REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años 208º y 159º
ASUNTO: AP71-R-2018-000116
PARTE ACTORA: Ciudadana LUZ MAGALY MEDINA GARCÍA, de nacionalidad Venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. V-6.160.905.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanas MICELIS RÍOS NORIEGA y HAIDEE LORENZO DE QUINTERO, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 87.407 y 12.599, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JOSÉ LUBIN RAMIREZ RAMIREZ y FELIDA HUIZZA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-8.072.664 y V-6.002.034, respectivamente.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano JOSÉ GRATEROL, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 35.858.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA
SENTENCIA: DEFINITIVA.
- I -
ANTECEDENTES EN ESTA ALZADA
Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones, previo el trámite administrativo de distribución, en virtud del recurso de apelación ejercido mediante actuaciones presentadas en fechas 08 y 09 de febrero de 2018, por la abogada MICELES RIOS NORIEGA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 87.407, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadana LUZ MAGALY MEDINA GARCIA., contra la decisión dictada en fecha 25 de enero de 2018, por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA interpuso la ciudadana LUZ MAGALY MEDINA GARCIA contra los ciudadanos JOSE LUBIN RAMIREZ RAMIREZ y FELIDA HUIZZA; apelación que fue oída por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 20 de febrero de 2018, en ambos efectos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose la remisión inmediata del expediente. En fecha 28 de febrero de 2018, este Tribunal ordenó darle entrada al expediente, y por cuanto la decisión recurrida es de carácter definitiva, se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a dicha fecha para la consignación en autos de los respectivos escritos de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 08 de abril de 2018, comparece el ciudadano José Lubin Ramírez, asistido de abogado consigna escrito de informes. En fecha 11 de abril de 2018, fue consignada diligencia fechada 09/04/2018 en la cual se indica que las abogadas “MICLES RIOS NORIEGA Y HAIDEE LORENZO DE QUINTERO” recusan a la Juez de este Tribunal; y se dicto auto mediante el cual previo cómputo de los días de despacho concedidos para la presentación de informes, se declaró extemporáneo por tardío el escrito de informes presentado por la representación judicial de la parte demandada, y se dijo visto sin informes, indicándose que el lapso de sesenta días continuos para dictar sentencia comenzó a computarse desde el 07 de abril de 2018 inclusive. En fecha 12 de abril de 2018, se dicto sentencia interlocutoria en la cual se declaró inadmisible la recusación interpuesta por la abogada MICELES RIOS NORIEGA, por haberse presentado extemporánea por tardía. En fecha 30 de mayo de 2018, la abogada MICELES RIOS NORIEGAS, presento escrito realizando consideraciones sobre la recusación y la demanda. En fecha 05 de junio de 2018, se dicto auto mediante el cual se difiere la oportunidad para dictar sentencia para dentro de los TREINTA (30) DÍAS CONTINUOS siguientes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
- II -
TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA
Se inicio la demanda mediante escrito presentado en fecha 07 de Noviembre de 2016, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole su conocimiento al Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida Circunscripción Judicial, despacho que por auto dictado el 19 de diciembre de 2016, admitió la causa mediante los trámites del procedimiento oral de conformidad con lo establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenado el emplazamiento de la parte demandada, ciudadanos JOSE RAMIREZ y FELIDA HUIZZA. En fecha 02 de febrero de 2017, la representación judicial de la parte actora, consigna los fotostatos para la elaboración de las compulsas y los emolumentos para el traslado del alguacil. En fecha 08 de febrero de 2017, se dejó constancia de haberse librado las compulsas. En fecha 22 de marzo de 2017, el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo de dicho Circuito Judicial, dejó constancia en autos que los co-demandados le recibieron la compulsa y se negaron a firmar.En fecha 24 de mayo de 2017, a solicitud de parte se ordenó la notificación de la parte demandada de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 30 de mayo de 2017, comparece el ciudadano José Lubin Ramírez, asistido de abogado y se da por citado, y mediante diligencia presentada el 09 de junio de 2017, la representación judicial de la accionante solicita a la secretaria se traslade a los fines de practicar la notificación de la ciudadana Felida Hiuzza, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 27 de junio de 2017, el ciudadano José Lubin Ramírez, asistido de abogado comparece y da contestación a la demanda y propone reconvención. En fecha 30 de junio de 2017, la Secretaria del Tribunal dejó constancia del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 12 de julio de 2017, la ciudadana Felida Hiuzza, asistida de abogado se dio por citada y se adhiere al escrito de contestación presentado. En fecha 09 de agosto de 2017, el co-demandado José Ramírez, solicita se fije oportunidad para la contestación de la reconvención. En fecha 19 de septiembre de 2017, mediante sentencia interlocutoria se declaró inadmisible la reconvención y por auto de fecha 20 de septiembre de 2017, fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente para que se lleve a cabo la Audiencia Preliminar de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 28 de septiembre de 2017, tuvo lugar la Audiencia Preliminar, se dejó constancia que compareció la representación judicial de la accionante, y que no compareció la parte demandada por si ni mediante apoderado alguno, ejerciendo la apoderada judicial de la accionante su derecho de palabra, procedió igualmente a consignar escrito de consideraciones. En fecha 04 de octubre de 2017, se dicto providencia mediante las cual se procedió a realizar la fijación de los hechos y los límites de la controversia; ordenándose abrir la causa a pruebas por un lapso de cinco días de despacho. En fecha 09 de octubre de 2017, ambas partes procedieron a consignar escritos de promoción de pruebas; y mediante providencia dictada en fecha 13 de octubre de 2017, se admitieron las pruebas de ambas partes a excepción de las testimoniales promovidas por la accionante y la inspección judicial de la parte demandada. En fecha 20 de octubre de 2017, la parte actora presenta escrito de oposición a la admisión de las pruebas promovidas por su contraparte, pedimento este que fue negado por extemporáneo en fecha 26 de octubre de 2017. En fecha 02 de noviembre de 2017, el ciudadano José Ramírez, asistido de abogado consigno escrito realizando diversas consideraciones relativas a la causa solicitando sea admitido y sustanciado conforme a derecho, y mediante auto de fecha 13 de noviembre de 2017, se indicó que en virtud de la etapa procesal en que se encuentra la causa no está dado a las partes esgrimir nuevos hechos que no hayan sido alegados en el escrito libelar o en la contestación de la demanda, por lo que no tiene nada que admitir , ni sustanciar, sin embargo, dejó constancia que el Tribunal en la definitiva debe valorar y juzgar todo lo que curse en autos. En fecha 17 de noviembre de 2017, se dicto auto mediante el cual se fijó la oportunidad para que se lleve a cabo el Debate Oral, previsto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, llevándose a cabo en fecha 23 de enero de 2018, se dejo constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte actora, y el co-demandado José Ramírez, asistido de abogado, y que no compareció la co-demandada Felida Huizza, por si ni por medio de apoderado alguno. Los comparecientes hicieron uso de su derecho de palabra, y el Tribunal dictó en forma oral el dispositivo del fallo, declarándose parcialmente con lugar la demanda
DE LA RECURRIDA
En fecha 25 de enero de 2018, el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó decisión declarando PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, indicando que analizadas las alegaciones de las partes, así como las pruebas aportadas en el proceso paso a dictar sentencia en los siguientes términos:
“… La presente controversia viene dada en razón de una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA presentada por la ciudadana LUZ MAGALY MEDINA GARCÍA, contra los ciudadanos JOSÉ LUBIN RAMÍREZ RAMÍREZ y FELIDA HUIZZA, antes identificados, por cuanto según aduce la parte demandante; la parte demandada incumplió las obligaciones contractuales y legales, referidas a hacer entrega de la documentación necesaria para la tramitación del crédito hipotecario y otorgar el documento definitivo de venta del inmueble.
