REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 19 de marzo de 2018
207º y 159º
ASUNTO: AP71-R-2018-000029
PARTE DEMANDANTE: FÉLIX ALBERTO VILLAMIZAR DURÁN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-11.158.022.
DEFENSORES PÚBLICOS DE LA PARTE DEMANDANTE: OSCAR JOSÉ DAMASO GONNELLA Y VERIUSKA Y. GRANADO RÚGELES, abogados inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 170.206 y 212.267, el primero en su condición de Defensor Público Provisorio Segundo en Materia Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda con Competencia Plena a Nivel Nacional y la segunda en su condición de Defensora Pública Auxiliar Segunda en Materia Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda, ambos adscritos a la Unidad Regional del Área Metropolitana de Caracas, Extensión Sede Central.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos ANÍBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ, YESENIA MARIBEL SIMANCA PALACIOS Y YOBANY ALEJANDRO PALACIOS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-2.991.493, V-12.641.891 y V-13.979.929, respectivamente.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadana YOSMAR DEL VALLE CASTRO TORO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 52.129.
Motivo: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
-I-
Conoce esta Alzada previa distribución del recurso de apelación propuesta por la parte demandante FELIX VILLAMIZAR DURAN contra la Sentencia dictada en fecha 18 de diciembre de 2017, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictada en el juicio que por RETRACTO LEGAL fue incoado contra los ciudadanos ANIBAL RAFAEL EIZAGA PAEZ, YESENIA MARIBEL SIMANCA PALACIOS y YOBANY ALEJANDRO PALACIOS.
Previa su distribución fue recibida la demanda Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
En fecha 13 de mayo de 2015, declaró inadmisible la demanda, sentencia que fue revocada por el Juzgado Décimo Superior, de esta misma circunscripción judicial, revocó la sentencia que declaró inadmisible y ordenó la admisión de la misma.
Mediante auto de fecha, 11 de enero de 2016, el Tribunal de la causa admitió la demanda interpuesta, y ordenó el emplazamiento de la parte demanda conforme lo establecido la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, en concordancia con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14 de enero de 2016, fue reformada la demanda, siendo admitida mediante auto de fecha 19 de enero de 2016.
Cumplido los trámites de citación en fecha 20 de junio de 2017 el Tribunal A quo, fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, la cual se llevó a cabo en fecha 28 de junio de 2017.
En fecha 13 de julio de 2017, la representación demandada dio contestación a la demanda incoada en su contra, y el Tribunal de la causa a través de sentencia interlocutoria de fecha 28 de julio de 2017, dictó la fijación de lo hechos y conforme lo pauta el artículo 868 de la ley adjetiva procesal, fijó el lapso para la promoción de la pruebas, las cuales fueron consignadas por ambas partes en fecha 09 y 10 de agosto de 2017, y admitidas fecha 20 de septiembre de 2017.
Siendo 30 de noviembre de 2017, tuvo lugar la audiencia oral y publica en el presente juicio, a la cual comparecieron las partes y sus apoderados, y el Tribunal tal y como lo pauta la ley dicto el dispositivo del fallo declarando sin lugar la demanda.
El 19 de diciembre de 2017, se dicto el extenso del fallo dictado en la audiencia oral, siendo apelado por la parte actora.
Recibido el presente expediente en fecha 9 de febrero de 2018, se dio entrada y mediante auto de fecha 15 de febrero de 2018, se fijó oportunidad para celebrar la audiencia en alzada previa notificación de las partes.
Cumplidos los Trámites de notificación en fecha 12 de marzo de 2017, se celebró la audiencia oral en Alzada y se procede a dictar el extenso del fallo.
-II-
Ahora bien estando dentro de la oportunidad procesal, este Superior Jerárquico dicta el extenso de la sentencia para lo cual hace las siguientes consideraciones:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Concluida la audiencia oral el Tribunal conforme lo previsto en el artículo 123 para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pasa a dictar sentencia definitiva en los siguientes términos: los Defensores Públicos ya identificados, señalaron que el accionante en fecha 16 de Septiembre de 1995, celebró un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana ELBA SOCORRO VARGAS MEDINA, sobre una habitación ubicada en la Urbanización Raúl Leoni, Avenida Principal de Casalta 3, Edificio Residencias Mara, Bloque 5, Piso 6, Apartamento 06-05, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, con un canon inicial de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00), (hoy equivalente a DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs.F 2.50), hasta llegar a la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (BS. 300,00); Que la arrendadora falleció, de lo cual la accionante tuvo conocimiento en fecha 14 de Diciembre de 2012; asimismo tuvo conocimiento en esa oportunidad donde arrendaba la habitación había sido vendido en fecha 15 de Abril de 2003, al ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ, no obstante a ello el inquilino continuó ocupando el inmueble, realizando los pagos de alquiler mediante transferencia bancaria a la cuenta de la ciudadana GLADIS JOSEFINA LARA DE LARA, señalando que el nuevo propietario nunca se apersonó al mismo. Señaló la parte accionante que en fecha 04 de Marzo de 2013, el ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ, le hizo entregó un documento privado donde constaba la oferta de venta del inmueble ya identificado por la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 370.000,00) y que verbalmente pactaron la forma de pago, como señal de aceptación; que además le hizo entrega el vendedor del certificado de solvencia del Aseo Urbano y Cédula Catastral, a fin consignarlo en la entidad bancaria y solicitar el Subsidio Habitacional. Adujo también la parte accionante que fue elaborado el documento de compraventa, que a pesar de estar de acuerdo con el mismo, no lo firmó por faltar recaudos; Que posteriormente el codemandado, q le comunicó no le vendería el bien por cuanto se mudaría al mismo y aumentó el canon de alquiler a la suma de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00). Que ha pagado de manera adelantada los cánones de Julio a Diciembre de 2014 y de Enero a Mayo de 2015, aparte del pago de los servicios básicos de luz, agua, teléfono, gas y condominio, acondicionándolo de acuerdo a las necesidades básicas de su persona y su grupo familiar. Por último, que en fecha 09 de Enero de 2015, le es notificado que el ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ hoy demandado vendió el inmueble de autos al ciudadano YOBANY PALACIO, y le solicitó la desocupación del mismo, para hacerle entrega del bien a su nuevo propietario.
