REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO
Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
208º y 159º
ASUNTO: AP71-R-2017-000674
ASUNTO INTERNO: 2018-9702
MATERIA: CIVIL
SENTENCIA DEFINITIVA
(EN SU LAPSO)
DE LAS PARTES DE AUTOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana SANDRA VANESSA DOS RAMOS AULAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-15.932.536.
APODERADAS DE LA DEMANDANTE: Ciudadanas DULCE EMPERATRIZ CALLES NAVAS y LISANDRA MORENO FLORES, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 75.559 y 40.010, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil RESIDENCIAS SAY-PLAY,C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 13, tomo 171-A PRO, en fecha 30 de noviembre de 1994 y su modificación inscrita en el mismo Registro Mercantil Primero bajo el Nº 10, tomo 153-A, en fecha 28 de septiembre de 2007, representada por el ciudadano LEOPOLDO ELÍAS SAYEGH ALLUP, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.165.357.
APODERADOS DE LA DEMANDADA: Ciudadanos JOSÉ LUÍS TORRES y ELÍAS SAYEGH FRANCO, abogados en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo los Nros. 17.575 y 140.262, respectivamente.
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato.
DECISIÓN APELADA: Sentencia definitiva de fecha 30 de mayo de 2017, dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
-I-
SÍNTESIS PRELIMINAR DE LA DEMANDA
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 19 de febrero de 2014, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (U.R.D.D), por la ciudadana SANDRA VANESSA DOS RAMOS AULAR contra la sociedad mercantil RESIDENCIAS SAY-PLAY, C.A., representada por el ciudadano LEOPOLDO ELIAS SAYEGH ALLUP, por cumplimiento de contrato de compra venta, cuyo conocimiento fue asignado al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la referida Circunscripción Judicial.
En fecha 20 de febrero de 2014, el a quo admitió la demanda por los trámites del procedimiento ordinario y ordenó el emplazamiento de la parte accionada para que compareciera dentro del lapso de veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la pretensión.
Efectuados los trámites correspondientes con la citación de la parte demandada, en fecha 29 de abril de 2015, el secretario del a quo dejó constancia del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22 de mayo de 2015, compareció el abogado JOSÉ TORRES, quien se dio por citado y consignó poder que acredita su representación como apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 17 de junio de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de cuestiones previas y el 30 de junio del mismo año, la representación de la actora consignó escrito de contestación a las cuestiones previas promovidas.
Transcurridos los lapsos pertinentes, en fecha 14 de enero de 2016, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia interlocutoria, en la cual declaró subsanada la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código Civil Adjetivo, sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del referido artículo y ordenó la notificación de la referida decisión.
En fecha 18 de noviembre de 2016, la secretaria del a quo dejó constancia del cumplimiento de las formalidades referentes a la notificación de conformidad con lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 5 de diciembre de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda y propuso reconvención, siendo admitida la misma, por auto de fecha 16 de diciembre de 2016.
En fechas 30 de enero de 2017, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
Por auto del 7 de febrero de 2017, el tribunal de la causa indicó que las pruebas presentadas por la apoderada judicial de la parte actora, el 6 de febrero de 2017, habían sido presentadas en forma extemporáneas.
En fecha 9 de febrero de 2017, el a quo admitió las pruebas presentadas por la parte demandada.
En fecha 30 de mayo de 2017, el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva en cuyo dispositivo, estableció lo siguiente:
“Por fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por la ciudadana SANDRA DOS RAMOS AULAR contra la sociedad mercantil RESIDENCIAS SAY-PLAY, c.a, todos plenamente identificados en el encabezamiento del presente fallo; ya que quedó demostrado en las actas procesales el incumplimiento de la parte demandada, conforme a los lineamientos explanados en el fallo. SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada sociedad mercantil RESIDENCIAS SAY-PLAY, c.a en la persona del ciudadano Elías Sayegh Franco, a que cumplan voluntariamente en realizar la entrega de la documentación requerida para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Numero y letra 3-A con un área de Ochenta y Nueve Metros cuadrados (89 mts2), ubicado en el Tercer (3º) piso, que forma parte del edificio “ Residencias Vista Mar” ubicado en la urbanización playa grande, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Estado Varga, avenida 1, calle 2, edificio. En el entendido que si no se cumple voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente Sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de la demandante, ciudadana SANDRA DOS RAMOS AULAR, previa consignación del saldo del precio restante eso es la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000, oo). TERCERO: SIN LUGAR el alegato interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, referido a la confesión ficta en la reconvención opuesta. CUARTO: SE DECLARÓ SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN o Mutua Petición propuesta por la representación judicial de la parte demandada; en vista que el contrato definitivo no llegó a configurarse ya que éste último no dio cumplimiento a su obligación de recaudar la documentación necesaria para la firma del documento definitivo. QUINTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada por haber resultado vencido en el presente proceso….”
En fecha 20 de junio de 2017, compareció el apoderado judicial de la demandada e interpuso recurso de apelación contra la sentencia dictada por el a quo, siendo ratificado el mismo por diligencia del 27 del mismo mes y año.
Por auto de fecha 30 de junio de 2017, el juzgado de la causa oyó la apelación propuesta en ambos efectos y ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, que por distribución correspondiera, para su conocimiento.
-II-
ACTUACIONES ANTE LA ALZADA
Previa distribución de ley, efectuada en fecha 4 de julio de 2017, correspondió inicialmente el conocimiento del presente recurso, al Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, el cual por auto del 12 de julio de 2017, fijó el lapso previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, para la consignación de informes.
Llegada la oportunidad legal correspondiente, en fecha 19 de septiembre de 2017, el apoderado judicial de la parte demandada, abogado JOSÉ LUÍS TORRES RAMOS, consignó escrito de informes, constante de cinco (5) folios útiles, sin anexos, en el cual alegó lo siguiente:
i) En primer lugar señala que se evidencia de autos que la parte demandante-reconvenida incurrió en confesión ficta al no dar contestación a la reconvención, además que se dio el lujo de no promover pruebas, en relación a los hechos imputados de su incumplimiento y que tampoco presentó informes. Que esta conducta, conduce necesariamente a la conclusión de que la reconvenida acepta los hechos que se le imputan y demandan como causas del incumplimiento contractual demandado en la reconvención; ii) Indica que el juez de la causa, soslayó la eficacia probatoria de la confesión ficta en la que ha incurrido la reconvenida, supliéndole argumentos que esta no ha hecho en autos y asumiendo la defensa, en una forma contraria al deber de equilibrio e imparcialidad entre las partes, que le impone el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil; iii) Manifiesta que existe un error garrafal en la sentencia al indicarse que había disponibilidad por parte de la demandante reconvenida de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), por que le había sido aprobado un crédito hipotecario por tal cantidad, pues para la fecha que señala, el 28 de febrero de 2013, dicho crédito ya había caducado. Que es obvio el interés del juez de instancia en falsear la realidad, pues la actora reconvenida en el escrito libelar acepta que no tiene disponibilidad del dinero para esa fecha, sin que dicha afirmación pueda ser obviada por el sentenciador y que la imputación que se hace en la reconvención fue aceptada por la actora reconvenida al incurrir en confesión ficta y no demostrar nada en el lapso probatorio, razón por la cual considera que a quo vulnera el artículo 367 del Código Adjetivo Civil, al incurrir en error de interpretación; iv) Igualmente denuncia que la sentencia contiene otros vicios como es el caso de el de invertir la carga de la prueba, pues a criterio del sentenciador, quien debe probar el hecho negativo de no solicitar los documentos accesorios, para la venta imputado a la actora reconvenida confesa es a su representada, hace referencia al criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia y finalmente solicita se declare con lugar la apelación y la nulidad absoluta del fallo dictado.
