REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
EN SU NOMBRE,
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
207º y 158º
Caracas, 15 de noviembre de 2017
EXPEDIENTE: AP71-R-2017-000751.
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil Inversiones SHADAM 185 C.A, de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23.08.1994, bajo en N 23, Tomo 54-A-Sgdo.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA, HOLDA SANABRIA y MIGUEL SALAZAR VILLAFAÑA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros V- 5.971.865, V-12.417.416 y 14.678.703, e inscrito en el inpreabogados bajo los Nros. 31.682, 246.889 y 202.826, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA MANAPIRE C.A, de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 26.03.1992, bajo el Nº 70, Tomo 116.-A-Pro.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana CLAUDIA SULBEY ADARME NARANJO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 10.485.886, e inscrita en el Inpreabogado Nº 51.166
MOTIVO: Apelación ejercida por la defensora judicial de la parte demandada, abogada Claudia Sulbey Adarme Naranjo, en fecha 11 de julio de 2017, contra la sentencia dictada por el Juzgado Decimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaro Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato.
CAUSA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO / AP71-R-2017-000751 (968)
-Actuaciones ante esta alzada-
Suben las actuaciones ante esta alzada en virtud de la apelación ejercida por la ciudadana Claudia Sulbey Adarme, titular de la cedula de identidad Nº 10.485.886, abogada e inscrita en el inpreabogado Nº 51.166, quien funge como defensora judicial de la sociedad mercantil Inmobiliaria MANAPIRE C.A, contra la sentencia proferida por el Tribunal Decimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual declaro con lugar la pretensión deducida por la sociedad mercantil Inversiones SHADAM 185 C.A, en contra de la sociedad mercantil Manapire.
Cumplida como fue la distribución de ley, corresponde el conocimiento de la presente causa a este Tribunal Superior Séptimo, que por auto de fecha 25 de octubre de 2017, dio por recibido el presente expediente, dándosele entrada y el trámite procesal correspondiente.
-Relación Sucinta de los Hechos-
Se inicia el presente juicio en virtud del libelo de demanda interpuesto por la ciudadana Rahyza Peña Villafranca, abogada en ejercicio e inscrita en el inpreabogado Nº 31.682, actuando como apoderada judicial de la parte actora sociedad mercantil Inversiones Shadam 185, C.A, contra la sociedad mercantil Inmobiliaria Manapire, C.A.
Cumplido los trámites de la citación personal, y siendo que no se logro la misma, se procedió al nombramiento del defensor judicial, correspondiendo ejercer las funciones de defensa de la parte demandada a la ciudadana Claudia Sulbey Adarme, titular de la cedula de identidad Nº 10.485.886, abogada e inscrita en el inpreabogado Nº 51.166, dando contestación a la demanda en fecha 07 de junio de 2017, en los términos siguientes, Niega, Rechaza y Contradice tanto en los hechos como en el derecho, la demanda interpuesta en contra de su representado, por no ser sostenibles las alegaciones fácticas que la soportan, así como la normativa legal en que las fundamentan, razón por la que solicita que la sentencia definitiva declare Sin Lugar la demanda, con expresa condenatoria en costas a favor de su defendido.
Durante la etapa probatoria la representante judicial de la parte actora promueve escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas en fecha 19 de junio de 2017, cursante al folio 149 del presente expediente; La defensor judicial de la parte demandada, no promovió pruebas.
