REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ÀREA METROPOLITANA DE CARACAS
CARACAS, VEINTINUEVE (29) DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL DIECISIETE (2017)
206º Y 157º
PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES OF-618, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y estado Miranda, en fecha 1° de abril de 1998, bajo el Nº 96, Tomo 201-A-Qto; representada judicialmente por: Teresa Borges García, Nora Rojas y Willian Cuberos Sánchez, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 22.629, 104.901 y 211.925, respectivamente; con domicilio procesal en: Multicentro Empresarial del Este, Torre Libertador, Núcleo A, Piso 7, Oficina 71-A, Avenida Libertador con Francisco de Miranda, Chacao, Municipio Chacao del estado Miranda.
PARTE DEMANDADA: SELENE DEL VALLE GECHELE de CONSTANTINI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 5.708.820; representada judicialmente por: José Ángel Dávila Superlano, Santos Simón Robles Pérez, Francisco Hernández Arias, Lesvi De Barros Mesa y Rubén Darío Albornoz López, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 88.761, 6.236, 150.849, 211.268 y 124.596, respectivamente; sin domicilio procesal acreditado en autos.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA
CASO: AP71-R-2017-000631
I
ANTECEDENTES
Conoce esta alzada del recurso procesal de apelación interpuesto en fecha en fecha 25 de abril de 2017, por el abogado en ejercicio de su profesión Rubén Albornoz López, con el carácter de mandatario judicial de la parte demandada, contra el fallo proferido por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 30 de marzo de 2017, que declaró con lugar la pretensión de desalojo que incoara la sociedad mercantil Inversiones OF-168, C.A. contra la ciudadana Selene del Valle Gechele de Constantini, ambas partes identificadas ut supra, con fundamento en la norma inserida en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En tal sentido, cabe considerar que el juicio inició en fecha 1° de octubre de 2015, mediante libelo de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en cuya virtud la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Inversiones OF-168, C.A., pretende frente a la ciudadana Selene Del Valle Gechele de Constantini, el desalojo de un inmueble constituido por la “oficina” distinguida con el N° 618, ubicada en el Nivel 877,10, Sexto Piso de la Primera Etapa del Centro Comercial Ciudad Comercial Tamanaco, situado en el Municipio Chacao el estado Miranda, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial.
Por auto dictado en fecha 8 de octubre de 2015, el a quo admitió la demanda ordenando que se tramitara por las reglas del procedimiento oral previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión del artículo 43 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Luego, la abogada Nora Rojas, mediante diligencia estampada en de fecha 23 de octubre de 2015, solicitó “corregir el error material involuntario cometido en el auto de admisión de la presente demanda”, al considerar que el inmueble arrendado está destinado a oficina y, por ende, excluido del ámbito de aplicación del Decreto Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; por consiguiente, a su entender, debe tramitarse por el procedimiento breve establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ante ese pedimento, el tribunal de la cognición mediante auto dictado en fecha 4 de noviembre de 215, consideró que según lo señalado en el libelo de la demanda el inmueble objeto del presente juicio está excluido de la aplicación del Decreto Ley que regula relaciones arrendaticia sobre inmuebles de uso comercial, tal como lo dispone en su artículo 4, por lo cual dejó constancia que el juicio sería tramitado por el procedimiento breve, previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenando en consecuencia, la citación de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación de la parte demandada, a los fines consiguientes.
Agotados los tramites tendientes a lograr la citación personal de la parte demandada, la cual resultó infructuosa según hizo constar el respectivo Alguacil mediante diligencia de fecha 30 de noviembre de 2015, el a quo ordenó, previa solicitud de parte interesada y en auto de fecha 16 de diciembre de 2015, la citación por carteles ex artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, los cuales fueron retirados, publicados y consignados en autos.
En este estado, en fecha 7 de junio de 2016, compareció la representación judicial de la parte demandada y presentó escrito en el cual denunció el presunto fraude procesal llevado a cabo, según señala, en el otorgamiento del instrumento poder otorgado por la parte actora a quienes la representan en este proceso, el cual también impugnó.
El 22 de junio de 2016, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.
Consta en autos, que el 19 de octubre de 2016, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de alegatos impugnando la cuantía estimada por la accionante en su libelo de demanda.
Las pruebas ofrecías por la parte demandante fueron admitidas por el a quo en fecha 21 de noviembre de 2016, salvo su apreciación en la definitiva, siendo que, en esa misma fecha dictó auto mediante el cual ordenó abrir cuaderno separado a los fines de tramitar el fraude procesal alegado por la demandada.
En fecha 30 de marzo de 2017, el tribunal de la causa dictó sentencia definitiva, declarando con lugar pretensión deducida; decisión esta que fue apelada por la representación judicial de la parte demandada en fecha 25 de abril de 2017, y ratificado dicho recurso en fecha 4 de mayo de 2017, siendo oído en ambos efectos en fecha 9 de junio de 2017; seguidamente, remitido el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiendo a este Juzgado Superior Octavo el conocimiento de la presente causa, el cual lo dio por recibido el 3 de julio de 2017.
Por auto de fecha 18 de julio de 2017, se difirió la publicación del fallo; y en fecha 28 de julio de mismo año la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de alegatos, que su antagonista combatió mediante escrito de fecha 4 de agosto de 2017; del mismo modo, en esta última fecha, la representación judicial de la parte demandada consignó copia certificada del expediente de consignaciones de cánones de alquiler, a los fines consiguientes.
Por lo tanto, siendo la oportunidad para decidir, esta alzada lo hace sobre la base de las siguientes consideraciones:
II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
La representación judicial de la parte actora fundamentó la pretensión de desalojo que hace valer en la demanda, en los siguientes hechos constitutivos:
Indicó, que Inversiones OF-618, C.A. es propietaria de un inmueble constituido por la oficina distinguida con el N° 618, ubicada en el Nivel 877,10, ubicada en el Sexto Piso de la Primera Etapa del Centro Comercial Ciudad Comercial Tamanaco, situado en el Municipio Chacao el estado Miranda, con una superficie de 85,03 M2; la cual, en el año 2001, cedió en arrendamiento a la ciudadana Selene Del Valle Gechele de Constantini, inicialmente por un plazo fijo o a tiempo determinado, transformándose posteriormente a tiempo indeterminado por operar la tácita reconducción tipificada en el artículo 1.600 del Código Civil.
