REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
PARTE ACTORA: Sociedades Mercantiles INVERSIONES H.L.M., 2020, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 15 de agosto de 2008, bajo el No. 70, Tomo 89-A-Cto., e INVERSIONES SAYSA 2020, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 5 de diciembre de 2008, bajo el No. 2, Tomo 154-A-Cto.
APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LAURA SILVA APARICIO, JORGE ACEDO PRATO, LUIS LÓPEZ DURAN, CARLOS DOMINGUEZ HERNANDEZ, MIGUEL RIVERO BETANCOURT, JOSE GREGORIO TORREALBA, JESUS SOL GIL, JUAN ENRIQUE AIGSTER, MARK MELILLI, LISETTE GARCIA GANDICA, EDGAR SIMÓN RODRÍGUEZ, ANDRÉS CHACÓN y ELÍAS TARBAY REVERÓN, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 17.591, 35.373, 42.810, 31.491, 45.630, 71.763, 45.169, 66.412, 79.506, 106.695, 140.728, 194.360 y 216.506, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil SASTRERIA SANTA ROSA, C.A., inscrita en el Registro de Comercio llevado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 03 de abril de 1959, bajo el No. 21, Tomo Cuarto, asiento publicado en el diario “Última Hora” de la ciudad de Maracay, Estado Aragua; en la persona de uno de sus representantes legales, ciudadanos: MARCOS CLOTET JUVE, venezolano, mayor de edad, casado, y titular de la cédula de identidad No. 967.005, ó el ciudadano ANTONIO JOSÉ CLOTET GALLEGOS, venezolano, mayor de edad, casado y titular de la cédula de identidad N° 5.264.888.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS ALBERTO DUGARTE, HERMARGORAS AGUIAR RODRÍGUEZ y CONNY VIRGINIA ARÉVALO ROJAS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 106.821, 106.682 y 105.847, respectivamente.-
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento
EXP. Nº: AP71-R-2017-000966
I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA:
Conoce este Tribunal Superior en virtud de la apelación interpuesta el 23.10.2017 (f.50), por el abogado Conny Virginia Arévalo Rojas, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil SASTRERIA SANTA ROSA, C.A., contra la sentencia de fecha 17.10.2017 (f.28 al 48), proferida por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, condenando a la demandada hacer entrega del inmueble libre de bienes y personas, a la parte actora.
Por auto de fecha 01 de Marzo de 2017, este Juzgado Superior Primero dio por recibido el presente expediente y fijó el trámite correspondiente. En fecha 15.12.2017 (f.57 al f.77), compareció la representación judicial de la parte actora y demandada y consignaron escritos de Informes, y escritos de observaciones el día 15.01.2018.
Por auto del 22.01.2018 (f.82), se advirtió que se entró en terminó para dictar sentencia. Este Tribunal de Alzada, a los fines de dictar el fallo respectivo, procede a hacerlo bajo las siguientes consideraciones:
II.- RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Se inició el presente juicio seguido por las Sociedades Mercantiles INVERSIONES H.L.M., 2020, C.A., e INVERSIONES SAYSA 2020, C.A., contra sociedad mercantil SASTRERIA SANTA ROSA, C.A., de fecha 27 de marzo de 2014, fundamentando la misma en el artículo 33 de la Ley Arrendamientos de Inmobiliarios, el cual por Distribución fue asignado al Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, reclamando la Demandante la RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del inmueble que ocupa la demandada, el pago de la cantidad de quinientos diez bolívares con cero céntimos (Bs.510,00) correspondiente a la suma de los cánones de arrendamientos dejados de pagar hasta la fecha de interposición de la demanda, y los intereses moratorios sobre dicha cantidad, y daños y perjuicios.
En fecha 01 de abril de 2014, el Juzgado de la causa, admitió la demanda, y ordenó la citación de la parte demandada.
Siendo infructuosa la citación personal, y por carteles de la parte demandada, en fecha 07.10.2014, la representación judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal Aquo la designación de defensor ad-litem, a la parte demandada, siendo designado en fecha 13 de octubre de 2014, a la abogada Francia Alejandra Vargas, quien fue notificada, aceptó el cargo, prestó el juramento de Ley, y debidamente citada en fecha 13 de noviembre de 2014.
Mediante escrito de fecha 10 de diciembre de 2014, la defensora judicial de la parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda.
En fecha 12 de enero de 2015, el ciudadano Antonio José Clotet Gallegos, actuando en su carácter de Director Principal de la sociedad mercantil Sastrería Santa Rosa, C.A., otorgó poder apud acta a los abogados Carlos Alberto Dugarte, Hermágoras Aguiar Rodríguez y Conny Virginia Arévalo Rojas, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 106.821, 106.682 y 105.847, respectivamente, y por escritos separados de esa misma fecha procedió a dar contestación a la demanda y a promover pruebas.
El 05.03.2015, el Juzgado de Municipio, repone la causa al estado de nueva contestación de la demanda, en virtud de la entrada en vigencia del nuevo Decreto con Rango, y Valor de Fuerza de ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, fijando el nuevo lapso para la contestación a la demanda.
Una vez notificadas las partes de la referida reposicion, en fecha 06 de agosto de 2015 la abogada en ejercicio Conny Arévalo Rojas, en su carácter de apoderada judicial de la parte accionada, dio contestación a la demanda. Visto el mencionado escrito de contestación, el Juzgado de Municipio, ordenó la citación de la Sucesión Josefina Aranguren de Parra, por ser terceros llamados a juicio. En fecha 29.03.2016, al no ser impulsada por la parte demandada se declaro su decaimiento.
El día 26.04.2016, tuvo lugar la audiencia preliminar, fijada mediante auto de fecha 29.03.2016, a la cual compareció el abogado Andrés Rafael Chacón, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante, y se dejó constancia que no compareció la parte demandada, ni por sí, ni por medio de apoderado judicial alguno.
Por auto de fecha 09.05.2016, el Tribunal de la causa, fijó los hechos y los límites de la controversia en el presente juicio y dio apertura del lapso probatorio. En fechas 23 y 24 de mayo de 2016, la representación judicial de la parte actora y demandada, consignaron escritos de pruebas, las cuales fueron admitidas o no mediante auto de fecha 14.06.2016, fijándose su lapso de evacuación.