Transcurridos como fueron los lapsos procesales, el Juzgado Aquo dicto sentencia en la cual declaro: (I) CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Administración, deducida por la sociedad mercantil Inversiones SHADAM 185 C.A, en contra de la sociedad mercantil Inmobiliaria Manapire C.A, de conformidad con lo establecido en los art. 7, 11,12,14 y 20, literal (d) de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con lo previsto en los art. 1.167 y 1.354 del Código Civil y el art. 506 del Código de Procedimiento Civil; (II) Se condeno a la parte demandada a entregar a la parte actora todas las planillas de condominio por conceptos de gastos comunes y no comunes correspondientes a los bienes inmuebles constituidos por el local C1 y oficina Nº 101, situados en la planta baja y primer piso del edificio Milano respectivamente, ubicado en la Avenida San Ignacio de Loyola, Municipio Chacao del Estado Miranda, causados desde el mes de febrero de 2014, hasta el mes correspondiente al día en que se declare definitivamente el presente fallo, ambos inclusive, excluyéndose de las mismas los intereses de mora y gastos de cobranzas;(III) Se condeno a la parte demandada a recibir de la parte actora las cantidades adeudadas por concepto de gastos comunes de los bienes inmuebles antes señalados, causados desde el mes de febrero de 2014, hasta el mes correspondiente al día en que se declare definitivamente firme el presente fallo, ambos inclusive; (IIII) Se condeno a la parte demandada a emitir a la parte actora las solvencias de condominio correspondientes a los mencionados bienes inmuebles, una vez conste en autos el pago de las cantidades adeudadas; (IIIII) Se condeno en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la litis, en atención de los dispuesto en el art. 274 del Código de Procedimiento Civil.
La defensora judicial apela de la referida sentencia, la cual se oyó en ambos efectos, ordenándose la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
-Alegatos de las partes-
De la Accionante.
La parte accionante, en su escrito libelar aduce que la administradora del Edificio Milano, Inmobiliaria Manapire, C.A, se niega de forma constante y reiterada a entregar a su representada las planillas contentivas de los gastos comunes correspondientes a los inmuebles de su propiedad. Señala, que la inmobiliaria Manapire, C.A, no dejo de presentar a su representada los recibos de condominio a raíz de que la ciudadana Miriam Mobily Guita de Cohen, en su carácter de Directora de Inversiones Shadan, 185, C.A, en fecha 23 de noviembre de 2009, efectuó ante el Instituto Para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), una denuncia por cobros excesivos y por adelantado de las facturas de condominio, en virtud de la cual se abrió un procedimiento distinguido con el Nro. 016414-2009-010 y culmino con una Providencia Administrativa de fecha 17 de febrero de 2011, donde se ordena a inmobiliaria Manapire, C.A, la rendición de cuentas solicitada por la denunciante relativo a los montos que se imputan en los recibos de condominio atrasados por no haber sido entregados a la denunciante para su pago y además se le sanciono con una multa de 700 Unidades Tributarias.
Que la referida inmobiliaria en vez de atacar la providencia de INDEPABIS, procedió a demandar a su representada por Cobro de Bolívares, por la falta de pago de los recibos de condominio de los meses que van desde abril hasta octubre de 2010, ambos inclusive, los cuales nunca había entregado a su representada sino hasta el momento en el cual estaba en fase ejecutiva, momento en el cual compareció al referido proceso y dio cumplimiento voluntario del fallo, consignando la suma de dinero adeudada. Dicho procedimiento se llevo ante el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el Expediente signado con el No AP31-V-2010-3852.
Señala que los subsiguientes recibos de condominio, tampoco fueron presentados a su mandante por Inmobiliaria Manapire, C.A, sino que en el proceso en cuestión, la actora presento dichos títulos ejecutivos, correspondiente a los meses desde Noviembre de 2010 hasta enero de 2014, para que fueran incluidos en la ejecución de la sentencia, lo cual fue negado, toda vez que esta no había tenido conocimiento de dichos montos, por lo que ante la no presentación de los gastos de condominio de sus inmuebles, se procedió a efectuar una oferta real y deposito, que cursa ante el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente AP31-V-2016—000231, la cual no fue aceptada por el ciudadano Ramón Rojas, quien rechazo la referida oferta.
