REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO
Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
208º y 159º
ASUNTO: AP71-R-2018-000074
ASUNTO INTERNO: 2018-9729
MATERIA: CIVIL
SENTENCIA DEFINITIVA DE ALZADA
(EN SU LAPSO)
DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana RIGEY ESTHER DÍAZ CASTILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-3.710.919, actuando en su propio nombre y representación, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 33.368.
APODERADO DE LA DEMANDANTE: Ciudadano JOSÉ MASCIMINO MÁRQUEZ GARCÍA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 193.341.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-4.362.166.
DEFENSORA PÚBLICA DEL DEMANDADO: Ciudadana MARIELYS SCARLEY CARRASCO CARRASCO, Defensora Pública Quinta Provisoria con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del Área Metropolitana de Caracas, extensión sede central, abogada inscrita en el Inpreabogado bajo el número 39.218.
MOTIVO: DESALOJO (Necesidad).
DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia Definitiva dictada oralmente en fecha 17 de enero de 2018, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y su extenso el 22 del mismo mes y año.
-I-
DE LA SINTESIS PRELIMINAR DE LA DEMANDA
Se da inició a la presente demanda mediante libelo (Fol. 2-3. P-1), presentado en fecha 30 de marzo de 2016, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la abogada RIGEY ESTHER DÍAZ CASTILLO, actuando en su propio nombre y derecho, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la misma Circunscripción Judicial.
En auto del 11 de abril de 2016 (Fol. 31. P-2), el a quo admitió la demanda por los trámites contenidos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR, para el QUINTO (5°) DÍA DE DESPACHO siguiente a la constancia en autos de su citación, a fin que tuviere lugar la celebración de la audiencia de mediación, de acuerdo a lo previsto en el artículo 101 eiusdem.
En diligencia del 18 de julio de 2018 (Fol. 39. P-1), el ciudadano alguacil del referido circuito judicial, ciudadano JULIO ECHEVERRÍA, dio cuenta sobre la imposibilidad de poder hacer efectiva la citación personal del demandado, consignando la compulsa sin firmar a los fines de ley.
En diligencia del 28 de septiembre de 2016 (Fol. 55. P-1), el demandado de autos, ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR, se dio por citado en este asunto con la asistencia de la abogada DELMA GONZÁLEZ PERALTA, en su condición de defensora pública segunda con competencia en lo civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda.
En diligencia del 10 de octubre (Fol. 57. P-1), la parte actora otorgó poder apud acta al abogado JOSÉ MASCIMINO MÁRQUEZ GARCÍA, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 193.341, reservándose su ejercicio.
Llegada la oportunidad para que tuviere lugar la audiencia de mediación, en fecha 10 de octubre de 2016 (Fol. 59. P-1), compareciendo solamente la parte actora, exponiendo la ratificación de sus alegatos y siendo por ello evidente que no se concretó acuerdo alguno entre las parte, el a quo le hizo saber a la parte accionada que la contestación a la demandada tendría lugar dentro de los diez (10) días de despacho siguientes, de conformidad con lo previsto en el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.
En diligencia del 17 de octubre de 2016 (Fol. 61. P-1) se recibió escrito de contestación a la demanda (Fol. 62-67. P-1) y escrito de argumentaciones (Fol. 68-70. P-1), presentados por la parte demandada con la asistencia de su defensora pública.
Siendo la oportunidad legal establecida en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en fecha 28 de noviembre de 2016 (Fol. 104-107. P-1), el a quo fijó los puntos controvertidos en el presente juicio y en consecuencia abrió un lapso de ocho (8) días para promover pruebas, que correría previa notificación de tal providencia.
En auto del 18 de septiembre de 2017 (Fol. 140-141. P-1), el nuevo juez del juzgado a quo, se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó su notificación a las partes a los fines de la prosecución del juicio.
En auto del 17 de octubre de 2017 (Fol. 150-152. P-1), el a quo emitió pronunciamiento en relación a las probanzas de las partes, concediendo un lapso para la evacuación de treinta (30) días de despacho.
En oficio y anexos del 8 de diciembre de 2017 (Fol. 165-168. P-1), bajo el número 001016, se recibió información proveniente del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería respecto de la prueba de informes promovida por el demandado.
En auto del 13 de diciembre de 2017 (Fol. 169. P-1), el a quo dictó auto mediante el cual fijó el QUINTO (5to) DÍA DE DESPACHO siguiente para que tuviere lugar la celebración de la audiencia oral en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el último aparte del artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, la cual fue diferida en auto del 9 de enero de 2018 (Fol. 170. P-1).
Llegada la oportunidad, en fecha 17 de enero de 2018 (Fol. 171-173. P-1), tuvo lugar la audiencia oral y pública fijada por ese tribunal, donde se dejó constancia que se hicieron presentes las partes. Se oyeron los alegatos de cada una de ellas. No hubo réplicas. Posteriormente se procedió a dictar la dispositiva de la sentencia definitiva, reservándose los tres (3) días de despacho siguientes a la audiencia para la publicación del fallo íntegro. Así pues, el a quo oralmente declaró con lugar la demanda.
