del Municipio Libertador del Distrito Capital, calle Este 16, entre esquinas de Palmitas y Tablitas, constituido por el local distinguido con el Nº 20, el cual cuenta con seis metros (6 mts.) de frente, por cincuenta y tres con veinte centímetros (53,20 mts.) de fondo y comprendido dentro de los siguientes linderos: Por el Norte: Que da su frente con la calle Este 16, por el Este: Con casa que es o fue de JESÚS MARÍA SAUCE; por el Oeste y Sur: Con casa que es o fue de EDUARDO EIKHOM; según documento otorgado ante el Registro Publico del Tercer Circuito del Municipio Libertador Distrito Capital, bajo el Nº 2015.1824, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 216.1.1.8.4511 y correspondiente al libro de folio real del año 2015.
Que el bien en cuestión fue adquirido legalmente, estando arrendado parte del mismo, a saber, un local comercial de veinticuatro metros cuadrados con dieciocho decímetros (24,18 mts2), por lo que su representada se subrogó legalmente como arrendadora en el contrato de arrendamiento suscrito el 7 de julio de 2004, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 73, tomo 36 y la ciudadana AMARFI MENDEZ como arrendataria.
Que la ciudadana AMARFI MENDEZ DE JESÚS, dejó de cumplir con sus pagos de arrendamiento, desde el mes de julio de 2014, sin hallar maneras de que su representada mediara comunicación con dicha ciudadana, con el fin de ponerse al día con sus pagos, y que sin embargo, la ciudadana en mención no ha querido mediar palabra y se niega aceptar a su representada como su arrendadora, expresando que “…el local le pertenece por tenerlo alquilado por más de Diez años, y que de allí no la saca nadie…”.
Que fundamenta la presente acción en las disposiciones legales contenidas en los artículos 18, 38, 40 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que en virtud de lo expuesto, es que solicita que la demanda de desalojo intentada en contra de la ciudadana AMARFI MENDEZ DE JESÚS, sea admitida, sustanciada y se declare con lugar:
1) El decreto de desalojo judicial para que se entregue el local antes identificado a su representada.
2) La condenatoria en costas procesales a la parte demandada.
Estima la demanda en la cantidad de cuatrocientos mil veinte bolívares (Bs.F 400.020,00), equivalente a dos mil doscientas sesenta unidades tributarias (2.260,00 U.T.).
Pidió que la citación de la parte demanda fuese practicada en el inmueble de marras, señalando el domicilio procesal de la parte actora.
Por último, consigna los documentos fundamentales de la pretensión ejercida.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Por su parte, la demandada de autos, asistida por la abogada ODALIS GARCIA DE RAUSEO, en el escrito de contestación a la demanda (Fol. 43-44, P-1), indicaron en síntesis:
Que niegan, rechazan y contradicen lo alegado por la parte actora en su libelo, por cuanto señala que la ciudadana AMARFI MENDEZ, dejó de cancelar los cánones de arrendamiento desde el mes de julio del 2014, cosa que es totalmente falsa, en virtud que el pago se realizaba todos los meses y el mismo era cancelado a la ciudadana MARÍA ILSA ELENA QUEVEDO ÁLVAREZ, cuñada del ciudadano RAÚL RAMÓN RODRÍGUEZ ARROYO, propietario del referido inmueble, quien era autorizada para recibir el pago, cuando la referida ciudadana posteriormente se muda de la casa y dejó de cobrar el canon de arrendamiento, sin tampoco notificarle nada sobre su mudanza.
Que seguidamente, por tal motivo optó por la decisión de dirigirse al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios para consignar los respectivos pagos mensuales y que efectivamente sigue realizando hasta la fecha, a través del expediente distinguido con su nomenclatura particular bajo el número 2016-0005.
Que niega, rechaza y contradice que no se han podido comunicar con la ciudadana AMARFI MÉNDEZ para que se pusiera al día con sus pagos y que no ha querido mediar palabra y que se niega aceptar a la parte demandante como su arrendador, ya que es falso y como señaló anteriormente, apareció una persona sin identificarse y manifestó ser el nuevo dueño del inmueble sin agregar más nada ese día, hasta que en el mes de noviembre de 2016, se entera quien es el nuevo propietario del inmueble, en virtud de que le sacaron unos materiales de construcción del inmueble, que motivó a colocar una denuncia en los organismos policiales y la persona que los saca es el ciudadano JESÚS GERÓNIMO GARCÍA ORTEGA, quien se identifica como el propietario, es decir, que desde el momento que la sociedad mercantil DEPOSITARIA LOS SAMANES, C.A., adquiere el inmueble hasta el mes de noviembre de 2016, desconocía la identidad del propietario.
Del mismo modo la parte demandada con la asistencia de la referida abogada, propuso formal reconvención en contra del ciudadano RAÚL RAMÓN RODRÍGUEZ ARROYO y en contra de la parte actora, sociedad mercantil DEPOSITORIA LOS SAMANES, C.A., a fin que conviniesen o en su defecto fuesen condenados al retracto legal de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, en su calidad de arrendataria del bien un inmueble de marras.
Por último solicita que su escrito fuese agregado a los autos, sustanciado y declarado con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.
La anterior acción reconvencional fue declarada inadmisible por el juzgado a quo mediante providencia de fecha 27 de abril de 2017, sin que conste en autos que contra la misma fuese ejercido recurso alguno e igualmente se desprende de las actas procesales que hubo un pronunciamiento respecto de la reconvención en la sentencia de mérito, sobre el cual hace hincapié la representación de la parte demandada ante esta alzada en su escrito de fundamentación del recurso ejercido e invocando la presencia de un fraude procesal en cabeza de la parte actora.
Con vista a lo anterior corresponde a este tribunal superior analizar el material probatorio aportado a los autos, en la forma siguiente:
-IV-
DEL ANÁLISIS Y VALORACIÓN PROBATORIA
Previo al análisis y valoración que ha de hacerse a las pruebas aportadas dentro de este proceso, estima quien aquí sentencia referirse a lo siguiente:
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los jueces, que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…” (Fin de la cita textual).
Conforme a la norma citada, el juez de instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, en opinión de quien decide, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 eiusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
En este contexto, establece el artículo 1.354 del Código Civil, en relación a la actividad probatoria que deben desplegar las partes a fin de probar los hechos por éstas alegados, lo siguiente:
“…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…” (Cita textual)
Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…” (Cita textual)
Estas reglas, en opinión de éste juzgador de alzada constituyen un aforismo en el derecho procesal. El juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados en el juicio.
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el juzgador impone caprichosamente a cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho, reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, cuyo principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse, que quien quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resulta infundada.
