REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 208º y 159°
DEMANDANTE: SEVERINO ESPIÑO GÓMEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 12.483.412.
APODERADA
JUDICIAL: MARÍA MARLENE DE ANDRADE RODRÍGUEZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 51.193.
DEMANDADA: NAIR INA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 18.011.389.
APODERADOS
JUDICIALES: EDUARDO JOSÉ GUTIÉRREZ y LORELIS CAROLINA SÁNCHEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 124.609 y 62.551, respectivamente.
JUICIO: DESALOJO (local comercial)
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: MERCANTIL
EXPEDIENTE: AP71-R-2018-000389
I
ANTECEDENTES
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de este ad quem, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 17 de mayo de 2018, por el abogado EDUARDO JOSÉ GUTIÉRREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada, ciudadana NAIR INA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ, contra la decisión dictada in extenso en fecha 16 de mayo de 2018, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio por desalojo impetrado por el ciudadano SEVERINO ESPIÑO GÓMEZ, contra la ciudadana anteriormente señalada, en el expediente Nº AP31-V-2016-001131 (nomenclatura del aludido tribunal).
El mencionado recurso fue oído en ambos efectos por él a quo mediante auto de fecha de 1 de junio de 2018, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgado Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, de esta Circunscripción Judicial, para el respectivo sorteo de ley.
Por consiguiente, en fecha 11 de junio de 2018, fue asignado al conocimiento y decisión del mencionado recurso a este Juzgado Superior. Por auto dictado el día 15 del mismo mes y año, se le dio entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa data, a fin de que las partes presentaran informes, dejándose constancia de que vencido dicho plazo, comenzaría a transcurrir el lapso de ocho (8) días de despacho, para que ambas partes presentaran observaciones y, una vez vencido este, se iniciaría un lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia, todo de acuerdo a lo establecido en los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 16 de julio de 2018 oportunidad fijada para la presentación de informes, la apoderada judicial de la parte actora María Marlene De Andrade Rojas, consignó escrito constante de tres (3) folios útiles, quién luego de hacer un recuento de las actuaciones efectuadas en el juzgado de conocimiento, solicitó que se imparta justicia y le sea devuelta a la parte actora, la posesión material de los inmuebles objeto del presente procedimiento de desalojo.
Posteriormente, el día 23.7.2018, el abogado Eduardo José Gutiérrez, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada, consignó escrito de observaciones a los informes, constante de un (1) folio útil, donde expusó: i) Que lo alegado en informes por la contraparte, son argumentos totalmente falsos, dado que, en fase probatoria se promovieron los respectivos instrumentos demostrativos, los cuales no fueron impugnados ni desconocidos por la parte actora; ii) Que para el día 17 de noviembre de 2016, fecha en la cual se interpone la demanda por desalojo, la parte demandada se hallaba solvente de toda deuda, pues, efectivamente existía un cumplimiento parcial con el pago de los cánones de arrendamiento, pero una vez que el demandado se percató tal cumplimiento parcial, efectuó un pago extra a fin de pagar el monto adeudado por concepto del monto diferencial de los aludidos cánones incompletos; iii) Que los fundamentos del libelo, se basan en una deuda de los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2017, y no del periodo en el cual se interpuso la demanda, por lo que el escrito de informes se fundamenta en un falso supuesto, porque si bien es cierto que el contrato se estipuló a tiempo determinado de un año, comenzando a correr dicho tiempo el día 1º de abril de 2013, este debía culminar el mismo día del año siguiente, es decir, 1º de abril de 2014, sin embargo, luego de que feneciera el aludido pacto, se siguió ocupando el inmueble, pagando los respectivos cánones de arrendamiento en su totalidad. Por último, solicitó que la apelación sea declarada con lugar y como efecto de ello, sea revocada la recurrida.
Mediante auto fechado 27.7.2018, este Juzgado dejó constancia que el lapso para emitir el fallo correspondiente comenzó a transcurrir a partir de ese mismo día, exclusive.