En fecha 22 de enero de 2018, el a quo, mediante la publicación del extenso del fallo (F. 174-191. P-1), estableció:
“…Con fundamento a las consideraciones de hecho y de derecho señaladas, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por acción de DESALOJO, intentó la abogada RIGEY ESTHER DÍAZ CASTILLO, actuando en su propio nombre y representación, en contra del ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR, ambos identificados al inicio de este fallo, decide así: PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por acción de DESALOJO intentó la abogada RIGEY ESTHER DÍAZ CASTILLO, en contra del ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregarle a la parte actora el bien inmueble arrendado, constituido por “un apartamento identificado con el número y letra 2-D, ubicado en las Residencias Jardín del Centro, segundo piso, entre las esquinas Sordo a Tablitas, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, Distrito Capital”; libre de personas y bienes, en el mismo estado de conservación en que lo recibió. TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…” (Cita textual)
En diligencia del 24 de enero de 2018 (Fol. 193. P-1), el demandado de autos, asistido de la defensora pública segunda auxiliar con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda del Área Metropolitana de Caracas, extensión sede central, según resolución número DDPG-2014-00630, del 27 de noviembre de 2014, ciudadana VERIUSKA Y. GRANADO RUGELES, abogada inscrita en el Inpreabogado bajo el número 39.218, apeló de la sentencia definitiva dictada por el a quo, siendo que el tribunal de la causa, mediante auto del 30 del mismo mes y año (Fol. 194. P-1), oyó el recurso de la apelación en comento en ambos efectos, de acuerdo a lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Viviendas, en concordancia con el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
-II-
ACTUACIONES ANTE EL SUPERIOR
Verificada la insaculación de causas, en fecha 1 de febrero de 2018, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este juzgado superior, recibiendo las actuaciones, según autos del día 6 de febrero de 2018 (Fol. 198-200. P-1) y donde previa corrección de la foliatura, le dio entrada al expediente y en garantía del derecho a la defensa de las partes involucradas, ordenó su notificación, con la advertencia de que una vez constara en autos la última de ellas y así lo hiciere constar la secretaría de este tribunal superior, tuviese lugar al tercer (3er) día de despacho siguiente a las 10:00 a.m., la audiencia oral, de conformidad con lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
En fecha 16 de febrero de 2018 (Fol. 201. P-1), la parte actora se dio por notificada de la anterior providencia y solicitó la continuación del procedimiento, lo cual fue acordado en auto del 20 del mismo mes y año (Fol. 202. P-1), al ordenarse la notificación de su contraparte.
En fecha 26 de junio de 2018, la alguacil de este tribunal superior, ciudadana ANA TOVAR, consignó la boleta de notificación, firmada en fecha 25 de junio de 2018, por la abogada VERIUSKA Y. GRANADO RUGELES, en su carácter de defensora pública del demandado, cumpliendo la alguacil de esta forma su misión. Asimismo, la secretaria de este despacho dejó constancia del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 11 de julio de 2018, tuvo lugar la audiencia oral y pública en el presente asunto, donde asistieron ambas partes, hubo derecho de palabras, réplica y contrarréplica y hubo pronunciamiento oral del juicio, cuyo extenso se dicta a continuación en la forma que sigue:
-III-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
A los fines de decidir el fondo de la controversia, éste juzgador de alzada considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que, aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que se emprende. Ello lo estima esta superioridad así, por la forma como fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención. En tal sentido:
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales, los cuales encarnan al Estado, tendentes a resolver los conflictos de la colectividad, mediante la aplicación de la ley en forma pacífica y coactiva. De esta manera, el proceso cumple la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, arrebatándole la justicia a los particulares, ya que es sabido que la administración de la justicia se encuentra concentrada en el Estado, quedando eliminada la justicia privada; circunstancia esta de la cual se infiere, que el proceso contencioso tiene como finalidad, la solución de conflictos surgidos entre los ciudadanos, cuando se lesiona un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación del derecho.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra estudios de derecho procesal, tomo I, Pág. 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole, a lo largo del proceso.
Conforme a nuestro texto Constitucional, en su artículo 257, el proceso es considerado como un instrumento fundamental para la realización de la justicia, la cual se traduce, en que bajo la óptica del constituyente, pareciera que el proceso no tiene como finalidad la solución de conflicto, sino la realización de la justicia, pero lo cierto es que la composición de conflictos entre justiciados mediante la aplicación de la ley en forma pacífica y coactiva, solo puede obtenerse a través de dictados de sentencias justas, con justicia; justicia esta que se adquiere mediante el material probatorio que demuestre la verdad de las pretensiones y excepciones de las partes, ya que la prueba demuestra la verdad a través de la cual puede alcanzarse la justicia y finalmente solucionarse los conflictos entre los ciudadanos.
De acuerdo a la norma citada, el juez de instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad, tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Hechas las anteriores consideraciones, debe determinar previamente éste juzgador superior los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, en la forma siguiente:
-IV-
DE LA DEMANDA
Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda (Fol. 2-3. P-1), la parte accionante, abogada RIGEY ESTHER DÍAZ CASTILLO, alegó en síntesis lo que sigue:
Que es propietaria y arrendadora del bien inmueble, constituido por el apartamento distinguido con el número y letra 2-D, ubicado en el piso 2 del edificio residencias “Jardín del Centro”, situado entre las esquinas Sordo a Tablitas, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, bien este sobre el cual recae la presente acción.
Que habiendo obtenido previamente la correspondiente providencia administrativa, emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), de fecha 13 de julio de 2015, en virtud de la petición formulada dentro del expediente MC/000414, teniendo como resultado la implementación de la presente vía judicial, que se interpone conforme a la causal N° 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en razón de la justificada e imperiosa necesidad que tiene su hija, KARLA LINDSAY NATERA DÍAZ y su grupo familiar, de vivir en su inmueble, que ocupa como arrendatario, el ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR, ya que la misma vive alquilada en un inmueble ubicado en la Avenida Arauco con Roraima, Urbanización San Bernardino, edificio Royal Palace, identificado con el número 62 del piso 6, según contrato suscrito con su arrendadora, ciudadana YOLY ROJAS, titular de la cédula de identidad número V-7.744.218, quien mediante notificación del 11 de diciembre de 2015, le está solicitando la desocupación.
