REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 207º y 159°
DEMANDANTE: EHEIRILYS VANESA RODRÍGUEZ BRITO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 18.280.614.
APODERADOS
JUDICIALES: AUGUSTO GONZÁLEZ, RAÚL ROJAS y ELSY DOS SANTES, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 82.357, 82.358 y 114.511, respectivamente.
DEMANDADA: MARILÚ GARCÍA PÉREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 10.122.452.
APODERADOS
JUDICIALES: HÉCTOR CEDEÑO y LUÍS RONDÓN, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 5.630 y 31.133.
JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL
EXPEDIENTE: AP71-R-2015-001023
I
ANTECEDENTES
Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de este ad quem juzgador, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 07 de octubre de 2015, por el abogado RAÚL ROJAS actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana EHEIRILYS VANESA RODRÍGUEZ BRITO, contra la decisión proferida en fecha 05 de octubre de 2015, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoada contra la ciudadana MARILÚ GARCÍA PÉREZ, cursante en el expediente No. AP31-V-2013-00162 (nomenclatura del aludido Juzgado).
Por auto dictado el 16 de octubre de 2015, el juzgado a quo oyó en ambos efectos la referida apelación y en consecuencia, ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, verificado el trámite de insaculación de causas, en fecha 21 de octubre de 2015, fue asignado al conocimiento y decisión del mencionado recurso a este Juzgado Superior, recibiendo las presentes actuaciones el 23 de octubre del 2015.
Por auto dictado el 26 de octubre del mismo año, se le dio entrada al expediente y se fijó de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa fecha, -exclusive-, para que las partes presentaran informes, advirtiéndose que una vez ejercido ese derecho por alguna de ellas, se procedería con la apertura de un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes a esa fecha exclusive, para la presentación de observaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 519 eiusdem, luego una vez vencido dicho lapso, se dictaría sentencia dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes.
En fecha 2 de diciembre de 2015, se dictó auto mediante el cual se procedió a dejar constancia de que ninguna de las partes presentó escrito de informes en consecuencia, el lapso para emitir el fallo correspondiente comenzó a transcurrir a partir del día 30.11.2015, exclusive; y en fecha 15.02.2016, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Adjetivo Civil, se difirió el lapso para dictar sentencia para dentro de los treinta (30) días consecutivos siguientes a esa data, exclusive, advirtiéndose que para el caso de no dictar el fallo dentro del periodo indicado, se debería cumplir con la notificación de las partes.
De esta manera quedó agotada la sustanciación del presente juicio según el procedimiento en segunda instancia para sentencias definitivas, y de seguidas se procede con el resumen de las actuaciones procesales que conforman su expediente.
II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS
La presente controversia se inicia mediante demanda interpuesta en fecha 04 de julio de 2013, por la ciudadana EHEIRILYS VANESA RODRÍGUEZ BRITO, representada por el abogado RAÚL ROJAS FIGUEROA, contra la ciudadana MARILÚ GARCÍA PÉREZ, por cumplimiento de contrato fundamentada en lo siguiente: i) Que las partes firmaron un contrato de bilateral de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, en fecha 10 de mayo de 2012, anotado bajo el Nº 80, Tomo 58, de los libros llevados por ante esa notaría. Posteriormente suscribieron un contrato de opción de compra venta complemento del primero, en fecha 30 de agosto de 2012, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 11, Tomo 350, en el cual se estipuló que el precio de la venta era por la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares (Bs.470.000,00) con una vigencia de noventa (90) días prorrogables por treinta (30) días más a partir de la fecha de autenticación del documento, el cual recae sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 2-E, situado en la planta piso 2, el cual forma parte del Edificio Veintiuno Guión Once (Nº 21-11), construido sobre el Sector 3, el cual a su vez forma parte del “Conjunto Residencial Ciudad Casarapa, Parcela 21”, situado en La Urbanización Ciudad Casarapa, Segunda Etapa, Guión “A” en la Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del estado Miranda cuya descripción y linderos se encuentran delimitados en autos; el referido inmueble pertenece a la ciudadana MARILÚ GARCÍA PÉREZ, según consta en documento protocolizado en fecha 18 de agosto de 2011, en la oficina del Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda, bajo el Nº 235.13.8.4454 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011;ii) Que la accionante ha pagado la cantidad de ciento setenta y un mil bolívares (Bs. 171.000,00), de la siguiente manera: a) mediante cheque de gerencia del Banco de Venezuela por las cantidades de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00) en fecha 10 de mayo de 2012 y cinco mil bolívares en fecha 20 de agosto de 2012, (Bs. 5.000,00), b) cinco pagos mensuales: b.1 mil bolívares (Bs. 1.000,00), cincuenta bolívares (Bs. 50,00), novecientos cincuenta bolívares (Bs. 950,00), estos últimos en fecha 04 de junio de 2012 , b.2 dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) en fecha 04 de julio de 2012, y b.3 dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), y cinco depósitos con un valor de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) en fecha 02 de agosto de 2012 b.4 dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) en fecha 06 de septiembre de 2012, b.5 dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) en fecha 03 de octubre de 2012, c) dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) en fecha 06 de noviembre de 2.012, d) dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) en fecha 05 de diciembre de 2.012, e) dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) en fecha 17 de enero de 2013, todos depositados en cuenta del Banco Provincial perteneciente a la vendedora, estos montos suman la cantidad de ciento sesenta y un mil bolívares (Bs. 161.000,00); y la cantidad restante de trescientos nueve mil (Bs. 309.000,00) serían pagados al momento de protocolizar el documento definitivo de compra venta. iii) Que la ciudadana Eheirilys Rodríguez ocupa el inmueble desde el 10 de mayo de 2012, por entrega material establecida en la cláusula quinta del contrato. Sin embargo, la ciudadana Marilú García parte demandada se negó a firmar el documento definitivo que debió otorgarse en fecha 26 de febrero de 2013. Alegó la parte actora que ante esta situación continuó pagando la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) mensuales a título de canon de arrendamiento, los cuales corresponden a los meses de febrero, marzo, abril y mayo del año 2013; iv) Que la accionante obtuvo un crédito hipotecario en fecha 04 de diciembre 2012, por la cantidad de trescientos mil bolívares exactos (Bs. 300.000,00), fecha en la cual se encontraba en el lapso convenido para la firma del documento definitivo; v) Que la vendedora accionada se negó de manera rotunda a efectuar la firma para el otorgamiento del documento definitivo, alegando que no lo vendería por efecto de la devaluación del bolívar, y dicho inmueble tenía un precio diferente al pactado originalmente; vi) Que la demanda tiene por objeto que la parte accionada convenga o sea condenada a dar cumplimiento al contrato autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda; que pague las costas y costos del proceso, calculados en un treinta por ciento (30%) del monto total demandado, que pague el pago de los honorarios profesionales de abogados calculados en veinticinco por ciento (25%) del monto total demandado. vii) Que de acuerdo a lo previsto en el artículo 585 y 600 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la medida preventiva prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble que fungió como base a la celebración del contrato de opción de compra venta.