II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS
La presente controversia se inicia mediante demanda interpuesta en fecha 17 de noviembre de 2016, por la abogada, MARÍA MARLENE DE ANDRADE ROJAS, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte actora, ciudadano SEVERINO ESPIÑO GÓMEZ, contra la ciudadana NAIR INA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ, por desalojo fundamentado en lo siguiente: i) Que el ciudadano Severino Espiño Gómez, es propietario de dos (2) inmuebles, constituidos por dos (2) locales comerciales contiguos, identificados con los Nros. 16 y 17, respectivamente, los cuales se ubican en el sector comercial +1.40, Planta Baja, del Edif. Centrum, situado entre las Avenidas Abraham Lincoln (Boulevard de Sabana Grande) y la Calle Borges, Parroquia El Recreo, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. Que, el ciudadano anteriormente mencionado, entregó los inmuebles identificados en calidad de arrendamiento, a la ciudadana Nair Ina Josefina García González, mediante contrato debidamente autenticado en fecha 17 de abril de 2013, por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital; ii) Que en las cláusulas cuarta y quinta del contrato celebrado, se estipuló: a) Que el canon de arrendamiento a pagar, sería la cantidad de bolívares, equivalentes a ciento cincuenta unidades tributarias (150 U.T.), más el impuesto al valor agregado que le corresponda al monto final, lo cual se cancelaría los primeros cinco (5) días de cada mes, monto que anualmente se actualizaría a partir de la fecha de la firma del contrato, en la cual ha de efectuarse el primer ajuste de la unidad tributaria, y; b) Que en la clausula quinta se estipuló que la arrendataria se obligó a pagar al ente administrador del edificio CENTRUM, las cantidades correspondientes por concepto de cuotas y gastos de operación y mantenimiento del edificio, los cuales eran debidamente calculados con base a la alícuota que sobre las cosas comunes correspondan a los locales comerciales objetos en el proceso; iii) Que la ciudadana Nair Ina Josefina García González, incumplió las obligaciones de pagar los respectivos cánones de arrendamiento y cuotas de condominio generados, de la siguiente manera: 1) Que la suma establecida como canon de arrendamiento era la cantidad entonces de DIECISÉIS MIL CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 16.050,00), sin embargo, la arrendataria cancelaba solo la cantidad entonces de DIECISÉIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 16.000,00), acumulándose y adeudándose la sumatoria de dicha suma faltante, mes a mes, desde que inició la relación arrendaticia hasta la actualidad; 2) Que los cánones de arrendamiento fueron pagados de forma irregular, pues, conforme a la clausula cuarta del contrato, debían ser cancelados mes a mes, mientras que la arrendataria en fecha 30 de junio de 2016, consignó un (1) solo pago con un valor equivalente a nueve (9) cánones de arrendamiento atrasados, los cuales fueron extemporáneos por tardíos, que correspondieron a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2015, así como los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2016; 3) Que la demandada, tampoco ha cancelado los respectivos cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre del año 2016, así como tampoco ha cancelado las cuotas de condominio generadas por los inmuebles objeto de arrendamiento, adeudándose para entonces la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL CIENTO CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs.F. 210.155,40). Asimismo, solicitó: Que se declare el desalojo de los locales comerciales objeto de la demanda, pagar los daños y perjuicios originados por la indebida y arbitraria permanencia de la demandada en los inmuebles, las costas y costos del proceso.
Conjuntamente con el escrito libelar, la parte actora consignó los siguientes documentos:
• Marcado con la letra “A”: Original de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado en los libros llevados por dicha notaría bajo el Nro. 27, Tomo 278, de fecha 11 de julio de 2016.
• Marcado con la letra “B y C”: Copias certificadas de documentos de propiedad de locales comerciales identificados con los Nros. 16 y 17, los cuales se ubican en el sector comercial +1.40, planta baja, del Edif. Centrum, entre las avenidas Abraham Lincoln (Boulevard de Sabana Grande) y la Calle Borges, Parroquia el Recreo, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, debidamente protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Segundo (2º) Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 2 de agosto de 1995, quedando anotados bajo los Nros. 2 y 3, respectivamente, Tomo 15 del Protocolo Primero (1º), de los libros llevados por la aludida oficina.
• Marcado con la letra “D”: Original de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano Severino Espiño Gómez y la ciudadana Nair Ina Josefina García González, debidamente autenticado en fecha 17 de abril de 2013, por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nro. 003, Tomo 010, de los libros llevado por dicha notaría.
• Marcado con la letra “E”: Originales de estados de la cuenta corriente Nro. 0104-0002-39-0020156848, del Banco Venezolano de Crédito, C.A., Banco Universal, a nombre del ciudadano Severino Espiño Gómez, en fechas 31.7.2015, 31.8.2015, 31.10.2015 y 30.6.2016.
• Marcado con la letra “F”: Copia simple de estado de cuenta de las cuotas de condominio insolutas por los inmuebles objeto de arrendamiento.
La pretensión in comento quedó admitida en fecha 30 de noviembre de 2016, por el Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, quien ordenó el emplazamiento de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda, dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación, todo acorde al procedimiento oral.
Por solicitud de la parte actora, el tribunal de la causa acordó el día 14 de febrero de 2017 la citación por carteles, esto, debido a la imposibilidad de citación personal a la parte demandada. Luego, en fecha 21.3.2017, la abogada María Marlene De Andrade Rojas, actuando como representante judicial de la parte actora consignó dos (2) ejemplares del cartel de citación respectivo, debidamente publicados en los Diarios “El Universal y Últimas Noticias”. Seguidamente, el 3 de abril de 2017, la secretaria del tribunal dejó constancia de haberse dado cumplimiento a las formalidades de publicación, consignación y fijación previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Así pues, debido a la no comparecencia de la parte accionada para darse por citada, la representación judicial de la parte actora, solicitó mediante diligencia de fecha 28.4.2017, la designación de un defensor judicial y la elaboración del cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 6.4.2017, inclusive, hasta el día 28.4.2017, inclusive. Seguidamente, mediante auto fechado 9.5.2017, el tribunal de la causa designó a la abogada María Virginia Solorzano, como defensora ad-litem de la parte demandada, así como emitió, el respectivo cómputo solicitado, en el cual quedó constancia que transcurrieron siete (7) días de despacho. Posteriormente en fecha 6.7.2017, la ciudadana alguacil del circuito judicial dejó constancia de haber citado correctamente a la defensora judicial el día 3.7.2017.
El día 10 de agosto de 2017, la defensora judicial de la parte accionada, María Virginia Solorzano, presentó escrito de contestación a la demanda, constante de un (1) folio útiles, en el cual rechazó, negó y contradijo en todas sus partes, tanto los hechos como el derecho invocados en el libelo como soporte de la acción ejercida, dejando constancia que recibió una llamada de la ciudadana Nair Ina Josefina García González, en la cual le informó que le remitiría la información pertinente, referente a la cancelación de los respectivos pagos por concepto de cánones de arrendamiento, lo cual, para el momento de la contestación, tal información no había sido recibida por la defensora judicial.
