REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 208° y 159°
DEMANDANTE: OSWALDO JOSÉ CASTRO MARCANO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, identificado con la cédula de identidad Nº 3.408.217.
APODERADO
JUDICIAL: ENRIQUE RAFAEL PIÑERO REBOLLEDO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 151.184.
DEMANDADA: YULIS JOSEFINA SEIJAS PIÑERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 11.408.718
DEFENSORA
AD LITEM: INGRID DEL VALLE FERNÁNDEZ, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 70.535.
JUICIO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL
EXPEDIENTE: AP71-R-2018-000264
I
ANTECEDENTES
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 15 de marzo de 2018, por la abogada INGRID FERNÁNDEZ en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida en fecha 14 de marzo de 2018, por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda por desalojo incoada contra la ciudadana YULIS JOSEFINA SEIJAS PIÑERO, en el expediente signado con el Nº AP31-V-2015-000680 de la nomenclatura del aludido juzgado.
El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 3 de marzo de 2018, ordenando la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, para sorteo de ley.
Verificada la insaculación de causas el día 23 de abril de 2018, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el 27 de ese mismo mes y año. Por auto dictado en fecha 30 de abril de 2018, se le dio entrada al expediente y se ordenó notificar a las partes intervinientes en el presente juicio, con la advertencia, que una vez constara en autos el haberse practicado la última de las notificaciones y la secretaría deje constancia en el expediente, este Juzgado procedería a fijar, mediante auto expreso, el tercer (3er) día de despacho siguiente a fin de que tuviera lugar la audiencia oral y pública a la cual alude el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Notificadas las partes, se fijó la audiencia oral y pública antes referida, la cual tuvo lugar el día 3 de mayo de 2018, donde luego de la exposición de las partes intervinientes, este juzgado declaró sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada actora y parcialmente con lugar la demanda de desalojo impetrada.
II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS
La presente controversia se inició mediante escrito libelar interpuesto en fecha 18 de junio de 2015, por el ciudadano Oswaldo José Castro Marcano, ut supra identificado, asistido por el profesional del derecho ciudadano Enrique Piñero, con base en los siguientes hechos: 1) Que el accionante suscribió un contrato de arrendamiento sobre un apartamento de su propiedad destinado a vivienda, distinguido con el Nº 6-4, ubicado en la Avenida Intercomunal del Valle, Municipio Libertador, en fecha 2 de diciembre de 1991 por el término de 1 año renovable, siempre y cuando las partes estuvieran de acuerdo. 2) Que se estableció en la cláusula tercera el canon de arrendamiento por la cantidad de diez mil bolívares (bs.10.000,00) hoy mil bolívares (Bs.1.000), el cual debía pagarse el primer día calendario de cada mes. 3) Que la arrendataria ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento desde febrero de 2013 hasta el mes de enero de 2.015, es decir, 24 meses, adeudando la cantidad de veinte cuatro mil bolívares (Bs. 24.000,00) contraviniendo una de las principales obligaciones que impone la relación arrendaticia que es pagar el canon de arrendamiento. 4) Que transgredió lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil y lo estipulado en el artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. 5) Fundamentó la acción en el artículo 91, numeral 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Indicó además que se cumplió con el procedimiento previo a las demandas indicado en la mencionada ley. 6) Solicitó que la demanda fuera admitida y declarada con lugar en la definitiva, con la correspondiente condenatoria en costas y costos a la parte demandada.
La demanda in comento aparece admitida por auto de fecha 8 de julio de 2015, por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenando el emplazamiento de la ciudadana YULIS JOSEFINA SEIJAS PIÑERO, ya identificada, para que compareciera ante ese juzgado al quinto (5to) día de despacho siguiente a su citación a fin de cumplir con la audiencia de mediación, de conformidad con lo establecido en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
Agotados como fueron los trámites de citación personal y por carteles de la parte demandada, la parte actora solicitó la designación de un defensor público debido a la carencia económica de la parte demandada.
Así, en fecha 6 de octubre de 2016, vista la designación como Juez Provisorio del Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el abogado Luís Alejandro Vargas se abocó al conocimiento del presente asunto, y ordenó la notificación a la Defensoría Pública General, a los fin de designar defensor público.
Posteriormente, consta en autos escrito de fecha 2 de marzo de 2016, proveniente de la Defensa Pública Primera con competencia en materia Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda por los abogados Marina Romero y Marielys Carrasco excusando de continuar con la asistencia jurídica, de acuerdo al criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de justicia en decisión de fecha 12.5.2008, Nº795.
Por auto de fecha 11 de octubre de 2015, el juzgado de la causa designó como defensor judicial a la abogada Ingrid Fernández, ordenando su notificación al segundo día de despacho siguiente a fin de aceptar o excusar al cargo. Así, la mencionada defensora compareció en fecha 15 de noviembre de 2017 aceptando el cargo.