Que la relación contractual que la une al demandado data de fecha 22 de mayo de 1999, mediante un contrato de comodato, hasta que el 30 de enero de 2009, suscribieron la relación arrendaticia de marras con un canon actual de mil trescientos bolívares (Bs.F 1.300,00).
Que señala los domicilios procesales de ambas partes a los efectos de las citaciones y notificaciones.
Que por lo expuesto invoca que se admita la demanda y sea declarado con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley, el desalojo que interpone contra el demandado a tenor de lo previsto en el numeral 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, en concordancia con los artículo 75, 85 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en armonía con los artículos 5 y 9 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, al quedar justificada la inequívoca necesidad que tiene su hija de ocupar su inmueble, con la consecuente entrega material del mismo, libre de bienes y personas, así como la correspondiente condenatoria en costas y costas que se causen en el juicio.
-V-
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En la oportunidad respectiva la parte demandada, con la asistenta de la defensa pública, estableció en su escrito de contestación (Fol. 62-67. P-1), lo siguiente:
Que niega, rechaza y contradice la demanda incoada en su contra en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado como asidero legal a la acción ejercida.
Que la demandante fundamenta su pretensión en el numeral 2° del artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Viviendas relativo a una necesidad que no se evidencia de ocupar el inmueble por su hija, quien a su decir vive arrendada ya que contrajo nupcias con el ciudadano JOSÉ MASCIMINO MÁRQUEZ GARCÍA, tomando en cuenta que él está ocupando el bien como arrendatario desde el año 1998, aunado a que de manera voluntaria aquélla le ofreció en venta el mismo, sin que acatara lo establecido en el procedimiento de justo valor para tal venta.
Que para el 19 de agosto de 2013, previa llamada telefónica se dejó abierta la posibilidad de una nueva oferta y que ante las evasivas de la actora, él se vio en la necesidad de introducir ante la Superintendencia de Arrendamiento de Viviendas, el procedimiento administrativo sancionatorio, signado con el N° DS-01662/0314, siendo que aquélla cerró la cuenta corriente del banco banesco número 01340111061115016853, para impedirle que cumpliera su obligación de cancelar el canon de arrendamiento.
Que al libelo de demanda la parte actora no acompaña documento contundente que demuestre ante el juzgador el estado de necesidad tal como lo indica el parágrafo único del artículo 91 eiusdem, expresamente, documento que puede ser alegado bajo la declaración jurada de no poseer vivienda, autenticada debidamente por un notario público, ya que la partida de nacimiento consignada marcada “G”, solo alega la filiación y que las marcadas “H” y “J”, incorporan la residencia, cuyas pruebas las impugna en virtud que no llenan los requisitos exigidos por la ley de que deben ser contundentes.
Que la referida necesidad tampoco fue probada en el procedimiento administrativo previo, y señala que ha sido criterio reiterado respecto a la prueba de la necesidad que la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por el juzgado y que la necesidad constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que la parte actora debe acompañar a su escrito libelar la prueba contundente y no de documentos que vislumbren presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla e impugna todas las copias que corresponden al procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, ya que estas debieron ser promovidas en copias certificadas, así como también impugna todas las pruebas anexas al escrito libelar.
Del mismo modo consigna escrito de argumentaciones dirigido al a quo, acompañado de anexos.
Finalmente promovió pruebas de informes ante el Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN) y ante el Sistema de Administración, Migración y Extranjería (SAIME), así como prueba de inspección ocular en el bien de marras y por último pide que se declare sin lugar la demanda.
Establecido lo anterior, corresponde a esta superioridad analizar el material probatorio aportado a los autos, en la forma siguiente:
-III-
DEL ANÁLISIS Y VALORACIÓN PROBATORIA
Previo al análisis y valoración que ha de hacerse a las pruebas aportadas dentro de este proceso, estima quien aquí sentencia referirse a lo siguiente:
El artículo 12 del Código Adjetivo Civil, dispone que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…” (Fin de la cita textual).
Conforme a la norma citada, el juez de instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, en opinión de quien decide, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 eiusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
En este contexto, establece el artículo 1.354 del Código Civil, en relación a la activida0d probatoria que deben desplegar las partes a fin de probar los hechos alegados, que:
“…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…” (Cita textual)
Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…” (Cita textual)
Estas reglas, en opinión de éste juzgador de alzada constituyen un aforismo en el derecho procesal. El juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados en el juicio.
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho, reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor, a su vez, en la excepción, cuyo principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse, que quien quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resulta infundada.
De manera que, la carga de la prueba como se ha señalado ut retro, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el juez sólo procede según lo dispuesto en los artículos 1.354 del Código Civil, 12 y 506 del Código Adjetivo Civil.
Efectuadas las anteriores precisiones, de necesario señalamiento por parte de esta alzada, a fin de lograr un mayor entendimiento del fallo que se dicta, de seguida, se procederá al análisis y valoración de las pruebas aportadas dentro de este proceso por las partes.
-VI-
DEL ACERVO PROBATORIO APORTADO AL PROCESO
CON EL LIBELO DE DEMANDA (Fol. 2-3. P-1)
Consta a los folios 4 al 11 del expediente, marcado “A”, DOCUMENTO DE POPIEDAD, suscrito a favor de la ciudadana RIGEY ESTHER DÍAZ CASTILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-3.710.919, el cual quedó otorgado en fecha 2 de febrero de 1978, ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del extinto Departamento Libertador del Distrito Federal, bajo el N° 6, tomo 1 del protocolo primero, sobre el inmueble de marras, constituido por el apartamento distinguido con el N° 2-D, ubicado en el piso 2 del edificio Residencias “Jardín del Centro”, situado entre las esquinas Sordo a Tablitas, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital. La parte demandada con la asistencia de defensa pública impugnó la anterior prueba y en vista que lo hizo en forma pura y simple y que no la tachó de falsa, por el contrario reconoció su existencia, se desestima tal cuestionamiento y en consecuencia esta alzada la valora conforme los artículos 12, 429, 444, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil, apreciando como cierta la titularidad inherente a la parte accionante sobre el inmueble alquilado. Así se decide.
