REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
PARTE ACTORA
Sociedad mercantil INVERSIONES FÁTIMA C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 15 de enero de 1971, bajo el N° 9, Tomo 25-A. APODERADA JUDICIAL: GINA ESTELA HERNÁNDEZ GARCÉS, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 118.254.
PARTE DEMANDADA
Ciudadano CHAN SUEN CHING, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 19.558.915. APODERADOS JUDICIALES: LEOBARDO SUBERO RODRÍGUEZ y CARLOS MATOS ZERPA, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 53.042 y 123.505, en su orden.
MOTIVO
DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
Objeto de la pretensión: inmueble constituido por el local comercial signado con el Nº 4, ubicado en la Planta Baja del Edificio Federal, situado en la Avenida San Martín, esquina del Empedrado, Parroquia San Juan, Caracas, según Documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital el día 12 de marzo de 1971, bajo el Nº 39, Folio 142 vuelto, Protocolo Primero, Tomo 1.
I
ACTUACIONES EN ALZADA
Se recibió la presente causa el 28 de septiembre del 2016 de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, con motivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado LEOBARDO SUBERO RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra el fallo dictado el 29 de julio del 2016 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES FÁTIMA C.A. contra el ciudadano CHAN SUEN CHING e impuso las costas al accionado; en el juicio que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil INVERSIONES FÁTIMA C.A. contra el ciudadano CHAN SUEN CHING.
Mediante providencia del 06 de octubre del 2016 este Juzgado declaró su competencia para conocer y decidir la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada, ordenando a trámite el recurso, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a la mencionada data para la verificación del acto de informes, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
El 14 de noviembre del 2016 (folios 248 al 268), la representación judicial de la parte accionada presentó escrito de alegatos constante de ocho (8) folios útiles, en el que alegó: Que la accionante actuó de mala fe; que la insolvencia por la cual se demandó a su representado “fue dolosamente provocada por la actora tal como expresamente se señala en la contestación de la demanda”. Que no es cierto que su representado le adeude a la actora los meses de abril y mayo del 2014, pues continuó pagando el canon mensual ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) los cánones de arrendamiento “hasta la presente fecha”. Por lo expuesto, solicitó se declare con lugar el recurso ejercido.
En la misma fecha, la representación judicial de la parte actora los consignó en tres (3) folios útiles, aduciendo que el demandado no logró probar sus afirmaciones de hecho ya que no logró evacuar la declaración de los testigos por él promovidos; y que de las consignaciones realizadas ante la O.C.C.A.I. por el accionado, quedó evidenciado que si bien él consignó los pagos correspondientes a los meses de abril y mayo del 2014 (fundamento de la demanda), “no es menos cierto que fueron pagados extemporáneamente, el mes de abril lo pagó en el mes de julio de 2014, es decir con 3 meses de atraso”. Que para el momento de la interposición de la demanda, el accionado se encontraba incurso en la causal de desalojo prevista en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Finalmente, pidió sea ratificada la decisión.
Mediante auto del 14 de noviembre del 2016, se dijo “vistos”, entrando la causa en estado de sentencia.
II
ANTECEDENTES
El presente proceso se inició por demanda de resolución de contrato de arrendamiento de local comercial, interpuesta por el ciudadano MANUEL NUNES, actuando en su condición de Director Gerente de la sociedad mercantil INVERSIONES FÁTIMA C.A. contra el ciudadano CHAN SUEN CHING, ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, siendo admitida el 25 de junio del 2014 por el procedimiento oral ordenándose el emplazamiento de la parte accionada (folios 48 y 49).
Por escrito del 30 de julio del 2014(folios 63 al 68), compareció la parte demandante, debidamente asistida de abogado, y consignó escrito de reforma de la demanda, la cual fue admitida por el juzgado de cognición en fecha 31 de julio del mismo año, con base al desalojo propuesto.
En la oportunidad del lapso probatorio, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito en el que hizo valer los documentos signados “A”, “B”, “C”, “D”, “E” y “F”, y la deposición de los testigos promovidos, presentados junto con el escrito de contestación a la demanda.
Por providencia del 2 de mayo del 2016, el juzgado de la causa ordenó agregar a los autos las resultas provenientes del Banco Exterior recibidas el 21 de abril del 2016 (folios 213 al 218).