Ahora bien, de la revisión de las actas procesales que conforman el expediente, se observa que fue acompañada por la parte actora copia simple del contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha veinticinco de Abril de 2012, bajo el Nº 43, Tomo 09, de cuya revisión se desprende que quedó expresamente establecido por las partes, que el precio de la venta es la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.360.000,00), del cual los vendedores recibieron en ese acto la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000,00), y que el saldo restante, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.240.000,00), los pagaría la compradora por crédito hipotecario o en su defecto en efectivo. Asimismo, en la cláusula primera se estableció que las partes tenían entendido que se estaba tramitando el documento de condominio ante la Alcaldía de Caracas y el mismo sería entregado a la compradora al momento de recibirlo, para gestionar el crédito hipotecario ante el Banco respectivo. En la cláusula tercera se estableció que la compradora al momento de recibir el documento de condominio, tendría noventa (90) días más treinta (30) días adicionales para entregar el dinero restante de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.240.000,00). Igualmente, se estipuló lo siguiente: “…QUINTA: Ambas partes convienen que el incumplimiento de la Promesa Bilateral de Compra-Venta por parte de LA COMPRADORA, a considerar resuelto el contrato de pleno derecho e, igualmente, se autoriza a LOS VENDEDORES a recibir una penalización UNICA de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) SEXTA: Ambas partes convienen que el incumplimiento de la Promesa Bilateral de Compra-Venta por parte de LOS VENDEDORES, a considerar resuelto el contrato de pleno derecho e, igualmente, se autoriza a LA COMPRADORA a recibir una penalización UNICA de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00)…” (Resaltado del Tribunal).
Asimismo, se observa que la parte demandada no demostró que cumplió con la obligación contraída en el contrato de entregar el documento de condominio respectivo, según la cláusula segunda; aún cuando se desprende de autos que los demandados tienen en su poder el referido documento expedido por la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, el cual fue Protocolizado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veinticuatro de febrero de 2017, bajo el Nº 15, Folio 61, Tomo 8 del Protocolo de Trascripción del año 2017, por haberlo traído su apoderado judicial; ello a los fines que comenzara a transcurrir el lapso de noventa (90) días más treinta (30) días adicionales para la entrega del monto restante del precio de venta, por lo que, siendo que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que de ellos se derivan y deben ejecutarse de buena fe, tal como lo disponen los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, a criterio de esta sentenciadora tal incumplimiento por parte de los vendedores conlleva a la aplicación de la cláusula sexta del contrato, y como consecuencia de ello, la presente demanda por cumplimiento de contrato debe prosperar en derecho en forma parcial. Y así se hará constar en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.-…” (…)
“… PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, presentó la ciudadana LUZ MAGALY MEDINA, titular de la cédula de identidad Nº 6.160.905, representada en el proceso por sus apoderadas judiciales Abogadas MICELIS RÍOS NORIEGA y HAIDEE LORENZO DE QUINTERO, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 87.407 y 12.599, respectivamente, contra los ciudadanos JOSÉ LUBIN RAMÍREZ y FELIDA HUIZZA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 8.072.664 y 6.002.034, respectivamente, asistidos en este juicio por el Abogado JOSE GRATEROL, Abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 35.858; en consecuencia, conforme a lo pactado por las partes en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta, se declara resuelto el contrato de opción de compra venta celebrado por las partes ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veinticinco (25) de abril de dos mil doce (2.012), autenticado bajo el Nº 01, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones respectivos.
SEGUNDO: SIN LUGAR el petitorio formulado por la parte actora en el particular segundo, de que la presente decisión sea considerada titulo de propiedad suficiente del inmueble, toda vez que el contrato de opción de compra venta se declaró resuelto en el particular primero de la dispositiva del presente fallo.
TERCERO: Se condena en costas a las partes por haber vencimiento recíproco en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil…”
(Fin de la cita. Negrillas del Tribunal de la causa.)
Contra la decisión parcialmente transcrita, la representación judicial de la parte actora, mediante actuaciones de fechas 08 y 09 de febrero de 2018, ejerció recurso de apelación, siendo oído en ambos efectos por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 20 de febrero de 2018.
