PARTE ACTORA: Ciudadana YELITSE BETANCOURT, MANUEL SILVA MARAÑO, ZULLY JOSEFINA ROJAS Y JUANA ISORA GARCÍA, venezolanos, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-9.412.054,6.050.854, 8.698.781 y 3.502.397.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana ZULLY JOSEFINA ROJAS, abogada en ejercicio e inscrita en el inpreabogado N° 36.887.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JESÚS RAFAEL OROPEZA, LIGIA RAMÍREZ, MARIBEL DE OLIVARES, titulares de la cedula de identidad N° 5.133.437, 6.350.031 y 12.623.016, respectivamente, así como a las ciudadanas Isabel Camacho, Raíza Correa y Roció Quiroz, miembros de la Junta de condominio del edificio número 4, situado en el conjunto Residencial la California, Avenida Francisco de Miranda, con Calle Madrid, Municipio Sucre del Estado Miranda.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano ENRIQUE HERRERA SILLA, FÉLIX ALBERTO HERRERA Y JOSÉ ARMANDO VELAZCO, abogado en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo los N° 27.390,15.193 y 15.563, respectivamente.
MOTIVO: Apelación ejercida por la apoderada judicial de la parte actora en fecha 15 de diciembre de 2017 contra la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial.
CAUSA: Nulidad de Acuerdo Tomado en Asamblea de Propietarios.
EXPEDIENTE: AP71-R-2018-00079 (1025)
CAPITULO I
NARRATIVA
Se inicia el presente juicio en virtud de la demanda interpuesta por la representación judicial de la parte actora, por insaculación de ley correspondió el conocimiento al Tribunal de Municipio Cuarto Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, la cual fue admitida en fecha 13 de marzo de 2017, y reformada en fecha 30 de marzo de 2017 y admitida el 03 de abril de 2017.
En fecha 04 de mayo de 2017, se libraron las compulsas de citación.
Seguidamente, el ciudadano Johan González, alguacil adscrito a ese Circuito Judicial dejo constancia de haber citado a la junta de condominio del edificio N° 4, eso en fecha 11 de julio de 2017.
Posteriormente, el 13 de julio de 2017, comparece el apoderado judicial de la parte demandada y consigno escrito de contestación a la demanda en la cual opuso cuestión previa referida al defecto de forma de la demanda por no acompañar el documento fundamental.
En esa misma fecha, es decir el 13 de julio de 2017, el Aquo dicto sentencia interlocutoria mediante la cual declara sin lugar la cuestión previa referida al defecto de forma de la demanda por no acompañar el documento fundamental.
Seguidamente, el 21 de julio de 2017, ambas partes consignan escrito de promoción de pruebas.
El 25 de julio de 2017, el Aquo dicto auto mediante el cual se pronuncia respecto a las pruebas promovidas.
En fecha 14 de agosto de 2017, el Tribunal de instancia, por encontrase el presente expediente en estado voluminoso ordeno el cierre del mismo y la apertura de la segunda pieza.
Realizados como fueron todos los trámites tendientes a la evacuación de las pruebas presentadas por ambas partes y encontrándose en la oportunidad procesal para los informes, la parte actora consigna escrito de observaciones, asimismo en fecha 03 de octubre la misma representación judicial consigno escrito de conclusiones.
En fecha 4 de octubre de 2017 compareció la representación judicial de la parte demandada y consigna escrito de alegatos.
En fecha 07 de diciembre de 2016 el Aquo dicto sentencia mediante la cual declara con lugar la falta de cualidad de la parte demandada.
El 15 de diciembre de 2017, comparece la representación judicial de la parte actora se da por notificada de la sentencia y apela de la misma, ratificando la apelación en fecha 09 de enero de 2018.
Posteriormente, y notificada como fue la parte demandada, el Tribunal de instancia mediante auto de fecha 31 de enero de 2018 oye la apelación en ambos efectos, y remite el expediente mediante oficio 061-2018.
En fecha 28 de febrero de 2018, este Tribunal dicta auto mediante el cual le da entrada al presente expediente y fija el decimo día de despacho a los fines de dictar la sentencia correspondiente.
Seguidamente, el 01 y 07 de marzo de 2018, la parte actora y la parte demandada, respectivamente, consignan escrito de informes en la presente causa.
Por último, el 15 de marzo de 2018 este Tribunal difiere el acto de dictar sentencia para dentro de los 5 días siguientes a esa fecha.
CAPITULO II
MOTIVA
Corresponde el conocimiento de la presente apelación a esta superioridad en virtud de la insaculación de ley; cuya apelación fue ejercida por la representación judicial de la parte actora, en fecha 15 de diciembre de 2017, contra la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial.
En cuanto a los alegatos de la parte actora en su libelo de demanda, señala:
“Que en fecha 03 de febrero de 2017, se celebro asamblea extraordinaria de copropietarios, en la cual se trataron temas como comprensor de aire y otros insumos, demanda interpuesta ante el Tribunal Séptimo de Municipio por varios copropietarios y segunda denuncia ante la SUNDDE.
Señalan que fueron notificados y conminados a firmar una lista de asistencia la cual de no ser firmada la lista no tendrían derecho a voz y a voto la cual se negaron por ilegal y violatoria de sus derechos como propietarios y ciudadanos impidiendo de esta forma su presencia en la asamblea, manifestaron que se dejara constancia en el acta que no firmaron la lista de asistencia que el único documento regulado en la ley de propiedad horizontal art 24 era el acta de asamblea, negándose la junta de condominio a la solicitud efectuada.
Aduce que en el acta publicada en cartelera el día 13/02/2017 que se conformo presuntamente quórum con la presencia de 33 propietarios y 14 autorizaciones consignadas, afirmando la secretaria de acta que constituyen un quórum de 52,67 %, de 90 apartamentos, según lo establecen los articulo 21 y 22 del Documento de Condominio del edificio Nro. 4.
Arguyen que se inicio la asamblea sometiendo en consideración el primer punto relativo al comprensor de aire y otros insumos, que no se expreso en la convocatoria que se discutiría presupuesto, sin embargo en el acto se presento el ofertado por la empresa de mantenimiento las nieves por un monto de Bs. 1.030.400,00 o que la comunidad ayudaría a buscar el presupuesto.
Se acordó crear una comisión de trabajo conjuntamente con la junta de Condominio para evaluar y decidir el presupuesto de adquisición del cabezal e insumos para el comprensor de aire, quedando sentado en dicha decisión tomada por la comisión de trabajo quedaría aprobada por la asamblea 03-02-2017.
Señalan los puntos tratados en la asamblea y en cuanto a su decir esta es ilegal por cuanto no cumplió con los requisitos para la validez y eficacia de la convocatoria, deliberaciones y acuerdos de asambleas.
En cuanto a la nulidad absoluta de la convocatoria, aduce que no se realizo dando cumplimiento a las formalidades y requisitos que establece el art. 24 de la ley de propiedad horizontal, ni los establecidos en al art. 19 y siguientes del documento de condominio, señala que es falso que se convoco de acuerdo al procedimiento establecido en el documento de condominio, por cuanto en el referido documento la convocatoria deberá hacerse con tres días de anticipación a la fecha de la reunión, las convocatorias fueron realizadas la primera el 26-01-2017 para reunión el 30-01-2017, la segunda convocatoria se publico el 30-01-2017 para celebrarse el 01-02-2017, en las dos últimas convocatorias no se cumplió con los tres días de anticipación que exige el documento.
Aducen que es nula la referida asamblea por inexistencia o deficiencia del contenido de la convocatoria, por cuanto en la convocatoria no se expreso varios puntos debatidos y aprobados en la asamblea.
Señala que no se dejo constancia de los votos en contra o a favor de los acuerdos sometidos a aprobación, en este caso extrañamente si se hizo, puede además apreciarse de la lectura del acta que el numero esta superpuesto ya que el espacio dejado para escribir los votos obtenidos no es suficiente, esto ocurre porque es costumbre de esta junta de condominio dejar espacios en blanco para luego asentar en actas el numero de presentes y la alícuota que sobre bienes comunes representan los propietarios que aparentemente concurrieron a los efectos del quórum criterio errado que aplican para poder constituir quórum, hora de la asamblea, entre otros aspectos relevantes y de validez que en varias oportunidades han reclamado.
