Decisión Nº AP71-R-2016-000578 de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 24-04-2018

Emisor:Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
Número de expediente:AP71-R-2016-000578
Partes:SUCESIÓN DE LA DE CUJUS JOSEFA BAÑA DE MENDEZ Y LOS HEREDEROS CONTRA ZULAY EMILIA LOPEZ MENDOZA
Ponente:Luis Leon
Tipo de proceso:Resolucion De Contrato
TSJ Regiones - Decisión


REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
208º y 159º
ASUNTO Nº AP71-R-2016-000578
PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: MODESTO MÉNDEZ ROMAR, AMAR ALFONZO MÉNDEZ BAÑA, FRANKLIN ALBERTO MÉNDEZ BAÑA y JOSÉ MANUEL MÉNDEZ BAÑA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.191.411, V-10.797.635, V-6.323.625 y 11.662.456 respectivamente, en su condición de herederos de la SUCESIÓN DE LA DE CUJUS, ciudadana JOSEFINA BAÑA DE MENDEZ.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: SABINO ANTONIO GARBAN FLORES y MERLE RAMIREZ VIVAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, inscritos en el I.P.S.A bajo el Nº 22.933 y 93.071, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ZULAY EMILIA LÓPEZ MENDOZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 4.853.285.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: BRENDA BEISIBY LÓPEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 177.089.
EXPEDIENTE: AP71-R-2016-000578 (779)
ACCIÓN: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
MOTIVO: apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 14 de abril de 2016, proferida por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró con lugar la demanda.



-I-
Se inicia la presente causa por libelo de demandada interpuesto ante la unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole conocer de la causa al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 08 de agosto de 2014.
Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 11 de agosto de 2014, mediante el procedimiento ordinario ordenando la citación personal de la parte demandada.
Cumplidos los trámites de citación personal y siendo infructuosa la misma, a solicitud de parte interesada se procedió a efectuar la citación a través de carteles, cumpliéndose con todas las formalidades de Ley.
En fecha 18 de noviembre de 2014, la ciudadana ZULAY EMILIA LÓPEZ MENDOZA, por conducto de su apoderado judicial abogada BRENDA LÓPEZ asistida de abogado, parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda y cuestiones previas, establecidas en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 04 de diciembre de 2014, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos contra las cuestiones previas.
El juzgado de instancia dictó sentencia en fecha 10 de diciembre de 2014, en la cual declaró sin lugar cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil.
La apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas en data 16 de enero de 2015. Asimismo, la representación de la parte demandante presentó dicho escrito el 21 de enero de 2015.
Por auto dictado en fecha 09 de febrero de 2015, el aquo agregó a los autos las pruebas promovidas por las partes.
Mediante diligencia de fecha 18 de febrero de 2015, la parte actora procedió a impugnar las pruebas promovidas por su contraparte signados con los literales “A”, “B”, “C”, “G”, “H, “D”, “E” y “F”.
A través de auto de fecha 18 de febrero de 2015, el Juzgado de la causa dictó auto mediante el cual admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, librándose lo conducente, sin embargo, declaró inadmisible la prueba de informes promovida por la parte demandante.
Por diligencia de fecha 24 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte actora apeló del auto dictado por el aquo el 18 de febrero de 2015. Asimismo, el Tribunal oyó el precitado recurso en un solo efecto devolutivo mediante auto de fecha 27 de febrero de 2015, ordenando la remisión de las copias certificadas correspondientes, las cuales fueron remitidas el 21 de abril de 2015 por oficio Nº 216/2015, a la unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados Superiores en materia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
La Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en fecha 27 de abril del año 2015, recibió las actas procesales contentivas de la apelación ejercida por la parte actora contra la decisión proferida en fecha 18 de febrero de 2015 por el Juzgado conocedor de la causa, correspondiéndole conocer de la misma al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial.
Por auto de fecha 29 de abril del año 2015, el Juzgado Superior, ordenó oficiar al juzgado aquo con el objeto que remitiera las copias certificadas de la decisión recurrida por cuanto no constaba en autos la misma. De igual modo, señaló a las partes que una vez consten en autos dichas copias, comenzaría a transcurrir al décimo (10mo) día de despacho siguiente a dicha fecha para que las partes presentaran ante ese despacho el escrito de informes correspondiente, asimismo, les advirtió que una vez ejercido tal derecho se daría lugar a ocho (8) días de despacho para la presentación de escrito de observaciones a los informes.
El 02 de junio de 2015, la apoderada judicial de la parte actora, presentó ante la alzada el escrito de informes respectivo. Asimismo, por auto de fecha 16 de junio de 2015, el ad-quem advirtió a las partes que el lapso para dictar el fallo correspondiente había comenzado a transcurrir a partir del 15/06/2015, exclusive.
El 25 de junio de 2015, el juzgado superior dictó sentencia en la cual declaró con lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora, por lo tanto declaró admisible la prueba de informes promovida en el “Capítulo I” del escrito de promoción de pruebas presentado por la demandante.
Por auto de fecha 31 de julio de 2015, el tribunal de alzada ordenó la remisión del expediente al aquo, por cuanto la decisión proferida por ese despacho se encontraba definitivamente firme, librándose los oficios correspondientes.
En fecha 13 de octubre el tribunal de la causa, apertura un lapso de treinta (30) días de despacho contados a partir de esa data para que tuviese lugar evacuación de la prueba admitida por el ad-quem.
El 29 de octubre de 2015, el juzgado de la causa libró oficio Nº 774/2015, dirigido al Banco de Venezuela, Banco Universal.
Ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia, se recibió oficio Nº GRC-2015-57407, proveniente del Banco de Venezuela, Banco Universal, en respuesta del oficio librado con previamente por el aquo.
El Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de abril de 2016, dictó sentencia en la presente causa, declarando con lugar la pretensión que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoó la parte actora, asimismo, ordenó la entrega del bien inmueble objeto del litigio así como también le ordenó a la parte demandante la entrega de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) que resulto de la suma entregada en arras menos un diez por ciento (10%).
En fecha 10 de mayo de 2016, la representación judicial de la parte demandada se dio por notificada de la sentencia proferida por el aquo y apeló de la misma.
El 15 de junio de 2016, el juzgado conocedor de la causa oyó el recurso de apelación ejercido por la parte demandada en ambos efectos, librándose los oficios respectivos.
Posteriormente subieron las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento a este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante auto de fecha 22 de junio de 2016, se fijó el vigésimo (20º) día de despacho a los fines de presentar informes.
En el acto para presentar informes en fecha 26 de julio de 2016, ambas partes hicieron uso de su derecho. Asimismo, la parte demandada hizo uso de su derecho y presentó en fecha 03 de agosto de 2016 el escrito de observaciones respectivo.
Mediante auto dictado en fecha 09 de agosto de 2016, se fijo sesenta (60) días continuos para dictar sentencia.
Por auto dictado el día 8 de noviembre de 2016, este Juzgado Superior difirió el acto para dictar sentencia para dentro de treinta (30) días continuos siguientes.
En fecha 11 de mayo de 2017, la parte actora presentó ante esta alzada escrito de alegatos.
En fecha 08 de noviembre de 2017, el Dr. LUÍS TOMAS LEÓN SANDOVAL se abocó al conocimiento de la presente causa, dándose por notificada del mismo la parte demandada en esa misma fecha.
En fecha 6 de noviembre de 2017, la parte demandada se dio por notificada del abocamiento.
En fecha 16 de enero de 2017, la parte actora se dio por notificada.
En fecha 17 de noviembre de 2017, se dictó auto fijando lapso para dictar sentencia.
Mediante auto de fecha 19 de marzo de 2018 se difirió la sentencia.
