REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y
BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
208º y 159º
ASUNTO: AP71-R-2018-000376
ASUNTO INTERNO: 2018-9764
SENTENCIA DEFINITIVA
(En su lapso)
-I-
LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano ANTONIO CHAKIAN OSHLIANILU, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.437.068.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadana ALICIA CUBILLOS DE MUSKUS, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 74.626.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-6.919.620.
APODERADAS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanas BEATRIZ DIAMANTE PACHECO y MORAIMA PUENTES SILVA, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 13.272 y 29.369 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
DECISIÓN APELADA: SENTENCIA DICTADA ORALMENTE EL 15 DE MAYO DE 2018, POR EL JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Y SU EXTENSO EL 17 DE MAYO DE 2018.
-II-
SÍNTESIS DE LA DEMANDA
Se inicia el presente procedimiento por escrito presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde es admitido por el procedimiento oral en auto de fecha 2 de octubre de 2017.
Cumplido el trámite para la citación de la parte accionada, en fecha 22 de febrero de 2018, compareció el ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA, parte demandada y otorgó poder apud acta a las abogadas BEATRIZ DIAMANTE PACHECO y MORAIMA PUENTES SILVA.
En fecha 28 de febrero de 2018, las apoderadas judiciales del demandado consignaron escrito de contestación de la demanda.
Por auto de fecha 1º de marzo de 2018, el a quo fijó la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia preliminar de conformidad con lo previsto en el artículo 868 del Código Adjetivo Civil.
En fecha 9 de marzo de 2018, tuvo lugar la audiencia preliminar a la que comparecieron las apoderadas judiciales de las partes y quienes expusieron sus argumentos y defensas.
Por auto del 14 de marzo de 2018, el tribunal de la causa realizó la fijación de los hechos y declaró el juicio abierto a pruebas por un lapso de cinco (5) días de despacho.
En fechas 20 y 21 de marzo de 2018, la parte demandada y actora respectivamente consignaron escritos de promoción de pruebas. Siendo providenciadas las mismas, por auto del 22 del mismo mes y año.
En fecha 15 de mayo de 2018, tuvo lugar la audiencia oral a la que comparecieron las partes y previa intervención de las mismas, el a quo dictó el dispositivo de la sentencia y declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal.
Posteriormente, en fecha 17 de mayo de 2018, el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, dictó el extenso de la decisión cuya dispositiva estableció:
“…- V – En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO DECIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por Autoridad de la Ley, DECIDE: -PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y SU PRORROGA LEGAL, incoara el ciudadano ANTONIO CHAKIAN OSHLIANILU, en contra del ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA cava, ambas partes plenamente identificadas en el fallo. -SEGUNDO: De conformidad con el particular anterior, se CONDENA a la parte demandada en la causa, ciudadano FRANCO SILVESTRES ZOTTOLA CAVA, a efectuar a favor de la parte actora, ciudadano ANTONIO CHAKIAN OSHLIANILU, y/o sus apoderados judiciales constituidos en autos, la ENTREGA MATERIAL, real y efectiva del bien inmueble arrendado constituido por un lote de terreno y las construcciones existentes en el, situado en caracas, ubicado frente a la Avenida Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene una superficie de aproximadamente cuatrocientos quince metros cuadrados (415,00mts2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: en veinte y tres metros (23,00 mts) aproximadamente con terrenos que son o fueron del Dr. Julián Bernardo Arismendi; SUR: en veintisiete metros ( 27 mts) Aproximadamente con terrenos que son o fueron de Cofre Laboeru; ESTE: en doce metros (12 mts), con la Avenida Prolongación El Parque, a la cual da su frente; y OESTE: con terrenos que son o fueron de Dionisio Sifontes, hijo.--TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se Condena en costas del proceso a la parte demandada, al resultar totalmente vencida en la causa. -CUARTO: Se hace del conocimiento de las partes, que el presente fallo es dictado dentro del lapso legal que dispone el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación…”
En fecha 22 de mayo de 2018, comparecieron las apoderadas judiciales de la parte demandada e interpusieron recurso de apelación contra la citada decisión, siendo oído el mismo por auto del 28 de mayo de 2018, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial.