Consta a los folios 12 al 13 del expediente, marcado “B”, CONTRATO DE COMODATO privado, suscrito entre la ciudadana RIGEY DÍAZ CASTILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-3.710.919 y el ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-4.362.166, al cual se adminiculan las copias fotostáticas del CONTRATO DE COMODATO, otorgado entre las mismas partes y sobre el mismo inmueble, en fecha 22 de mayo de 1998, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el N° 36 del tomo 44 de los libros respectivos, las copias fotostáticas del RECIBO POR CONCEPTO DE GARANTÍA COMODATARIA, las copias fotostáticas de la COMUNICACIÓN DE CULMINACIÓN del préstamo de uso, la copia fotostática de la CÉDULA DE IDENTIDAD y la CONSTANCIA DE RESIDENCIA emanada de la Dirección de la Oficina Subalterna de Registro Civil de la Parroquia Santa Rosalía, de fecha 21 de abril de 2014, promovidas por la parte demandada, que constan a los folios 72 al 74, 75, 86, 119, 120, 121 al 123, 125 y 127 del mismo expediente. La parte demandada con la asistencia de defensa pública impugnó la primera de las anteriores pruebas y en vista que lo hizo en forma pura y simple y que no la tachó de falsa ya que reconoció la existencia del vínculo comodatario, se desestima tal cuestionamiento y en consecuencia esta alzada las valora conforme los artículos 12, 429, 444, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 1.360 y 1.363 del Código Civil, apreciando como cierto el préstamo de uso que existió entre dichos ciudadanos sobre el bien de marras, previo al contrato de alquiler que dio origen al desalojo bajo análisis. Así se decide.
Consta al folio 14 del expediente, marcado “C”, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre la ciudadana RIGEY DÍAZ CASTILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-3.710.919 y el ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-4.362.166, al cual se adminiculan las copias fotostáticas del mismo, como “Anexo 4” y “B”, así como la COMUNICACIÓN de no renovación contractual librada por la primera al segundo de los nombrados en fecha 27 de mayo de 2013, con fecha de vencimiento al 30 de julio de 2013, que acompañó el demandado a los folios 87 al 88 y 91 del mismo expediente. La parte demandada con la asistencia de defensa pública impugnó la primera de dichas pruebas y en vista que lo hizo en forma pura y simple y que no la tachó de falsa ya que reconoció la existencia del vínculo inquilinario al acompañar como prueba un ejemplar del mismo y su desahucio, se desestima tal cuestionamiento y en consecuencia esta alzada las valora conforme los artículos 12, 429, 444, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 1.360, 1.363 y 1.371 del Código Civil, apreciando como cierta la relación inquilinaria que existe entre dichos ciudadanos sobre el bien de marras, por un período de seis (6) meses que inició el 30 de enero de 2009 y culminó el 30 de julio de 2009, con una prórroga legal de seis (6) meses que inició a partir de esta última fecha y su desahucio para el 30 de julio de 2013. Así se decide.
Consta al folio 15 del expediente, marcada “D” INFORME DE ECOSONOGRAMA OBSTETRICO I TRIMESTRE inherente a la ciudadana KARLA NATERA, emitido por la Dra. BELMAR TORCATT L. La parte demandada con la asistencia de defensa pública impugnó la anterior prueba y si bien lo hizo en forma pura y simple y sin tacharla de falsa, cierto es también que la misma emana de una tercera que no es parte en el juicio, ni causante de los mismos y que no fue llamada al proceso por la promovente a fin de ratificar su contenido mediante la prueba testimonial, conforme lo dispuesto en el artículo 431 Código del Procedimiento Civil, por consiguiente queda desechada del juicio. Así se decide.
Consta a los folios 16 al 21 del expediente, marcada “E”, copia fotostática de la RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA N° MC/000414, contentiva de actuaciones ante el despacho de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), relacionadas al procedimiento administrativo previo incoado por la parte actora, ciudadana RIGEY DÍAZ CASTILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-3.710.919 contra la parte demandada, ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-4.362.166, respecto el bien de marras. La parte demandada con la asistencia de defensa pública impugnó la anterior prueba al considerar que la misma debió consignarse en copia certificada, de lo cual se debe inferir que la indicada prueba constituye un documento administrativo que como tal goza de una presunción de validez, salvo prueba en contrario, de acuerdo al artículo 9 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, así como lo ha dejado sentado la jurisprudencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 06556 de fecha 14 de diciembre de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. LEVIS IGNACIO ZERPA, expediente Nº 2001-0606, caso: Teresa de Jesús Urbáez Medoris, cuando precisó que: “…En efecto, ha señalado tanto la doctrina como la jurisprudencia que el documento administrativo es aquel que contiene una declaración de voluntad, conocimiento, juicio y certeza, emanado de un funcionario competente con arreglo a las formalidades del caso, destinado a producir efectos jurídicos. De igual manera, con respecto al valor probatorio de los mismos, se ha indicado que constituyen una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, por lo que deben ser equiparados al documento auténtico, el cual hace o da fe pública hasta prueba en contrario, pudiendo constituirse en plena prueba…” (…) “…Así, al estar en presencia de la copia de un documento administrativo, considera la Sala que debe tenerse el mismo como cierto, toda vez que no consta en autos prueba alguna que desvirtúe su contenido…omissis…”, y siendo que dicha parte no produjo prueba en contrario, ni la tachó de falsa este tribunal superior, desestima tal cuestionamiento y valora como autentica dicha prueba conforme los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y aprecia de su contenido como cierto que la parte actora agotó el procedimiento administrativo previo al presente asunto, donde al no haber acuerdo en la audiencia conciliatoria celebrada el 19 de noviembre de 2014, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en acatamiento a lo preceptuado en el artículo 9 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas habilitó la vía judicial, a los fines de que las partes indicadas pudieran dirimir su conflicto ante los tribunales de la República, competentes para tal fin. Así se decide.
