Decisión Nº AP71-R-2017-000742 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 08-02-2018

EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteArturo Martinez Jiménez
PartesJULIO RAMÓN MORILLO TORREALBA CONTRA ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE TRANSPORTE LOS INDIOS DEL OESTE 2006, RL
Tipo de procesoDesalojo
Número de expedienteAP71-R-2017-000742
TSJ Regiones - Decisión






REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 207° y 158°


DEMANDANTE: JULIO RAMÓN MORILLO TORREALBA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 4.422.227.
APODERADA
JUDICIAL: ENMA HERNÁNDEZ VILLEGAS, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 152.445.

DEMANDADO: ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE TRANSPORTE LOS INDIOS DEL OESTE 2006, RL, inscrita ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 19 de octubre de 2006, bajo el Nº 38, tomo 14, protocolo primero.

APODERADO
JUDICIAL: JOSÉ MORY, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 13.339.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2017-000742



I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de este Juzgado Superior, en razón del recurso de apelación ejercido en fecha 20 de julio de 2017, por el abogado JOSÉ MORY, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva proferida en fecha 10 de julio de 2017 por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la pretensión de desalojo de local comercial incoada por el ciudadano JULIO RAMÓN MORILLO, contra la asociación COOPERATIVA DE TRANSPORTE LOS INDIOS DEL OESTE 2006, R.L., identificado en el expediente signado bajo el Nº AP31-V-2016-000869 (Nomenclatura del aludido Juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto dictado en fecha 27.07.2017, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial a los fines del sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas el día 01.08.2017, fue asignado el conocimiento y decisión de la referida apelación a este Juzgado Superior Segundo, quien recibió las presentes actuaciones en fecha 03.08.2017. Por auto dictado en fecha 04 del mismo mes y año, se le dio entrada al expediente y fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente, exclusive, para que las partes presentaran informes, y se indicó que luego se abriría un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para la presentación de observaciones; todo ello, de conformidad con el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y conforme a los artículos 879, 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil.

Posteriormente, en fecha 06.10.2017, la representación judicial de la parte demandada procedió a consignar escrito de informes constante de tres (3) folios útiles, en donde luego de hacer un resumen de la sentencia recurrida indicó: 1) Que el juzgado de la causa hizo mención que las partes reconocen que el inmueble se usa como vivienda y está demostrado en el expediente que es vivienda. 2) Que el se debe haber declarado la incompetencia del tribunal en razón de la materia por ser utilizado como vivienda. 3) Que existen confesiones por el demandante en el libelo de la demanda que el inmueble desde el inicio de la relación arrendaticia es usado como vivienda. 4) Que existen pruebas en el expediente tales como cartas de residencia, RIF por autoridades competentes donde el inmueble es residencia y domicilio de la parte demandada. 5) Que existen documentos de propiedad del inmueble donde demuestra que es una vivienda y no un local comercial o galpón. 6) Que la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia no aplica a este caso por estar referida a un galpón y local comercial y por las pruebas aportadas por el demandante se arrendó la planta de una casa para habitación familiar. 7) Que desde que comenzó el contrato en fecha 8.09.2006 el arrendador consintió a lo largo de 10 años que el inmueble se utilizaba para vivienda. 8) Que la Cooperativa Los Indios del Oeste no existía para el de la firma del contrato, dado que fue inscrita ante el Registro Inmobiliario en fecha 19.10.2006. 9) Se solicitó sea revocada la sentencia recurrida y se declare sin lugar la demanda.

En la misma fecha, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de informes constante de cuatro (4) folios útiles, por medio del cual alegó lo siguiente: 1) Que desde el inicio de la relación arrendaticia los representantes de la cooperativa han hecho uso del inmueble para vivienda familiar no queriendo desocuparlo, violando la obligación contractual establecida. 2) Que se les solicitó en varias oportunidades la desocupación del inmueble. 3) Que la conducta de los arrendatarios viola las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 1, 33 y 36 literal d. del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 4) Solicitó se ratifique la sentencia en cada una de sus partes.