En tal virtud demanda el retracto legal contra vendedor, ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ y los compradores, ciudadanos YESENIA MARIBEL SIMANCA PALACIOS y YOBANY ALEJANDRO PALACIOS.
Que la venta que se hizo por la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.850.000,00) no es oponible al demandante, en consecuencia este debe sustituirse a los compradores en dicha negociación en las mismas condiciones crediticias y por lo tanto el ciudadano ANIBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ otorgue o a ello sea condenado por el Tribunal, el documento protocolizado de compra venta ante la Oficina de Registro correspondiente, en cuyo acto pagará el precio respectivo, debiendo convenir los demandados que en dicha venta del mencionado inmueble tiene que ser libre de todo gravamen.
Que en caso que los demandados no convengan en el petitorio, solicitan que la sentencia le sea otorgada en las mismas condiciones crediticias en las cuales fue realizado.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte, la accionada negó rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, que el demandante no mantenía relación contractual alguna con los demandados, y que este ocupaba en forma esporádica el inmueble objeto de la demanda. Rechazó que los pagos que hacia el demandante fuesen por concepto de canon de arrendamiento, sino que los mismos eran en virtud de contraprestación por el pago de gastos fúnebres de la titular principal del inmueble.
SENTENCIA RECURRIDA:
Por su parte, el Tribunal de Mérito, en su sentencia de fecha 19 de diciembre de 2017 señaló:
“(…) Ahora bien, planteada como ha sido la controversia bajo estudio y analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la causa, y lo hace de la siguiente manera:
Ahora bien, de las actas que conforman la presente causa se observa que el ciudadano Ánibal Rafael Eizaga dio en venta a los ciudadanos Yesenia Maribel Simanca Palacio y Yobany Alejandro Palacio, el inmueble objeto de la demanda, en fecha 29 de enero de 2015, bajo el Nro. 2015-48, tomo AR1, Matricula 214.1.1.10.6062, ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital; tal como quedó probado ut supra.
Asimismo, se aprecia que la parte demandante ocupa el mismo en su condición de inquilino tal como se desprende de la afirmación contenida en el libelo de la demanda, valorado ut supra. Aunado a ello el Tribunal, conforme a las pruebas producidas en el presente proceso observa del acervo probatorio bajo estudio que, quedo demostrado efectivamente que el accionante, ocupa el inmueble objeto de la demanda, en su condición de inquilino, ahora bien, en el caso bajo estudio es la procedencia o no de la preferencia ofertiva que le corresponde por derecho, es menester señalar que el mismo se encuentra satisfecho con la aceptación del contrato primigenio de compra venta otorgado al co-demandado ANIBAL EIZAGA, y con la Comunicación aceptada por el demandante que consta en autos al folio 31 del expediente; el cual el Tribunal le otorgó pleno valor probatorio, en consecuencia, se declara Sin lugar la demanda interpuesta, y así debe emitirse de forma expresa en la parte Dispositiva. ASI SE DECIDE.
(…)
En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la señalada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas y con vista a los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe declarar sin lugar la demanda de Preferencia Ofertiva, con todos los pronunciamientos de Ley, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo determina éste Operador de Justicia.
(…)
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoado por el ciudadano FÉLIX ALBERTO VILLAMIZAR, contra los ciudadano ANÍBAL EIZAGA, YOBANY PALACIOS Y YESENIA SIMANCA, ya identificados.
SEGUNDO: Se condena a la parte perdidosa a hacer entrega del bien inmueble constituido objeto de la pretensión, el cual se identifica ampliamente en el extenso de la presente sentencia, libre de bienes y personas.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.(…)”
PUNTO AL FONDO PREVIO:
Siendo obligación del Tribunal de Alzada detectar las anomalías que pudiera presentar las causas recurridas y sometidas a su consideración, se constata que la sentencia recurrida señalo lo que se transcribe en el siguiente extracto:
PRIMERO:
“ (…) La Acción de Preferencia Ofertiva, a tenor de lo pautado en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario; siempre que éste tenga más de dos (2) años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones arrendaticios y satisfaga las aspiraciones del propietario.