Expuso, que en la cláusula décima sexta del citado contrato las partes estipularon que se consideraría celebrado rigurosamente intuito personae por lo que respecta a la arrendataria, y en atención a ello quedan expresamente prohibidas las cesiones de los derechos que de él se derivan, la sub-contratación de arrendamiento y cualesquiera otras formas que impliquen el traspaso del inmueble arrendado, en forma alguna total o parcialmente. En este sentido, afirmó que la arrendataria incumplió con dicha cláusula contractual, pues ha subarrendado parcialmente el bien arrendado, alquilando dependencias de la oficina a diversas personas naturales y jurídicas aprovechándose de forma indebida del bien y en detrimento de los derechos e intereses económicos de su representada, todo lo cual sustentó en una inspección extrajudicial diligenciada por intermedio de un Notario Público.
Señaló, que la ciudadana Cynthia Cecilia Rypin, titular de la cédula de identidad N° V-2.767.805, quien es licenciada en ciencias administrativas egresada de la Universidad Metropolitana en fecha 22 de octubre de 1980, es accionistas en Inversiones OF-618, C.A. y además ostenta el cargo de presidenta; al mismo tiempo que, refirió, es madre de la ciudadana Vanesa Marcelle Senior Rypin, titular de la cédula de identidad N° V-15.396.282, quien cursa estudios en la facultad de ciencias administrativas en la escuela de Administración de Empresas Turísticas de la Universidad Nueva Esparta. En este orde de ideas, manifestó que las precitadas ciudadanas prestan sus servicios para su mandante, pero cada vez ha ido incrementándose las actividades, dado la incorporación de la hija de la accionista y representante de la sociedad mercantil, por lo que requieren la oficina para poder establecer la sede social de la compañía y poder operar mejor y con más capacidad en beneficio de la propietaria del inmueble; además, tienen en proyecto constituir una oficina para prestar servicios de administración de todo tipo de empresas, esto es, ampliar el objeto social y, que este proyecto no se ha podido realizar por falta de espacio físico para poder constituir su negocio, razón por la cual tienen la necesidad de la oficina objeto del presente juicio.
Adujo, que la Dirección de Inquilinato en fecha 15 de abril de 2008, dictó la Resolución N° 011944 en la cual estipuló el canon de arrendamiento en la suma de Bs. 10.128,85, mensuales; monto que la arrendataria comenzó sin necesidad alguna ni estando acreditada para hacerlo a consignar ante el organismo competente; y, que su representada nunca se opuso al pago del canon de arrendamiento, ni se negó a recibir el pago, por el contrario, quien se negó a realizarlo fue la arrendataria, siendo que en fecha 26 de junio de 2013, se practicó a solicitud de su representada una notificación mediante Notario Público respecto a estos señalamientos, que la arrendataria ha hecho caso omiso actuando en forma desleal y en total contraposición al contrato suscrito por ambas partes, tanto así que hasta la presente fecha no ha cancelado los respectivos cánones de alquiler en la dirección que le fue indicada, por lo que su actuar se tiene como falta de pago.
Con base a todo lo anterior, procedió a demandar a la arrendataria por desalojo, fundamentado en las causales previstas en el artículo 34 literales a), b) y g) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Frente a estos hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada se resistió, alegando la existencia de un fraude procesal llevado a cabo, según su decir, en el otorgamiento del instrumento poder en nombre y representación de la parte actora, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 30 de julio de 2007, bajo el N° 32, tomo 147 de los libros respectivos, lo cual, esgrimió, justifica tomar de oficio las medidas necesarias previas a la continuación de esta causa, en cuanto a la ocasión adecuada para promoción y oposición de cuestiones y defensas de fondo.
Se advierte que, el a quo mediante decisión de fecha 30 de marzo de 2017, desestimó la denuncia de fraude procesal, tal como consta en el cuaderno separado que a tales efectos ordenó abrir.
Ahora bien, de acuerdo con la verificación y confrontación de las afirmaciones de hecho formuladas por las partes de la relación jurídica procesal, patentiza el tribunal que el meollo del asunto debatido le impone el deber de determinar si efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en derecho de la pretensión de desalojo incoada por la parte actora, la cual fundamenta en que la arrendataria incumplió con la obligación no subarrendar el inmueble sin autorización expresa del arrendador, en la necesidad que tiene su representada de ocupar el inmueble y en la falta de pago de cánones de alquiler. Sin embargo, antes de examinar el merito de la pretensión deducida en juicio, ha de resolverse la solicitud de reposición de la causa que ante esta alzada formula la representación judicial de la parte demandada, con base a las siguientes consideraciones.
Al respecto se observa:
III
PUNTO PREVIO
La representación judicial de la parte demandada expuso, en el escrito presentado ante este tribunal superior en fecha 28 de julio de 2017, luego de haberse diferido el pronunciamiento del fallo definitivo, entre otras cosas, lo siguiente:
Comenzó por realizar algunas observaciones y conclusiones relacionadas con la tramitación –a su decir- irregular de este procedimiento, lo cual estimó de orden público; en tal sentido, indicó que la sentencia recurrida no se encuentra ajustada a derecho, por lo cual debe ser declarada nula, y que los argumentos con que se sustenta no constituyen hechos nuevos.
A tale efectos, consideró que hubo violación del orden público y del debido proceso ante la falta de tramitación por el procedimiento oral conforme lo dispone el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial Número 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, en concordancia con lo previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ello, en virtud de que el tribunal de la causa en fecha 8 de octubre de 2015, admitió la demanda ordenando su trámite por el procedimiento oral; sin embargo, posteriormente el 23 de octubre de 2015, compareció la apoderada de la demandante solicitando corregir el error material cometido en el auto de admisión, aduciendo que se ordenó tramitar por el procedimiento oral pero visto que el inmueble arrendado está destinado a oficina, debió tomarse en consideración lo tipificado en el artículo 4 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en consecuencia el juicio debió tramitarlo por el procedimiento breve; este pedimento fue considerado procedente por el a quo, quien dictó un auto complementario del auto de admisión de la demanda y, dictaminó que con base a que el inmueble de autos se encuentra excluido de la aplicación de la normativa contenida en la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por remisión de su artículo 4, procedió en consecuencia a fijar el trámite del juicio por el procedimiento breve de acuerdo a lo establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Señaló, que ello es contrario a propio Decreto Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece una presunción iuris tantum en su ámbito de aplicación comercial cuando el inmueble esté destinado a la prestación de servicios como parte del giro ordinario, independientemente de que dicho inmueble funcione en los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas (ex artículo 2); que no se debe pasar por alto lo establecido en la nueva normativa en su artículo 3, cuando establece que los derechos establecidos en dicho Decreto Ley son de carácter irrenunciable, y por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo, desprendiéndose entonces de dicha norma, que los Tribunales competentes podrán desconocer la celebración de contratos, y en general, la adopción de formas y negocios jurídicos mediante las cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación comercial, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas, para la aplicación del mencionado Decreto-Ley.