La demanda in comento fue admitida, en fecha 29 de julio de 2013 por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, quien ordenó el emplazamiento de la parte accionada, para que diera contestación a la presente demanda, dentro de los 20 días de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación acorde al procedimiento oral.
Por solicitud de la parte actora, el juzgado de la causa acordó en fecha 14 de noviembre de 2013 la citación por carteles (f.126), esto debido a la imposibilidad de citación personal a la parte demandada. Luego, en fecha 2.12.2013, el representante judicial de la parte accionante, abogado Raúl Rojas Figueroa consignó dos (2) ejemplares del cartel de citación respectivo, debidamente publicados en los Diarios “El Nacional y Últimas Noticias”.
Cumplidos los trámites de citación tanto personal como por carteles del demandado, y habiendo resultado infructuosos los mismos, a solicitud de la parte actora, el tribunal de la causa por auto de fecha 09.01.2014 procedió a designar como defensora judicial a la abogada NAIRIM MORENO, librando boleta de notificación. Quien por diligencia de fecha 04.02.2014, luego de notificada, aceptó el cargo y juró cumplir fielmente con el deber inherente al mismo. Posteriormente, en fecha 26.2.2015 fue practicada la citación de la defensora judicial designada.
Seguidamente en fecha 02 de abril de 2014 fue presentada una diligencia por la ciudadana Marilú García, asistida por el abogado Héctor Cedeño, a través del cual le solicitó al tribunal que deje sin efecto el nombramiento del defensor judicial, a los fines de nombrar un defensor privado, de igual manera solicitó un tiempo prudencial para la designación del mismo.
En fecha 03 de abril de 2014, compareció la ciudadana MARILÚ GARCÍA debidamente asistida por los abogados Héctor Cedeño y Luís Rondón Contreras, y presentó escrito de contestación a la demanda en el cual alegó lo siguiente: i) Reconoció el primer convenio de compra venta celebrado en fecha 10 de mayo de 2012, así como el documento complementario posterior en el que se acordó una vigencia de noventa (90) días prorrogable por treinta (30) días más y que por tal razón la nueva fecha de vencimiento fue el día 30.12.2012, indicó que recibió la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00) y que se trasladó al nuevo convenio agregando seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) adicionales y quedó establecido que de dicha suma corresponderían cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) en caso de incumplimiento del contrato; ii) Reconoció lo referido a la entrega material del inmueble establecida en el convenio; iii) Rechazó, negó y contradijo que dentro del lapso establecido para el cumplimiento del contrato, ella se negare a cumplir con lo pactado hasta el día correspondiente a su vencimiento; que visto que la parte actora fue quien incumplió con los términos y lapsos de la opción de compra venta, procedió a optar por lo previsto en la cláusula cuarta; iv) Impugnó la prueba correspondiente al documento definitivo (folios 59 al 66) por ser este presentado en copia simple; v) Rechazó, negó y contradijo la prueba correspondiente al otorgamiento del documento definitivo (folio 67) por estar dentro de un lapso no previsto en el contrato, y admitió su fecha como prueba de que acorde a esta su realización es el día 26.02.2013, tiempo en el cual, la opción de compra venta se había vencido; v) Reconoció los pagos señalados como pruebas “H”, “H-1” y “H-2” (folios 69, 70 y 71); vi) Rechazó, negó y contradijo como pagos al valor de venta “H-3”, “H-4”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M” y “N” (folios 72 al 79), pues en el documento novado, se descartó como formas de pago y se configuró como cánones de arrendamiento como lo señaló y confesó la parte demandante, la accionada lo aceptó y reconoció como verdadero. Igualmente se entiende que los pagos “O”, “P”, “Q” y “R” (folios 80 al 83), son cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo del 2013. Indicó que reconoce a la parte actora como arrendataria, negando el ánimo de presunta propietaria, toda vez que no dio cumplimiento al contrato; vii) Rechazó, negó y contradijo los documentos privados emanados del Banco Bicentenario marcados “S” y “T” y pidió que fuesen analizados acorde al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. A su vez, rechazó lo señalado por la demandante en cuanto al derecho que pudiese aportarle a su acción la posesión ilegítima del inmueble y el alegato jurisprudencial, donde se mencionan los artículos 1161, 1162, 1155 del Código Civil, y finalmente, que la presente contestación sea admitida y declarada con lugar con todos los pronunciamientos legales pertinentes.
Mediante auto dictado en fecha 8.4.2014 por el juzgado de la causa, fijó el día para la celebración de la audiencia preliminar, según lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente en fecha 21.4.2014 se celebró la audiencia preliminar, en la cual comparecieron las partes con sus respectivos apoderados. En dicho acto tanto la parte actora como la parte accionada ratificaron los alegatos esgrimidos en el libelo y la contestación y las pruebas que allí promovieron, respectivamente. Igualmente las partes de común acuerdo le solicitaron al Juez, suspender la causa por un periodo de diez (10) días a fines de lograr un acuerdo entre ellos, el juez acordó la suspensión de conformidad con el artículo 202 de la ley adjetiva civil.
Mediante diligencia de fecha 12.05.14, los apoderados judiciales de las partes solicitaron al Tribunal suspensión de la causa por 15 días. El día 13 de mayo de 2014 fue dictado un auto por el Juzgado de la causa, en el cual se ordenó suspender la causa por 15 días más, acorde a la solicitud realizada.