-II-
Llegada la oportunidad de decidir, este Tribunal pasa hacerlo efectuando las siguientes consideraciones:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Los abogados Sabino Garban Flores y Merle Ramírez Vivas, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, señalarón que sus representados el 19 de diciembre de 2012, celebraron contrato de reserva con la ciudadana ZULAY LÓPEZ MENDOZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.853.285, ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, quedando asentado bajo el Nº 15, Tomo 297 de libro de autenticaciones llevados por el mencionado ente administrativo, en dicho contrato se estableció entre otras cláusulas que la parte actora se comprometía a no seguir mostrando a otras personas un inmueble constituido por un apartamento con una superficie aproximada de CIENTO DIECISÉIS METROS CUADRADOS (116,00 Mts²), distinguido con el Nº 151, ubicado en el piso 15 del edificio denominado “RESIDENDECIAS FRADU”, ubicado en la Avenida Mis Encantos, en el Municipio Chacao, Estado Miranda, el cual está alinderado de la siguiente manera: NORTE: con fachada norte del edificio y con el apartamento Nº 156; SUR: con fachada sur del edificio y con el apartamento 152; ESTE: con fachada este del edificio y OESTE: con los apartamentos Nros. 156 y 152, perteneciéndole al mismo un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 40. Fijaron de mutuo acuerdo el precio del inmueble en la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00), del cual la parte demandada pagaría la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) como reserva de dicho bien inmueble.
Aducen que posteriormente la ciudadana demandada no logró adquirir un crédito bancario por ese monto por cuanto los ingresos de ésta no eran suficiente para que le fuese otorgado el mismo, motivo por el cual decidieron celebrar un contrato de opción de compra-venta en fecha 17 de abril de 2013, ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, pero en esta oportunidad fijaron el monto a pagar por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL DE BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), del cual la demandada entregó para el momento de la suscripción del contrato la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), por concepto de arras, con el objeto de que la misma pudiera adquirir un crédito bancario y así pagar la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00), previamente convenido, junto con el crédito bancario obtenido y la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), monto que recibiría la demandada por la venta de su apartamento. Asimismo, añadió que en el precitado contrato tenía un lapso de 120 días contados a partir de la fecha de su suscripción, para formalizar el documento definitivo de venta, el cual caducaba el 15 de agosto de 2013.
Que en la cláusula cuarta del prenombrado contrato, se estableció como cláusula penal de conformidad con la Resolución Nº 11, aprobada por el Ministerio Popular de la Vivienda Hábitat de fecha 05 de febrero de 2013, publicada el 21 de febrero del mismo año, en Gaceta Oficial Nº 40.115, de fecha 21 de febrero del año 2013, la cual debe quedar establecida por el diez por ciento (10%) del monto entregado en arras, por lo tanto quedó fijada por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (100.000,00).
Arguye que la ciudadana demandada debía acudir ante la entidad financiera competente para solicitar el crédito dentro del tiempo acordado en el contrato de marras, cosa que no hizo, puesto que compareció ante la sede bancaria el 30 de agosto de 2013, es decir, cuando el lapso de 120 días concedidos a su persona había culminado. Acudió al ente bancario Banco de Venezuela, en la precitada fecha, la parte demandada solicitó el crédito bancario por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUNETA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), del cual le fue aprobado la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00), cantidad que es insuficiente para aportar el monto adeudado, a saber QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00). Asimismo, señala que el precitado ente bancario revocó el crédito aprobado a favor de la demandada, puesto que la misma no impulsó ni cumplió con los requisitos exigidos por el Banco de Venezuela.
Por lo tanto, solicitó la resolución del contrato celebrado entre su representada y la demandada en fecha 17 de abril de 2013, la restitución del inmueble y la condenación a pagar la cláusula penal estipulada en el contrato objeto del litigio, es decir, un diez por ciento (10%) de las arras. Fundamentaron su pretensión en los artículos 1.159, 1.160 y 1167 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, estiman la acción en la suma de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00), es decir, el equivalente a DIECINUEVE MIL SEISCIENTAS OCHENTA Y CINCO CON CERO TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (19.685, 03 UT).
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
La representación judicial de la parte demandada, en el lapso para presentar escrito de contestación a la demanda o defensas correspondientes expuso lo siguiente:
Admiten que el 19 de diciembre de 2012, su representada y la parte demandada celebraron un contrato de reserva para la compra del bien inmueble objeto en cuestión, por la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MMIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 2.500.000,00), entregando su poderdante la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 450.000,00) para ese momento, suma de dinero que sería imputado al precio definitivo de la venta. Asimismo, admitió que en data 17 de abril de 2013, su representada celebró un contrato de opción compra-venta con la parte actora, debidamente autenticado, el cual versa sobre el objeto del litigio, en éste establecieron el precio de venta del inmueble por el monto de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), que para ese entonces, su poderdante le entregó en calidad de arras al demandante, mediante cheque de gerencia Nº 35102662, emitido por el Banco Mercantil la cantidad de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.050.000,00), de igual modo, acordaron que la suma restante, a saber, QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), serían cancelados por su representado al momento de la protocolización de venta del inmueble anteriormente descrito.
Niega, rechaza y contradice todo lo alegado en el escrito libelar, ya que no es cierta la razón utilizada por el accionante al aseverar que se celebra un segundo contrato de opción porque a su poderdante el Banco de Venezuela, no le otorgó un crédito bancario por el hecho de ser insuficiente su ingreso para optar por ello, sino que el Banco de Venezuela realizó un avalúo del bien inmueble el cual arrojó la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS SETENTA Y DOS MIL CIENTO VENTITRES BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 1.772.123,88), como valor total de inmueble, de modo que se suscribió el contrato en el cual se pretende su resolución con el fin de acercarse más al precio real.
Que por lo antes expuesto, suscriben el contrato de fecha 17 de abril de 2013 y al momento de su presentación ante la Notaría Púbica pertinente, su representada procedió a pagar la cantidad de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.050.000,00). Señala, que en vista que existían montos distintos en lo que respecta al bien inmueble, la parte demandada le ofreció a su representada tomar posesión del precitado apartamento y con el objeto de garantizar que su poderdante cancelaria la totalidad de la promesa de venta, procedieron a suscribir otro documento, en el cual la parte demandada se comprometía a cancelar la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), mediante cien (100) cuotas mensuales y consecutivas por la el monto de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00), a los ciudadanos Franklin Alberto Méndez y la ciudadana Lilian Coromoto Prado de Méndez, de lo cual habia cancelado hasta entonces la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00).
Asevera que el departamento legal del Banco de Venezuela no se abstuvo de realizar el procedimiento a seguir para la aprobación del crédito, por la falta de impulso y cumplimiento de requisitos exigidos por parte de su representada, sino que por falta del Registro de Información Fiscal (R.I.F) del ciudadano José Manuel Méndez, quien se encuentra domiciliado en España; éste se encontraba representado por sus hermanos, ciudadanos Franklin Alberto Méndez y Omar Alfonso Méndez en la suscripción del contrato de opción de compra-venta celebrado entre las partes, por ende, correspondía a los ciudadanos antes mencionados facilitar los documentos que tuvieran lugar con el ciudadano José Manuel Méndez, empero, estos amenazaron a su representada con despojarla del bien inmueble en cuestión y a sus dichos le hicieron saber a su poderdante que no le harían entrega de ningún otro documento, por lo tanto el departamento legal devolvió los documentos consignados por la demandada.
Señaló que hasta la presente fecha su poderdante ha cancelado hasta la presente fecha a la parte actora, la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.720.000,00), monto mayor al fijado en la opción de comprar venta de la cual se exige la resolución, por lo tanto asevera el cumplimiento de la responsabilidad adquirida por la parte demandada.
Por último solicitó al juzgado conocedor de la causa que se le condenara a la actora al cumplimiento del contrato de compra-venta, de data 17 de abril de 2013, y a su vez, este sirviera de título de propiedad para así protocolizarlo ante el Registro Público competente. Asimismo, solicitó se condenara a la parte demandada a la devolución del dinero cancelado por su representada con sus debidos intereses, de igual modo, solicitó la condenación en costas de la parte actora, así como también se declarara con lugar el escrito presentado por su persona.