Luego, en fecha 14 de diciembre de 2016, se celebró la audiencia de mediación correspondiente en fase de primera instancia, donde se dejó constancia que dado la infructuosidad de la conciliación se abriría el lapso de contestación dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a la fecha.
Posteriormente, consta que en fecha 15 de enero de 2018, mediante escrito constante de tres (3) folios útiles, la abogada Ingrid Fernández, en su condición de defensora judicial de la parte demandada, procedió a contestar la demanda bajo los siguientes términos: 1) Que realizó las diligencias necesarias tendientes a ubicar a su patrocinada enviando telegrama a la dirección suministrada por la parte actora. 2) Que hasta la fecha no ha tenido comunicación con la parte demandada, aún cuando se agotaron los medios necesarios, por lo cual carece de medios de defensa diferentes al contrato cuyo cumplimiento se solicitó. 3) Desde el momento en que fue admitida la demanda 8.7.2015 hasta el el 8.8.2015 no se evidencia que el demandante haya pagado los emolumentos, por lo cual solicitó se declarara la perención breve de la instancia, de acuerdo al artículo 267 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, toda vez que el proceso se inicia a instancia de parte y este perime de acuerdo a los supuestos establecidos en la disposición. 4) en el capítulo que denominó “De la contestación al fondo” indicó que el demandante indicó la falta de pago por 24 meses, en su solicitud de inicio de procedimiento administrativo por ante el SUNAVI y en la resolución administrativa en el folio 7 se fundamentó en el numeral 2 del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, relacionado con el estado de necesidad, y en la misma le otorgan la habilitación a la vía judicial. 5) Que la parte demandada no puede activar la via judicial por una causal distinta a la alegada en sede administrativa, de esta manera estaría violando el derecho a la defensa de la parte demandada, si se permitiera a la parte actora alegar nuevos hechos y causales distintas a la alegada y probada en el procedimiento administrativo. 6) Que en el presente caso se estaría violando normas de orden público, por lo que de conformidad con el artículo 32 eiusdem solicitó se declare la improcedencia la presente demanda. 7) Solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 1980 del Código Civil la prescripción de la obligación de pagar los montos por concepto de cánones de arrendamiento desde febrero de 2013, hasta diciembre de 2014, por haber transcurrido tres años desde el momento en que nace la obligación hasta la citación de la defensora, es decir 5 de diciembre de 2017. 8) Que al haber ocurrido la prescripción de las obligaciones alegadas, su defendida no se encuentra incursa en la causal contemplada en el artículo 91 ordinal 1º; por lo tanto, al encontrarse los pagos prescritos, la demandada no ha dejado pagar los cuatro cánones de arrendamientos establecidos para que proceda el desalojo. 9) De acuerdo al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, negó, rechazó y contradijo los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por el demandante. 10) Solicitó se declare sin lugar la demanda y la condenatoria en costas.
Por auto dictado en fecha 18 de enero de 2018, el juzgado de la causa dejó expresa constancia de los hechos controvertidos y abrió el lapso probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En fechas 22 y 24 de enero de 2018, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas. Por otro lado, en fecha 25 del mismo mes y año la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas. En fecha 31 de enero de 2018 el secretario del juzgado de a quo dejó constancia del vencimiento del lapso de promoción de pruebas.
Por auto dictado en fecha 8 de febrero de 2018, el a quo se pronunció respecto a la admisibilidad de las pruebas promovidas por las partes.
Luego, por auto de fecha 1 de marzo de 2018, el juzgado de la causa fijó la oportunidad para que tuviera lugar la respectiva audiencia de juicio, esto fue, para el quinto (5to) día de despacho siguiente a esa data.
En fecha 8 de marzo de 2018, se llevó a cabo la audiencia de juicio, donde compareció la representación judicial accionante, así como la defensora judicial de la parte demandada; siendo que el a quo declaró parcialmente con lugar la presente demanda, reservándose para dentro de el lapso de tres (3) días luego de esa oportunidad, para consignar el fallo in extenso de la referida decisión, lo cual ocurrió en fecha 14 de marzo de 2018.