Consta al folio 22 del expediente, marcada “F”, copia certificada del ACTA DE NACIMIENTO de la ciudadana KARLA LINDSAY, la cual quedó inserta bajo el número 1.873, del año 1981 del Libro de Registro Civil de nacimientos llevado por Primera Autoridad Civil de la Parroquia La Candelaria del hoy Municipio Libertador del Distrito Capital. La parte demandada con la asistencia de defensa pública impugnó la anterior prueba, sin embargo lo hizo en forma pura y simple y por el contrario reconoció su existencia al afirmar que con ella se prueba la filiación, se desestima tal cuestionamiento y en consecuencia esta alzada la valora conforme los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 197, 1.357 y 1.384 del Código Civil, apreciando como cierto que dicha ciudadana es hija de la demandante y que nació el 6 de diciembre de 1980. Así se decide.
Consta al folio 23 del expediente, marcada “G”, copia certificada del ACTA DE MATRIMONIO inherente a la ciudadana KARLA LINDSAY NATERA DÍAZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-15.931.248, inserta bajo el número 790, del año 2014 del libro de Registro Civil de Matrimonios llevado por la Dirección de Registro Civil del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda. La parte demandada con la asistencia de defensa pública impugnó la anterior prueba, sin embargo lo hizo en forma pura y simple, razón por la cual se desestima tal cuestionamiento y en consecuencia esta alzada la valora conforme los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 91, 94, 1.357 y 1.384 del Código Civil, apreciando como cierto que dicha ciudadana contrajo nupcias civil con el ciudadano JOSÉ MASCIMINO MÁRQUEZ GARCÍA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-12.463.889, en fecha 28 de noviembre de 2014. Así se decide.
Consta a los folios 24 al 26 del expediente, marcado “H”, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO privado, suscrito entre la ciudadana YOLY ROJAS RUIZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V- 7.744.218 como arrendadora y la ciudadana KARLA LINDSAY NATERA DÍAZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-15.931.248, como arrendataria del bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número 62, ubicado en el piso 6 del edificio Royal Palace, situado en la Avenida Anauco de la Urbanización San Bernardino del Municipio Libertador del Distrito Capital, a la cual se adminiculan la CONSTANCIA DE RESIDENCIA emanada del Consejo Nacional Electoral, las copias fotostática de las CÉDULAS DE IDENTIDAD inherentes a los ciudadanos JOSÉ MASCIMINO MÁRQUEZ GARCÍA y KARLA LINDSAY NATERA DÍAZ, titulares de las cédulas de identidad números V-12.463.889 y V-15.931.248, respectivamente y la COMUNICACIÓN DE NO RENOVACIÓN CONTRACTUAL librada en fecha 11 de diciembre de 2015, por la primera a la segunda de los nombrados, que constan a los folios 28 al 30 del mismo expediente. La parte demandada con la asistencia de defensa pública impugnó las anteriores pruebas ya que a su entender las mismas no llenan los supuestos de ley de ser contundentes al planteamiento de la parte actora, sin embargo, a pesar que lo hizo en forma pura y simple, cierto es también que dicha documentación involucra a terceros ajenos a la relación arrendaticia y al no haber sido ratificado su contenido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desechan del proceso. Así se decide.
Consta al folio 27 del expediente, marcada “H-1”, CONSTANCIA DE RESIDENCIA emanada del condominio Residencias Royal Palace inherente a los ciudadanos KARLA LINDSAY NATERA DÍAZ y JOSÉ MASCIMINO MÁRQUEZ GARCÍA venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-15.931.248 y V-12.463.889, respectivamente, respecto del bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número 62, ubicado en el piso 6 del Edificio Royal Palace, situado en la Avenida Anauco de la Urbanización San Bernardino del Municipio Libertador del Distrito Capital. La parte demandada con la asistencia de su defensa pública, impugnó la anterior prueba documental y si bien lo hizo en forma pura y simple, la misma constituye un documento administrativo por emanar de un ente con competencia para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código Adjetivo Civil, en concordancia con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y del mismo se aprecia que los ciudadanos KARLA LINDSAY NATERA DÍAZ y JOSÉ MASCIMINO MÁRQUEZ GARCÍA, residen en la precitada dirección. Así se decide. (Buscar la ley de propiedad horizontal)
CON ESCRITO DE CONTESTACIÓN (Fol. 62-70. p-1)
Consta al folio 71 del expediente, marcada “Anexo 1”, copia fotostática de RECIBO DE RESERVA DE INMUEBLE emanada de la administradora CHRISCOR, BIENES RAICES, inherente al ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR, titular de la cédula de identidad número V- V-4.362.166, respecto del bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número 2D, ubicado en el piso 2 del edificio Jardín del Centro, situado entre las esquinas Tablitas a Sordo de la Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador del Distrito Capital, a la cual se adminicula un ejemplar del mismo en copia fotostática que consta al folio 124 del mismo expediente. La anterior prueba aunque no fue cuestionada en modo alguno por la parte actora, lo cierto es que la misma no puede oponerse como prueba en este juicio, en aplicación analógica a lo establecido en el artículo 1.372 del Código Civil, por cuanto la administradora en referencia es una tercera persona ajena a la relación sustancial que no ha manifestado en el asunto en particular bajo estudio su consentimiento para su presentación y que al no ser esta parte en el juicio, ni causante de la misma, debió ser llamada a ratificarla a través de la prueba testimonial, sin requerirle ninguna otra formalidad, conforme lo prevé el artículo 431 del Código Adjetivo Civil, aunado a que en nada ayuda a resolver el thema decidendum, por consiguiente dicha prueba queda desechada del juicio con fundamento en el debido respeto y principio de la contradicción que informa el régimen legal de las pruebas. Así se decide.