Previa notificación de las partes, en fecha 10.10.2017, el Aquo fijó la oportunidad para la AUDIENCIA DE JUICIO, la cual tuvo lugar el día 10 de octubre de 2017, donde el Tribunal de la causa declaró dejándose expresa constancia en el acta de la no comparecencia de la parte demandada, ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno; y se dictó el dispositivo del fallo, declarando con lugar la presente demanda.
Dicha decisión fue apelada por la Representación Judicial de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 23.10.2017, la cual fue oída en ambos efectos, por ante el Superior respectivo ordenándose su remisión, a los fines de que el Tribunal que corresponda por distribución conozca de dicha apelación.-
III.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1.- Alegatos de Fondo.-
*Alegatos de la Accionante:
Que sus representadas son propietarias de dos (2) casas que forman un (1) solo inmueble, originalmente marcadas con los números 4 y 227 de las calles Bolívar y Soublette, respectivamente, inmueble ubicado en la ciudad de Maracay, Estado Aragua y distinguido con el número de catastro 01-05-03-07-0-018-015-026-000-000-000, según contrato de compra-venta autenticado en fecha 25 de febrero de 2011, por ante la Notaria Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 14, Tomo 37, protocolizada el 06 de mayo de 2011 ante el Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua, quedando inscrito bajo el No. 2009.3563, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el número 282.4.1.7.559, Folio Real del año 2009;
Que el referido inmueble fue vendido a sus representadas por Promotora Rizpar C.A., y ésta lo adquirió a su vez mediante una compra venta por parte de los ciudadanos Juan Ignacio Parra Schlageter, Gonzalo Enrique Parra Aranguren, Josefina Consuelo Parra De Aguilar, Fernando Ignacio Parra Aranguren, María Estrella Parra De Rísquez, Mercedes Josefina Parra De Alexandre, María Teresa Parra De Quiñones, Eleazar Andrés Parra López y Francisco Antonio Rísquez Parra (Sucesores de la de cujus Josefina Aranguren de Parra), tal y como se evidencia de Documento protocolizado por la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua, de fecha 18 de diciembre de 2009, bajo el No. 2009.3563, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 282.4.1.7.559, Folio Real del año 2009;
Que sobre el mencionado inmueble fueron construidos cuatro locales comerciales con sus correspondientes mezzaninas, distinguidos con los números cuatro (4), cinco (5), seis (6), siete (7) y ocho (8). Dichos locales comerciales fueron dados en arrendamiento por la ciudadana Josefina Aranguren de Parra, quien fuera titular de la cédula de identidad Nº V- 40.738, a la sociedad de responsabilidad limitada Magdalar, S.R.L., en fecha 14 de octubre de 1983, mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Novena de Caracas bajo el Nº 117, Tomo 86;
Que en dicho contrato de arrendamiento la ciudadana Josefina Aranguren de Parra dio facultad a la sociedad de responsabilidad limitada Magdalar, S.R.L. de subarrendar, tal y como consta de la Cláusula Quinta del mismo, por lo que ésta dio en arrendamiento a la Sastrería Santa Rosa C.A., los mencionados locales comerciales, mediante contrato de arrendamiento de fecha 28 de septiembre de 1989, autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 9, Tomo 173;
Que esos locales comerciales están ocupados por la sociedad mercantil demandada, como consta de Inspección Judicial practicada en fecha 28 de octubre de 2013, por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua (Expediente Nº 893-13, nomenclatura interna del mencionado Tribunal). Asimismo, se dejó constancia que existía un aviso publicitario que se lee “DORSAY” instalado en la parte externa superior, y ocupan el mismo en calidad de arrendatarios;
Que al haber adquirido la sociedad mercantil Promotora Rizpar, C.A. el inmueble sobre los cuales se encuentran los mencionados locales, ésta empresa se subrogó como arrendador en lugar de la sociedad de responsabilidad limitada Magdalar, S.R.L., conforme lo establecido en el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;
Que sus representadas, las sociedades mercantiles Inversiones H.L.M. 2020, C.A. e Inversiones Saysa 2020, C.A., al haber adquirido el inmueble sobre los cuales se encuentran los mencionados locales, se subrogó como arrendador en lugar de la empresa Promotora Rizpar, C.A., conforme lo establecido en el artículo 20 ejusdem;
Que sus representadas desde la fecha en que adquirieron el inmueble el día 25 de febrero de 2011, no han recibido de la sociedad mercantil Sastrería Santa Rosa, C.A., pago alguno correspondiente a los cánones de arrendamiento, por lo que han incumplido el contrato de arrendamiento en donde sus representadas son por subrogación legal, arrendadoras.
Que según lo estipulado por las partes en el contrato de arrendamiento fue más que incumplido por la parte demandada, toda vez que dejó de pagar desde el mes de mayo de 2011, los cánones de arrendamientos de todos esos meses hasta la presente fecha.
Que la sociedad mercantil Sastrería Santa Rosa, C.A., dejó de pagar a nuestras representadas un total de quinientos diez bolívares con cero céntimos (Bs. 510,00), correspondiente a la suma de los cánones de arrendamientos que corrieron desde el mes de mayo de 2011 hasta la fecha de interposición de la presente demanda, siendo el canon de arrendamiento mensual de quince bolívares con cero céntimos (15,00).
A esta cantidad, se le deben sumar los intereses moratorios que legalmente procedan sobre cada uno de los cánones calculados a partir del vencimiento de sus correspondientes fechas, de conformidad con lo previsto en el artículo 27 de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que los establece en base a la tasa pasiva promedio de la seis (6) principales entidades bancarias conforme a la información suministrada por el Banco Central de Venezuela.