De manera que, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Efectuadas las anteriores precisiones, de necesario señalamiento por parte de este tribunal de alzada, a los fines de lograr un mayor entendimiento del fallo que aquí se dicta, de seguida, se procederá al análisis y valoración probatoria de las pruebas aportadas dentro de este proceso.
DEL MATERIAL PROBATORIO DE AUTOS
CON EL LIBELO DE LA DEMANDA (2-3, P-1)
A los folios 4 al 6 del expediente marcado “A”, consta PODER otorgado por el ciudadano JESÚS GERÓNIMO GARCÍA ORTEGA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-6.356.550, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil DEPOSITARIA LOS SAMANES, C.A., inscrita en fecha 7 de febrero de 2007, ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 26, tomo 20-A-Sgdo., al abogado HUMBERTO ENRIQUE SOSA RIVAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 137.282, ante la Notaría Pública Trigésima de Caracas del Municipio Libertador, en fecha 22 de septiembre de 2016, bajo el Nº 20, tomo 147 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior lo valora conforme los artículos 12, 150, 151, 154, 155, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y tiene como cierta la representación que ejerce el mandatario en nombre de su poderdante. Así se decide.
A los folios 7 al 12 del expediente marcada con la letra “B”, consta copia certificada de documento de ACTA CONSTITUTIVA otorgado en fecha 7 de febrero de 2007, ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, bajo el N° 26, tomo 20-A-2007-Sgdo.; y por cuanto no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior la valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y aprecia de su contenido que la constitución de la empresa demandante, a saber, DEPOSITARIA LOS SAMANES, C.A., fue realizada en fecha cierta, conforme a sus formalidades de ley. Así se decide.
A los folios 13 al 18 del expediente marcada con la letra “C”, consta copia certificada de documento de COMPRA VENTA otorgado en fecha 25 de agosto de 2015, ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 2015.1824, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 216.1.1.8.4511 y correspondiente al libro de folio real del año 2015.; y por cuanto no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior la valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y aprecia de su contenido que la empresa demandante, a saber, DEPOSITARIA LOS SAMANES, C.A., adquirió la titularidad de un inmueble ubicado en la Parroquia Santa Teresa de esta ciudad de Caracas, calle Este 16, entre las Esquinas de Palmitas y Tablitas, constituido por una casa y el correspondiente terreno sobre el cual esta construida, distinguida con el Nº 20, la cual cuenta con seis metros (6,00 mts.) de frente por cincuenta y tres con veinte centímetros (53,20 mts.) de fondo y comprendido dentro de los siguientes linderos: Por el Norte: Que da su frente con la calle Este 16; por el Este: Con casa que es o fue de JESÚS MARÍA SAUCE; por el Oeste y Sur: Con casa que es o fue de EDUARDO EIKHOM, del cual forma parte el inmueble arrendado. Así se decide.
A los folios 19 al 21 del expediente marcada con la letra “D”, consta copia certificada de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO otorgado en fecha 7 de julio de 2004, ante la Notaría Pública Interina Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 73, tomo 36 de los libros respectivos, al cual se adminicula el RECIBO DE PAGO N° 6 que consta al folio 22 del mismo expediente, inherente al canon del mes de junio de 2014; y por cuanto no fueron cuestionados en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior los valora conforme los artículos 12, 429, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.361 y 1.384 del Código Civil y aprecia de sus contenido que el ciudadano RAÚL RAMÓN RODRÍGUEZ ARROYO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-204.467, dio en arrendamiento a la ciudadana AMARFI MENDEZ DE JESÚS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-9.394.979, un local con una superficie de veinticuatro metros cuadrados con dieciocho decímetros cuadrados (24,18 mts.2), ubicado entre las esquinas de Palmitas y Tablitas, casa N° 20, en la Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador, con un canon mensual de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) hoy equivalente a doscientos bolívares (Bs.F 200,00), pagadero dentro de los primero quince (15) días de cada mes, por el lapso de un (1) año, pudiendo ser prorrogados si alguna de las partes no manifestare lo contrario, destinado para actividades comerciales y de depósito y que la falta de pago de dos (2) mensualidades o el incumplimiento de cualquiera de sus cláusulas daría derecho para pedir la desocupación y que dicha ciudadana realizó el pago del alquiler relativo al mes de junio del año 2014, el 26 de marzo de 2014. Así se decide.
CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN (43-44, P-1)
A los folios 45 al 84 del expediente marcada con la letra “A”, constan copias fotostáticas de legado de ACTUACIONES DE CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS emanadas de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, según expediente N° 2016-0005; y por cuanto no fueron cuestionados en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior las tiene como fidedignas y las valora conforme los artículos 12, 429, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y aprecia de sus contenido que la ciudadana AMARFI MENDEZ DE JESÚS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-9.394.979, realizó en fecha 13 de enero de 2016, el pago de los cánones de arrendamiento inherentes a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2015, por la cantidad de mil bolívares (BS.F 1.000,00), a favor del ciudadano RAÚL RAMÓN RODRÍGUEZ ARROYO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-204.467; el pago del canon del mes de febrero, el 3 de febrero de 2016; el pago del canon del mes de marzo, el 7 de marzo de 2016; el pago del canon del mes de abril, el 4 de abril de 2016; el pago del canon del mes de mayo, el 5 de mayo de 2016; el pago del canon del mes de junio, el 3 de junio de 2016; el pago del canon del mes de julio, el 13 de julio de 2016; el pago del canon del mes de agosto, el 5 de agosto de 2016; el pago del canon del mes de septiembre, el 6 de septiembre de 2016; el pago del canon del mes de octubre, el 5 de octubre de 2016; el pago del canon del mes de noviembre, el 3 de noviembre de 2016; el pago del canon del mes de diciembre el 6 de diciembre de 2016 y el pago del canon del mes de enero el 3 de enero de 2017, todos estos últimos a razón de doscientos bolívares (BS.F 200,00), cada uno, respecto el alquiler de un local con una superficie de veinticuatro metros cuadrados con dieciocho decímetros cuadrados (24,18 mts.2), ubicado entre las esquinas de Palmitas y Tablitas, casa N° 20, en la Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador. Así se decide.
EN ESCRITO DE PRUEBAS (Fol. 103, P-1)
En la oportunidad legal respetiva la parte demandada asistida de abogado, promovió el mérito favorable de los autos; y siendo que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, por sentencia de fecha 10 de Julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el Expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo. Así se decide.