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
Cuando la representación judicial de la parte actora ejerció el recurso de apelación ante el Tribunal de la causa expuso lo siguiente:
“…Ahora bien, estando en la oportunidad procesal para solicitar una aclaratoria a la sentencia dictada, con todo respeto pido a Usted ciudadano Juez se sirva ACLARAR la sentencia pronunciada en fecha 25-01-2017; ya que tal y como consta en los autos en este expediente, con su dictamen ha violado estrictas normas de procedimiento, y aún mas ha violentado flagrantemente normas de Rango Constitucional, pues no cabe en mente alguna que teniendo mi representada la necesidad urgente de que se le otorgue el documento definitivo de venta del inmueble que ocupa, por el firmó una opción de compra venta, y solicito ante este Tribunal EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO ya referido, con el fin que se le otorgue el documento definitivo de venta, de acuerdo a las normas establecidas en dicho documento, y en el momento de dictar la sentencia respectiva este Tribunal sin habérselo solicitado en vez de hacer Cumplir el mismo lo que hizo fue Resolver el Contrato de OPCION DE COMPRA VENTA.- Este Tribunal actuando como Juez y parte ha decidido el final de la controversia como que usted Ciudadano Juez fuera uno de los abogados litigantes. Mi mandante no lo jamás a este Tribunal que resolviera el contrato sino que ordenara el cumplimiento por parte del vendedor a otorgarle el documento definitivo de venta, sin embargo este Tribunal violando normas de procedimiento y normas Constitucionales ordena de un solo plumazo la Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta dejando en total desamparo y violando el Derecho a la Defensa de mi representada, es por ello que vengo ante usted a los fines de que ACLARE la irrita SENTENICA dictada por este Tribunal en contravención a la Ley, porque la demanda solo versa sobre el pedimento que el propietario cumpla en otorgarle el documento definitivo de venta y nunca sobre la Resolución del mismo.- En caso de que usted considere no procedente esta aclaratoria APELO de la sentencia definitiva dictada por este Tribunal habida cuenta que la misma viola los Principios Constitucionales y afecta los derechos de mi representada, para que su Superior en Instancia logre poner orden al desorden procesal ocurrido en esta Instancia…”
(Fin de la cita. Negrillas de la parte)
Esta alzada, deja constancia que se dijo visto sin que la parte actora presentara informes. Así mismo la representación de la parte demandada en fecha 9 de abril de 2018, previo cómputo realizado por secretaria se declaro extemporáneo el escrito presentado por la parte demandada. Por lo que en este respecto no tiene el tribunal nada sobre que pronunciarse.
- III-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Debe este Juzgado Superior establecer el thema decidendum en el presente caso, el cual se circunscribe a determinar si la decisión de fecha 25 de enero de 2018 dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se encuentra ajustada a derecho o no, en tal sentido del escrito libelar se desprenden que la parte actora, ciudadana LUZ MAGALY MEDINA GARCIA, intenta acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA contra los ciudadanos JOSE LUBIN RAMIREZ RAMIREZ y FELIDA HUIZZA, que deviene de las obligaciones contraídas mediante documento de opción de compra venta suscrito entre la accionante y los demandados, celebrado en fecha 25 de abril de 2012, otorgado ante la Notaria Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 43, tomo 09, Protocolo Primero, alegando que en el referido contrato los demandados se obligaron a venderle a la accionante un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un apartamento identificado con el número 6-E, con las siguientes características, una sala comedor, área de cocina, un baño, dos habitaciones, un lavandero, un balcón, ubicado en la terraza de la casa número 6, del Sector Lomas de Paya, Calle Monte Verde, entre el kilometro 6 y 7 del nuevo trazado (antes Kilómetro 8 y 9) de la Carretera Nacional Caracas – El Junquito, Hacienda San José y El Rosario, código Catastral No. 01-01-07-U01-004-031-005-000-000-000, Jurisdicción de la Parroquia El Junquito (antes Antimano) Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.
Que en tal sentido en la clausula segunda, del referido documento se indica que el precio de la venta del inmueble de marras, es la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs 300.000,00). Que del precio de la venta los vendedores recibieron en ese acto, la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00), siendo el saldo restante la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 240.000,00), que los pagaría la compradora de la siguiente manera: por crédito hipotecario o en su defecto en efectivo. Que teniendo ambas partes entendido que se está tramitando el documento de condominio del inmueble sujeto del contrato ante la Alcaldía de Caracas y que el mismo sería entregado a la compradora al momento de ser recibido por el vendedor, para gestionar el crédito hipotecario ante el banco respectivo. Que en la Cláusula Tercera del mencionado contrato se establece que la compradora al momento de recibir el documento de condominio tendrá 90 días más 30 adicionales para entregar el dinero restante de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES. Que en la Cláusula Quinta del mismo contrato establece que: “Ambas partes convienen que el incumplimiento de la promesa bilateral de Compra Venta por parte de la Compradora, dará derecho a considerar resuelto el contrato de pleno derecho… sic”; y que en la Cláusula Sexta establece que “Ambas partes convienen que el incumplimiento de la promesa bilateral de Compra Venta por parte de los Vendedores, dará derecho a considerar resuelto el contrato de pleno derecho”.
Prosigue indicando la representación de la accionante, que una vez otorgado por ante la Notaria el referido documento, aproximadamente a los 30 días, le manifiesta a los vendedores que ella tiene disponible el remanente que les adeuda, es decir la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs 240.000,00), los cuales se encontraba a su entera disposición cuando ellos lo soliciten, por lo que no se hacía necesario solicitar ningún crédito hipotecario. Igualmente manifestó que: “cansada ya de realizar ante los vendedores muchas diligencias sin respuesta alguna, nuestra representada por última vez les volvió a solicitar a los Vendedores que le otorgaran el documento definitivo de venta en virtud que había pasado mucho tiempo desde que firmó la OPCION DE COMPRA VENTA y que debido a ello le estaban causando graves daños y perjuicios y serios daños de salud tanto a ella como a su grupo familiar, a lo que ellos respondieron que le habían fijado un precio muy bajo al inmueble y ese era el motivo por el cual no le otorgaban dicho documento. Que los vendedores han mantenido en esa situación a la mandante desde la fecha del otorgamiento del Contrato de OPCION DE COMPRA VENTA (25 DE ABRIL DE 2.012) hasta ahora, siempre con evasivas y escondiéndose para no cumplir con el deber que le impone nuestro ordenamiento legal, a pesar de haber recibido la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,oo) que le fue solicitado junto con la firma del documento de OPCION DE COMPRA VENTA ante la Notaria respectiva y a pesar de haberle ofrecido el remanente de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (bs. 240.000,oo) cuando a bien tuvieran recibirlos en dinero en efectivo.