Adujo, que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento anexo a la demanda se estableció que, ¨LA ARRENDATARIA, se obliga a utilizar dicho inmueble única y exclusivamente para oficina conforme al uso permitido para esta edificación”, y, en la cláusula séptima, se convino en que “El inmueble dado en arrendamiento a LA ARRENDATARIA se encuentra en perfecto estado y apropiado para el uso que se destina, que es exclusivamente para OFICINA de LA ARRENDATARIA¨. Por lo que a su entender, el referido inmueble está destinado a un uso de oficina, ya que no se estableció que tipo de actividad o de servicio prestaba, si era un arrendamiento de carácter civil o un arrendamiento de carácter comercial, toda vez que en la normativa de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se establece una presunción iuris tantum para aquellos inmuebles que se componen en su espacio físico, independientemente que estén ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas.
Manifestó, que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, regula el llamado arrendamiento de bienes inmuebles “comerciales”, empero, La Ley de Arrendamiento Inmobiliarios no regula separadamente el arrendamiento de bienes inmuebles para el uso comercial, ubicándolo bajo un mote en inmuebles urbanos y sub urbanos sin distinción de arrendamiento, de allí que, aquí, debe establecerse el factor de la intención de las partes contratantes a darle al inmueble un uso de “oficina”, pero que nada dice el contrato de arrendamiento sobre una determinada explotación de arrendamiento vale decir, si es “civil” o “comercial”, por lo que, desde el punto de vista jurídico, al existir una regulación normativa que incluye la propiedad comercial en la categoría de inmuebles como oficinas, debe prevalecer la presunción iuris tantum de que son comerciables por ministerio del artículo 2 arriba citado, salvo prueba en contrario, la cual recae según señala, sobre el demandante por mandato del artículo 1.354 del Código Civil, en virtud de que los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciables (artículo 3).
Arguyó, que para ser un arrendamiento comercial, no es indispensable tener la cualidad de comerciante, como la regulación de actos de comercio que sean ejecutados por no comerciantes (art. 1 del Código de Comercio), siendo fundamental que el contrato de arrendamiento forme parte de una explotación económica y que la actividad a la cual se dedique el sujeto debe ser alguna de las identificadas en el artículo 2 del Código de Comercio como actos objetivos de comercio.
Aseveró, que en el presente caso consta una inspección extralitem evacuada por la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, en fecha 27 de Junio de 2013, donde la demandante la anexa a su escrito libelar y se evidencia entre otras cosas que funciona una oficina de publicidad, y otra compañía de contadores públicos y arquitectos, evidenciándose con ello, que se trata de un inmueble mixto, que sirve para finalidades diferentes, como para el ejercicio de profesiones liberales y comerciales. Que como se discute la actividad que debe perseguir el uso de oficina, y ante la falta de prueba del accionante (art. 1354 CC), del contrato de arrendamiento se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial (Sic) oficinas, máxime que el inmueble es mixto, y cuyas finalidades se ejercen ejercicios de profesiones liberales y comerciales debiéndose aplicar con preferencia el Decreto-Ley dado que sus derechos son de carácter irrenunciables y se incluye bajo el mote de actos objetivos de comercio al presumirse el intercambio de bienes y servicios, siendo que, en este caso, se puede acudir a la noción de actos de lícito comercio al establecerse un indicio de una empresa de publicidad que es la figura típica de la actividad mercantil, por lo que, insiste, en que, para mayor claridad, al existir una empresa de publicidad en la oficina objeto de arrendamiento, está encaminada a facilitar el cambio de bienes y servicios, de modo que, estos actos son mercantiles, en sentido rigurosamente económico, y por ende, comerciales entrando bajo el acicate del ex artículo 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y no bajo la derogada Ley de Arrendamiento Inmobiliarios al no probar el demandante otro tipo de arrendamiento sobre el inmueble objeto de autos.
Expuso, que con la sentencia accionada, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, se convalidó la aplicación de un procedimiento indebido, contemplado en el artículo 33 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (juicio breve), en el que los lapsos son mucho más cortos que los dispuestos en el juicio oral, con lo cual se vulneró de manera flagrante el derecho a la defensa y el debido proceso de la demandada, a quien, partiendo de una interpretación de carácter restrictivo, y a pesar de haber sido demandada en fecha 8 de octubre de 2015, por el ámbito de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que entró en vigencia el 23 de mayo de 2014, se revocó el auto de admisión y el 4 de noviembre de 2015, se admitió por el procedimiento breve.
Con base a lo anterior, pidió que a los fines de garantizar un debido proceso y subsanar el yerro cometido por el a quo, se reponga la causa por mandato del artículo 49 de la Carta Magna, al estado de admisión por el procedimiento oral, conforme al artículo el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
A los fines de combatir tales aseveraciones, la representación judicial de la parte actora en el escrito de fecha 4 de agosto de 2017, sostuvo lo siguiente:
Expresó, que la parte accionada pretende hacer valer ante esta alzada hechos nuevos y no debatidos en la instancia procesal correspondiente para tratar de ubicarlos en supuestas violaciones de orden público, los cuales debieron haber sido alegados en la contestación de la demanda, a fin de poder ser controlados y desvirtuados en la fase probatoria, con lo que, según señala, con ello se viola el derecho a la defensa de su representada y subvierte el orden procesal, violando el principio procesal de preclusión de los actos procesales, que de permitirse violaría el debido proceso, equilibrio procesal e igualdad de las partes.