Constan a los folios 75 al 85 del expediente, marcadas “Anexo 2 al Anexo 3-1 al 3-10, copias fotostáticas de CHEQUE DE GERENCIA, LETRAS DE CAMBIO Y PLANILLAS DE DEPÓSITOS EN CUENTA, las primeras inherentes al ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR, titular de la cédula de identidad número V-4.362.166, residenciado en el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número y letra 2-D, ubicado en el piso 2 del edificio Jardín del Centro, situado entre las esquinas Tablitas a Sordo de la Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador del Distrito Capital, a las cuales se adminiculan las copias fotostáticas y original de las PLANILLAS DE DEPÓSITOS EN CUENTA, la copia fotostática de la RESOLUCIÓN N° 0000317 de fecha 15 de abril de 2014, emanada del Despacho de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, sobre la regulación del canon máximo de arrendamiento del referido inmueble y los EJEMPLARES en copias fotostáticas de las primeras de dichas probanzas, todas ellas que constan a los folios 89 al 90, 96 al 99, 125 al 126 y 128 al 130 del mismo expediente. Las anteriores instrumentales aunque no fueron cuestionadas en modo alguno por la parte actora, lo cierto es que las mismas no pueden oponerse como pruebas en este juicio, en razón de que el thema decidendum, está referido al desalojo por necesidad de ocupación y no por falta de pago de canon alguna, aunado a que los recibos de depósitos se corresponden con un tercero ajeno al proceso, por consiguiente dichas pruebas quedan desechadas del juicio. Así se decide.
Consta a los folios 92 al 93 del expediente, marcada “Anexo 6-1 y 2”, COMUNICACIÓN DE OFERTA DE VENTA, librada en fecha 20 de mayo de 2013, por la parte actora, ciudadana RIGEY DÍAZ CASTILLO, titular de la cédula de identidad número V-3.710.919, al demandado de autos, ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR, titular de la cédula de identidad número V-4.362.166, respecto el bien de marras, a la cual se adminicula la COMUNICACIÓN DE ACEPTACIÓN DE VENTA, librada en fecha 11 de junio de 2013, por éste último a la primera; y si bien las mismas no fueron cuestionadas en modo alguno por la contraparte, esta alzada las desecha del juicio puesto que nada aportan a la solución del thema decidendum. Así se decide.
CON ESCRITO DE PRUEBAS (Fol. 111-118. P-1)
Consta a los folios 131 al 133 del expediente, marcada “H”, DECLARACIÓN JURADA DE NO POSEER VIVIENDA, inherente al demandado, ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR, titular de la cédula de identidad número V-4.362.166, actuando con la asistencia del defensor público auxiliar integral segundo del área metropolitana de caracas, autenticado en fecha 1 de diciembre de 2016, ante la Notaría Pública Sexta de Caracas, bajo el N° 44, tomo 304 de los libros respectivos; y en vista que la misma no fue cuestionada en modo alguno es valorada objetivamente por este tribunal de alzada de conformidad con los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, al emanar de funcionarios con competencia para ello y aprecia de su contenido que el demandado de autos no posee vivienda propia. Así se decide.
Del mismo modo, el demandado asistido de defensa pública promovió PRUEBA DE INFORMES, ante el Servicio Autónomo de Registros y Notarías, la cual fue debidamente admitida por el a quo y ordenada su evacuación, sin embargo, no consta en autos las resultas de dicha probanza, razón por la cual no hay prueba de informes que valorar y apreciar a tales respectos en este asunto. Así se decide.
Del mismo modo, el demandado asistido de defensa pública promovió PRUEBA DE INSPECCIÓN OCULAR, la cual fue declarada inadmisible por el a quo; y en vista que contra dicha providencia no hubo cuestionamiento alguno, esta quedó definitivamente firme, por consiguiente no hay prueba de inspección que valorar y apreciar a tales respectos. Así se decide.
CON ESCRITO DE PRUEBAS (Fol. 136. P-1)
Consta al folio 137 del expediente, marcada “2”, copia certificada del ACTA DE NACIMIENTO, a la ciudadana PAULA DANIELA MÁRQUEZ NATERA, la cual quedó inserta bajo el número 21, del año 2016 del Libro de Registro Civil de Nacimientos llevado por la Oficina de Registro Civil del Municipio Baruta del Estado Miranda, Centro Clínico de Maternidad Leopoldo Aguerrevere; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno por la parte contraria, esta alzada la valora conforme los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 197, 1.357 y 1.384 del Código Civil, apreciando como cierto que dicha menor nació el 11 de octubre de 2016 y que es hija de los ciudadanos KARLA LINDSAY NATERA DÍAZ y JOSÉ MASCIMINO MÁRQUEZ GARCÍA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-15.931.248 y V-12.463.889, respectivamente, a su vez nieta de la parte actora, ciudadana RIGEY ESTHER DÍAZ CASTILLO, titular de la cédula de identidad número V-3.710.919. Así se decide.