Por auto de fecha 5 de octubre de 2017, el referido juzgado superior séptimo, fijó la oportunidad para dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el artículo 521 Código Adjetivo Civil.
En fecha 2 de noviembre de 2017, el juez designado en el preindicado juzgado superior séptimo, se inhibió del conocimiento de la causa y ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, correspondiendo el conocimiento y decisión a esta alzada.
En fecha 13 de noviembre de 2017, se le dio entrada y por auto de esa misma fecha, se ordenó la notificación de las partes.
Mediante nota de secretaría de fecha 25 de junio de 2018, la secretaria de este juzgado superior dejó constancia del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, todo ello a los fines de dar seguridad jurídica a las partes.
Estando dentro de la oportunidad para decidir, éste juzgador de alzada pasa a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones:
-III-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El proceso es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales, los cuales encarnan al Estado, tendentes a resolver los conflictos de la colectividad, mediante la aplicación de la ley en forma pacífica y coactiva. De esta manera, el proceso cumple la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, arrebatándole la justicia a los particulares, ya que es sabido que la administración de la justicia se encuentra concentrada en el Estado, quedando eliminada la justicia privada; circunstancia esta de la cual se infiere, que el proceso contencioso tiene como finalidad, la solución de conflictos surgidos entre los ciudadanos, cuando se lesiona un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación del derecho.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra Estudios de Derecho Procesal, tomo I, pág. 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole, a lo largo del proceso.
Conforme a nuestro texto Constitucional, en su artículo 257, el proceso es considerado como un instrumento fundamental para la realización de la justicia, la cual se traduce, en que bajo la óptica del constituyente, pareciera que el proceso no tiene como finalidad la solución de conflicto, sino la realización de la justicia, pero lo cierto es que la composición de conflictos entre justiciados mediante la aplicación de la ley en forma pacífica y coactiva, solo puede obtenerse a través de dictados de sentencias justas, con justicia; justicia esta que se adquiere mediante el material probatorio que demuestre la verdad de las pretensiones y excepciones de las partes, ya que la prueba demuestra la verdad a través de la cual puede alcanzarse la justicia y finalmente solucionarse los conflictos entre los ciudadanos.
De acuerdo a la norma citada, el juez de instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
En línea con lo anterior el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los jueces, que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”
Así, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados, así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 eiusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en éstos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
De otra parte, estima quien aquí decide señalar, que tanto el Máximo Tribunal de la República como la doctrina imperante en la materia, tienen establecido que en nuestro ordenamiento jurídico procesal rige el denominado principio o sistema de libertad de medios de pruebas, según el cual las partes resultan legítimas para elegir y promover los medios probatorios que consideren conducentes para la demostración de sus pretensiones, bien sea entre las denominadas pruebas libres o de aquellas expresamente establecidas por la ley.
Así pues, lo que se persigue con la actividad probatoria desplegada por las partes en determinado juicio, es la demostración de sus alegatos y excepciones. Al respecto, establece el artículo 1.354 del Código Civil, el principio de la carga probatoria, cuando expresa que:
“…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”
Principio este, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el derecho procesal, pues el juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por ellas en el juicio. De esta manera, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, sino que esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda intentada. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho conocido como reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resulta infundada.
Como se ve, la carga de la prueba se impone por ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el juez solo procede según lo dispuesto en el ut retro artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código Adjetivo.
Hechas las anteriores consideraciones, se deben determinar previamente los límites en que quedó planteada la controversia o thema decidendum, en la forma siguiente:
DE LA PRETENSIÓN LIBELAR
Conforme se desprende del escrito de demanda, admitida esta en fecha 20 de febrero de 2014, la representación accionante alegó:
Que en fecha 7 de octubre de 2008, suscribió con la empresa constructora SAY-PLAY, C.A., contrato de opción de compra, autenticada ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 70, tomo 70, para la adquisición de un apartamento en la urbanización Playa Grande, avenida 1, calle 2, edificio “Residencias Vista Mar”, siendo adjudicado luego de la negociación, el apartamento 3-A, en el piso 3, el cual tiene una superficie de 89 mts2, y consta de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, un (1) puesto de estacionamiento, un (1) maletero, dicho apartamento es de clasificación tipo “A”, el cual es entregado al comprador por parte de la empresa con closet, cerámica de primera calidad, puertas entre otras cosas. Que el costo de este inmueble al momento de la negociación fue la cantidad de setecientos setenta mil bolívares (Bs. 670.000,00), hoy día seis bolívares con setenta céntimos soberanos (Bs.S 6,70) precio que debía ser cancelado en una inicial de doscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 225.000,00), hoy en día dos bolívares soberanos con veinticinco céntimos (Bs.S 2,25), los cuales podían ser cancelados en el transcurso de dieciocho (18) meses y el resto, a saber cuatrocientos cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 445.000,00), hoy día cuatro bolívares soberanos con cuarenta y cinco céntimos (Bs.S 4,45) a través de un crédito hipotecario, siendo que la inicial se canceló en el lapso de catorce (14) meses.
Que en fecha 18 de diciembre de 2009, luego de cancelar el monto de la inicial, se dirigió a la constructora SAY-PLAY, C.A., para informar que ya había cancelado el monto total de la inicial, y una vez en el sitio el dueño de la mencionada empresa, ciudadano LEOPOLDO ELIAS SAYEGH ALLUP, le informó que debía cancelar además de los estipulado la cantidad de ciento treinta y tres mil bolívares (Bs. 133.000,00) hoy en día, un bolívar soberano con treinta y tres céntimos (Bs.S 1,33), más los intereses correspondientes a un año por concepto de IPC, siendo que esto le causo asombro ya que para el momento de la negociación del apartamento antes indicado, el cobro por concepto IPC, estaba totalmente fuera del margen de la ley, ya que en fecha 10 de junio de 2009, salió publicada la resolución signada con el No. 110, donde se prohíbe el cobro del IPC, a las personas que adquieran una vivienda en pre-venta.
Que con la intención de solventar esta situación que hasta el día de hoy le ha causado daño inminente, denunció ante las oficinas de INDECU y el INDEPABIS, la problemática que estaba viviendo con la empresa SAY-PLAY C.A., para que a través de dichas instituciones se reconocieran sus derechos como compradora del apartamento antes mencionado y se obligara a la empresa a desistir del pago del IPC. Que luego de dichas denuncias, se logró un acuerdo con el ciudadano LEOPOLDO ELIAS SAYEGH ALLUP, en su carácter de propietario de la empresa SAY PLAY, C.A., que no le seria incrementado ninguna cantidad de dinero y se respetaría el precio del contrato de pre-venta.