Manifestó, que la parte demandada pretende confundir al tribunal indicando que la Ley aplicable al presente caso es el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y más aun indicar que el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios está derogado, lo cual no es cierto pues si está vigente; y, que en los últimos cuerpos legales promulgados en materia de arrendamientos inmobiliarios se tiene, que la Disposición Derogatoria Única de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda expresa en forma clara que, se derogan todas aquellas disposiciones contenidas en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento de vivienda, e indica además, que no se deroga el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Señaló, en este mismo sentido, que posteriormente se promulgó el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en cuyas Disposiciones Derogatorias se prevé : “…Primera: Se aplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las Disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845, de fecha 7 de diciembre de 1999; “…Segunda: Se deroga el Decreto Nº 602, mediante el cual se estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, del 29 de noviembre de 2013, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.305 de la misma fecha…”. Acorde con esto, advirtió que incluso el artículo 1° dispone: “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial”, y que en su artículo 2 precisa: “A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial” aquello en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a este. Se presumirá salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificios de vivienda u oficinas, en edificaciones con fines turísticos, de uso módico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser sólo depósitos, de un galpón o estacionamiento . Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando estos no funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público”, lo que a su juicio, se traduce en que la ley aplica a los locales comerciales, independientemente que formen parten de un edificio destinado a vivienda, o clínica por ejemplo, pero que en el mismo también estén incorporados locales y destinados al comercio, de allí que, la norma antes invocada, lo que establece es que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales, que es la presunción que se establece, y no así para el caso de oficinas, pues indica, que lo que se quiso regular fue los locales comerciales.
Refirió, que el artículo 4 del mismo cuerpo legal dispone: “…quedan excluidos de la aplicación de este decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados”, del cual se observa, según su apreciación, que no distingue en el caso de oficinas, si la actividad que se despliega es de naturaleza civil o mercantil, lo que a su entender priva, es el inmueble y su naturaleza, esto es, que sea un local comercial.
Alegó, que la contraparte hace ver que el hecho de referirse la Ley a la prestación de servicio como actividad económica desarrollada en un local comercial, se asimila al supuesto de hecho bajo análisis en el presente caso, lo que a su juicio, resulta totalmente desajustado, pues la Ley lo que establece y rige es la actividad comercial y prestación de servicios pero en locales comerciales, no en oficinas.
Finalmente adujo, que en el presente caso, la oficina objeto del proceso forma parte de un centro comercial, cuyo uso está claramente diferenciado: a) comercial netamente desarrollado en los locales, b) oficinas, que si bien pueden realizar actos de comercio no tienen la configuración que protege o contempla la Ley, lo cual como señaló, no distingue, porque, indica, siendo una oficina, el movimiento no es de compra y venta para terceros, no requiere publicidad, ni servicios e instalaciones que llamen al público a asistir a sus sedes, entre otros aspecto, justo lo que pretende proteger la nueva Ley.
Surge entonces el debate, en torno al uso al cual está destinado el inmueble objeto de la pretensión de desalojo, lo que incide sin lugar a dudas sobre el procedimiento aplicable; esto es, si corresponde al procedimiento breve previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el cual lo tramitó el a quo, o por el contrario, si debió tramitarse por el procedimiento oral establecido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial; así tenemos:
Lo primero que debe precisarse, es que el debate que en esta instancia superior se suscita respecto al uso del inmueble, obedece a la alegación por parte de la demandada de hechos modificativos que, en opinión de esta alzada, debieron ser expuestos con carácter preclusivo en la oportunidad de la contestación a la demanda, lo cual no hizo, para de esta manera permitirle a su antagonista el derecho de ejercer medios probáticos respecto a los mismos. Esta situación -en principio-, colide con la norma inserida en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, a tenor del cual terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa, y cuya inteligencia patentiza que el juez no está obligado a decidir las pretensiones planteadas por las partes en otras fases procesales. No obstante, como quiera que la argumentación con que se sustenta viene enderezada con la petición de reposición de la causa, resulta de obligatoria observancia para este juzgador entrar a resolver el punto en discusión, pues se trata de una vicisitud procesal fuera de los límites de la controversia.
Pues bien, de acuerdo con las actas procesales, se observa que por auto de fecha 8 de octubre de 2015, el a quo admitió la demanda inicialmente por el procedimiento oral, conforme lo establecido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 43 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; sin embargo, posteriormente, a petición de la propia parte actora, ordenó su trámite por el procedimiento breve conforme lo establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenando la citación de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Cabe considerar que, el contrato de arrendamiento que sirve de título a la demanda se suscribió bajo la vigencia del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, el cual regía el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, así como al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.
Sin embargo, posteriormente, el Ejecutivo Nacional al tomar en cuenta que muchas de las actividades económicas en el País se realizan en establecimientos adecuados de manera especial para la venta de productos o la prestación del servicios, en fecha 23 de mayo de 2014, publicó en Gaceta Oficial Nº 40.418 el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual tiene por objeto regir específicamente las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial; trayendo como consecuencia un cambio significativo en este tipo de relaciones jurídicas, pues basta con observar que se crea un órgano especializado en la actividad comercial, con el propósito de mejorar la actuación administrativa, el control y el estímulo estatal; del mismo modo, prevé los requisitos y estipulaciones que deben contener los contratos; establece normas especiales en cuanto al pago del canon y el método para su fijación, el plazo de prescripción, y la obligación por parte del arrendador de entregar una factura legal; y, finalmente, en el orden adjetivo, prevé las causales de desalojo y las prohibiciones, así como la remisión al procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil.
Acorde con lo anterior, se advierte que el artículo 2 de este instrumento legal estatuye que, a los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona; presumiendo además que, salvo prueba en contrario, constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Y, en el artículo 4, se consagra que quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados
Lo importante del señalamiento de tales normas, es que se delimita el ámbito de aplicación a los contratos de arrendamiento cuyo objeto sean inmuebles destinados a comercio; así por ejemplo, si un contrato tiene por objeto una vivienda y en el mismo el arrendatario realiza una actividad comercial, estará sujeto a las disposiciones del presente Decreto. Luego, la exclusión de oficinas debe entenderse a aquellas en las cuales no se desempeña ninguna actividad comercial, entendiendo que las demás oficinas que no estén destinadas al uso comercial, como por ejemplo, para la actividad profesional, quedan sujetos a las disposiciones previstas en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ex ante referido. Téngase entonces claro, que lo que importa es la naturaleza comercial de la actividad.
En el presente caso particular, sucede que en la cláusula segunda del contrato accionado las partes estipularon que la arrendataria se obliga a utilizar dicho inmueble única y exclusivamente para oficina, conforme al uso permitido para esta edificación; aunque, sin especificar, si ese uso era tan solo para una actividad de las denominadas profesiones liberales, o si era para una actividad comercial, o ambas; lo que, en principio, tampoco era necesario pues adviértase que para el momento de la celebración de dicho contrato, lo que normalmente solía suceder era que las partes distinguían entre inmuebles destinados a vivienda de aquellos destinados a otros usos, como oficinas en las que podía ejercerse indistintamente actividades tanto civiles como mercantiles.