De igual forma es necesario determinar que acuerdo con el contenido de la ley especial arrendaticia existen tres razones para que se proceda la interposición de esta acción, a saber:
a.- Cuando se notifica de la operación realizada con el tercero, por parte de éste al arrendatario, con la característica de que deberá notificar acompañado de la copia certificada de la operación realizada;
b.- Cuando no se haga la notificación prevista en el literal anterior o no se haya acompañado copia certificada de la operación;
c.- Cuando de hayan modificado las condiciones de la venta, en cuanto al precio o modo de la misma, en perjuicio del arrendatario notificado y favoreciendo al nuevo comprador.
En este orden de ideas se tiene que, el Artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.
Ahora bien, constata esta Alzada, que la presente causa inicio en fecha 11 de mayo de 2015, tiempo en el cual ya se encontraba vigente la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual fue publicada en la Gaceta Oficial Nro. 6.503 de fecha 12 de noviembre de 2011, derogando parcialmente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en todo lo que colidiera con aquélla. Así las cosas, el retracto legal para inmuebles destinados a vivienda se encuentra tutelada desde la entrada de su vigencia, por dicha Ley en sus artículos 138, 139 y 140. En tal virtud, el Tribunal de la causa erró al fundamentar y argumentar en su decisión con base a una norma que a los efectos del caso que nos ocupa se encuentra derogada, en por lo que Superior Jerárquico, procede a corregir el error aquí señalado, fundamentando la presente decisión conforme las disposiciones de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y así se decide.
SEGUNDO:
“(…) SEGUNDO: Se condena a la parte perdidosa a hacer entrega del bien inmueble constituido objeto de la pretensión, el cual se identifica ampliamente en el extenso de la presente sentencia, libre de bienes y personas…”
Al respecto observa esta alzada que no se no aprecia ni en el libelo de la demanda, ni en reconvención alguna, pedimento relativo a la entrega material del bien inmueble constituido objeto de la pretensión de Retracto Legal, tal y como lo acordó el A quo en el particular “segundo” del dispositivo del fallo recurrido. En tal sentido, encuentra esta alzada que el Tribunal de Mérito se excedió en la condena señalada, toda vez que incurre en ultrapetita, produciendo de este modo menoscabo de los derecho de la parte accionante en su carácter de arrendatario, en virtud de lo cual este Superior Jerárquico al no existir petitorio alguno respecto del desalojo del inmueble en cuestión, no tiene materia sobre la cual recaiga apreciación alguna, desechándose dicha condena del tema decidendum de la presente causa, y así se declara.
FONDO DEL ASUNTO CONTROVERTIDO:
Conforme lo señalado, la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo la misma y se excepcionó, evidenciándose la intención de la demandada de ejercer su defensa en la presente causa. Así las cosas, Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, ha sido reiterado el Criterio del Máximo Tribunal de la República al señalar que el demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones. Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica , reiterada e inveterada, desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, la cual ha sido constante pacifica y reiterada hasta la presente fecha, en la que se señaló:
"Con esa norma legal se esta estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
En este orden de ideas y cónsono con la jurisprudencia parcialmente trascrita la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia .S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
Igualmente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 16 de diciembre de 2009, expediente Nro. 2009-000430, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, señaló
“(…) “Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor.
En relación a las afirmaciones de hecho, alegatos éstos planteados por las partes, en virtud de lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos.
Así, los hechos negativos, han sido definidos por la doctrina como la negación de un acto o de un hecho jurídico.
En tal sentido, es necesario distinguir si los hechos negativos son definidos o indefinidos, puesto que sólo a los primeros se les puede fijar un límite en el tiempo y el espacio y por lo tanto es posible probarlos si existe un hecho positivo que lo contraste y excluya.
No obstante, serán indefinidos o indeterminados, aquellos hechos que no sea posible delimitarlos en tiempo, modo o espacio, y por tanto, no pueden ser demostrados mediante la prueba de un hecho positivo.
Por tal motivo, “...los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. (Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78).
De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado. (Ver sentencia N° 00007, de fecha: 16 de enero de 2009, Caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría.).
Conforme a las jurisprudencias de Casación parcialmente transcrita, las cuales son acogidas por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso y así se declara.
En este sentido pasa este Juzgador a analizar el acervo probatorio traído a la presente causa, constatándose que ambas partes además hicieron uso del derecho de promover sus respectivas pruebas:
INSTRUMENTOS CONSIGNADOS CON LA DEMANDA:
1. Consta del folio 16 al 19 de la primera pieza del expediente, original de Justificativo, evacuado ante Notaría Publica Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de noviembre de 2013. Al respecto observa esta Alzada que dicho instrumento no obstante de no haber sido tachado por la parte accionada, el contenido del mismo es el resultado de testimoniales que fueron evacuadas fuera del juicio, sin el debido control de pruebas de la contraparte, lo cual violenta su derecho a la defensa, por lo que la parte accionante debió además promover prueba testimonial a fin de ratificar el contenido de dicho justificativo, no constando en autos que se haya efectuado, en virtud de lo cual, lo ajustado a derecho es desechar dicha prueba, y así se declara.
2. Consta al folio 20 del expediente, Constancia de Residencia, expedida por el Consejo Nacional Electoral, a nombre de FÉLIX ALBERTO VILLAMIZAR DURAN. Al respecto observa esta Alzada que dicho instrumento considerado como público de carácter administrativo al no ser tachado por la parte accionada, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el referido ciudadano reside desde septiembre de 1995, en la Urbanización Raul Leoni, Avenida Principal de Casalta 3, Edificio Residencias Mara, Bloque 5, piso 6 apartamento 06-05, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, y así decide.