DE LA SENTENCIA APELADA:
En fecha 16 de marzo de 2016, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia bajo los siguientes términos:
“…Se observa del contrato objeto de análisis, puntualmente en su cláusula segunda, que la parte demandada se obligó a pagar la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, que debía ser, de acuerdo a lo señalado en la cláusula tercera, dentro de los ciento veinte (120) días contados a partir de la fecha de protocolización de contrato sub examen. Es decir, el referido contrato fue suscrito en fecha 17 de abril de 2013, de manera que su fecha de vencimiento fue el 14 de agosto de 2013. Asimismo, del referido contrato también se desprende, en su cláusula cuarta, que si por causas imputables a la compradora (hoy demandada) no pudiere llevarse a cabo la venta, ella debería pagar a la demandada la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) por concepto de daños y perjuicios, suma que los vendedores retendrían de lo pagado en arras. Y que en caso contrario, que los vendedores incumplan, ellos deberían devolver todo lo entregado en arras más la suma arriba indicada. Respecto de lo anterior, la demandada aduce haber cancelado un precio incluso mayor al convenido, es decir, la suma de UN MILLON SETECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.720.000,00). Sin embargo, de lo contenido en el expediente, este Tribunal observa que la demandada solo ha cancelado, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), tal como se desprende del mismo documento de opción de compraventa, pues no existen medios probatorios en el expediente que prueben esa aseveración, es decir, no hay evidencia de que la demandada, en virtud del referido contrato haya pagado más del precio convenido, ya que, en el contrato objeto de la pretensión de resolución se establece que el restante del precio, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), sería pagado al momento de la protocolización del documento definitivo de venta siendo que el documento aún no ha sido protocolizado. Asimismo, tal como lo señaló la parte demandante en su libelo, se observa del informe proveniente del Banco de Venezuela, que a la parte demandada en fecha 23 de agosto de 2013 (ya vencido el contrato) le fue aprobado el crédito por la suma de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00), siendo que el restante del precio convenido es de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00). En consonancia con lo expuesto por la actora, señala el Banco de Venezuela en el referido informe, que dicho crédito fue revocado por cuanto la hoy demandada no cumplió con su carga de consignar la documentación requerida en el lapso establecido. En relación a lo anterior, considera este Tribunal de suma importancia transcribir el texto del artículo 1.160 del Código Civil que señala: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” Como se puede observar del citado artículo, el hecho de contraer determinada obligación contractual implica obligarse a realizar todo lo conducente a los fines de cumplir con la obligación establecida en el contrato. En el caso particular tenemos que la parte demandada, compradora en el contrato cuya resolución se decide, contrajo la obligación de pagar el restante del precio, es decir, la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), que de acuerdo a lo expuesto por ambas partes en el proceso se realizaría mediante la solicitud de un crédito ante el Banco de Venezuela. Sin embargo, a pesar de solicitar el crédito y que el mismo le fuere aprobado por la suma de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00), tal como consta al folio 263 del presente expediente, la compradora demandada no cumplió con su carga de presentar la documentación requerida para disponer del crédito por lo que el Banco procedió a revocarlo, lo que derivó en que incumpliera con el pago convenido contractualmente, pues, como resulta evidente de las actas que conforman el presente expediente, ya ha transcurrido en su totalidad el lapso establecido para el cumplimiento de la obligación de comprar sin que conste en actas que en efecto se haya llevado a cabo la venta. En este orden de ideas, determinado el incumplimiento por parte de la demandada de sus obligaciones establecidas en el contrato, resulta importante detenerse en el contenido de la cláusula cuarta del mismo que establece la indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento en la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), suma que de acuerdo con lo señalado por la propia parte demandante debe reducirse a la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), puesto que la cantidad entregada en arras es de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) y la Resolución Nº 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 05 de febrero de 2013 publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, establece que no se puede cobrar por cláusula penal más de un diez por ciento (10%) de lo entregado en arras. Ahora bien, por todo lo expuesto anteriormente, este Tribunal llega a la conclusión de que por causas imputables a la conducta de la demandada, ésta ha incumplido con sus obligaciones contraídas en las cláusulas primera y segunda del contrato cuya resolución aquí se solicita, de modo que resulta imperativo, a la luz de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, declarar CON LUGAR la demanda y en consecuencia resuelto el contrato. Con relación a la solicitud de restitución del inmueble, este Tribunal debe destacar que la resolución del contrato produce efectos ex-tunc, lo que quiere decir que sus efectos se retrotraen a la situación pre-contractual, de manera que las partes deben quedar en la misma situación jurídica y fáctica en que estaban antes de contratar. En este sentido, se observa de la cláusula sexta del contrato, que en virtud del contrato cuya resolución se declaró, la parte actora entregó materialmente el inmueble a la demandada. Entonces, como consecuencia de la resolución del contrato, a fin de procurar en la mayor medida de lo posible que las partes queden en la situación pre-contractual, este Tribunal se ve forzado a acordar la restitución del inmueble, por lo que se ordena a la parte demandada a entregar el inmueble a sus propietarios, hoy actores. En el mismo orden de ideas, se ordena a la parte demandante devolver lo recibido en calidad de arras menos un diez por ciento (10%) de dicho monto a que tienen derecho en virtud de la cláusula cuarta del contrato, en concordancia con la Resolución Nº 11, ya descrita. De manera que deben entregar a la demandada la cantidad NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) y ASÍ SE DECLARA…
…Por los razonamientos anteriormente indicados este JUZGADO SÉPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato instaurada. En consecuencia se declara: PRIMERO: RESUELTO el contrato suscrito entre MODESTO MENDEZ ROMAR, FRANKLIN ALBERTO MENDEZ BAÑAS, OMAR ALFONSO MENDEZ BAÑO y JOSE MANUEL MENDEZ BAÑA y ZULAY EMILIA LOPEZ MENDOZA, autenticado en fecha 17 abril de 2013 ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda bajo el Nº 32, Tomo 81; SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada entregar a los demandantes el siguiente inmueble: un apartamento identificado con el Nº 151, ubicado en el piso 15 del Edificio Residencias “FRADU”, situado en la Avenida Mis Encantos, Municipio Chacao del Estado Miranda, que cuenta con un área de CIENTO DIECISEIS METROS CUADRADOS (116,00 Mts2), alinderado de la siguiente manera: NORTE: con fachada norte del edificio y apartamento Nº 156; SUR: con fachada sur del edificio y apartamento Nº 152; ESTE: con fachada este del edificio; y, OESTE: con los apartamentos Nros. 156 y 152; al cual le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 40; TERCERO: Se ordena a la parte actora entregar a la demandada, con anticipación a lo ordenado en el particular anterior, la suma de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) que resulta de el monto recibido en arras menos un diez por ciento (10%) del mismo. Se acuerda la indexación sobre la suma condenada a pagar para lo cual se ordena practicar una experticia complementaria conforme a lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el proceso de conformidad con el artículo 274 ejusdem...”
DE LOS INFORMES EN ALZADA:
Ante esta Superioridad en fecha 26 de julio del año 2016, la representación judicial de la parte demandante en la presente causa, presento escrito de informes en el cual realizó un resumen lacónico de los hechos acaecidos en el presente asunto, solicitando que la sentencia apelada sea confirmada por este despacho, así como se le ordene a la parte demandada la entrega del bien inmueble en litigio y por último, solicitó la indexación de la suma condenada por daños y perjuicios de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), mediante una experticia complementaria del fallo.
Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada-recurrida también hizo uso de su derecho y presentó escrito de informes ante este Tribunal en esa misma fecha y alegó lo siguiente:
Informa que el juzgador del aquo, incurrió en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al no valorar la prueba que corre inserta en el folio 33, del presente expediente marcada con el literal “D”, la cual tiene que ver con el contrato de reserva celebrado entre las partes en fecha 19 de diciembre de 2012, ya que a sus dichos, el juez de la causa no debió solo dejar constancia de haber revisado la precitada prueba, para luego desecharla, sino que éste tenía la obligación de motivar la razón por la cual la desecha, ya que a su decir no existe prueba sin importancia y toda prueba promovida ante el Juez deberá ser tomada en cuenta y posterior a su revisión ser acogida o desechada.
Asimismo, señala que el aquo desecho la prueba promovida por su persona marcada con el literal “H” en la cual se desprende correo electrónico dirigido a su representado emitido por la entidad financiera Banco Mercantil, en la cual se le notifica a la parte demandada que fue exitosa la recepción de los fondos en la cuenta destino el día 16 de abril de 2013, por el monto de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), a nombre del co-demandado Franklin Bañas. Dicha prueba fue desechada por el Juzgador de la causa, a sus dichos, sin tomar en cuenta su contenido.
Motivo por el cual informa que el Juez de la recurrida se encuentra inmiscuido en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, por cuanto, a sus dichos, omitió el análisis y valoración de las pruebas anteriormente descritas.
Por último solicitó fuese declarado con lugar el recurso ejercido por su persona, así como también sea revocada la sentencia recurrida y se condene a su contraparte al cumplimiento del contrato celebrado entre su poderdante y la parte actora.