Por manera que, de la propia manifestación de las partes del contrato y la interpretación sistémica del acervo documental incorporado a los autos, no es factible determinar que estemos ante un arrendamiento regido por el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En efecto, del acta levantada por la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 27 de junio de 2013, sobre lo cual se pronunciará el tribunal más adelante en el presente fallo, no se desprenden indicios para verificar el uso al cual está destinado el inmueble arrendado, ni resulta idónea para ello, pues tan solo se dejó constancia de que un persona dijo que allí funciona una “…oficina de Publicidad de todas las que operan allí como arrendatarias, es decir: cuatro (5) (sic) oficinas, de las cuales dos (2) operan como compañía de Contadores Públicos, una (1) opera como empresa de Arquitectos y otra oficina habilitada para el Sr. Ramón Izquierdo, quien según la ciudadana ISAURA SALAZAR es la persona responsable de la oficina 618…”.
Se expone que, por oficina ha de entenderse un sitio donde se hace una cosa; departamento donde trabaja empleados. Según Osorio, “lugar de trabajo, especialmente el que se ocupa de organizar y dirigir actividades materiales, de tramitar asuntos o expedientes, de liquidar y efectuar cobros o pagos, de obtener informes, realizar propagandas u otras tareas que suelen hacerse en gran parte por escrito. Local, departamento o despacho en que trabajan empleados de la administración pública o privada”. (Manuel Osorio, Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Heliasta, S.R.L., Buenos Aires, Argentina, 2008, p. 648). Por lo tanto, si bien puede inferirse que el inmueble objeto del contrato accionado se trata de una oficina donde se desempeñan actividades diversas, aun cuando una de ellas sea la de “publicidad”, esto por sí solo no determina que se subsuma en la categoría de acto objetivo de comercio, ex artículo 2 numeral 10 del Código de Comercio. En efecto, la correcta interpretación de esta norma exige que se trate de una empresa de publicidad, la cual es concebida como una organización comercial independiente, compuesta de personas creativas y de negocios, que desarrolla, prepara y coloca la publicidad, por cuenta de un anunciante que busca encontrar consumidores para sus bienes y servicios o difundir sus ideas. De esta actividad económica organizada, no hay pruebas en autos.
Por otra parte, es conveniente resaltar que de las actas del expediente se desprende lo siguiente: (i) que la Dirección de Inquilinato del Ministerio del entonces Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, en fecha 15 de abril de 2008, teniendo en cuenta el uso del inmueble arrendado, dictó la Resolución N° 011944, en el expediente N° DGI/OA-69.946-F162, fijando el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de marras como si fuera oficina; asimismo, en el fallo proferido por el Juzgado Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha 22 de octubre de 2014, con ocasión del recurso de nulidad ejercido por Selene Del Valle Gechele, se dejó constancia de que “…de la verificación del Informe Técnico cursante a los folios 99 al 102 del expediente administrativo, invocado en el acto administrativo recurrido, se desprende que el inmueble tiene un destino para oficina, y se encuentra ubicado en un sector de carácter residencial comercial industrial…”. (Vid. Folio 194 primera pieza del presente expediente); (ii) que en la diligencia suscrita por el Alguacil Fidel Estacio en fecha 30 de noviembre de 2015, indicó que en su primer traslado fue “…atendido por un ciudadano quien dijo llamarse Ramón y ser Economista, a quien le pregunte (sic) si se encontraba la ciudadana Selene Del Valle Gechelle de Constantini, manifestando que no se encontraba, que ella tiene su cubículo en esta oficina, y también funciona, un cubículo de Economía y Arquitectura…”; y, (iii) que en el escrito de alegatos presentado por la propia representación judicial de la parte demandada, en fecha 19 de octubre de 2016, dijo textualmente lo siguiente: “…La contraparte exigió en forma tempestiva y enfática que el auto de admisión de la demanda requería pronunciarse mediante juicio breve, sorprendiendo la buena fe del tribunal, quien anuló el auto primigenio dictando nuevo auto y complació tal pedimento, siempre reservándose el conocimiento y tramitación del juicio, creándose así una confusión contradictoria a materia de orden público en cuanto al conocimiento de la causa por la cuantía de la demanda (…) Honorable Juez, así como se modificó el referido auto de admisión de la demanda, lo cual indudablemente es pertinente…”.
De este cúmulo de indicios, resulta evidente para este sentenciador, que el inmueble objeto del contrato accionado es una oficina excluida del ámbito de aplicación del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ex artículo 4; pues, en efecto, no existen medios probatorios potentes con los cuales colegir que dentro del mismo se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario de algún establecimiento que allí pueda funcionar. Menos aún resulta aplicable la presunción –desvirtuable- prevista en el artículo 2 eiusdem, pues no es un local ubicado en una edificación de oficina, sino precisamente una oficina ubicada en el área destinada para oficina en el conocido Centro Comercial Ciudad Tamanaco de esta ciudad de Caracas, tal y como además consta en el documento de propiedad que riela a los autos; así se establece.-
Establecido lo anterior, resulta claro que el juicio debió tramitarse por el procedimiento breve, como en efecto se hizo, por estar el inmueble arrendado sujeto al Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde las partes tuvieron garantizados los derechos constitucionales procesales, esto es de alegar y probar, y con ello el debido proceso se cumplió a cabalidad; en efecto, no se evidencia infracción alguna que haya causado indefensión a las partes, quienes continuaron sujetas al proceso, instando un pronunciamiento sobre el fondo del asunto controvertido, con las oportunidades necesarias para participar en todos los actos procesales correspondientes y ejercer los recursos ordinarios que la Ley contempla; ergo, al no subvertirse las reglas legales con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, la solicitud de reposición de la causa ha de ser desestimada, así igualmente se decide.-
IV
MOTIVACIONES DEL FALLO
Es importante destacar, conforme el precepto contenido en el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica opine, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
Por otra parte, el enunciado del artículo 1.579 eiusdem es del siguiente tenor:
“Artículo 1579. El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”.
La inteligencia de dicha disposición jurídica patentiza, que la existencia y validez del contrato de arrendamiento requiere no sólo del cumplimiento de los elementos comunes de todos los contratos, sino que además las partes expresen su consentimiento acerca de la cosa objeto del contrato, el precio o canon y la duración del contrato; éstos aspectos, en el mejor de los casos deben establecerse de manera expresa por los contratantes. Así pues, el contrato de arrendamiento es aquél en que una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. Este precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la renta con cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada, por ejemplo, con los frutos naturales que produce la cosa arrendada, que a la vez puede ser una cantidad fijada previamente o un porcentaje de la cosecha.