Que por todo lo antes expuesto, y en representación de sus mandantes demandan a la sociedad mercantil Santrería Santa Rosa, C.A., para que convenga o en su defecto sea condenada en lo siguiente:
1.- En la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 28 de septiembre de 1989, por ante la Notaría Pública Séptima del Distrito Sucre del estado Miranda, bajo el No. 9, Tomo 173;
2.- Al pago de Quinientos Diez Bolívares Con Cero Céntimos (Bs. 510,00), correspondientes a la suma de los cánones de arrendamiento dejados de pagar desde el mes de mayo de 2011 hasta la fecha de interposición de la demanda;
3.- Al pago de los intereses moratorios sobre dicha cantidad, que legalmente proceden sobre cada uno de los cánones no pagados, calculados a partir del vencimiento de sus correspondientes fechas, de conformidad con lo previsto en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que los establece en base a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades bancarias conforme a la información suministrada por el Banco Central de Venezuela, cantidad que suma ochenta y cuatro bolívares con ochenta y un céntimos (Bs.84,81) y los intereses de mora que sigan corriendo hasta la fecha en que se dicte sentencia en la presente causa;
4.- Al pago de los cánones de arrendamiento que corran desde la fecha de interposición de la presente demanda hasta la fecha en que se dicte sentencia definitiva, como indemnización de Daños y Perjuicios;
5.- En pagar las costas y costos de este procedimiento.
Fundamentó la presente demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1264, del Código Civil, en el artículo 20, 27 y 33 de la Ley Arrendamientos de Inmobiliarios, en concordancia la clausula tercera del contrato de marras, con el artículo 883, 884, 889, y 890 del Código de Procedimiento Civil. Estimó la presente acción en la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES CON OCHENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 594, 81,00) equivalente a CUATRO CON SESENTA Y OCHO UNIDADES TRIBUNTARIAS (4,68 U/T). Reservándose los derechos a demandar con posterioridad los daños y perjuicios y solicito que sea declarada con lugar la definitiva en todas y cada una de sus partes.
**Alegatos de la Parte Demandada:
Que su representada actualmente ocupa los cuatro locales comerciales dados en arrendamiento (antes identificados), en calidad de arrendataria.
Que suscribió primigeniamente un contrato de arrendamiento en fecha 14 de octubre de 1983 ante la Notaría Pública Novena de Caracas, bajo el Nro. 16, Tomo 128, con la ciudadana Josefina Aranguren De Parra, actuando en representación de la sociedad de responsabilidad limitada Magdalar, S.R.L., con un período de duración de cinco (5) años, fijando un canon de arrendamiento en su cláusula tercera por quince mil bolívares (Bs.15.000,00) para esa fecha.
Que una vez finalizado el mismo procedió a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 28 de Septiembre de 1989 ante la Notaría Pública Séptima del Distrito Sucre del estado Miranda, bajo el No. 9, Tomo 173, en el cual consta como propietaria la sociedad de responsabilidad limitada Magdalar, S.R.L., por un período de dos (2) años prorrogables automáticamente por períodos de un (1) año, y un canon de arrendamiento de quince mil bolívares (Bs.15.000, 00);
Que durante todos esos años, y los posteriores a la fecha del último contrato hubo incremento en las mensualidades convenidas, las cuales fueron siempre aceptadas por la arrendataria, al punto de convenir en que los pagos fuesen por anualidades y así lo hizo, tal y como consta en recibo suscrito por Estrella Rizquez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-940.356;
Procedió a negar, rechazar y contradecir que su representada haya incumplido en el pago de treinta y cuatro (34) cánones de arrendamientos desde el mes de febrero de 2011 hasta la presente fecha, los cuales ascienden a la cantidad de quinientos diez bolívares (Bs.510,00) toda vez que quedó demostrado que su representada consignó desde marzo 2011, siendo el último canon convenido la cantidad de seiscientos setenta y seis bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 6.276, 95) hasta noviembre de 2014, y en todo caso debió ser notificada del cambio de propietario para hacer los pagos correspondientes y respetar la relación arrendaticia preexistente, arrojando dichas consignaciones actualmente la suma de doscientos ochenta y dos mil cuatrocientos sesenta y dos bolívares con setenta y un céntimos (Bs. 282.462,71);
Que niega, rechaza y contradice que su representada deba cancelar intereses moratorios;
Negó, rechazó y contradijo que su representada deba cancelar los cánones de arrendamientos desde la fecha interposición de la demanda hasta que se dicte sentencia definitiva como indemnización de daños y perjuicios, ya que se encuentra totalmente solvente en el pago de sus obligaciones;
Niega, rechaza y contradice que su representada deba pagar a la demandante la cantidad estimada en la demanda y la indexación solicitada;
Que es evidente que su representada ha cumplido con su única obligación de cancelar el canon de arrendamiento ante un Tribunal (Juzgado Primero de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Expediente Nro. 1149-11), ya que la propietaria arrendadora Magdalar, C.A., anterior a las demandantes desde 2011, se negó de manera unilateral a recibirlo, porque a sus espaldas estaba negociando la venta de los locales a Promotora Rizpar, C.A., sociedad mercantil representada por Francisco Risquez, quien actuó en representación de Magdalar al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, lo que hace inentendible, cómo si era el mismo representante legal para ambas partes no nos notificó para proceder a hacerle los pagos a la nueva propietaria, conforme lo establece el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en caso de que sus representados no estuviesen interesados en adquirir el inmueble, por lo que se violó el Derecho de Preferencia Ofertiva, es por ello que tal actuación de mala fe da lugar a ejercer el retracto legal arrendaticio, por constituir la actuación de la ARRENDADORA una violación al Derecho de Preferencia hacia su representada, ya que si bien es cierto que dentro de los locales comerciales desarrolla sus actividades comerciales sastrería Santa Rosa, siendo esta empresa propietaria del nombre comercial Dorsay, no es menos cierto, que desde que funciona bajo esa unidad económica, ha cumplido y cumple con sus obligaciones fiscales y municipales, mal pudo la propietaria arrendadora ofrecer en venta dichos locales a terceras personas violando flagrantemente los artículos 43 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y asi solicito sea declarado.
Que es evidentemente la mala fe de la parte demandante y temerosidad de la parte demanda ya que durante el año 2009, la propietaria arrendataria debió cumplir con las formalidades del artículo 43 de la citada ley y posteriormente en el 2011 se debió cumplir nuevamente y si era su voluntad no seguir con el contrato de arrendamiento igualmente debió notificarse a los fines de ejercer la prorroga legal, mas sin embargo, no fue así y siguieron causándose los referidos cánones, que no se han dejado de pagar.
En congruencia con lo señalado anteriormente, su representada demostró claramente que en nada ha incumplido con las demandantes, que existe un perjuicio en su contra y que en ningún caso pueden ser declaradas procedentes las pretensiones de la demandante.