OBSERVACIONES EN ALZADA:
La representación judicial de la parte accionante hizo uso de su derecho de presentar observaciones a los informes de la parte demandada, señalando:
Que la parte demandada no puede pretender que la prueba promovida a que hace referencia en su escrito de informe, es decir, el contrato de reserva suscrito entre las partes en la presente causa, sea apreciado parcialmente, solo a los intereses de su representada. Asimismo, señala que el contrato suscrito en fecha 19 de diciembre de 2012, quedó inexistente una vez celebrado el documento de opción de compra-venta el 17 de abril de 2013, cuya resolución se demanda; por otra parte, señala que si el Juez de la recurrida hubiese apreciado la prueba promovida distinguida con el literal “D”, el monto a pagar por parte de la demandada sería la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00) y no el condenado por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00).
Asimismo, objeta lo alegado por la parte demandada en cuanto a la prueba que corre inserto en el folio 147, del presente expediente por cuanto, a su decir, dicha prueba es un correo electrónico emanado de un tercero, por lo tanto lo idóneo era promover prueba testimonial o promoviendo la prueba de informes ante la entidad bancaria pertinente, aunado al hecho que dicha prueba fue impugnada, en consecuencia, considera improcedente lo explanado en informes por su contraparte.
Que el supuesto pago de la obligación jamás fue probado por la parte demandada, así como tampoco que haya pagado un monto mayor al cual estaba obligada, lo cual a su criterio considera incongruente. De igual modo, observó del escrito de informes presentado por la parte demandada que éste no puede pretender el cumplimiento del contrato de marras, ya que no ha sido demandada así como tampoco existe reconvención que verse sobre tal petición.
Por último, la representación judicial de la parte actora solicitó se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 14 de abril de 2016 y sea declarado resuelto el contrato suscrito en fecha 17 de abril de 2013.
FONDO DEL ASUNTO CONTROVERTIDO
Conforme lo señalado, la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, efectuó alegatos y excepciones de fondo, negó, rechazó y contradijo la misma y se excepcionó, evidenciándose la intención de ejercer su defensa en la presente causa. Así las cosas, Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, ha sido reiterado el Criterio del Máximo Tribunal de la República al señalar que el demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones. Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica, reiterada e inveterada, desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se está estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
En este orden de ideas y cónsono con la jurisprudencia parcialmente trascrita la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
Igualmente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 16 de diciembre de 2009, expediente Nro. 2009-000430, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, señaló
“(…) ´Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.’ .
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor.
En relación a las afirmaciones de hecho, alegatos éstos planteados por las partes, en virtud de lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos.
Así, los hechos negativos, han sido definidos por la doctrina como la negación de un acto o de un hecho jurídico.
En tal sentido, es necesario distinguir si los hechos negativos son definidos o indefinidos, puesto que sólo a los primeros se les puede fijar un límite en el tiempo y el espacio y por lo tanto es posible probarlos si existe un hecho positivo que lo contraste y excluya.
No obstante, serán indefinidos o indeterminados, aquellos hechos que no sea posible delimitarlos en tiempo, modo o espacio, y por tanto, no pueden ser demostrados mediante la prueba de un hecho positivo.
Por tal motivo, “...los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. (Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78).
De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado. (Ver sentencia N° 00007, de fecha: 16 de enero de 2009, Caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría.).

Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso y así se declara.
En este sentido pasa este Juzgador a analizar el acervo probatorio traído a la presente causa, constatándose que ambas partes hicieron uso de tal derecho promoviendo las pruebas siguientes:
PRUEBAS PRESENTADAS POR LA ACTORA CON EL LIBELO
• Marcado con el literal “A” (folios 11 al 14), copia certificada del poder otorgado a los abogados SABINO GARBAN FLORES y MERLE RAMÍREZ VIVAS, inscritos en el Inpreabogado Nº 22933 y 93071, ante la Notaría Pública Tercera de Caracas del Municipio Libertador, el 25 de abril de 2014, quedando inserto bajo el Nro. 21, Tomo 48 del libro de autenticación llevado por dicha Notaria. Al respecto, observa esta Alzada que dicho instrumento al no ser tachado por la parte demandada, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado la cualidad de los apoderados de la parte accionante y así se declara.
• Marcado con el literal “B” (folios 15 al 25) original del Poder otorgado en La Curuña, España, debidamente notariado y registrado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 23 de julio de 2014, bajo el Nro. 32, Tomo 21 del Protocolo de transcripción del año 2014. Al respecto, observa esta Alzada que dicho instrumento al no ser tachado por la parte demandada, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado la cualidad de los apoderado especial que detentan los ciudadanos FRANKLIN ALBERTO MÉNDEZ BAÑA y OMAR ALFONSO MÉNDEZ BAÑAS del ciudadano JOSE MANUEL MÉNDEZ BANA y así se declara.
• Marcado con el literal “C” (folios 26 al 30) original del certificado de solvencia de sucesiones, identificado como 1191147, expediente 121998 de fecha 7 de marzo de 2013. Al respecto, observa esta Alzada que dicho instrumento de carácter administrativo al no ser tachado por la parte demandada, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y se le otorga el valor, del cual se desprende que los ciudadanos hoy demandantes son sucesores de la causante Josefa Baña de Méndez, la cual dejó por concepto de patrimonio hereditario el 50% del bien inmueble objeto del contrato en cuestión, así se declara.-
• Marcado con el literal “D” (folios 31 al 34) original del documento de intención de compra, suscrito en data 19 de diciembre de 2012, ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, Nro. 15, Tomo 297. Al respecto, observa esta Alzada que dicho instrumento al no ser tachado por la parte demandada, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el ciudadano Modesto Méndez, y la ciudadana Zulay Emilia López Mendoza, celebraron un contrato de intención de compra sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta objeto de la presente demanda. Asimismo se constato que al momento de suscripción fue entregada la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (450.000,00), como reserva, el cual se imputaría al precio final de la venta y así declara.
• Marcado con el literal “E” (folios 35 al 39), copia certificada del documento de opción de compra venta entre la sucesión de Josefa Baña de Méndez (vendedores) y Zulay Emilia López Mendoza (compradora), debidamente autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 17 de abril de 2013, bajo el Nº 32, Tomo 81 de los libros de autenticaciones llevados por dicho despacho notarial. Al respecto, observa esta Alzada que dichas copias al no ser tachado por la parte demandada, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado el vínculo jurídico que une a las partes en el presente juicio y los términos en que fue celebrado el contrato cuyo cumplimiento se demanda, así se declara.-
• Marcado con el literal “F” impresión digital con sello húmedo del Banco de Venezuela, en el que se señala que a la ciudadana Zulay Mendoza (demandada), le fue aprobado un crédito por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00). Ahora bien, este sentenciador observa que la presente documental trata pues de documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio, por lo que a tenor de lo previsto en el artículo 431 de la Ley Adjetiva Civil, deberán ser ratificadas en juicio mediante la prueba testimonial; por lo que al no constar en autos que se haya dado cumplimiento al contenido de la norma jurídica anteriormente citada, es menester para quien se pronuncia adminicular dicho recibo con las resultas de la prueba de informes que más adelante apreciara a los fines de verificar el valor probatorio que de dicha impresión dimana y así se declara.
• Marcado con el literal “G” manojo de informes de carácter médicos cursante a los folios 41 al 50. patologías e informes médicos en original, mediante el cual se colige que el co-demandante ciudadano Modesto Méndez, padece de una enfermedad ubicada en la próstata. Esta Alzada observa que tales instrumentos no aportan elementos probatorios alguno respecto del tema decidendum, en virtud de lo cual, se desechan como medios probatorios de este juicio, y así se declara.-
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
La parte actora en el lapso de promoción de pruebas promovió lo siguiente:
• La parte promovió pruebas de informes a la entidad bancaria Banco de Venezuela, Banco Universal, en el que se incluyó solicitud de información respecto a:
o Si fue solicitado crédito bancario por parte de la ciudadana demandada para la adquisición de un apartamento y si el mismo le fue aprobado, su fecha y cantidad.
o Sí para el momento que le fue aprobado dicho crédito bancario, la misma tuvo en su cuenta personal la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTAL MIL BOLÍVARES (280.000,00), o más, sin incluir tal crédito.
o Si la parte demandada impulso el precitado crédito para su uso.
o Si dicho crédito bancario le fue revocado.