Otro de los puntos no convocados fue crear una comisión de trabajo que conjuntamente con la junta de condominio evaluara y decidirá el presupuesto de adquisición de un cabezal e insumos para el comprensor de aire y de forma arbitraria quedo asentado que la decisión tomada por la comisión de trabajo quedaría aprobada por la asamblea del día 03-02-2017, subrogándose de esta forma la competencia de los propietarios sobre la administración y conservación de las cosas comunes y la consulta obligatoria por escrito a los propietarios, en clara violación de la normativa establecida en el art. 22, 23 y 24 de la ley de propiedad horizontal.
Aducen que no fue punto de agenda la compra del cabezal, sin embargo fue incluido el día de la asamblea como punto de agenda.
Que no consta que el llamado sea para discutir el pago de los honorarios o acciones contra los propietarios accionantes de la demanda de nulidad interpuesta ante el juzgado Séptimo de Municipio, o las contratación de un escritorio y el pago de honorarios, sin embargo fue discutido y aprobado, en clara violación del derecho la defensa de quienes interpusieron la acción de nulidad referida y tenemos derecho de explicar a la comunidad en asamblea las razones para demandar.
Que fue agregado como punto de agenda durante el desarrollo de la asamblea incluir los trabajos de plomería de la bomba N° 2, y cobrar la cuota estimada junto con la del comprensor calculada la alícuota, al no ser tema de la agenda de la asamblea no podía discutirse y aprobarse toda vez que la comunidad desconoce con anticipación su discusión y a ella corresponde la administración y conservación de las cosas comunes, no se presento cotizaciones ni quien ejecutara los trabajos lesionando el derecho de propietarios.
Asimismo, señala una serie de acuerdos que a su decir no fueron establecidos en la convocatoria, no obstante fueron tratados y acordados en la referida asamblea.
En cuanto a las deliberaciones y acuerdos contenidos en el acta del 03-02-2017, son nulos de nulidad absoluta de conformidad con el artículo 9 de la ley de propiedad horizontal que establece que las mejoras de las cosas comunes solo podrán efectuarse con el acuerdo del 75% de los propietarios, en igual sentido el numeral 3 del art.3 ejusdem, lo cual queda demostrado del acta que le quórum con el cual fueron aprobados acuerdos que generan gastos importantes para la comunidad de propietarios se conforman con la supuesta presencia de 33 propietarios y 14 autorizaciones, de un total de 90 propietarios, afirmando la secretaria de acta había un quórum de 52.67% según lo establecen los artículos 21 y 22 del documento de condominio del Edificio Nro. 4, documento vigente desde 1967, el cual en los últimos 20 años no fue aplicado por las anteriores juntas de condómino.
En cuanto a las autorizaciones señala que el apartamento numero 22 asistió con autorización una abogada, no obstante aducen que para el caso de asistencia para asamblea en cuya agenda se discute actos que no excedan de la simple administración como en el presente el propietario debe otorgar poder notariado a tal efecto. A lo expuesto debe notarse que si existía quórum de 33 de copropietario presentes y 14 autorizaciones, quiere decir que la aprobación del presupuesto de la empresa las nieves se realizo con 13 autorizaciones y el voto de 13 propietarios de este ultimo 6 son miembros de la junta y la cuota de participación de los propietarios de apartamentos autorizantes debe ser de las cuotas de participación alta.
En relación del abuso de derecho que vicia de nulidad absoluta del acuerdo de fecha 03-02-2017, en tal sentido aduce que de conformidad con el articulo 25 en concordancia los artículos 3 y 8 relativos al uso de todas las áreas comunes del edificio, derecho de intervenir en la administración de los bienes comunes artículos 21 y 22, de la ley de propiedad horizontal, en concordancia con el art. 1185 del código civil, el cual se configuro al establecer como requisito para participar en la asamblea una lista de asistencia obligatoria, que de no ser afirmada no tendríamos derecho a voz y a voto, a lo cual se negaron por ser una técnica ilegal y violatoria de su derechos como propietarios y ciudadanos ( a la defensa, propiedad, habeas data) impidiendo de esa forma su presencia en la asamblea, ya que manifestaron que se dejaron constancia en el acta que no firmarían la lista de asistencia por ser ilegal, además no es una formalidad para la validez y eficacia establecido en la ley de propiedad horizontal conforme a la cual lo procedente es firmar el acta de asamblea único documento regulado en el art. 24, donde se deja constancia de los concurrentes, de su voluntad de aprobar o improbar algún punto de la agenda convocada entre otros aspectos, configurándose así un abuso de derecho toda vez que la conducta de la junta de condominio excedió los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual ha sido conferido ese derecho de ser junta y de las obligaciones que le establece la ley, pues como propietario tenemos atribuido derecho a decidir quiénes son la personas que van a conformar la junta de condominio, la forma y manera como deben acometerse las reparaciones tendentes a lograr la optimización de las instalaciones comunes, entre otros derechos.
Conducta que según sus dichos han sido reiteradas por la junta de condominio, realizando actos arbitrarios e ilegales constitutivos de abuso de derecho, tales como la negativa de discutir nuevos presupuestos lo cual le fue planteado en varias oportunidades, aunado al hecho que se negó a acatar la mediación de la dirección de justicia municipal, centro de resolución de conflictos, alcaldía del municipio Sucre, que instruyo a llamar a una asamblea, ajustarse a derecho y elegir un presupuesto respetando la ley de propiedad horizontal, así mismo la Junta de condominio se negó a dar cumplimiento se negó a dar cumplimiento a la entrega de acta de requerimiento y notificación a las empresas contratadas por ella según denuncia interpuesta ante las empresas contratadas por ella según denuncia interpuesta ante la Superintendencia Nacional para la defensa de los derechos socioeconómicos en fecha 10-08-2016, negar el acceso del sótano donde se encuentra el sistema hidroneumático, negarse a suministrar copias de las actas de asambleas, o información general relativa a gastos y contrataciones del mantenimiento y administración del edificio N° 4, rendir cuenta conforme a la ley de propiedad horizontal.
De la cualidad de propietario, en cuanto a este punto señalan que son propietarios de los referidos apartamentos, en tal sentido tienen la cualidad para interponer la presente demanda.
En cuanto al petitorio, solicitan se declare en la sentencia de merito la nulidad de la decisión aprobada en la Asamblea celebrada en fecha 03 de febrero de 2017.
Se condene en costas y costos a los ciudadanos Jesús Rafael Oropeza López, Ligia Ramírez y Maribel de Olivares, quienes actúan en nombre y representación de la Junta de Condominio en su condición de presidentes, tesorera, y secretaria de actas, así como sus suplentes Isabel Camacho, Raíza Correa y Roció Quiroz, actuando conjuntamente y de forma activa sin ausencia de los principales siendo suplentes y por tanto avalan las decisiones de los principales en consecuencia corresponsables en la administración de los bienes de la comunidad con fundamento al numeral 3 del art.18 de la ley de propiedad horizontal, no existiendo administrador designado por asamblea de copropietarios es esa junta quien ejerce la administración conforme al art.18 ejusdem, en concordancia con lo dispuesto en el código civil en los artículos 1688,1689,1693 y 1694, la represente petición la realizamos toda vez que la actuación de mala fe con la que actúa la Junta de Condominio configura un abuso de derecho que de forma continuada, así viene cometiendo flagrante violación de la ley de propiedad horizontal.”
En la oportunidad procesal correspondiente, la parte accionada contesta la demanda en los siguientes términos:
“En primer término impugnaron en toda forma de derecho la totalidad de las copias fotostáticas de los documentos públicos y, privados, así como las impresiones fotográficas producidos con el escrito libelar, de conformidad con el art. 429 del código de procedimiento civil.
Oponen cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 6to del código de procedimiento civil, referida al defecto de forma de la demanda al no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, esto es que el libelo de demanda deberá expresar y, acompañar los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido.