Alega que su representada no conoce el monto de las sumas de dinero adeudadas por concepto de gastos comunes de los inmueble de su propiedad en el edificio Milano, desde febrero de 2014 a la presente fecha, pues la Administradora Manapire C.A, incumple de forma reiterada, toda vez que se niega a la presentación de las planillas de liquidación de los gastos comunes correspondientes a los inmuebles propiedad de su representada.
Asimismo, aducen que la clausula Cuarta del Contrato de Administración del Edificio Milano, en el titulo denominado Obligaciones de las partes, en el número 1, señalado como Obligaciones de la Administradora, en su literal B) establece, “Realizar los proceso de facturación y cobranza de las contribuciones de los propietarios del inmueble del Edificio Milano. Podrá realizar cobranza en un lugar distinto si así lo pidiese algún propietario en particular, quien asumirá los costos del correo o mensajería privada. Cabe destacar que la cobranza se efectuara en las direcciones que suministre la Junta de Condominio en la ciudad de Caracas”.
Que la conducta de la Inmobiliaria Manapire, C.A, de negarse reiteradamente a entregar a su representada la planillas de liquidación de la alícuota de gastos comunes que le corresponde pagar a cada uno de los inmuebles de su propiedad, ha causado a su representada daños y perjuicios, toda vez que ha permanecido en mora forzada por la actitud de la Inmobiliaria Manapire, C.A, viéndose forzada a pagar intereses de mora, gastos de cobranza, costas judiciales, que le fueron cobrados en el ya mencionado juicio, pese a que nunca le fueron presentadas dichas planillas al cobro, pero se le demando como morosa, igualmente en los recibos de condómino o planillas de liquidación de gastos comunes, cuyo pago se tuvo que hacer mediante el procedimiento de oferta real y deposito, a su representada se le cargan intereses de mora y gastos de cobranza, como si se hubieran presentado al pago y no hubiera cumplido con su obligación, adicionalmente, se ha visto obligada a contratar servicios profesionales de abogados para efectuar procedimientos de oferta real y deposito para liberarse de estas obligaciones y estar solvente; y actualmente su representada esta en mora forzada en el cumplimiento de sus obligaciones como copropietaria del Edificio Milano, no pudiendo tener solvencia de condominio, lo cual además le impide el cabal ejercicio de su derecho de propiedad, toda vez, que al no tener solvencia de condominio, no puede vender los inmueble, causándole un perjuicio patrimonial, al no poder disponer de su inmueble, por causa de la insolvencia a la que le ha forzado la conducta del incumplimiento de la obligación principal de la Inmobiliaria Manapire.
Fundamenta su acción en los artículos 7, 11,14, y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal; 1.264,1.269, 1.270 y 1.271 del Código Civil.
Por lo antes expuesto, demanda a la sociedad mercantil Inmobiliaria Manapire, C.A, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en:
Cumplir con las obligaciones de entregar a su representada todos los recibos o planillas de cobro de los gastos comunes y no comunes de los inmuebles constituidos por el local C1 y la Oficina 101 del edificio Milano, desde el mes de febrero de 2014 hasta la fecha en que la decisión que recaiga en el presente juicio, sea declarada definitivamente firme. Excluyendo de dichos recibos los intereses de mora y gastos de cobranza.
Recibir a su representada las sumas adeudadas por concepto de gastos comunes de los inmuebles, desde el mes de febrero de 2014 hasta la fecha en que la decisión que recaiga en el presente juicio, sea declarada definitivamente firme.
Emitir las Solvencias de condominio correspondiente a los inmuebles constituidos por el local C1 y la Oficina 101 del Edificio Milano.