Mediante auto del 14 de junio del 2016 el juzgado de conocimiento fijó la oportunidad para que se llevara a cabo la audiencia oral, la cual se celebró el 25 de julio del mismo año, dictándose en esa ocasión el dispositivo de la sentencia (folios 219 al 226).
Por decisión del 29 de julio del 2016 el juzgado de la causa declaró con lugar la demanda de desalojo. El 10 de agosto del 2016 la representación judicial de la parte demandada se alzó en apelación contra dicho fallo, siendo oído en ambos efectos por auto del 12 de agosto del mismo año (folios 229 al 237, y 239 y 240).
III
MOTIVA
Vista la apelación interpuesta por la representación de la parte demandada contra la sentencia de fecha 29 de julio de 2016 dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Órgano Jurisdiccional se adentra al análisis y resolución del mencionado recurso.
El presente proceso se inició por demanda de desalojo de un local comercial identificado ab initio, interpuesta por el ciudadano MANUEL NUNES, actuando en su condición de Director Gerente de la sociedad mercantil INVERSIONES FÁTIMA C.A., contra el ciudadano CHAN SUEN CHING, que fue conocida y sentenciada el 29 de julio de 2014 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, el cual declaró con lugar la referida demanda, siendo recurrida por el abogado LEOBARDO SUBERO RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.
En el acto de informes verificado el 14 de noviembre de 2016, la representación de la parte demandada (recurrente), como fundamento de su apelación insistió en negar que su representado se encuentre insolvente en el pago de dos cánones de arrendamiento. Asimismo, adujo que la actora actuó de mala fe, al hacer incurrir deliberadamente en insolvencia a todos los arrendatarios, para luego interponer las temerarias demandas, y que en el caso de su representado no fue la excepción, a pesar de que la actora venía aceptando los pagos de manera defectuosa. Por ello, solicitó que sea declarada con lugar la apelación.
Por su parte, la representación de la actora adujo, entre otros hechos, que para el momento en que se interpuso la demanda, se encontraba (el demandado) incurso en la causa de desalojo, por lo que la sentencia del juzgado de municipio se encuentra absolutamente ajustada a derecho.
Para decidir este Órgano Jurisdiccional hace las siguientes consideraciones:
PRIMERO.- La acción por la cual se contrae el presente proceso es la de desalojo incoada por INVERSIONES FÁTIMA C.A. contra el ciudadano CHAN SUEN CHING, basada en el literal “A” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que fue posteriormente reformada y admitida el 31 de julio de 2014 el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial.
Del contenido del escueto libelo presentado por la representación de la actora, se desprende que, a pesar de que la pretensión se funda en el desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de abril y mayo de 2014, fijados actualmente en Bs. 5.631,74 por mes, sólo se solicita en el petitorio la entrega material del inmueble (identificado ab initio), sin requerirse el pago de las pensiones insolutas.
Anexo al libelo, la representación de la parte demandante produjo copias de los Estatutos Sociales de INVERSIONES FATIMA C.A. y de asambleas (folios 6 al 39), no impugnadas, que acreditan la existencia de aquella y la representación que ejerce como Director Gerente el ciudadano MANUEL NUNES, apreciándoseles a los referidos instrumentos conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO.- En el acto de contestación de la demanda, el abogado LEOBARDO SUBERO RODRÍGUEZ, quien mediante instrumento poder (del 16/01/2015, folios 129 al 132) que se valora procesalmente acreditó representar al ciudadano CHAN SUEN CHING, admitió la existencia del contrato de arrendamiento a que alude el desalojo y el monto del canon de Bs. 5.631 más el 12% por I.V.A. y que finalmente pagaba Bs. 6.307.
Asimismo, rechazó la demanda sobre la base de los elementos que a continuación se mencionan y se analizan:
(1) Que es falso que se haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento consecutivamente y de manera deliberada; (2) que la actora actuó de mala fe, porque acostumbró a los arrendatarios a ir al edificio a cobrarles y dejó de cobrar como lo hacía normalmente, para de manera maliciosa hacerlos incurrir en insolvencia.
Durante el juicio el proceso adquirió los siguientes medios:
De la Actora:
Marcada “B” (folios 40 al 47), copia simple del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital el 5 de agosto de 2011, inserto bajo el Nº 47, Tomo 82; el cual fue reconocido por la parte demandada, quedando acreditada la relación locativa existente entre las partes INVERSIONES FÁTIMA C.A. (como arrendadora) y el ciudadano CHANG SUEN CHING (como arrendatario) sobre el inmueble constituido por el local comercial signado con el Nº 4, ubicado en la Planta Baja del Edificio Federal situado en la Avenida San Martín, esquina del Empedrado, Parroquia San Juan, Caracas.