El Juzgado a quo conocedor de la causa dictó un auto el día 13.06.2014, en el cual hizo saber que el lapso solicitado para suspender la causa había concluido y acorde al artículo 202 del Código de Procedimiento civil, debía reanudarse la causa en el mismo estado en el que se encontraba antes de la suspensión, por lo que procedió a fijar los hechos y límites de la controversia.
Abierta ope legis la causa a pruebas, el día 20 de junio de 2014 el apoderado judicial de parte demandada consignó escrito constante de un (1) folio útil. Posteriormente en fecha 25.6.2014, el tribunal de la causa se pronunció acerca del escrito que promovió la parte demandada, admitiendo tanto la prueba documental como la prueba de informes y ordenó librar un oficio de exhorto dirigido al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Plaza del estado Miranda y este, remita el mismo al Registrador de la Oficina de Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda con motivo de la prueba de informes.
El apoderado judicial de parte actora RAÚL ROJAS FIGUEROA el día 25.06.2014, consignó escrito de pruebas constante de seis (6) folios útiles y anexos. En la misma fecha, el tribunal se pronunció acerca del escrito de pruebas de la parte demandante, admitiendo tanto la prueba documental como la prueba de informes y negó la admisión de la prueba de inspección judicial, igualmente ordenó librar un oficio al Banco Bicentenario, Banco Universal con la finalidad de aclarar sobre la aprobación del crédito hipotecario y al Registrador de la Oficina de Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda, para aclarar si el Nº de trámite 235.2013.1.897, corresponde a la nomenclatura de ese registro, y ordenó de igual manera librar un exhorto al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Plaza del estado Miranda para la entrega del exhorto librado para el registrador.
El día 15.7.2014 se admitió la comisión emanada del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la misma fecha, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, ordenó entregar el oficio remitido para ser consignado ante el Registrador Público del Municipio Plaza del Estado Miranda.
La Oficina de Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda el día 30.7.2014, libró un oficio con las resultas de los oficios librados por el Tribunal a quo para aclarar sobre la fecha de presentación de los documentos, el Nº de trámite 235.2013.1.897, el cual se informó, que corresponde a ese Registro por documento entregado el día 31.12.2013 por parte de EHEIRILYS VANESA RODRÍGUEZ BRITO, parte actora, con el acto jurídico del pago de hipoteca de primer grado y venta y constitución de hipoteca de primer grado y que dicho documento fue anulado por el artículo 38 de la Ley de Registro Público y del Notariado.
El Juzgado Primero de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, el 1.8.2014, ordenó la devolución de la comisión del día 25.6.201.
El día 14.8.2014, se difirió la fijación del debate oral, pues no se recibieron hasta ese momento las resultas de las pruebas de informes promovidas por las partes.
Seguidamente el 24.3.2015, el tribunal de la causa hace saber que en fecha 1.8.2014 fueron recibidas las resultas de la prueba de informes promovida por la parte actora y la parte demandada y deja constancia que la única prueba de informes faltante es aquella que fue dirigida a la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras.
En fecha 27.3.2015, al existir todavía la falta de recibo de las resultas de la prueba de informes dirigida a SUDEBAN de fecha 25.06.2014, se ordenó ratificar el oficio a los fines de fijar la audiencia de juicio.
El 8.4.2015, el alguacil del juzgado de la causa, dejó constancia que el día 6.4.2015 se trasladó hasta la sede de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN) para hacer entrega del oficio librado a la institución antes mencionada.
Luego, se recibió oficio el día 28.4.2015, proveniente de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SEDEBAN), dando respuesta a la solicitud realizada por el Tribunal, en el cual se informa que solicitaron la información requerida, por lo que la institución bancaria correspondiente el día 3.7.2015 dio respuesta acerca de la información que le fue solicitada, mediante circular Nº OCJ-GAAJA-GAJ-3859/2015 y sus respectivos anexos haciendo saber: que efectivamente la ciudadana EHEIRILYS VANESA RODRÍGUEZ BRITO, mantiene una cuenta corriente no remunerada en la institución, más no registra ningún crédito en la misma.
El día 13.7.2015, recibidas las resultas de la prueba de informes solicitada a SUDEBAN, el Juzgado de la causa fijó, según dispone el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, el día y hora para la celebración del debate oral. Seguidamente en fecha 17.9.2015, por ocupaciones del tribunal, se ordenó diferir la celebración de dicho acto para el día 24 de septiembre de 2015, a las diez y treinta de la mañana (10:30 am), oportunidad en la cual , se celebró la audiencia oral de acuerdo al artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, dictando el dispositivo que declaró sin lugar la demanda.
Así las cosas, se desprende de las actas procesales que, en fecha 05 de octubre de 2015, el juzgado de la causa dictó sentencia in extenso en el presente juicio, declarando sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa.
Ahora bien, luego de asignado a esta Superioridad el conocimiento de la apelación interpuesta contra la sentencia antes indicada, tal y como ya ha sido reseñado en los antecedentes de este fallo, quedó cumplido el trámite de sustanciación conforme al procedimiento en segunda instancia, por lo que nos encontramos en la fase decisoria que ahora nos ocupa.
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguidas se exponen:
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en razón al recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 07 de octubre mayo de 2015, por la representación judicial de la parte actora, contra la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de octubre de 2015, que declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoada por la ciudadana EHEIRILYS VANESA RODRÍGUEZ BRITO contra la ciudadana MARILÚ GARCÍA PÉREZ. Esa decisión judicial es en su parte pertinente como sigue:
(...omissis…)
“…Sobre la promesa bilateral de compra venta, la Sala de Casación Civil en decisión No. 01032, de fecha 18 de diciembre de 2006, estableció: “En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para la aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (…) las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación. Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos de opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato.”.