3. Consta del 21 al 25 del expediente copia del Acta de defunción, expedida por la Comisión de Registro Civil y Electoral del estado Bolivariano de Miranda, Municipio Guicaipuro Parroquia Los Teques, el cual quedo inserta en el Tomo V, Acta Nro. 1172, de fecha 15 de Diciembre de 2012. Al respecto observa esta alzada que dicha copia al no ser impugnada por la parte actora, se tiene como copia fidedigna de su original y surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el deceso de quien en vida fue la ciudadana ELBA SOCORRO VARGAS MEDINA y así se declara.
4. Consta del folio 26 al 28 del expediente Documento de venta, de fecha 15 de Diciembre de 2003, protocolizado ante la Oficina subalterna de Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó inserto bajo el Nro 388, tomo 19, protocolo 1. Al respecto observa esta alzada que dicha copia al no ser impugnada por la parte actora, se tiene como copia fidedigna de su original y surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el negocio jurídico celebrado entre la ciudadana ELBA SOCORRO VARGAS MEDINA y el ciudadano Aníbal RAFAEL EIZAGA PÁEZ, respecto de la venta del inmueble objeto de la presente acción de retracto legal arrendaticio y así se declara.
5. Consta a los folio 29 y 30 del expediente, depósitos bancarios según planillas Nros. 69231230 y 83294712, a la cuenta 01020501820109293819, a nombre de la ciudadana Gladys Josefina Lara de Lara, ambos por la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00), así como un recibo informático donde señala un depósito en efectivo en la referida cuenta por la suma de el depósito de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00). Al respecto observa este Juzgador, que tales depósito no demuestran vinculación alguna con el caso de marras, toda vez que no consta elemento que adminiculado demuestre la causa de dichos depósitos y la razón de los diferentes montos señalados, en virtud de lo cual se desechan como medio probatorio del presente juicio y así se declara.
6. Consta al folio 31 del expediente Carta-misiva, suscrita por el ciudadano FÉLIX VILLAMIZAR DURAN, al ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA, en fecha 04 de marzo de 2013. Al respecto observa esta alzada que dicha carta al no ser desconocida por la parte demandada, se tiene como reconocida a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que el ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA, ofreció en venta FÉLIX VILLAMIZAR DURAN, el inmueble objeto de retracto. Ahora bien, se constata que si bien dicha misiva fue recibida por un ciudadano llamado Gabriel Hernández, quien no es parte del presente juicio, la carta opuesta a la parte codemandada quien no desconoció ni su contenido ni su firma demuestra de la existencia de un vínculo arrendaticio entre el hoy accionante y el codemandado ya identificado y por ende, queda demostrado el vínculo jurídico que une a estas dos partes en el presente juicio y así se declara su contenido.
7. Consta del folio 32 y 33 del expediente carta-misiva y relación de montos, fechada la primera el 02 de marzo de 2015, ambas suscritas por Gladys Lara de Lara. Al respecto observa este Juzgador que dichos documentos al emanar de de un tercero, estos debieron ser ratificados en juicio a través de la prueba testimonial conforme lo establecido en el Artículos 431 del Código adjetivo, y en vista de que de la revisión del expediente no se aprecia la evacuación de las testimóniales que ratifique el contenido de las documentales promovidas lo ajustado a derecho es desecharlas del proceso y así se declara.
8. Consta del folio 34 al 35 del expediente, Planilla de requisititos para solicitar créditos de la ley de política habitacional. Con respecto de dicha planilla, este Juzgador observa que de su contenido no se aprecia elemento alguno para demostrar los alegatos de la accionante respecto del retracto pretendido, por lo que, el mismo debe ser desechado del proceso y así se declara.
9. Borrador de la opción de compra venta. el cual cursa del folio 36 al 37 del expediente. Al respecto, observa este Sentenciador que dicho instrumento al carecer de suscripción no le es oponible a ninguna de las partes ni demuestra elemento alguno respecto de la acción incoada, en virtud de lo cual se desecha y así se declara.
10. Consta al folio 38 del expediente, depósitos bancarios según planillas Nros. 10888357 y 7955422, a la cuenta 01020501820109293819, a nombre de la ciudadana Gladys Josefina Lara de Lara, por la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) Y dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00), respectivamente. Al respecto observa este Juzgador, que tales depósitos no demuestran vinculación alguna con el caso de marras, toda vez que no consta elemento que adminiculado demuestre la causa de dichos depósitos y la razón de los diferentes montos señalados, en virtud de lo cual se desechan como medio probatorio del presente juicio, por impertinentes y así se declara.
11. Recibos de pago de Condominio emitidos por la Administradora Residencias Mara, los cuales cursan del folio 39 al 43. Al respecto observa este Juzgador, que tales recibos emanan de un tercero y debieron ser ratificado por estos mediante prueba testimonial y por otra parte no aportan elemento probatorio alguna a la pretensión del promovente, en virtud de lo cual se desechan como medio probatorio del presente juicio, por impertinentes y así se declara.