-III-
ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA
Verificada la insaculación de causas, en fecha 6 de junio de 2018, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior Noveno en lo Civil Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, recibiendo las actuaciones, según auto del día 12 de junio de 2018, donde se le dio entrada al expediente y se fijaron los lapsos referidos a los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
Llegada la oportunidad para presentar informes ante esta alzada, el ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA, asistido por la abogada BEATRIZ DIAMANTE PACHECO, parte demandada consignó escrito de informes, constantes de dos (2) folios útiles, en el cual alegó a groso modo lo siguiente:
i) Primeramente hace referencia que se reconoció durante todo el proceso la existencia del contrato y la notificación de la prórroga; ii) Indica que su posición ha sido y es en el presente caso en virtud de la inacción del arrendador ANTONIO CHAKIA OSHLIANILU, a quien trataron de ubicar por todos los medios a los fines de hacerle entrega del inmueble arrendado, resultando esto imposible; iii) Hizo referencia al criterio jurisprudencial dispuesto en por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 789 del 21 de julio de 2010, expediente Nº 2010-0517; iv) Que el a quo basó su decisión en el contenido de los artículos 38 y 26 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, para declarar improcedente la tácita reconducción del contrato de arrendamiento que existía entre las partes, que no tomó en cuenta la defensa del demandado de que se vio en disyuntiva de que o permanecía en el terreno o lo dejaba desocupado y siendo que era su obligación entregarlo al propietario decidió mantenerse en él y que durante ese tiempo no hubo acción de ninguna clase por parte del arrendador para la entrega del inmueble, que por lo tanto no hubo ningún daño o perjuicio alguno; v) Señala que el arrendador no realizó diligencia alguna para solicitar la entrega del inmueble y al no encontrar forma para comunicarse con el propietario ante los peligros que representa dejar el inmueble solo habría sido una conducta irresponsable pues corría el riesgo que fuera invadido; vi) Que su intención no ha sido permanecer indefinidamente en el inmueble, que por el contrario ha intentado infructuosamente ubicar al propietario arrendador.
En fecha 26 de julio de 2018 este juzgado superior dictó auto en el que convocó a las partes a una reunión conciliatoria, conforme lo requerido en el escrito de informes.
En fecha 8 de agosto de 2018, siendo la oportunidad pautada para la reunión entre las partes, se dejó constancia que únicamente compareció la parte demandada, junto a su apoderada judicial, sin que compareciera la parte actora ni por si ni por medio de su representación judicial, motivo por el cual no se realizó la reunión pautada.
Ahora bien, estando dentro de la oportunidad para decidir, éste juzgador de alzada pasa a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones:
-IV-
MERITO DEL ASUNTO
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales, los cuales encarnan al Estado, tendentes a resolver los conflictos de la colectividad, mediante la aplicación de la ley en forma pacífica y coactiva.
De esta manera, el proceso cumple la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, arrebatándole la justicia a los particulares, ya que es sabido que la administración de la justicia se encuentra concentrada en el Estado, quedando eliminada la justicia privada; circunstancia esta de la cual se infiere, que el proceso contencioso tiene como finalidad, la solución de conflictos surgidos entre los ciudadanos, cuando se lesiona un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación del derecho.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra Estudios de Derecho Procesal, tomo I, pág. 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza Civil, Mercantil, Laboral, Tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole, a lo largo del proceso.
Conforme a nuestro Texto Constitucional, en su artículo 257, el proceso es considerado como un instrumento fundamental para la realización de la justicia, la cual se traduce, en que bajo la óptica del constituyente, pareciera que el proceso no tiene como finalidad la solución de conflictos, sino la realización de la justicia, pero lo cierto es que la composición de conflictos entre justiciados mediante la aplicación de la ley en forma pacífica y coactiva, solo puede obtenerse a través de dictados de sentencias justas, con justicia; justicia esta que se adquiere mediante el material probatorio que demuestre la verdad de las pretensiones y excepciones de las partes, ya que la prueba demuestra la verdad a través de la cual puede alcanzarse la justicia y finalmente solucionarse los conflictos entre los ciudadanos.