III
DE LA AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA EN ALZADA
Notificadas las partes, revelan estas actas que este Tribunal fijó día y hora para la celebración de la audiencia oral y pública a la que alude el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual tuvo lugar en fecha 3 de mayo de 2018. A dicho acto, concurrió tanto la parte actora como la defensora judicial de la parte demanda, estando además debidamente representados; acto en el cual se dejó asentado lo siguiente:
“…En cuanto a la decisión apelé de la misma en virtud de que el juez de primera instancia incurrió en una errada aplicación e interpretación del último aparte del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que el demandante inició el procedimiento en sede administrativa por el estado de necesidad ordinal 2º tal y como consta en las actas del expediente y así fue ratificado por el juez a quo, posteriormente el demandante acude a la vía judicial alegando la falta de pago, es decir, el ordinal 1º cabe señalar que la ley es clara al establecer que para acudir a la vía judicial alegando la falta de pago se debe agotar previamente la vía administrativa por esa causal, el juez a quo se basa en que el último aparte del artículo 91 establece cualquier otra causal. Sin embargo, el artículo 91 establece de forma taxativa las causales de desalojo entre ellas la falta de pago y el estado de necesidad, para los cuales debe agotarse previamente la vía administrativa, mal puede la parte demandante acudir a la vía judicial alegando la falta de pago sin antes agotar la vía administrativa, el artículo 32 que regula la materia establece que los derechos establecidos en esta ley son irrenunciables de haberse declarado procedente el desalojo basado en esta violación de orden público se estaría violando dicha norma, el artículo 92 señala que para demandar el desalojo se debe agotar la vía administrativa y judicial, es decir, deben concurrir ambas, por ello alego una errada interpretación y aplicación del último aparte del artículo 91. En cuanto a la prescripción el demandante se limitó a demandar el desalojo por la falta de pago de 24 cánones de arrendamiento cuya obligación tal y como lo ratifica el juez a quo estaban prescritas. Sin embargo del demandante no demandó el incumplimiento de los demás cánones que se estuvieran venciendo, al estar prescrita dichas obligaciones no se encuentra incurso mi defendida en la falta de pago, por lo tanto no debe prosperar el desalojo, en virtud de lo antes expuesto solicito a este honorable tribunal se declare sin lugar al demanda de desalojo. Es todo…”. Acto seguido, tuvo derecho de palabra el abogado ENRIQUE RAFAEL PIÑERO REBOLLEDO donde expuso: “…Considerando la apelación hecha por la Dra. Ingrid Fernández a todo evento ratificamos el contenido y valor de los elementos probatorios presentados y valorados por el tribunal de origen para que de igual manera sean apreciadas en la definitiva por el Juzgado Superior Segundo. Ahora bien en las circunstancias en las que se lleva el presente acto es buen o apreciar que el estado de necesidad viene dado por consecuencia directa por la falta de pago del canon de arrendamiento, razón por la cual se inicia el proceso administrativo, en el cual no hubo comparecencia de la parte demandada en el proceso de fase administrativa, fueron asistidos por la defensoría pública, razón por la cual se inicia el proceso judicial y la demanda amen de contraer los dos supuestos enmarcados en la ley admitida a manera de dar luz en este caso con respecto al artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento y Vivienda, la cual nos dice el parágrafo único, párrafo último cito “… Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a la previstas en el presente artículo o en el derecho común…” razón por la cual invocamos el artículo 1.592 del Código Civil vigente, el cual nos indica que el arrendador tiene dos obligaciones principales la primera de las cuales dice que debe servirse de la casa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato o a falta de convención para aquel que pueda presumirse según las circunstancias, el segundo punto dice que debe pagar una pensión de arrendamiento en los términos convenidos, al no recibir el pago de arrendamiento se crea el estado de necesidad inmediato aunado todo esto en forma humanitaria manifiesto el estado precario de salud del demandante, se solicita se conforme la sentencia de manera de reponer el daño causado al propietario. Es todo…”. En este estado, el Tribunal pasa dictar el dispositivo pertinente siguiendo el procedimiento previsto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y expone: “…En vista a las exposiciones de las partes y lo decidido por el tribunal a quo en la sentencia recurrida de fecha 14 de marzo de 2018, este Tribunal en lo pertinente a la perención breve alegada considera que habiendo sido admitida la demanda en fecha8 de julio de 2015 y luego el día 15 de julio del mismo año, la parte actora consignó los fotostatos necesarios señalando expresamente la dirección para al practica de la citación de la demandada, actuación que se encuentra incluso suscrita por el ciudadano alguacil, es evidente que en el presente caso se encuentran cumplidas las cargas impuestas a la parte actora dado que posteriormente constan los respectivos traslados por parte del alguacil, por tal motivo se declara improcedente el apelado de perención. Así se declara.