Al respecto observa este Juzgador que fueron recibidas las resultas de la prueba de informes solicitada, mediante oficio Nro. GRC-2015-57407, de fecha 21 de diciembre de 2015, emanada del Banco de Venezuela, cursante al folio 257, apreciándose el contenido del mismo y otorgándole valor probatorio, quedando demostrado que efectivamente en los archivos del Banco de Venezuela se evidencia una solicitud de préstamo hipotecario a nombre de la ciudadana Zulay López Mendoza, el cual fue aprobado la cantidad de Bs. 220.000,00. Asimismo, informó que de una revisión tanto de la cuenta de ahorro y cuenta corriente perteneciente a la parte demandada no se evidenció monto disponible por Bs. 280.000,00. Por último, informó que el crédito aprobado a favor de la parte recurrida, le fue revocado por cuanto no envió los recaudos solicitados por la gerencia de documentación legal, en el lapso fijado. En tal sentido, por cuanto dicha prueba no fue objeto de impugnación alguna, quedó demostrado lo que allí se señaló y así se declara.
Por último, se adminicula al presente informe, el folio 40 contentivo de la prueba marcada “F”, quedando demostrado que ciertamente a la parte demandada le fue aprobado el monto del crédito allí señalado y así se declara.

INSTRUMENTOS PRESENTADOS POR LA PARTE DEMANDADA CON SU CONTESTACIÓN:
Se deja constancia que la representación de la parte demandada no presentó anexos con la contestación de la demanda.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
En el lapso de promoción de pruebas la parte demandada promovió lo siguiente:
• Promueve el mérito favorable de los autos, en relación de las documentales aportadas conjunto al escrito libelar, relativas a los folios 31 al 34, referida al documento de reserva, folios 35 al 39, referidas al contrato de opción de compra venta, folio 40 referido al recibo digital impreso marcado “F”: Al respecto observa esta Alzada que en cuanto al mérito favorable de autos, quien aquí suscribe advierte que el mismo no se considera como un medio probatorio per se; aunado a ello, es necesario recordar que los instrumentos de los cuales se solicita el mérito favorable en autos, una vez aportados al proceso, dejan de ser de las partes para ser parte del proceso, ello en virtud del principio de la comunidad de la prueba, en consecuencia los efectos que de ellos emanen favorecerán o perjudicarán a las partes sin tener en consideración quien haya sido el promovente de dicho instrumento. Por último, se constata que dichos instrumentos ya fueron apreciados en el texto del presente fallo y así se declara.
• Marcado con el literal “A” copia simple de cheque de gerencia girado por el Banco Mercantil, Nº 41016244, de fecha 17 de diciembre de 2012, a nombre del ciudadano Modesto Méndez, por la cantidad CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 450.000,00). Asimismo, marcado con el literal “B” copia simple de cheque de gerencia girado por el Banco Mercantil, Nº 2080102701, de fecha 04 de marzo de 2013, a nombre del ciudadano Modesto Méndez, por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00). De igual modo, marcado con el literal “C”, promovió copia simple de cheque de gerencia girado por el Banco Mercantil Nº 35659234, dirigidos al ciudadano Modesto Méndez, por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00). Al respecto observa quien aquí decide que dichos instrumentos fueron impugnados por la parte actora, en consecuencia se desechan del proceso, así se decide.
• Marcado con los literales “D” y “E” informes de avalúo del bien inmueble objeto del contrato en cuestión, realizados por el ingeniero Roberto Piol Puppio, donde se señala el valor real de dicho inmueble. Al respecto se constata que dichos informes fueron impugnados por la parte accionante, amén de que estos constituyen documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio, por lo que a tenor de lo previsto en el artículo 431 de la Ley Adjetiva Civil deberán ser ratificadas en juicio mediante la prueba testimonial; por lo que al no constar en autos que se haya dado cumplimiento al contenido de la norma jurídica anteriormente citada, es menester para quien se pronuncia declarar que las mismas forzosamente deben quedar desechadas del proceso y así se declara.-
• Marcada con el literal “F” copia simple del compromiso de pago suscrito por la ciudadana Zulay Emilia López, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitana de Caracas, quedando anotado bajo el Nro 25, Tomo 309, de los libros de autenticaciones llevados por tal ente público; Al respecto se observa que dicha copia fue impugnada por la parte demandante, sin que conste en autos que la accionada, lo haya consignado en original o en copia certificada, por lo que a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas no pueden ser consideradas como copias fidedignas y por tanto carece de valor probatorio, desechándose la misma y así se declara.
• Marcado con el literal “G” legajo constante de ocho (08) folios contentivos de impresiones digitales contentivas de transferencias realizadas por la parte recurrida a nombre del ciudadano Franklin Méndez, las cuales tienen por concepto “cuota apartamento”, cada una de ellas por la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00). Ahora bien, se constata que la parte accionante impugnó tales impresiones y al no constar otro medio probatorio al cual adminicularlas para tenerlos como instrumento con valor probatorio, esta Alzada las desecha y así se declara.
• Promovió pruebas de informes dirigidas al Banco Mercantil y Banco de Venezuela. Al respecto se constata que el tribunal de la causa mediante auto de fecha 18 de febrero de 2015, acordó oficiar a la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN) con el objeto de que éste oficiara a las entidades financieras, a saber: 1- Banco Mercantil y 2- Banco de Venezuela, a los fines de que informaran sobre los particulares a que se contrae el escrito de promoción de pruebas. Sin embargo, a pesar de que dicha prueba fue admitida en la oportunidad procesal correspondiente, no consta en las actas procesales que conforman el presente expediente que se hubieren recibido las respuestas correspondientes, por lo que este Juzgado no tiene nada que valorar al respecto. Así se declara.
• Marcados con el literal “H” impresión de correo electrónico enviado a la parte accionada por el Banco Mercantil, en el cual se le notifica la transferencia de fondos realizada por su persona a la cuenta del ciudadano Franklin Méndez, por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), transferencia que tuvo lugar por la supuesta coacción por parte de los demandantes a la parte demandada. Al respecto esta alzada considera necesario realizar las siguientes observaciones: El artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, “su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil”; así las cosas, las comunicaciones de datos electrónicos, si no contienen una firma electrónica “que permita vincular al Signatario con el Mensaje de datos y atribuir la autoría de éste” (artículo 16 eiusdem), para su apreciación como medio de prueba se encuentra sometido a otras formalidades probatorias como la experticia informática para determinar su veracidad y procedencia de autoría en el sentido de: 1. Garantizar que los datos utilizados para su generación puedan producirse sólo una vez, y asegurar, razonablemente, su confidencialidad. 2. Ofrecer seguridad suficiente de que no pueda ser falsificada con la tecnología existente en cada momento. 3. No alterar la integridad del Mensaje de Datos..”; por ello se trae a colación la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, en fecha 24 de octubre de 2007, con ponencia de la Magistrada, Dra. Isbelia Pérez Velásquez, caso Distribuidora Industrial de Materiales C.A. (DIMCA), vs. Rockwell Automation de Venezuela, C.A., estableció el siguiente criterio, donde se estableció la promoción de correos electrónicos:
“…Ahora bien, la Sala considera conveniente analizar si es posible exigir la exhibición de un documento electrónico, a pesar de que por sus características especiales dicho instrumento no tiene soporte físico o material, y cuál es el medio probatorio idóneo para demostrar que la información contenida en los instrumentos M y M2 fue creada o utilizada por ROCKWELL AUTOMATION DE VENEZUELA C.A.