12. De los folios 44 al 46, Carta Privada y relación de pago suscrita por el Consejo comunal “Mara Casalta III”. Al respecto observa esta Alzada, que dicho documento emana de un tercero y debió ser ratificado por este mediante prueba testimonial y por otra parte no aportan elemento probatorio alguna a la pretensión del promovente, en virtud de lo cual se desechan como medio probatorio del presente juicio, por impertinentes y así se declara.
13. Misiva cursante al folio 47 del expediente Al respecto observa esta alzada que dicha carta al no ser desconocida por la parte codemandada, se tiene como reconocida a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que el ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA, en fecha 4 de febrero de 2015, remitida al ciudadano FÉLIX VILLAMIZAR DURAN. Ahora bien, se constata que si bien dicha misiva no consta la firma del accionante ciudadano FÉLIX VILLAMIZAR DURAN, en señal de recibo, fue este quien lo trajo a los autos evidenciándose que estaba en su poder y por ende recibido. Por otra parte, se constata que la señalada carta opuesta a la parte codemandada como emanada de ésta, no fue desconocida ni su contenido ni su firma por parte del ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA, quedando demostrado que el hoy codemandada notificó al arrendatario que ocupa una habitación del inmueble plenamente identificado en el texto del presente fallo, que el mismo fue vendido a otras persona por no haberse obtenido repuesta alguna de los ofrecimientos de venta que se le hizo en fecha 04/05/2012 y 29/05/2014. Asimismo, queda demostrado con vista a que el accionante fue quien consigno sin reserva alguna del contenido de la referida misiva que fue informado dos veces por vía escrita y formal el anuncio de la preferencia ofertiva en venta del inmueble, por lo que existe una presunción del conocimiento por parte de la accionante respecto de las intenciones de venta del inmueble en cuestión y así se declara.
14. Copia certificada de documento de venta, protocolizado en fecha 29 de enero de 2015, bajo el Nro. 2015-48, tomo AR1, Matricula 214.1.1.10.6062, ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital el cual cursa del folio 48 al 70 del expediente. Al respecto observa esta Alzada que dicho instrumento público al no ser tachado por la parte accionada, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrada la venta suscrita entre el ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ y los ciudadanos YESENIA MARIBEL SIMANCA PALACIO Y YOBANY ALEJANDRO PALACIO, del inmueble identificado como inmueble constituido un apartamento identificado con el Nro. 06-05, situado en el piso 6, del Edificio Residencias Mara, Bloque 5, ubicado en la Urbanización Raul Leoni, Avenida Principal de Casalta 3, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual es objeto de presente retracto legal arrendaticio
15. Consta al folio 71 del expediente original del Certificado De Registro De Vivienda Principal, expedido por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, al ciudadano FÉLIX ALBERTO VILLAMIZAR DURÁN. Al respecto observa esta Alzada que dicho instrumento considerado como público de carácter administrativo al no ser tachado por la parte accionada, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que la accionante fue incorporado al Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, no obstante a ello, dicho instrumento no aporta valor probatorio alguno a la presente causa, desechándose el mismo, por impertinentes y así se declara.
16. Consta del folio 72 copia simple del Acta de nacimiento, signada con el Nro. 1711, expedida por la Primera autoridad Civil del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. Al respecto se observa que si bien se trata de un instrumento público, el mismo carece de valor probatorio respecto de la pretensión de retracto legal aquí incoado, en virtud de lo cual se desecha como medio probatorio del presente juicio, por impertinentes y así se declara.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. En la oportunidad probatoria la representación judicial de la parte actora consignó cuadernos de control de pagos, los cuales cursan del folio 400 al 540 del expediente. Al respecto constata este Juzgador que el contenido de dichos cuadernos no aportan en forma alguna elementos probatorio para el tema decidendum por lo cual se desechan por impertinentes y así se declara.
2. Consta del folio 533 al 539 Constancia de trabajo y Carnet de Trabajo emitidas por las distintas empresas donde laboró el demandado. Al respecto constata este Juzgador que el contenido de dichos cuadernos no aportan en forma alguna elementos probatorio para el tema decidendum por lo cual se desecha dicha prueba por impertinente y así se declara
3. Consta del folio 548 del expediente, Cuestionario de inscripción militar del ciudadano FÉLIX VILLAMIZAR. Al respecto constata este Juzgador que el contenido de dichos cuadernos no aportan en forma alguna elementos probatorio para el tema decidendum por lo cual se desechan por impertinentes.
4. Consta del folio 540 al 565 del expediente, diversas Facturas de pagos de bienes, así como de servicios de telefónico y electricidad. Al respecto constata este Juzgador que el contenido de dichos cuadernos no aportan en forma alguna elementos probatorio para el tema decidendum por lo cual se desechan por impertinentes y así se declara.
5. Impresión de Registro de Información Fiscal del ciudadano FELIX ALBERTO VILLAMIZAR. Al respecto constata este Juzgador que el contenido de dichos cuadernos no aportan en forma alguna elementos probatorio para el tema decidendum por lo cual se desechan por impertinentes y así se declara.
6. Consta del folio 567 y 568 del expediente Acta Conciliatoria de fecha 09 de marzo de 2016, suscrita entre las partes en la defensoría pública segunda con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda, en la cual se discutió en relación a la cancelación del pago del condominio. Al respecto constata este Juzgador que el contenido de dichos cuadernos no aportan en forma alguna elementos probatorio para el thema decidendum por lo cual se desechan por impertinentes y así se declara.