En este sentido, negó, rechazó y contradijo que su representada haya incumplido en el pago de TREINTA Y CUATRO (34) cánones de arrendamiento desde el mes de febrero de 2011 hasta la presente fecha, los cuales ascienden a la cantidad de quinientos diez bolívares (Bs. 510,00) toda vez que quedó demostrado que su representada consignó desde marzo de 2011 demostrado que su representada consigno desde marzo de 2011 siendo el ultimo canon convenido la cantidad de SEIS DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 6.276,95) hasta noviembre de 2014 y en todo caso debió ser notificada del cambio de propietario para hacer los pagos correspondientes y respetar la relación arrendaticia preexistente. Arrojando dichas consignaciones actualmente la suma de DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS BOLIVARES CON SETENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 282.462,71).
2- Negó, rechazó y contradijo que su representado deba cancelar los cánones de arrendamientos desde la fecha de interposición de la demanda hasta que se dicte la sentencia definitiva como indemnización de DAÑOS Y PERJUICIOS, ya que la misma se encuentra totalmente solvente en el pago de sus obligaciones.-
3- Negó, rechazó y contradijo que su representada deba cancelar los intereses moratorios los cuales arrojan la suma de ochenta y cuatro bolívares con ochenta y un céntimos (Bs. 84,81).
4- Negó, rechazó y contradijo que su representado adeude a la demandante la cantidad estimada en la demanda, ya que no se corresponde con los pagos que la demandante se ha negado a recibir desde el año 2011.
5- negó, rechazo y contradijo que su representada deba cancelar la indexación solicitada.-
Que su representada, ha cumplido con su única obligación de cancelar el canon de arrendamiento ante un Tribunal ya que la propietaria arrendadora MAGDALAR, C.A., anterior a las demandantes desde 2011 se negó de manera unilateral a recibirlo, ya que a nuestras espaldas estaba negociando la venta de los locales a Promotora Rizpar, C.A., sociedad mercantil representada por Francisco Risquez, quien actuó en representación de MAGDALAR, al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, lo que hace inentendible, como si era el mismo representante legal para ambas empresas no nos notificó para proceder a hacerle los pagos a la nueva propietaria en caso que no estuviéramos interesados en adquirir el inmueble.
Por todo lo antes expuesto, concluyo que la parte demandante carece de fundamento legal en la presente demanda, ya que los instrumentos consignados no son suficiente título para la ejecución del presente juicio, igualmente solicitó la misma le sea declarada sin lugar, en consecuencia se deje constancia que su representada nada debe a la demandante por las cantidades exigidas.-
Así que mal podría pensarse que su representada adeuda una cantidad de dinero, cuando constan los pagos efectuados ante el Tribunal de Consignaciones y así solicito sea declarado.
Pido que la presente demanda, sea declarada SIN LUGAR con todos los pronunciamientos de Ley, y se condene en Costas a la actora conforme lo dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Igualmente y a los fines de esclarecer la situación legal sobre la venta de los inmuebles se hace necesaria la intervención forzosa de los representantes legales de la sucesión JOSEFINA ARANGUREN DE PARRA, a los fines de que presente ante este Tribunal la Notificación Legal que debió hacer nuestra representada la intervención de PROMOTORA RIZPAR, C.A. y MAGDALAR S.R.L, para que también presenten la notificación legal correspondiente, con la cual se nos informaría sobre la venta de los locales y ofrecen las condiciones y precio para la adquisición de los mismos, ya que todas las negociaciones se llevaron a cabo sin la más mínima comunicación y obviando la relación arrendaticia que existía por más de 60 años. Ignorando las disposiciones legales que regulan tales procedimientos contenidos en los artículos 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
2.- Aportaciones Probatorias.-
a.- Trajo a los autos la parte actora los siguientes documentos:
Cursa del folio 11 al 18 del presente expediente, marcado “A” copia simple de Acta Constitutiva de la empresa INVERSIONES H.L.M. 2020, C.A., debidamente registrado por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 15 de agosto de 2008, anotado bajo el Nº 70, Tomo 89-A- Cto.
Cursa al folio 19 al 28 del presente expediente, marcado “B” copia simple de Acta Constitutiva de la empresa INVERSIONES SAYSA 2020, C.A., debidamente registrado por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 05 de diciembre de 2008, anotado bajo el Nº 02, Tomo 154-A- Cto.
Cursa del folio 29 al 32 del presente expediente, marcado con la letra “C”, copia simple de documento Poder, que otorga la ciudadana HANNA ANTONIO SARKIS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V-13.067.739, en su carácter de Presidente de la empresa INVERSIONES SAYSA 2020, C.A., a los abogados LAURA SILVA APARICIO, JORGE ACEDO PRATO, LUIS LÓPEZ DURAN, CARLOS DOMINGUEZ HERNANDEZ, MIGUEL RIVERO BETANCOURT, JOSE GREGORIO TORREALBA, JESUS SOL GIL, JUAN ENRIQUE AIGSTER, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 17.591, 35.373, 42.810, 31.491, 45.630, 71.763, 45.169, y 66.412, respectivamente, debidamente autenticado en fecha 11 de Julio de 2013, ante la Notaría Público Vigésimo Noveno del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 27, Tomo 143 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria.
Cursa del folio 33 al 37 del presente Expediente, marcado con la letra “D”, copia simple de documento Poder, que otorga el ciudadano JUAN ENRIQUE AIGSTER VILLAMIZAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V-11.983.449, en su carácter de apoderado judicial de la empresa INVERSIONES H.L.M. 2020, C.A., a los abogados MARK MELILLI, LISETTE GARCIA GANDICA, EDGAR SIMÓN RODRÍGUEZ, ANDRÉS CHACÓN y ELÍAS TARBAY REVERÓN, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 17.591, 35.373, 42.810, 31.491, 45.630, 71.763, 45.169, 66.412, 79.506, 106.695, 140.728, 194.360 y 216.506, respectivamente, debidamente autenticado en fecha 24 de enero de 2014, ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 27, Tomo 143 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria.