Que en el mes de julio de 2011, la constructora le llamo para informar que iban a incrementar la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) lo que equivale en la actualidad a cero con setenta bolívares soberanos (Bs.S 0,70), por mejoras del edificio, monto este que acordó cancelar con el ciudadano LEOPOLDO ELIAS SAYEGH ALLUP, ya que quería tener su apartamento lo antes posible, no obstante la decisión antes enunciada de pagar el monto solicitado, trajo como consecuencia que le hiciera otro aumento por un monto de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), hoy en día cero con setenta bolívares soberanos (Bs.S 0,70), monto este que incrementó automáticamente el crédito a solicitar ante la entidad bancaria, es decir, la cantidad de quinientos quince mil bolívares (Bs. 515.000,00), hoy en día cinco bolívares soberanos con quince céntimos (Bs.S 5,15).
Que tal como fue acordado en el documento, solicitó un crédito ante el Banco Bicentenario y el cual le fue aprobado en el mes de agosto. Que luego de aprobado el crédito, la institución bancaria le solicitó la entrega de los documentos para el otorgamiento de dicho crédito, los cuales consignó en el mes de agosto y que una vez introducidos los documentos, firmó un contrato de compra venta con la empresa SAY-PLAY, C.A., en fecha 16 de julio de 2012, donde entre otras cosas, se acordó en la cláusula segunda, que el oferente ofrece pagar por el apartamento la cantidad de setecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 740.000,00), en donde quedó evidenciado el precio de venta del apartamento con el aumento de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00).
Que el crédito que solicitó fue por el monto de quinientos quince mil bolívares (Bs. 515.000,00), hoy en día como motivo a la reconversión monetaria, cinco bolívares soberanos con quince céntimos (Bs.S 5,15), bajo la modalidad de crédito hipotecario por recursos propios, pero le fue aprobado el crédito por la modalidad de crédito FAOV (ley de política habitacional) por un monto de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), hoy en día tres bolívares soberanos (Bs.S 3,00), por lo que al no haber sido aprobado la totalidad del crédito, le canceló a la constructora en fecha 19 de febrero de 2013, la cantidad de doscientos quince mil bolívares (Bs. 215.000,00), hoy en día dos bolívares soberanos con quince céntimos (Bs.S 2,15), en dos cheques, uno de gerencia por un monto de cuarenta y un mil bolívares (Bs. 41.000,00), lo que equivale a la cantidad de cero con cuarenta y un bolívares soberanos (Bs.S 0,41) emitido por el Banco Bicentenario y el otro en un cheque personal por un monto de ciento setenta y cuatro mil bolívares (Bs. 174.000,00) hoy en día un bolívar soberano con setenta y cuatro céntimos (Bs.S 1,74) del Banco Nacional de Crédito, por lo que una vez efectuado el pago le solicitó a la constructora, que fijara fecha para la entrega de los documentos que exigía el banco para la protocolización del documento de compra venta del apartamento ante el registro inmobiliario, siendo que la respuesta del ciudadano LEOPOLDO ELIAS SAYEGH ALLUP, que le faltaba una solvencia del seguro social de una empresa que ya no existía y que por tal motivo estaba retrasada la firma.
Que tal solvencia le fue entregada en el mes de junio, luego de varias insistencias, siendo que el ciudadano LEOPOLDO ELIAS SAYEGH ALLUP, le indicó que si no cancelaba adicional al precio de venta la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) hoy en día tres bolívares soberanos (Bs.S 3,00), no entregaría el apartamento y que si dejaba pasar más tiempo, más incrementaba el precio de la venta. Que por tal circunstancia acudió al INDEPABIS y allí se le informó que ese tipo de denuncia le correspondía a Vivienda y Hábitat, por lo que ante ese organismo presentó denuncia, siendo que días después un abogado de tal ente, le notificó que el ciudadano LEOPOLDO ELIAS SAYEGH ALLUP, realizaría la protocolización del apartamento, transcurriendo mas de mes y medio sin que se llegara a ello, por lo que en fecha 16 de septiembre se reunieron ambas partes, sin llegar a un acuerdo, por lo que el abogado le sugirió dirigirse un tribunal civil.
Que en razón de que han resultados inútiles los intentos para hacer efectivo el contrato es por lo que demandan a la sociedad mercantil RESIDENCIAS SAY-PLAY, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 30 de noviembre de 1994, bajo el No. 13, tomo 171-A-pro, modificados sus estatutos sociales según acta de asamblea extraordinaria de fecha 28 de septiembre de 2007, inscrita en el referido registro, bajo el No. 10, tomo 153-A-pro, representada por el ciudadano LEOPOLDO ELIAS SAYEGH ALLUP, en su carácter de apoderado, para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal: i) que reconozca que es legitimo oferente o comprador del inmueble descrito; ii) en reconocer la existencia del contrato de opción compra-venta; iii) en cumplir con la obligación legal y contractual de finiquitar sin plazo la venta y iv) en cancelar las costas, costos y honorarios profesionales del presente juicio.
Fundamentó su pretensión en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y en los artículos 1.134, 1.159, 1.160, 1.167, 1.486, 1.488, 1.264, 1.270, 1.197 y 1.920 del Código Civil.
Estimó la presente demanda en la cantidad dos mil ochocientas cuatro unidades tributarias (2.804 U.T.).
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, se exceptúo al establecer en su escrito de contestación de fecha 5 de diciembre de 2016, lo siguiente:
Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho en que se fundamenta la demanda.
Que en el presente caso, la negociación inicial suscrita entre las partes, para la compra venta del apartamento No. 3-A del edificio “Vista Mar”, ubicado en la avenida 1 con calle 2 de la urbanización Playa Grande, jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni, Estado Vargas, conforme consta de documento autenticado ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 7 de octubre de 2008, bajo el No. 70, tomo 87, quedo sin efecto alguno, pues posteriormente se suscribió otro contrato de opción de compra, por el mismo inmueble, pero con condiciones distintas, por lo que dicho documento no puede tenerse como fundamento de la presente acción, pues carece de valor alguno.
Que en efecto en fecha 16 de julio de 2012, su representada y la parte accionante suscriben un nuevo contrato de opción de compra anotado bajo el No. 47, tomo 98, siendo fijado el precio en setecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 740.000,00), hoy en día con motivo a la última reconversión siete bolívares soberanos con cuarenta céntimos (Bs.S 7,40).
Que en la cláusula octava de la opción, se estableció “…con la firma del presente documento queda derogado, anulado y totalmente sin efecto el documento autenticado ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 07 de Octubre de 2008, bajo el No. 70, Tomo 87 …”
Que en la cláusula segunda de la opción, el remanente de quinientos quince mil bolívares (Bs. 515.000,00), hoy en día cinco bolívares soberanos con quince céntimos (Bs.S 5,15), se señaló “... con dinero que podrá ser proveniente de crédito bancario que solicitara el OFERENTE…”, siendo que dicha frase implica que también puede cancelarse con dinero del propio peculio patrimonial de la demandante y no exclusivamente con un crédito bancario.