En fecha 18.10.2017 mediante escrito, constante de un (1) folio útil, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de observaciones a los informes, en el cual se alegó lo siguiente: 1) Que al transcurrir un tiempo su representado se informó por vecinos que el inmueble estaba siendo utilizado como vivienda y solicitó en varias oportunidades el desalojo del mismo. 2) Que lo que establece la representación judicial de la parte demandada que la violación de la cláusula segunda les da derecho a no cumplir con las obligaciones contractuales suscritas. 3) Que la parte demandada en su escrito de informes indicó que el caso es competencia de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), la cual rige los conflictos de Arrendamientos de Vivienda, que esta vía se agotó y que existe un contrato de arrendamiento con fines comerciales, no siendo competencia de la mencionada institución.

Por auto dictado en fecha 24.10.2017, esta superioridad dejó constancia de que el lapso para presentar escrito de observaciones precluyó; por lo que el lapso para emitir el fallo correspondiente comenzó a transcurrir a partir del 23.10.2017, exclusive.

Por auto dictado en fecha 9.01.2018, esta alzada de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Adjetivo Civil, se difirió el lapso para dictar sentencia para dentro de los treinta (30) días consecutivos siguientes a esa data, exclusive, advirtiéndose que para el caso de no dictar el fallo dentro del periodo indicado, se debería cumplir con la notificación de las partes.

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició la presente controversia mediante escrito libelar interpuesto en fecha 12 de abril de 2016, por el ciudadano JULIO MORILLO TORREALBA, debidamente asistido por la abogado Enma Hernández, a través de la cual planteó los siguientes alegatos: 1) Que es propietario de un inmueble ubicado en la Parroquia La Vega, Los Paraparos, calle La Independencia, Municipio Libertador, Distrito Capital, marcado con el N°6, según consta de documento autenticado ante la Notaría Pública de San Fernando de Apure, Estado Apure en fecha 30.10.2009, inserto bajo el N° 47, tomo 92 de los libros respectivos. 2) Que inició una relación arrendaticia con los ciudadanos Deivis José Tarache Alfaro e Ivonne Elena Martínez Villamizar, quienes representan a la Asociación Cooperativa de Transporte Los Indios del Oeste 2006, RL., sobre le referido inmueble, el cual sería utilizado como oficina, por dicha cooperativa para su funcionamiento. 3) Que desde el inicio de la relación arrendaticia los representantes de la cooperativa han utilizado éste como vivienda familiar. 4) Que se está violando la cláusula segunda del contrato arrendamiento, no queriendo desalojar el inmueble y tampoco el pago del canon de arrendamiento. 5) Fundamentó la acción en el artículo 26 de la República Bolivariana de Venezuela y los artículos 33 y 34 literal d de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 6) Estimó la cuantía de la presente demanda en UN MILLÓN SESENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.062.000,00) equivalentes (6000 UT). Por último, solicitó que la demanda fuera admitida y declarada con lugar y que consecuente con ello sea entregado el inmueble libre de bienes y de personas y en perfecto estado tal como fue entregado.

Por auto de fecha 2.05.2016, el juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial declinó la competencia a los juzgados de primera instancia en razón de la cuantía. Asimismo, verificado el lapso que dispone el artículo 69 del Código de Procedimiento Civil, acordó remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial.

La demanda in comento fue admitida por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, mediante auto dictado en fecha 27.06.2016 y a través de los trámites relativos al procedimiento oral, previsto en el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, por lo que ordenó el emplazamiento de la parte demandada ciudadanos Deivis José Tarache Alfaro e Ivonne Elena Martínez Villamizar, ya identificados, a fin de que comparecieran a ese juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a objeto de dar contestación a la demanda.

Agotados los trámites de citación de la parte demandada, en fecha 7.11.2016 la representación judicial del accionado consignó escrito de contestación de la demanda.

En fecha 9.11.2016 el juzgado de la causa fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar al tercer día siguiente a la precitada fecha a las 10:00am de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 14.11.2016 se llevó a cabo la audiencia preliminar. Posteriormente en fecha 18.11.2016, se dictó auto en el cual se fijaron los hechos y límites de la controversia. Asimismo, de conformidad con el artículo 868 eiusdem se ordenó abrir una articulación probatoria de cinco (5) días.
En fecha 10.03.2017 se dictó auto, mediante el cual se fijó la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia o debate oral al décimo quinto día de despacho siguiente a la última de las notificaciones de las partes.

En fecha 4.07.2017, se llevó a cabo la audiencia de juicio, a la cual compareció la representación judicial de la parte actora y la representación judicial de la parte demandada. En la misma, se declaró con lugar la presente demanda de desalojo. Asimismo, se condenó al pago de costas y costos del proceso a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; constando la publicación del fallo in extenso en fecha 10.07.2017.