De igual forma, el ciudadano Carlos García, asistido por el abogado Eduardo Gutiérrez, en fecha 14.8.2017, consignó escrito de contestación de la demanda, contante de dos (2) folios útiles, mediante el cual expuso que ejerce su derecho a contestar conforme al poder otorgado por la ciudadana Nair Ina Josefina García González, en fecha 20.6.2016, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, quedando anotado bajo el Nro. 40, Tomo 224, de los libros llevado por la notaría, y en virtud de encontrarse solvente de en el pago por cánones de arrendamiento y cuotas de condominio, negó, rechazó y contradijo los alegatos expuestos en el libelo de la demanda de la siguiente forma: i) Reconoció la existencia de la relación locativa demandada, y alegando que la misma pasó a ser una relación a tiempo indeterminado, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil; ii) Que según las afirmaciones de hecho de la parte actora en su escrito libelar, sustentó su acción de demandar el cumplimiento del contrato y luego lo fundamentó conforme a lo establecido en el artículo 40 literales “a”, “i” del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de para el Uso Comercial, lo que a su vez conlleva a una inepta acumulación de pretensiones, pues, resulta contradictorio procesalmente; iii) Que conforme al instrumento marcado con la letra “F”, consignada junto con el libelo, no demuestra de forma alguna, que la parte demandada deba absolutamente nada, por concepto de cuotas condominiales, siendo dicho documento, insuficiente para lo alegado, motivo por el cual, lo desconoció e impugnó; iv) Que para la fecha en la cual se introdujo el libelo demandando cánones de arredramientos y cuotas de condominios con una antigüedad casi de un año, lo que se traduce en una falta absoluta de intereses de la parte actora al momento de demandar, pues al dejar a la demandada en forma pacífica en la posesión del inmueble y seguir recibiendo las cuotas arrendaticias, es una forma de querer seguir con la relación contractual existente, Así pues, dicha actitud conllevaría a un desistimiento de la acción conforme a esos meses que demanda como atrasados. Por último, solicitó que el escrito de contestación sea admitido y agregado a los autos con la fuerza procesal que deriva de su contenido.
Conjuntamente con el escrito de contestación, el apoderado de la parte demandada consignó lo siguiente:
• Marcado con la letra “A”: Copia fotostática del instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado en los libros llevados por dicha Notaría bajo el Nro. 40, Tomo 224, de fecha 20 de junio de 2016.
Seguidamente el a quo, dictó auto fechado 19.9.2017, mediante el cual fijó fecha para la celebración de la audiencia preliminar, al quinto (5º) día de despacho siguiente a esa misma data, exclusive, conforme a lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Así pues, en el día 28 de septiembre de 2017, se celebró la audiencia preliminar conforme al acta que corre inserta en autos. Posteriormente, el a quo por auto de fecha 5.10.2017, procedió a fijar los hechos controvertidos y aperturó la causa a pruebas.
El día 13 de octubre de 2017, la apoderada judicial de parte actora consignó escrito de pruebas constante de cuatro (4) folios útiles. Asimismo, en fecha 16.10.2017, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas constante de tres (3) folios útiles. Seguidamente en fecha 10.11.2017, el tribunal de la causa se pronunció acerca de los escritos que promovieron las partes, admitiendo las pruebas documentales allí aducidas, así como las pruebas de informes promovidas.
Ahora bien, la apoderada judicial de la parte actora, abogada María Marlene De Andrade, en fecha 20.12.2017, mediante diligencia solicitó prórroga del lapso probatorio. En tal sentido, el tribunal de la causa, por auto fechado 20.12.2017, acordó otorgar quince (15) días a fin de que fueran evacuadas las pruebas promovidas por la parte actora. Así, las resultas de la prueba de informes de la parte actora fue agregada al expediente en fecha 2.1.2018.
Posteriormente, la parte actora solicitó mediante diligencia fechada 5.2.2018, que el juzgado de cognición fijara la respectiva audiencia oral conforme a lo dispuesto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, así como también, la realización del cómputo de los días de despacho transcurridos entre el día 10.11.2017, exclusive, hasta el día 5.2.2018, inclusive. Seguidamente, en fecha 12.2.2018, el a quo mediante auto, dejó constancia de haber efectuado el cómputo solicitado, evidenciándose que entre dichas fechas, habían transcurrido treinta y tres (33) días de despacho.
El Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, celebró audiencia oral de juicio en fecha 27 de abril de 2018, en la cual se declaró parcialmente con lugar la demanda impetrada por el ciudadano Severino Espiño Gómez, y posteriormente, el día 16.5.2018, el aludido tribunal, dictó sentencia in extenso contentiva de la respectiva decisión de la audiencia anteriormente señalada.
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguidas se exponen:
Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 17 de mayo de 2018, por el abogado Eduardo José Gutiérrez, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano Severino Espiño Gómez, contra la decisión proferida in extenso en fecha 16 de mayo de 2018, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, que declaró parcialmente con lugar la presente demanda.
La sentencia in comento, expresa en su parte pertinente, lo siguiente:
“…En consideración a los motivos señalados y de las probanzas aportadas, se evidencia claramente, que el inmueble objeto de la acción de desalojo incoada, se encuentra incursa en el supuesto de hechos previstos en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial esto es, que el arrendatario haya dejado de cancelar cánones de arrendamiento y cuotas de condominio. Así se declara.
Por lo anteriormente expuesto, considera esta sentenciadora que la parte actora demostró suficientemente en autos y conforme a las previsiones contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de la obligación demandada, a través de los medios probatorios aportados al proceso, hechos que resultan suficientes para que esta Juzgadora considere que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación contractual que vincula a las partes en el litigio. Así se declara.