Asimismo, oponen a la demanda para ser resuelta in limine litis, esto es, de previo y especial pronunciamiento a la sentencia definitiva, la cuestión perentoria o de fondo, referida a la falta de cualidad de los integrantes del litis consorcio activo para intentar y sostener el presente juicio, por cuanto a lo previsto en el art. 25 de la ley de propiedad horizontal, para interponer el recurso judicial allí ordenado, requiere como requisito básico ser propietario de un inmueble, considerándose como tal a todo aquel que aparece inscrito con tal carácter en la correspondiente Oficina de Registro Público, señalando que los accionantes no acreditaron su condición de propietarios de los apartamentos 123,182 y 104 del edifico residencia la california por lo que resulta improcedente en derecho la pretensión por ellos formulada, y así solicita al Tribunal se declare con todos los pronunciamientos de ley.
Por otro lado, oponen como defensa de fondo para ser resuelta in limine litis, esto es de previo y especial pronunciamiento a la sentencia definitiva, la cuestión perentoria o de fondo, referida a la falta de cualidad de los integrantes de la junta de condominio del edificio número 4 del centro residencial la california para ser llamados a juicio y, la carencia de interés jurídico actual para sostener el presente juicio, ello en virtud que estamos frente a un problema de propiedad horizontal disciplina regulada por las disposiciones de la ley de propiedad horizontal, código civil y, por delegación de la ley, y a los acuerdos adoptados por la asambleas de propietarios.
Aducen que aun cuando la comunidad de propietarios del edificio número 4 del centro residencial la california, la ley de propiedad horizontal no le atribuye personalidad jurídica autónoma, en las relaciones de derecho material, los han considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal y, les ofrece distintas posibilidades para tutelar sus intereses y, es así como obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y, necesariamente por órgano del administrador designado por los propietarios, como lo señala el art 20, literal “E” de la ley de propiedad horizontal, al cual se le atribuye la representación jurídica de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes o en cualquier otro asunto sobre el que hubiere recaído acuerdo previo, a tenor de lo previsto en el articulo 18 aparte “c” ejusdem.
Señalan que el verdadero sujeto es todo el conjunto de copropietarios, considerado como una sola entidad asociativa, se puede afirmar sin lugar a dudas, que la ley ha creado en este caso, un litis consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio; señala que la presente acción ha sido propuesta en forma directa contra la Junta de Condominio del edificio número 4 del Centro Residencial la california, la cual conforme a lo previsto en el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal, solamente tiene funciones de vigilancia y control y sobre la administración del condominio y, de hecho mas no de derecho ha ejercido las funciones del administrador, ya que la asamblea de copropietarios no lo ha designado, por lo tanto la demanda ha debido ser propuesta contra la Comunidad de Propietarios del Edificio Número Cuatro del Centro Residencial la California, por tratarse de un acuerdo aprobado en acta de asamblea extraordinaria de copropietario de fecha 03 de febrero de 2017 y, no contra la junta de condominio, por contravenir los artículos 18 y 20 literal “a” de la ley de propiedad horizontal.
Como consecuencia de lo expuesto, la demanda ha sido incoada contra un ente, que por mandato expreso de la ley especial que rige la materia, no está facultado para ejercer en juicio la representación de la comunidad de propietarios, motivo por el cual y, al no tener interés jurídico actual de conformidad con lo previsto en el art 16 del Código de Procedimiento Civil, debe concluirse que la junta de condominio del edificio N° 4 del Centro Residencial la California, no tiene cualidad para ser demandada, pues admitir lo contrario, estaríamos en presencia de lo dispuesto en el articulo 140 ejusdem, que señala, que no se puede hacer valer en juicio, en nombre propio un derecho ajeno.
Señalan que la falta de cualidad de la junta de condómino, se observa que el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal determina solo atribuciones de vigilancia y control, vale decir, que en el caso de autos, el interés jurídico controvertido o la relación material debe necesariamente instaurarse contra la comunidad de propietarios, pues la junta de condominio, carece de la legitimidad para contradecir la presente acción, carece de la consideración especial en que tiene la ley dentro de cada proceso, a las partes que se hallan en una determinada relación con el objeto de litigio.
Por lo tanto la nulidad del acuerdo peticionado interesa a la comunidad de propietarios y, por ello, es menester en armonía con los argumentos expuestos, que el tribunal declare con lugar la falta de cualidad de la junta de condominio del edificio N° 4 del centro residencial la california para sostener el presente juicio y, así solicitan sea establecido.
Arguyen que no obstante a la falta de cualidad alegada, seguidamente niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes la demanda y, su reforma incoadas, en los hechos por no ser ciertos y, en el derecho, por no tener asidero jurídico alguno y, en consecuencia.
Niegan, rechazan y contradicen la fundamentación legal que invocan en el escrito liberal artículos 3 y 9 de la ley de propiedad horizontal, el primero referido a las normas que rigen el uso y disfrute de los apartamentos o locales y, el segundo, a la suspensión de las mejoras de las cosas comunes mediante la interposición el interdicto de obra nueva, siendo que como ya se ha sentado anteriormente y, así lo establecen y reconoce el litisconsorcio activo, se demanda la nulidad de la decisión aprobada por la asamblea celebrada en fecha 03 de febrero del 2017 y, las consecuencias que de ellos procede, ya que se observa que existe una grave y , absurda confusión al mezclar indebidamente acciones distintas para fundamental su petitorio final.
Niegan, rechazan y contradicen la presunta grave situación confrontada por los accionantes al inicio de la Asamblea, referida a que fueron notificadas y conminadas a firmar una lista de asistencia para poder ingresar al recinto donde se celebra la reunión, sin lo cual no tendrían ni derecho a voz ni derecho a voto, todo lo cual consideran violatorios de sus derechos (a la defensa, a la propiedad, habeas data).
Aduce que es falso que se hayan violentado los derechos invocados por lo accionantes, ya que tan solo se ha pretendido establecer un medio para verificar por un lado, la comparecencia de los propietarios que asistan a la Asamblea y, por el otro, la determinación y, verificación del quórum necesario para dar inicio a la misma, ya que en el pasado, muchos propietarios asistían a la reunión, manifestaban sus acuerdos y sus desacuerdos con los asuntos discutidos y, se marchaban del lugar sin firmar el libro de actas de asambleas de propietarios, lo cual ocasionaba problemas de difícil solución para conseguir las rubricas de los asistentes.
Niegan, rechazan y contradicen el contenido del punto 1.1 denominado nulidad absoluta de la convocatoria, sub-titulo 1 denominada del incumplimiento de los requisitos para la validez y eficacia de las convocatorias, deliberaciones y, acuerdos en Asambleas del Capítulo II denominado de la ilegalidad de las asambleas del escrito de reforma del libelo de la demanda fundado en que no se dio cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 24 de la ley de propiedad horizontal y, el articulo 19 y siguiente del documento de condominio, por cuanto la segunda y, la tercera convocatoria para la asamblea del 03 de febrero de 2017 no se cumplió con los tres (3) días de anticipación que exige el documento de condómino.
En efecto, es posible mas no cierto que haya transcurrido el tiempo indicado entre convocatorias, pero no se puede negar el hecho cierto, notorio y evidente que toda la comunidad de propietarios del Edificio supo y, conoció a través de los anuncios formulados de la celebración de la mencionada asamblea, al extremo de haber obtenido en la misma un quórum de 52,67% de 90 apartamentos del edificio 4 del centro residencial la california y, de que los accionantes comparecieron a la misma y, como ellos lo expresan en su demanda fueron notificados y conminados a firmar una lista de asistencia.
Señalan que no obstantes al presunto incumplimiento de la anticipación de la convocatoria esta no fue óbice para que la misma se realizara y, que ningún propietario asistentes, incluidos los accionantes, hubiesen hecho valer la ilegalidad de la celebración de la misma, ni antes ni después de su celebración, sino por el contrario su silencio convalida el posible vicio que la afectara, limpiándola de esta manera cualquier irregularidad que pudiera afectarla.
Aducen que los vicios que se demandan tienen que ver con vicios en el contenido de la convocatoria o en el procedimiento que se utilizo para convocar, o por la ausencia de alguna formalidad en el transcurso de la celebración de la asamblea, estas irregularidades la ley las denomina vicios de nulidad relativa.
Así pues, que aducen que los accionistas asientan y, reconocen en su demanda y, su reforma que fueron convocados y, asistieron a la celebración de la Asamblea, pero que no participaron por su negativa a suscribir la lista de asistencia y, ni antes de esa oportunidad ni durante el transcurso de la celebración de la reunión, se les escucho mencionar, que el acto se encontraba afectado de nulidad relativa, con cuya actitud convalidaron el vicio que podía afectar de nulidad del acto y, así solicitan sea declarado por este Tribunal.