7. Consta del folio 377 al 382 y del folio 371 al 375 del expediente copia simple de Reproducciones Fotográficas. Al respecto se observa que dichas impresiones no aportan elemento de prueba alguno para la resolución de la presente causa, amén de que fueron efectuados sin el debido control de prueba de la contraparte, en virtud de lo cual se desecha como medio probatorio del presente juicio, por impertinentes y así se declara.
8. En cuanto a la prueba de inspección judicial y la prueba de informe, quien suscribe señala que si bien las mismas fueron admitidas conforme a derecho, no es menos cierto que de autos no se evidencia su evacuación, en virtud de lo cual no hay materia que apreciar y así se declara.-
9. En la oportunidad legal se evacuó la Prueba Testimonial de los ciudadanos Alvarado julia, Luisa Alvarado, Nelly Montoya, Henry Contreras, Fanny Ortiz, Lermis Lara, de los cuales comparecieron a cumplir bajo juramento, fechas 26 y 27 de septiembre y 16 de octubre de 2017, respectivamente. Asimismo, se evidencia que los testigos no fueron tachados por la parte demandada, cierto es también que al responder al interrogatorio entre otras consideraciones de igual importancia señalaron lo siguiente: “…que conocen a FELIX ALBERTO VILLAMIZAR, de vista trato y comunicación, que el mismo vive en condición de inquilino en el inmueble objeto de la demanda, desde el año 1995, que pagaba alquiler, que el inmueble fue vendido a los co demandados…”; de las declaraciones se evidencia que conocen a las partes y los hechos sobre los cuales declararon; también se observó que los testigos no incurren en contradicciones, imprecisiones o parcialidad que puedan invalidar su testimonio, por lo cual se les otorga pleno valor probatorio a tenor de lo previsto en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, ya que existe una concordancia entre el conocimiento de los testigos, la razón de sus dichos y la acción bajo estudio, siendo concurrentes en el interrogatorios propuestos y los hechos de autos, confirmándose la cualidad de inquilino de la parte accionante, elemento necesario para solicitar el derecho de preferencia de la parte, y así se decide.
INSTRUMENTOS CONSIGNADOS CON LA CONTESTACION:
1. Consta al folio 351 del expediente Fe de bautismo del ciudadano Aníbal Rafael Eizaga Páez, el cual fue expedida por la Arquidiócesis de Coro. Al respecto se observa dicho instrumento el mismo carece de valor probatorio respecto de la pretensión de retracto legal aquí incoado, en virtud de lo cual se desecha como medio probatorio del presente juicio, por impertinentes y así se declara.
2. Consta del folio 352 al 360 del expediente, Constancia de Hidrocapital, Recibos de luz. Al respecto constata este Juzgador en Alzada que tales recibos no demuestran, ni aportan elemento probatorio alguno para enervar la pretensión del retracto legal arrendaticio, en virtud de lo cual se desecha como medio probatorio del presente juicio, por impertinentes y así se declara.
3. Reproducciones fotográficas cursantes a los folios 364 al 368 del expediente. Al respecto se observa que dichas impresiones no aportan elemento de prueba alguno para la resolución de la presente causa, amén de que fueron efectuados sin el debido control de prueba de la contraparte, en virtud de lo cual se desecha como medio probatorio del presente juicio, por impertinentes y así se declara.
4. A los folios 369 y 370, documentos emanados de la Alcaldía de Caracas, contentivo de permisos de mudanza, identificados con los seriales 01317 y 012316 ambos de fecha 18 de marzo de 2015. Al respecto observa esta Alzada que dicho instrumento considerado como público de carácter administrativo al no ser tachado por la parte accionada, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, no obstante a ello, su contenido no aporta elemento probatorio alguna en la presente causa, por lo que se desecha como medio probatorio del presente juicio, por impertinentes y así se declara.
5. Copias fotostáticas y recibo emanado del Banco Mercantil cursante a los folios 371 al 376. Al respecto observa este Juzgador, que tales documentos contentivos de copias de un cheque y movimientos bancarios, en nada aportan al presente juico por lo que se desechan por inocuos e impertinentes y así se declara.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1. Ratificó todos los instrumentos consignados con su escrito de contestación a la demanda. Al respecto observa este Sentenciador que tales instrumentos ya fueron apreciados en el texto del presente fallo y así se declara.
2. En la oportunidad legal se evacuó la Prueba Testimonial de la ciudadana Carolina Colombani, a cual compareció a cumplir bajo juramento, fechas 04 de octubre de 2017, En relación a la declaración de la testigo si bien no fueron tachadas por la parte demandante, cierto es también que al responder al interrogatorio señaló que conocen al ciudadano FELIX ALBERTO VILLAMIZAR, de vista trato y comunicación; Igualmente señaló que el referido ciudadano no era inquilino de la ciudadana ELBA SOCORRO VARGAS MEDINA, que solo visitaba a la referida ciudadana, siendo su dicho contradictorio a los demás elementos de autos que demuestran que ciertamente el referido ciudadano era inquilino de una habitación en el inmueble que pretende retractar. En tal virtud, como quiera que no existe pruebas diferentes a la cual se pudiera adminicular a la testimonial en cuestión y que corrobore su veracidad, esta Alzada desecha el referido testimonio y así se declara.