En lo que respecta a alegato de nulidad del procedimiento por violación de normas de orden público al agotarse la vía administrativa por el estado de necesidad prevista en el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda esto es por la necesidad por parte del arrendador en la ocupación del inmueble para luego demandar por la causal del ordinal 1º del artículo 91 eisudem, si bien es cierto que el juzgado a quo dirimió este punto citando la parte in fine de dicha norma, estableciendo que quedan a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a la previstas en el presente artículo, criterio que no es compartido por esta alzada, dado que ello se refiere a otras acciones no previstas en la norma, lo cierto del caso es que cuando se expide por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat por intermedio de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, la resolución de fecha 17 de diciembre de 2.013, la misma deja constancia de que se agotó la vía administrativa y habilita la vía judicial a los fines de que las partes puedan dirimir su conflicto por ante los tribunales de la República competentes para tal fin, habiendo en este caso demandado por una de las causales previstas en el artículo 91 eiusdem, considera este juzgador que el alegato esgrimido por la parte demandada resulta improcedente Así se declara.
Por último en lo que respecta al prescripción de las cuotas de arrendamiento que se señalan como causal de desalojo previstas desde el mes de febrero de 2013 hasta enero de 2015, efectivamente al no haberse procedido al registro de la demanda incoada el 18 de junio de 2015 ha debido realizar se la citación dentro del mismo lapso de prescripción, lo cual no ocurrió hasta el día 5 de diciembre de 2017, lo que determina que efectivamente como lo dijo la recurrida se encuentran prescritas las mismas hasta diciembre de 2014, lo que no hace exigible el pago de las mismas, pero si se evidencia que al no quedar desvirtuado en autos el incumplimiento por parte de la accionada de la obligación de pago de la forma asumida en el contrato, lo que resulta procedente la causal de desalojo contendía en el ordinal 1º del artículo 21 ibídem…”. Por lo antes expuesto, este Tribunal actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara sin lugar el recurso de apelación ejercido confirmándose el fallo recurrido con distinta motivación, por lo cual se declara parcialmente con lugar la demanda de desalojo incoada pro el ciudadano OSWALDO JOSÉ CASTRO MARCANO contra la ciudadana YULIS JOSEFINA SEIJA PIÑERO. Se ordena la entrega materia del bien inmueble constituido por el apartamento 6-4 ubicado en el piso 6 del Edificio Bucare 4, Parroquia El Valle, Caracas, previo agotamiento de los requisitos administrativos correspondientes. Dada la naturaleza de lo decidido no se produce la condenatoria en costas. El fallo in extenso será publicado dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a la presente fecha. Es Todo…”
IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Estando en la oportunidad legal para fallar, procede a ello este Tribunal con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 15 de marzo de 2018, por la abogada INGRID FERNÁNDEZ, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada contra la decisión proferida en fecha 14 de marzo de 2018, por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda por desalojo impetrada. Esa decisión judicial es, en su parte pertinente, como sigue:
“…En relación a la perención breve de la instancia, este juzgador observa que en fecha 08 de julio de 2015, fue admitida la presente acción, siendo que en fecha 15 de julio de 2015, se evidencia diligencia en la cual la parte actora, consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa, señalando igualmente la dirección para practicar la citación de la demandada.
Además de ello quien suscribe observa que pese a que no existe mención alguna de que la parte actora haya consignando los emolumentos necesarios, se observa en la mencionada diligencia la firma del ciudadano alguacil, por lo que concluye quien suscribe, que al evidenciarse la firma del alguacil, y no habiendo transcurrido más de 3º días entre el 08 de julio de 2015, fecha del auto de admisión y el 15 de julio de 2015, fecha en la cual se consignaron los fotostatos, la dirección y los emolumentos, este Tribunal considera forzoso declarar improcedente el punto previo de la perención breve de la instancia. Así se decide.
En cuanto al procedimiento administrativo, este Juzgado puede observar de las pruebas presentadas por las partes, que la resolución que habilitó la vía judicial efectivamente señaló que el accionante acudió a la vía administrativa en base a la causal contenida en el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, relativa al estado de necesidad del inmueble.
Sin embargo, este Juzgado de la lectura del mencionado artículo puede observar que en su último aparte reza: “queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”
Así las cosas, y si bien fuera alegado en sede administrativa la causal 2º del mencionado artículo 91, cuando la parte actora accionó ante este Juzgado la causal 1º relativa a la falta de pago, este Juzgado no considera que ambas sean excluyentes entre sí, ya que como se transcribió anteriormente el mencionado artículo 91 en su último aparte, el ejercicio de otras acciones judiciales, pueden ser accionadas aunque estas sean distintas alegadas en sede administrativa, ya que corresponden en última instancia a la jurisdicción si la causal o causales alegadas prosperan en derecho, o si las partes incumplieron con alguna de las obligaciones planteada, y por cuanto ya fuere habilitada la vía judicial, quien suscribe es el Juez Natural para decidir las controversias existentes entre las partes, razón por la cual quien suscribe considera que la habilitación de la vía judicial efectuada por la administración, faculta a la jurisdicción a resolver todas las controversias existentes entre las partes. Así se decide.