Con respecto al pago de los honorarios profesionales de abogados, es importante señalar que los mismos no son deudas de valor, pues son derechos subjetivamente incorporados a un proceso, bien por vía judicial o extrajudicial.
En el caso de autos, los honorarios judiciales demandados son el producto de un proceso de litigio que se generan de acuerdo al resultado del fallo. Dicho en otras palabras, el resultado de la suerte del juicio es aquél que determina si se generan honorarios o no producto de las costas, lo cual implica que demandarse a priori mal podrían ser acordados por no ser deudas de valor y la suerte de los mismo desprenderían de la suerte del juicio principal, razón por la cual se desechan los mismos. Así se decide.
En virtud de los razonamientos anteriormente efectuados, para esta juzgadora resulta forzoso declarar en el dispositivo de este fallo, parcialmente con lugar la demanda de desalojo incoada con fundamento en los literales a) e i) del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que la parte demandada deberá entregar a la parte actora completamente libre de bienes y personas los inmuebles constituidos por dos (2) locales comerciales contiguos, identificados con los Nos. 16 y 17, ubicados en el Sector Comercial +1.40, Planta Baja del Edificio CENTRUM, situado entre la Avenida Abraham Lincoln o Boulevard de Sabana Grande y Calle Borges, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Así se declara.
- III -
- DISPOSITIVA -
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en juicio que por DESALOJO intentado por el ciudadano SEVERINO ESPIÑO GÓMEZ, contra la ciudadana NAIR INA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ, ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo, declara:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por acción de DESALOJO fue incoada por el ciudadano SEVERINO ESPIÑO GÓMEZ, contra la ciudadana NAIR INA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ y se condena a la parte demandada a:
Entregar a la parte actora los locales comerciales identificados con los números 16 y 17, ubicados en el Sector Comercial +1.40, Planta Baja del Edificio CENTRUM, situado entre la Avenida Abraham Lincoln o Boulevard de Sabana Grande y Calle Borges, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.
SEGUNDO: A pagar por concepto de daños y perjuicio los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2016, enero a diciembre de 2017 y enero a marzo de 2018, a razón de Dieciséis Mil Cincuenta Bolívares con cero céntimos (Bs. 16.050,00) mensuales, más los que se sigan venciendo hasta la entrega real y física de los locales.
TERCERO: No hay condenatoria en costas por cuanto no hubo vencimiento total…”
Reseñado lo anterior, debe esta superioridad establecer el thema decidendum en este caso, el cual se circunscribe en determinar si la decisión del juzgado a quo de fecha 6.5.2018, mediante la cual se declaró parcialmente con lugar la demanda por desalojo impetrada por el ciudadano SEVERINO ESPIÑO GÓMEZ, se encuentra o no ajustada a derecho. Así, se observa que la pretensión actora está referida a que la ciudadana NAIR INA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ, incumplió las obligaciones de pagar los respectivos cánones de arrendamiento y cuotas de condominio generados de los respectivos locales comerciales identificados con los Nos. 16 y 17, ubicados en el Sector Comercial +1.40, planta baja del Edificio CENTRUM, situado entre la Avenida Abraham Lincoln o Boulevard de Sabana Grande y Calle Borges, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, en razón de ello, se estimó la demanda con vista al diferencial adeudado por cánones de arrendamiento pagados de forma irregular y cuotas de condominio insolutas, para un total de DOSCIENTOS DOCE MIL TRESCIENTOS CINCO BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs.F. 212.305,40). Dicha pretensión luego de reconocer la relación arrendaticia, fue negada y contradicha en todas y cada una de sus partes por la parte demandada, enfatizando que la relación locativa pasó a ser una relación a tiempo indeterminado conforme a lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil. Que la parte actora incurrió en una inepta acumulación al sustentar su acción como cumplimiento de contrato y luego demandar por desalojo conforme a lo establecido en los literales “a”, “i” del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en vista de que resultan ser pretensiones contradictorias. Así mismo alegó la existencia de un desistimiento de la parte actora en vista de que los cánones de arredramientos y cuotas de condominios tienen una antigüedad casi de un año, lo que se traduciría en una falta absoluta de interés de la parte actora en el momento de demandar. Por su parte, el juzgado de cognición declaró parcialmente con lugar la pretensión de la parte actora, condenando a la parte demandada al pago de los meses de julio a diciembre de 2016, los meses de enero a diciembre de 2017, y los meses de enero a marzo del año 2018, en razón de DIECISÉIS MIL CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 16.050,00) mensuales, más los que se sigan venciendo hasta la entrega real y física de los locales, y por cuanto la parte actora se conformó con tal decisión al no apelar la misma, según el principio non reformatio in peius, este juzgado no podrá desmejorar la condición del único apelante.
Precisado lo anterior, corresponde a este Tribunal indicar el orden decisorio, debiendo pronunciarse en primer lugar respecto a la inepta acumulación alegada por la parte demandada en su escrito de contestación de fecha 14.8.2017, luego de analizado esto, se pasará a dirimir el problema de mérito planteado.