Cursa del folio 38 al 48 del presente expediente, marcado “E” copia simple de documento compra venta, suscrito entre la sociedad mercantil PROMOTORA RIZPAR C.A., e INVERSIONES H.L.M. C.A, sobre un inmueble constituído por dos (02) casas situado en la ciudad de Maracay, estado Aragua y marcadas con los números 4 y 227 de las calles Bolívar y Soublette respectivamente, debidamente autenticado en fecha 25 de febrero de 2011, ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 14, Tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria.
Cursa del folio 49 al 56 del presente expediente, marcado “F” copia simple de documento compra-venta, suscrito entre el ciudadano JUAN IGNACIO PARRA SCHLAGETER, actuando en nombre propio y sus coherederos y PROMOTORA RIZPAR C.A., e INVERSIONES H.L.M. C.A, sobre un inmueble constituído por dos (02) casas situado en la ciudad de Maracay, estado Aragua y marcadas con los números 4 y 227 de las calles Bolívar y Soublette respectivamente, debidamente inscrito en la Oficina del Registro Publico del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua, de fecha 18 de diciembre de 2009, bajo el Nº 2009.3563, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 282.4.1.7.559 y correspondiente al Folio Real del año 2009.
Cursa del folio 57 al 60 del presente expediente, marcado “G” copia certificada de contrato de arrendamiento, suscrito por la señora Josefina Aranguren de Parra, actuando en su carácter de arrendadora y la sociedad mercantil Magdalar, S.R.L., actuando en su carácter de arrendataria, el cual tiene por objeto un inmueble constituido por: “Cuatro (04) locales comerciales con sus correspondientes mezzaninas, distinguidos con los números cuatro (4), cinco (5), seis (6), siete (7) y ocho (8), ubicados en las calles Bolívar y Soublette, de la ciudad de Maracay, Estado Aragua”, autenticado en fecha 14 de octubre de 1983, por ante la Notaria Pública Novena de Caracas bajo el Nº 117, Tomo 86; de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria. Cuya duración es por cinco (05) años prorrogable por un año, fijando un canon de arrendamiento por quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) para esa fecha, y prohibido subarrendarse.-
Cursa del folio 61 al 68 del presente expediente, Marcado “H” Copia certificada de contrato de arrendamiento, suscrito por la sociedad mercantil Magdalar, S.R.L., actuando en su carácter de arrendadora y la sociedad mercantil SASTRERIA SANTA ROSA, C.A., actuando en su carácter de arrendataria, el cual tiene por objeto un inmueble constituido por: “Cuatro (04) locales comerciales con sus correspondientes mezzaninas, distinguidos con los números cuatro (4), cinco (5), seis (6), siete (7) y ocho (8), ubicados en las calles Bolívar y Soublette, de la ciudad de Maracay, Estado Aragua”, debidamente autenticado en fecha 28 de septiembre de 1989, por ante la Notaria Pública Séptima del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 9, Tomo 173 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria. Cuya duración es por dos (02) años prorrogable por un año, fijando un canon de arrendamiento por quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) para esa fecha, y prohibido subarrendarse.-
Ahora bien, examinado como ha sido el material probatorio antes señalado en los literales a, b, c, d, e, f, y h, traídos por la parte actora a los fines de demostrar (i) que se encuentra representada judicialmente por los mencionados apoderados, (ii) la personalidad jurídica de las referidas empresas, (iii) la propiedad del inmueble (iv) la relación arrendaticia, y subarrendamiento del inmueble de marras, así como los ocupantes del inmueble; y los mismos tienen carácter de instrumentos públicos, y por cuanto no fueron tachados, impugnados, ni desconocidos, razón por la cual este Tribunal Superior, les otorga a los documentos antes descrito pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357, 1.360 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.-
Cursa del folio 69 al 82 del presente expediente, marcado “I” Inspección Judicial extralitem, debidamente practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, bajo el expediente Nº 893-13, de la nomenclatura interna del mencionado Tribunal, sobre el inmueble de autos, en fecha 28 de octubre de 2013, promovida por la parte actora con el fin de demostrar que en el inmueble existía un aviso publicitario que se lee “DORSAY” instalado en la parte externa superior, quienes ocupan el inmueble en calidad de arrendatarios; y que la relación arrendaticia es con Sastrería Santa Rosa, C.A.; y por cuanto dicha inspección cumple con las solemnidades de ley por haber sido practicada por el Juez de la causa, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE
b.- Trajo a los autos la parte demandada los siguientes documentos:
Cursa del folio 197 al 191, y 315 al 327 del presente expediente, marcado “A” copias simples de Acta Constitutiva de la empresa SASTRERIA SANTA ROSA, C.A., debidamente inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 07 de abril de 1959, anotado bajo el Nº 21, Tomo 4-A- Cto, y acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionista de fecha 17 de Agosto de 1999, y registrada en el Número 10, Tomo 1-A.-
Cursa del folio 192 al 199 del presente expediente, marcado “B” original y copia simple de contrato de Arrendamiento, suscrito por la ciudadana Josefina Aranguren de Parra, actuando en representación de la sociedad mercantil Magdalar, S.R.L., en su carácter de arrendadora, y la sociedad mercantil SASTRERIA SANTA ROSA, C.A., el cual tiene por objeto un inmueble constituido por: “Cuatro (04) locales comerciales con sus correspondientes mezzaninas, distinguidos con los números cuatro (4), cinco (5), seis (6), siete (7) y ocho (8), ubicados en las calles Bolívar y Soublette, de la ciudad de Maracay, Estado Aragua”, en fecha 14 de octubre de 1983, por ante la Notaría Pública Novena de Caracas bajo el Nº 16, Tomo 128; de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Cuya duración es por cinco (05) años prorrogable por un año, fijando un canon de arrendamiento por quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) para esa fecha, y prohibido subarrendarse.-
Cursa del folio 200 al 205, y 335 al 340 del presente expediente, marcado “C” copias simples de contrato de arrendamiento, suscrito por la ciudadana Josefina Aranguren de Parra, actuando en representación de la sociedad mercantil Magdalar, S.R.L., en su carácter de arrendadora, y la sociedad mercantil SASTRERIA SANTA ROSA, C.A., el cual tiene por objeto un inmueble constituido por “Cuatro (04) locales comerciales con sus correspondientes mezzaninas, distinguidos con los números cuatro (4), cinco (5), seis (6), siete (7) y ocho (8), ubicados en las calles Bolívar y Soublette, de la ciudad de Maracay, Estado Aragua”, en fecha 28 de Septiembre de 1989, por ante la Notaría Pública Séptima de Caracas bajo el Nº 9, Tomo 173; de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Cuya duración es por dos (02) años prorrogable por un año, fijando un canon de arrendamiento por quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) para esa fecha, y prohibido subarrendarse.-
Ahora bien, examinado como ha sido el material probatorio antes señalado en los literales a, b, c, traídos por la parte demandada en copias simples y originales a los fines de demostrar (i) que se encuentra representada por los señores Marcos Clotet Juve y Antonio José Clotet Gallegos en su carácter de Directores Principales, (ii) la personalidad jurídica de la referida empresa, y (iii) la relación arrendaticia del inmueble de marras, así como los ocupantes del inmueble; y las referidas documentales tienen carácter de instrumentos públicos, y por cuanto no fueron tachados, impugnados, ni desconocidos, razón por la cual este Tribunal Superior, les otorga a los documentos antes descrito pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357, 1.360 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.-
Cursa al folio 206 del presente expediente, Marcado “D” Copia simple de publicación periódica “El Carabobeño”, sobre Espectacular Re-Inauguración de la Sastrería Santa Rosa en Maracay, ubicado en valencia, Ciudad Industrial, martes 14 de marzo de 1972.-
Cursa al folio 459 del presente expediente, Original de aviso comunicacional de fecha 14 de marzo de 1.969, a objeto de demostrar el desarrollo de la actividad económica de la empresa hoy demandada.-
En relación a tales pruebas, considera esta Superioridad que nada aportar en la decisión de la presente controversia, por lo que se desechan y no se les otorga valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.