Fundamentaron la demanda en los artículos 1.133, 1.134, 1.160, 1.161, 1.264, 1.486, 1.527 y 1.528 del Código Civil. En sus conclusiones refieren que el contrato demandado constituye por su propia naturaleza un contrato perfeccionado donde se entrelazaron las voluntades con el consentimiento legitimo manifestado, uno de comprar y el otro de vender el inmueble, fijándose el precio de venta y cancelando por adelantado dentro de los límites del contrato, que la obligación principal del comprador es pagar el precio, lo cual se hizo en parte y de acuerdo al contrato la obligación del vendedor es transferir la propiedad del bien vendido al comprador, siendo otra obligación fundamental la de hacer la tradición legal con el otorgamiento del instrumento de propiedad por ante la Oficina de Registro Público. Que la entrega material del inmueble es accesoria a la obligación principal referida por tanto la operación de compra venta a su criterio quedo consumada con la recepción por parte del vendedor, de parte del precio de la venta. Que por todo lo que expusieron en el libelo es que recibieron instrucciones de su mandante para demandar a los ciudadanos JOSE LUBIN RAMIREZ RAMIREZ y FELIDA HUIZZA, en su carácter de propietarios del inmueble que le fue ofrecido en venta a su representada, realizando su petitorio de la siguiente manera: …“PRIMERO: Que le otorgue a nuestro mandante el documento de compra-venta definitivo del referido inmueble, dentro de un plazo que solicito sea fijado por el Tribunal en la sentencia definitiva. SEGUNDO: Que en el supuesto caso de que el demandado no de cumplimiento a la obligación contenida en el petitorio primero de este escrito la sentencia que recaiga sobre el mismo se considere título de propiedad suficiente y en la etapa de ejecución de la sentencia se me expida copia certificada de la misma, a los fines de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a su protocolización ante la oficina respectiva. TERCERO: Que pague las costas y costos que cause el presente procedimiento.-Nos reservamos en nombre de nuestra representada demandar por separado los daños y perjuicios y daños morales derivados del incumplimiento por parte de los vendedores” (Fin de la cita. Negrillas de la parte.)
Así las cosas, en fecha 27 de junio de 2017, oportunidad para dar contestación a la demanda el co-demandado ciudadano JOSE LUBIN RAMIREZ, y adhiriéndose en fecha 12 de julio de 2017, la co-demandada ciudadana FELIDA HUIZZA, alego lo siguiente:
De manera genérica negó, rechazo y contradijo la demanda, rechazar, alegando no ser ciertos los hechos y acciones señalados en su contra.
Así mismo propuso escrito de reconvención, la cual fue declara inadmisible mediante fallo de fecha 19 de septiembre de 2017, no ejerciendo recurso alguna la parte promovente, por lo que se encuentra definitivamente firme y por ende siendo cosa juzgada, no entra este tribunal a analizar. Así se declara
AUDIENCIA PRELIMINAR
Así entonces llegada la oportunidad de la audiencia preliminar celebrada el 28 de septiembre de 2017, el tribunal dejo constancia que solo compareció la abogada Haidee Lorenzo de Quintero, apoderada judicial de la parte actora y no compareció la parte demandada ni por si ni por medio de apoderado alguno. En esa oportunidad la representación accionante, haciendo uso de su derecho a la defensa alegó que el vendedor podría a disposición de su representada el documento de condominio que estaba tramitando por ante el ente respectivo, y que la compradora al momento de recibirlo tendría un plazo de noventa días más treinta para hacer efectivo el remanente y otorgarle el documento definitivo, que nada de eso se cumplió por los demandados, porque no se había tramitado y que es, en este proceso (audiencia preliminar), que se enteran que el documento de condominio fue tramitado y otorgado en el año 2017, y que del libelo y de lo narrado se infiere que hubo violación de las normas establecidas en el contrato por parte de los demandados, solicitando sea declarada con lugar la demanda.
En fecha 04 de octubre de 2017, el tribunal fijo los hechos controvertidos de la manera siguiente: A) La parte actora, le corresponde demostrar el incumplimiento del demandado, relativas al a contrato y el cumplimiento tácito de sus obligaciones. Y B) la demandada demostrar lo contrario.
AUDIENCIA ORAL
En fecha 23 de enero de 2018, se llevo a cabo el debate oral y en esa oportunidad Tribunal a-quo, dejo constancia que compareció la abogada Haidee Lorenzo de Quintero, apoderada judicial de la parte actora ciudadana Luz Magaly Medina García y el co-demandado ciudadano José Lubin Ramírez, asistido de abogado. Asimismo, dejo constancia de la no compareció la co-demandada Felida Huizza ni por si ni por medio de apoderado alguno.
En esa oportunidad la representación de la parte actora, expuso lo siguiente:
“…El objeto de la demanda es el cumplimiento de contrato de compra venta celebrado el 25 de abril de 2012, entre ambas partes siendo que los demandados incumplieron dichas clausulas, en tanto que el valor de la venta fue estipulado en 360.000 bolívares, solicitando nuestra representada unas arras de 140.000 bolívares quedando la deuda pendiente de 220.000 bolívares, contando además una prórroga de 90 días para la obtención de la documentación necesaria para su protocolización. Cabe destacar que la opción de compra fue firmada el 25 de abril de 2012, sin embargo el documento de venta fue protocolizado cinco (5) años después de la firma de la opción de compra venta, perdiendo entonces el valor monetario de lo estipulado contractualmente. También es menester señalar que el demandado en su oportunidad reconvino por una acción totalmente distinta, la cual fue desechada en su momento y se ha demostrado suficientemente en autos el incumplimiento contractual de la parte demandada, por lo que solicito que la misma sea declarada con lugar…” Por su parte, el co-demandado José Ramírez mediante su abogado asistente entre otras expuso: “…solicito que la presente demanda sea declarada sin lugar toda vez que el Juez Civil, tiene que someterse a lo alegado y probado en autos, y en tanto que la parte actora, en este proceso no evidencia ni consignó a los autos el pago en forma escrita demostrándose que la parte actora en ningún momento cumplió con su obligación. Si bien es cierto, en este procedimiento se reconvino por un monto superior dada la realidad inflacionaria en el país, no es menos cierto que por haber incumplido la actora con las obligaciones derivadas del aludido contrato, siendo que se sujetaron a que el mismo se protocolizaría al momento de la obtención del documento de condominio, la parte actora deliberadamente incurrió en incumplimiento de contrato. Se señaló en autos y lo ratificó en este acto que la parte actora modificó la estructura del inmueble, perjudicando indefectiblemente a mi representado. Ahora bien, ciertamente se había pactado un precio de venta, teniendo un lapso perentorio a partir de la protocolización del documento de condominio, cuyo documento se protocolizó en el año 2017, la parte actora no debe exigir el cumplimiento del contrato sin haber cumplido con su obligación , es todo…”
Expuesto lo anterior y antes de entrar al fondo de lo debatido, pasa este tribunal a pronunciarse sobre la contradicción que se alude con respecto a la resolución del contrato que declaro la juez A-quo, y la contradicción o ambigüedad contenida en la sentencia recurrida.