PRIMERO: En tal sentido, denuncia el apelante la inepta acumulación de pretensiones aduciendo que el actor sustentó la demanda en una especie de cumplimiento de contrato, para luego demandar el desalojo conforme a lo dispuesto en los literales “a”, “i” del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de para el Uso Comercial, dado que estos supuestos en los que el actor apoyó su pretensión de desalojo, resultan contradictorios procesalmente, siendo necesario así, que este sentenciador se pronuncie sobre este punto, y para ello debe traerse a colación lo dispuesto en el dispositivo ya mencionado:
Artículo 40-.: “…Son causales de Desalojo: […]
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, el contrato, el documento de condómino y/o las normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”…”
Asimismo, el artículo 1.167 del Código Civil, establece:
“…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”
Así pues, considera este juzgador que aplicando las normas antes mencionadas a la pretensión de desalojo incoada, no resulta incompatible demandar el pago de los respectivos cánones de arrendamiento dejados de percibir como indemnización por daños y perjuicios, no siendo pretensiones que excluyan entre sí, como lo es en el caso comúnmente citado por la doctrina para explicar esta figura cuando se demanda por vía principal el cumplimiento y la resolución de un contrato al mismo tiempo. Con respecto a este punto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 4 de abril de 2003, con ponencia del Magistrado Ivan Rincón Urdaneta, señaló:
“…La Sala considera que efectivamente, la situación planteada con respecto a la acumulación indebida, si así lo consideraba el demandado, podía ser objetada por la parte afectada, en el momento de dar contestación a la demanda, pero no ocurrió así, sino que contesto directamente al fondo, con lo cual podría decirse que sin hacer objeciones que hubieran podido resolverse en forma oportuna, convalidó el petitorio de la demanda.
Conforme a la jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato.
La Sala, de la lectura del petitorio del libelo que transcribe la decisión, considera que la demandante no está pidiendo el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo, y además solicita que se le pague lo ya causado y lo que se cause mientras dure el procedimiento, como justa indemnización por el uso del inmueble cuyo contrato pide quede resuelto.
El artículo 1167 del Código Civil, reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Para la Sala es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, más los daños y perjuicios.
Quien pide la resolución, a fin que finalice el contrato y las cosas refieren al estado en que se encontraban al momento de la convención, y pide que se le indemnice por el uso de la cosa, está demandando resolución, más daños y perjuicios, lo que se ajusta a la letra del artículo 1167 del Código Civil.
No existe entonces, una acumulación prohibida, ya que la demandante pidió la resolución del contrato, y como resultado de la resolución que se pagara lo adeudado y lo que se causare por el uso del inmueble hasta la decisión definitiva, pero el argumento que expone el tribunal para declarar sin lugar la petición de la demandante, coloca a las partes en desigualdad procesal, puesto que no está ateniéndose a lo alegado y probado en autos...”. (Subrayado del Tribunal).
Asi pues, conforme a la decisión ut supra citada, se observa que al demandar una resolución, cumplimiento de contrato o desalojo y derivado de ello el pago de los montos adeudados como indemnización de daños y perjuicios, no se pueden entender que exista en esos casos una inepta acumulación de pretensiones, por lo cual resulta improcedente la defensa explanada por la parte demandada, y así se decide.
Despejado lo anterior, pasa este Juzgador a valorar y analizar las pruebas aportadas por ambas partes, a los fines de resolver el fondo del presente asunto.
PARTE DEMANDANTE:
Con el libelo:
• Copias certificadas de documentos de propiedad de los locales comerciales identificados con los Nros. 16 y 17, los cuales se ubican en el sector comercial +1.40, planta baja, del Edif. Centrum, situado entre las Avenidas Abraham Lincoln (Boulevard de Sabana Grande) y la Calle Borges, Parroquia el Recreo, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, debidamente protocolizados por ante la entonces Oficina Subalterna del Segundo (2º) Circuito de Registro Civil del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 2 de agosto de 1995, quedando anotados bajo los Nros. 2 y 3, respectivamente, Tomo 15 del Protocolo Primero (1º), de los libros llevados por la aludida oficina. Documentos que no fueron impugnados ni tachados, motivo por el cual, este tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, como evidencia de que los aludidos inmuebles son propiedad de la parte demandante. Así se establece.
• Original de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano Severino Espiño Gómez y la ciudadana Nair Ina Josefina García González, debidamente autenticado en fecha 17 de abril de 2013, por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nro. 003, Tomo 010, de los libros llevado por dicha notaría. Dicha prueba no fue impugnada por la parte demandada en el proceso, por ende, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 de la Ley Sustantiva Civil, evidenciándose, así, la existencia de la relación contractual entre los ciudadanos antes indicados la cual fue reconocida expresamente en la contestación de la demanda, estableciendo la identificación exacta de los inmuebles objeto del contrato, las condiciones, lapsos y canon fijados por las partes. Así se declara.
• Original de estados de la cuenta corriente Nro. 0104-0002-39-0020156848, emitido por el Banco Venezolano de Crédito, C.A., Banco Universal, cuyo titular es ciudadano Severino Espiño Gómez, en fechas 31.7.2015, 31.8.2015, 31.10.2015 y 30.6.2016. Estas documentales, no fueron impugnadas por la contraparte, razón por la cual este juzgado al estar frente a una tarja debidamente firmada y sellada por el ente emisor, se le confiere valor probatorio conforme al artículo 1.383 del Código Civil. De esta, se logra evidenciar que la parte demanda, efectuó pagos de la siguiente manera: i) En fecha 31.7.2015, se efectuó un (1) deposito en la cuenta anteriormente referida, por la cantidad entonces de DIECISÉIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 16.000,00); ii) En fecha 31.8.2015, se efectuó un (1) deposito en la cuenta anteriormente referida, por la cantidad entonces de DIECISÉIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 16.000,00); iii) En fecha 31.10.2015, se efectuó un (1) deposito en la cuenta anteriormente referida, por la cantidad entonces de DIECISÉIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 16.000,00); iv) En fecha 30.6.2016, se efectuaron nueve (9) depósitos en la cuenta anteriormente referida, por la cantidad entonces de DIECISÉIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 16.000,00), cada uno. Así se establece.