Marcada “C” Prueba de informes al Banco Exterior, rendida al tribunal de la causa recibida 21/04/2016, constatándose que: 1) la cuenta corriente Nº 01150028520280013694 pertenece a Importadora Tai C.A. representada por CHAN SUEN CHING; 2) que el 17/03/2014 se emitió el cheque Nº82195484 a nombre de INVERSIONES FATIMA C.A. por Bs.6.757,55 y el 19/05/2014 se emitió cheque Nº 82195496 por Bs. 6.557,54), efectos mercantiles que fueron depositados según planillas de depósito números: i) 48582721, de fecha 18/03/2014, por la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 6.557,54), y ii) 041123745, de fecha 20/05/2014, por la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 6.557,54). Dicha prueba se aprecia al haber sido rendida en la forma en que fue peticionada y por un tercero imparcial, lo que produce convencimiento en el jurisdicente y demuestra que no siempre el demandado pagaba por adelantado las pensiones como lo indicó en la contestación de la demanda.
De la Demandada:
Marcados “B” (folios 133 al 136), original de ocho (8) recibos de pago expedidos por INVERSIONES FÁTIMA C.A., a nombre de CHANG SUEN “CHUNG”, signados con los números 0148, 0159, 0170 y 0182, con fechas 31-12-2013, 31-01-2014, 28-02-2014 y 31-02-2014, en su orden, correspondientes a consumo de agua; y los cuatro (4) restantes con números 3236, 3247, 3258 y 3271, de fechas 31-12-2013, 31-01-2014, 28-02-2014 y 31-02-2014,correspondientes al pago de alquiler del Local Nº 4 P.B., de los meses: diciembre del 2013, enero del 2014, febrero del 2014 y marzo del 2014. Esta Alzada observa que los mismos fueron impugnados por la actora y, posteriormente apreciados por el tribunal de la causa favor de la parte demandada, sin que fuese recurrido dicho pronunciamiento por la parte actora, quedando firme la mencionada determinación, manteniendo eficacia probatoria los instrumentos que acreditan el pago durante el mentado período, aunque no se refiere al invocado por la actora como insolvente;
Marcadas “C” (folios 137 al 144), copia simple de actuaciones cursantes en el expediente Nº AP31-V-2014-001348, nomenclatura del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo del juicio de desalojo por falta de pago de de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo del 2014, admitida el 29 de septiembre de ese año y sentenciada el 29 de septiembre del 2014 por ese Despacho, en la que se declaró perimida la instancia, en razón del juicio de desalojo incoado por la sociedad mercantil INVERSIONES FÁTIMA C.A. contra la ASOCIACIÓN CIVIL IGLESIA MINISTERIO UNIDOS EN CRISTO; “D” (folios 145 al 159), copia simple de actuaciones cursantes en el expediente Nº AP31-V-2014-000946, nomenclatura del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo del juicio de desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del 2014, admitida el 31 de julio de ese año y sentenciada el 2 de diciembre del 2014 por ese Despacho, en la que se declaró homologada la transacción celebrada entre las partes ante una Notaría Pública presentada, que fuera consignada por la parte actora; en razón del juicio de desalojo incoado por la sociedad mercantil INVERSIONES FÁTIMA C.A. contra el ciudadano ALEJANDRO DAMIÁN DÍAZ DÁVILA, y “E” (folios 160 al 175), copia simple de actuaciones cursantes en el expediente Nº AP31-V-2014-000952, nomenclatura del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo del juicio de desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de abril y mayo del 2014, admitida el 4 de agosto de ese año y sentenciada el 21 de enero del 2015 por ese Despacho, en la que se declaró homologado el desistimiento del procedimiento presentado por la parte actora en fecha 16 de enero del 2015; en razón del juicio de desalojo incoado por la sociedad mercantil INVERSIONES FÁTIMA C.A. contra la ciudadana YESENIA JOSEFINA GONZÁLEZ RESTREPO.
Las probanzas marcadas “C”, “D” y “E” fueron valoradas conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por el tribunal de la causa, manteniendo su eficacia probatoria al no haber sido apelado por la actora el pronunciamiento sobre las pruebas, el cual quedó firme, constatándose que se imputó a todos los demandados la falta de pago de los cánones de arrendamiento de marzo, abril y mayo de 2014, aunque ello no acredita, per se, la mala fe invocada.