Solicita condena en costas a la parte demandada, y estiman la demanda en Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 260.000) equivalente (1468 U.T), a razón de Ciento Setenta y Siete Bolívares por Unidad Tributaria (Bs.177 C/U)
De La Parte Demandada en la Contestación
La ciudadana Claudia Sulbey Adarme Naranjo, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 10.485.886, e inscrita en el Inpreabogado Nº 51.166, quien funge como defensora judicial de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Manapire C.A, señala en la oportunidad de contestar la demanda que las gestiones realizadas para contactar al ciudadano Ramón Rojas Carrasquel, apoderado judicial de Inmobiliaria Manapire, fueron infructuosas, por lo que procede a dar contestación a la demanda, en la que de conformidad con la norma contenida en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho, la demanda interpuesta en contra de su representado, por no ser sostenible las alegaciones fácticas que la soportan, así como la normativa legal que las fundamentan, razón por la que solicita que en la sentencia definitiva se declare Sin Lugar la demanda, con expresa condenatoria en costas a favor de su defendido.
Ahora bien, corresponde analizar el material probatorio traído a los autos, en tal sentido tenemos que:
El Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los Jueces, que: “…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”
Ahora bien, conforme a la norma antes transcrita, el Juez debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, tratando en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que estos arrojen, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión. Así pues, la función de todo Juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio. Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 eiusdem, faculta al Juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en estos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
En este mismo orden de ideas, y en cuanto al principio de la carga probatoria, establece el artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Asimismo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, señala: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Las reglas antes citadas, a juicio de quien aquí suscribe, constituyen un aforismo en el derecho procesal, toda vez que, el juez como director del proceso no decide entre las contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a lo alegado y probado por los actores del proceso. Por lo cual, la carga de la prueba, según nos dictan los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor, a su vez, en la excepción, cuyo principio se armoniza con el primero y en consecuencia, solo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente. Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra.
El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que establezca como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resulta infundada. Como se observa, la carga de la prueba se impone por ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el Artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Sentado a lo anterior, tenemos que con el libelo de la demanda la parte actora trajo a los autos los siguientes documentales:
Consta del folio 08 y 09, Copia Simple de Instrumento de Poder, autenticado ante la Notaria Publica Octava del Municipio Autónomo Chacao, en fecha 15/02/2016, bajo el Nº 052, Tomo 48-A-Pro., en vista que no fue cuestionado de modo alguno, se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en el Art. Artículos 12, 150, 151, 154, 155, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, y tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.
Consta del folio 10 al 12 Copia Simple de Instrumento de Compra Venta del local comercial distinguido con la letra C y el numero Uno (C-1), ubicado en la planta baja del edificio Milano, la cual fue registrada ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao, Estado Miranda el 05 de Abril de 1995, bajo el Nros 31, Tomo 1 del Protocolo Primero y Tomo 1 del Protocolo Tercero, como quiera que el mismo no fue objeto de impugnación, se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en el art. 12, 429, 510 del código de procedimiento civil, se aprecia de dicho documento que el ciudadano Ramón José Rojas Carrasquel, titular de la cedula de identidad Nº 5.218.340, actuando en carácter de presidente de Inmobiliaria Morella, C.A, da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a Inversiones Shadam 185, C.A, representada en ese acto por Miriam Mobily Guittana de Cohen, el referido bien inmueble, por lo cual, esta es propietaria del inmueble en cuestión y así se declara.
Consta del folio 13 al 15 Copia Simple de Instrumento de Compra Venta una Oficina identificada con el numero Ciento Uno (101) ubicado en la planta primera (1era) del edificio Milano, la cual fue registrada ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao, Estado Miranda el 05 de Abril de 1995, bajo el Nro 32, Tomo 1 del Protocolo Primero y Nº 2, Tomo 1 del Protocolo Tercero, como quiera que el mismo no fue objeto de impugnación, se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en el art. 12, 429, 510 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia de dicho documento que el ciudadano Ramón José Rojas Carrasquel, titular de la cedula de identidad Nº 5.218.340, actuando en carácter de presidente de Inmobiliaria Morella, C.A, da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a Inversiones Shadam 185, C.A, representada en ese acto por Miriam Mobily Guittana de Cohen, el referido bien inmueble, por lo cual, esta es propietaria del inmueble en cuestión y así se declara.