En cuanto a la prescripción por haber transcurrido más de 3 años desde que nació la obligación, hasta el momento que se da la citación de la defensora, este Juzgador observa que la obligación de pagar los cánones de arrendamiento prescribe a los 3 años por imperio del artículo 1.980 del Código Civil, siendo que el segundo párrafo del artículo 1969 ejusdem, establece que se interrumpe la prescripción por registro de la orden de comparecencia a menos que se haya efectuado la citación de demandada durante dicho lapso, ambos supuestos, que no se verifican en la presente causa.
Al haberse verificado la citación de la defensora en fecha 05 de diciembre de 2017, sin que desde el vencimiento de los cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de febrero de 2013 hasta el mes de diciembre de 2014, se hubiera interrumpido civil o judicialmente el lapso de prescripción, quien suscribe considera que los mismos se encuentran prescritos para su cobro, razón por la cual se desechan los mismos para su cobro. Así se decide.
Así las cosas y si bien este Juzgador no puede acordar el pago de los cánones de arredramiento por cuanto como ya se dijo anteriormente estos se encuentran prescritos, ello no implica con su prescripción, no se halla que la parte demandada no dio cumplimiento a sus obligaciones contractuales, y siendo que efectivamente la parte demandada dejó de pagar los cánones de arrendamiento aun y cuando estos se encuentran prescritos para su cobro, este Tribunal considera que la parte demandada incumplió con su deber de pagar los referidos cánones de arrendamiento, y por ende procedente en derecho la causal de desalojo contenida en el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley de Arrendamientos. Y así se decide.
En atención a lo anterior y vista la procedencia de la causal de desalojo…”.
Establecido lo anterior, debe previamente este jurisdicente establecer el thema decidendum en este caso, el cual se circunscribe en la pretensión de la parte accionante, quien persigue el desalojo del un inmueble de su propiedad, el cual fue dado en arriendo a la parte demandada, con fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde febrero de 2013 hasta enero de 2015, incumpliendo así con la obligaciones establecida en el contrato.
En la litis contestatio, la defensora ad litem, luego de oponer la perención breve de lai instancia, indicó que se demandó la falta de pago por 24 meses, pero en la solicitud de inicio de procedimiento administrativo ante el Órgano Administrativo Competente y la resolución administrativa se fundamentó en el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, relacionado con el estado de necesidad, y en la misma le otorgan la habilitación a la vía judicial. Ante esto, la parte actora no podía activar la vía judicial por una causal distinta a la alegada en sede administrativa, violando el derecho a la defensa de la parte demandada, si se permitiera a la parte actora alegar nuevos hechos y causales distintas a la alegada y probada en el procedimiento administrativo. Adicionalmente, solicitó de acuerdo a lo previsto en el artículo 1980 del Código Civil alegó prescripción de la obligación de pagar los montos por concepto de cánones de arrendamiento desde febrero de 2013, hasta diciembre de 2014, por haber transcurrido tres años desde el momento en que nace la obligación hasta la citación de la defensora en fecha 5 de diciembre de 2017, y al encontrarse prescritos los pagos la demandada no ha dejado pagar los cuatro cánones de arrendamientos establecidos para que proceda el desalojo.
Fijado lo anterior, a este sentenciador le corresponde entonces emitir pronunciamiento en primer lugar y como punto previo, respecto al alegato de la defensora judicial respecto a la perención breve; posteriormente de no ser procedente la perención alegada, se emitirá pronunciamiento en relación al mérito de la causa, previa valoración de las pruebas aportadas por ambas partes.
PRIMERO: Pasa este sentenciador a emitir pronunciamiento respecto al alegato esgrimido por la defensora ad litem en el escrito de contestación, donde adujo que una vez admitida la demanda transcurrieron treinta días sin que la parte actora haya realizado el pago de los emolumentos a fin de practicar la citación de la parte demandada.
En este sentido, debe indicarse que la perención de la instancia es la extinción del proceso, derivada de la inercia o de la inactividad procesal de las partes durante el plazo o término previsto en la ley, o cuando el demandante no realice una actividad específica de impulso procesal en determinado plazo, dejando claro que el legislador utiliza el término instancia en dos sentidos diferentes; primero como solicitud, petición o impulso, cuando alguna disposición exige que el juez proceda a instancia de parte; y segundo, como proceso judicial de conocimiento desde que se inicia con la demanda, hasta la sentencia definitiva de fondo, ya que la regla general en materia de perención expresa que el solo transcurso del tiempo sin que las partes hubieren realizado actuaciones que demuestren su propósito de mantener el necesario impulso procesal, origina la perención y se verifica de derecho y puede declararse de oficio, como lo prevé el artículo 269 del Código de Procedimiento Civil.