Que en la cláusula quinta se estipuló: “…esta oferta tiene una valides (sic) de noventa (90) días continuos para que “EL OFERENTE” pueda obtener el crédito bancario para pagar el restante del precio del apartamento objeto de esta negociación, contados a partir de la firma de este documento ante la notaria respectiva. No obstante, en caso de que “EL OFERENTE” no obtenga dicho financiamiento bancario en el lapso establecido, esta oferta tendrá una prórroga de treinta (30) días continuos a partir de la fecha en que se haya vencido el primer lapso.”, siendo que con base a esto es que debe determinarse, si cada una de las partes, cumplió con sus obligaciones contractuales, o si no lo hizo, de manera tal que su incumplimiento, faculte a la otra a recurrir vía judicial, en procura de resguardar sus intereses afectados.
Que bajo tales premisas, la parte demandante no dio cabal cumplimiento a sus obligaciones, para concluir la operación de venta dentro de la fecha tope, a saber 12 de noviembre de 2012; Que a la accionante le fue aprobado un crédito bancario en fecha 1 de noviembre de 2012, faltando apenas 10 días para que venciera el plazo; que el crédito le fue otorgado por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), hoy en día tres bolívares soberanos (Bs.S 3,00) y que para la fecha de vencimiento del plazo para protocolizar, no tenia disponible el saldo de doscientos quince mil bolívares (Bs. 215.000,00), hoy en día dos bolívares soberanos con quince céntimos (Bs.S 2,15); que previa solicitud de la demandante su representada aceptó alargar el plazo para concluir la opción de compra-venta, prórroga que fue otorgada hasta el 28 de febrero de 2013, siendo que la demandante en fecha 19 de febrero de 2013, concurre a su representada y realiza el abono de doscientos quince mil bolívares (Bs. 215.000,00), hoy dos bolívares soberanos con quince céntimos (Bs.S 2,15), quedando pendiente solo la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), hoy en día tres bolívares soberanos (Bs.S 3,00); que el pago de dicha cantidad no ocurrió por causas imputables a la accionante, por no tener la disponibilidad de lo que le faltaba para concretar la venta dentro del plazo que finalizó en fecha 28 de febrero de 2013, tal como lo señaló en su libelo.
Que por tal motivo la demanda incoada no puede prosperar, pues a su representada no le es imputable incumplimiento alguno, por lo que solicita que la misma sea declarada sin lugar, por improcedente y no ajustada a derecho.
DE LA RECONVENCIÓN
En la oportunidad de la contestación de la demanda la parte demandada, interpuso reconvención en los siguientes términos:
Que reconvienen a la parte actora por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales que devienen la opción de compra autenticada ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 16 de julio de 2012, bajo el No. 47, tomo 98.
Que la obligación principal era la de cancelar la totalidad del precio acordado por las partes y que ascendió a la cantidad de setecientos cuarenta mil bolívares (Bs 740.000,00), hoy en día con motivo a la última reconversión siete bolívares soberanos con cuarenta céntimos (Bs.S 7,40).
Que además debía proceder a la elaboración del documento de venta y solicitar formalmente los documentos necesarios, para que se le diera curso ante la oficina de registro inmobiliario y que cumplidos los mismos debía notificar a su representada con antelación, la hora y fecha en que se debía otorgar el documento.
Que dichas obligaciones no fueron cumplidas por la demandante, dentro del plazo establecido, lo cual se debe a que para la fecha límite de la operación, a saber 28 de febrero de 2013, no tenia disponible la cantidad de trescientos mil bolívares (BS. 300.000,00) hoy en día tres bolívares soberanos (Bs.S 3,00), que era el saldo del precio de venta del inmueble y por esa razón no procedió por medio de abogado, a la redacción del documento definitivo.
Que no solicitó dentro del plazo señalado y acordado por las partes, formalmente y por escrito, para dejar constancia de ello, de ninguno de los documentos señalados previamente, tales como planilla F-33 del SENIAT, solvencia del derecho de frente del inmueble, copia certificada de los estatutos sociales, RIF, etc., los cuales eran indispensables para presentarlos ante la oficina de registro inmobiliario.
Que no solo violentó el contrato sino también los artículos 1.474 y 1.527 del Código Civil, por lo que la opción ha de declarase resuelta.
Que en razón de todo lo anterior, le surge a su representada el derecho de solicitar no solo la resolución del contrato de opción de compra, sino también a solicitar la indemnización monetaria por los daños y perjuicios que el incumplimiento de la demandante ha ocasionado.
Que como es lo usual para estos casos y aceptando la reiterada jurisprudencia, ejerce el derecho de retener para sí, por concepto de daños y perjuicios, una cantidad equivalente al diez por ciento (10%) del preció de venta que fuera pactado, es decir, la cantidad de setenta y cuatro mil bolívares (Bs. 74.000,00), lo cual equivale en la actualidad a cero con setenta y cuatro bolívares soberanos (Bs.S 0,74), la cual se retiene de la cantidad dada por la parte actora y le nace la obligación de devolver la suma de trescientos sesenta y seis bolívares (Bs. 366.000,00), hoy en día tres bolívares soberanos con sesenta y seis céntimos (Bs.S 3,66), lo cual se hará en la oportunidad determinada.
En consecuencia, reconviene la parte demandante en: i) resolver y dejar sin efecto, ni valor alguno, por su incumplimiento, el contrato de opción de compra; ii) en aceptar la retención a favor de su representada de la cantidad de setenta y cuatro mil (Bs. 74.000,00), hoy en día cero con setenta y cuatro bolívares soberanos (Bs.S 0,74); iii) en aceptar la devolución de la cantidad de trescientos sesenta y seis mil bolívares (Bs. 366.000,00) hoy en día tres bolívares soberanos con sesenta y seis céntimos (Bs.S 3,66), y iv) en pagar las costas, costos y honorarios que se generen en esta causa. Se estimó la reconvención, en la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00).
DE LA CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN
Ahora bien, en lo que respecta a la contestación de la reconvención se evidencia de la revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente, que en fecha 16 de diciembre de 2016, el a quo admitió la reconvención propuesta sin embargo, la ciudadana SANDRA VANESSA DOS RAMOS AULAR, parte actora reconvenida, no compareció en la oportunidad pertinente, a dar contestación a la reconvención, surgiendo la presunción legal de confesión ficta prevista en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, como uno de sus principales requisitos.
Dilucidada la situación anterior, este órgano jurisdiccional superior, con vista al principio de la comunidad de la prueba, pasa a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, en lo forma siguiente:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO
A los folios 10 al 15 del expediente, cursa OFERTA DE COMPRA VENTA, autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 7 de octubre de 2008, anotado bajo el No. 70, tomo 87 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, al cual se le adminicula la copia simple que cursa a los folios 35 al 37 y la copia certifica que riela a los folios 161 al 165 de la OFERTA DE COMPRAVENTA autenticada la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, de fecha 16 de julio de 2012, anotada bajo el No. 47, tomo 98 y con los COMPROBANTES DE DEPÓSITOS de la entidad bancaria Banesco Banco Universal, identificados 414556886, 282938663, 282938665, 436285446, 436285437, 391564217, 361413522, 390943982, 390943981, 446145664, 387157372, 396388376, 446145663, 391564219, 391564224, 391564218, 503757902, 503757901 y 387157371 y con los RECIBOS que cursan a los folios 22, 23, 26 al 31 y 45 del expediente, y al no haber sido impugnadas por la contraparte, este juzgado superior los valora de conformidad con lo previsto en los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, y de los mismos se aprecia, que en 7 de octubre de 2008, las partes suscribieron un contrato de oferta de venta por el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el numero y letra 3-A, del tercer piso del edificio “Residencias Vista Mar”, que el precio pactado originalmente era por la cantidad de seiscientos sesenta mil bolívares (Bs. 670.000,00) hoy en día, seis bolívares soberanos con setenta céntimos (Bs.S 6,70) y que posteriormente, el 16 de julio de 2012, dicha oferta fue aumentada a la cantidad de setecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 740.000,00), hoy la suma de siete bolívares soberanos con cuarenta céntimos (Bs.S 7,40), y que la ciudadana SANDRA VANESSA DOS RAMOS AULAR, realizó pagos entre octubre de 2008 hasta diciembre de 2009, así como en fecha 19 de febrero de 2013, por la cantidad de doscientos quince mil bolívares (Bs. 215.000,00) hoy dos bolívares soberanos con quince céntimos (Bs.S 2,15), como abono al precio de la venta. ASÍ SE DECIDE.