Consta del folio 16 al 33 Copia Simple del Documento de Condominio del inmueble identificado como Edificio Milano, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao, en el año 1994, quedando registrado bajo el Nro 12, Tomo 23, del protocolo primero, el cual no fue objeto de impugnación por lo cual se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en el Art. 12,429 y 510 del Código de Procedimiento Civil, observando de dicho documento que efectivamente, el referido inmueble cuenta con el documento condominial, en el cual están establecidas la ubicación, origen de la propiedad, y descripción general del inmueble, señalando además, en su Capitulo XIII como estaría establecida la administración del Edifico Milano, en cuyo capitulo establecieron que la administración de los bienes comunes estaría ejercida por la persona natural o jurídica que designe la Asamblea de propietarios por mayoría de votos, estableciendo en la misma el termino de duración.
Consta del folio 34 al 36 Copia Simple del Contrato de Administración del Edificio Milano, el cual esta suscrito por la Comunidad de Copropietarios del edificio Milano y la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Manapire, C.A; el cual fue traído a los autos en copias certificadas mediante la evacuación de una prueba de informes desde el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y siendo que este no fue objeto de impugnación se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en el Art. 12, 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil, se observa del mismo, que en el referido contrato se establecieron las cláusulas por las cuales se regiría la administración del edifico Milano, así como las obligaciones de las partes que suscribieron el contrato.
Consta del folio 38 al 52 copia simple de la providencia administrativa dictada en fecha 03.06.2011, por el Instituto para la Defensa de la Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), expediente signado con el Nº DEN 016414-2009-0101, contentiva del procedimiento administrativo, que incoara en fecha 03 de junio de 2011, la ciudadana Miriam Mobily de Cohen, titular de la cedula de identidad Nº V-13.585.597, en su carácter de denunciante en contra de la sociedad mercantil Inmobiliaria Manapire, C.A, cuyas copias al no haber sido cuestionadas, se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en el art. 429 del Código de Procedimiento Civil, se observa de la misma, que el referido Órgano Administrativo en virtud de la trasgresión del art.8 numerales 3,4, 17, y art. 16 numerales 5,18 y 78 de la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, en su atribuciones ordeno a la infractora sociedad mercantil Inmobiliaria Manapire, C,A, procediera de inmediato a presentar la rendición de cuentas de manera detallada, indicando el origen de cada uno de los montos que se le imputan a la denunciante en los recibos de condominio que ha sido objeto de la denuncia, así mismo, le fueran entregados de manera inmediata a la denunciante los recibos de condominio correspondiente a los meses atrasados, previa notificación de los soportes que sustentan los cargos plasmados en dichos recibos de condominio, así mismo que se le reciba el pago de lo adeudado.
En el lapso de promoción de pruebas, la parte actora ratifico las pruebas traídas con el libelo de la demanda, las cuales fueron valoradas up supra y además promovió lo siguiente:
Consta a los folios 119 al 148 una serie de comprobantes de envió de Telegramas Dirigidos a la Inmobiliaria Manapire, C.A, los cuales no fueron objeto de impugnación por la contraparte, en consecuencia, se le otorga valor probatorio, de conformidad con la norma contenida en el art. 12, 510 del Código de Procedimiento Civil, se observa, que en diversas fechas le fue requerido mediante Telegramas a la sociedad mercantil Inmobiliaria Manapire, C.A, los recibos de cobro del condominio correspondiente a los locales 101 y C-1 del edificio Torre Milano.
Por otra parte, se deja constancia que en el lapso probatorio la representación judicial de la parte demandada, es decir, la defensora judicial designada no promovió prueba alguna, por lo cual, no hay materia probatoria que valorar al respecto y así se deja expresamente establecido.