Ahora bien, del análisis realizado por éste jurisdicente de alzada a los anteriores medios de pruebas, lo cual responde a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia y su escrupulosa observancia que representa una garantía del derecho de defensa de las partes y estando dentro del lapso de ley para cumplir con el fallo, a tenor de la previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, procede primeramente a resolver lo relativo a la falta de cualidad activa, a la inadmisibilidad de la reconvención opuesta por la parte demandada y recurrente, ante el a quo, así como el fraude invocado y las denuncias formuladas por la representación judicial de ésta última ante esta alzada, en la forma que sigue:
-V-
DE LAS CUESTIONES DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO
DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA
En fecha 31 de mayo de 2017 (Fol. 96-vto., P-1), la parte demandada asistida por la abogada ODALIS GARCÍA, alegó que si bien la parte actora como propietaria del bien inmueble de marras se subrogó con la cualidad de arrendadora, a partir de la fecha de compra, cierto es que no tiene la cualidad para exigirle pagos que corresponden al año 2014, puesto que la subrogación no tiene efectos retroactivos o al pasado, sino solamente efectos al futuro, de lo cual se infiere:
En sentencia dictada en fecha 16 de abril de 2007, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente 06-1637, con ponencia del Magistrado FRANCISCO ANTONIO CARRASQUEÑO LÓPEZ, sobre tal respecto señaló:
“…En cuanto al alegato de que el Juez no valoró los depósitos presentados de manera que declaró la insolvencia de éste y lo condenó al pago por daños y perjuicios la Sala observa: Se desprende de la sentencia cuestionada que adjunto al libelo de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, las demandantes consignaron documento protocolizado ante el Registrador Subalterno del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, el 30 de enero de 2000, bajo el n° 32, tomo 12, primer trimestre, contentivo de la venta del inmueble objeto del litigio que hiciere el ciudadano Luis Aldoma Drudis al ciudadano Palmenio Ruiz Rincón, siendo el primero de los nombrados el ciudadano que arrendó el inmueble el 30 de marzo de 1992 al accionante de autos, visto que para la fecha era el propietario (…) (…) Asimismo, también se desprende del fallo accionado, que el demandado ciudadano Gejad Naim Naim presentó como prueba a su favor las consignaciones efectuadas por concepto de los cánones del arriendo, pero a nombre del antiguo propietario del inmueble, es decir, el ciudadano Luis Aldoma Drudis. Siendo ello así, es indudable que a partir del 30 de enero de 2000, el ciudadano Parmenio Ruiz Rincón pasó a ser el legítimo propietario del inmueble y acreedor de todos los derechos derivados de éste, lo que incluía que debía ser el acreedor de los cánones de arrendamiento derivados del alquiler del inmueble; tal como afirma la doctrina cuando expone que “el comprador o adquirente del inmueble se subroga en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras dure la propiedad. Puede por consiguiente, exigir los alquileres que venzan después de la enajenación ante el hecho de que el adquirente llega, por causa del traslado inmobiliario, a ocupar el lugar del arrendador, la relación arrendaticia se transmite y por tanto, el adquirente, por tal circunstancia, queda legitimado para exigir del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, aun cuando anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado, puesto que el adquirente se ha convertido en arrendador, y como adquirente está en la obligación de ‘respetar la relación arrendaticia en los términos pactados’, también es cierto que el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en esos mismos términos (ord. 2° art. 1.592, CC). La transferencia del inmueble arrendado, por cualquier medio o causa establecida en la ley, implica, salvo prueba en contrario, un traspaso o transferencia ipso facto al adquirente (por fuerza del medio utilizado) del goce que el arrendatario tenía y el derecho del adquirente (arrendador) de recibir los frutos civiles que ese inmueble produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce, esto es, beneficio de quien ha adquirido el bien arrendado”. En consecuencia, la Sala visto que el accionante no canceló los cánones al propietario del inmueble sino que lo hizo a nombre de un tercero que había perdido su legitimidad para obtener los frutos del arrendamiento, se desestima la denuncia de falta de valoración de las consignaciones, lo que forzosamente trae como consecuencia que, tal como lo señaló el tribunal de alzada, se declarara insolvente al accionante y fuese condenado al pago de lo adeudado por concepto de daños y perjuicios. Así se declara…”
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Sobre el tema en particular, el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, puntualiza que:
“…la transferencia del inmueble arrendado indica, salvo prueba en contrario, un traspaso o preferencia ipso facto al adquiriente del goce que el arrendatario tenía y el derecho del adquiriente (arrendador) de recibir los frutos civiles que el inmueble produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce, esto es, el beneficio de quien ha adquirido el bien arrendado. De manera que, los cánones arrendamiento vencidos e insolutos ocurridos con anterioridad a la venta, pueden ser reclamados por vía judicial por el nuevo propietario, ya que se tratan de frutos civiles, que se producen a favor del propietario de la cosa, con ocasión del contrato de arrendamiento, por tal circunstancia, la parte actora tiene legitimación para intentar el presente juicio...”.
Así las cosas y en aplicación analógica al caso concreto, a tenor de lo previsto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, juzga esta alzada que al adquirir la parte accionante el inmueble, objeto de arrendamiento, no solo pasó a ser legítima propietaria del mismo, sino que también se hizo acreedora de todos los derechos y derivados del bien en cuestión, dado a que se subrogó en la posición jurídica del arrendador originario y obligaciones que puedan derivarse de esa relación arrendaticia, esto es, la adquirente arrendadora, recibe los frutos civiles y la arrendataria está obligada por la naturaleza del contrato, a pagar el canon de alquiler en los términos establecidos en el respectivo contrato de arrendamiento, pues el artículo 552 del Código Civil, es enfático al establecer que los frutos naturales y los frutos civiles pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que lo produce; y las pensiones de arrendamientos se colocan en la clase de frutos civiles, lo cual quiere decir, que la adquirente-arrendadora está legitimada para exigir el cumplimiento de obligaciones, aun cuando estos se hubiesen causado en forma anterior a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado, por consiguiente la alegada falta de cualidad invocada por la parte demanda, resulta improcedente en derecho. Así se decide.
DE LA INADMISIÓN DE LA RECONVENCIÓN
Con relación al alegato realizado en el escrito de informes por la parte demandada referente a la reconvención propuesta, en el cual arguye que la jueza a quo no motiva en su sentencia la desestimación de la reconvención en comento, este juzgado superior evidencia de la minuciosa revisión efectuada a las actas que conforman el expediente, que en fecha 27 de abril de 2017, se declaró la inadmisibilidad de dicha acción reconvencional, sin que riele a los autos que la parte demandada hubiese ejercido recurso alguno contra dicho pronunciamiento, razón por la cual resulta improcedente la denuncia realizada por la apoderada judicial de la parte demandada y recurrente en su escrito de informes. Así se decide.
DE LA DENUNCIA DE FRAUDE PROCESAL
A los fines de determinar si los hechos denunciados ante esta alzada por la abogada ALEXANDRA ANZIVINO LATRE, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada y recurrente, se encuentran o no ajustados a derecho, se debe primeramente determinar o definir la figura de fraude procesal, y a tales respectos se tiene:
El fraude procesal en general es definido como aquellas maquinaciones, artimañas, tretas o artificios realizados en el curso del proceso, o por intermedio del mismo, destinados mediante el engaño o sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, dirigido a impedir la eficaz administración de justicia, todo ello en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de una parte o de un tercero.