(…Omissis…)
asumidas, en el dinero recibido por concepto de arras que es parte de pago del precio acordado para la venta del inmueble propiedad de la parte demandada, que el contrato suscrito cuyo cumplimiento se demanda venció su prórroga en diciembre de 2012 y, que la actora es arrendataria del inmueble de marras, pagando un canon de arrendamiento mensual de Bs.2.000,oo Concluyendo quien aquí decide con las pruebas aportadas por las partes: prueba de Informes a la Oficina de Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda informando que en fecha 31 de enero de 2013, la ciudadana EHEIRILYS VANESA RODRIGUEZ BRITO, presentó documento con el siguiente acto jurídico: Cancelación de Hipoteca de Primer Grado, Venta e Hipoteca de Primer Grado. Asimismo, informó que dicho documento fue anulado conforme al artículo 38 de la Ley del Registro Público y Notariado, en su sistema SAREN, en fecha 01/04/2013. Por último, informan que el trámite citado correspondía al inmueble mencionado en el Oficio N° 364-2014, con la ciudadana Marilú García Pérez, C.I. V-10.122.452 como vendedora y la ciudadana Eheirilys Rodríguez, antes identificada, como compradora, la cual consignó todos los recaudos exigidos por la Ley que los rige para la debida protocolización del mismo. y al BANCO BICENTENARIO BANCO UNIVERSAL en el cual informan que la ciudadana Eheirilys Vanesa Rodríguez Brito, titular de la Cédula de Identidad N° V-18.280.641, no registra créditos en la base de datos, a su vez, posee una cuenta identificada con el N° 0175-0473-88-0071329184, en esa institución financiera, que la parte actora no cumplió con su obligación asumida en el contrato de opción de compra-venta con vencimiento el 30 de diciembre de 2012, pues procedió a introducir el documento de venta del inmueble de marras pasado un mes de vencida la prórroga del contrato, conforme a la cláusula cuarta del contrato de opción de compra-venta que venció el 30 de diciembre de 2012, razón por la cual la presente demanda no puede en derecho, Y ASI SE DECIDE.
Observándose en el caso bajo análisis, que la propia parte actora, quien tenía que realizar actos a los fines de lograr la ejecución del contrato- no lo hizo, ya que transcurrido un (01) mes del vencimiento de la prórroga del contrato de opción de compra venta fue que introdujo los documentos en el Registro Subalterno correspondiente, quedando demostrado que incumplió con su obligación; en razón de lo cual, se debe concluir que la firma del contrato definitivo de venta, no pudo llevarse a cabo por causas imputables a la compradora; y en consecuencia, no podría hoy la actora pretender el cumplimiento de un contrato, el cual, justamente ella ha incumplido. Por lo que concluye esta juzgadora que la pretensión incoada por la actora no puede prosperar, debiendo forzosamente declarar sin lugar la demanda incoada. Así se decide…”
Expuesto lo anterior, debe determinar previamente este Juzgador los límites en que ha quedado planteada la controversia, o thema decidendum, el cual queda fijado en virtud de la pretensión actora que persigue el cumplimiento del contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 30 de agosto de 2012, ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre, bajo el N° 11, Tomo 350, mediante el cual la ciudadana MARILÚ GARCÍA PÉREZ, se comprometió a dar en venta a la ciudadana EHEIRILYS VANESA RODRIGUEZ BRITO un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 2-E, situado en la planta piso 2, el cual forma parte del Edificio Veintiuno Guión Once (Nº 21-11), Construido sobre el Sector 3, el cual a su vez forma parte del “Conjunto Residencial Ciudad Casarapa, Parcela 21”, situado en La Urbanización Ciudad Casarapa, Segunda Etapa, Guión “A” en La Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del estado Miranda, cuyo precio establecido se fijó en la cantidad de cuatrocientos setenta mil bolívares (Bs. 470.000,00), el cual sería pagado de conformidad con la cláusula segunda del contrato suscrito.
La parte actora en su escrito libelar, alegó el incumplimiento del contrato suscrito con la ciudadana MARILÚ GARCÍA PÉREZ, en su condición de demandada, aduciendo que la misma no cumplió con el contrato de opción de compraventa, dado que presuntamente el día 26.02.2013, fecha pautada para la protocolización del documento definitivo de compraventa ante el Registro Público correspondiente, la vendedora se negó, aduciendo que ya no vendería el inmueble por los efectos de la devaluación del bolívar y que el inmueble ya no tenía el precio pactado originalmente. Asimismo, el apoderado judicial de la parte actora expuso que su representada pagó al momento de celebrar el contrato, a la ciudadana MARILÚ GARCÍA PÉREZ la cantidad de (Bs. 161.000,00) imputables al precio de la venta, quedando así un saldo deudor de (Bs. 309.000,00) para ser pagados el día de la protocolización del documento definitivo de compraventa; alegando a su vez que en fecha 04.12.2012 la entidad bancaria Banco Bicentenario le aprobó la solicitud de crédito hipotecario, a fin de pagar el referido saldo deudor del precio de venta del apartamento.
Ahora bien, la parte demandada en su escrito de contestación convino en la existencia de la relación contractual derivada de los documentos suscritos de opción de compra venta de fecha 10 de mayo de 2012, el cual fuere novado en fecha 30.08.2012, a su vez en cuanto a las cantidades pagadas, señaló que la parte demandada solo reconoce como precio imputable a la venta la cantidad de (Bs. 146.000,00), que los pagos marcados “H3, H4, “I”, “J” “K”, “L”, “M” y “N”, no pueden imputarse al precio de la venta porque estos fueron excluidos en el segundo documento y los mismos son tomados como cánones de arrendamiento, al igual que los pagos marcados “O,”, “P”, “Q” y “R” respectivamente, siendo que estos últimos corresponden a los meses de febrero, marzo, abril y mayo del año 2013. Igualmentenegó, rechazó y contradijo que su representada haya incumplido con el contrato, pues, cumplió con éste hasta su fecha de vencimiento el día 30.12.2012, siendo que fue la parte demandante, quien incumplió con el acuerdo fijado.
Así las cosas, observa este Juzgador que las partes no presentaron escrito de informes ante esta Superioridad.
Determinado lo anterior, pasa quien aquí decide antes de dirimir el mérito de fondo, a realizar un examen exhaustivo de los medios probatorios aportados por las partes de la siguiente manera:
De la parte demandante:
Con el libelo:
• Copia simple del contrato de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado en los libros respectivo bajo el Nº 80, Tomo 58 de fecha 10 de mayo de 2012, celebrado entre las ciudadanas EHEIRYLIS VANESA RODRIGUEZ BRITO y MARILÚ GARCÍA PÉREZ, se observa que se trata de un documento privado autenticado el cual no fue tachado, impugnado ni desconocido por la parte demandada, por lo que este Juzgador le confiere todo el valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se decide.