Niegan, rechazan y contradicen el punto 1.2 denominado nulidad absoluta por inexistencia o deficiencia el contenido de la convocatoria, sub-titulo 1 denominado del incumplimiento de los requisitos para la validez y eficacia de las convocatorias, deliberaciones y, acuerdos en asamblea del capítulo II denominado de la ilegalidad de las asambleas del escrito de reforma del libelo de la demanda fundado en que los tres puntos a discutir eran todos de carácter informativo.
Señalan que la comunidad de propietarios del edificio Nro. 4 estaba al tanto de la necesidad que existía respecto al tanque de agua, igual que estaban al tanto de los daños patrimoniales causados por la demanda interpuesta ante el Tribunal Séptimo de Municipio de esta circunscripción judicial, por cuanto todo indica que los gastos del mantenimiento del referido juicio y el pago de los honorarios profesionales de abogados deberán asumirse personalmente por los miembros de la junta de condominio, señalando que igual como en el presente caso demandan la nulidad de acuerdos aprobados en asamblea de propietarios, donde la demanda debe ser la comunidad de propietarios del edificio número 4 del centro residencial la california y no la junta de condominio, aducen que igual situación se encuentra lo relacionado con la segunda denuncia ante la Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos ( SUNDDE) por cuanto los accionistas manifiestan su desacuerdo con el hecho que los miembros de la junta de condómino hayan propuesto contratar un abogado para que lo asista.
De lo que se concluyen que los asuntos sometidos a la consideración de la Asamblea, eran públicos y notorios, afectaban la convivencia diaria de las personas que habitaban en el edificio y, afectan patrimonialmente el bolsillo de los propietarios que deberán pagar los honorarios y los gastos de los juicios que sigan intentando los accionantes del presente juicio.
Niegan, rechazan y contradicen el punto 1.2 denominado deliberaciones y acuerdos, sub- titulo 1 denominado del incumplimiento de los requisitos para la validez y eficacia de las convocatorias, deliberaciones y, acuerdos en asambleas del capítulo II denominado de la ilegalidad de las asambleas del escrito de reforma del libelo de la demanda, fundado en que las mejoras de las cosas comunes solo podrán efectuarse con el acuerdo del 75% de los propietario conforme a los artículos 9 y , 3.3 de la ley de propiedad horizontal.
Al respecto aducen que los trabajos sometidos a consideración no son mejoras que conllevan cambios en la forma y, disposición de las áreas comunes del edificio, por el contrario los trabajos sometidos a consideración de la asamblea son relacionados con reparaciones de equipos y sistemas dañados por el uso, y por el tiempo de funcionamiento, son medidas urgentes que deben ser resueltas en forma inmediata por el administrador o la junta de condominio de conformidad con lo estipulado en el artículo 20 de la ley de propiedad horizontal.
Niegan, rechazan y contradicen el contenido del capítulo segundo denominado del abuso de derecho que vicia de nulidad absoluta el acuerdo de fecha 03-02-23017 del escrito de reforma de la demanda, fundado en que se violento los artículos 21 y 22 de la ley de propiedad horizontal en concordancia con el artículo 1.185 del Código Civil al establecer como requisito para participar en la asamblea una lista de asistencia obligatoria.
A este efecto consideran pertinente invocar y, dar por enteramente reproducidos en este punto los mismos alegatos explanados en el particular tercero del presente capitulo (escrito de contestación)
Finalmente niegan, rechazan y contradicen la acción incoada, por cuanto a la presente fecha el acuerdo aprobado en la asamblea cuya nulidad se demanda, ya se ejecuto, es decir ya se practicaron las reparaciones acordadas y fueron pagadas las sumas de dinero que tal actividad implico y, fueron imputado en su momento en los recibos de condominio las cuotas partes correspondientes a la mismas, absteniéndose solo los accionantes del pago de tales obligaciones, de igual manera se cancelaron los honorarios profesionales de abogados que intervinieron en la consecución del juicio del juzgado séptimo de municipio y, en la SUNDDE, por lo cual se hace improcedente en derecho la acción incoada y, así solicitan sea declarado.
Solicitan que de conformidad con lo previsto en el art. 429 del Código de Procedimiento Civil, se tenga como no fidedigna las copias fotostáticas impugnadas y las copias de fotos impugnadas y como consecuencia de ello sin eficacia y, sin valor jurídico en el presente juicio.
Se declare con lugar la cuestión previa relativa al defecto de forma de la demanda y, como consecuencia inmediata se declare la extinción del proceso.
Se declare con lugar la cuestión perentoria o de fondo opuesta referida a la falta de cualidad de los ciudadanos Yelitze Betancourt, Manuel Silva Maraño y Juana Isora García, para intentar y, sostener el presente juicio con el efecto subsiguiente de no darle entrada al juicio y, declarar la extinción del proceso
Se declare con lugar la cuestión perentoria o de fondo opuesta referida a la falta de cualidad de la demandada Junta de Condominio del Edificio Número 4 del Centro Residencial la California, para sostener el presente juicio, con el efecto subsiguiente de no darle entrada al juicio y, declarar la extinción del proceso.
Se declare sin lugar, la demanda incoada con todos los pronunciamientos de ley.
Se condene a la parte actora al pago de las costas y costos y, honorarios profesionales que se puedan ocasionar con motivo del ejercicio de la acción”
La sentencia recurrida es del tenor siguiente:
“De la falta de cualidad pasiva.
De una revisión exhaustiva al libelo de la demanda se observa que la pretensión de la parte actora ha sido obtener la nulidad de los acuerdos tomados en la Asamblea General de propietarios celebrada en fecha 03 de febrero de 2017 por las razones expresadas en la narrativa del presente fallo y en virtud de ello, demando en forma individual a los ciudadanos Jesús Rafael Oropeza, Ligia Ramírez, Maribel de Olivares, Isabel Camacho, Raíza Correa y Roció Quiroz, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cedula de identidad N° 5.133.437, 6.350.031, 12.623.016, 6.452.084, 7.662.410 y 5.122.211, respectivamente, quienes actúan en nombre y representación de la junta de condominio del edificio N°4, quienes en forma individual, no son sujetos de la relación procesal, toda vez que el verdadero sujeto de la relación procesal, es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa aunque sin personalidad jurídica, pues la ley para estos casos ha creado un litisconsorcio necesario con unidad de representación orgánica en juicio, de tal manera, lo procedente era demandar a la comunidad de propietarios en la persona de la Junta de Condominio.
Respecto a la legitimación pasiva en materia de propiedad horizontal se hace necesario precisar que el código de procedimiento civil, en su artículo 139 contempla la posibilidad de que aquellos entes que no tienen personalidad jurídica, puedan ser legitimados pasivos de una determinada relación procesal.
En lo que se refiere a la acción de nulidad prevista en el artículo 25 de la ley de Propiedad Horizontal, nos encontramos en presencia de un acuerdo tomado por la mayoría de los propietarios de un determinado edificio quienes componen, en opinión de quien decide el litis consorcio pasivo necesario para sostener el juicio.
A mayor abundamiento debe expresamente señalarse que la representación de los propietarios en juicio por el Administrador o por la junta de condominio, en lo que respecta a las cosas comunes bien sea mediante el otorgamiento de poder o asistidos de abogados, son actos que exigen la representación como manifestación de un poder jurídico.
Los efectos positivos o negativos de dichas actuaciones vienen a incidir directamente sobre la esfera de la comunidad toda vez que se está actuando en nombre de una entidad asociativa, que no tiene personalidad jurídica, razón por la cual los actos judiciales que se realicen en su nombre, están sometidos a las limitaciones tendentes a hacer más seguros y eficaces sus resultas para el condominio, es por ello que la citación de esa comunidad de copropietarios se realiza en la persona de la junta de condominio, quien es que los va a representar en el proceso, bien sea asistida de abogado o mediante el otorgamiento de poder, de tal manera pues, que hay debido la parte actora demandar a la comunidad de propietarios, representada por la junta de condominio quien debe ser traída al proceso no ya como demandada sino en representación de la comunidad, pero de ninguna manera como lo hizo la actora que demando directamente a los ciudadanos Rafael Oropeza, Ligia Ramírez, Maribel de Oliveros, Isabel Camacho, Raíza Correa y Roció Quiroz, como integrantes de la junta de condominio tal y como se señala en su escrito de reforma de la demanda, máxime cuando nos encontramos en presencia de la nulidad de un acuerdo tomado por los co propietarios del edificio N° 4.