Así, la disposición legal contenida en el artículo 267 eiusdem, establece lo siguiente:
“...Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.
También se extingue la instancia:
1º Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado…”
De acuerdo al contenido de la norma ya citada, se infiere que el término instancia es utilizado como impulso; el proceso se inicia a impulso de parte y éste perime en los supuestos fácticos que prevé dicha disposición provocando su extinción. La perención es un acontecimiento que se produce por la falta de impulso procesal y la norma que la regula ha sido considerada como cuestión de orden público, es un modo de extinguir el proceso producido por la inactividad de las partes en un juicio, presumiendo el juzgador que si las partes observaren la paralización, deben para evitar la perención, solicitar oportunamente al órgano jurisdiccional su activación, puesto que el Estado, por ser garante del proceso está en el deber de evitar que éstos se prolonguen indefinidamente, manteniendo a las partes en intranquilidad, zozobra, y en estado de incertidumbre los derechos privados.
En este aspecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nro. 131 de fecha 23 de marzo de 2015, expediente 14-729, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez, ratificó decisión Nro. 747 de fecha 11 de diciembre de 2009, caso: J. A. D’Agostino y Asociados S.R.L. contra Antonieta de Romano y otros, expediente. N° 09-241, en la que se estableció lo siguiente:
“…En resumen, la doctrina de la Sala en la materia, es que para que se produzca la perención de la instancia contemplada en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, el actor debe incumplir con todas las obligaciones que la ley le impone para practicar la citación del demandado. Asimismo, que una vez el actor cumpla con alguna de sus obligaciones no tiene ya aplicación la perención breve de que trata el ordinal 1º del artículo 267, pues las actuaciones subsiguientes para la citación del demandado corresponden al tribunal de la causa y no tiene que mediar un lapso de treinta (30) días en el íter procesal, sino que para que se produzca la perención de la instancia tendría que transcurrir un (1) año sin que medie la ejecución de ningún acto de procedimiento por las partes...”. perención
…Omissis…
De la jurisprudencia transcrita, se evidencia que... el actor debe cumplir con todas las obligaciones que la ley le impone para la práctica de la citación del demandado, tal como lo dispone del artículo 267 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil...”. (Negritas de la Sala).
El precedente jurisprudencial invocado, así como los artículos anteriormente señalados ponen de manifiesto, no sólo la importancia de la perención, prevista como una institución de orden público que puede ser declarada de oficio por los jueces de instancia, sino que además, se evidencia que para que opere la perención breve de la instancia, es necesario que el demandante denote desidia o desinterés total en relación al juicio y respecto de sus obligaciones para llevar a cabo la citación del o de los demandados. (Negrillas de la Sala)…”
Ahora bien, de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se observa que la demanda fue admitida en fecha 8 de julio de 2015 (f.28); mediante diligencia de fecha 15 de julio de 2015, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos necesarios para la práctica de la citación, encontrándose suscrita la referida diligencia por la secretaria y el alguacil del a quo, quien posteriormente realizó los traslados pertinentes a lograr la práctica de la citación. Ante estas circunstancias, este juzgador concluye que si se dio cumplimiento a las cargas procesales que se le imponen a la parte actora referidas a la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual se declara improcedente el alegato de perención. Así se declara.
Despejado lo anterior, pasa este juzgador a emitir pronunciamiento respecto al mérito del asunto, no sin antes valorar las pruebas aportadas por las partes intervinientes, lo cual se realiza de la manera siguiente:
PRUEBAS ACTORA:
Junto al escrito libelar:
• En original Resolución emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), a través de la cual se habilita la vía judicial por haber sido agotada la vía administrativa prevista previo a las demandas. Consta de esta documental que se agotó el procedimiento administrativo previo a las demandas en el cual se habilita la vía judicial, al tratarse de un documento público administrativo, el cual no fue impugnado por la parte demandada, este Juzgado le confiere valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil.
• Copia simple del contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta de Caracas, hoy Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado en los libros respectivo bajo el Nº 48, Tomo 115 de fecha 2 de noviembre de 1991, celebrado entre los ciudadanos OSWALDO JOSÉ CASTRO y YULIS JOSEFINA SEIJAS PIÑERO. De esta documental se evidencia la relación arrendaticia existente entre los mencionados ciudadanos respecto al inmueble que se pretende desalojar. A su vez, se observa que se trata de un documento privado autenticado el cual no fue tachado, impugnado ni desconocido por la parte demandada, por lo que este Juzgador le confiere valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se decide.