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Esta alzada pasa a dictar sentencia con base en las consideraciones que de seguidas se explanan:

Se defieren al conocimiento de este Juzgado Superior las presentes actuaciones, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, en contra la sentencia definitiva proferida en fecha 10 de julio de 2017 por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial, que declaró con lugar la pretensión de desalojo incoada por el ciudadano JULIO RAMÓN MORILLO TORREALBA contra LA ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE TRANSPORTE LOS INDIOS DEL OESTE 2006, R.L., Esa decisión judicial es, en su parte pertinente, como sigue:

“…De acuerdo a lo narrado, la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, como si lo es determinar si la parte demandada ha usado el inmueble arrendado para un uso distinto al pactado contractualmente, para lo cual se deben analizar las pruebas aportadas al proceso.
En efecto, la parte actora produjo copia simple de instrumento autenticado el 08 de septiembre de 2006, que merece fe su contenido al tenerse como fidedigno, relativo al contrato de arrendamiento pactado entre las partes sobre el inmueble antes descrito, donde se indicó que el mismo sería destinado exclusivamente para la operación de oficinas de la Cooperativa de Transporte en referencia, no obstante en el libelo se indicó que era destinado al comercio.
Luego, queda descartado la necesidad de acudir a la vía administrativa previa a la demanda incoada, dado que tal agotamiento de la vía administrativa rige sólo para aquellos inmuebles destinados a vivienda, de acuerdo a lo previsto en el artículo 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Asimismo, no hay dudas, de acuerdo a lo alegado por las partes, que el inmueble arrendado se usa como vivienda, sin que exista prueba alguna que el arrendador haya dado su autorización para ese cambio de uso del inmueble.
En estos casos, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia señaló que esos cambios de uso de un inmueble arrendado a vivienda, no permite calificarlos como una ocupación legítima a que hace referencia el artículo 2 del Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Así, en sentencia nº 1154 del 14 de agosto de 2015, expediente nº 15-0587, en una pretensión de revisión en caso de desalojo de local comercial, señaló:
No obstante, observa esta Sala que el inmueble arrendado (constituido por un galpón y un local comercial), objeto de desalojo judicial, estaba destinado a uso comercial, como lo alega el solicitante y según quedó determinado en la sentencia que ordenó la restitución de la posesión del mismo al propietario, por lo que mal podía suspenderse la ejecución de la sentencia que había sido favorable al hoy solicitante de esta revisión constitucional con base en las disposiciones del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ya que, la ocupación de una parte del mismo destinándolo a un uso distinto al pactado en el contrato de arrendamiento no permite que se considere a dichos ocupantes como poseedores legítimos, a tenor de lo que establece el artículo 2 del mencionado Decreto-Ley, toda vez que el bien dado en arrendamiento estaba destinado a uso comercial y el mencionado Decreto solo protege a quienes de forma legítima ocupen un inmueble destinado al uso de vivienda principal.
En virtud de lo anterior, al no estar amparada la posesión del inmueble en un contrato que permitiese poseerlo como vivienda principal, su ocupación con tal carácter sería ilegítima y por tanto no tutelada por el ordenamiento jurídico, razón por la cual se estaría en presencia de una violación del orden público y de derechos constitucionales, como la tutela judicial efectiva, que implica, entre otros aspectos, la ejecución de los fallos que diriman controversias entre particulares para la restitución de un derecho, en este caso el de propiedad del accionante, a quien además se le vulneró el derecho a la tutela judicial efectiva, ya que se le impuso una carga procesal indebida para la ejecución del fallo que obtuvo a su favor, impidiéndole recuperar el inmueble arrendado dentro de un plazo razonable al emplear erradamente un procedimiento previsto en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas que no resultaba aplicable al caso.
En este caso, la parte actora pretende el desalojo de un inmueble arrendado a la parte demandada a los fines que la usara de manera exclusiva al comercio por haber cambiado su uso a vivienda, bajo la causal establecida en el literal “d” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, según el cual:
Artículo 40. Son causales de desalojo:
Omissis.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
Como puede observarse de la norma, constituye causal de desalojo de un inmueble arrendado cuando habiendo sido pactado para uso comercial, sin consentimiento del arrendador se cambia a vivienda. Mal puede pretender el arrendatario justificar su ocupación del inmueble, alegando que se cambio su uso a vivienda y en consecuencia se le aplique la normativa que rige a este tipo de uso. Tal situación no constituiría otra cosa que un fraude a la ley, pues se estaría procurando sustraer de los efectos jurídicos de la ley aplicable a los inmuebles destinados al comercio.
Como puede verse de la sentencia parcialmente trascrita, en los casos como el de autos, cuando el arrendatario cambia el uso de comercio a vivienda del inmueble arrendado, no puede alegar la protección prevista en el Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, pues según su propio artículo 2, sólo son objeto de protección de la misma, las personas naturales y grupos familiares, que ocupen los inmuebles destinados a vivienda principal cuando las ocupen de manera legítima, calificación que no reciben aquellas personas que han cambiado el uso de comercio a vivienda sin el debido consentimiento del arrendador, lo que constituye el supuesto de hecho de la norma antes referida y como tal causal de desalojo.
Es más, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones principales: pagar la pensión de arrendamiento y, servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato. Luego, el arrendatario que cambia el uso de la cosa arrendada sin el consentimiento del arrendador, no se comporta como el promedio de los arrendatarios, es decir, aquel que usa la cosa arrendada según lo pactado en el contrato.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1133 eiusdem, “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituyen ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido pactadas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo convenido y en caso de no ejecutar sus obligaciones debe correr con las consecuencias contractuales y legales, que en este caso viene dado por el desalojo del inmueble arrendado.
Es que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituyen ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en el artículo 1160 eiusdem, que señala textualmente lo siguiente: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la Ley…”. , en concordancia con los artículos 1159 y 1264 eiusdem, debe declararse con lugar la pretensión de la actora…”