Ahora bien, valoradas como han sido las pruebas traídas al proceso, y como quiera que la apelación ejercida por la defensora judicial de la parte demandada, fue realizada de forma genérica, sin señalar los puntos de derechos a revisar en la sentencia apelada, considera quien aquí suscribe, revisar todo el contenido de la sentencia en cuestión, por lo que, pasa a pronunciarse sobre el merito de la presente controversia, en tal sentido, realiza las siguiente consideraciones.
La Sociedad Mercantil Inversiones Shadam 185, C.A, basa su pretensión en virtud que la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Manapire, C.A, se niega de forma constante y reiterada a entregar a la sociedad mercantil Inversiones Shadam 185, C.A las planillas contentivas de los gastos comunes correspondientes a los inmuebles de su propiedad; por lo cual, demanda por cumplimiento de contrato, toda vez que según sus dichos esta incumpliendo las cláusulas establecidas en el contrato sobre la cual versa la presente demanda.
Así las cosas y luego de valoradas las pruebas, quien aquí decide tiene claro los siguientes hechos:
Que la Sociedad Mercantil Inversiones SHADAM 185, C.A, es propietaria de dos locales, los cuales están identificados como Local C1 y Oficina 101, ubicados respectivamente en la planta baja y primer piso del edificio Milano, situados entre las avenidas Arturo Uslar Pietri y Mis Encantos, Municipio Chacao, tal y como quedo demostrado con el contrato de compra venta traído a los autos y el cual fue valorado positivamente.
Que efectivamente corresponde a la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Manapire, C.A, la administración del edificio Milano, en virtud del contrato de administración suscrito por los actores del proceso, tal y como se desprende del contrato de marras, el cual corre inserto al folio 34 al 36 del presente expediente.
Ahora bien, se tiene claro que el edificio Milano, está sujeto al régimen de propiedad horizontal, tal y como se desprende del documento de condominio del referido bien inmueble, así las cosas corresponde la administración de los bienes comunes a una administradora, que en el caso de marras quedo demostrado que dicha administración corresponde a la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mapire, C.A, tal como consta del contrato de administración que corre inserto del folio 34 al 36, el cual fue valorado positivamente por ese Tribunal, en el cual quedo demostrado el vinculo jurídico existente entre la Comunidad de Copropietarios del Edificio Milano, representado por el ciudadano Ramón Rojas, Omaira Rojas y Daniel León, quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nº 5.218.340, 6.509.859 y 3.971.936, respectivamente y la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Manapire, representada por su presidente, ciudadano Ramón José Rojas Carrasquel, titular de la cedula de identidad Nº 5.218.340, por lo que, este Tribunal no tiene duda de la existencia del vinculo jurídico existente entre las partes del proceso y así se declara.
Respecto al tema que nos ocupa, y en atención a la norma legal que lo regula, establece el Artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas tendientes a lograr entre ellas un enlace jurídico que genere en forma específica obligaciones.
En este orden de ideas, estipulan los Artículos 1.134, 1.135, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, que:
Artículo 1.134 “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”
Artículo 1.135 “El contrato es a título oneroso cuando cada una de las partes trata de procurarse una ventaja mediante un equivalente; es a título gratuito o de beneficencia cuando una de las partes trata de procurar una ventaja sin equivalente”
Artículo 1.159 “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”
Artículo 1.160 “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
Artículo 1.167 “En el Contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello.”