A los folios 24 y 25 del expediente, cursan NOTIFICACIONES ELECTRONICAS DE TRANSFERENCIAS, efectuadas por la ciudadana SANDRA VANESSA DOS RAMOS AULAR y si bien dichas documentales no fueron impugnadas por la contraparte, este juzgado observa de su contenido que las mismas se encuentran testadas, aunado al hecho que tampoco fueron promovidas conforme a la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, motivo por el cual se desechan del proceso. ASÍ SE DECIDE.
A los folios 32 y 33 del expediente, cursan COMPROBANTE DE RECEPCIÓN DE DENUNCIA y ACTA DE REMISIÓN VOLUNTARIA A SUSTANCIACIÓN, emitidos por el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU) y del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), de fechas 25 de noviembre de 2009 y 25 de marzo de 2010, respectivamente y visto que dichas documentales no fueron impugnadas por su contraparte, este juzgado superior las valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, por emanar de un funcionario público con competencia para ello y aprecia de su contenido que la demandante de autos presentó formal denuncia ante dichos organismos contra la empresa demandada. ASÍ SE DECIDE.
Al folio 34 del expediente, cursa copia simple de las RECOMENDACIONES PARA EL PROCESO DE PROTOCOLIZACIÓN EMANADO DE LA GERENCIA ADMINISTRATIVA, DOCUMENTACIÓN Y PROTOCOLIZACIÓN DEL BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL, a nombre de la ciudadana SANDRA VANESSA DOS RAMOS AULAR, dicha documental se adminicula con el borrador del DOCUMENTO DE COMPRA VENTA que riela a los folios 38 al 44 del expediente, elaborado por la entidad bancaria Banco Bicentenario, Banco Universal, y visto que dichas documentales no fueron impugnadas por su contraparte, este juzgado superior las valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, y del mismo se aprecia que fue otorgado a la demandante un crédito hipotecario por la cantidad de doscientos setenta y nueve mil ciento dos bolívares (Bs. 279.102,00), lo que equivale en la actualidad a dos bolívares soberanos con setenta y nueve céntimos (Bs.S 2,79). ASÍ SE DECIDE.
A los folios 102 al 104 del expediente, consta instrumento PODER otorgado por el ciudadano LEOPOLDO SAYEGH ALLUP, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-4.165.357, en su condición de presidente de la sociedad mercantil RESIDENCIAS SAY-PLAY, C.A., a los abogados JOSÉ LUÍS TORRES y ELÍAS SAYEGH FRANCO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 17.575 y 140.262, respectivamente, ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Liberador, en fecha 7 de junio de 2011, bajo el No. 5, tomo 41 de los libros de autenticaciones correspondientes; y en vista que dicha instrumental no fue impugnada por la contraparte, este tribunal de alzada le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, y aprecia como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de la parte demandada-reconviniente. ASÍ SE DECIDE.
A los folios 114 al 116, del expediente, instrumento PODER otorgado por la ciudadana SANDRA VANESSA DOS RAMOS AULAR, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-15.932.536, a las abogadas DULCE EMPERATRIZ CALLES NAVAS y LISANDRA MORENO FLORES, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 75.559 y 40.010, respectivamente, ante la Notaría Pública Segunda de Mérida del Estado Mérida, en fecha 29 de junio de 2015, bajo el No. 19, tomo 42, folios 58 al 60 de los libros de autenticaciones pertinentes; y en vista que dicha instrumental no fue impugnada por la representación demandada, este tribunal de alzada le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, y aprecia como cierta la representación que ejercen las mandatarias en nombre de la parte demandante-reconvenida. ASÍ SE DECIDE.
Finalmente, la representación judicial de la parte actora reconvenida, no promovió prueba alguna durante la etapa procesal pertinente. ASÍ SE DECIDE.
Resuelto lo anterior y analizadas las probanzas promovidas, pasa este juzgador de alzada a pronunciarse sobre el fondo de la controversia y la reconvención y observa:
En el caso de autos, se desprende que la parte accionante demandó el cumplimiento de la oferta de compra venta celebrada con la sociedad mercantil RESIDENCIAS SAY-PLAY, C.A., representada por el ciudadano LEOPOLDO SAYEGH ALLUP, y por lo tanto finiquitar la venta definitiva del bien inmueble, a lo que la empresa demandada alegó que la actora no dio cabal cumplimiento a sus obligaciones, en razón a que a pesar de habérsele concedido un plazo mayor al indicado en el contrato, para el vencimiento del mismo, la actora no disponía de los trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), hoy en día tres bolívares soberanos (Bs.S 3,00), faltantes para la protocolización definitiva.
Ante tal situación, es importante precisar los términos establecidos en el contrato de oferta de compra venta de fecha 7 de octubre de 2008, en cuanto al tiempo, clausulas ante incumplimientos y las consecuencias de las mismas, en virtud de ello, se pasa a transcribir parcialmente lo siguiente:
“…PRIMERA: “EL OFERENTE” ofrece comprar a “LA OFERIDA”, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido el número y letra (3-A) (…) SEGUNDA: Esta oferta de compra se tendrá por aceptada por parte de “LA OFERIDA” solamente en el momento de protocolización del Documento Público de venta respectivo en la Oficina de Registro Subalterno correspondiente. TERCERA: “EL OFERENTE” ofrece pagar por el apartamento anteriormente identificado, la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 670.000,00) como precio de compra de la siguiente manera: A) La Inicial: que es la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 225.000,00) con dinero de su propio peculio, en los siguiente términos: A.1) La cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 90.000,00) en este acto. A.2) La cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 75.000,00) pagaderos de contado, a más tardar a los ciento veinte (120) días de la firma de este documento por ante la notaria pública. A.3) La cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 60.000,00) pagaderos en dieciocho cuotas (18) mensuales y consecutivas de bolívares TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES CON 33/100 (BsF. 3.333,33) contados a partir de los treinta (30) días de la firma de este documento por ante la notaria pública. B) El Saldo del Precio Total: que es la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 445.000,00) lo pagará “EL OFERENTE” con la obtención de un Crédito Hipotecario con garantía sobre el inmueble objeto de esta negociación, que puede ser a través de la Ley de Política Habitacional. (…)…”
Asimismo en el contenido del contrato suscrito en fecha 16 de julio de 2012, se estableció lo siguiente:
“…SEGUNDA: “EL OFERENTE” ofrece pagar por el apartamento anteriormente identificado, la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 740.000,00) de la siguiente manera: A) La Inicial: que es la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 225.000,00) con dinero de su propio peculio, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 07 de Octubre de 2008, bajo el No. 70, Tomo 87 de los Libros de autenticaciones llevado por dicha notaria. B) La cantidad de QUINIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 515.000,00) con dinero que podrá ser proveniente del crédito bancario que solicitará “EL OFERENTE”. (…) QUINTA: esta oferta tiene una valides (sic) de noventa (90) días continuos para que “EL OFERENTE” pueda obtener el crédito bancario para pagar el restante del precio del apartamento objeto de esta negociación, contados a partir de la firma de este documento ante la notaría respectiva. No obstante, en caso de que “EL OFERENTE” no obtenga dicho financiamiento bancario en el lapso establecido, esta oferta tendrá una prórroga de treinta (30) días continuos a partir de la fecha en que se haya vencido el primer lapso….”