Primeramente, debemos precisar que el documento electrónico está previsto en la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas de 2001, y en sentido amplio, debe entenderse como cualquier tipo de documento generado por medios electrónicos, incluyendo en esta categoría los sistemas electrónicos de pago, la red de internet, los documentos informáticos y telemáticos, entre otros.También es catalogado como un medio atípico o prueba libre, por ser aquél instrumento que proviene de cualquier medio de informática o que haya sido formado o realizado por éste, o como el conjunto de datos magnéticos grabados en un soporte informático susceptible de ser reproducidos que puede fungir como objeto de prueba y su reproducción, independientemente de su denominación, debe ser considerada otro documento que actúa como medio para su traslado al expediente.Por su parte, la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas considera, en su artículo 2, al documento electrónico o mensaje de datos -como también lo denomina- como “...toda información inteligible en formato electrónico o similar que pueda ser almacenada o intercambiada por cualquier medio...”. Una de las características más relevantes de los documentos electrónicos es que sus datos electrónicos se encuentran almacenados en la base de datos de un PC o en el proveedor de la empresa; su comprobación requerirá una ulterior reproducción o impresión del documento. Sobre el particular, la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas establece en el artículo 7 que:“...cuando la ley requiera que la información sea presentada o conservada en su forma original, ese requisito quedará satisfecho con relación a un mensaje de datos si se ha conservado su integridad y cuando la información contenida en dicho mensaje de datos esté disponible. A tales efectos, se considerará que un mensaje de datos permanece íntegro, si se mantiene inalterable desde que se generó, salvo algún cambio de forma propio del proceso de comunicación, archivo o presentación…”.Es evidente, pues, que el documento electrónico o mensaje de datos es un medio de prueba atípico, cuyo soporte original está contenido en la base de datos de un PC o en el servidor de la empresa y es sobre esto que debe recaer la prueba. En razón a esta determinación, los documentos electrónicos no pueden ser exhibidos, por cuanto la manera en la cual son almacenados los datos electrónicos, impide que puedan ser presentados al juicio, pues ellos están en la base de datos de un PC o en el servidor de la empresa, razón por la cual se está frente a la necesidad de una experticia para verificar la autoría de los documentos que se emitan con tales características y si estos están en poder del adversario, hasta tanto se ponga en funcionamiento la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica. Cabe destacar que los artículos 20 y 21 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas, crea la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica, para acreditar, supervisar y controlar a los proveedores de servicios de certificación públicos o privados; inspeccionar y fiscalizar la instalación, operación y prestación de servicios realizados por los proveedores de servicios de certificación y; seleccionar los expertos técnicos o legales que considere necesarios para facilitar el ejercicio de sus funciones. Sin embargo, actualmente dicho organismo no está en funcionamiento, razón por la cual hasta tanto se establezca la Superintendencia, debe recurrirse a otro medio de autenticación de los documentos electrónicos, como lo es la experticia. Ahora bien, el objeto de esta especial experticia consiste en determinar la autoría del mensaje de datos, esto es, el emisor o la persona autorizada para actuar en su nombre o un sistema de información programado por el emisor o bajo su autorización, para que opere automáticamente y, así saber desde cuál y hacia cuál dirección o puerto electrónico fue enviado y recibido el mensaje; bajo cuál firma electrónica fue enviado; la fecha y hora de la emisión del mensaje; su contenido; y cualquier otro dato de relevancia para el proceso que las partes soliciten o el juez ordene para resolver la controversia. Otra característica del documento electrónico es que éste debe estar conservado en su estado original. En efecto, la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas exige que cuando la ley requiera que la información sea presentada o conservada en su forma original, ese requisito quedará satisfecho con relación a un mensaje de datos si se ha conservado su integridad y cuando la información contenida en dicho mensaje de datos esté disponible. Para determinar esto, es necesario el examen de un experto a la base de datos del PC o del proveedor de la empresa del cual fue enviado el documento electrónico. Por tanto, la Sala considera que es necesario certificar si el documento electrónico ha sido conservado y si el mensaje está inalterado desde que se generó o, si por el contrario, ha sufrido algún cambio propio del proceso de comunicación, archivo o presentación, por hechos de la parte o terceros, de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas antes transcrito, lo cual sólo es posible a través de una experticia en la base de datos del PC o el servidor de la empresa que ha remitido el documento electrónico…” (Negrillas y subrayada del Tribunal.)

En tal sentido, del extracto del fallo antes trascrito se observa que se puede promover un correo electrónico como prueba documental, es decir, de forma impresa o grabada en un disquete, pero su eficacia probatoria dependerá de que el mensaje de datos esté asociado a algún mecanismo de seguridad que permita identificar el origen y autoría del mismo y tendrá la misma fuerza probatoria que un documento privado; de allí que, al haberse promovido los correos electrónicos de forma impresa, debe demostrarse la autenticidad, confidencialidad e integridad del mensaje a través de medios de prueba auxiliares como la exhibición, la inspección judicial o la prueba de experticia. Así las cosas, resulta aplicable al caso sub examine el criterio antes señalado, a tenor de lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, al promover la representación judicial de la parte actora un medio de prueba como lo es un correo electrónico en formato impreso, debió hacerlo acompañado de otros medios de prueba que sustente la autenticidad del mismo o haber promovido la experticia informática para dar validez a los mismos y aunado al hecho que dicho instrumento fue impugnado por la parte demandante; en consecuencia, con base a los fundamentos anteriormente expuestos, este sentenciador lo desecha y así se decide.-
• Marcados con los literales “I”, “J” y “K”, original de denuncias formuladas ante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, Instituto para la Defensa de la Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios y el Departamento de Créditos Hipotecarios del Banco de Venezuela, Banco Universal, en las cuales la parte recurrida realiza un exposición de motivos referente a la supuesta intención de los demandantes de despojarla del bien inmueble objeto del contrato de marras, sin devolverle la suma de dinero ya cancelada por su persona. Al respecto observa este juzgado que si bien es cierto que dichos escritos fueron presentados ante los entes administrativos y bancarios, cabe destacar que dichos instrumentos nada aportan sobre los hechos que en este proceso se dirimen, así como tampoco se pude colegir de ellos prueba alguna que enerve la pretensión de la parte accionante, por lo tanto, quien aquí decide se ve en la imperiosa necesidad de desechar dichas documentales. así se decide.-
Ahora bien, analizadas las pruebas presentadas por las partes, esta Alzada procede a efectuar las siguientes consideraciones:
PRIMERO: Se evidencia que las partes en la presente litis, suscribieron un contrato contentivo de una intención de compra, que el actor en su libelo identifica como de “reserva”, en fecha 19 de diciembre de 2012, ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, mediante la cual las parte contratantes, ciudadanos MODESTO MÉNDEZ ROMAR, quien funge como PROMITENTE VENDEDOR y la ciudadana ZULAY EMILIA LÓPEZ MENDOZA como PROMITENTE COMPRADORA, convinieron en fijar un monto de venta del inmueble en la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.500.000,00) y la reserva de dicho inmueble objeto del contrato demandado, cuyo valor fue por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (450.000,00), el cual se imputaría al precio final de venta, constando en dicho instrumento haberse recibido tal cantidad de dinero.
SEGUNDO: Se evidencia que las partes en la presente litis, suscribieron un contrato denominado como “CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA”, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Chacao Estado Miranda, celebrado en fecha 13 de abril de 2013, en el cual acordaron designarse como “LOS VENDEDORES”, quienes son los demandantes y como “LA COMPRADORA” la hoy demandada. En dicho contrato se evidencia que en la cláusula primera, “LOS VENDEDORES se comprometen a vender y LA COMPRADORA se compromete a vender un inmueble propiedad de LOS VENDEDORES…”.
Asimismo, según la cláusula segunda estipularon el precio de venta por la cantidad de “UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.500.000,00)”, del cual la parte demandada canceló la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), para el momento de la suscripción del contrato mediante cheque de gerencia emitido por el Banco Mercantil, bajo el Nº 35102662, a favor de Modesto Méndez, quedando un saldo deudor por pagar de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), lo cuales serían pagados por la compradora al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. En dicho contrato, se fijó un lapso de ciento veinte (120) días continuos a partir de la celebración del mismo, con el objeto de tramitar todo lo pertinente para llevar a cabo el otorgamiento de documento definitivo de venta, es decir, desde el 17 de abril de 2013, hasta el 14 de agosto del año 2013.
TERCERO: Asimismo, se constata que en el contrato en cuestión ambas partes adquirieron obligaciones al momento de su celebración, ya que si por causas de “LA COMPRADORA” no se materializara el documento definitivo de venta, “LOS VENDEDORES” tomarían de las arras recibidas la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (250.000,00), por concepto de daños y perjuicios como cláusula penal.
Por su parte si “LOS VENDEDORES” llegasen a incumplir el contrato de marras, estos deberían devolver íntegramente la cantidad recibida por arras, además del monto fijado como cláusula penal, asimismo se comprometían a hacer entrega del bien inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda, totalmente desocupado de bienes y de personas.