En el presente caso, no cabe duda que entre las partes en conflicto existe un vínculo jurídico arrendaticio instrumentado en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 8 de febrero de 2001, bajo el N° 16, tomo 11 de los libros respectivos, el cual se aprecia conforme lo previsto en el artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, que tiene por objeto un inmueble destinado a oficina.
Con base a esa relación jurídica, se precisa que la pretensión de desalojo incoada por la parte actora se fundamenta en las causales previstas en las literales a), b) y g) del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En cuanto a la primera causal, dicha representación judicial alega que la Dirección de Inquilinato en fecha 15 de abril de 2008, dictó la Resolución N° 011944 en la cual estipuló el canon de arrendamiento en la suma de Bs. 10.128,85 mensuales; monto que la arrendataria comenzó sin necesidad alguna ni estando acreditada para hacerlo a consignar ante el organismo competente; y, que su representada nunca se opuso al pago del canon de arrendamiento, ni se negó a recibir el pago, por el contrario, quien se negó a realizarlo fue la arrendataria, por lo cual en fecha 26 de junio de 2013, se practicó a solicitud de su representada una notificación mediante Notario Público respecto a estos señalamientos, a los que la arrendataria ha hecho caso omiso, actuando en forma desleal y en total contraposición al contrato suscrito por ambas partes, tanto así que hasta la presente fecha no ha cancelado los respectivos cánones de alquiler en la dirección que le fue indicada, por lo que su actuar se tiene como falta de pago.
En este orden de ideas, es oportuno referir el precepto contenido en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual estatuye que cuando el arrendador de un inmueble rehusase expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario consignarla ante el Tribunal de Municipio competente por el territorio, dentro de los quince (15) días continuos siguientes el vencimiento de la mensualidad.
Al respecto de dicha norma jurídica, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 5 de febrero de 2009, con ponencia del magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, expediente Nº 07-1731, estableció el siguiente criterio vinculante de interpretación:
“…En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido …omissis…Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces …omissis…Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide…”.
Por otra parte, se acota que se trata del pago por consignación, que es en cierto modo una oferta real especial que hace el arrendatario con propósitos liberatorios o extintivos, mediante el depósito de la cosa ofrecida, en este caso el monto del canon de arrendamiento adeudado. De tal manera que, si el arrendatario opta por el procedimiento de consignación, cumpliendo las formalidades de ley, ha de considerarse en estado de solvencia, pues se habrá extinguido el crédito del acreedor (arrendador) teniendo a su disposición las cantidades depositadas por mandato del citado artículo 51 y 52 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, conforme al contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento accionado, las partes establecieron que el canon de arrendamiento mensual sería la suma de Bs. 1.050.000,00, que la arrendataria se obligó a pagar por adelantado los cinco (5) primeros días de cada mes, en la ciudad de Caracas, en la dirección de la arrendadora. Dicho canon quedó modificado por el órgano competente, según el acto administrativo de efectos particulares contenido en la Resolución N° 011944 de fecha 15 de abril de 2008, del cual tuvo conocimiento la arrendataria pues incluso ejerció recurso de nulidad contra el mismo.
Del mismo modo, se aprecia que la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, previa solicitud de la apoderada judicial de la arrendadora, se trasladó en fecha 26 de junio de 2013, a la dirección del inmueble arrendado con la finalidad de notificar a la arrendataria, entre otras razones, que su representada nunca se ha negado a recibir los pagos de cánones de alquiler, esto por la suma de Bs. 10.128,85, y que dado que “mutus propio comenzó a consignar los cánones de arrendamiento sin estar acreditada para ello y con motivo del nuevo monto fijado por el organismo competente, nos reservamos el retiro de los mismos siempre que estén apegados al contrato y la ley, reservándonos las acciones del caso”. Y, de igual manera, requirió que el pago se hiciere en la siguiente dirección: Multicentro Empresarial del Este, Torre Libertador, Núcleo A, Piso 7, Oficina 71-A, Avenida Libertador, Chacao, Municipio Chacao del estado Miranda. En dicha oportunidad, la Notaría Pública hizo constar que la ciudadana Selene Del Valle Gechele no se encontraba, por lo cual procedió a fijar en la puerta de acceso al inmueble, un cartel adjunto a la solicitud de notificación.
No obstante, consta igualmente en autos copia certificada del expediente N° 2007-20070186, con fecha de inicio 7 de febrero de 2007, nomenclatura de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), adscrita al Circuito Judicial de Tribunales Municipales de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde consta la solicitud y los argumentos que en fecha 31 de octubre de 2013, expuso la arrendataria para proceder a consignar los cánones de arrendamiento, como contraprestación por el uso del inmueble, a favor de Inversiones OF-618, C.A., entre ellos, que intentó hacer una oferta real y subsiguiente depósito que no fue aceptado venciéndose el cheque de gerencia”. En dicha documental, consta el pago de los cánones correspondientes a los meses de junio de 2012, hasta octubre de 2013. Asimismo, los pagos que siguió efectuando hasta, al menos así constan, el mes de mayo de 2017.
En este contexto, visto que el arrendatario tiene la obligación esencial de pagar el canon de arrendamiento en la forma convenida, la cual no puede relajarse por convenio entre las partes, pues sería una obligación sin causa, nula en resumen, en el caso de autos quedó verificado que la ciudadana Selene Del Valle Gechele Carrizo, lejos de incumplir con lo estipulado en el contrato, aportó prueba conducente de que sí cumplió con el pago de los cánones por lo cual debe considerársele en estado de solvencia. Esta determinación no resulta enervada por el hecho de que la arrendadora haya requerido que el pago lo hiciere la arrendataria en la dirección indicada a través de Notario Público, ni por el hecho de no haberse negado a recibir personalmente dicho pago; es decir, no resulta conforme a la justicia, que por el solo hecho de que la arrendataria haya acudido al pago por consignación, genere como consecuencia jurídica su insolvencia.
En opinión de este sentenciador, la interpretación del artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no puede ser restrictiva sino amplia y axiológica, teniendo como parámetro el artículo 2 constitucional, al mismo tiempo que la lectura de su artículo 7 pone de manifiesto que los derechos que dicho instrumento legal consagrados para proteger o beneficiar a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. En todo caso, en principio, ningún perjuicio se le causa a la arrendadora quien puede retirar las sumas de dineros depositadas a su favor, tal y como lo expresó en el particular segundo de aquella notificación que hizo por intermedio de un notario público.