Por los razonamientos antes expuestos y por cuanto en el presente caso tiene aplicación preferente la ley de propiedad horizontal, este Juzgado administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara con lugar la falta de cualidad de los ciudadanos Rafael Oropeza, Ligia Ramírez, Maribel de Olivares, Isabel Camacho, Raíza Correa y Roció Quiroz, para sostener el presente juicio. Así se decide.
En virtud de la naturaleza de la presente decisión se hace innecesario el examen, análisis y decisión sobre la cuestión de fondo objeto de la pretensión del accionante.
En la oportunidad procesal correspondiente la ciudadana Zully Rojas, abogada en ejercicio e inscrita en el inpreabogado N° 36.887, actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos Yelitse Betancourt, Manuel Silva y Juana García, parte actora en la presente causa, presenta escrito de informes en el cual señalan lo que ellos consideran vicios en que incurrió el Aquo, los cuales son:
“De conformidad con lo establecido en el art. 244 del código de procedimiento civil en concordancia con los numerales 4 y 5 del art. 243 ejusdem, la sentencia impugnada carece de los “…motivos de hecho y de derecho de la decisión...” y, no comprende una”… decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
En cuanto al Vicio de inmotivación de hecho, al respecto señala que la sentencia declara sin lugar la demanda de nulidad de acuerdos de asamblea de copropietarios basada en el alegato de la falta de cualidad pasiva de la demandada basando la sentencia en un hecho falso y además alegado por la juez, es así que luego de una larga cita de varios autores sobre los conceptos jurídicos vinculados a la cualidad pasiva, litis consorcio, legitimación activa y pasiva y, citar de forma sesgada lo preceptuado en la ley de propiedad horizontal, dicta sentencia basándose en la defensa sobre la falta de legitimidad pasiva de la junta de condominio, defensa que si bien fue opuesta por la demandada la juez del Cuarto de Municipio lo basa en un hecho falso o inexistente en el libelo de la demanda al afirmar que “ fueron demandados en forma individual los ciudadanos miembros de la junta de Condominio”
Señala el fallo impugnado, que la juez argumenta un hecho que no fue lo alegado por la demandada, así afirma en el fallo impugnado que “… de una revisión exhaustiva al libelo de la demanda se observa que la pretensión de la parte actora ha sido obtener la nulidad de los acuerdos tomados en asamblea general de propietarios celebrado el 03- de febrero de 2017 y en virtud de ello demando en forma individual a los ciudadanos… quienes actúan en nombre y representación de la junta de condominio del edificio N° 4, quienes en forma individual no son sujetos de la relación procesal… de tal manera… que ha debido la parte actora demandar a la comunidad de propietarios, representada por la junta de condominio… pero de ninguna manera como hizo la actora demandado directamente a los ciudadanos Jesús Oropeza, Ligia Ramírez, Maribel de Olivares, Isabel Camacho, Raíza Correa y Roció Quiroz como integrantes de la junta de condominio.
Por su parte el apoderado de la junta de condominio-administrador en el acto de contestación de la demanda alega la falta de cualidad pasiva en los siguientes términos... “A tenor de lo previsto en el articulo 361 para ser resuelta in liminis litis la cuestión perentoria o de fondo referida a la falta de cualidad de los integrantes de la junta de condominio… para ser llamados a juicio y, la carencia de interés jurídico (sic) actual para sostener el presente juicio… La acción que nos ocupa ha sido propuesta en forma directa contra la junta de condominio del edificio número 4… la cual conforme a lo previsto en el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal solo tiene las funciones de vigilancia y control sobre la administración del condominio y, de hecho mas no de derecho ha ejercido las funciones del administrador, ya que la asamblea de copropietarios no lo ha designado.
Consta del expediente y es un hecho incontrovertido ya que no fue rechazado por la demandada, por el contrario lo reconoce de forma expresa en su contestación de la demanda que la junta de condominio funge además como administrador de la comunidad de propietarios, en igual sentido, consta del poder Apud acta que otorgara la Junta de condominio el día 13 de julio de 2017 que actúa y así quedo demostrado la condición de Administrador de la junta de condominio al afirmar que “… los ciudadanos Jesús Oropeza, ligia Ramírez, Maribel de Olivares, Isabel Camacho, Raíza Correa y Roció Quiroz, procediendo en este acto en nuestro carácter de presidente, vicepresidenta, secretaria de actas, y, tesorera de la junta del edificio N° 4… quien a su vez funge como administrador de hecho del edificio …” y en dicha condición la junta de condominio administrador confieren poder Apud acta, es decir, está legitimada para sostener la representación de la comunidad de propietarios, condición para ser llamados a juicio que le otorgan la ley de propiedad horizontal de pleno derecho y no como la afirma el actor que la junta de condómino es un administrador de hecho.
Se evidencia y es un hecho incontrovertido del expediente concretamente del libelo que se demando la nulidad de acuerdo contenido en el acta de asamblea… convocada por la junta de Condominio del edificio Nro. 4… integrada por los ciudadanos Jesús Oropeza, Ligia Ramírez, Maribel de Olivares…quienes actúan en nombre y representación de esa Junta en su condición de presidente, vicepresidente y Secretaria de Actas, así como a sus suplentes Isabel Camacho, Raíza Correa y Roció Quiroz… responsable legales de la administración de los bienes de la comunidad por actuar conjunta y solidariamente con los miembros principales, en condición de administradores de conformidad con lo preceptuado en el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal en concordancia con los articulo 1688, 1689,1692, 1693 y 1694 del Código Civil y del documento de Condominio…”
Aducen que efectivamente la presente demanda fue interpuesta contra la Junta de Condominio quienes además como se dijo son los responsables legales por fungir como administradores por mandato legal establecido en el artículo 18 de la ley de propiedad Horizontal conforme al cual la administración de los inmuebles de que se trata esta ley corresponderá a la Asamblea General de copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador, en igual sentido establece el literal C) ejusdem que la junta de condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso tendrá la función de “.. Ejercer las funciones del administrador en caso tendrá la función de copropietarios no hubiere procedido a designarlo…” circunstancias esta incontrovertido dentro del debate de la presente causa, toda vez que como se dijo up supra fue reconocida dicha condición de forma expresa por la demandada y evidenciado además en el debate probatorio no quedando duda de la condición de la legitimidad pasiva de la demandada.
Pero además, si existe duda en cuanto al alegato de que la falta de cualidad de la junta de condominio basado en el hecho de supuestamente haberse demandado de forma individual a los ciudadanos que integran la Junta de Condominio y no a la Junta de condominio y no a la junta de Condominio- administrador, hecho este alejado por la juez precisamente en el momento procesal de la sentencia, basta simplemente analizar las siguientes actas procesales en las cuales fue calificada la junta de condominio administrador a los efectos del presente proceso como parte demandada, así como consta de los autos de admisión de la demanda que el tribunal al admitir la demanda emite las siguientes calificaciones una vez analizado el libelo ordena “ …por recibida y vista la anterior demanda…presentada por los ciudadanos…mediante la cual demanda por Nulidad de Asamblea a la Junta de Condominio del Edificio Nro. 4… en la persona de los… en su condición de presidente, tesorera y secretaria de actas… en consecuencia emplácese a la parte demandada en la persona de los ciudadanos…, en si condición presidente, Tesorera y Secretaria de Actas…” la misma calificación se da a la parte demandada en el auto de admisión de fecha 03-04-2017 al admitirse la reforma de la demanda la cual no citaremos por ser exactamente igual a la del auto de admisión anterior.