• Copia simple de documento de propiedad del inmueble a nombre de la parte demandante registrado en fecha 5 de septiembre de, inscrito bajo el Nº 29, folio 250vto, Tomo 66, protocolo 1º. De esta documental, se evidencia el carácter de propietario que ostenta el ciudadano Oswaldo Castro, parte actora en la presente causa sobre el inmueble objeto de la controversia. Se observa que se trata de un documento público el cual no fue tachado, desconocido o impugnado por la parte demandada, por lo que este Juzgado le confiere valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
En el lapso probatorio:
• Reprodujo el merito favorable que se desprende de los autos, de las pruebas que fueron anexadas junto con el libelo de la demanda. En relación a esta promoción, es oportuno efectuar algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios, entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado “principio de adquisición procesal”, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano:
Se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”
En este mismo sentido, el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice:
“…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”
Lo anterior implica que, al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que debe apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal, que consagra igualmente el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la contienda, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Igualmente observa La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada el día 30 de julio de 2002 con ponencia de la Magistrada Yolanda Jaimes, estableció:
“…Respecto al mérito favorable de los autos promovidos como prueba por los apoderados de la demandada, se observa que dicho mérito favorable no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promovente…” (Sic.).
Siendo ello así, este Tribunal considera que nada tiene que valorar respecto el mérito favorable de autos, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente, ni tipo probatorio alguno, susceptible de apreciación particular. Así se decide.
• Promovió original constancia de residencia a nombre del ciudadano Oswaldo Castro, emanada del Consejo Nacional Electoral, suscrita por el Registrador Civil de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia, Estado Carabobo, de fecha 10 de enero de 2018. De esta documental se evidencia la dirección en la cual habita el mencionado ciudadano. Sin embargo, se observa que si bien es cierto que la misma es emanada de un órgano de la administración pública, la referida documental no guarda ningún tipo de relación con el caso bajo estudio, por esta razón se desecha. Así se establece.
• Promovió original constancia de residencia a nombre del ciudadano Oswaldo Castro, emanada del Consejo Comunal Bucares del Norte en Acción en fecha 8 de enero de 2018, donde se deja constancia que el mencionado ciudadano habita en la dirección señalada en condición de arrendatario, al tratarse de un documento privado emanado de tercero no interviniente en la presente causa, ha debido ser ratificado por el Consejo Comunal antes mencionada, acorde a lo dispuesto por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Adicionalmente, por cuando la referida documental no guarda relación con el thema decidendum, se desecha. Así se establece.
PRUEBAS DEMANDADA:
• Consignó telegrama enviado en fecha 21 de noviembre de 2017 por el Instituto postal Telegráfico (IPOSTEL) en la dirección suministrada por la parte actora, a fin de notificar a la parte demandada del juicio en su contra y fotografías marcadas con las letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “L”, “M”, a fin de dejar constancia que se trasladó a la dirección correspondiente a notificar a la parte demandada.
Sobre estas documentales se observa, que las mismas no guardan ningún tipo de relación con el caso bajo estudio, por esta razón se desechan. Así se establece.
Analizadas las pruebas aportadas en este juicio, pasa este Tribunal a emitir pronunciamiento respecto al mérito del asunto, la cual se circunscribe a la pretensión de desalojo de un inmueble propiedad del accionante basado en la falta de los cánones de arrendamientos correspondientes desde febrero de 2013 hasta enero de 2015, fundamento este que encuentra apoyo en el numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual establece lo siguiente:
“…Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
(…).
1) En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.…”.
Ahora bien, en el caso bajo estudio, se observa que el accionante fundamentó su pretensión de desalojo en que la arrendataria ciudadana Yulis Josefina Piñero Seijas, dejó de pagar el canon de arredramiento desde el mes febrero de 2013 hasta enero de 2015, por lo cual resulta procedente el desalojo al no quedar desvirtuado el incumplimiento alegado. A su vez, consta en autos que fue agotada la vía administrativa. Sin embargo, la defensora ad litem indicó que la solicitud instaurada en sede administrativa fue realizada por la causal 2 referida a la necesidad de uso del inmueble, por lo cual mal podía la parte actora instaurar un proceso judicial por una causal distinta a la alegada en el procedimiento administrativo.
Ante esto se debe precisar que el a quo consideró, que si bien es cierto que la disposición legal citada precedentemente establece en el parágrafo único parte in fine, lo siguiente: “…Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común…”
De acuerdo a lo anteriormente expuesto, no puede inferirse que por hacerse la salvedad al ejercicio de otras acciones correspondientes a otras causales diferentes, pueda interpretarse que la falta de pago alegada por la parte actora en el caso de marras se encuentre ahí inmersa, dado que la redacción es precisa al indicar que tales acciones derivaran de causales distintas a las estipuladas en la norma bajo análisis, por lo cual este juzgador no comparte la interpretación realizada por el a quo. Por el contrario, lo que debe ser objeto de análisis, es que la Resolución que habilita la vía judicial, la cual no especifica por cual causal se puede acudir a sede jurisdiccional; y siendo esto así, considera este juzgador que al ser habilitada la vía jurisdiccional es competencia del juez analizar en concreto la pretensión del accionante y así resolver la controversia entre las partes, no resultando de la presente demanda violaciones al orden público o al derecho de la defensa como fue alegado por la defensora judicial al demandar por una causal diferente a la que fue alegada en sede administrativa. Así se decide.