Reseñado lo anterior, debe previamente este jurisdicente establecer el thema decidendum, el cual se circunscribe a determinar si la declaratoria con lugar de la demanda, se encuentra o no ajustada a derecho. Así, en el sub lite se observa que la parte actora, ciudadano JULIO RAMÓN MORILLO TORREALBA, interpuso demanda de desalojo contra LA ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE TRANSPORTE LOS INDIOS DEL OESTE 2006, R.L., con fundamento en que ambas partes habían suscrito contrato de arrendamiento el 08.09.2006 por un inmueble ubicado en la Parroquia La Vega, Los Paraparos, calle La Independencia, Municipio Libertador Distrito Capital, marcado con el Nro 6. Asimismo, alegó que el inmueble fue arrendado para el funcionamiento de oficina de la referida cooperativa y que los representantes desde el inicio de la relación contractual usan el inmueble como vivienda familiar, violando el contenido de la cláusula segunda del contrato; quienes adicionalmente no han querido desalojar el inmueble y realizar el pago del canon de arrendamiento según aduce la parte actora, razón por la cual se demanda el desalojo del inmueble.

En la litis contestatio, el accionado por escrito de fecha 7.11.2016 opuso la cuestión previa de incompetencia por la materia, dado que el demandante aduce que desde el inicio de la relación contractual se ha usado el inmueble como vivienda familiar, lo cual reconoce y consintió, siendo aplicables las disposiciones de legales en materia de vivienda. Adicionalmente negaron, rechazaron y contradijeron haber iniciado una relación arrendaticia comercial, pues desde el comienzo del contrato el inmueble fue destinado a vivienda familiar y no para uso comercial. Asimismo, negaron, rechazaron y contradijeron que el inmueble este siendo utilizado para fines distintos a los previstos en el contrato, toda vez que el arrendador lo consintió; en lo que respecta al pago del canon indicaron que el mismo ha sido pagado durante ocho años de manera puntual, y a su vez negaron que el actora se haya comunicado con los arrendatarios para solicitar el desalojo del inmueble.

Determinado lo anterior, procede este sentenciador a fijar el orden decisorio en el sub examine, por lo que en primer lugar emitirá pronunciamiento respecto a los argumentos expuestos por la parte demandada en su escrito de informes ante esta alzada, donde indicó que el fallo recurrido incurrió en vicios, dado que el a quo no se pronunció acerca de la cuestión previa de incompetencia por la materia que fuere alegada en el escrito de contestación; una vez verificado si en efecto la sentencia incurrió o no en vicios, debe esta alzada verificar la procedencia o no de la mencionada cuestión previa. Seguidamente, este juzgador se pronunciará sobre el alegato referido a que el juzgado de la causa estableció el desalojo del inmueble de acuerdo al Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, cuando en el contrato de arrendamiento se estableció que el inmueble sería destinado para uso de oficina. De manera seguida, dependiendo de la procedencia o no de los anteriores puntos previos, procederá este Tribunal a dirimir el fondo debatido con vista a la valoración de las pruebas aportadas por las partes.