En igual sentido, consta la cualidad de demandada y por tanto legitimada pasiva en la presente causa del auto de fecha 04-05-2017 en el cual ordena “… librar compulsa a la Junta de condominio del edificio Nro. 4… en la persona de…en su condición de presidente, tesorera y secretaria de actas...” diligencia del 11-07-2017 del alguacilazgo dejando constancia de la 2... Entrega de la compulsa de la citación librada a la junta de condominio del edificio nro. 4, consta en igual sentido de la sentencia interlocutoria relativa a la cuestión previa opuesta de conformidad con el numeral 6 del artículo 316 del Código de Procedimiento civil de fecha 13-07-20147 cualidad de legitimada pasiva, es decir, parte demandada, decisión de la que puede leerse “Parte demandada Junta de Condominio .
Por las razones de hecho y de derecho expuesta, solicita se declare la nulidad absoluta del fallo dictado en fecha 07-12-2017 por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta circunscripción judicial, en inmotivación de los hechos, por lo cual en resguardo de nuestro derecho a la tutela judicial efectiva, del derecho a la defensa y debido proceso, se dicte sentencia conforme al artículo 12 del código de procedimiento civil en concordancia con los artículos 243 y 244 ejusdem, emitiendo un fallo congruente con lo alegato y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de estos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados en la demandada.
En cuanto al vicio de prueba, la sentencia dictada por la juez Cuarta de Municipio es nula de forma absoluta y así solicitan sea declarada por esta alzada por incurrir en el vicio de silencio de prueba, ya que no valoro ninguno de los elementos probatorios promovidos bien adjunto al libelo de la demanda o los aportados en el lapso de promoción y evacuación de pruebas.
En cuanto al quebrantamiento a la violación del Orden Publico Constitucional por el quebrantamiento del artículo 49 constitucional, que vicia de nulidad absoluta el fallo impugnado, al respecto señala que el Aquo realizo actuaciones que generaron la violación de derecho a la defensa y debido proceso, así en la oportunidad probatoria la demandada promovió pruebas a su decir manifiestamente ilegales e impertinentes, ya que la presente causa es una demanda de nulidad de acuerdos de asamblea y no un juicio de rendición de cuentas, y al haber promovido las facturas la parte demandada, el Aquo debió negar su admisión solicitud de oposición de admisión que fue oportunamente presentada, omitiendo en la sentencia los hechos irregulares que se suscitaron a su decir en el curso del presente procedimiento, lo que la hace nula de nulidad absoluta.
Asimismo, señala la violación del orden público constitucional por el quebrantamiento del artículo 26 constitucional, Principio de tutela judicial efectiva, que vicia de nulidad absoluta el fallo impugnado, toda vez que la a su decir la sentencia recurrida, así como las actuaciones en las cuales ha quedado evidenciado se infringió el principio de tutela judicial efectiva por haber sido impugnada sin atenerse a lo alegado y probado en autos, sino que además es evidente que el tribunal no fue imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable y equitativa todo ello demostrado mediante las actuaciones de pruebas no idóneas o pertinentes en un juicio de nulidad de actas, o por prorrogarse el lapso de evacuación de pruebas que no fueron consideradas a los efectos de la sentencia de fondo pese a ser el argumento de base para prorrogar y diferir el fallo, o la evacuación de una prueba testimonial ilegal e irregular no objeto de análisis y pronunciamiento por parte del tribunal en la sentencia de fondo imponiendo los correctivos y sanciones que corresponden, demuestran de forma inequívoca la infracción por parte de ese tribunal del principio constitucional denunciado.
En tal sentido, solicita se revoca la sentencia de fecha 07-12-2017 por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por quebrantar los derechos y principios constitucionales de tutela judicial efectiva, derecho a la defensa y debido proceso, al no haber emitido sentencia ajustándose a lo alegado y probado en autos, y emitir un fallo basado en un hecho no alegado por la demandada además de inexistente como quedo evidenciado de las actas del expediente se demando a la Junta de Condominio Administrador el Edifico 4, por tanto la representante legal de la comunidad de copropietarios. Finalmente es evidente la falta de imparcialidad de la tramitación de la presente causa por parte de la Juez Cuarta de Municipio por lo cual como órgano encargado por autoridad de la ley de administrar justicia de conformidad con lo establecido en el art 26 constitucional y toda vez que el estado garantizara una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, idónea, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles, es claro que existen garantías de esa justicia lo que vicia de nulidad absoluta el fallo impugnado.
Por último se condene en costas y costos procesales a la parte demandada quien actúa fuera del mandato legal otorgado por la comunidad de propietarios infringiendo la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio”
En la oportunidad procesal correspondiente el ciudadano José Armando Velazco Ramírez, abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado N° 15.563, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presenta escrito de informes el cual es del tenor siguiente:
“Solicitan obtener de esta alzada, la declaratoria sin lugar del recurso de apelación, interpuesto por la apoderada judicial de las demandantes, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 07 de diciembre de 2017 por el Juzgado de la causa,
Hacen valer ante este despacho, en toda forma de derecho y, que a todo evento hace valer en todas y cada una de sus partes, las actuaciones, diligencias, actos, escritos y documentos emanados de su parte, consignados en el expediente y, demostrativo de las defensas alegadas, muy especialmente el contenido del capítulo Quinto del Escrito de la demanda de fecha 13 de julio de 2017, contenido en los folios 195 al 207 de la primera pieza del expediente.
Aducen que conforme a lo establecido en el artículo 361 del código de procedimiento civil se opuso a la demanda para ser resuelta in limine litis, esto es, de previo y especial pronunciamiento a la sentencia definitiva, la cuestión perentoria o de fondo, referida a la falta de cualidad de los integrantes de la junta de condominio del edificio número 4 del centro residencial la california para ser llamados a juicio y, la carencia de interés actual para sostenerlo.
El fundamento de tal defensa, destaca el hecho cierto que, la acción que nos ocupa ha sido propuesta en forma directa contra la junta de Condominio del Edificio Número 4 del Centro Residencial la California, la cual conforme a lo previsto en el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal, solamente tiene las funciones de vigilancia y control sobre la administración del Condominio y, de hecho mas no de derecho ha ejercido las funciones del administrador, ya que la Asamblea de Copropietarios no lo ha designado.
Por lo tanto, la demanda ha debido ser propuesta contra la Comunidad de Copropietarios del edificio número cuatro del centro residencia la california, por tratarse de un acuerdo aprobado en acta de asamblea extraordinaria de copropietarios de fecha 03 de febrero de 2017 y, no contra la junta de condominio, por contravenir los artículos 18 y 20 literal “a” de la ley de propiedad horizontal.
Como consecuencia de lo expuesto, la demanda ha sido incoada contra un ente, que por mandato expreso de la ley especial que rige la materia, no está facultado para ejercer en juicio la representación de la comunidad de propietarios, motivo por el cual y, al no tener interés jurídico actual de conformidad con lo previsto en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, debe concluirse que la junta de condominio del edificio Nro.4 del Centro Residencial la California, no tiene cualidad para ser demandada, pues admitir lo contrario, estaríamos en presencia de los dispuesto en el articulo 140 ejusdem, que señala que no puede hacer valer en juicio, en nombre propio, un derecho ajeno.
Señalan que la cuestión perentoria de falta de cualidad pasiva para sostener el juicio fue interpuesta como cuestión perentoria o de fondo, y que los actores o sus apoderados manifestaron su admisión como hechos ciertos y, por ende su convenimiento respecto de los mismos así como tampoco indican si lo contradicen y, si hacen oposición; con lo cual el litis consorcio activo reconoce, conviene y admite como un hecho cierto, que tanto la junta de condominio del edificio Nro. 4 del conjunto residencial la california como los integrantes de la misma carece de la falta de cualidad necesaria para ser llamados a juicio y, consecuencialmente carecen del interés jurídico actual para sostenerlo no obstante a que en el petitorio del escrito libelar piden que sean condenados en costas y costos a los ciudadanos Jesús Rafael Oropeza, Ligia Ramírez y, Maribel de Olivares, quienes actúan en nombre y representación de la junta de condominio en su condición de presidentes, Tesorera y Secretaria de Actas, así como a su suplentes Isabel Camacho, Raíza Correa y, Roció Quiroz, actuando conjuntamente y, de forma activa en ausencia de los principales siendo suplentes, y en consecuencia corresponsables en la administración de los bienes de la comunidad.