• Original de carta de residencia a nombre de la ciudadana EHEIRILYS VANESA RODRÍGUEZ BRITO, emanada de la junta de condominio del Conjunto Residencial Ciudad Casarapa de fecha 16 de junio de 2013, al tratarse de un documento privado emanado de tercero no interviniente en la presente causa, ha debido ser ratificado por la junta de condominio antes mencionada, acorde a lo dispuesto por el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil. No obstante por cuanto se trata de un hecho admitido en juicio nada tiene que valorar este juzgador. Así se declara.
• Copia simple del segundo contrato de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, quedando anotado en los libros bajo el Nº 11, Tomo 350, en fecha 30 de agosto del 2012, el cual tenía un período de vigencia de noventa (90) días continuos y su fecha vencimiento el día 30.11.2012, prorrogable por treinta (30) días mas, colocando la nueva fecha de vencimiento para el día 30.12.2012. Al respecto, se observa que se trata de un documento auenticado el cual no fue tachado, ni impugnado por la parte demandada, quien reconoció la relación contractual, por lo que este Juzgado le confiere valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
• Copia simple del documento de propiedad del inmueble a nombre de la demandada conforme al documento protocolizado en la Oficina del Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda, en fecha 18 de agosto de 2011, inscrito bajo el Nº 235.13.8.4454 y corresponde al Libro de Folio Real de ese mismo año. Se observa que se trata de un documento público el cual no fue tachado, ni impugnado por la parte demandada, por lo que este Juzgado le confiere valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
• Copia simple del documento definitivo de compra venta para ser presentado para su registro, certificado por la Gerencia General del Banco Bicentenario, Banco Universal, R.I.F. G-20009148-7, el cual fue impugnado por la contraparte alegando que este fue presentado en copia simple y no en original; mientras que la promovente, en su escrito libelar indicó que el documento original reposa en el Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda. Considera esta superioridad que el presente documento al ser impugnado, se requeria que fuese presentado el documento original o copia certificada lo cual no se realizó conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo tanto esta prueba se analizará conjuntamente más adelante conjuntamente con la prueba de informes promovida. Así se decide.
• Original marcado “F” de la constancia de recepción de documento de cancelación de hipoteca de primer grado y otorgamiento del documento definitivo de venta e hipoteca, presentado el 31.1.2013 y se fijó para el día 26.2.2013 con traslado al Banco Provincial de Bellas Artes, signado con el Nº 235.2013.1.897, el cual fue impugnado por la parte demandada, promoviendo el actor prueba de informes en el escrito de promoción de pruebas, requiriendo a la oficina de registro lo siguiente: Que efectivamente el Nº con el que fue signado corresponde al Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda, que el trámite realizado corresponde al inmueble de la presenta causa, así como la consignación de todos los recaudos exigidos por ley para la protocolización del documento definitivo en fecha 31.01.2013 y otorgamiento para el 26.2.2013 A dicha prueba se le confiere el valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 507 eiusdem, y evidencia que el documento objeto de protocolización, fue presentado luego de vencido el contrato de opción. Así se declara.
• Copia simple de cheque de gerencia del Banco Venezuela, bajo el Nº 00006301, contra la cuenta 01020383010000022021 por el monto de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00), con fecha 10 de mayo de 2012. Observa este juzgador, que dicho pago fue reconocido por la parte demandada, y se le confiere el valor probatorio a los efectos decisorios. Así se decide.
• Originales de comprobantes de movimientos marcados H, H1 y H2, anotados con los Nros. 7981, 7982 y 7983 por la cantidades de mil bolívares (Bs. 1.000,00), novecientos cincuenta bolívares (Bs. 950,00) y cincuenta bolívares (Bs.50,00), respectivamente, todos realizados en fecha 4 de junio de 2012.
• Original del comprobante marcado H-3, de movimiento con el Nº 8032, en fecha 4 de julio de 2012 depositado en la Cuenta Nº 0108-0009-01-0100076801 del Banco Provincial, S.A., Banco Universal, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00).
• Original de comprobante marcado H-4 de movimiento con el Nº 8104, en fecha 2 de agosto de 2012 depositado en la Cuenta Nº 0108-0009-01-0100076801 del Banco Provincial, S.A., Banco Universal, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00).
• Copia simple marcado “I” de cheque de gerencia del Banco Venezuela, bajo el Nº 6588, contra la cuenta 01020383010000022021 con el monto de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), con fecha 20 de agosto de 2012. Respecto a los anteiores medios de preubas, se debe indicar que los mismos fueron reconocidos por la accionada como imputables al precio de venta, conforme a la última opción suscrita, se le confiere valor probatorio según lo dispone el artículo 1383 del Código Civil. Así se declara.
• Original de comprobante marcado “J” de movimiento bancario con el Nº 8142, en fecha 6 de septiembre de 2012 depositado en la Cuenta Nº 0108-0009-01-0100076801 del Banco Provincial, S.A., Banco Universal, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00).
• Original de comprobante marcado “K” de movimiento bancario con el Nº 8185, en fecha 3 de octubre de 2012 depositado en la Cuenta Nº 0108-0009-01-0100076801 del Banco Provincial, S.A., Banco Universal, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00).
• Original de comprobante marcado “L” de movimiento bancario con el Nº 8247, en fecha 6 de noviembre de 2012 depositado en la Cuenta Nº 0108-0009-01-0100076801 del Banco Provincial, S.A., Banco Universal, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00).
• Original de comprobante marcado “M” de movimiento bancario con el Nº 8310, en fecha 5 de diciembre de 2012 depositado en la Cuenta Nº 0108-0009-01-0100076801 del Banco Provincial, S.A., Banco Universal, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00).
• Original del comprobante marcado “N” de movimiento bancario con el Nº 8377, en fecha 17 de enero de 2013 depositado en la Cuenta Nº 0108-0009-01-0100076801 del Banco Provincial, S.A., Banco Universal, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00). Respecto a estos pagos, se observa que los mismos fueron realizados conforme a lo indicado por la parte actora en el escrito libelar, como cánones de arrendamiento convenidos luego de entregado el inmueble objeto de opción de compra según lo pautado en el segundo contrato de opción de fecha 30.8.2012 y así se corrobora cuando expresa el actor en el libelo “que continuó pagando el canon de arrendamiento” Visto esto, este Juzgador, de acuerdo a la sentencia de Sala de Casación Civil Nº RC.00877 en fecha 20.12.2005 se les confiere valor probatorio de acuerdo al artículo 1383 del Código Civil.