Marcada “F” (folios 176 al 187), fotostatos de actuaciones cursantes en el expediente Nº 2014-0235 de la nomenclatura llevada por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), contentivos de comprobantes de ingreso de consignaciones realizadas por el ciudadano SUEN CHING CHAN, titular de la cédula de identidad Nº 19.558.915 a favor de la empresa de comercio INVERSIONES FÁTIMA C.A., correspondientes a los meses: desde el 01/04/2014 al 31/07/2014 los depositó el 16/07/2014; 01/08/2014 al 30/09/2014; 01/10/2014 al 31/10/2014; 01/11/2014 al 30/11/2014; 01/12/2014 al 31/01/2015; 01/02/2015 al 31/03/2015; 01/04/2015 al 30/04/2015; 01/05/2015 al 31/05/2015; 01/06/2015 al 30/06/2015, y 01/07/2015 al 30/09/2015. Esta Alzada por cuanto dichas actuaciones no fueron impugnadas por la actora, las valora de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, de las mismas se desprende que el 16 de julio del 2014 el arrendatario consignó ante el Organismo encargado para recibir las consignaciones los cánones juntos de abril y mayo, lo que denota una clara insolvencia en el pago oportuno de las referidas pensiones demandadas como insolutas por la parte actora, lo que se adminicula a la Cláusulas “SEGUNDA” y “TERCERA” del contrato de fecha 05/08/2011, que establecen que debían ser pagadas por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco días de cada mes y la falta de pago de dos de ellas era causal de resolución.
TERCERO.- Del examen de todo el acervo probatorio, se deriva, meridianamente que, la parte demandada, más allá de que en una extraña “coincidencia” un grupo de arrendatarios hubiese quedado insolvente durante un mismo período, dentro de los que se encuentra el aquí accionado, no puede obviarse el hecho de que la parte arrendataria pudo haber acudido en forma tempestiva ante el organismo respectivo a realizar las correspondientes consignaciones locativas de abril y mayo de 2014. Sin embargo, no efectuó las mismas de manera oportuna, como quedó demostrado del análisis de los instrumentos cursantes a los folios 176 al 187 de la Oficina de Control de Consignaciones, de los que se desprende que fue en fecha 16 de julio de 2014 cuando el inquilino depositó los cánones de abril y mayo de 2014, en clara contravención de las Cláusulas “SEGUNDA” y “TERCERA” del contrato de fecha 05/08/2011, que es ley entre las partes conforme al artículo 1.159 del Código Civil que establecen que debían ser pagadas por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco días de cada mes y la falta de pago de dos de ellas era causal de resolución (desalojo).
De ahí, que no habiendo socavado la parte demandada los hechos constitutivos de la pretensión, ya que no demostró el pago ni la mala fe de la accionante, en tanto que la actora cumplió con los requisitos previstos en el artículo 1.354 eiusdem, la demanda de desalojo aquí incoada debe prosperar en derecho y ordenarse a la parte demandada que desaloje el inmueble objeto de la pretensión y haga entrega a la actora del inmueble en cuestión.
En consecuencia, la decisión recurrida queda confirmada y se declara sin lugar la apelación de la accionada, condenándosele en costas del recurso de conformidad con el artículo 281 del Código de procedimiento Civil.
IV
DE LA DECISIÓN
Por las motivaciones antes expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, dicta la siguiente sentencia:
PRIMERO: Se CONFIRMA, conforme a las motivaciones precedentes, la sentencia dictada el 29 de julio del 2016 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil INVERSIONES FÁTIMA C.A. contra el ciudadano CHAN SUEN CHING (identificados ab-initio) y se condena a la demandada a desalojar y entregar a la actora el inmueble identificado ab initio;
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada y se le condena en costas del recurso, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y notifíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República Bolivariana de Venezuela, a los veinticuatro (24) días del mes de marzo del dos mil diecisiete (2017). Años 206º y 158º.-
EL JUEZ,
Dr. ALEXIS J. CABRERA ESPINOZA
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
KARINA FLORES
En esta misma fecha, siendo las dos y veinte de la tarde (02:20 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
KARINA FLORES
EXP. N° AP71-R-2016-000898/11.231
AJCE/KF/mcs.
Def.