En el presente caso, aducen que la junta de condominio del edifico Nro. 4 del conjunto residencial la california ni los integrantes principales y, suplentes de la misma, tienen la legitimación necesaria para ser llamados a juicio ni el interés jurídico actual para sostenerlo, por lo que, la nulidad de acuerdo peticionado interesa a la comunidad de propietarios y, por ello, es menester en armonía con los argumentos expuestos, que el Tribunal ratifique el dispositivo del fallo impugnado y, declare con lugar la falta de cualidad de la junta de condominio del edificio Nro. 4 del Centro Residencial la California para sostener el presente juicio y, así solicita sea declarado.
En consecuencia, se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte actora, en contra de la sentencia definitiva dictada por el juzgado de la causa.
Se ratifique en todas y, cada una de sus partes el contenido de la sentencia definitiva dictada en fecha 07 de diciembre de 2017 por el juzgado de la Causa, con su respectiva condenatoria en costas.”
Planteados como han sido, los alegatos de las partes intervinientes en el presente juicio, así como la sentencia recurrida y los informes de las partes presentadas en esta alzada, corresponde a este órgano jurisdiccional pronunciarse en cuanto a la falta de cualidad pasiva de los ciudadanos Rafael Oropeza, Ligia Ramírez, Maribel de Olivares, Isabel Camacho, Raíza Correa y Roció Quiroz para sostener el presente juicio, la cual fue declarada en la sentencia recurrida y para ello hace el siguiente pronunciamiento.
En primer término estamos frente a una demanda de nulidad de acuerdos tomados en Asamblea de Propietarios, la cual fue interpuesta en contra de la junta de condominio del edificio Nro. 4 del Centro Residencial La California.
El punto neurálgico de la presente apelación es verificar si efectivamente la junta de condominio tiene cualidad para sostener la presente causa, que ha sido intentada a los fines de la nulidad de los acuerdos tomados en la asamblea de propietarios.
Ahora bien, cuando tratamos la cualidad de los intervinientes en un procedimiento, es necesario establecer el concepto de la misma, por lo cual, es necesario para quien aquí suscribe traer a colación lo estatuido en la norma contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el cual es como sigue:
Artículo 361: En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.”
La norma antes transcrita, señala claramente, la oportunidad en la cual debe alegarse la falta de cualidad, esto es en la contestación a la demanda, ahora bien, es necesario entender que el concepto de cualidad no es más que la legitimación que tiene el actor de interponer la acción propuesta, y el accionado de sostenerla, denotando entonces una relación lógica entre quien tiene el derecho y contra quien pretende hacer cumplir el mismo, dicha cualidad, debe invocarse como defensa de fondo, por cuanto la misma se trata como una defensa perentoria, es decir, como defensa decisiva en la sentencia que ha bien recaiga, por cuanto la declaración de esta, da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin necesidad que el juez entre en consideraciones de fondo de la demanda planteada.
Respecto a la indicada falta de cualidad o de interés, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 3592, de fecha 06 de diciembre de 2005, estableció:
“…Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo 18-5-01, (Caso: Montserrat Prato), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el Juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible sobrevenidamente…”
Asimismo, dicha Sala en sentencia Nº 1193, de fecha 22 de julio de 2008, apuntó:
“Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia Constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social.”
De los preinsertados fallos citados, se puede concluir que es criterio de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, que la materia de cualidad reviste un carácter de orden público, pues constituye un presupuesto procesal de la acción, representando una formalidad esencial para la consecución de la justicia, que está a su vez íntimamente ligada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, que reviste un especial orden público; lo que claramente hace indispensable su examen aun de oficio, en aras de garantizar una sana y correcta administración de justicia, evitando que llegado el caso en el cual alguna de las partes carezca de la cualidad para actuar en juicio bien sea como actora o demandada, innecesariamente se ponga en marcha el aparato jurisdiccional.
En el caso de marras, como bien dijimos estamos frente a una acción de nulidad de acuerdo tomados en asamblea de propietarios, en donde discutimos la cualidad que posee o no, la junta de condominio del edificio Nro. 4 del Centro Residencial la California para sostener la presente acción.
Al respecto, el art. 146 del Código de Procedimiento Civil señala:
“Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsorte: a) siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa…”
En cuanto a este punto, al Autor Ricardo Henríquez la Roche expresa lo siguiente:
“la distinción de mayor relevancia que formula la doctrina respecto a litisconsorcio, viene dada por el carácter necesario o voluntario como concurren las partes al proceso. Llámese litisconsorcio necesario cuando existe una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, pues la cualidad activa o pasiva no reside en cada una de ellas.”
Con relación al litisconsorcio necesario Humberto Cuenca expone:
“La otra figura del litisconsorcio necesario se caracteriza por pluralidad de partes, sobre una misma relación sustancial, en ejercicio también de una sola pretensión. Esta unicidad impone un agrupamiento de partes en torno a la misma cuestión principal planteada, por ello se llama litisconsorcio necesario. El litisconsorcio necesario evidencia un estado de sujeción jurídica en forma inquebrantable que vincula entre sí a diversas personas por unos mismos intereses jurídicos. Esta unidad inquebrantable puede ser implícita en la ley o puede ser impuesta en forma expresa. Esta implícita cuando no es posible concebir la cualidad fraccionada en cada persona integrante del grupo sino unitariamente en todos. Así en la sociedad en nombre colectivo, la cualidad de socios no corresponde a uno solo sino a todos y a lo mismo ocurre en la comunidad donde la cualidad de comuneros corresponde a todos los coparticipes.”
De lo anterior se colige que el litisconsorcio se caracteriza por la pluralidad de partes, bien sea activa o pasiva, en relación a una misma pretensión, las cuales deben ser llamadas a juicio para establecer debidamente el contradictorio, pues la cualidad no reside en cada uno de ellos.
Así pues, que en las comunidades en nombre colectivo, la cualidad de los socios o de los integrantes de la misma corresponde a todos los coparticipes.
En el caso que nos ocupa, y como quiera que en materia de propiedad horizontal, el legislador ha reconocido la existencia de una entidad asociativa que, sin poseer personalidad jurídica, puede ser sujeto activo o pasivo de una relación jurídica, pero cuya representación en juicio corresponde al administrador.
Es pues evidente que, al tratarse de la nulidad de los acuerdos tomados en asamblea de copropietarios del edificio Nro. 4 del Centro Residencial la California, la normativa que regula los apartamentos y las cosas comunes es la Ley de Propiedad Horizontal, la cual establece quienes son los legitimados para ejercer en juicio la representación de los propietarios, y los que en definitiva integran el litisconsorcio, en este sentido la referida ley, señala en su artículo 20 numeral “e”:
“Corresponde a los administradores: (…) e) ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
La norma antes transcrita establece las obligaciones que le corresponden al administrador, señala claramente quien está facultado para ejercer la representación en juicio de los propietarios, aunado a que este debe estar autorizado por la junta de condominio, cuya autorización debe constar en el libro de actas de la junta de condominio, así pues, que quien está legitimado para representar en juicio a los propietarios de los apartamentos y de las cosas comunes es el administrador.
Sobre este particular, resulta determinante destacar al respecto, que en situaciones como la que nos ocupa, donde se verifica la cualidad de la junta de condominio para ejercer la representación de los propietarios en juicio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el Exp. 2015-000120, sentencia de fecha 11 de diciembre de 2015, con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco, caso GALERÍA PUBLICITARIA PLAZA LAS AMÉRICAS, C.A., contra el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, estableció:
Ahora bien, encuentra oportuno la Sala traer a colación asuntos atinentes al punto expuesto por el juez ejecutor en el auto de fecha 17 de julio de 2006 para convertir en partes condenadas a terceros fuera del proceso, el cual fue confirmado por el Tribunal Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario el 29 de abril del 2014, al declarar sin lugar la apelación interpuesta por terceros lesionados, en relación con el criterio sobre el cual, los propietarios –terceros no demandados- debían ser condenados deliberadamente a responder por una obligación contra el Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas, que no le es de modo alguno transmitible, en tal sentido la Alzada puntualizó:
“…es resaltante lo expuesto por el Juzgado A quo (sic), quien en el auto bajo estudio, realizó la siguiente afirmación: “(…) 1.- Que el proceso de ejecución seguido en contra del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, debe entenderse como propuesto contra los miembros de la comunidad propietaria del inmueble y, por las razones explicadas (…)”, a lo que, dicha conclusión se adapta específicamente a la naturaleza de la figura jurídica sustantiva sui generis del condominio, ya que de un profundo análisis de la base de dicha institución, en la representación del todo de los copropietarios, debidamente elegida y acreditada asamblea que conforma la junta de condominio, pasivamente los copropietarios son los que son requeridos para responder por las responsabilidades comunes, que de dicha conformación del todo se generen…” (Resaltados de la Alzada).