Por manera que, la situación fáctica aducida en el libelo de demanda no puede generar consecuencias jurídicas desfavorables a la arrendataria, pues, se insiste, tal falta de pago fue desvirtuada a través del expediente de consignaciones en cuestión, para lo cual ha de tomarse en cuenta, por una parte, que la ley se refiere a la falta de pago de dos (2) mensualidades (art. 34. A LAI), y por otra parte, que la actora en modo alguno señaló cuales son las mensualidades en las que la arrendataria dejó de pagar cánones de arrendamiento, por lo que, lógicamente será la no satisfacción de dos (2) mensualidades consecutivas de pago, que en el presente caso no ha sucedido; así se decide.-
En cuanto a la necesidad de ocupar el inmueble, la representación judicial de la parte actora sostuvo que la ciudadana Cynthia Cecilia Rypin, quien es titular de la cédula de identidad N° V-2.767.805 y licenciada en ciencias administrativas, egresada de la Universidad Metropolitana en fecha 22 de octubre de 1980, es accionista en Inversiones OF-618, C.A. y además ostenta el cargo de presidenta en dicho ente mercantil; al mismo tiempo, refirió que dicha ciudadana es madre de la ciudadana Vanesa Marcelle Senior Rypin, titular de la cédula de identidad N° V-15.396.282, quien cursa estudios en la facultad de ciencias administrativas en la escuela de Administración de Empresas Turísticas de la Universidad Nueva Esparta. Asimismo, manifestó que las precitadas ciudadanas prestan sus servicios para su mandante, pero cada vez ha ido incrementándose las actividades, dado la incorporación de la hija de la accionista y representante de la sociedad mercantil, por lo que requieren la oficina para poder establecer la sede social de la compañía y poder operar mejor y con más capacidad en beneficio de la propietaria del inmueble; además, tienen en proyecto constituir una oficina para prestar servicios de administración de todo tipo de empresas, esto es, ampliar el objeto social y, que este proyecto no se ha podido realizar por falta de espacio físico para poder constituir su negocio, razón por la cual tienen la necesidad de la oficina objeto del presente juicio.
Ahora bien, es criterio reiterado de este operador de justicia en numerosos fallos, que el alcance del concepto de necesidad como causal de desalojo, estatuida en el artículo 34 literal b) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta amplio y subjetivo; en atención a ello, nada obsta para que la actividad probatoria quede satisfecha a través de presunciones o indicios, los cuales pueden extraerse de los medios o elementos que el demandante lleve a los autos para así fundamentarla. Del mismo modo, la necesidad es un componente básico del ser humano que afecta su comportamiento, porque siente la falta de algo para poder sobrevivir o sencillamente para estar mejor. En otras palabras, es aquella sensación de carencia, propia de los seres humanos y que se encuentra estrechamente unida a un deseo de satisfacción de la misma.
En el caso sub iudice, se advierte que no está en discusión la existencia de la relación locativa entre las partes ni la condición de propietaria de la demandante; empero, las probanzas que aportó, en modo alguno producen en el ánimo de quien aquí decide el convencimiento pleno de ese estado de necesidad que –según se afirma- tiene la representante legal de Inversiones OF-618, C.A. y su hija, para poder establecer en el inmueble arrendado la sede social de la compañía y, poder operar mejor y con más capacidad en beneficio de la propietaria del inmueble, ampliando el objeto social.
En efecto, la copia simple del acta de nacimiento N° 1740, emanada de la Oficina de Registro Civil de la Parroquia Candelaria, perteneciente a Vanessa Marcelle Senior, apreciada por ser un documento público administrativo que goza de legitimidad y autenticidad, solo resulta idónea para demostrar el vínculo materno filial que dicha ciudadana tiene respecto a su progenitora Cynthia Cecilia Rypin de Senior; ambas residenciadas en la Urbanización Las Mesetas de Santa Rosa de Lima, Avenida Las Mesetas, Edifico Camino Real, Piso 10, apartamento N° 102-A, Municipio Baruta del estado Miranda, según consta en la constancias expedidas por el órgano competente. Nada aporta la copia simple de un pretenso título expedido por la Universidad Metropolitana, ni la pretensa constancia de estudios expedida por la Universidad Nueva Esparta, fechada 15 de julio de 2015.
En lo que respecta a la copia certificada del acta constitutiva estatutaria de Inversiones OF-618, C.A., las diversas asambleas celebradas por dicho ente, así como el libro de accionista, tan solo sirven para verificar que la prenombrada Cynthia Cecilia Rypin de Senior, además de representante legal, es accionista de ese ente mercantil.
Como puede verse entonces, la representación judicial de la parte actora no aportó elementos suficientes para determinar que Inversiones OF-618, C.A., que es la propietaria del inmueble arrendado, tenga la necesidad de ocuparlo; para lo cual, no solo basta con argumentar sino que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil le impone la tarea de probarlo. En este sentido, se advierte además que la ciudadana Vannesa Senior Rypin no está relacionada con la sociedad mercantil Inversiones OF-618 C.A., tal y como riela del expediente mercantil cursante a la demanda, esto viene a colación porque la persona jurídica según su naturaleza, no tiene parientes consanguíneos, sino que, esta puede actuar, según lo establezcan los estatutos, a través de una asamblea, su junta directiva o administradores individuales, su presidente u otro ejecutivos, y sus apoderados, mandatarios u otros representantes, todos los cuales son considerados órganos de dicha persona jurídica.
En resumen, no acreditó siquiera la prueba indiciaria de ese estado de necesidad, como pudiere ser a manera de ejemplo, que Inversiones OF-618, C.A. se encuentra en un estado de incomodidad en el lugar donde tiene su domicilio social; o que tiene que soportar una considerable carga patrimonial en otro inmueble que le sirva de asiento de sus negocios; o probanzas respecto al proyecto que, según se alega en la demanda, requiere emprender en el inmueble arrendado ampliando el objeto social. Ergo, la pretensión que hace valer la parte actora por esta causal resulta improcedente en derecho, máxime cuando de acuerdo a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor; así se decide.-
Finalmente, en lo que respecta a la causal de desalojo por subarrendamiento, alega la parte demandante, que en la cláusula décima sexta del citado contrato las partes estipularon que se consideraría celebrado rigurosamente intuito personae por lo que respecta a la arrendataria, y en atención a ello quedan expresamente prohibidas las cesiones de los derechos que de él se derivan, la sub-contratación de arrendamiento y cualesquiera otras formas que impliquen el traspaso del inmueble arrendado, en forma alguna total o parcialmente. En este sentido, afirmó que la arrendataria incumplió con dicha cláusula contractual, pues ha subarrendado parcialmente el bien arrendado, alquilando dependencias de la oficina a diversas personas naturales y jurídicas aprovechándose de forma indebida del bien y en detrimento de los derechos e intereses económicos de su representada, todo lo cual sustentó en una inspección extrajudicial diligenciada por intermedio de un Notario Público.