Cursa del folio 207 y 460 del presente Expediente, marcado “E”, copia simple de recibo de arrendamiento de fecha 03/02/2010, en la cual manifiesta que ha recibido de SUPERVISION CONTABLE S.A., la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS VEINTE Y TRES CON 36/100, POR CONCEPTO PAGO DEL CANON ANUAL DE ARRENDAMIENTO DE SASTRERIA SANTA ROSA C.A. (DORSAY GIRARDOT) EN LA CIUDAD DE MARACAY. Correspondientes a enero 2009 a enero 2010, para demostrar que los cánones se recibían anualmente.
Con respecto a estas documentales, observa esta Superioridad que, emanan de terceras personas ajenas al presente proceso, y al no haber sido ratificadas en juicio, dicha prueba se desecha del debate procesal, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal las desecha del proceso. Y ASI SE DECIDE.
Cursa del folio 208 al 305, y 342 al 434 del presente expediente, marcado “I” original y copia simple de actuaciones judiciales, correspondientes a la solicitud de consignaciones de arrendamiento, en el expediente Nº 1149-11 de la nomenclatura interna del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua.
Puede apreciar esta Juzgadora de las mencionadas copias certificadas, contentivas de Consignaciones Arrendaticias efectuadas por la sociedad mercantil SASTRERIA SANTA ROSA, C.A., a favor de la sociedad mercantil Magdalar, S.R.L., la primera, desde el 01 de febrero de 2010, hasta el 31 de enero de 2011, por la cantidad de setenta y cinco mil trescientos veintitrés con treinta y seis bolívares (Bs. 75.323,36) y que los mismos corresponde a los Cuatro (04) locales comerciales con sus correspondientes mezzaninas, distinguidos con los números cuatro (4), cinco (5), seis (6), siete (7) y ocho (8), ubicados en las calles Bolívar y Soublette, de la ciudad de Maracay, Estado Aragua”, objeto de la presente controversia. Dicho documento no fue tachado, impugnado, ni desconocido, por lo que esta Superioridad les otorga valor probatorio, conforme a lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, ASI SE DECIDE.
Cursa del folio 435 al 458 del presente expediente, marcado “E”, Copia simple de legajos de facturas emitidas por el SENIAT, de la sociedad mercantil SASTRERIA SANTA ROSA, C.A., diarios de venta de su mandante, en los locales comerciales objeto de esta demanda, correspondientes a los años 2013 y 2014, a objeto de demostrar que en dicho periodo ha venido explotando comercialmente la actividad para lo cual fueron arrendados los locales.
Al respecto, esta Alzada observa que el anterior elemento probatorio, se trata de documentos privados, traídos a los autos en copias simples, nada prueba en relación a las pretensiones que han sido reclamadas en el presente proceso, en consecuencia se desechan. Así se decide.
Concluido el análisis singular de las pruebas producidas por las partes en juicio, y una vez confrontadas todas en su conjunto, esta Superioridad pasa a decidir el mérito de la controversia bajo las siguientes consideraciones:
IV.- DEL MÉRITO DE LA CAUSA.-
Ha sostenido la parte actora que en fecha 28.09.1989, se celebró mediante documento autenticado, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre un inmueble constituido por Cuatro (04) locales comerciales con sus correspondientes mezzaninas, distinguidos con los números cuatro (4), cinco (5), seis (6), siete (7) y ocho (8), ubicados en las calles Bolívar y Soublette, de la ciudad de Maracay, Estado Aragua”; que de acuerdo con el mencionado contrato la duración inicial del mismo sería de un (01) año fijo, a partir del 28.09.1989 y prorrogable por períodos iguales; que el canon de arrendamiento mensual era por la suma de Quince Bolívares (Bs. 15,00), mensuales, a ser pagados por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, incumpliendo la arrendataria con su obligación de pagar dichos cánones de arrendamiento; desde el mes de mayo de 2011 hasta marzo de 2014, que la arrendataria adeuda por concepto de pensiones inquilinarias insolutas la suma de Quinientos Diez Bolívares Con Cero Céntimos (Bs. 510,00), equivalentes al monto de los alquileres insolutos e impagos de los meses de mayo de 2011 hasta la presente fecha; finalmente, solicita que la parte demandada sea condenada por el Tribunal a: (i) En la resolución del contrato de arrendamiento. (ii) en pagar la cantidad de Quinientos Diez Bolívares Con Cero Céntimos (Bs. 510,00), correspondientes a la suma de los cánones de arrendamiento dejados de pagar desde el mes de mayo de 2011 hasta la fecha de interposición de la demanda; (iii) en pagar los intereses moratorios sobre dicha cantidad. (iv) en pagar los cánones de arrendamiento que corran desde la fecha de interposición de la presente demanda hasta la fecha en que se dicte sentencia definitiva, así como indemnización de Daños y Perjuicios; (v) en pagar las costas y costos de este procedimiento.