Por otro lado, respecto a la prescripción de los cánones de arrendamiento en los que se fundamenta la demanda in comento, se deben realizar ciertas precisiones, por lo cual resulta prudente traer a colación el contenido del artículo 1.980 del Código Civil, el cual prevé lo siguiente:
Artículo1.980 “…Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos…”
Al respecto, el autor Gilberto Guerrero Quintero y otro, expresa lo siguiente: “…En el ámbito arrendaticio, tratándose el pago del alquiler, constituye un medio de liberación inquilinario efectivo después de haber transcurrido más de tres años, contados desde vencimiento de esa obligación, pues. Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos (art.1.980 CC)…”.
Continua indicando:”… Esa prescripción breve tiene su origen, su razón de ser o fundamento, en primer lugar en el interés de la sociedad, pues no se concibe que el arrendatario tenga que estar en perenne espera de un arrendador poco diligente el cobro o percepción del canon.
Para Ricci, el legislador prevé la extinción de la obligación por el transcurso del tiempo, y de ese forma evitar la negligencia de los acreedores que pudiera producir la ruina del deudor. Si las prestaciones o cantidades debidas son pagadas a su vencimiento o en el momento que al acreedor le nace el derecho de pedirlas en juicio, no hay daño para el deudor (Derecho Civil, vol12 p.228)
Así pues, al concederse esta prescripción como breve y del análisis doctrinario realizado precedentemente se observa, que las pensiones por las cuales se fundamenta la demanda de desalojo corresponden a los meses de febrero de 2013 hasta enero de 2015, y siendo que la citación de la defensora ad litem se practicó en fecha 5 de diciembre de 2017, resulta evidente que al no dar cumplimiento con lo previsto en el artículo 1.969 del Código Civil, de no realizarse la citación dentro del lapso de prescripción, resultan prescritas las mismas hasta diciembre de 2014, por lo cual no resulta exigible el pago de las mismas. Así se decide.
De lo expuesto precedentemente se debe precisar, que si bien es cierto que el pago de los cánones se encuentra prescrito; no es menos cierto, que si se evidenció el incumplimiento por parte de la arrendataria a una de las más importantes obligaciones contractuales ex artículo 1.592 del Código Civil, y ésta al no demostrar que se encontraba solvente en el cumplimiento de su obligación, o en su defecto oponer alguna excepción o defensa, en aras de enervar la pretensión de desalojo por la parte actora, incurrió así en la causal de desalojo prevista en el artículo 91 numeral 1 de Ley de Regularización y Control de Arredramientos de Vivienda. Así se decide.
En síntesis, se observa que en la presente causa al no ser desvirtuado el incumplimiento por la parte accionada, y quedar así evidenciada la causal de desalojo, lo cual obliga a este juzgador forzosamente a declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la defensora judicial de la parte accionada y parcialmente con lugar la demanda de desalojo, declaratorias que se dispondrán en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
V
DISPOSITIVA
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 15 de marzo de 2018, por la abogada INGRID FERNÁNDEZ en su condición de defensora ad litem de la parte demandada ciudadana YULIS JOSEFINA SEIJAS PIÑERO ut supra identificada, contra la sentencia dictada en fecha 14 de marzo de 2018, por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual quedó confirmada.
SEGUNDO: PARCIALMENTE LUGAR la demanda de desalojo incoada por el ciudadano OSWALDO JOSÉ CASTRO MARCANO, contra la ciudadana YULIS JOSEFINA SEIJAS PIÑERO identificados ut supra. En consecuencia, se condena a la parte demandada en hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento identificado con el número 6-4, Edificio Bucare, piso 6, ubicado en la Urbanización El Valle, Avenida Intercomunal del Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, previo cumplimiento de los plazos estipulados en la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas en fase de ejecución.
TERCERO: Dada la naturaleza de la presente decisión no ha lugar a condenatoria en costas.
Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 208° Años de Independencia y 159° Años de Federación. En la ciudad de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de mayo del año dos mil dieciocho (2018).
EL JUEZ,
ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
En esta misma data, siendo la una y veinte minutos de la tarde (1:20 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de siete (7) folios útiles.
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
Expediente Nº AP71-R-2018-000264
AMJ/SRR/GC.-