En relación a esto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 910 de fecha 4 de agosto de 2000, caso HANS GOTTERRIED, señaló:
“…El fraude procesal puede tener lugar dentro de un proceso, o mediante la creación de varios juicios, en apariencia independientes, que se van desarrollando para formar con todos ellos una unidad fraudulenta, dirigida a que en una o varias causas la víctima quede indefensa o disminuida en su derecho, aunque los procesos aparezcan desligados entre sí, con diversas partes y objetos, que hasta podrían impedir su acumulación…
(…Omissis…)
Cuando el fraude ocurre dentro de un solo proceso, puede detectarse y hasta probarse en él, ya que allí pueden estar todos los elementos que lo demuestren; pero la situación cambia cuando el fraude es producto de diversos juicios, donde los incursos en colusión actúan cercando a la víctima, y donde las partes de los procesos son distintas, excepto la víctima y tal vez uno de los incursos en colusión. (...). Nacen así, dos vías procesales para enervar el dolo procesal en general, de acuerdo con la situación como se manifiesta, una acción principal o un incidente dentro del proceso donde tiene lugar, si ello fuese posible.
(…Omissis…)
Sin embargo, siempre hay que distinguir, en materia de fraude procesal, entre dolo procesal específico (estricto), donde uno de los sujetos procesales, en uno o varios actos, trata de perjudicar ilegítimamente a otro, sin que haya un concierto entre varios “litigantes o intervinientes”, y el fraude procesal o colusión en sentido amplio, que implica el concierto de varios sujetos procesales (lo que puede incluir jueces).
Pero cuando el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, considera el fraude procesal como una categoría propia y particular, proyectada hacia el proceso, lo separa como forma concreta de figuras con las cuales se conecta y que son más generales, como el fraude a la ley y la simulación.
(…Omissis…)
Las figuras específicas del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil (fraude procesal y colusión), no puede pensarse que hayan sido diseñadas para su aplicación únicamente a los procesos en marcha. Se trata de un deber procesal amplio que hay que cumplir, y que mediante el juicio ordinario puede dar lugar a que se declare: la inexistencia de los procesos fraudulentos y la anulación de los actos o causas fingidas, ya que ellos no persiguen dirimir controversias en un plano de igualdad entre partes. Si el juez detecta de oficio el fraude puede declararlo, tal como lo hizo esta Sala en fallo de fecha 9 de marzo de 2000 (expediente N° 00-0126), y antes lo había dispuesto así la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en fecha 24 de abril de 1998 (caso Andrés Asdrúbal Páez vs. Constructora Concapsa C.A.); en consecuencia, no hay razón para que las partes, víctimas del dolo, no puedan solicitarlo.”
En tal sentido, vemos como aquellas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, o por concierto de dos o más sujetos procesales y, perseguir la utilización del proceso como instrumento para dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas y, mediante la apariencia procedimental, lograr un efecto determinado o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente.
Así tenemos que todo fraude cometido en un proceso o por medio del mismo conlleva la existencia de un comportamiento de alguna de las partes tendiente a esquivar una norma imperativa a través de maquinaciones que hacen que la conducta o comportamiento se disimule, o trate de disimularse, bajo la apariencia de absoluta legalidad en tanto se han cumplido con todas las formalidades esenciales a los actos desarrollados durante el decurso de un proceso, en esencia, el fraude procesal no es más que la utilización del proceso para fines contrarios a los que le son propios, ya que fraude se caracteriza por una apariencia de legalidad, tras la cual se esconde una intención distinta a la perseguida mediante la actividad jurisdiccional, esto es, la resolución de controversias jurídicas.
Por su parte el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, regula de manera genérica el fraude, cuando señala:
“…El Juez deberá tomar de oficio o a petición de parte, todas las medidas necesarias establecidas en la ley, tendentes a prevenir o a sancionar las faltas a la lealtad y probidad en el proceso, las contrarias a la ética profesional, la colusión y el fraude procesales, o cualquier acto contrario a la majestad de la justicia y al respeto que se deben los litigantes…”
Conforme al mencionado supuesto de hecho, el juez está en la obligación de manera, bien sea oficiosa o a instancia de parte, a tomar todas las medidas conducentes para prevenir y sancionar la falta de lealtad y probidad en los juicios, las cuales sean contrarias a la ética profesional, la colusión y el fraude procesal.
En base a lo anterior tenemos que, el fraude procesal, es aquella conducta desplegada por la parte o partes, y/o sus apoderados, fuera de la ética, la moral, la lealtad y la probidad, con el objeto de utilizar el proceso para fines engañosos, sorprendiendo la buena fe y en perjuicio del contrario y que la declaratoria de fraude es incluso iniciable de oficio por el juez, quien debe aplicar para ello el artículo 11 del Código Adjetivo Civil, para así realizar las diligencias destinadas a descubrirlo y sancionarlo.
Ahora bien, en el presente caso se observa que la representación de la parte demandada y recurrente delata ante esta alzada el vicio de fraude procesal, por cuanto sostiene que la parte accionante actuó de mala fe y artificio a solicitar y demandar la falta de pago de meses del año 2014, que no les correspondía reclamar, no obstante al no notificar a su defendida de la subrogación del contrato de arrendamiento y limitándose solo a demandar cuotas insolutas, siendo su defendida sorprendida en su buena fe; cuyas circunstancias fueron objetadas por la representación de la parte actora ante esta alzada, al considerar que si la parte demandada se encuentra insolvente desde el mes de julio de 2014, ya que el último recibo que canceló fue el del mes de junio de 2014, es inobjetable que a su mandante le nace el derecho de demandar el desalojo por tal razón y que por ello fue que procedió a intentar esta acción.
De acuerdo a lo antes transcrito, es preciso indicar que a los efectos que se forme un contrato, específicamente de alquiler a los fines de resolver este punto previo, se hace necesaria una serie de determinaciones de obligatorio cumplimiento para ambas partes de autos, como lo es que la arrendadora originaria le haya hecho entrega a la arrendataria la cosa arrendada, que la conservara en estado de servir al fin para el cual la ha arrendado y a mantener a la arrendataria en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato, mientras que la arrendataria debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias y debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, tal como lo establecen los artículos 1.585 y 1.592 del Código Civil.