Así tenemos que el artículo 1.167 del código civil, establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no cumple o ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”
Del artículo que precede se desprende el carácter facultativo de las partes envueltas en un contrato de ejecutar o terminarlo, es decir la primera opción va referida a pedir el CUMPLIMIENTO del mismo por las razones expuestas en el citado artículo, la segunda va dirigida a la RESOLUCION, que es conocido que se refiere a la extinción del contrato, considerándolo como si jamás hubiera existido.
Así entonces, en la sentencia recurrida se detecta un vicio por parte del A-quo, al declarar resuelto el contrato de autos, no siendo ello el objeto de demanda ya que la parte actora, viene al proceso intentando una demanda de “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO” de opción de compra venta y no la “RESOLUCIÓN DEL CONTRATO”, cuyas consecuencias jurídicas son distintas, ya que en la primera se busca que se cumpla lo pactado por las partes suscribientes del contrato y en la segunda la extinción de las obligaciones convenidas por las partes; en tal sentido la sentencia recurrida de fecha 25 de enero de 2018, dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que hoy se revisa yerro la juzgadora, al declarar resuelto el contrato de marras y declarando parcialmente con lugar la demanda conforme a lo pactado por las partes en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta, celebrado ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veinticinco (25) de abril de dos mil doce (2.012), autenticado bajo el Nº 01, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones respectivos, cuando lo demandado fue el cumplimiento del contrato, y no su resolución o extinción de la opción de compra venta en discusión. En consecuencia con esta actuación quebrantado normas procesales y lesiono la tutela judicial efectiva que busca la accionada en esta contienda judicial, sacando elementos de convicción fuera del contexto de lo peticionado en el libelo de demanda, lo cual le está vedado por ley, obligando a esta alzada a anular el fallo recurrido de conformidad con el artículo 209 del Código De Procedimiento Civil. Así se declara
Resuelto lo anterior, y quedando claro que lo que nos ocupa es una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, la cual es intentada por la ciudadana LUZ MAGALY MEDINA contra los ciudadanos JOSÉ LUBIN RAMÍREZ y FELIDA HUIZZA; pasa esta alzada al pronunciamiento que se le exige al Tribunal, la cual está dirigido a verificar la procedencia o no de la acción intentada.
Ahora bien, pasa de seguidas esta Juzgado, conforme al principio de congruencia contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a decidir el fondo de lo debatido y para ello observa: El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece que las partes tienen la carga de probar sus respectivas alegaciones. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, partiendo de este hecho es preponderante para la parte actora, probar que la accionada no cumplió con la obligación que el contrato de autos le imponía, y por su parte, los accionados deben probar que no incurrieron en el incumplimiento que se les alega.
Como primer punto se debe indicar que el objeto de la pretensión procesal requerida por la parte actora, es obtener de la parte demandada el cumplimiento a lo pactado en el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 25 de abril de 2012, otorgado ante la Notaria Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 43, tomo 09, Protocolo Primero, y transfiera la propiedad del bien vendido, haciendo la tradición legal con el otorgamiento del instrumento de propiedad por ante la Oficina de Registro Público, basando su demanda en los artículos 1.133, 1.134, 1.160, 1.161, 1.264, 1.486, 1.527 y 1.528 del Código Civil.
No siendo hechos controvertidos, la existencia del contrato de Opción de Compra Venta cuyo cumplimiento se demanda, que el precio de la venta estipulado en el mismo es la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 360.000,00); que del precio de la venta los vendedores recibieron en el día de la firma, la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00), siendo el saldo restante la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 240.000,00), que los pagaría la compradora de la siguiente manera: por crédito hipotecario o en su defecto en efectivo, dado que ambas partes los reconocen.
Por lo que pasa esta alzada, a analizar las pruebas de autos, para ello observa:
Con respecto a las pruebas promovidas se evidencia que ambas partes consignaron ante el a- quo, las pruebas que a bien tuvieron traer a las actas procesales las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa en la oportunidad procesal correspondiente, negándose solo la admisión de las testimoniales promovidas por la parte actora, por cuanto no fueron requeridas correctamente y la inspección judicial promovida por la parte demanda, dado que no había relación entre lo que pretendía probar con ella y lo controvertido, así pues la parte actora trajo los siguientes medios probatorios:
Con el escrito libelar consignó copia simple del CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, suscrito entre los ciudadanos JOSE LUBIN RAMIREZ RAMIREZ y FELIDA HUIZZA, y la ciudadana LUZ MAGALY MEDINA GARCIA, los primeros como vendedores y la última como compradora, celebrado en fecha 25 de abril de 2012, otorgado ante la Notaria Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 43, tomo 09, Protocolo Primero, que riela a los folios 13 al 16 del expediente marcado con la letra “B”. Copias simples que no fueron impugnadas por la parte contra las que fueron opuestas, razón por la cual se tienen como fidedignas, y se les otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose con ella la existencia del Contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre los ciudadanos José Lubin Ramírez Ramírez y Felida Huizza, y la ciudadana Luz Magaly Medina García, y la relación contractual objeto de la demanda. Hecho y documento al que ambas se han referido. Así se decide.