CUARTO: Se constató de autos que la parte demandada logró el otorgamiento del crédito hipotecario para el pago del saldo deudor del precio del bien inmueble en cuestión, es decir, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.500.000,00), siéndole aprobada la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00), en fecha 23 de agosto del año 2013, por la entidad financiera Banco de Venezuela, Banco Universal., (posterior a los 120 días de duración del contrato suscrito entre las partes), asimismo, se desprende de las actas procesales que dicho crédito bancario le fue revocado el 15 de abril del año 2014, por cuanto la parte recurrente no consignó en totalidad los recaudos requeridos por la gerencia legal de dicha entidad bancaria.
QUINTO: Que a pesar de que la parte accionada señaló haber pagado la totalidad del precio del bien inmueble, a través de diversos abonos tales como la reserva por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00); UN MILLON DE BOLIVARS (Bs. 1.000.000,00) pagados al momento de firmarse el instrumento de opción de compra venta y según su dicho, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) mediante una transferencia bancaria, no existe en autos prueba alguna de que se haya efectuado ciertamente el último pago señalado por la accionada, de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00).
SEXTO: Por otra parte consta que la accionada tramitó un préstamo bancario el cual si se quiere podría verse como innecesario para el valor probatorio de la presente litis, toda vez que si según lo señalado por la accionada ya había pagado el valor del inmueble, no se entiende en modo alguno la necesidad de tal tramitación.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma que rige la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está instituido por el artículo 1.167, del Código Civil, el cual estable lo siguiente:
Artículo 1.167. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
De la norma antes transcrita, se interpreta que si una de las partes incumple con su obligación, la otra tendrá la potestad de pedir a su elección la ejecución del contrato o la resolución del mismo; conocidas a lo largo del tiempo, la primera como acción de cumplimiento, en la cual, según el derecho común, el deudor está obligado a ejecutar sus obligaciones y la segunda como acción resolutoria que viene dada por una conducta negligente por parte de cualquiera de los contratantes, capaz de perturbar la eficacia de lo pactado.
En este mismo orden de ideas, reza el artículo 1.134 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 1.134 “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”

Así las cosas se entiende que los contratos son bilaterales cuando surgen obligaciones para las partes contratantes, es decir, cada una de las partes está obligada frente a la otra en forma recíproca, caracterizándose porque está desdoblado en dos o más obligaciones distribuidas entre ambas partes, cuya nota principal es la perfecta paridad existente entre estos recíprocos deberes, como es el caso del contrato bilateral que nos ocupa.
Cuando hablamos de la opción bilateral de compraventa, tanto la doctrina como la Jurisprudencia emanada del Máximo Tribunal han considerado que esta es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, donde se establece la posibilidad que alguna o ambas partes puedan declinar la oferta que hacen o se les hace; en cambio el contrato de promesa bilateral de compra venta, tiene como fin la celebración de un futuro contrato de compraventa definitivo, previo el cumplimiento de determinadas condiciones necesarias para la materialización del mismo. Usualmente, en este tipo de negocio, el vendedor se compromete a vender y el comprador, se compromete a comprar un bien mediante un precio determinado, pudiéndose obligar recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios; por otra parte tenemos que dentro de las obligaciones del comprador está pagar el precio del bien inmueble vendido, en el tiempo y lugar establecidos en el contrato
Ahora bien, se considera pertinente traer a colación el criterio establecido en decisión de fecha 22 de marzo de 2013, expediente Nº 2012-000274, con ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, la cual se ajusta al presente asunto, por cuanto se constata que en el caso de autos, se observa en primer lugar que la demanda fue presentada en fecha 08 de agosto de 2014, y admitida en fecha 11 de agosto de 2014, por lo que el criterio que se encontraba vigente para ese momento es el siguiente:
“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
(…) De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…”
Conforme a la doctrina actual de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en contraposición del criterio aplicable al caso de marras, es función de los jueces de instancia interpretar y calificar los contratos, con la limitación de que en tal actividad, no pueden distorsionar los hechos que hubieren sido alegados por las partes, puesto que si bien la labor del juez es indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos, no obstante en modo alguno puede errar en la calificación del contrato o incurrir en una suposición falsa.
Aplicando el contenido de la citada jurisprudencia, este sentenciador observa que el presente asunto trata de un contrato bilateral, en el cual ambas partes dieron su consentimiento, establecieron un objeto, acordaron un precio y se comprometieron a celebrar un contrato definitivo, encontrándonos que el contrato de marras no puede ser considerado domo un contrato de opción de compra venta y por ende conforme a la jurisprudencia patria y por razonamiento en contrario, si no es una opción de compra venta, el criterio reinante para el momento no le es aplicable, encontrándonos que el contrato bilateral que nos ocupa, ambas partes acordaron obligaciones reciprocas preparativas para la venta definitiva y así se declara.
En este orden de ideas, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil. Por otra parte, ha quedado claro que quien no haya ejecutado la obligación adquirida en un contrato bilateral, la otra podrá a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, de acuerdo al artículo 1.167 eiusdem.
Ahora bien, en opinión de esta Alzada, luego del análisis del compromiso firmado por las partes ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 17 de abril de 20123, bajo el N° 32, Tomo 81 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, de donde se desprende que las partes estipularon, lo que se transcribe a continuación:
“SEGUNDA: El precio de venta del mencionado inmueble es por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,oo), los cuales serán cancelados de la siguiente manera: UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,oo), que LA COMPRADORA entrega en calidad de arras a LOS VENDEDORES a la firma de la presente Opción y a su entera satisfacción, en cheque de gerencia emitido por el Banco Mercantil, distinguido con el Nº 35102662 a favor de Modesto Méndez y el resto, es decir QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo), los cuales serán cancelados por LA COMPRADORA a la protocolización del documento definitivo de Venta. TERCERA: El tiempo de duración de la presente Opción de Compra-Venta es de Ciento veinte días (120) continuos a partir de la fecha de autenticación del presente documento CUARTA: Si por causas imputables a LA COMPRADORA, esta operación de Compra Venta no se llevase a cabo, LOS VENDEDORES harán suya la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,oo) que tomarán de las arras recibidas en garantía por concepto de daños y perjuicios como cláusula penal, y si fuesen LOS VENDEDORES quienes desistiesen de dicha operación, estos se obligan a devolver íntegramente el monto recibido como arras de LA COMPRADORA, es decir UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,oo), además de un monto de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,oo), por concepto de daños y perjuicios como cláusula penal. QUINTA: Todos los gastos que se causen por la presente negociación incluyendo redacción de documento, honorarios profesionales, gastos de Notaria y Registro serán por cuenta exclusiva de LA COMPRADORA… (sic) SEXTA: LOS VENDEDORES se comprometen a entregarle a LA COMPRADORA el inmueble objeto de esta negociación totalmente desocupado de bienes y personas. SEPTIMA: (sic) Ambas partes eligen como domicilio especial para los efectos jurídicos derivados del presente contrato la ciudad de Caracas a la Jurisdicción de cuyos tribunales deciden someterse en caso de controversia…”

En tal sentido se evidencian de lo antes transcrito, las obligaciones contraídas por las partes concernientes al presente asunto, tales como el monto de venta del bien inmueble, el tiempo de duración del contrato, las cargas de cada una de ellas para cumplir con el mismo, así como también las penalidades en caso de incumplimiento; en consecuencia esta Superioridad debe verificar el cumplimiento de cada una de las obligaciones convenidas en el presente contrato por las partes.
En este orden de ideas, se constata de las actas procesales en primer lugar que la ciudadana ZULAY EMILIA LOPEZ MENDOZA (parte demandada), celebró un contrato de venta con la sucesión de JOSEFA BAÑA DE MENDEZ (parte accionante), en fecha 17 de abril de 2013, de igual modo, se colige que la parte demandada dio unas arras como garantía de la negociación del bien inmueble objeto del contrato, pero no se logra demostrar que las partes hayan acordado que para el pago definitivo ella gestionaría ante una entidad bancaria un crédito para la cancelación del mismo, ya que en el contrato nada se pactó al respecto.
Seguidamente se evidencia que la parte demandada tenía un lapso de ciento veinte (120) días continuos a partir de la autenticación del contrato de marras, tal y como se acordó en la cláusula tercera para la protocolización del documento definitivo de venta, por lo que, dicho lapso debe computarse desde el 17 de abril de 2013 fecha en la cual se celebró el contrato, hasta la fecha 14 de agosto de 2013.