En este sentido, la norma procedimental especial es expresa al determinar en su literal a) del artículo 40, que son causales de desalojo, que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, de manera que la parte actora por el sólo hecho de demandar el desalojo bajo el supuesto de insolvencia inquilinaria desde el mes de julio de 2014, es evidente que no puede configurarse en este asunto la figura procesal de fraude procesal definida por la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, puesto que con la simple instauración de un juicio tal como lo plantea dicha parte, no evidencia per se la configuración del fraude delatado dado que ello no implica una maquinación, sino un alegato que debe ser probado por la actora o desestimado mediante prueba en contrario por la demandada, aunado al hecho cierto que expresamente no reclama su cancelación, razones por las cuales forzosamente debe ser declarada improcedente el mencionado fraude. Así se decide.
-VI-
DE LAS DENUNCIAS DE LA RECURRENTE
Ahora bien, ante esta alzada la representación judicial de la parte demandada y recurrente, denunció en el escrito de informes el vicio de silencio de pruebas, sustentándose en que el a quo no valoró las pruebas presentadas por su mandante, a saber, legajo de consignaciones arrendaticias presentadas ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, en las cuales, a su entender, se verifica la solvencia de su mandante, ya que este solo se limitó a fijar la fecha en que fueron consignados los mismos, por lo cual no es procedente el desalojo solicitado.
No obstante lo anterior, de acuerdo a los criterios jurisprudenciales establecidos por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de forma pacífica y reiterada, mediante el cual asentado un concepto del alegado vicio de silencio de pruebas, como: “…aquel que se produce cuando el sentenciador ignora completamente el medio probatorio, pues ni siquiera lo menciona, o cuando refiere su existencia, pero no expresa su mérito probatorio. Este vicio puede ser denunciado por cualquiera de las partes, por cuanto una vez que la prueba es incorporada al expediente, escapa de la esfera dispositiva y pertenece al proceso, lo que autoriza al juez para valorarla con independencia de quien la promovió, con fundamento en el principio de adquisición procesal…”.
En tal sentido, la referida Sala de Casación Civil, en decisión del 21 de junio de 2000, en el juicio de FARVENCA ACARIGUA, C.A., contra FARMACIA CLEARY, C.A., expediente Nº 99-597, sentencia Nº 204, cambió su criterio, con un voto salvado, para establecer la doctrina que hoy reafirma, y por vía de la cual, asentó:
“…En este orden de ideas, en aras de dar cumplimiento a lo establecido en las disposiciones constitucionales indicadas, y conforme con la ley procesal civil, la Sala sólo podrá tener conocimiento de estos extremos si la denuncia se encuadra en un recurso por infracción de ley; recurso en el cual el formalizante satisfaga las exigencias del artículo 313 ordinal 2º, único aparte del Código de Procedimiento Civil, dentro de los términos y condiciones previstos en la ley, donde la denuncia de violación de las respectivas normas relativas a la apreciación y carga de la prueba, así como las referidas al establecimiento o valoración de las pruebas, adquiera suma importancia, ya que permita precisar el servicio, la necesidad o la conveniencia de la prueba en la resolución de la pretensión contenciosa, y de allí dependerá la calificación jurídica de la utilidad o no de la casación. En consecuencia de lo anterior, es que desaparece el silencio de prueba como especie de la falta de motivación. Por tanto, la sala abandona el criterio sostenido en fecha 28 de abril de 1993, caso: Inversiones Sinamaica contra Parcelamiento Chacao y, aclara que, para evitar perjuicios a aquéllos que adecuaron su conducta a la doctrina que hoy se abandona o aquéllos cuyos lapsos de formalización están por concluir, el criterio aquí establecido se aplicará a todos los recursos que se admitan a partir del día siguiente, inclusive, a la publicación de este fallo. Por consiguiente, en lo sucesivo se establecerá como exigencia para la elaboración de la denuncia del vicio por silencio de pruebas, que se fundamente en un recurso por infracción de ley, es decir en el artículo 313, ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil....” (Negritas y cursivas de la Sala).
Asimismo, la Sala de Casación Civil, en fecha 5 de abril de 2001, en el juicio de la ciudadana EUDOCIA ROJAS, contra la sociedad de comercio PACCA CUMANACOA, expediente Nº 99-889, sentencia Nº 62, en la cual ratifica el criterio anterior, estableció:
“…omissis… Con este pronunciamiento la Sala no pretende una técnica rigurosa cuyo incumplimiento determine la desestimación de la denuncia. Por el contrario, el propósito es ampliar las razones que soportan el cambio de doctrina respecto del vicio de silencio de prueba, y las que han permitido, al Ponente de este fallo compartir la responsabilidad de la publicación del fallo que la contiene, y explicar de esta manera con mayor detenimiento cómo el referido vicio constituye una infracción de ley. Ahora bien, para la procedencia de este tipo de denuncias, el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, exige que la infracción de derecho sea determinante en el dispositivo de la sentencia, pues de lo contrario la casación sería inútil. Corresponderá a la Sala determinar en cada caso, la influencia del examen de la prueba en la decisión. A título de ejemplo, puede mencionarse los siguientes casos: 1.) La prueba silenciada se refiere a hechos manifiestamente impertinentes con los discutidos en el proceso, como ocurre si en el interdicto por despojo, el juez no examina la factura de compra de una nevera. 2.) El medio probatorio es ineficaz, pues no fue promovido y evacuado de conformidad con los requisitos exigidos en la ley, como sucede, cuando de las pruebas documentales promovidas por los litigantes, omite el análisis de un recibo antiquísimo que fue consignado como modelo de una cancelación, idéntica a la pretendida, el cual es emanado de un tercero ajeno al juicio y no fue ratificado. En consecuencia, se denuncia el vicio de silencio de prueba con lo cual habría que casar la sentencia de alzada para que el juez de reenvío la valore y determine que al no ser ratificada en el proceso, la misma queda desestimada, de esta manera se estaría profiriendo una nueva decisión para señalar tan evidente declaratoria. 3.) La prueba que no fue analizada se refiere a hechos que resultaron establecidos por el juez, con base en otra prueba que por disposición legal tiene mayor eficacia probatoria, como ocurre si en un juicio por reivindicación el juez hubiese silenciado un documento privado, y si hubiese valorado un documento público ambas referidas a la propiedad del inmueble, pues en ningún caso el primero podría enervar la fuerza probatoria del segundo; y, 4.) La prueba silenciada es manifiestamente ilegal, pues la ley dispone que los hechos no pueden ser establecidos por un determinado medio de prueba; por ejemplo, el artículo 1.387 del Código Civil, prevé que no es admisible la prueba de testigo para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto excede de dos mil bolívares (Bs.2.000,oo). 5) Los casos en los cuales se promueve una prueba sin indicar el objeto de la misma, lo cual impide al contrario cumplir el mandato del artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, y al juez acatar lo previsto en el 398 eiusdem. En los casos mencionados, existe una razón de derecho que impide el examen de la prueba, lo cual pone de manifiesto su ineficacia probatoria y, por ende, la imposibilidad de influir de forma determinante en el dispositivo del fallo. Por último, es oportuno señalar que si el juez valora la prueba y le otorga un valor probatorio que no le corresponde por ley, no existe silencio de prueba, pues el juez si se pronuncia sobre el medio incorporado al proceso, lo que existe es un error de juzgamiento, por haber infringido el juez una regla de valoración de la prueba, que es otra de las modalidades previstas en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil...” (Subrayado y negrillas de esta Alzada).