En el lapso probatorio, promovió en el capítulo primero el merito de los autos en cuanto favorezcan a su mandante, y muy especialmente de los documentos acompañados con el escrito libelar, los cuales pide se le otorguen valor probatorio, el Tribunal observa que el mérito favorable de los autos, no es admisible como prueba, toda vez que los elementos de convicción que el juez evaluará a la hora de dictar su fallo, están en autos y es su deber apreciarlos con el valor que éstos tengan. Por lo cual se desecha como prueba conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Con respecto a la Comunidad de la prueba promovida en el capítulo segundo, referente al documento consignado por la parte demanda junto al escrito de contestación y reconvención, referido al Documento de Condominio del Inmueble dado en opción de Compra Venta, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 24 de febrero de 2017, bajo el No. 15, folio 61, Tomo 8 del Protocolo de Transcripción; la cual expone que realiza con el fin de probar la fecha en la cual la parte demandada obtuvo el documento de condominio del inmueble. Con relación a esta probanza, se observa que de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe analizar y juzgar todas las pruebas promovidas.
Con respecto a las testimoniales promovidas, se observa que el Tribunal de la causa negó su admisión, por lo que, esta Alzada observa que no son objeto de análisis. Así se decide.-
Por su parte la demandada junto al el escrito de contestación de la demanda, consignó ccopia de un Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de febrero del año 2017, inscrito bajo el No. 15, Folio 61, Tomo 8, del Protocolo Transcripción, que riela a los folios 39 al 46 del expediente. Copias simples que no fueron impugnadas por la parte contra las que fueron opuestas, razón por la cual se tienen como fidedignas, y se les otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose con ella que el ciudadano José Lubin Ramírez, en su carácter de propietario del inmueble constituido por un terreno y las bienechurias sobre el construidas decidió destinar y enajenarlo de conformidad con lo previsto en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, según los términos indicados en el referido documento; que el referido documento corresponde al Documento de Condominio del inmueble de autos, y que el mismo fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 24/02/2017, bajo el No. 15, Folio 61, Tomo 8, del Protocolo Transcripción. Así se decide.
En el lapso probatorio, realizo consideraciones sobre lo alegado por la accionante, refiriendo que no es cierto que en fecha 25 de mayo de 2.012, un mes después de la celebración de la opción de compra venta la actora-compradora, haya ofrecido el pago de la cantidad adeudada, ya que la actora-compradora, no tenía ese dinero en ese momento y supuestamente iba a solicitar un crédito para adquirir el apartamento objeto de venta, y que en el caso de que les hubiera entregado el dinero en forma oportuna se hubiera tramitado con mayor celeridad el Documento de Condominio del inmueble objeto de la negociación. observando en este punto el tribunal, que tal hecho es irrelevante y no exime al demandado, de su obligación de cumplir con la tramitación del instrumento de condominio, porque el lapso para el actor-comprador para pagar el resto del dinero pactado en el contrato por el inmueble de marras, corría una vez hecho entrega del documento de condominio que se alude no entrego y en cuanto al supuesto crédito, como alude el demandado observa que ello fue establecido en el contrato suscrito por la propia parte demandada, como señal de aprobación de lo pactado en el contrato. En tal sentido este alegato o defensa debe desecharse por no aportar nada al proceso. Así se declara.
Después en el particular primero relativo a la prueba documental, procedió a promover constante de dos folios útiles, plano de la fachada oeste del inmueble, que consignado en copia simple cursa a los folios 69 y 70 del expediente, copias simples del plano de inmueble objeto de debate, que no fueron impugnadas por la parte contra las cuales fueron opuesta, sin embargo, por cuanto las mismas nada ayudan a la resolución del presente juicio, se desechan conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Con respecto a la prueba de inspección promovida en el particular segundo, el Tribunal de la causa negó su admisión por improcedente, por lo que, esta Alzada observa que no son objeto de análisis. Así se decide.-
En relación a la Comunidad de la prueba promovida en el particular tercero, referente al contrato de opción de compra venta, consignado por la parte actora demanda junto al libelo de demanda, especialmente el contenido de las cláusulas segunda, tercera y quinta. Con relación a esta probanza, se observa que de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe analizar y juzgar todas las pruebas promovidas.-
Así las cosas, visto el fundamento de derecho invocado por la accionante y las alegaciones de la parte demandada, se estima pertinente hacer referencia al artículo 1.133 del Código Civil vigente, invocado por la representación judicial de la acciónate que establece:
Articulo 1.133.-
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.“
En el referido Código Adjetivo, los artículos 1.159 y 1.167 ejusdem.; con respecto a los efectos de los contratos disponen lo siguiente:
Articulo 1.159.-
“Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. “
Articulo 1.167.-
“En el contrato bilateral, si una de las partes no cumple o ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”
(Resaltado del tribunal)
Dicho esto, es necesario hacer referencia al tantas veces mencionado contrato celebrado en fecha 25 de abril de 2012, otorgado ante la Notaria Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 43, tomo 09, Protocolo Primero, el cual parcialmente transcrito es del tenor siguiente:
“…Nosotros RAMIREZ RAMIREZ JOSE LUBIN y FELIDA HUIZZA, ambos de nacionalidad Venezolano, mayores de edad, soltero y titular de la Cédula de Identidad número 8.072.664 y 6.002.034, respectivamente quien a los efectos, derivados y consecuencias de este contrato se denominará LOS VENDEDORES, por una parte; y por la otra, MEDINA GARCIA LUZ MAGALY, de nacionalidad Venezolana, mayor de edad, soltera, y titular de la cédula de la Cédula de Identidad número 6.160.905, quien a los efectos, derivados y consecuencias de este contrato se denominará LA COMPRADORA, se ha convenido en celebrar, Promesa Bilateral de Compra-Venta, contenido de las siguientes cláusulas: PRIMERA: LA COMPRADORA se obliga a comprar y LOS VENDEDORES se obligan a vender un inmueble de su exclusiva propiedad, según consta del Titulo Supletorio Nº AP31-S-2011-002859, instrumento autenticado en el PODER JUDICIAL, JUZGADO DECIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, en fecha 18 de Abril de 2011 y el documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 21 de octubre del año 1987, anotado bajo el nro. 43, tomo 09, Protocolo Primero. Constituido por un Apartamento identificado con el número 6-E, con las siguientes características: consta de una (01) sala-comedor, área de cocina, un (01) baño, dos (02) habitaciones, un (01) lavandero y un (01) balcón, ubicada en la terraza de la casa Nº 6, del Sector Lomas de Paya, calle monte verde, entre el kilometro 6 y 7 del nuevo trazado, (antes 8 y 9) de la Carretera Nacional Caracas el Junquito, Hacienda San José y el Rosario, la cual identificamos con el Nro. 6, código Catastral signado bajo el Nro. 01-01-07-U01-004-031-005-000-000-000.- Jurisdicción de la Parroquia el Junquito (antes antimano), Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.- SEGUNDA: El precio de esta venta es la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 360.000,00). Del precio de venta, LOS VENDEDORES recibe en este acto la cantidad CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00) siendo el saldo restante, es decir, la cantidad DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 240.000,00), los pagará LA COMPRADORA de la siguiente manera: por crédito hipotecario o en su defecto en efectivo. Ambas partes tienen entendido que se está tramitando el DOCUMENTO DE CONDOMINIO ante la Alcaldía de Caracas y el mismo será entregado a LA COMPRADORA, al momento de recibirlo para gestionar el crédito hipotecario ante el Banco respectivo. TERCERA: LA COMPRADORA, al momento de recibir el Documento de Condominio, tendrá noventa días (90) y más treinta (30) días adicionales para entregar el dinero restante de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 240.000,00) CUARTA: LA COMPRADORA, no podrá habitar ocupar para el Apartamento 6-E, como vivienda principal, hasta haber concluido con la Venta Final del mismo. QUINTA: Ambas partes convienen que el incumplimiento de la promesa bilateral de Compra Venta por parte de la COMPRADORA, dará derecho a considerar resuelto el contrato de pleno derecho e, igualmente se autoriza a LOS VENDEDORES a recibir una penalización UNICA de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) SEXTA: Ambas partes convienen que el incumplimiento de la promesa bilateral de Compra Venta por parte de LOS VENDEDORES, dará derecho a considerar resuelto el contrato de pleno derecho e, igualmente se autoriza a LA COMPRADORA a recibir una penalización UNICA de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) SEPTIMA: Ambas partes convienen en que todos los ocasionados hasta la definitiva cancelación del precio pactado en este contrato, correrá por la exclusiva cuenta de LA COMPRADORA. OCTAVA: A los fines del presente contrato, las partes establecen como domicilio especial a los efectos de cualquier notificación por escrito, acuse de recibo, en las siguientes direcciones. LOS VENDEDORES casa Nº 6, del Sector Lomas de Paya, calle monte verde, entre el kilometro 6 y 7 del nuevo trazado (antes kilometro 8 y 9) de la Carretera Nacional Caracas el Junquito, Hacienda San José y el Rosario, las cuales identificamos con el Nro 6, Código Catastral signado bajo el nro. 01-01-07-U01-004-031-005-000-000-000.-Jurisdicción de la Parroquia el Junquito (antes antimano), Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. LA COMPRADORA casa Nº 6, del Sector Lomas de Paya, calle monte verde, entre el kilometro 6 y 7 del nuevo trazado (antes kilometro 8 y 9) de la Carretera Nacional Caracas el Junquito, Hacienda San José y el Rosario, las cuales identificamos con el Nro 6, Código Catastral signado bajo el nro. 01-01-07-U01-004-031-005-000-000-000.-Jurisdicción de la Parroquia el Junquito (antes antimano), Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital…”
(Fin de la cita. Negrillas del tribunal.)
Ahora bien, el contrato de promesa bilateral de compra venta, que genera la presente acción; en la cláusula primera se indica que la COMPRADORA se obliga a comprar y LOS VENDEDORES a vender un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un Apartamento identificado con el número 6-E; en la clausula segunda del mismo, además del precio de la venta, del monto que fue entregado al momento de la firma y recibido por los vendedores y la referencia que el saldo restante, es decir la cantidad de Doscientos Cuarenta Mil Bolívares, que la compradora pagaría por medio de un crédito hipotecario o en su defecto en efectivo, los cuales como se indicó anteriormente no son hechos controvertidos, también se indica que “Ambas partes tienen entendido que se está tramitando el DOCUMENTO DE CONDOMINIO ante la Alcaldía de Caracas y el mismo será entregado a LA COMPRADORA, al momento de recibirlo para gestionar el crédito hipotecario ante el Banco respectivo”.
Así entonces tenemos que, en la clausula tercera del contrato de marras, se hace referencia al plazo que tiene la compradora para entregar el dinero restante para la compra del bien en discusión, el cual se indica que comenzara: “al momento de recibir el Documento de Condominio, tendrá noventa días (90) y más treinta (30) días adicionales”.
Asimismo, continuando con el análisis del contrato en discusión debe referirse que en el contrato se desprende que después de la suscripción de la opción de compra-venta de fecha 25 de abril de 2012, quienes debían dar el primer cumplimiento al contrato de autos, eran los demandados-vendedores, ya que del contenido del contrato se indica: que se estaba tramitando el documento de condominio y una vez obtenido el mismo se le entregaría a la actora-compradora del inmueble; cosa que se desprende de actas sucedió en fecha 27 de junio de 2017, en la oportunidad correspondiente a la contestación de la demanda (folio 36 al 38) siendo que ante esta defensa, la actora-compradora, alude que fue en la secuela del proceso que se había enterado que el documento de condominio fue tramitado y otorgado en el año 2017” observado esta alzada, que este hecho “entrega de documento de condominio” era el primer requisito para dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta, ya que era a partir de ese momento que empezaba a correr el lapso para cumplir la actora-compradora con la entrega de la cantidad restante de dinero, convenida para la compra del inmueble, no obstante a esto, la defensa relevante de la parte vendedora-demandada, fue dirigida en alegar :
, A) Que la actora-compradora no tenía el dinero como alude al mes de suscripción del contrato, ya que no tenía ese dinero en ese momento y supuestamente iba a solicitar un crédito para adquirir el apartamento que iba hacer objeto de venta, y que en el caso de que les hubiera entregado el dinero en forma oportuna se hubiera tramitado con mayor celeridad el Documento de Condominio, argumento desechado, en la parte correspondiente a pruebas del presente fallo.