Ahora bien, planteada como ha sido la controversia bajo estudio y analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la causa, y lo hace de la siguiente manera:
• De las pruebas y de los alegatos quedó constatado el vínculo jurídico que une a la accionante, ciudadano FELIX ALBERTO VILLAMIZAR con la codemandado ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ y así se declara.
• Igualmente quedó demostrado que el hoy accionante tuvo conocimiento de la primera venta del inmueble al señalar que desde el 14 de diciembre de 2012, tuvo conocimiento de la venta del inmueble en cuestión el cual fue efectuado en fecha 15 de Abril de 2003, identificando el plenamente el documento de esa venta.
Ahora bien, al hablar de retracto legal arrendaticio, se habla de una suerte de triunvirato como relación jurídica que unen a las partes, esto existiendo un contrato de arrendamiento vigente entre un arrendador y un arrendatario, entra en el juego un tercero que es el adquirente, que por los efectos del artículo 38 la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este último se subroga en los derechos del arrendador original, por lo que la relación y el vínculo jurídico que une a las partes para el ejercicio efectivo del retracto legal se circunscribe a los tres personeros anteriormente nombrado los cuales tendrían las respectivas cualidades de arrendatario (cualidad que es inmutable), el vendedor (quien en su momento fue el propietario arrendador) y por último el comprador (quien en se convierte en nuevo propietario y arrendador subrogado), para sostener legítimamente un juicio de retracto legal y así se declara.
Así las cosas, la dinámica de la relación jurídica que une a las partes en un proceso de retracto legal arrendaticio, se encuentra debidamente determinado en los términos anteriormente señalados, lo cual a su vez determina de este modo y no de otro la cualidad de cada una de ellas para sostener debidamente el juicio en cuestión.
Así las cosas observa este Juzgador que del acervo probatorio presentado a los autos y específicamente la presentada por el accionante al folio 31 del expediente Carta-misiva, suscrita por el ciudadano FÉLIX VILLAMIZAR DURAN, dirigida al ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA, en fecha 04 de marzo de 2013, que dicha carta al no ser desconocida por la parte demandada, ni en su contenido, ni en su firma, se tiene como reconocida a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado como ya quedó asentado la existencia de un vínculo arrendaticio entre el hoy accionante y el codemandado. Asimismo quedó demostrado que el ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA ofreció en venta al ciudadano FÉLIX VILLAMIZAR DURAN, el inmueble objeto de retracto. Ahora bien, se constata que si bien dicha misiva fue recibida por la ciudadana llamada Jaribel Hernández, quien no es parte del presente juicio (siendo señalada por la Defensora Publica de la parte demandante en la presente acta como la pareja sentimental del demandante), quedó demostrado que la misma estaba en poder de la parte demandante pues fue quien la presentó en juicio y por ende haber tenido conocimiento de dicho ofrecimiento y así se declara. Por otra parte, de la Misiva cursante al folio 47 del expediente consignada por la parte accionante, observa esta alzada que dicha carta al no ser desconocida por la parte codemandada, se tiene como reconocida a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que el ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA, la remitió en fecha 4 de febrero de 2015, al ciudadano FÉLIX VILLAMIZAR DURAN; asimismo se evidencia que, si bien en dicha misiva no consta la firma del accionante ciudadano FÉLIX VILLAMIZAR DURAN, en señal de recibo, no obstante a ello, fue dicha parte quien lo trajo a los autos evidenciándose que estaba en su poder y por ende recibido, quedando demostrado que el hoy codemandado notificó al arrendatario que ocupa una habitación del inmueble plenamente identificado en el texto del presente fallo, que el mismo fue vendido a otras persona por no haberse obtenido respuesta alguna de los ofrecimientos de venta que se le hizo en fechas 04/05/2012 y 29/05/2014. Asimismo, queda demostrado con vista a que el accionante fue quien consigno, sin reserva alguna del contenido de la referida misiva, que fue informado dos veces por vía escrita y formal el anuncio de la preferencia ofertiva en venta del inmueble, por lo que existe una presunción del conocimiento por parte de la accionante respecto de las intenciones de venta del inmueble en cuestión y así se declara.
Ahora bien, siendo que la demandada no objetó en forma alguna el contenido de ambas misivas, se constata que a dicho inquilino le fue ofertado en dos oportunidades la venta del inmueble, sin que conste en autos respuesta expresa alguna, respecto de su intención de comprar el inmueble, por lo que a tenor de lo señalado en el artículo 135 de la norma que regula la presente materia, el vendedor había quedado libre de efectuar la venta sin haberse recibido respuesta alguna, por lo que a criterio de este Juzgador dicha preferencia ofertiva se agotó dentro de su oportunidad legal, siendo que la venta realizada en fecha 29 de enero de 2015 se hizo dentro del año siguiente a la última de las ofertas realizadas esto es el 29 de mayo de 2014 y así se decide.