Por su parte establece, el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, lo que a continuación se expresa:
“…Los jueces deben analizar y juzgar todas y cuantas pruebas se hayan producido, aun aquéllas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas…”
Esta norma prevé que el juez para establecer los hechos debe examinar toda cuanta prueba se haya incorporado en el proceso. Por consiguiente, constituye una regla de establecimiento de los hechos. En efecto, el examen de las pruebas constituye el soporte o presupuesto necesario para fijar los hechos ocurridos en el caso concreto, y el mentado artículo 509, impone al jurisdicente el deber de analizar el mérito probatorio de toda prueba incorporada en el proceso. Esto es, le indica que para fijar los hechos debe dar cumplimiento al mandato contenido en esa norma.
Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, esta labor es propia de los jueces de instancia, salvo los casos de excepción en que la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal de Justicia, a pesar de ser un tribunal de derecho puede revisar la labor de los jueces al juzgar los hechos. Esta norma establece lo siguiente:
“…En su sentencia del recurso, de casación la Corte Suprema de Justicia, se pronunciará sobre las infracciones denunciadas, sin extenderse al fondo de la controversia, ni al establecimiento ni apreciación de los hechos que hayan efectuado los Tribunales de instancia, salvo que en el escrito de formalización se haya denunciado la infracción de una norma jurídica expresa que regule el establecimiento o valoración de los hechos, o de las pruebas, o que la parte dispositiva del fallo sea consecuencia de una suposición falsa por parte del Juez, que atribuyó a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene, o dio por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos o cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo. Podrá también la Corte Suprema de Justicia extender su examen al establecimiento o valoración de los hechos, cuando tratándose de pruebas no contempladas expresamente en la ley, el Juez las haya admitido o evacuado sin atenerse a la analogía a que se refiere el Artículo 395 de este Código, o no las haya apreciado según las reglas de la sana crítica a que se refiere el Artículo 507 ejusdem...”
La disposición legal transcrita, permite a este jurisdicente, en cuanto, al establecimiento o valoración de los hechos que hayan efectuado los jueces de instancia, en los siguientes casos de excepción: 1) Denuncia de infracción de una norma jurídica expresa que regule: a) el establecimiento de los hechos; b) la valoración de los hechos; c) el establecimiento de las pruebas; o, c) la valoración de las pruebas. 2) Denuncia de alguna de las tres hipótesis de suposición falsa, porque el sentenciador de alzada: a) atribuyó a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene; o, b) dio por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos; o, c) cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo; y, 3) Pruebas libres. El primer grupo refiere los casos en que el juez comete un error de derecho, al juzgar los hechos, pues, lo denunciado es la infracción de normas jurídicas que regulan el establecimiento o valoración de los hechos o de las pruebas.
El segundo grupo comprende los errores de hecho cometidos por el sentenciador al juzgar los hechos, por cuanto abarca los errores de percepción en el examen de las pruebas que llevan al juez a establecer un hecho falso, el cual no tiene soporte probatorio. En estas hipótesis, el juez no se equivoca al aplicar la norma jurídica, sino al establecer hechos expresos, positivos y precisos, bien al señalar que el hecho consta de una determinada prueba y al examinar esta se observa que no contiene mención alguna al referido hecho, o bien el sentenciador fija el hecho con base en una prueba que no existe, o cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo. En estos casos, el error de hecho conduce por vía de consecuencia a un error de derecho, pues al variar la hipótesis fáctica por resultar falso el hecho establecido en el caso concreto, no existe correspondencia lógica con la norma jurídica aplicada y, por ende, esta última resulta infringida por falsa aplicación.
De acuerdo a los criterios jurisprudenciales explanados por nuestro máximo tribunal de justicia, el cual este jurisdicente hace suyos, se permite concluir que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, constituye una obligación para el jurisdicente necesaria para establecer su criterio valorativo de las pruebas incorporadas en el expediente con relación a los hechos. Esta es una de las modalidades previstas en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, que permite a esta superioridad examinar las actas procesales y extenderse al establecimiento y apreciación de los hechos y de las pruebas. En consecuencia, la falta de valoración de algún medio probatorio, comporta la infracción por falta de aplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el cual contiene la obligación reseñada anteriormente, constituyendo su conducta uno de los motivos de excepción previstos en el artículo 320 eiusdem.
En el caso de autos, la juez a quo en el cuerpo de la sentencia recurrida por el apoderado judicial de la parte demandada, en la cual se desprende de su texto, la siguiente valoración de las pruebas, al respecto:
“… omissis… DE LAS PRUEBAS
Se deben valorar las pruebas presentadas por ambas partes; para cumplir con el imperativo del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:
(omissis)
DEL DEMANDADO JUNTO A LA CONTESTACION (sic) DE LA DEMANDA:
1. Copia simple de los recibos de pagos de arrendamiento consignados en la Oficina de Control de Consignaciones de arrendamiento (sic) Inmobiliarios para los respectivos pagos. Este Tribunal observa que por cuanto la parte actora en el acto de contestación no ataco (sic) el instrumento en comento, este Tribunal actuando de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. ASI SE ESTABLECE.-
- CAPITULO III –
MOTIVA
Corresponde analizar los alegatos de las partes, empezando por la demandante en su libelo, y luego de la demandada en su litis contestación.
(omissis)
Ahora bien, observa esta Juzgadora que la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, lo hizo rechazando y contradiciendo la demanda. Asimismo, indica que la ciudadana AMARFI MENDEZ DE JESUS, realizaba el pago todos los meses a la ciudadana MARIA ILSA ELENA QUEVEDO ALVAREZ, la misma cuñada del ciudadano RAUL RAMON RODRIGUEZ ARROYO, (anterior propietario de dicho inmueble) quien era autorizada para recibir el pago sin embargo, cuando la ciudadana MARIA ILSA ELENA QUEVEDO ALVAREZ, posteriormente se muda de la casa, y dejo de cobrar el canon de arrendamiento, sin tampoco notificarle nada sobre su mudanza. Seguidamente, por tal motivo, opto por la decisión de dirigirse al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios para consignar los respectivos pagos mensuales y que efectivamente sigue realizando hasta la fecha, Expediente 2016-0005.