De acuerdo a la norma citada, el juez de instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los jueces, que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.”
Ahora bien, conforme a la norma citada, el juez debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, tratando en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que estos arrojen, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 eiusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en estos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
Al respecto, establece por su parte el artículo 1.354 del Código Civil, que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el derecho procesal. El juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a lo alegado y probado por éstas en el juicio.
De esta manera, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor, a su vez, en la excepción, cuyo principio se armoniza con el primero y en consecuencia, solo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resulta infundada.
Como se ve, la carga de la prueba se impone por ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Hechas las anteriores consideraciones, debe determinar previamente éste juzgador de alzada los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, en la forma siguiente:
DE LA DEMANDA
Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda, la parte accionante ciudadano ANTONIO CHAKIAN OSHLIANILU, a través de su apoderada judicial fundamentó su pretensión, en los siguientes hechos:
Alega que el demandante es el legítimo propietario de un inmueble constituido por un lote de terreno y las construcciones existentes en él, situado en Caracas, ubicado frente a la avenida prolongación de El Parque, urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene una superficie de aproximadamente cuatrocientos quince metros cuadrados (415,00 mts2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En veintitrés metros (23,00 mts) aproximadamente con terrenos que son o fueron del Dr. Julián Bernardo Arismendi; SUR: En veintisiete metros (27 mts) aproximadamente con terrenos que son o fueron de Jofre Laboeru; ESTE: En doce metros (12 mts), con la avenida prolongación El Parque, a la cual da su frente; y OESTE: Con terrenos que son o fueron de Dionisio Sifontes, hijo, según consta en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Cuarto Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 6 de agosto de 2013, inscrito bajo el Nº 2013.1295, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 217.1.1.20.3641 y correspondiente al libro de folio real del año 2013.
Que el ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA, es arrendatario del inmueble, desde el 1 de abril del 2005, según contrato suscrito con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ABAD, C.A., encargada de la administración del inmueble para esa fecha, siendo que dicho contrato fue cedido por la mencionada administradora al demandante en fecha 30 de agosto de 2013.
Indica que en la cláusula cuarta del contrato se estableció que la duración del contrato sería de 8 meses, que en caso de que una de las partes no diera aviso a la otra por escrito con 30 días de anticipación a su fecha de expiración, se entendía que el contrato quedaría prorrogado por 12 meses. Que al vencimiento del plazo de la prorroga, esta se renovaría por períodos iguales y sucesivas, a menos que alguna de las partes notificara su voluntad de no continuar con el contrato por lo menos con 30 días de anticipación al vencimiento de la prórroga.
Manifiesta que en la clausula sexta del contrato se estableció que el inmueble arrendado sería utilizado única y exclusivamente para taller mecánico y latonería. Asimismo que en la cláusula décima segunda se estipuló que al terminar el contrato el arrendatario se obligaba a entregar el inmueble arrendado. Además que sería por exclusiva cuenta del arrendatario todo lo relacionado con el pago del suministro de alumbrado, luz eléctrica, teléfonos, agua, aseo urbano y todas las reparaciones menores.
Que en fecha 28 de octubre de 2013, el actor notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato y que a partir del vencimiento, es decir, el 1º de enero de 2013, comenzaría a transcurrir el lapso de tres (3) años de prorroga legal establecido en el artículo 26 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Arguye que pese a las gestiones efectuadas por el demandante, el arrendatario no ha efectuado la entrega materia del inmueble en la oportunidad debida, si no que por el contrario continua disfrutando de manera ilegal y contraria a derecho del mismo, ocasionando daños y perjuicios en su patrimonio, e incumpliendo con lo establecido en las cláusulas cuarta y décima segunda del contrato de arrendamiento.
Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.579 del Código Civil, así como el artículo 40 literal “g” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso comercial y solicitó se decretara medida de secuestro sobre el inmueble objeto de la pretensión.
Con base a lo anterior, demandó al ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA, a los fines que convenga o en defecto de ello sea condenada por este tribunal en los siguientes términos:
PRIMERO: En que el contrato de arrendamiento, objeto de la presente controversia, culminó su vigencia en fecha 31 de diciembre de 2013, y vencida la prorroga legal del mismo por tres (3) años, en fecha 31 de diciembre de 2016, en virtud de haber sido debidamente notificado de la continuación del contrato, en fecha veintiocho (28) de octubre de dos mil trece (2013) practicada por la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador.
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, se ordene la entrega material del inmueble constituido por “un lote de terreno y las construcciones existentes en el, situado en Caracas, ubicado frente a la avenida prolongación de El Parque, urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene una superficie de aproximadamente cuatrocientos quince metros cuadrados (415,00 mts2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En veintitrés metros (23,00 mts) aproximadamente con terrenos que son o fueron del Dr. Julián Bernardo Arismendi; SUR: En veintisiete metros (27 mts) aproximadamente con terrenos que son o fueron de Jofre Laboeru; ESTE: En doce metros (12 mts), con la avenida prolongación El Parque, a la cual da su frente; y OESTE: Con terrenos que son o fueron de Dionisio Sifontes, hijo, según consta en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Cuarto Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 6 de agosto de 2013, inscrito bajo el Nº 2013.1295, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 217.1.1.20.3641 y correspondiente al libro de folio real del año 2013”, libre de personas y bienes, exceptuando aquellos bienes que por accesión fueron incorporados al inmueble.
TERCERO: En pagar las costas y costos del presente juicio.
Estimó el valor de la demanda en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 45.600,00) hoy en día con motivo a la reconversión monetaria a cero con cuarenta y cinco bolívares soberanos (Bs.S 0,45), equivalentes en dicha oportunidad a ciento cincuenta y dos unidades tributarias (152 U.T).
Solicitó que la presente demanda fuera admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar con los pronunciamientos de ley.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Por su parte, la representación judicial de la parte accionada, ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA, en el escrito de contestación alegó:
Reconocen en nombre de su representado, que en fecha 1 de abril de 2005, celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ABAD, C.A., por un terreno ubicado en avenida El Parque, urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Caracas, tal como se desprende de la cláusula PRIMERA, el cual tendría un tiempo de duración de ocho (8) meses prorrogado por doce (12) meses, tal como se desprende de la clausula CUARTA del mismo.
Niegan, rechazan y contradicen, tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en contra de su representado por el ciudadano ANTONIO CHAKIAN OSHLIANILU, en todas y cada una de sus partes, ya que no son ciertos los alegatos y argumentos planteados.
Reconocen en nombre de su representado, que en fecha 28 de octubre de 2013, el ciudadano ANTONIO CHAKIAN OSHLIANILU, notificó a su mandante por medio de la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento a partir del 1 de diciembre de 2013.
Niegan, rechazan y contradicen que en el texto de la notificación mencionada ut supra, mencione el siguiente contenido “…en no prorrogar el contrato y que a partir de vencimiento, o sea, el 1 de enero de 2013, comenzaría a transcurrir el lapso de tres (3) años de prorroga legal…”
Niegan, rechazan y contradicen que el ciudadano ANTONIO CHAKIAN OSHLIANILU, haya efectuado gestión alguna para la entrega material del inmueble en la oportunidad debida, ya que luego de la notificación efectuada por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, no mantuvo comunicación alguna con su representado hasta que en fecha 2 de octubre de 2017, incoara la presente demanda.