Asimismo, la representación judicial de la parte demandada declara en su escrito de contestación de la demanda que su poderdante hasta la presente fecha ha cancelado la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.720.000,00), lo cual a sus dichos demuestra el cumplimiento de su obligación. Ahora bien, en primer lugar este juzgador no constó en las actas procesales que integran el expediente dicho pago, en segundo lugar, de acuerdo al principio dispositivo que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, las únicas sumas de dinero canceladas por parte de la demandada son la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00) al suscribir el contrato de reserva y la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), al momento de suscribir el contrato cuya resolución se demanda y así se decide.
Así las cosas, cabe hacer mención al artículo 1.264 del Código Civil Venezolano el cual es del tenor siguiente:
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios.”
De la norma previamente citada, se entiende que los contratos deben ser cumplidos exactamente como han sido contraídos, como consecuencia de su fuerza obligatoria, deben ejecutarse las prestaciones que emanan de él en forma íntegra, efectiva y oportuna, en este caso la recurrente no lo hizo; trayendo como resultado que la misma no cumpliera sus obligaciones en el tiempo y lugar fijado para ello, es decir, la ciudadana ZULAY EMILIA LÓPEZ MENDOZA, parte demandada, quien debía cumplir con su obligación y pagar dentro de un lapso de ciento veinte (120) días, el saldo adeudado por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES, para cancelar la totalidad del precio establecido en la clausula SEGUNDA del contrato de Opción de Compra Venta suscrito por las partes en fecha 17 de abril de 2013 de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,oo), por lo que se colige que la parte demandada incumplió con su obligación de pagar el saldo restante del precio establecido para la venta, por lo que mal puede pretender en el presente proceso, el cumplimiento de una prestación que no se entiende enteramente satisfecha por su parte, ni demostró que el incumplimiento viniera de su contraparte, así se decide.
En consecuencia, a criterio de este Juzgador, la parte demandada había pagado por concepto del valor del inmueble la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 1.450.000,00), incumpliendo con el pago del saldo deudor por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) y así se declara.
En este orden de ideas, la parte demandante reclama la clausula penal, la cual acuerda un pago de de un DIEZ POR CIENTO (10%) sobre las cantidades pagadas por concepto de arras. En este orden de ideas, siendo que las arras pagadas por la accionada fueron por la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs 1.000.000,00), el porcentaje del DIEZ POR CIENTO (10%) de las arras pagadas es la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), por ende la parte accionante deberá devolver del monto del precio de dichas arras, la cantidad de NOVIECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00) y así se declara.
Igualmente, corresponde devolver a la parte demandada la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00) por concepto de reserva, lo cuales no formaron parte de las arras pero si del precio definitivo, por lo que la devolución total es por la suma de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.350.000,00) y así se establece.
Así mismo, se constata que el tribunal de la causa debió analizar la totalidad de las pruebas promovidas y traídas a los autos, a fin de verificar la realidad respecto de las cantidades cumplidas por concepto de pago de precio y la que verdaderamente resulto como insoluta, lo que no hizo al momento de dictar el fallo apelado y así se declara.
Con respecto a la indexación solicitada, aprecia este Juzgador que el aquo no estableció en la sentencia apelada criterio alguno que justifique su procedencia, observando esta alzada, que según la convención celebrada por las partes cuya resolución se demanda, se estableció como clausula penal un monto fijo, y según la legislación aplicable a la materia, el concepto de clausula penal solo prevé el cálculo del diez por ciento sobre la cantidad entregada en arras, por lo que tal concepto debe ser negado y así se declara.
En consecuencia, conforme las consideraciones anteriores, la presente apelación ejercida por la parte demandada la ciudadana ZULAY EMILIA LÓPEZ MENDOZA, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 14 de abril de 2016, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas debe ser declarada parcialmente CON LUGAR, en razón a que negativa de procedencia de la indexación solicitada, modificándose en este sentido la sentencia apelada. En consecuencia, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción incoada por los ciudadanos MODESTO MÉNDEZ ROMAR, OMAR ALFONZO MÉNDEZ BAÑA, FRANKLIN ALBERTO MÉNDEZ BAÑA Y JOSÉ MANUEL MÉNDEZ BAÑA, y en razón a ello se declara RESUELTO el contrato de Opción de Compra Venta suscrito por los ciudadanos MODESTO MÉNDEZ ROMAR, OMAR ALFONZO MÉNDEZ BAÑA, FRANKLIN ALBERTO MÉNDEZ BAÑA y JOSÉ MANUEL MÉNDEZ BAÑA y la ciudadana ZULAY LÓPEZ por el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 151, ubicado en el piso 15, Edificio Residencias Fradu, situado en la Avenida Mis Encantos, Municipio Chacao, Estado Miranda, el cual cuenta con un área aproximadamente de CIENTO DIECISÉIS METROS CUADRADOS (116,00 mts²), alinderado de la siguiente manera, NORTE: con fachada norte del edificio y con el apartamento Nº 156; SUR: con fachada sur del edificio y con el apartamento 152; ESTE: con fachada este del edificio y OESTE: con los apartamento Nros. 156 y 152; a dicho inmueble le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 40, ubicado en el primer sótano del edificio; se ordena a la parte demandada entregar a la parte actora el referido inmueble destinado a vivienda antes identificado, una vez verificados por parte del Tribunal que corresponda la ejecución del presente fallo, de los procedimientos y formalidades que en razón del uso del inmueble y de la materia sean aplicables al caso; SE MODIFICA de esta manera el fallo apelado con la motivación antes explanada y así se decide.
-III-
En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con los Artículos 12, 242, y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 y 49 de la Constitución de la República, por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 10 de mayo de 2016, por la parte demandada ciudadana ZULAY LÓPEZ, contra la sentencia dictada en fecha 14 de mayo de 2016, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia apelada con la motivación antes explanada.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por los ciudadanos MODESTO MÉNDEZ ROMAR, OMAR ALFONZO MÉNDEZ BAÑA, FRANKLIN ALBERTO MÉNDEZ BAÑA y JOSÉ MANUEL MÉNDEZ BAÑA contra la ciudadana ZULAY LÓPEZ, ambas partes plenamente identificadas.
CUARTO: Se declara RESUELTO el contrato de Opción de Compra Venta suscrito por los ciudadanos MODESTO MÉNDEZ ROMAR, OMAR ALFONZO MÉNDEZ BAÑA, FRANKLIN ALBERTO MÉNDEZ BAÑA y JOSÉ MANUEL MÉNDEZ BAÑA y la ciudadana ZULAY LÓPEZ por el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 151, ubicado en el piso 15, Edificio Residencias Fradu, situado en la Avenida Mis Encantos, Municipio Chacao, Estado Miranda, el cual cuenta con un área aproximadamente de CIENTO DIECISÉIS METROS CUADRADOS (116,00 mts²), alinderado de la siguiente manera, NORTE: con fachada norte del edificio y con el apartamento Nº 156; SUR: con fachada sur del edificio y con el apartamento 152; ESTE: con fachada este del edificio y OESTE: con los apartamento Nros. 156 y 152; a dicho inmueble le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 40, ubicado en el primer sótano del edificio. En consecuencia se ordena a la parte demandada entregar a la parte actora el referido inmueble destinado a vivienda antes identificado, una vez verificados por parte del Tribunal que corresponda la ejecución del presente fallo, de los procedimientos y formalidades que en razón del uso del inmueble y de la materia sean aplicables al caso.
QUINTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) por concepto de clausula penal, calculado en un DIEZ POR CIENTO (10%) sobre el valor de las arras. En tal sentido la parte demandante deberá devolver a la parte demandada, antes de procederse a la ejecución forzosa del presente fallo de ser necesario, las cantidades pagadas por concepto de precio del inmueble que asciende a la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000,00).
SEXTO: Por cuanto no le fue concedido a la parte accionante, todo lo demandado, no hay condenatoria en costas.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de abril de dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,
DR. LUÍS TOMÁS LEÓN SANDOVAL.
EL SECRETARIO,

Abg. MUNIR SOUKI URBANO.

En esta misma fecha, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N° AP71-R-2016-000578 (779) como quedó ordenado.
EL SECRETARIO,
Abg. MUNIR SOUKI URBANO.
Expediente N° AP71-R-2016-000578 (799)