Ahora bien de un análisis minucioso de la contestación realizada por la parte demandada podemos determinar que la ciudadana AMARFI MENDEZ DE JESUS trajo a los autos copias simples de los recibos de pagos de cánones de arrendamientos consignados por ante las Oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamientos inmobiliarios de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, tal como se evidencia en la siguiente relación:
FECHA DE DEPOSITO EN EL BANCO FECHA DE LA CONSIGNACION MESES CONSIGNADOS MONTO
13-01-2016 13-01-2016 Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2015 1.000 Bs
03-02-2016 03-02-2016 Febrero 2016 200 Bs
07-03-2016 09-03-2016 Marzo 2016 200 Bs
04-04-2016 04-04-2016 Abril 2016 200 Bs
05-05-2016 06-06-2016 Mayo 2016 200 Bs
03-06-2016 03-06-2016 Junio 2016 200 Bs
13-07-2016 14-07-2016 Julio 2016 200 Bs
05-08-2016 13-09-2016 Agosto 2016 200 Bs
06-09-2016 13-09-2016 Septiembre 2016 200 Bs
05-10-2016 08-11-2016 Octubre 2016 200 Bs
03-11-2016 08-11-2016 Noviembre 2016 200 Bs
06-12-2016 09-12-2016 Diciembre 2016 200 Bs
03-01-2017 18-01-2017 Enero 2017 200 Bs
Que aún en la actualidad, continúan cancelando los respectivos cánones de arrendamientos por ante las Oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.
Ahora bien, se evidencia de conformidad con lo establecido en la clausula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano RAUL RAMON RODRIGUEZ ARROYO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V.- 204.467 (anterior propietario de dicho inmueble - Arrendador) y la ciudadana AMARFI MENDEZ DE JESUS (ARRENDATARIA) el cual establece: “… El canon de arrendamiento ha sido convenido entre las partes en DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 200.000,00) mensuales, que LA ARRENDATARIA pagará dentro de los primero quince (15) días de cada mes…”
En virtud de lo antes expuesto, se observa que fueron acumulados los pagos de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2015, siendo cancelados el día trece (13) de enero del 2016. Es a menester de este Tribunal, mencionar el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Sobre Arrendamientos de Locales Comerciales el cual reza:
“… Artículo 40
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…”
Ahora bien, este Tribunal habiendo realizado un análisis de todos los alegatos, formulados por las partes litigantes en el presente juicio, señala que es criterio sostenido que “la falta de pago” establecido en el literal a del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor Y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, se refiere a que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que requiere el inmueble arrendado, el basamento de este criterio es el derecho de propiedad consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y no puede ser desconocido por el inquilino, constituyendo el derecho de “necesidad” un concepto amplio y subjetivo, pudiendo satisfacerse a través de presunciones o indicios que se puedan extraer de los medios o elementos que el demandante lleve a los autos, para así fundamentarla, sin que medie un incumplimiento culposo por parte del inquilino.
Motivo por el cual y considerando lo antes expuesto quien aquí juzga como directora del proceso considera y a los fines de mantener a las partes en igualdad de condiciones y garantizar el derecho a la defensa establecida en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que lo mas procedente y ajustado a derecho es declarar CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue por ante este Juzgado la Sociedad Mercantil DEPOSITARIA LOS SAMANES C.A, contra la ciudadana AMARFI MENDEZ DE JESUS…” (Sic)
De lo anterior, esta alzada observa que la juez a quo realizó en la recurrida una valoración rigurosa de las pruebas aportadas al proceso por la parte demandada, a saber, legado de consignaciones arrendaticias, tal como lo ordena la ley adjetiva que sea realizada y apreció su contenido expresando cuál fue el criterio respecto de ellas, para que ésta pudiera llegar a la conclusión con respecto a la insolvencia del canon de alquiler que fue invocado por la representación de la parte actora en el escrito libelar como fundamento de su pretensión, por lo tanto, en virtud de los aspectos doctrinales jurisprudenciales establecidos y lo que se desprende de autos, conduce a establecer a esta alzada la improcedencia de tal denuncia. Así se decide.
Resuelta dicha denuncia, corresponde en consecuencia a esta alzada realizar el análisis de fondo de la acción ejercida, previa una serie de consideraciones que se señalan a continuación, con el fin de abordar el mérito del asunto desde un correcto enfoque para resolver sobre lo conducente, y para ello se aprecia lo siguiente:
Según el diccionario enciclopédico de derecho usual, tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente. De ahí que la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada.
El contrato de arrendamiento es un vínculo de derecho entre arrendador y arrendatario, es indudable que ese vínculo crea una relación jurídica.
Por su parte, CARNELUTTI sostiene que las relaciones jurídicas no son otra cosa que uniones establecidas por el derecho y que la noción más amplia y sencilla de relación jurídica es la de una conexión constituida por el derecho entre dos sujetos respecto a un objeto.
En efecto, el vínculo obligatorio que une al arrendador y al arrendatario con motivo del uso que éste da al inmueble que ocupa teniendo como contrapartida el pago del precio, de lo cual puede deducirse que se hace referencia al vínculo jurídico no como vinculación establecida en una norma arrendaticia entre una condición y una consecuencia, en razón de la cual el conocimiento imputa esta a aquella, sino como nexo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente la consecuencia jurídica.
El contrato de arrendamiento es un vínculo jurídico que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas o correspectivas en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación, es decir, se perfecciona solo consensus; siendo la misma no solemne, ni formal, a menos que se requiera formalidad escrita, pero únicamente a los efectos del ordinal 5º del artículo 1.920 del Código Civil, como requisito ad probationen sin que en todo caso, se enerve su existencia jurídica; pues puede establecerse por escrito, pero también verbis; cuya relación se distingue por su onerosidad ya que en caso contrario, se tratará de otro tipo de relación; de tracto sucesivo, pues no se agota de inmediato, donde el goce del inmueble a cada instante se genera o produce mientras dure la relación, tanto que el pago no se debe a cada momento sino periódicamente, como relación continuativa y no instantánea; siendo asimismo, una relación temporal en cuanto a la duración limitada y por tanto, no es perpetua; además de ser conmutativa, pues las ventajas del arrendador y el arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde el inicio de la relación: el arrendador, el pago del canon y el arrendatario, gozará del inmueble arrendado. Es de hacer notar que la relación arrendaticia cobra especial interés para quienes se vinculan a través de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuando del beneficio de la prórroga legal del contrato se trata a los efectos del cómputo debido a que es esencial la data de esa relación independientemente de los contratos celebrados en el curso de su desarrollo, en virtud que ese lapso legal va en orden ascendente entre seis (6) meses y tres (3) años.