Alegan que su representado una vez recibida la notificación acudió a efectuar el pago del canon de arrendamiento en la siguiente dirección: calle El Cristo entre Maury y México, quinta Santa Ana, piso 1, apto. 1, Catia, Municipio Libertador, hecho que fue imposible de realizar, en virtud de quien habita en dicho inmueble es la madre del demandante indicando y la misma manifestó que no podía recibir las cantidades de dinero, porque no tenía conocimiento de ello, motivo por el cual el demandado se vio en la imperiosa necesidad de acudir ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), donde comenzó a consignar dicho canon desde el 1 de septiembre de 2013, a los fines de no quedar insolvente en sus pagos.
Niegan, rechazan y contradicen que su representado este ocupando el inmueble de manera ilegal, contrario a derecho y ocasionándole al arrendador graves daños y perjuicios a su patrimonio, toda vez que su mandante ha cuidado del inmueble en cuestión como un buen padre de familia, teniendo que realizar a tales fines mejoras como colocación de portón y rejas de entrada, reforzar el techo, etc, asumiendo la totalidad del costo de las misma siendo estas excedentes a lo estipulado en reparaciones menores en el contrato.
Niegan, rechazan y contradicen que su representado haya incumplido lo estipulado en la cláusula cuarta y décima segunda del contrato, ya que el arrendador no realizó ninguna diligencia tendiente a exigir la entrega material del objeto, por lo que su representado debido al peligro de los asedios contra el inmueble, mal podría cerrar, irse y dejarlo desocupado, pues el bien corría el riesgo de ser invadido.
Alegan en nombre de su representado que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento en cuestión se transformó a tiempo indeterminado, ya que el arrendador luego de cumplirse el lapso de prorroga legal, no exigió la entrega del inmueble antes de interponer la demanda en el órgano jurisdiccional, en fecha 2 de octubre de 2017, que la misma fue propuesta en forma extemporánea, ya que la misma debió haberla propuesto dentro de los 45 días siguientes a la finalización de la prorroga legal, la cual fue en fecha 31 de diciembre de 2016, debiendo intentar dicha acción a mas tardar el 15 de febrero de 2017, realizándola de forma extemporánea el 2 de octubre de 2017, habiendo transcurrido nueve (9) meses y dos (2) días, por lo que es evidente que el lapso de 45 días se encontraba vencido.
Que en merito de las precedentes consideraciones solicitó sea desestimada la demanda por extemporánea, declarada la tacita reconducción por haberse convertido el contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado de conformidad con lo establecido en el articulo 1.600 y 1.614 del Código Civil y el pago de las costas y costos procesales por ser una acción totalmente temeraria.
Igualmente, solicita se declare sin lugar la medida de secuestro sobre el inmueble, por cuanto su mandante cuida del mismo como un buen padre de familia, aunado a que realiza las consignaciones de los cánones de arrendamiento por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), mediante expediente 2013-0160.
Establecido lo anterior, este superior procesa a valorar el material probatorio, en la forma que sigue:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO
Junto con el libelo de la demanda, fueron aportadas las siguientes probanzas:
A los folios 7 al 10 del expediente, marcado “A” riela copia simple de PODER otorgado por el ciudadano ANTONIO CHAKIAN OSHLIANILU, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.437.068, a la abogada ALICIA CUBILLOS DE MUSKUS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 74.626, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 6 de septiembre de 2013, bajo el Nº 11, tomo 150 de los libros de autenticaciones, y por cuanto dicho mandato no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior lo valora conforme los artículos 12, 150, 151, 155, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y tiene como cierta la representación que ejerce el mandatario en nombre de su poderdante. Así se decide.