CON COMPROBANTE DE RECEPCIÓN DE DOCUMENTO (Fol. 164. P-1)
Constan a los folios 165 al 168 del expediente, RESULTAS DE PRUEBA DE INFORMES, proveniente del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería, promovida por el demandado asistido de defensa pública, respecto el movimiento migratorio de los ciudadanos KARLA LINDSAY NATERA DÍAZ, RIGEY ESTHER DÍAZ CASTILLO y JOSÉ MASCIMINO MÁRQUEZ GARCÍA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-15.931.248, V-12.463.889 y V-3.710.919, respectivamente; y en vista que la misma no fue objeto de cuestionamiento alguno, es valorada por esta alzada de conformidad con los artículos 12, 429, 433, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y aprecia de su contenido que la primera registra movimientos migratorios con una frecuencia anual entre un viaje y otro, siendo los dos últimos con fechas de salida y entrada 6 y 20 de junio de 2015, respectivamente y con fecha de salida y entrada 19 de junio y 3 de julio de 2016, respectivamente; que la segunda tuvo movimientos migratorios entre el 24 y el 26 de noviembre de 2001 y entre el 19 de septiembre al 4 de octubre de 2003 y que el último de los nombrados no registra movimientos migratorios. Así se decide.
Del análisis realizado por éste jurisdicente de alzada a los anteriores medios de pruebas aportados al proceso por las partes, lo cual responde a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia y su escrupulosa observancia que representa una garantía del derecho de defensa de las partes y estando dentro del lapso de ley para cumplir con el fallo in extenso, a tenor de la previsto en el artículo 121 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, considera oportuno realizar una serie de consideraciones previas con el fin de abordar el mérito de fondo desde un correcto enfoque para resolver sobre lo conducente:
La acción que da inició a las presentes actuaciones está orientada a que se acuerde el desalojo del apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 2-D, ubicado en el piso 2 del edificio Residencias “Jardín del Centro”, situado entre las esquinas Sordo a Tablitas, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de personas y bienes y en el buen estado en que lo recibió el inquilino, con fundamento en la causal contenida en el ordinal 2º del artículo 91 eiusdem, relativa a la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado, al sostener la demandante que necesita el bien arrendado al demandado, para ser habitado por su hija, ciudadana KARLA LINDSAY NATERA DÍAZ y su grupo familiar integrado por su cónyuge, ciudadano JOSÉ MASCIMINO MÁRQUEZ GARCÍA, la cual para el momento de interposición de la demanda, se encontraba en estado de gravidez que originó el nacimiento de su menor hija en fecha 11 de octubre de 2016, por cuanto viven arrendados en el apartamento distinguido con el número 62, ubicado en el piso 6 del edificio Royal Palace, situado en la avenida Anauco de la Urbanización San Bernardino del Municipio Libertador del Distrito Capital, del cual su arrendadora les solicitó la desocupación al manifestarle su voluntad de no continuar con tal relación inquilinaria, circunstancias estas muy desfavorables, ya que corre el grave riesgo de que quede privada de su derecho de orden constitucional, de que en un inmueble propio pueda constituir su hogar, ante el riesgo de ser desalojada de un bien ajeno, cuyas argumentaciones fueron rechazadas por el demandado al sostener a través de la asistencia de la defensa pública que la necesidad alegada no se evidencia, tomando en cuenta que él está ocupando el bien como arrendatario desde el año 1998, aunado a que le fue ofrecido en venta el mismo en dos oportunidades, viéndose en la necesidad de introducir ante la Superintendencia de Arrendamiento de Viviendas, el procedimiento administrativo sancionatorio al no acatarse lo establecido en el procedimiento de justo valor para tal venta e impidiéndole su obligación de cancelar el canon al cerrarle la cuenta establecida para ello y sin que se demostrara con documento contundente el estado de necesidad, tal como lo indica el parágrafo único del artículo 91 eiusdem, ni ante el procedimiento previo.
Por lo anterior éste sentenciador pasa a determinar si la acción de desalojo intentada cumple con el presupuesto procesal invocado en este juicio, en ocasión de confirmar, revocar o modificar el fallo recurrido, y al respecto observa:
El profesor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su Obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, volumen I, página 194, indica sobre la necesidad de ocupación, lo que sigue:
“…No importa quién lo ha dado en arrendamiento, porque si la duración es indefinida, priva la necesidad del propietario del inmueble, del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, sin que valga la necesidad del arrendatario, cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado. No se trata de un incumplimiento imputable al locatario, sino el estado de necesidad del locador, el pariente consanguíneo en comento o del hijo adoptivo (expresión que resulta inexistente, tal como infra observamos). En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual. La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa, la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera en lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas. La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, porque el medio probatorio conduce a la misma, pues un contrato de arrendamiento o una factura no serían jamás pruebas documentales directas de la necesidad que tiene el propietario, o alguno de los miembros de su núcleo familiar, de ocupar el inmueble, ya que los mismos sólo pueden ser prueba del arrendamiento y sus cláusulas, o de la cancelación de una deuda, siempre y cuando se hayan cumplido los trámites procesales exigidos por el Código de Procedimiento Civil, para que los mismos surtan sus efectos (v.g. la ratificación por testigos de los documentos privados producidos por un tercero). Y es por esta razón que la administración pública tuvo razón al decidir no estimarlos como pruebas documentales válidas. Ahora bien, estos instrumentos si podrían ser utilizados como pruebas indirectas de la necesidad de ocupar un inmueble, sin que para ello fuera necesario su ratificación en juicio por sus emisores, ya que los mismos no estarían siendo valorados como documentos privados, sino como indicios (art. 510 del CPC) o pruebas indirectas, y siempre dentro de los límites que impone la sana crítica (art. 507 eiusdem). (OPT. CPCA, sentencia del 10 de abril de 1997)...”.