• Original de comprobante marcado “O” de movimiento con el Nº 8482, en fecha 3 de abril de 2013 depositado en la Cuenta Nº 0108-0009-01-0100076801 del Banco Provincial, S.A., Banco Universal, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00).
• Original de comprobante marcado “P” de movimiento con el Nº 8493, en fecha 8 de abril de 2013 depositado en la Cuenta Nº 0108-0009-01-0100076801 del Banco Provincial, S.A., Banco Universal, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00).
• Original de comprobantes marcado “Q” de movimiento con los Nº 8582 y 8583, en fecha 13 de junio de 2013 depositado en la Cuenta Nº 0108-0009-01-0100076801 del Banco Provincial, S.A., Banco Universal, por la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000,00) cada uno.
• Original de comprobante marcado “R” de movimiento con el Nº 8590, en fecha 17 de junio de 2013 depositado en la Cuenta Nº 0108-0009-01-0100076801 del Banco Provincial, S.A., Banco Universal, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00).
Conforme a lo ut supra señalado, Se evidencia, que los pagos descritos fueron efectuados por la parte actora como cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril y mayo del año 2013, y de acuerdo a la sentencia de Sala de Casación Civil Nº RC.00877 en fecha 20.12.2005 se les confiere valor probatorio de acuerdo al artículo 1383 del Código Civil. Así se decide.
• Original de constancia de aprobación de crédito hipotecario emitido por el Banco Bicentenario en fecha 12 de junio de 2013; indicando el monto Bs. 202.449,00, subsidio: Bs 97.551, plazo: 360 meses, fecha de aprobación 4/12/2012.
• Copia simple de comunicación emanada de la agencia signada con el Nº 0473 de la prenombrada institución bancaria, recomendaciones para el proceso de protocolización.
En la presente causa, se evidencia que los documentos ut supra descritos, fueron impugnados por la parte demandada al no ser ratificados en juicio ex artículo 431 del Código Procesal Civil. Respecto de ello, la parte actora en su escrito de pruebas, promovió la prueba de informes a fines de requerir información de lo siguiente: i) Si consta en los archivos la aprobación de un crédito hipotecario a nombre de la parte promovente, ciudadana, EHEIRILYS VANESA RODRÍGUEZ BRITO, ii) En caso de ser afirmativo, en que fecha fue aprobado dicho crédito y el monto del mismo y iii) señalar los datos del inmueble objeto del crédito. El día 8.7.2015 fueron recibidas las resultas de la mencionada prueba de informes, con el oficio Nº OCJ-GAAJA-GAJ-3859/2015 y sus respectivos anexos, en los cuales se indicó que la accionante, mantiene activa una cuenta corriente en la institución bancaria desde el día 13.03.2012. Asimismo, no registra en el sistema ningún crédito en el Banco. Este juzgador, le confiere el valor probatorio a la prueba de informes según lo dispuesto en el artículo 507 eiusdem. Así se declara.
En fase probatoria:
• Reprodujo el merito favorable que se desprende de los autos, específicamente de las pruebas que fueron anexadas junto con el libelo de la demanda e identificadas con los literales “B1”, “D”, “E”, “F”, “S” y “T” En relación a esta promoción, es oportuno efectuar algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios, entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado “principio de adquisición procesal”, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano: Se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…” En este mismo sentido, el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice:“…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”
Lo anterior implica que, al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que debe apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal, que consagra igualmente el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la contienda, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Igualmente, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada el día 30 de julio de 2002 con ponencia de la Magistrada Yolanda Jaimes, asentó:
“…Respecto al mérito favorable de los autos promovidos como prueba por los apoderados de la demandada, se observa que dicho mérito favorable no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promovente…” .
Siendo ello así, este Tribunal considera que nada tiene que valorar respecto el mérito favorable de autos, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente, ni tipo probatorio alguno, susceptible de apreciación particular. Así se decide.
• Original de autorización de fecha 16.1.2013 para tramitar solvencia de Hidrocapital del apartamento ubicado en el Conjunto Residencia Ciudad Casarapa, Parcela 21, edificio Nº 21-11 piso 2 Letra 2-E, suscrita por la ciudadana MARILÚ GARCÍA PÉREZ y en favor de la Ciudadana EHEIRILYS VANESA RODRÍGUEZ BRITO. Se observa, que la misma se expidió una vez vencido el contrato de opción; no obstante en el referido contrato se expresa que la accionada entregó oportunamente toda la documentación y solvencia requerida, no siendo este un hecho controvertido en el proceso. Así se declara
De la parte demandada:
En fase probatoria:
• Prueba de informes, con la finalidad de que el tribunal a quo requieriera información al Registrador de la Oficina de Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda, con respecto a si la ciudadana EHEIRILYS VANESA RODRÍGUEZ BRITO, presentó el documento de compra venta ante dicho registro en el lapso comprendido entre el día 30.08.2012 hasta el día 30.12.2012. Delas correspondientes resultas de la prueba recibidas en fecha 30.07.2014, se puede observar, que la parte actora consignó la documentación necesaria a los fines de cumplir con el contrato, el día 31.01.2013 una vez vencido el contrato. Por lo tanto, este juzgador le confiere valor probatorio a la prueba de informes según lo dispuesto en el artículo 507 del Código Adjetivo Civil. Así se decide.
Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al fondo de la presente causa.
Para decidir se observa:
Partiendo de lo anterior, se tiene que en el caso sub iudice las partes contratantes quedaron contestes en que celebraron un contrato de opción de compra venta, a través del cual, la propietaria del bien inmueble se obliga por un tiempo determinado, a celebrar con otra persona, que sería el opcionante, un contrato definitivo de venta, bajo las condiciones que se expresan en la opción. De manera que, durante ese tiempo determinado la propietaria (promitente vendedora), no puede disponer del bien inmueble que será objeto a futuro de la venta.