A los folios 11 al 14 del expediente, marcado “B” consta copia fotostática de DOCUMENTO PROPIEDAD del ciudadano ANTONIO CHAKIAN OSHLIANILU, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador Distrito Capital, en fecha 6 de agosto de 2013, bajo el Nº 2013.1395, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 217.1.1.20.3641, correspondiente al libro de folio real del año 2013 y al no haber sido impugnado en forma alguna por la contraparte, este juzgado superior lo valora de conformidad con lo previsto en los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y del mismo se aprecia que fue adquirido por el accionante un lote de terreno y las construcciones existentes en el, situado en Caracas, ubicado frente a la avenida prolongación de El Parque, urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene una superficie de aproximadamente cuatrocientos quince metros cuadrados (415,00 mts2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En veintitrés metros (23,00 mts) aproximadamente con terrenos que son o fueron del Dr. Julián Bernardo Arismendi; SUR: En veintisiete metros (27 mts) aproximadamente con terrenos que son o fueron de Jofre Laboeru; ESTE: En doce metros (12 mts), con la avenida prolongación El Parque, a la cual da su frente; y OESTE: Con terrenos que son o fueron de Dionisio Sifontes, hijo. Así se decide.
A los folios 15 al 16 del expediente, marcado “C” consta CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y cesión de derechos por parte de la ADMINISTRADORA ABAD, C.A., a favor del ciudadano ANTONIO CHAKIAN OSHLIANILU realizado en fecha 30 de agosto de 2013, y al no haber sido impugnado en forma alguna por la contraparte, este juzgado superior lo valora de conformidad con lo previsto en los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil y se aprecia que fue otorgado en arrendamiento al ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA, el lote de terreno las construcciones existentes en el, situado en Caracas, ubicado frente a la avenida prolongación de El Parque, urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital y como destacable que en la cláusula cuarta se dispuso que la duración del contrato sería por ocho (8) meses y que en caso de que una de las dos no haya dado aviso a la otra por escrito, con treinta (30) días de anticipación a la fecha de expiración, se entendía prorrogado por doce (12) meses, que al vencimiento del plazo estipulado para la prorroga, esta se renovaría automáticamente por periodos iguales en forma sucesiva, a menos que una de las partes notificara su voluntad de no continuar con el contrato por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de la prórroga. Igualmente que en la cláusula décima segunda se estableció que al vencimiento del contrato, el arrendatario debía hacer entrega de bien inmueble. Así se decide.
A los folios 17 al 24 del expediente, marcado “D” consta copia simple de NOTIFICACION EXTRAJUDICIAL practicada en fecha 28 de octubre de 2013 por la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital; y en vista que tal actuación no cuestionada por la representación judicial de la parte demandada en su oportunidad legal, este tribunal superior la valora conforme el contenido de los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que la referida oficina notarial se traslado y constituyó en el inmueble objeto de la relación arrendaticia, encontrándose presente el ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA, a quien se le hizo entrega de la notificación no prórroga del contrato de arrendamiento, a partir del 1º de diciembre de 2013. Así se decide.
Del análisis realizado por éste jurisdicente de alzada a los anteriores medios de pruebas, lo cual responde a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia y su escrupulosa observancia que representa una garantía del derecho de defensa de las partes y estando dentro del lapso de ley para cumplir con el fallo, a tenor de la previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, procede a resolver lo conducente y a tal efecto, se observa:
Según el diccionario enciclopédico de derecho usual, tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente. De ahí que la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada.
En efecto, el vínculo obligatorio que une al arrendador y al arrendatario con motivo del uso que éste da al inmueble que ocupa teniendo como contrapartida el pago del precio, de lo cual puede deducirse que se hace referencia al vínculo jurídico no como relación establecida en la norma arrendaticia entre una condición y una consecuencia, en razón de la cual el conocimiento imputa esta a aquella, sino como nexo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente la consecuencia jurídica.