• Copia impresa de estados de cuenta obtenidos de la página web supuestamente de la sociedad mercantil Condominios Beit, C.A., que reflejan las cuotas de condominio insolutas de los inmuebles objeto de arrendamiento. Respecto a estos instrumentos, se observa que la parte demandada en su escrito de contestación impugnó dicha prueba, por lo cual al no estar suscrita y no cumplir con los requisitos del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se desecha del proceso. Así se declara.
En fase probatoria:
• Promovió el mérito favorable de los autos, el cual el juzgado a quo no admitió por considerar que no es un medio de prueba; sin embargo dejó constancia que es una obligación el análisis de las mismas en la definitiva conforme a los principios de exhaustividad y de adquisición procesal previsto en el artículo 509 de la Ley Adjetiva Civil. En tal sentido, observa este juzgador que si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios, entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado “principio de adquisición procesal”, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano: “…el resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. Siendo ello así, este Tribunal nada tiene que valorar ni analizar respecto al mérito favorable de autos, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente, ni tipo probatorio alguno, susceptible de apreciación particular. Así se establece.
• Promovió prueba de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se oficiara a la sociedad mercantil Condominios Beit, C.A., para que informara sobre el estado de cuenta del condominio de los locales comerciales Nros. 16 y 17 los cuales se ubican en el sector comercial +1.40, planta baja, del Edif. Centrum, situado entre las Avenidas Abraham Lincoln (Boulevard de Sabana Grande) y la Calle Borges, Parroquia El Recreo, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, desde el día 1º de abril de 2013 hasta el mes de septiembre de 2017. Dicha prueba que se valora conforme al 507 del Código de Procedimiento Civil, evidencia que para la fecha de elaboración de la comunicación en fecha 15.1.2018 por la sociedad mercantil Condominios Beit, C.A., y recibido el informe por el tribunal a quo en fecha 25.1.2018, dejó constancia que los inmuebles propiedad de la parte actora se encontraban insolventes en el pago de las cuotas de condominios mensuales, indicando que el inmueble identificado con el Nro. 16, se encontraba insolvente por la falta de pago de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2017, adeudando la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL NOVESCIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.F. 1.894.953,33). Asimismo se informó, que el inmueble identificado con el Nro. 17, se encontraba insolvente por la falta de pago de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2017, adeudando la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON VEINTISIETE CÉNTIMOS (Bs.F. 1.269.537,27). Así se declara.
PARTE DEMANDADA:
En fase probatoria:
• Copia simpe de tres (3) vouchers, identificados con los Nros. de referencia 506060635238, 0506060635863, 0506060635313, respectivamente, efectuados en fecha 6.6.2016, en la cuenta corriente del Banco Venezolano de Crédito, C.A., Banco Universal, Nro. 0104-0002-39-0020156848, a nombre del ciudadano Severino Espiño Gómez, por un monto de DIECISÉIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 16.000,00).
• Copia simpe de tres (3) vouchers, identificados con los Nros. de referencia 506060635295, 0506060635336, 0506060635356, respectivamente, efectuados en fecha 6.6.2016, en la cuenta corriente del Banco Venezolano de Crédito, C.A., Banco Universal, Nro. 0104-0002-39-0020156848, a nombre del ciudadano Severino Espiño Gómez, por un monto de DIECISÉIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 16.000,00).
• Copia simpe de tres (3) vouchers, identificados con los Nros. de referencia 506060635382, 0506060635399, 0506060635416, respectivamente, efectuados en fecha 6.6.2016, en la cuenta corriente del Banco Venezolano de Crédito, C.A., Banco Universal, Nro. 0104-0002-39-0020156848, a nombre del ciudadano Severino Espiño Gómez, por un monto de DIECISÉIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 16.000,00).
Los anteriores comprobantes fueron reconocidos por la parte actora en su escrito libelar y evidencian que no se realizó el pago del canon de arrendamiento establecido en el contrato por la cantidad de DIECISEIS MIL CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 16.050,00). Así se declara.
• Copia simpe de tres (3) vouchers, identificados con los Nros. de referencia 0025160660822, 0025160655909, 0025160656049, respectivamente, efectuados en fecha 16.6.2017, en la cuenta corriente del Banco Venezolano de Crédito, C.A., Banco Universal, Nro. 0104-0002-39-0020156848, a nombre del ciudadano Severino Espiño Gómez, por un monto de DIECISÉIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 16.000,00).
• Copia simpe de voucher, identificado con el Nro. de referencia 0025160656464, efectuado en fecha 16.6.2017, en la cuenta corriente del Banco Venezolano de Crédito, C.A., Banco Universal, Nro. 0104-0002-39-0020156848, a nombre del ciudadano Severino Espiño Gómez, por un monto de DIECISÉIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 16.000,00).
• Copia simpe de voucher, efectuado en fecha 16.6.2017, en la cuenta corriente del Banco Venezolano de Crédito, C.A., Banco Universal, Nro. 0104-0002-39-0020156848, a nombre del ciudadano Severino Espiño Gómez, por un monto de DIECISÉIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 16.000,00).
Las anteriores copias fotostáticas fueron aportadas por la parte demandada para probar los pagos de los cánones de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre del año 2016, y el último lo fue para probar el pago del diferencial de bolívares CINCUENTA (Bs.F. 50,00), por cada mes de canon de arrendamiento, las cuales al no cumplir con los requisitos previstos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ni haberse evacuado la prueba de informes promovida por la parte actora a la institución bancaria antes mencionada, se les desecha del proceso y no producen valor probatorio alguna. Así se establece.