Sobre este particular y conforme al criterio sostenido por el referido profesor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, de que es necesario que la parte accionante deba probar la concurrencia de los tres (3) requisitos para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, a saber:
i) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido o indeterminado (verbal o escrita) entre la propietaria y el arrendatario del bien inmueble del que se trate, cuya circunstancia, aunque conforme a la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no es exigente, al no pautarlo expresamente, se debe advertir que, en el caso de marras encontramos que inicialmente estábamos en presencia de un contrato a tiempo determinado de fecha 30 de enero del 2009, por el término de seis (6) meses, que conforme al artículo 1.600 del Código Civil, quedó renovado luego de su prórroga legal de seis (6) meses y se convirtió en indeterminado, dada la expiración del tiempo fijado en el mismo y habiendo dejado al arrendatario en posesión de la cosa arrendada, tomando en cuenta que la demanda fue deducida en fecha 11 de abril de 2016. Así se decide.
ii) La cualidad de propietaria del inmueble cedido en arrendamiento y iii) La justificada necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual, que debe venir por una especial circunstancia capaz de obligar a la necesitada a tener que ocupar específicamente ese inmueble para satisfacer tal exigencia por justo motivo y no otro en particular y en ese sentido, dicha demandante alegó a los autos la existencia de una convención arrendaticia entre ésta y el demandado y la cualidad o legitimación de ella como propietaria del inmueble, cuyas circunstancia fueron reconocidas expresamente por la parte demandada en el iter procesal, tal como ha sido suficientemente analizado, ya que no fueron desvirtuadas por éste último en modo alguno, por consiguiente queda es verificar el tercero de dichos requisitos. Así se decide.
En el caso bajo análisis infiere este tribunal superior que, conforme las probanzas valoradas y apreciadas ut retro, específicamente del acta de nacimiento de la ciudadana KARLA LINDSAY, donde se da por cierto que la misma es hija de la demandante, y por ende descendiente en línea recta dentro del primer grado de consanguinidad de la arrendadora; del acta de matrimonio inherente a la referida ciudadana y del acta de nacimiento de la hija de ésta y su cónyuge, donde se evidencia que tiene conformado su grupo familiar, de lo cual surgen indicios suficientes que permiten concluir que la demandante pretende que su hija y su grupo familiar tengan un lugar que permitan desenvolvimiento familiar de forma normal, a través del uso del inmueble propiedad de su progenitora objeto de este litigio, con lo cual se evidencia la materialización de la prueba documental válida de que la accionante tiene la inminente necesidad como propietaria de que su hija ocupe con su familia el bien de marras por justo motivo y con preferencia al del ocupante actual, por lo que éste sentenciador de alzada inevitablemente debe concluir en que la causal de desalojo bajo estudio pautada en el numeral 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, debe prosperar al estar plenamente ajustada a derecho, ya que concurren los tres (3) requisitos necesarios para su procedencia, puesto que no la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de índole habitacional que justifican de forma justa, la procedencia del desalojo. Así se decide formalmente.
Ahora bien, por cuanto con la promulgación de la ley especial en la materia quedó establecida la seguridad jurídica para las partes intervinientes en la relación arrendaticia, teniendo presente el derecho de defensa y la debida celeridad procesal con la consiguiente disminución de costos para el Estado como para las partes y al crear un equilibrio entre el arrendador y el arrendatario que equivale a los mecanismos judiciales que en plano de igualdad le otorgan las herramientas necesarias para que puedan valerse en su legítimo derecho a la defensa sin interferencias, ni desigualdades y al mismo tiempo limitó el costo del procedimiento judicial que resulta a veces tan prolongado y desigual que en definitiva no beneficia a ninguna de las partes, es por lo que se juzga bajo el amparo de una ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la parte demandada asistido de defensa pública, CON LUGAR la demanda por desalojo intentada y la consecuencia legal de dicha situación es confirmar con diferente motiva el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste operador superior del sistema jurisdiccional de justicia.
-VII-
DE LA DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por el demandado de autos, asistido de defensa pública, contra la decisión definitiva emitida oralmente en fecha 17 de enero de 2018 y publicado su extenso el 22 del mismo mes y año, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada con distinta motiva.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO presentada por la ciudadana RIGEY ESTHER DÍAZ CASTILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-3.710.919, actuando en su propio nombre y derecho, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 33.368, representada por el abogado JOSÉ MASCIMINO MÁRQUEZ GARCÍA, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 193.341, contra el ciudadano JOSÉ FRANCISCO ESCOBAR, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-4.362.166, asistido por la abogada MARIELYS SCARLEY CARRASCO CARRASCO, en su carácter de Defensora Pública Quinta Provisoria con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del Área Metropolitana de Caracasinscrita en el Inpreabogado bajo el número 39.218, conforme las determinaciones ut retro.
TERCERO: SE ORDENA a la parte demandada que DESALOJE y haga entrega a la parte actora el inmueble objeto del presente litigio, constituido por el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 2-D, ubicado en el piso 2 del edificio Residencias “Jardín del Centro”, situado entre las esquinas Sordo a Tablitas, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de personas y bienes y en el buen estado en que lo recibió, una vez quede firme esta decisión, previo cumplimiento de las previsiones que a tales respectos contempla el procedimiento referido a la ejecución de los desalojos de vivienda, previsto en los artículos 12 y 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
CUARTO: SE IMPONEN las costas del recurso a la parte demandada recurrente de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: El presente fallo in extenso se agrega seguidamente al expediente en su lapso de ley.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la sala de despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días del mes de julio de dos mil dieciocho (2018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA Acc.,
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
ABG. IRIANA BENAVIDES LA ROSA
En esta misma fecha, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.), previo anuncio de ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la sala de despacho de este juzgado.
LA SECRETARIA Acc.,
ABG. IRIANA BENAVIDES LA ROSA
JCVR/AJMB/PL-B.CA
ASUNTO: AP71-R-2018-000074 (2018-9729)