El contrato de arrendamiento es un vínculo jurídico que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas o correspectivas en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación, es decir, se perfecciona solo consensus; siendo la misma no solemne, ni formal, a menos que se requiera formalidad escrita, pero únicamente a los efectos del ordinal 5º del artículo 1.920 del Código Civil, como requisito ad probationen sin que en todo caso, se enerve su existencia jurídica; pues puede establecerse por escrito, pero también verbis; cuya relación se distingue por su onerosidad ya que en caso contrario, se tratará de otro tipo de relación; de tracto sucesivo, pues no se agota de inmediato, donde el goce del inmueble a cada instante se genera o produce mientras dure la relación, tanto que el pago no se debe a cada momento sino periódicamente, como relación continuativa y no instantánea; siendo asimismo, una relación temporal en cuanto a la duración limitada y por tanto, no es perpetua; además de ser conmutativa, pues las ventajas del arrendador y el arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde el inicio de la relación: el arrendador, el pago del canon y el arrendatario, gozará del inmueble arrendado.
Es de hacer notar que la relación arrendaticia cobra especial interés para quienes se vinculan a través de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuando del beneficio de la prórroga legal del contrato se trata a los efectos del cómputo debido a que es esencial la data de esa relación independientemente de los contratos celebrados en el curso de su desarrollo, en virtud que ese lapso legal va en orden ascendente entre seis (6) meses y tres (3) años, a tenor de lo previsto en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Ahora bien, la acción que da inicio a las presentes actuaciones está orientada al desalojo del inmueble ubicado en la avenida El Parque, urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, dado en arrendamiento mediante contrato suscrito inicialmente con la Administradora Abad, C.A., siendo cedido los derechos del mismo al actor, todo ello con fundamento en los artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.579 del Código Civil, en armonía con el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al sostener la representación de la demandante que el contrato suscrito está vencido ya que en forma oportuna notificó al inquilino su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, por intermedio de la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital y que por lo tanto debía hacer entrega material del inmueble arrendado. Ante tal alegato, la representación judicial de la parte demandada se excepcionó en su escrito de contestación, indicando el actor no había efectuado las diligencias pertinentes a fin de exigir la entrega material, aunado al hecho que el contrato de arrendamiento se había indeterminado por efecto de la tácita reconducción, al haber demandado en forma extemporánea.
En este sentido, a fin de verificar los alegatos planteados con respecto a la duración del contrato de arrendamiento, este juzgador de alzada considera imperativo transcribir el contenido de las cláusulas cuarta y décima segunda del contrato de arrendamiento, en las cuales se estableció:
“CUARTA: La duración de este contrato es de 8 MESES, a contar de la presente fecha. En caso de que una de las dos partes no haya dado aviso a la otra, por escrito, con treinta (30) días de anticipación a su fecha de expiración, se entiende que el presente contrato queda prorrogado por 12 MESES al vencimiento del plazo estipulado en la prórroga, ésta podrá renovarse automáticamente por períodos iguales en forma sucesiva, a menos que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con el contrato por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de la prorroga respectiva. Caso de ocurrir las prórrogas, seguirán en vigencia todas y cada una de las cláusulas del presente contrato.
DECIMA SEGUNDA: Al terminar el presente contrato, por cualquier causa que sea, “El Arrendatario” se obliga a entregar “El Inmueble Arrendado” totalmente desocupado.”
De la interpretación literal de las referidas cláusulas, se evidencia que la voluntad de los contratantes fue que la relación arrendaticia tuviera un término inicial de ocho (8) meses, a partir del 1º de abril de 2005 y que una vez vencido dicho término, sin que las partes notificaran su intención de dar por terminada la relación, la misma se renovaría por períodos de doce (12) meses. Igualmente, pautaron que al terminar la relación arrendaticia, el arrendatario debía hacer entrega del inmueble totalmente desocupado.
En tal sentido, con respecto a la notificación del desahucio, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 30 de enero de 2009, en el expediente Nº 08-1608, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, dispuso lo siguiente:
Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera que se ha verificado el desahucio o ha sido debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone: “La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.”
En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem al conocimiento de la notificación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.
Ahora bien en el caso de marras, se desprende que la parte actora notificó en tiempo oportuno a través de la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, siendo recibida por el ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA, parte demandada en el presente juicio (F. 17-24), motivo por el cual una vez vencido el mismo operaría de pleno derecho la prorroga legal, con lo cual se evidencia que el actor cumplió con su obligación de notificar la no renovación del contrato.