• Copia simple de dos (2) constancias emitidas en fecha 8 de agosto de 2017, por la sociedad mercantil Condominios Beit, C.A., (f. 114 y 115)
Respecto de dicha constancia, se evidencia que la misma no cumplió con los requisitos previstos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ni haberse evacuado la prueba de informes promovida por la parte actora a la institución bancaria antes mencionada, por tanto se le desecha del proceso y no producen valor probatorio alguna. Así se establece.
• Promovió prueba de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se oficiara a la sociedad mercantil Condominios Beit, C.A., para que informara sobre: i) Si la sociedad mercantil Condominios Beit, C.A., es administradora del Edificio Centrum, ubicado entre las Avenidas Abraham Lincoln (Boulevard de Sabana Grande) y la Calle Borges, Parroquia el Recreo, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital; ii) Si los inmuebles identificados con los Nros. 16 y 17 del Edificio Centrum, se encuentran solventes en el pago de las alícuotas de condominio a la fecha. Igualmente promovió prueba de informes para oficiar a la entidad bancaria Banco Venezolano de Crédito, C.A., Banco Universal, a fin de que informara sobre: a) A quien pertenece la cuenta corriente Nro. 0104-0002-39-0020-156848; b) Si en la cuenta corriente Nro. 0104-0002-39-0020-156848, fueron acreditados depósitos a través de los cheques números 00003517, 00003529, 00003531, 00003543, de la entidad Bancaria Banco Provincial, C.A., Banco Universal, todos en fecha 16.6.2017; c) Si la cuenta corriente Nro. 0104-0002-39-0020-156848, ha tenido movimientos posteriores a la aludida fecha. Respecto a la prueba de informes dirigida a la sociedad mercantil Condominios Beit, C.A., ha de observarse que conforme al principio de la comunidad de la prueba, este juzgado previamente ya valoró las resultas emanadas de la entidad comercial ya mencionada, verificando de esa manera que es la empresa administradora del edificio en el cual se ubican los inmuebles objetos del presente juicio y la insolvencia de los mismos, valorándose, conforme a lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a la prueba de informes dirigida a la entidad bancaria Banco Venezolano de Crédito, C.A., Banco Universal, se constata en autos que la misma no fue evacuada, razón por la cual, nada tiene que analizarse al respecto este sentenciador. Así se declara.
Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse y al respecto se observa:
En el sub iudice se demanda el desalojo de los locales comerciales identificados con los Nos. 16 y 17, ubicados en el Sector Comercial +1.40, planta baja del Edificio Centrum, situado entre la Avenida Abraham Lincoln o Boulevard de Sabana Grande y Calle Borges, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, por el incumplimiento por parte de la arrendataria a las estipulaciones contractuales previstas en las cláusulas cuarta y quinta del contrato de arrendamiento.
En tal sentido resulta oportuno indicar que el artículo 1.579 del Código Civil, señala que el arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra, de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar, siendo que los mismos pueden ser a tiempo determinado o indeterminado, estando en el presente caso en presencia de un contrato sin determinación de tiempo, en razón que en el contrato de marras en su clausula tercera se estipuló que la duración del mismo sería de un (1) año fijo, contado a partir del día 1º de abril de 2013, por lo que el lapso de prórroga legal prevista en la ley que era de seis (6) meses vencería en el mes de octubre de 2014, lo que implica que a partir de esa fecha el arrendador continuó percibiendo los cánones locativos que se suponen recibidos hasta el mes de septiembre de 2015, por cuanto interpone su demanda señalando un incumplimiento de los pagos a partir del mes de octubre de 2015, lo que sin lugar a dudas determina que en el caso bajo estudio operaría la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, no siendo aplicable lo pactado en el parágrafo único de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que consideraba que en ningún caso se indeterminaría el contrato en el tiempo en el caso en el que se recibiere con posterioridad al vencimiento del término estipulado alguna cantidad de dinero dado las normas de orden público que regula la relación arrendaticia que en ningún caso pueden ser relajadas por convenios interpartes. Así se declara.
Ahora bien, corresponde a este tribunal emitir pronunciamiento con relación a las causales de desalojo invocadas como fundamento de la pretensión ejercida, previstas en los literales “a”, “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, las cuales pueden ser aplicadas independientemente de la naturaleza del contrato en cuanto a su vigencia en el tiempo; alegando el actor que la parte accionada incumplió las obligaciones del aludido contrato respecto al pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre del año 2015, hasta el mes de octubre del año 2016, dejando de pagar en forma oportuna los mismos y de manera incompleta al igual que las cuotas de condominio generadas por los locales comerciales arrendados en dicho periodo de tiempo. Que la suma fijada como canon de arrendamiento era la cantidad de DIECISÉIS MIL CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 16.050,00), sin embargo, la arrendataria cancelaba solo la cantidad de DIECISÉIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 16.000,00), retrasándose en forma irregular y recurrente en el pago de los mismos, pues, conforme a la clausula cuarta del contrato, debían ser pagados mes a mes dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, siendo que la arrendataria no pagaba los cánones en las fechas que le correspondía, acumulándose incluso los meses adeudados y efectuando un solo pago correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2015, así como los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2016, a razón de Bs.F. 16.000,00, c/u y no la cantidad pactada entre las partes de Bs.F. 16.050,00, así como tampoco pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre del año 2016; al igual, que no cumplió con el pago oportuno de las cuotas de condominio generadas por los inmuebles objeto de arrendamiento, adeudándose para la fecha de interposición de la demanda la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL CIENTO CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs.F. 210.155,40).