De lo anterior, se hace necesario definir que el negocio jurídico objeto de análisis, se refiere a un contrato sui generis mediante el cual dos (2) o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato, entrega el comprador al vendedor, donde se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo pactado.
De manera que, a fin de determinar la procedencia o no de la acción propuesta, se hace necesario hacer referencia al contenido de lo estipulado en el Código de Procedimiento Civil, en el artículo 1.159, el cual dispone:
“…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”
Igualmente, el artículo 1.264 del citado Código, establece:
“…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”
En este sentido, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone, el último de los artículos citados.
En cuanto a las obligaciones del opcionante comprador tenemos que éste está obligado a pagar el precio del inmueble vendido, en el tiempo y lugar fijados en el contrato y si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido. Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago del bien y la entrega del mismo, mientras que el opcionante vendedor, se obliga a entregar los documentos emitidos por las autoridades correspondientes, a fin de efectuar la venta definitiva, poner en posesión del comprador y otorgar el instrumento de propiedad, para dar cumplimiento a la tradición y el saneamiento de la misma.
En el caso de autos observa este juzgador de alzada que no fue un hecho controvertido la relación contractual existente con motivo de los documentos autenticados ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 7 de octubre de 2008, anotado bajo el No. 70, tomo 87 y la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta, anotada bajo el No. 47, tomo 98 de fecha 16 de julio de 2012 de los libros de autenticaciones correspondientes, suscrito entre las partes, tal y como se indicó con anterioridad y por lo tanto se tiene como cierta dicha relación. ASÍ SE DECIDE.
En lo referente al cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato, se evidencia del cúmulo probatorio que la demandante canceló la cantidad de doscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 225.000,00) hoy día equivalente a la cantidad de dos bolívares soberanos con veinticinco céntimos (Bs.S 2,25), correspondiente a la cuota señalada en el punto del contrato como A.2., así como todas y cada una de las dieciocho (18) cuotas mensuales, lo cual fue reconocido en el contrato suscrito entre las partes en fecha 16 de julio de 2012, en el cual se estableció que a la parte demandante, le restaba por cancelar el monto de quinientos quince mil bolívares (Bs. 515.000,00), hoy día cinco bolívares soberanos quince céntimos (Bs.S 5,15), para lo cual se estableció un plazo inicial de noventa (90) días consecutivos a partir de la autenticación del contrato en comento, más una prórroga de treinta (30) días consecutivos, venciendo este lapso específicamente en fecha 12 de noviembre de 2012.
Con base a lo anterior, se observa que el monto restante debió ser cancelado antes de la referida fecha, sin embargo de la revisión efectuada se desprende que la actora, en fecha 19 de febrero de 2013, canceló a la empresa demandada, la cantidad de doscientos quince mil bolívares (Bs. 215.000,00), hoy en día dos bolívares soberanos con quince céntimos (Bs.S 2,15), por concepto de pago restante a la inicial del inmueble, siendo efectuado dicho pago con posterioridad al vencimiento de la prorroga, a pesar de ello, la representación judicial de la parte demandada, manifestó en el escrito de contestación que de mutuo acuerdo habían alargado el plazo para concluir la negociación, hasta el día 28 de febrero de 2013.
Ante esta situación, se debe indicar que el contrato debe considerarse formado desde el instante en que las partes lo hayan acordado, siempre que bajo de los elementos esenciales del contrato, puedan subsistir divergencias, las cuales ha de entenderse como aquellos actos claros e inequívocos que revelan la voluntad de consentir, siendo además imperativo destacar que a tenor de lo previsto en el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, el cual dispone que “En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”, con lo cual se puede concluir que en la interpretación de dichos actos se debe necesariamente atender la intención de los contratantes, como vértice principal.
Siendo ello así, solo bastaba que se realizaran los trámites necesarios para la cancelación de la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), hoy día tres bolívares soberanos (Bs.S 3,00), los cuales serían pagados a través de un crédito, el cual fue otorgado por el Banco Bicentenario, Banco Universal conforme se evidencia del borrador que riela a los folios 38 al 44 del expediente y que fue valorado por este tribunal, en la oportunidad legal correspondiente.
En tal sentido, este juzgador de alzada considera necesario hacer referencia al artículo 1.491 del Código Civil, el cual establece:
“Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.”
Ahora bien, del artículo que antecede se evidencia, que el comprador debe pagar ciertas obligaciones en los contratos de compra venta, lo cual deriva en una obligación de hacer. En tal sentido, tenemos que al haber sido otorgado el crédito hipotecario a la parte accionante reconvenida, debía esta a su vez participar a la empresa demandada, la obtención del mismo, para de esta forma solicitar el resto de la documentación requerida por la oficina registral, así como las diversas solvencias para lograr llevar a cabo la protocolización de la venta definitiva, todo ello a tenor de lo previsto en el artículo 1.491 del Código Civil, debiendo igualmente notificar al acreedor hipotecario, sobre la fecha del otorgamiento del negocio jurídico, pues de conformidad con lo estatuido en el artículo 1.160 eiusdem, la parte actora, debió ejecutar el contrato de buena fe, estando obligada no solamente a cumplir lo expresado en él, sino a todas las consecuencias que del mismo derivaba, según la equidad, el uso, la costumbre y la ley. ASÍ SE ESTABLECE.
Con base a lo anterior se debe señalar que de autos no se evidencia que la parte accionante haya presentado el documento entregado por el banco, a la oficina de registro correspondiente, para el cálculo de los gastos pertinentes, para que con ello, naciera en cabeza de la parte demandada, la obligación de otorgar la documentación restante, es decir, la parte actora debió notificar a la demandada, ante la obtención del crédito concedido por la referida entidad bancaria, para que de esta forma se produjera la mora de su oferente; hecho que no fue debidamente acreditado en autos, por la parte solicitante de la ejecución contractual; lo que conlleva a este jurisdicente, a establecer que, al no haber cumplido con todas y cada unas de las obligaciones del contrato y sus accesorias, la parte demandada, no podía cumplir con su obligación recíproca. En razón de lo anterior, se llega a la convicción que la inejecución del contrato de opción de oferta de compraventa, que une a las partes, se debió al incumplimiento de la parte accionante, ciudadana SANDRA VANESSA DOS RAMOS AULAR. Así se establece.