Ahora bien, en cuanto a este tipo de contratos considera oportuno quien aquí decide traer a colación los criterios doctrinarios que se han manejado en esta materia. Parte de la doctrina considera que cuando en el instrumento de opción de compra se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra-venta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.141 eiusdem, por ser la compra-venta un contrato consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 ibidem, toda vez que “...el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con el registro de la sentencia que declara la existencia del contrato...”, (sentencia del 25 de febrero de 1930, de la antigua Corte Federal y de Casación, Código Civil Venezolano, por EMILIO CALVO BACA, pág. 502).
Asimismo, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea, prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.
Castán, citado por Vegas Rolando, define el contrato de opción de compra: “como el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
Por su parte, José Luís Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, pág. 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.”.
Con relación a los contratos de promesa bilateral de venta la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 6 de febrero de 2003, expresó lo siguiente:
“….La doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “el contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”
Por su parte Luciano Lupini Bianchi, en la separata de la Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio a diciembre de 1991, indica:
“…Los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso…”.
En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta…
…doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior…”.
Luego, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 12 de abril de 2005 (Nº RC.00116, caso Ana Morela Serrano Iriarte y otro), expresó:
“…la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.
Con base en lo antes expuesto, resultó correctamente interpretado del artículo 1.527 del Código Civil…”
Esa línea de pensamiento fue abandonada en sentencias de fechas: 9.7.2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A.; y 12.5.2011, caso Luís Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez contra Rosalba Peña, al indicar:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
…Omissis…
Aunado a lo anteriormente expuesto, la Sala ha sido clara y precisa al establecer: “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, y que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, Nº 460, Caso: Towncar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, Expediente: 10-131).
Posteriormente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. RC.000116, de fecha 22 de marzo de 2013 caso: Diego Argüello, retoma el criterio por el cual equipara los contratos de opción de compra venta a una venta pura y simple, indicando lo siguiente:
“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini.
…Omissis…
De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio…”
Por último, la Sala Constitucional en decisión Nro. 878, de fecha 20 de julio de 2015, con ponencia del magistrado Marcos Tulio Dugarte, dejó asentado que los contratos de opción no se pueden asimilar a una venta en los términos siguientes:
“…Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la pretensión no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse en el transcurso del presente juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente vendedor y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva…”
Ahora bien, con vista a lo anteriorconsidera oportuno quien aquí decide, traer a colación el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece lo siguiente:
Artículo 1.167. “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”
De la disposición legal antes transcrita, se infiere que es una facultad que tiene una de las partes en el contrato ante la falta de cumplimiento de quien contrató con este, de demandar la ejecución (cumplimiento) o la resolución del contrato, más los respectivos daños y perjuicios a que hubiere lugar. Sin embargo, deben concurrir ciertas condiciones, tales como 1) Que el contrato sea bilateral; 2) Que el incumplimiento de una de las partes de su obligación sea de tipo culposo; 3) Que la parte que intente la acción de cumplimiento, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
En el caso bajo estudio, se observa que la pretensión de la parte actora va dirigida al cumplimiento del contrato de opción de compra venta, siendo entendido el mismo por la doctrina y la jurisprudencia como un contrato sui generis, mediante el cual, dos o mas personas naturales o jurídicas constituyen obligaciones recíprocas de vender o comprar un determinado bien; estableciendo en las cláusulas que lo conforman los aspectos relativos a la relación contractual, a saber: el o los bienes que serán objeto del contrato, el precio, duración, estipulación de las garantías referidas a las arras o cláusula penal.
En tal sentido, la actora fundamentó su pretensión de cumplimiento de contrato, aduciendo que la oferente vendedora incumplió con su obligación de firmar de forma reiterada el documento definitivo de venta ante las autoridades regístrales correspondientes dentro del plazo antes indicado, el instrumento definitivo de venta, alegando además que pagó la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 161.000,00), quedando un saldo restante de TRECIENTOS NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 309.000,00) que se efectuaría en el momento de la firma del documento definitivo de compra-venta. Asimismo, tal como se indicó con anterioridad la parte demandada reconoció únicamente como pagos imputables al precio de la venta la cantidad total de CIENTO CINCUENTA Y UN MIL BOLÍVARES, (Bs.151.000,00), siendo que los demás pagos eran por concepto de cánones de arrendamiento, lo cual quedó probado en autos como ya quedó analizado, surgiendo entre las partes una relación arrendaticia.
Así entonces, de lo antes expuesto se puede inferir, que los puntos controvertidos en la presente controversia, giran en torno al pago del precio y a la firma del documento definitivo de venta, razón por al cual es menester citar las cláusulas del contrato cuyo cumplimiento se exige, autenticado en fecha 30.08.2012, que reguló estos aspectos, las cuales establecen lo siguiente:
“…SEGUNDA: Las partes, han convenido, que el precio de la venta del inmueble descrito en la cláusula primera del presente contrato es la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.470.000,00), cantidad esta, que será cancelada por LA COMPRADORA a LA VENDEDORA de la siguiente forma: 1°- la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs.146.000,00) mediante pago efectuado en fecha anterior a este contrato, a los fines de reserva y como parte de cuota inicial del inmueble objeto del presente instrumento, 2°- la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS, (Bs.. 5.000,00) que paga LA COMPRADORA a LA VENDEDORA, en este mismo acto mediante cheque de Gerencia (sic) N° 6588 del banco (sic) de Venezuela, cantidades ambas que serán descontadas del precio definitivo de venta; 3°- El saldo restante por la cantidad de TRESCIENTOS DIECINUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 319.000,00) que efectuará LA COMPRADORA a LA VENDEDORA en el momento de la firma del documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente…”(Subrayado de este juzgador).
Por su parte, en la cláusula tercera se estipuló lo siguiente:
“…El plazo de esta opción de compra venta es de noventa (90) días continuos, con una prorroga de treinta (30), días continuos adicionales, contados a partir de la fecha de la autenticación del presente compromiso por ante la Notaría pública, plazo dentro del cual deberá otorgarse el documento definitivo de Compra-Venta…” (Subrayado de este juzgador).