Así pues, los referidos literales “a”, “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establecen:
Artículo 40: “…Son causales de Desalojo: […]
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, el contrato, el documento de condómino y/o las normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”…”
De la norma parcialmente transcrita, se infiere que algunas de las causales de desalojo de locales comerciales, están referidas al incumplimiento de obligaciones contraídas por el arrendatario en el contrato de arrendamiento, o más específicamente, que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento o dos (2) cuotas de condominio, que son los supuestos de hecho en los cuales la parte demandante apoya su pretensión lo cual complementa con la causal de desalojo prevista en el literal “i” que hace referencia a una causal genérica en cuanto al incumplimiento de las obligaciones del arrendatario previstas en el contrato. En este sentido, en el caso de marras se evidencia según lo alegado por el actor, que la parte demanda pagaba el respectivo canon de arrendamiento de forma irregular y reiterada, así como incompleta en lo que se refiere a los cánones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2015, y los meses de enero a junio del año 2016, y no demostró el pago la parte accionada de los cánones de arrendamiento de los meses de julio a octubre del año 2016. De igual forma, no probó la parte demandada el pago de las cuotas de condómino como era su obligación, conforme a lo previsto en la clausula quinta del contrato que regula la relación arrendaticia, al no evacuarse en el proceso la prueba de informes promovida, incumpliendo de esta forma lo previsto en los artículos 36 y 37 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Ello así, resulta oportuno para quien aquí decide, traer a colación lo establecido en los artículos 254 y 506, ambos del Código de Procedimiento Civil, relativos a la carga de la prueba:
Art. 254: “…Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella…”.
Art. 506: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, desde sentencia de fecha 16 de noviembre de 2001, expediente No. 00-132, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, dejó establecido lo siguiente:
“…El art 506 CPC, complementándose con la primera parte del art 254 eiusdem, reitera el contenido del art 1.354 CC, siendo que las partes de no cumplir validamente con su carga de alegaciones, y como consecuencia de ello no las pueden probar, sucumbirá en el debate y el Juez así deberá decretarlo. Para el cumplimiento de las cargas partes, se consagraron una serie de normas que regulan el modo, tiempo y lugar como ellas pueden y deben llevar a cabo sus actuaciones para lograr su cometido. Todas esas normas tienen su inspiración en el hecho que no se puede dejar a ninguna de las partes contendientes, la posibilidad de proceder a su libre arbitrio sin desmejorar la condición de su contrario, y, por ende, sin crear las condiciones para que el proceso devenga caos en anarquía...”.
De tal manera y desde el punto de vista procedimental, rige el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general, según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”. Ahora bien, examinado por este ad quem el acervo probatorio presentado por las partes que conforman la relación procesal, se verificó el incumplimiento por parte de la ciudadana Nair Ina Josefina García González, a las obligaciones contraídas en el contrato que rige la relación locativa, al constatarse en los estados de cuenta emanados por la entidad bancaria Banco Venezolano de Crédito, C.A., Banco Universal, y de la prueba de informes remitida por la sociedad mercantil Condominios Beit, C.A., que la parte accionada pagaba de forma irregular, recurrente e incompleta los cánones de arrendamiento estipulados, así como también, incumplía y se hallaba insolvente en el pago de las cuotas de condominio de ambos locales comerciales para el momento de la interposición de la demanda y luego respecto a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2017, quedando de esta forma probadas las causales de desalojo invocadas y plenamente demostrado el incumplimiento de la arrendataria de sus obligaciones pactadas contractualmente, resultando parcialmente ha lugar la pretensión de desalojo y la indemnización de daños y perjuicios equivalente a los cánones de arrendamientos adeudados, al haberse declarado improcedente el cobro de honorarios profesionales hasta un treinta por ciento (30%) del valor de lo litigado, siendo ello consecuencia del proceso como acertadamente lo determinó el juzgado a quo. Así se decide.
Congruente con todo lo antes explanado, resulta forzoso para este ad quem considerar ajustada a derecho la sentencia recurrida, por lo que se declara sin lugar la apelación ejercida y se confirma la decisión dictada in extenso en fecha 16 de mayo de 2018, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y así se dispondrá de manera positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 17 de mayo de 2018 por el apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana NAIR INA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ, en contra del fallo dictado in extenso en fecha 16 de mayo de 2018, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada con la motivación aquí expuesta.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por desalojo, incoada por el ciudadano SEVERINO ESPIÑO GÓMEZ, contra la ciudadana NAIR INA JOSEFINA GARCÍA GONZÁLEZ, ambos plenamente identificados en el presente fallo, en consecuencia se condena a la parte accionada hacer entrega a la parte actora los locales comerciales identificados con los Nros. 16 y 17, los cuales se ubican en el sector comercial +1.40, planta baja, del Edif. Centrum, situado entre las Avenidas Abraham Lincoln (Boulevard de Sabana Grande) y la Calle Borges, Parroquia El Recreo, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.
TERCERO: Pagar por concepto de daños y perjuicios, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio a diciembre de 2016, los meses de enero a diciembre de 2017, y los meses de enero a marzo del año 2018, en razón de DIECISÉIS MIL CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 16.050,00) mensuales, actualmente DIECISÉIS CÉNTIMOS DE BOLÍVARES SOBERANOS (Bs.S. 0,16), más los que se sigan venciendo hasta la entrega real y física de los locales.
CUARTO: Se condena en costas del recurso a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este juzgado, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 ibídem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de octubre de dos mil dieciocho (2018).
EL JUEZ,
ARTURO MARTINEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se publicó, se registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de ocho (8) folios útiles.
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
Expediente Nº AP71-R-2018-000389
AMJ/SRR/IMJ.-