Pues bien, en efecto consta en el expediente que en fecha 27 de junio de 2013, la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, a solicitud de la apoderada judicial de la arrendadora, se trasladó a la dirección del inmueble arrendado a los fines de practicar una inspección ocular, sobre los particulares señalados en el escrito de solicitud. En este sentido, se aprecia que en el acta levantada con ocasión de ese acto, la funcionaria actuante dejó constancia de que fue “…recibida por la ciudadana ISAURA SALAZAR, quien se identificó con cédula de identidad N° V-18.110.489 y dijo ser empleada de una (1) oficina de Publicidad de todas las que operan allí como arrendatarias, es decir: cuatro (5) (sic) oficinas, de las cuales dos (2) operan como compañía de Contadores Públicos, una (1) opera como empresa de Arquitectos y otra oficina habilitada para el Sr. Ramón Izquierdo, quien según la ciudadana ISAURA SALAZAR es la persona responsable de la oficina 618…”.
Al respecto, es oportuno indicar que según una definición que cita el profesor Cabrera Romero en su monografía “La inspección ocular en el proceso civil”, la inspección judicial vendría a ser la percepción sensorial directa efectuada por el Juez o tribunal sobre cosas, lugares o personas, con el objeto de verificar sus cualidades, condiciones o características. En tal sentido, la inspección tiene como finalidad que el juez de manera directa e inmediata perciba sensorialmente los hechos litigiosos, verificándolos o comprobándolos, necesarios para la decisión. La fuente de prueba es la cosa, lugar o persona y el medio de prueba es la diligencia de reconocimiento, es decir la actividad desarrollada en el proceso. No obstante, conforme a la Ley de Registro Público y del Notariado, se acota que los notarios también están autorizados para realizar inspecciones extrajudiciales, como ha ocurrido en el caso de marras.
Acorde con lo anterior, la mejor doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida o extralitem, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata.
Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho. Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada como prueba válida. (Vid. Sent. SCC de fecha 20-10-2004, Ponente: Tulio Álvarez Ledo).
Dentro de este marco, a juicio de este sentenciador, la inspección extrajudicial bajo examen no puede tener eficacia probatoria para establecer el hecho del subarrendamiento por parte de la arrendataria, porque (i) no fue solicitada alegando los motivos que ameritaran la evacuación en las circunstancias que exige el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.428 y 1.429 del Código Civil, y (ii) porque conforme a las garantías constitucionales una prueba formada sin el contradictorio no puede tener el mismo valor probatorio que la efectuada con la posibilidad de participación de las partes. Una valoración plena de esta prueba no controlada por la contraparte, sería violatoria del principio de igualdad procesal consagrado en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
Por otro lado, se precisa que, lo que expide el notario es un acta que se configura como documento público, que entrega al promovente, en el que deja constancia que percibió unos hechos. En este caso, la notario público no tuvo directamente la percepción sensorial del supuesto sub arrendamiento de la cosa objeto de inspección, sino que al respecto, recibió informaciones referidas por un tercero, conforme al lacta levantada a tal efecto, lo cual desvirtúa el propósito y razón de las normas anteriormente mencionadas. Téngase en cuenta que, para la representación judicial de la parte actora, lo relevante de esa actuación es que del dicho de la persona notificada de la misión a cumplir por la Notaría en cuestión, se deduce que la arrendataria subarrendó el inmueble arrendado, alquilando dependencias de la oficina a diversas personas naturales y jurídicas aprovechándose de forma indebida del bien y en detrimento de los derechos e intereses económicos de su representada. Sin embargo, como quedó dicho antes, ello escapa del objeto de la prueba de inspección judicial, resultando por tanto inconducente, pues mal pudo el notario apreciar directamente a través de sus sentidos que la arrendataria haya celebrado un negocio jurídico –subarrendamiento- sin el consentimiento de la arrendadora; en todo caso, el dicho de la notificada se asemejaría a una prueba testifical irregularmente evacuada, antes que una verdadera inspección judicial, que no cuenta siquiera con apoyo con otros medios probatorios; por lo tanto, se desecha del proceso dicha actuación notarial; así se establece.-
Concluye esta superioridad, que a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, la parte actora, de las pruebas por ella aportadas durante la secuela del proceso, en modo alguno logró probar sus respectivas afirmaciones contenidas en el libelo de la demanda, como lo son, que la demandada haya incumplido en el pago de los cánones de arrendamiento y por ende se encuentre insolvente, ni la necesidad que tiene la sociedad mercantil demandante de ocupar el inmueble arrendado, y mucho menos logró probar el sub arrendamiento demandado, razones por las cuales, lo ajustado a derecho es declarar sin lugar la pretensión interpuesta por la parte accionante, resultando en consecuencia, procedente el recurso de apelación interpuesto por el abogado Rubén Albornoz López, en su carácter de mandatario judicial de la parte demandada, Selene Del Valle Gechele de Constantini, contra el fallo proferido por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 30 de marzo de 2017. ASI SE DECIDE.-
V
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 25 de abril de 2017, por el abogado en ejercicio de su profesión Rubén Darío Albornoz López, en su carácter de mandatario judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 30 de marzo de 2017, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por desalojo incoara la sociedad mercantil INVERSIONES 0F-168, C.A., contra la ciudadana SELENE DEL VALLE GECHELE DE CONSTANTINI, ambas partes identificadas en autos; la cual queda revocada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión de desalojo incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES 0F-168, C.A., contra la ciudadana SELENE DEL VALLE GECHELE DE CONSTANTINI.
TERCERO: Se condena en costas la parte actora, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y Notifíquese,
Déjese Copia y Remítase en su oportunidad legal.
Dada, Firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de septiembre del año dos mil diecisiete (2017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ
ABG. RICHARD RODRIGUEZ BLAISE
LA SECRETARIA, ACC.
AMBAR D. MEDINA
En la misma fecha, se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las ------ la tarde.
LA SECRETARIA ACC.,
AMABAR D. MEDINA