Por su parte, los doctores GILBERTO GUERRERO QUINTERO y GILBERTO ALEJANDRO GUERRERO ROCCA, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I: Parte Sustantiva y Procesal, que objetivamente comparte éste juzgador de alzada, en relación a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento, entre otras cosas, expresan que:
“…En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. …pues, entonces, allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia…”
Ahora bien, la acción que da inició a las presentes actuaciones está orientada al desalojo del inmueble de marras constituido por un local comercial que forma parte de una casa de mayor extensión, distinguida con el números 20, cuyo local cuenta con un área aproximada de veinticuatro metros cuadrados con dieciocho decímetros cuadrados (24,18 mts.2), ubicado en la Parroquia Santa Teresa, calle Este 16, entre las esquinas de Palmitas y Tablitas, de la ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, dado inicialmente en arrendamiento por sus antiguos propietarios, mediante documento otorgado de fecha 7 de julio de 2004, todo ello con fundamento en el supuesto de hecho contenido en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en ese sentido se infiere:
En relación a la mencionada causal de desalojo, a saber, la contenida en el literal a) del artículo 40 eiusdem, la representación de la parte actora, como fundamento de su pretensión, arguye que con vista a las gestiones infructuosas para poder llegar a un acuerdo con la parte demandada de ponerse al día con los pagos del canon respecto al vínculo inquilinario que las une, al haberse subrogado como arrendadora en el mismo luego de adquirir la totalidad de la propiedad indicada ut supra, ya que aquélla está insolvente al dejar de pagar dicho canon desde el mes de julio de 2014, es por lo que toma la decisión de demandarla por falta de pago, cuyas aseveraciones fueron rechazadas por la parte demandada, partiendo de su afirmación de que lo de la falta de pago desde el mes de julio de 2014, es falso ya que este se realizaba mensualmente y que al dejar de cobrarle tomó la determinación de consignar ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios; que se le violó su derecho de preferencia ofertiva; de que no se le notificó la venta, ni quien era la nueva arrendadora, hasta el mes de noviembre de 2016, que se enteró cuando le sacaron unos materiales de construcción del inmueble, que la motivó a colocar una denuncia ante los organismos policiales; lo cierto es, que ésta última ciudadana no demostró en el iter procedimental su solvencia arrendaticia desde el mes de julio de 2014, conforme lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil, u otra circunstancia que la relevara de ello, toda vez que la prestación la obligaba a realizar el pago tal como fue pactado en la convención inquilinaria y a probarlo en juicio, independientemente si hubo o no una subrogación como arrendadora para la época de la alegada falta de pago, aunado al hecho cierto que del legajo de consignaciones que produjo a los autos ya valoradas y apreciadas ut supra, se desprende que las mismas producen pruebas en su contra, ya que los pagos relativos a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015, los realizó en forma acumulada el día 13 de enero de 2016, es decir, que no fueron pagados dentro de los quince (15) días de cada mes, conforme lo indica la cláusula segunda del contrato, por lo tanto es lógico inferir que dejó de pagar, más de dos (2) mensualidades de arrendamiento en forma consecutiva, configurándose así la causal de desalojo invocada en el escrito de demanda. Así se decide.
Ahora bien, es necesario señalar que en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.
De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez desde que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquéllas. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos.
Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en los citados artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que establecen “…Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”, ello se refiere expresamente a la prueba de las obligaciones, pero deben entenderse como aplicables a las demás materias.
De lo antes transcrito, infiere este tribunal superior, obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos y siendo que la representación de la parte actora demostró la insolvencia de la relación obligacional bajo estudio, desde el mes de julio de 2014, ya que la parte demandada nada demostró en contrario a los autos, por lo tanto es forzoso concluir en que la acción de desalojo bajo estudio, debe prosperar conforme a derecho y por vía de consecuencia la demandada queda obligada por la naturaleza del contrato a dar cumplimiento a lo prescrito en el artículo 1.594 del Código Civil, referente a la entrega del inmueble libre de bienes y personas. Así se decide.
Ahora bien, por cuanto con la promulgación de la ley especial en la materia quedó establecida la seguridad jurídica para las partes intervinientes en la relación arrendaticia, teniendo presente el derecho de defensa y la debida celeridad procesal con la consiguiente disminución de costos para el Estado como para las partes y al crear un equilibrio entre arrendador y arrendatario que equivale a los mecanismos judiciales que en plano de igualdad le otorgan las herramientas necesarias para que puedan valerse en su legítimo derecho a la defensa sin interferencias, ni desigualdades y al mismo tiempo limitó el costo del procedimiento judicial que resulta a veces tan prolongado y desigual que en definitiva no beneficia a ninguna de las partes, es por lo que se juzga bajo el amparo de una ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación de sentencia interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, CON LUGAR la demanda por DESALOJO intentada y la consecuencia legal de dicha situación es confirmar el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste operador superior del sistema de justicia.
-VII-
DE LA DISPOSITIVA
Por las razones anteriores, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada oralmente en fecha 13 de noviembre de 2017 y su extenso el 23 del mismo mes y año, por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida Circunscripción Judicial, la cual queda confirmada.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la denuncia de fraude procesal, invocada por la representación de la parte demandada y recurrente, al no verificarse los presupuestos para ello.
TERCERO: IMPROCEDENTE la falta de cualidad activa invocada por la parte demandada ante el a quo.
CUARTO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la sociedad mercantil DEPOSITARIA LOS SAMANES, C.A., inscrita en fecha 7 de febrero de 2007, ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 26, tomo 20-A-Sgdo., de los libros respectivos, representada por el ciudadano JESÚS GERÓNIMO GARCÍA ORTEGA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-6.356.550, en su carácter de presidente, contra la ciudadana AMARFI MENDEZ DE JESÚS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-9.394.979, en lo que se refiere a la causal contenida en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, por falta de pago de dos (2) cánones de alquiler, conforme las determinaciones señaladas ut supra. Como consecuencia de la anterior declaración, se ORDENA a la parte demandada, AMARFI MENDEZ DE JESÚS, desalojar y hacer entrega a la parte actora, DEPOSITARIA LOS SAMANES, C.A., libre de bienes y personas, el local comercial que forma parte de una casa de mayor extensión, distinguida con el números 20, cuyo local cuenta con un área aproximada de veinticuatro metros cuadrados con dieciocho decímetros cuadrados (24,18 mts.2), ubicado en la Parroquia Santa Teresa, calle Este 16, entre las esquinas de Palmitas y Tablitas, de la ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital.
QUINTO: Se imponen la condenatoria en costas del recurso a la parte demandada a tenor de lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la sala de despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de abril de dos mil dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), previo anuncio de ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la sala de despacho de este juzgado.
LA SECRETARIA.
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
JCVR/AJMB/PL-B.CA
ASUNTO: AP71-R-2017-001049 (9715)
ASUNTO INTERNO: 2017-9715