Por su parte la demandada argumento en su defensa (1) que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en contra de su mandante, y que no es cierto que se adeude a la parte actora cantidades alguna, por concepto de cánones de arrendamiento, y que tenga obligación de pagar por concepto de indemnización de daños y perjuicios la cantidad equivalente a las pensiones presuntamente insolutas; en virtud de que la arrendataria ha cumplido cabalmente con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento pactados, y aún cuando la propietaria arrendadora Magdalar, C.A., anterior a las demandantes desde 2011, se negó a recibir las pensiones inquilinarias, ésta procedió a consignar por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, procediéndose cabalmente al cumplimiento de las obligaciones como arrendatarias; y finalmente alegó que no se les notificó para proceder a hacerle los pagos a la nueva propietaria, conforme lo establece el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en caso de que sus representados no estuviesen interesados en adquirir el inmueble, por lo que se violó el Derecho de Preferencia Ofertiva, es por ello que tal actuación de mala fe da lugar a ejercer el retracto legal arrendaticio.-
Expuestos como han sido los alegatos de ambas partes, establecido el contradictorio en la presente causa y analizadas las pruebas traídas a juicio, este Tribunal, para decidir, observa:
*De la Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Se demanda la Resolución de Contrato de Arrendamiento, cuando el inquilino incumple cualquiera de las obligaciones contempladas en la ley o las expresamente estipuladas en el contrato, en los casos siguientes:
1-. La falta de pago, fundamentada en el artículo 1.592, ordinal 2º, del Código Civil, el cual estipula que el arrendatario tiene la obligación principal de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
2.- Cuando el inquilino cambie el uso del inmueble. Según el artículo 1.592, ordinal 1° del Código Civil, el arrendador tiene la obligación principal de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias; según el artículo 1.593 ejusdem, si el arrendatario emplea la cosa para uso distinto a aquél que se le ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato. Estos supuesto comprenden el hecho del inquilino causar al inmueble deterioros mayores de los provenientes del uso normal.
3. Cuando el arrendatario haya subarrendado sin autorización del arrendador (Art. 15 Decreto- Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
4.- Por la violación de cualquier cláusula contractual cuando así ha sido expresamente contemplado en el contrato.
Al respecto, cuando las partes han estipulado en el contrato que el incumplimiento producirá la resolución del mismo, el Juez en principio no tendrá necesidad de calificar si ese incumplimiento es parcial o total, si es definitivo o no, aunque la obligación sea de índole principal o secundaria. Simplemente verificará si se ha probado el incumplimiento afirmado en la demanda para declarar resuelto el contrato; excepto cuando tal incumplimiento no guarda conformidad con lo establecido en la Ley, en orden a la suficiencia (cantidad) de la prestación que ella exige para que pueda tener lugar la resolución del contrato que se pretende.
****De las actas procesales.-
Bajo las consideraciones expuestas anteriormente, reclama la accionante a la demandada la Resolución del Contrato de Arrendamiento, en el impago de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde mayo de 2011 hasta la presente fecha; adeudándose por concepto de pensiones de arrendamiento la suma de Quinientos Diez Bolívares Con Cero Céntimos (Bs. 510,00), derivado supuestamente ante un incumplimiento, de las cláusulas contenidas en los términos convenidos en la convención arrendaticia.
Dentro de este contexto, se impone un análisis del clausulado del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, celebrado entre las partes, a los fines de establecer si se pone en manifiesto el vencimiento de las pensiones inquilinarias y el impago que objeta el actor, en la presente demanda.
Establece la cláusula tercera, lo siguiente:
“(…) el canon de arrendamiento será la suma de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), mensuales, a reserva de lo que fije el organismo competente, que EL ARRENDATARIO deberá pagar mensualmente por mensualidades vencidas. Sin perjuicio de lo anterior, si EL ARRENDATARIO no hubiere satisfecho el canon de arrendamiento pactado dentro de los cinco (5) días primeros al vencimiento de cada mes, deberá reembolsar a EL ARRENDADOR el importe de cualesquiera requerimientos de pago que se le hagan, tales como telegramas, cartas, llamadas telefónicas de larga distancia y honorarios de abogado. Igualmente sin perjuicio de lo anterior, la falta de pago de una mensualidad de arrendamiento dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, dará derecho a EL ARRENDADOR para optar entre pedirla resolución de este contrato con el pago de las indemnizaciones de Ley, o exigir su cumplimiento por todo el tiempo estipulado...”
Concretamente la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento establece la modalidad de pago y la acción actio ex contratu resolutorio por falta de pago, tal como lo estatuye el artículo 1.592, ordinal 2° del Código Civil, el cual reza:
Artículo 1.592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
De las disposición legal y contractual, se explana en el caso in comento que el canon de arrendamiento fue pactado inicialmente por la cantidad de QUINCE BOLÍVARES (Bs. 15,00), mensuales, el cual debía pagarse por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, siendo que la falta de pago de una (01) pensión de arrendamiento daría derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del mismo.