Ante esta situación, este juzgador de alzada considera que el actor dejó suficientemente clara su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, con base a ello, y al tratarse de un contrato a tiempo determinado, de conformidad con lo previsto en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al arrendatario le correspondía un lapso de dos (2) años como prorroga legal, al haber iniciado dicha relación el 1º de abril de 2005 y venciendo la misma el 31 de diciembre de 2013, motivo por el cual, a pesar que el arrendador otorgó más tiempo del que dispone la ley, correspondía al arrendatario la obligación de hacer entrega del bien inmueble objeto de la relación inquilinaria al vencimiento de dicha prorroga, a saber el 31 de diciembre de 2015, sin que riele a las actas prueba alguna con la cual desvirtué dicho incumplimiento, ni circunstancia alguna que lo favoreciera al respecto, por lo que al haberse configurado el supuesto de hecho contenido en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento para Uso Comercial, lo lógico y natural es juzgar que efectivamente la demanda intentada se encuentra ajustada a derecho. Así se decide.
De lo antes trascrito, infiere este tribunal superior, obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al juez, de descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos y dado que la representación de la parte actora demostró la voluntad del arrendador de no prorrogar la relación obligacional bajo estudio, la cual se extinguió el 31 de diciembre de 2015, por lo tanto es forzoso concluir en que la acción de desalojo bajo estudio, debe prosperar al estar ajustada a derecho, pues la relación arrendaticia se encontraba extinguida tal como quedó demostrado de las actas procesales, y por vía de consecuencia el demandado quedó obligado por la naturaleza del contrato a dar cumplimiento a lo prescrito en su cláusula décima segunda, referente a la entrega del inmueble libre de bienes y personas. Así se decide.
Finalmente, esta alzada considera necesario indicar que la acción propuesta fue decidida por el a quo bajo la figura de un cumplimiento de contrato de arrendamiento, sin embargo de la revisión efectuada al escrito libelar, se evidencia que la acción se refiere a un desalojo fundamentado en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento para Uso Comercial, tal y como se estableció con anterioridad, en razón a ello, ante el cambio de denominación efectuado, es por lo que la decisión del a quo debe confirmarse con distinta motiva. Así se decide.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, CON LUGAR la demanda por desalojo, y como consecuencia, se CONFIRMA con diferente motiva el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste operador superior del sistema de justicia.
-V-
DE LA DISPOSITIVA
Por las razones anteriores, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada contra la decisión definitiva emitida en forma oral en fecha 15 de mayo de 2017 y cuyo extenso fue publicado el 17 del mismo mes y año, por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, la cual queda confirmada con diferente motiva.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por el ciudadano ANTONIO CHAKIAN OSHLIANILU contra el ciudadano FRANCO SILVESTRE ZOTTOLA CAVA, ambos ampliamente identificados ut retro.
TERCERO: Se ordena la ENTREGA MATERIAL, libre de bienes y de personas, el lote de terrenos y las construcciones existentes en el, situado en caracas, ubicado frente a la avenida prolongación de El Parque, urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene una superficie de aproximadamente cuatrocientos quince metros cuadrados (415,00 mts2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En veintitrés metros (23,00 mts) aproximadamente con terrenos que son o fueron del Dr. Julián Bernardo Arismendi; SUR: En veintisiete metros (27 mts) aproximadamente con terrenos que son o fueron de Jofre Laboeru; ESTE: En doce metros (12 mts), con la avenida prolongación El Parque, a la cual da su frente; y OESTE: Con terrenos que son o fueron de Dionisio Sifontes, hijo.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte apelante.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cinco (5) días del mes de noviembre de dos mil dieciocho (2018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
En esta misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), previo anuncio de ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la sala de despacho de este juzgado.
LA SECRETARIA.
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
JCVR/AJMB/DANIELA S.-
ASUNTO: AP71-R-2018-000376 (2018-9764)