De manera que al quedar establecido que la accionante no dio cumplimiento a las obligaciones principales y accesorias del negocio asumido, pues a pesar de haber efectuado los pagos iníciales y quedando pendiente la cancelación del monto, que por crédito debía pagar, el cual a pesar que lo tramitó y ante su otorgamiento, no participó de ello a la empresa demandada, lo que conllevó a que no se perfeccionara dentro del lapso pautado la venta acordada y visto que tampoco alegó a su favor defensa alguna que la excepcionara de dicha obligación, es lo que permite a este juzgador de alzada concluir que la pretensión principal forzosamente debe ser declarada sin lugar. ASÍ SE DECIDE.
Resuelto como ha quedado el juicio principal, procede esta alzada a verificar la procedencia o no de la reconvención ejercida por la parte demandada, en la forma siguiente:
Durante la oportunidad de la contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada, reconvino a la empresa demandante y solicitó la resolución de contrato suscrito en fecha 16 de julio de 2012, ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 47, tomo 98, así como la retención a su favor de la cantidad de setenta y cuatro mil bolívares (Bs. 74.000,00) hoy día setenta y cuatro céntimos soberanos (Bs.S 0,74) por concepto de daños y perjuicios y la devolución de la suma de trescientos sesenta y seis mil bolívares (Bs. 366.000,00) hoy día tres bolívares soberanos con sesenta y seis céntimos (Bs.S 3,66) a la parte actora y finalmente se condene a ésta en pagar las costas, costos y honorarios profesionales de abogados.
A tal efecto admitida la reconvención, la parte demandante reconvenida, no dio contestación, ni tampoco promovió prueba alguna durante la oportunidad correspondiente, conforme se indicó con anterioridad, motivo por el cual este juzgado superior, a los fines de determinar la procedencia o no de la confesión debe traer a colación el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento.”
Conforme al artículo del Código Adjetivo que antecede, los elementos que deben considerarse a fin de determinar la presunción de confesión del demandado, son tres (3) a saber:
1.- Que el demandado no haya dado contestación a la demanda, dentro de los lapsos indicados en el Código de Procedimiento Civil.
2.- Que el demandado nada probare que le favorezca durante el lapso de promoción de pruebas.
3.- Que la petición del demandante no sea contraria a derecho.
En relación a ello, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada bajo el Nº 912 de fecha 12 de agosto de 2010, expediente 09-1240, con ponencia del Magistrado MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN, dispuso lo siguiente:
“Ahora bien, esta Sala en diversas ocasiones se ha pronunciado sobre la confesión ficta y la reversión de la carga de la prueba que consigo trae, en los siguientes términos: El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil señala que: …(omissis)… Así, esta Sala ha señalado que de conformidad con el artículo anteriormente transcrito, para que proceda la confesión ficta se necesita que se cumplan tres premisas, a saber: 1) que el demandado no dé contestación a la demanda; 2) que la demanda no sea contraria a derecho; y 3) que no pruebe nada que le favorezca. Cuando se está en presencia de una falta de contestación o contumacia, por la circunstancia de no asistir o no contestar la demanda, debe tenerse claro que el demandado aún no está confeso; en razón de que, el contumaz por el hecho de inasistir, nada ha admitido, debido a que él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada, situación ante la cual debe tenerse claro, que no se origina presunción alguna en su contra. De tal manera, que hasta este momento, la situación en la que se encuentra el demandado que no contestó la demanda, está referida a que tiene la carga de la prueba, en el sentido de probar que no son verdad los hechos alegados por la parte actora. En una demanda donde se afirman unos hechos y simplemente se niega su existencia, la carga de la prueba la tiene la parte accionante, sin embargo, si el demandado no contesta la demanda, el legislador por disposición establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil (anteriormente transcrito), puso en su cabeza la carga de la prueba, siendo a él, a quien le corresponde probar algo que lo favorezca. (…) No obstante, para la declaratoria de procedencia de la confesión ficta, se requiere también la verificación de los otros dos elementos como lo son, que la petición no sea contraria a derecho y que el demandado en el término probatorio no probare nada que le favorezca. Siguiendo este orden de ideas, el hecho relativo a que “la petición no sea contraria a derecho”, tiene su fundamento en el entendido que, la acción propuesta no esté prohibida por ley, o no se encuentre amparada o tutelada por la misma; por lo que, al verificar el juez tal situación, la circunstancia de considerar la veracidad de los hechos admitidos, pierde trascendencia al sobreponerse las circunstancias de derecho a las fácticas, ya que aunque resulten ciertos los hechos denunciados no existe un supuesto jurídico que los ampare y que genere una consecuencia jurídica requerida. Si la acción está prohibida por la ley, no hay acción, y no es que sea contraria a derecho, sino que sencillamente no hay acción. De tal forma, que lo contrario a derecho más bien debería referirse a los efectos de la pretensión (un caso palpable de ello, viene a ser el que pretende cobrar una deuda de juego judicialmente, para lo cual carece de acción). Por lo que, en realidad existen pretensiones contrarias a derecho, cuando la petición no se subsume en el supuesto de hecho de la norma invocada. En cambio, el supuesto relativo a “si nada probare que le favorezca”, hace referencia a que el demandado que no dio contestación a la demanda, podrá promover cuantas pruebas crea conveniente, siempre y cuando vayan dirigidas a hacer contraprueba a los hechos alegados por el actor. En tal sentido, la jurisprudencia venezolana en una forma reiterada, ha venido señalando en muchísimos fallos, que lo único que puede probar el demandado en ese “algo que lo favorezca”, es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, pero ha indicado de esta forma, que no puede nunca el contumaz probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos que no ha opuesto expresamente. Siendo así, cuando el demandado va a probar algo que lo favorezca, en el sentido de demostrar la inexistencia de los hechos que narró el actor, no requerirá plena prueba, siéndole suficiente en consecuencia las dudas, en razón de que, lo que exige la ley es probar algo. Esto tiene que ver con la ficción (la confesión), la cual no puede ocultar la realidad. Si se está ante una futura ficción, la sola duda a favor de la realidad ya tiene que eliminarla. Debido a que el proceso persigue que el valor justicia se aplique, por cuanto el fallo lo que busca es hacer justicia, no puede hacerla si se funda en ficciones y no en la realidad.”
Ahora bien, a fin de verificar la ocurrencia del resto de los supuestos antes indicados, es oportuno señalar que según el Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas, o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente.
Por su parte, el autor CARNELUTTI sostiene que las relaciones jurídicas no son otra cosa que uniones establecidas por el derecho y que la noción más amplia y sencilla de relación jurídica es la de una conexión constituida por el derecho entre dos sujetos respecto a un objeto.
Así las cosas, ante el alegato de incumplimiento esgrimido por la representación de la parte demandada reconviniente, se deprende que la parte actora reconvenida, no se excepcionó en forma alguna, puesto que tal y como se indicó anteriormente, no dio contestación a la demanda, configurándose así el primer (1º) requisito de la confesión. ASÍ SE ESTABLECE.