De otro lado, sobre los efectos de los contratos establecen los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, lo que de seguida se transcribe:
“…Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”
(…)
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”
Observa esta Alzada que de los documentos probatorios consignados por la parte demandada, figuran unos recibos de consignación de alquileres y sus respectivas diligencias, presentados por ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, en el expediente N° Nº 1149-11, correspondientes al período comprendido desde el mes de Febrero del 2010 al mes de noviembre del 2014, en el cual se puede verificar las fechas en que fueron realizados dichos depósitos bancarios y la fecha exacta en que fueron consignados ante el referido Juzgado de Municipio. Al revisar la tempestividad de las consignaciones, esta Sentenciadora evidencia que las mismas algunas son extemporáneas y por lo tanto al pagar fuera del lapso convenido contractualmente y del establecido legalmente.-
En cuanto al pago de los cánones de Febrero 2011 hasta Enero de 2012, a razón de QUINIENTOS DIEZ BOLIVARES (Bs.510,00), no consta el comprobante de consignación emitido por el Juzgado correspondiente, es decir, no se constata que la parte de accionada haya cancelado los aludidos cánones, por lo que efectivamente, la demandada se encuentra insolvente en cuanto al pago del canon de arrendamiento, de los meses antes mencionados, resultando inoficioso, entrar analizar los demás meses demandados, verificado el incumplimiento en que ha incurrido la parte accionada, aunado al hecho de que los comprobantes de pagos de los cánones de arrendamientos consignados están a nombre de un tercero que no corresponde con la identidad de la propietaria del bien, parte actora Sociedades Mercantiles INVERSIONES H.L.M., 2020, C.A., e INVERSIONES SAYSA 2020, C.A.-
Observa esta Juzgadora que ninguna de las consignaciones realizadas por la parte demandada, fueron debidamente notificadas ni a la parte actora ni a la antigua propietaria del inmueble de autos, razón por la cual no podía suponer las accionantes, que la parte demandada había realizado el pago de los cánones demandados.-
De una exhaustiva revisión de las actas, quien aquí sentencia no encontró medio probatorio alguno que contradijera dicho alegato esgrimido por la parte actora, es decir, la demandada no consignó instrumento probatorio alguno que confrontara lo expuesto por la actora, relativo al pago del canon de arrendamiento. Es así, como esta Sentenciadora encuentra incumplida, por parte de la parte demandada, la cláusula tercera del Contrato de marras. ASI SE DECIDE.
Siendo que en el presente juicio se demanda Resolución del Contrato de Arrendamiento entre las partes actuantes en este juicio, en virtud del incumplimiento del pago del canon de arrendamiento, es por lo que esta Alzada considera que debe prosperar la demanda y declararse procedente la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento cuyo objeto es: Cuatro (04) locales comerciales con sus correspondientes mezzaninas, distinguidos con los números cuatro (4), cinco (5), seis (6), siete (7) y ocho (8), ubicados en las calles Bolívar y Soublette, de la ciudad de Maracay, Estado Aragua”, y ASÍ SE DECIDE.
En este sentido, de una revisión exhaustiva de los autos se evidencia, que la parte demandada no logró probar a tenor de lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil, que acreditara el pago o el hecho extintivo de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento en el tiempo y forma contractualmente convenida, por lo tanto, es procedente la falta de pago de pensiones arrendaticias por el hecho de existir la obligación de parte de la accionada, por concepto de canon de Arrendamiento.-
Esta Superioridad, considera pertinente destacar, que no consta en autos, que la parte demandada, hubiese intentado acción judicial, para determinar la falta de validez, de la propiedad que ostenta la parte actora, lo cual fue validamente constatado por este Tribunal, de haber existido inconformidad con la venta que efectuó la antigua propietaria a las nuevas propietarias, es precisamente la vía judicial, la competente para establecer los parámetros que considerara pertinente sobre este particular, en cuanto a la titularidad del inmueble plenamente identificado en este asunto. En tal sentido, la titularidad de la actora, sobre el inmueble de autos, se encuentra probado en esta causa, y ASI SE DECIDE.-
En consecuencia, la presente acción de Resolución del contrato y la inmediata desocupación del inmueble, debe PROSPERAR, resultando IMPROCEDENTE, el recurso de apelación interpuesto por el abogado Conny Virginia Arévalo Rojas, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil SASTRERIA SANTA ROSA, C.A., contra la sentencia de fecha 17.10.2017 (f.28 al 48), proferida por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada de acuerdo a los análisis y consideraciones explanadas en el cuerpo del presente fallo. ASI SE DECIDE.-
V.- DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 23.10.2017 (f.50), por el abogado Conny Virginia Arévalo Rojas, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil SASTRERIA SANTA ROSA, C.A., contra la sentencia de fecha 17.10.2017 (f.28 al 48), proferida por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, condenando a la demandada hacer entrega del inmueble libre de bienes y personas, a la parte actora.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por acción de resolución de contrato de arrendamiento, intentaron las sociedades mercantiles INVERSIONES H.L.M. 2020, C.A., e INVERSIONES SAYSA 2020, C.A., en contra de la empresa SASTRERÍA SANTA ROSA, C.A., en lo relativo a incumplimiento de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre la parte actora y demandada en fecha 28 de septiembre de 1989, por la falta de pago de los cánones de arrendamientos, en la forma convenida en dicha cláusula.-
TERCERO: RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 28.09.1989. En consecuencia, se ordena a la parte demandada sociedad mercantil SASTRERIA SANTA ROSA, C.A., hacer entrega a la parte actora, libre de bienes y personas, el inmueble constituido por Cuatro (04) locales comerciales con sus correspondientes mezzaninas, distinguidos con los números cuatro (4), cinco (5), seis (6), siete (7) y ocho (8), ubicados en las calles Bolívar y Soublette, de la ciudad de Maracay, Estado Aragua”.-
CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora la cantidad de Quinientos Diez Bolívares sin Céntimos (Bs. 510,00), correspondientes a la suma de los cánones de arrendamiento dejados de pagar desde el mes de mayo de 2011 hasta la fecha de interposición de la demanda (27 de marzo de 2014), ambos inclusive.-
QUINTO: Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora la cantidad de ochenta y cuatro bolívares con ochenta y un céntimos (Bs.84,81), por concepto de intereses de mora calculados sobre la cantidad adeudada, a partir del vencimiento de sus correspondientes fechas.-
SEXTO: Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora, los intereses moratorios generados sobre los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la fecha en que quede firme la presente decisión; para lo cual y en atención a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se acuerda la realización de una experticia complementaria del fallo.
SÉPTIMO: Queda CONFIRMADO el fallo apelado.-
OCTAVO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, BÁJESE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los DOS (02) días del mes de Marzo del año dos mil dieciocho (2018). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZ
Dra. INDIRA PARIS BRUNI,
LA SECRETARIA
Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA,
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las tres de la tarde.
LA SECRETARIA
Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA
Exp. Nº AP71-R-2017-000966
Resol. Contrato de arrendamiento/Def.
Materia: Civil
IPB/MAP/Javier