Por otra parte, observa igualmente esta alzada, que habiéndose demostrado que la accionante es arrendataria de la habitación con vista al contrato de arrendamiento verbal celebrado con la hoy difunta ELBA SOCORRO VARGAS MEDINA, se señala a los autos que los cánones de arrendamiento antes de su deceso eran recibidos por ella y posteriormente los cánones de arrendamientos eran pagados a un tercero de nombre GLADYS LARA DE LARA, no constando en autos que ciertamente el inquilino haya pagado los cánones de arrendamiento al ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA PAEZ, quien como ya se dijo y como lo reconoce la parte accionante, se subrogo en el contrato de arrendamiento como arrendador, ni que por ello se encuentra solvente en el pago de los mismos, toda vez que aun cuando la accionante trajo a los autos recibos bancarios que imputa a los pagos de cánones de arrendamiento, siendo el arrendamiento un contrato de tracto sucesivo, el pago de cánones de arrendamiento debe efectuarse de forma consuetudinaria y sucesiva, esto es que el pago acordado debe hacerse en forma periódica por el monto acordado. En el presente caso, los montos depositados por el accionante, además de no haberse hecho a nombre o a cuenta del arrendador, no demuestran tracto sucesivo alguno, toda vez que, son montos disimiles unos de los otros y que adujo los efectuó en forma acumulativa. En tal virtud no puede este sentenciador determinar si ciertamente esos distintos montos corresponden o no al pago de cánones de arrendamiento y si los mismos son suficientes para determinar la solvencia del arrendatario, cuando tampoco quedo demostrado a los autos que la ciudadana a cuyo favor se hicieron los referidos depósitos se encontraba debidamente autorizada por el arrendador para recibirlos, siendo que en este sentido, es carga del arrendatario demostrar su solvencia para poder ser acreedor al derecho de solicitar retracto legal, a tenor de lo señalado en el primer aparte del artículo 131 de la Ley Para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que al no haber demostrado el requisito de procedibilidad para intentar su acción, no puede ser válidamente intentado y así se declara.
No obstante lo anterior y a mayor abundamiento, este Jurisdicente hace igualmente las siguientes consideraciones: La legislación inquilinaria venezolana consagra el retracto legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado. En fin, para el ejercicio válido de ese derecho debe existir un contrato de arrendamiento vigente para el momento de la enajenación del inmueble objeto del contrato a tenor de lo señalado en la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Determinado lo anterior, es menester mencionar que el inmueble vendido era una unidad indivisa, esto es un inmueble constituido por un apartamento, donde el inquilino, tal y como lo alego en el texto de la demanda, ocupaba en arrendamiento una habitación del mismo. Así las cosas, revisado el título de compraventa, se constata que el inmueble siempre fue señalado como un apartamento el cual no tiene áreas anexas, autónomas o divisas, sino que por el contrario, la habitación alquilada es parte indivisible del inmueble en cuestión, por lo que se constató a criterio de este Juzgador, que el inmueble de marras se trataba de una unidad inmobiliaria indivisa, entendiendo que la venta efectuada fue hecha por la totalidad del mismo con transferencia total de los derechos de esa propiedad y así se declara. En tal sentido, el arrendatario, hoy demandante, sólo tenía arrendada una porción del inmueble, tal y como quedo demostrado de la deposición de los testigos evacuados por la parte accionante en el decurso del juicio, y que a pesar del tiempo que tiene la relación arrendaticia, nunca poseyó la totalidad del mismo, toda vez que expresamente fue señalado por el propio accionante que su contrato verbal fue por una habitación y no por el inmueble completo. En tal sentido, no teniendo la accionante la titularidad de arrendataria de la totalidad del inmueble vendido, (más aún cuando de las testimoniales se evidencia que existían otras personas que habitaban en ese inmueble), sino que era arrendataria solo de una parte del mismo, mal podría considerarse que el derecho a la preferencia ofertiva o el ejercicio del retracto legal puede asistirle a la hoy aquí accionante, toda vez que en el caso de marras, no encuadran los hechos aducidos y probados, con el criterio inveterado del Máximo Tribunal de la República para que la arrendataria sea acreedora del derecho de retracto legal arrendaticio, por lo que a criterio de este Sentenciador tal solicitud es improcedente por los argumentos aquí expuestos; y así se declara.
En consecuencia conforme los señalamientos aquí esgrimidos, esta alzada debe declara forzosamente PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandante FELIX VILLAMIZAR DURAN contra la Sentencia dictada en fecha 18 de diciembre de 2017, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, modificándose la decisión apelada, en el juicio que por RETRACTO LEGAL fue incoado contra los ciudadanos ANIBAL RAFAEL EIZAGA PAEZ, YESENIA MARIBEL SIMANCA PALACIOS y YOBANY ALEJANDRO PALACIOS, y así se decide.
-III-
Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandante FELIX VILLAMIZAR DURAN contra la Sentencia dictada en fecha 18 de diciembre de 2017, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE MODIFICA el fallo apelado.
TERCERO: SIN LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO fue incoado por el ciudadano FÉLIX ALBERTO VILLAMIZAR, contra los ciudadano ANÍBAL EIZAGA, YOBANY PALACIOS Y YESENIA SIMANCA, todos plenamente identificados en el texto del presente fallo.
CUARTO: Por cuanto la presente apelación fue declarada parcialmente con lugar eliminando un punto del dispositivo que no era parte de la controversia, no hay condenatoria en costas para el presente recurso de conformidad con lo establecido en el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de marzo de Dos Mil Dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,
ABG. LUIS TOMAS LEON SANDOVAL
EL SECRETARIO
ABG. MUNIR JOSE SOUKI U.
En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO
ABG. MUNIR JOSE SOUKI U.