Sobre el particular, la Ley de Propiedad Horizontal, vigente a la fecha, destaca en su literal “e” del artículo 20 que “…Corresponde a los administradores: (…) e) ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgado el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización debe constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…”.
Corolario de lo anterior, dicho precepto legal indubitablemente hace referencia a la disposición y administración de las cosas comunes sobre la masa que conforma el condominio por parte de los administradores, para lo cual éste debe contar igualmente, con la debida autorización de la Junta de Condominio, lo cual debe constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio, con el aval del 75% de la consulta, votos y acuerdo de todos aquellos propietarios que conforman la comunidad.
Siendo así, y en atención a la sentencia de la Sala de Casación Civil, parcialmente transcrita up supra, la cual señala que corresponde a los administradores ejercer la representación de los propietarios en los asuntos relativos a la administración de las cosas comunes, queda claro que los facultados para representar en juicio a los propietarios en los referidos asuntos es el administrador, el cual debe estar previamente autorizado por la junta de condómino.
En el mismo hilo de ideas, el art. 18 de la ley de propiedad horizontal establece:
“La junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la administración que establezca el reglamento de la presente ley y en todo caso, tendrán las siguientes: C) ejercer las funciones del administrador en caso de que la Asamblea de copropietarios no hubiera designado”
De la norma antes transcrita, se infiere que la representación de los propietarios de un edificio sometido a el sistema de propiedad horizontal para estar en juicio bien como actores o como demandados, por señalamiento expreso de la norma corresponde al administrador y en caso no de haber sido designado por la junta de condómino correspondería dicha representación a la Junta de condominio, quien ejercería las funciones del mismo pero en representación como ya dijimos de la comunidad de propietarios, correspondiendo la cualidad exclusivamente a la comunidad de propietarios.
En el caso de marras, la parte actora ciudadanos Yelitse Betancourt, Manuel Silva Maraño, Zully Josefina Rojas Y Juana Isora García, identificados en autos, legitimados para interponer la presente acción, accionan contra la Junta de Condominio del Edificio Nro. 4 Del Centro Residencial la California, a los fines de la nulidad de acuerdos tomados por la asamblea de propietarios, en el cual se trataron temas como el compresor de aire y otros insumos, demanda interpuesta ante el Tribunal Séptimo de Municipio por varios copropietarios, segunda denuncia ante la SUNDDE, cuya acta cursa al folio 56 de la primera pieza del presente expediente.
Siendo así, los acuerdos tomados en la asamblea de propietarios y cuya nulidad se pretende, efectivamente corresponden a las cosas comunes del edificio Nro. 4 del Centro Residencial la California.
Sentado lo anterior, y en aras de verificar la cualidad pasiva de la junta de condominio del edificio Nro. 4 Del Centro Residencial la California, se precisa del folio 173 al 184 de la primera pieza de este expediente, el escrito libelar, concerniente a la demanda que por nulidad de acuerdo tomado en asamblea de propietarios es intentada por Yelitse Betancourt, Manuel Silva Maraño, Zully Josefina Rojas y Juana Isora García contra la junta de condominio del edificio Nro. 4, en cuyo petitorio solicitan se declare en la sentencia de merito la nulidad de la decisión aprobada en la asamblea celebrada en fecha 03 de febrero de 2017, y se condene en costas y costos a los ciudadanos Jesús Rafael Oropeza López, Ligia Ramírez y Maribel de Olivares, quienes actúan en nombre y representación de la Junta de Condominio en su condición de presidente, tesorera, y secretaria de actas, así como a su suplentes Isabel Camacho, Raíza Correa y Roció Quiroz, actuando conjuntamente y de forma activa sin ausencia de los principales siendo suplentes y por tanto avalan las decisiones de los principales en consecuencia corresponsables en la administración de los bienes comunes con fundamento en el numeral 3 del art. 18 de la ley de propiedad horizontal, no existiendo administrador designado por la asamblea de copropietarios es esa junta quien ejerce la administración.
Como se observa, se demando a los ciudadanos Jesús Rafael Oropeza López, Ligia Ramírez y Maribel de Olivares, en nombre y representación de la Junta de Condominio, aduciendo que la misma no había designado al administrador, no obstante, y para quien aquí suscribe, la ley es clara en señalar que los facultados para ejercer en juicio la representación de los propietarios en los acuerdos de las cosas comunes es el administrador y a falta de este corresponderá a la junta de condominio, no obstante en el presente caso fue demandada la misma por ausencia del administrador, siendo que debió haberse demandado a la comunidad de propietarios, quienes fueron los que tomaron las decisiones y acuerdos objeto de impugnación en la presente demanda, a través de su representación, esta es la junta de condominio que es la facultada por mandato expreso de la ley para ejercer la representación en juicio a falta de nombramiento de administrador, toda vez que como ya quedo sentado, en dicha comunidad no ha sido designado administrador alguno, por ende, es a la comunidad de copropietarios a quienes correspondería la cualidad pasiva, ya que en definitiva fueron ellos quienes tomaron los acuerdos en la Asamblea que se pretende impugnar, y así se declara.
Así las cosas, de acuerdo con lo alegado por la representación judicial de la parte demandada, con relación a no tener cualidad para sostener el presente juicio, concluye este órgano jurisdiccional, en atención a las razones de hecho y de derecho explanadas en la presente decisión, que efectivamente al no haber sido demandada la comunidad de propietarios representadas en la junta de condominio del edificio No 4 del Centro Residencial la California, esta no tiene facultad para sostener el presente juicio, máxime que nos encontramos frente a una acción que pretende justamente la nulidad de los acuerdos tomados por la comunidad del referido centro residencial, razón por la cual, declara la falta de cualidad pasiva de los ciudadanos Jesús Rafael Oropeza López, Ligia Ramírez y Maribel de Olivares, quienes actúan en nombre y representación de la Junta de Condominio del edificio Nro. 4 del Centro Residencial La California. Y así se declara.
Por otra parte y como quiera que la parte actora alego en los informes que la sentencia contenía vicio de silencio de prueba, y por ende violentaba el precepto Constitucional contenido en el art. 49 y 26, al respecto señala quien aquí suscribe que al ser declarada la falta de cualidad de alguna de las partes para sostener el juicio, no se hace necesario analizar las pruebas aportadas toda vez, que resulta inoficioso verificar el contenido de las mismas si una de las partes no tiene cualidad para sostenerlo, y así se declara.
En consecuencia, analizado como fue la sentencia del Aquo que declaro la falta de cualidad de la parte demandada, y en aplicación de los criterios doctrinarios, jurisprudenciales antes transcritos este órgano Jurisdiccional, forzosamente debe declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por la ciudadana Zully Vargas, quien actúa en su propio nombre y en representación judicial de Yelitse Betancourt, Manuel Silva y Juana García parte actora en la presente causa, en consecuencia se confirma la sentencia recurrida, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil Así lo decide este órgano jurisdiccional superior.
DISPOSITIVO DEL FALLO
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 15 de diciembre de 2017, por la abogada Zully Vargas, actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos Yelitse Betancourt, Manuel Silva y Juana García contra la sentencia dictada en fecha 07 de diciembre de 2017, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 07 de diciembre de 2017 que declaro la falta de cualidad de la parte demandada para sostener la presente acción.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el art. 274 del Código de Procedimiento Civil.
El presente fallo se dicta dentro del lapso procesal de ley.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada, y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de marzo de dos mil dieciocho (2018). Años: 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
ELJUEZ,
Dr. Luis Tomas León Sandoval.
EL SECRETARIO.
Abg. Munir José Souki Urbano
En la misma fecha, siendo las Once y Quince (10:30) de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia previo anuncio de Ley.-
El SECRETARIO
Abg. Munir José Souki Urbano
Expediente Nº AP71-R-2018-000079.-