De igual forma establece el artículo 1.354 eiusdem:
Artículo 1.354. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
De modo pues, que el contrato bilateral, trae consigo una serie de obligaciones para las partes contratantes, establecidas estas en las clausulas que lo integran, las cuales deben cumplirse textualmente como fueron contraídas, de lo contrario, la norma los faculta, para solicitar por la vía judicial, bien sea la resolución o el cumplimiento de las obligaciones expresamente instituidas; así pues, tenemos que el contrato suscrito por la Comunidad de Copropietarios del Edificio Milano y la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Manapire, C.A, tiene una serie de obligaciones, entre ellas tenemos que en la clausula Cuarta establece las obligaciones de las partes, a cumplir con todas las responsabilidades que le señala la Ley de Propiedad Horizontal; así como, Realizar los procesos de facturación y cobranza de las contribuciones de los propietarios del inmueble en el Edificio Milano, de modo pues, que una de las obligaciones contraída por la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Manapire, C.A, es presentar a los copropietarios los recibos por conceptos de gastos comunes correspondientes a cada unidad, según el porcentaje en los derechos y cargas que le corresponden según el documento de condómino.
Por su parte, correspondía a la parte demandada demostrar que había cumplido con su obligación, es decir, que había realizado los procesos de facturación y de cobranza de las contribuciones de los propietarios del inmueble identificado como edificio Milano, específicamente en lo que respecta a la presentación de las planillas de liquidación de gastos comunes del inmueble constituido por el local C1 y la Oficina 101 del referido edificio, situado en la Avenida San Ignacio de Loyola, Municipio Chacao del Estado Miranda, de modo pues, que estando en la oportunidad procesal para la promoción y evacuación de las pruebas, la parte demandada, ninguna prueba promovió que pudiera demostrar que había cumplido con la obligación contraída, sin dejar a quien aquí juzga elemento alguno de convicción que evidencie el cumplimiento de su obligación, por lo cual, al observar quien aquí suscribe, que la parte demandada no consigno medio de probatorio que demuestre el cumplimiento de su obligación, por lo que debe concluir este Tribunal que la misma no ha sido cumplida, siendo así, y en razón de los argumentos de hecho y de derecho establecidos, este Tribunal, forzosamente, debe declarar Sin Lugar el recurso de apelación ejercido por la defensora judicial de la parte demandada, siendo la consecuencia legal de dicha situación CONFIRMAR la sentencia recurrida, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así lo decide este órgano jurisdiccional superior.
DISPOSITIVO DEL FALLO
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 11 de julio de 2017, por la abogada Claudia Sulbey Adarme, en su condición de defensora judicial de la demandada, Sociedad Mercantil Inmobiliaria Manapire, C.A, contra la sentencia dictada en fecha 07 de julio de 2017, por el Juzgado Decimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas sus partes la decisión recurrida, en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora todas las planillas de condominio por concepto de gastos comunes y no comunes correspondientes a los bienes inmuebles constituidos por el local C1 y oficina Nº 101, situados en la planta baja y primer piso del Edificio Milano, ubicado en la Avenida San Ignacio de Loyola, Municipio Chacao del Estado Miranda, causados desde el mes de febrero de 2014, hasta el mes correspondiente al día en que se declara definitivamente firme el presente fallo, ambos inclusive, excluyéndose de las mismas los interese de mora y gastos de cobranza.
Se condena a la parte demandada a recibir de la parte actora las cantidades adeudas por concepto de gastos comunes de los bienes inmuebles antes señalados, causados desde el mes de febrero de 2014, hasta el mes correspondiente al día en que se declare definitivamente firme el presente fallo, ambos inclusive.
Se condena a la parte demandada a emitir a la parte actora las solvencias de condominio correspondientes a los mencionados bienes inmuebles, una vez conste en autos el pago de las cantidades adeudadas.
Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la litis, en atención de lo dispuesto en el art. 274 del C.P.C
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
El presente fallo se dicta dentro del lapso procesal de ley.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada, y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los Quince (15) días del mes de Noviembre de dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
ELJUEZ,
Dr. Luis Tomas León Sandoval.
EL SECRETARIO.
Abg. Munir José Souki Urbano
En la misma fecha, siendo las Nueve y Media (9:30), se publicó y registró la anterior sentencia previo anuncio de Ley.-
El SECRETARIO
ABG. Munir José Souki Urbano
Expediente Nº AP71-R-2017-000751 (968)