En relación a la etapa probatoria, se debe señalar que la parte demandante reconvenida, ratificó las probanzas aportadas, junto con su libelo y promovió la prueba de informes, sin embargo el a quo por auto del 7 de febrero de 2017, dejó constancia que la pruebas promovidas fueron presentadas en forma extemporáneas por tardías, razón por la cual, tampoco produjo pruebas a su favor, dándose así por cumplido el segundo (2º) de los requisitos para que opere la confesión ficta. ASÍ SE ESTABLECE.
En base a ello, corresponde a esta alzada verificar el tercer y último de tales supuestos, a saber, si la demanda no es contraria a derecho, en la forma siguiente:
Así las cosas, en relación a la mutua petición señaló el demandado reconviniente, que la parte actora reconvenida, no dio cumplimiento a la obligación contractual de cancelar la totalidad del precio acordado entre las partes, que ascendía a la suma de setecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 740.000,00) lo que equivale hoy día a siete bolívares soberanos con cuarenta céntimos (Bs.S 7,40), en relación a este punto se debe señalar que en el presente fallo ya quedó establecido que la ciudadana SANDRA VANESSA DOS RAMOS AULAR, parte accionante, realizó los pagos correspondientes, referente a la inicial del precio pactado así como los trámites necesarios para la aprobación del crédito, para finiquitar el monto total de la venta, sin embargo la demandante reconvenida, ante la obtención del crédito solicitado ante la entidad bancaria, debió efectuar todos los trámites tendientes a lograr la protocolización del documento definitiva de venta, como el pago del impuesto registral y a la presentación de la solvencias, así como copia certificada de los estatuto social de la demandada reconviniente, señalando éste último que los mismos debieron ser solicitados formalmente por la compradora, además de exigirle la planilla F-33 del Servicio Autónomo de Administración Tributaria (SENIAT); de manera que debe señalar esta alzada, que en el contrato de marras, no quedó sentado de manera alguna que la entrega de dicha documentación debía ser requerida de manera escrita, sin embargo, al haberle sido otorgado el crédito, como responsabilidad accesoria del contrato y beneficiaria del crédito en cuestión, quedaba en cabeza de la compradora realizar todos los trámites pertinentes, ello de conformidad con el supuesto de hecho contenido en el artículo 1.491 del Código Civil, evidenciándose de las actas procesales que la demandante reconvenida, no dio cumplimiento a dichas obligaciones, aunado al hecho que primeramente debió participar a la empresa demandada reconviniente, la obtención del citado crédito.
En tal sentido, la acción de resolución de contrato constituye la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra no cumple a su vez con la suya. La resolución, es pues, la terminación de un contrato bilateral, como es, el contrato de compra venta, motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, regulada en el artículo 1.167 del Código Civil.
Con base a ello, observa este juzgador de alzada que la parte actora reconvenida en su escrito libelar señaló que le fue otorgado el crédito hipotecario por el Banco Bicentenario, Banco Universal, a los fines de cancelar la diferencia en el precio de la venta, verificándose que omitió presentar ante la oficina de registro el borrador del documento para proceder a la protocolización, pues al estar en su poder el mismo, es evidente que no fue presentado para dar cumplimiento al fin último de contrato de opción de compra venta, no habiendo demostrado el hecho negativo para su incumplimiento, aunado a que no dio contestación a la demanda, ni aportó elemento probatorio alguno a su favor y siendo que con ello queda plenamente establecido que hubo incumplimiento en relación de autos, es lógico y natural inferir que la resolución del contrato está ajustada a derecho. ASÍ SE DECIDE.
En relación al alegato de la parte demandada reconviniente, en la que señala además que, para la fecha límite de la operación, a saber 28 de febrero de 2013, la compradora no tenia disponible la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), lo que en la actualidad equivale a la suma de tres bolívares soberanos (Bs.S 3,00), que era el saldo del precio de la venta del inmueble de autos, y que ello fue señalado por la demandante en su escrito libelar al indicar: “… por lo que me tocaría conseguir por otra parte la cantidad de trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), ya que en actualmente no poseo esa cantidad…”. A este respecto, este juzgado superior considera que dicho alegato se encuentra fuera de contexto, pues al mismo hay que hilvanarlo dentro del tenor utilizado por su autor, y no como pretende ser utilizado por la demandada reconviniente, como medio de confesión de incumplimiento de la falta de pago. ASÍ SE DECIDE.
En lo que respecta a la retención de la cantidad de setenta y cuatro mil bolívares (Bs. 74.000,00), hoy en día cero con setenta y cuatro bolívares soberanos (Bs.S 0,74), por concepto de daños y perjuicios, este juzgado observa que del contrato cuya resolución se pretende no se evidencia en ninguna de sus cláusulas que se haya pactado la retención a la que hace referencia la demandada reconviniente, aunado al hecho que no fue consignado en autos elemento probatorio alguno con los cuales se verifiquen los daños y perjuicios reclamados, finalmente, se ordena a la parte demandada reconviniente, la devolución de las arras consignadas por la actora reconvenida, lo que en su momento correspondía a cuatrocientos cuarenta mil bolívares (Bs. 440.000,00), lo que representa en la actualidad la cantidad de cuatro bolívares soberanos con cuarenta céntimos (Bs.S 4,40), con motivo a la reconversión monetaria. ASÍ SE DECIDE.
En tal sentido, el alegato resolutorio por incumplimiento que la imputa la parte demandada reconviniente a la parte actora reconvenida, se pudo determinar del material probatorio anteriormente analizado, que la circunstancia resolutoria quedó parcialmente demostrada. ASÍ SE DECIDE.
Con base a las consideraciones explanadas con anterioridad, este juzgador observa que en el caso de marras, quedó configurado el tercer (3º) requisito que exige el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, dado que la representación demandada reconviniente logró demostrar en autos en forma parcial que la acción intentada mediante la mutua petición, la cual se encuentra ajustada a derecho, con lo cual, se hace procedente en contra de la parte accionante reconvenida, la presunción legal de la confesión ficta en cuestión, ya que este requisito junto a los otros dos ya citados, constituyen la trilogía necesaria para consumar la misma en este proceso. Y ASÍ SE DECIDE FORMALMENTE.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por representación judicial de la parte demandada reconviniente, SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato, interpuesta por la parte actora reconvenida y PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato y la consecuencia legal de dicha situación es REVOCAR el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste operador superior del sistema de justicia.
VII
DE LA DISPOSITIVA
Por las razones anteriores, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada reconviniente contra la decisión dictada en fecha 30 de mayo de 2017, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la referida Circunscripción Judicial, la cual queda revocada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OFERTA DE COMPRA-VENTA intentada por la representación judicial de la ciudadana SANDRA VANESSA DOS RAMOS AULAR, contra la sociedad mercantil RESIDENCIAS SAY-PLAY, C.A., ambas ampliamente identificadas ut retro.
TERCERO: CON LUGAR la confesión ficta de la acción reconvencional, interpuesta por sociedad mercantil RESIDENCIAS SAY-PLAY, C.A. contra la ciudadana SANDRA VANESSA DOS RAMOS AULAR.
CUARTO: Queda resuelto jurisdiccionalmente el contrato de oferta de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, anotada bajo el No. 47, tomo 98 de fecha 16 de julio de 2012.
QUINTO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la sala de despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de octubre de dos mil dieciocho (2018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), previo anuncio de ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la sala de despacho de este juzgado.
LA SECRETARIA.
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