Siendo así, conforme a la trascripción de las cláusulas ut supra expuestas, se evidencia en primer lugar las cantidades a ser pagadas por las promitente compradora, quien alegó en su escrito libelar haber pagado la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 161.000,00), los cuales se hicieron como se indicaba en el contrato de fecha 10.05.2012, el cual fue novado por el contrato de fecha 30.08.2012. Ante esta situación, hay que destacar que solo pueden tomarse como pagos imputables a la venta los que ya fueron previamente reconocidos por ambas las partes y los realizados hasta el mes de agosto de 2012, a saber: los identificados con las letras “H3” y “H4”, toda vez que los mismos fueron realizados antes de la autenticación de este último contrato, es por ello que se reputan al pago del precio conforme a lo que fue establecido por las partes en el caso de marras, y que ascienden a la suma de CIENTO CINCUENTA Y UN MIL BOLÍVARES, (Bs.151.000,00). Así se declara.
Siguiendo el orden de análisis, en lo que respecta a la firma del documento definitivo de compra venta según lo establecido en la cláusula tercera, este comenzaba a computarse desde el momento de la autenticación del documento, es decir, a partir del 30 de agosto de 2012, por lo que la fecha para realizar la firma ante el registro correspondiente incluyendo la prorroga acordada por las partes finalizaba el 30.12.2012, aspecto este admitido por el accionado en la contestación a la demanda.
Ahora bien, con especial atención a los hechos anteriormente expuestos, así como del análisis probatorio realizado precedentemente, se aprecia, que la parte actora procedió a realizar las gestiones para la firma del documento definitivo, según las resultas de la prueba de informes dirigida al Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del estado Miranda en fecha 31.01.2013. Siendo así, es evidente que estas gestiones fueron realizadas con posterioridad al vencimiento de la prórroga establecida en el contrato, por lo cual se consideran que las mismas fueron realizadas de manera extemporánea. Así se decide.
Aunado a lo anterior, debe advertir este Juzgador, que la solución a la presente controversia debe ser analizada teniendo como norte lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, que consagran que el contrato es ley entre las partes y deben cumplirse de buena fe, por lo que se infiere que la parte demandante no realizó los trámites necesarios para la protocolización del documento definitivo en forma oportuna. Adicionalmente, debe añadirse que tal como fue objeto de análisis por esta alzada, el artículo 1.167 eiusdem, para que se pueda solicitar el cumplimiento del contrato, se debe verificar previamente la intención de cumplimiento o que se haya cumplido con la obligación.
Adicionalmente, se debe añadir que en lo que respecta a la Resolución fechada 21 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial Nro. 40.115, a fin de explicar el hecho de que, las demoras producidas por la solicitud de créditos hipotecarios para la adquisición de bienes inmuebles, no son imputables al solicitante del crédito o al adquiriente del bien, aludiendo específicamente a lo que prevén los artículos 3 y 4 de la referida resolución.
En este aspecto, es necesario acotar que para el momento del vencimiento del contrato de opción y de la presentación del documento definitivo en la oficina de registro público, dicha resolución no había entrado en vigencia. En este sentido, establece el artículo 3 del Código Civil que “La ley no tiene efecto retroactivo”. Asimismo, señala el autor patrio Sánchez Covisa en su obra “La vigencia temporal de la Ley en el ordenamiento jurídico venezolano”, pág. 220, lo siguiente:
“…Las leyes relativas a la clasificación y a la condición jurídica de los bienes –que tienen un cierto paralelismo con las leyes relativas al estado ya (sic) la capacidad de las personas- se aplican de modo inmediato a todas las cosas existentes en el momento de su entrada en vigor.
Las leyes relativas a la adquisición y extinción de los derechos reales afectan a los hechos de que derivan esa adquisición o extinción que se verifiquen con propiedad a su entrada en vigor. Las que regulan el contenido de los derechos reales –propiedad, servidumbre, etc.- en cuento normas constitutivas con el estado legal del orden público, afectan a todos los derechos existentes en el momento de su vigencia.
Lo que podrá hacer nuevas leyes (sic) afectar a los efectos ni valorar un hecho adquisitivo o extintivo anterior…”
Visto el anterior criterio, así como el precepto normativo transcrito, y la fecha de vencimiento de la prórroga del contrato de opción, es evidente que en el presente caso, no resultaba aplicable dicha resolución. Siendo así, es improcedente el alegato de la parte accionante expuesto en el libelo de la demanda respecto a esta Resolución, toda vez que la misma no se le puede conferir efecto retroactivo. Así se establece.
En armonía con todo lo expuesto en el cuerpo del presente fallo, y estando los meritos probatorios a favor de la accionada, quien probó que cumplió con las obligaciones asumidas conforme a lo dispuesto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este sentenciador declarar sin lugar la pretensión de cumplimento de contrato ejercida por la parte actora, al quedar demostrado en autos que las gestiones tendientes a lograr el otorgamiento del documento definitivo de venta, no fueron cumplidas en su oportuno momento.
Congruente con todo lo antes explanado, este sentenciador procede a declarar sin lugar el medio recursivo ejercido por la representación judicial de la parte actora en fecha 7 de octubre de 2015, en contra de la decisión proferida en fecha 29 de octubre del mismo año por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada, y así se indicará en la sección dispositiva de este fallo de manera positiva y precisa. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandante, abogado RAÚL ROJAS FIGUEROA, contra la decisión dictada en fecha 29 de octubre de 2015 por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada en los términos expresados en el cuerpo del presente fallo.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta interpuso la ciudadana EHEIRILYS VANESA RODRÍGUEZ BRITO contra la ciudadana MARILÚ GARCÍA PÉREZ, identificadas en el presente fallo.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas del proceso a la parte actora.
Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena su notificación a las partes conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251 eiusdem.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias definitivas, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 ibídem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 207° de la Independencia y 159° de la Federación En la ciudad de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de marzo de dos mil dieciocho (2018).
EL JUEZ,
ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA
ABG. SCARLETT RIVAS ROMERO
En esta misma data, siendo las treinta y veinte de la tarde (3:20 p.m.), se público, registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de diez (10) folios útiles.
LA SECRETARIA
ABG. SCARLETT RIVAS ROMERO
Expediente Nº AP71-R-2015-001023
AMJ/SRR/GC.-