B) Que la actora, no podía pedir el cumplimiento del contrato, por cuanto no había cumplido con su obligación del pago
C) Que deliberadamente incurrió en incumplimiento y que modifico el inmueble),
Como puede verificarse de las defensas de la parte demandada-vendedora, no fue probado el hecho que le atribuye el actor-.comprador, de no haber cumplido con el contrato en discusión al no entregar a la compradora-actora, el documento de condominio exigido como obligación del vendedor-demandado, ni siquiera en la audiencia celebrada en fecha 23 de enero de 2018, oportunidad en la que debió alzarse contra este argumento, nada probo al respecto para demostrar que el incumplimiento no devino de él, porque era a partir de ese momento que empezaría la obligación de la actora-compradora de pagar el resto de la cantidad pactada en el contrato de opción de venta, el cual establecieron una vez entregada la documentación empezaría un lapso de noventa (90) días más treinta (30) adicionales y no antes, por lo que la defensa utilizada por el vendedor-demandado, carece de todo sustento probatorio, aunado al hecho cierto que para poder cumplir la actora-compradora, con el contrato como se dijo, debía haberse hecho entrega del referido instrumento de condominio, observándose que desde la firma de la opción de compra venta del inmueble en discusión esto fue en fecha 25 de abril de 2012, hasta el 24 de febrero de 2017, fecha en la que la vendedora-demandada, protocolizo finalmente el instrumento que daría inicio a la obligación de la actora-compradora a pagar y suscribir la compra venta definitiva del inmueble de marras, trascurrieron (5) cinco años, los cuales no son atribuibles a la actora –compradora, del inmueble objeto de este debate, por ende la actora –compradora, no se encontraba en incumplimiento del contrato, hasta tanto le fuera entregada la documentación correspondiente por parte del actor, que si bien no estipulo tiempo para la entrega del instrumento de condominio, no desvirtuó mediante instrumento probatorio alguno, el hecho cierto de no haber entregado a la actora-compradora, la referida documentación, que daría nacimiento a la obligación de pagar el restante del precio de venta a su contrincante, cuyo instrumento consigno conjuntamente a la contestación de la demanda, ante el órgano jurisdiccional, demostrando entonces haberlo tenido consigo hasta ese momento, en que es llamado por la administración de justicia, incumpliendo de ese modo el contrato que se discute en sus clausulas segunda y tercera, donde se convino la entrega de “ese instrumento de condominio”, condicionando el pago del resto del dinero a la entrega del referido documento, por lo que la defensa del demandado no pudo desvirtuar lo expuesto por la actora en su escrito libelar. Así se declara
En este punto, se debe indicar que en el tantas veces mencionado contrato en las cláusulas quinta y sexta indican que el incumplimiento de la promesa bilateral de Compra Venta, dará derecho al contratante afectado por el incumplimiento de su contraría a considerar resuelto el contrato de pleno derecho, pero no lo indica de forma impositiva; lo que evidencia que la parte afectada puede a su elección proceder a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, conforme lo establece el artículo 1.167 del Código Civil. Lo cual hizo la accionante, que decidió reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato, por incumplimiento de parte del demandado al no hacer entrega de la documentación pactada en la a opción de compra venta, la cual tramito a escasos meses de la firma de la suscripción de la opción de compra venta como se desprende del folio 39-46 y trámites para su registro en fecha 21/02/17 protocolizada en fecha 24/02/17, no siendo óbice para el incumplimiento del contrato que el inmueble con el transcurrir del tiempo haya perdido el valor adquisitivo por el que fue pactada la venta. Así se declara
En consecuencia de lo expuesto, la demanda que hoy nos ocupa debe prosperar en derecho por haber el actor-comprador, demostrado el objeto de su pretensión y la parte demandada-vendedora, no haber desvirtuado de modo alguno lo pretendido por su contrincante, al no haber hecho entrega del documento de condominio del inmueble de marras al cual se encontraba obligado, impidiendo con ello trascurriera el lapso para la actora-compradora, para cumplir con el pago de la cantidad pactada por los suscribientes del contrato de opción de compra –venta; en tal sentido tomando en cuenta lo establecido en el articulo 1.159.-“Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. y articulo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no cumple o ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución (..), tal como ocurrió en el presente caso, en tal sentido se ordena a la parte demandada de autos, a dar cumplimiento a lo establecido en el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 25/04/12, siendo que en caso de no hacerlo, en la etapa de ejecución de la sentencia debe tenerse como justo título de propiedad la presente decisión una vez que la parte actora, cumpla con su prestación para lo cual se expidiera copia certificada a los fines de su protocolización ante el Registro correspondiente de conformidad con el artículo 531 del Código De Procedimiento Civil. Así se decide
- VI -
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo establecido en los artículos 12, 242, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil; 26 y 257 de la Carta Magna, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 08 y 09 de febrero de 2018 por la abogada MICELES RIOS NORIEGA, inscrita en el I.P.S.A bajo el No.87.407, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadana LUZ MAGALY MEDINA GARCIA, contra la decisión de fecha 25 de enero de 2018 dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: NULA LA DECISION RECURRIDA de fecha 25 de enero de 2018 dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad 244 del Código de Procedimiento Civil,
TERCERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, interpuso la ciudadana LUZ MAGALY MEDINA GARCIA contra los ciudadanos JOSE LUBIN RAMIREZ RAMIREZ y FELIDA HUIZZA, por cuanto la parte demandada actora no cumplió con su obligación de entregar el documento de condominio respectivo, según la cláusula segunda del contrato de marras, tomando en consideración que la parte actora debe pagar a los vendedores el saldo del precio acordado y a los fines de firma del documento de compra venta ante la Oficina de Registro correspondiente la parte demandada deberá entregar la documentación necesaria y la actora realizar los trámites y pagos que le correspondan, en caso contrario téngase la presente decisión como título de propiedad una vez se hayan realizados trámites correspondientes.
CUARTO: Se condena en costas al perdidoso
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en el copiador de sentencias de éste Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal. NOTIFIQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los doce (12) días del mes de noviembre de dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZ,
,
DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMÉNEZ
LA SECRETARIA
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
En la misma fecha, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 9:08 am.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
AP71-R-2018-000116
BDSJ/JV/Rm