PRIMERO: Establecido lo anterior, pasa este sentenciador a emitir pronunciamiento respecto al alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada en el escrito de informes, donde adujo en lo que denominó el capítulo de “vicios de la sentencia”, que el a quo no se pronunció sobre la cuestión previa alegada en el escrito de contestación.

Así entonces, se observa que la parte demandada en efecto en su escrito de contestación a la demanda opuso la cuestión previa de incompetencia por la materia, dado que desde el inicio de la relación arrendaticia el inmueble ha sido utilizado como vivienda, aspecto que a su decir consintió el arrendador. A su vez, en su escrito de informes indicó que la demanda no debió ser admitida porque no se evidencia que fuere agotada la vía administrativa correspondiente.

En este sentido, luego de realizar el estudio y análisis de las actas procesales que conforman el presente expediente, sin abundar en el procedimiento aplicable, dado que este será objeto de análisis más adelante, se evidencia que el a quo no procedió a darle trámite a la referida cuestión previa en el curso del proceso, conforme al procedimiento que establece el artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, siendo este un aspecto necesario a los fines de proceder a conocer el mérito del asunto.

Ante estas circunstancias, es menester verificar si el sentenciador cuidó el cumplimiento de las exigencias que hace el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece los requisitos que debe contener toda sentencia, prescribiendo que:

Artículo 243: “…Toda sentencia debe contener:
1. La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2. La indicación de las partes y de sus apoderados.
3. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4. Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5. Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión...”.

La carencia de cualquiera de estos requisitos, anula la sentencia tal como prescribe el artículo 244 del mismo Código, cuando expresa:

Artículo 244: “… Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita…”.

Al respecto, conviene señalar que el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se refiere al principio de congruencia, que ordena que los jueces al decidir tienen que atenerse a lo alegado y probado por las partes, sin poder sacar elementos de convicción fuera del expediente, ni utilizar su conocimiento privado, o suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, debiendo pronunciarse únicamente respecto aquellos hechos que han quedado debatidos o controvertidos por las partes dentro del juicio y sobre los cuales ha recaído la actividad probatoria, por cuanto al pronunciare sobre hechos que no han sido expuestos por las partes, se configuraría el vicio de incongruencia positiva; en tanto que, si deja de pronunciarse sobre algún hecho controvertido en la litis, incurre en el vicio de incongruencia negativa.
Ahora bien, ese vicio de incongruencia –positiva o negativa- produce como consecuencia la nulidad de la decisión, por no cumplir ella con el requisito consagrado en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil –que ordena una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

En este aspecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 24, de fecha 24 de enero de 2002, expresó que:

“...El ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil establece los presupuestos para que la sentencia llene el requisito de la congruencia, entendiéndose por tal, como lo afirma Hernando Devis Echandía, el principio normativo que delimita el contenido y alcance de tal instancia, para el efecto de que exista identidad jurídica entre lo resuelto y las pretensiones (en sentido general) y excepciones de los litigantes, oportunamente aducidas, a menos que la Ley otorgue facultades especiales para separarse de ellas y que tal principio es una consecuencia lógica de la relación de jurisdicción como derecho y deber del Estado. El derecho de acción y de contradicción no sólo impone al Estado el deber de proveer mediante un proceso en una instancia, sino que al complementarse con el ejercicio de la pretensión y la oposición de excepciones, delimita el alcance y contenido de este procedimiento. La relación de jurisdicción comprende tanto la acción y la contradicción, como la pretensión y la excepción que en ejercicio de estos derechos se formulan al Juez para determinar los fines mediatos y concretos del proceso (Nociones Generales de Derecho Procesal Civil…)
El primer presupuesto es el de que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa; y el segundo presupuesto prevé que la decisión debe ser con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
Según Guasp, la congruencia es la causa jurídica del fallo y Prieto Castro agrega, como otra derivación de la congruencia, el principio de la exhaustividad, esto es, la prohibición de omitir decisión sobre alguno de los pedimentos formulados por las partes.
La sentencia es congruente cuando se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si es acertada o errónea. No se puede apreciar, más ni menos, de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas. Cuando se deja de examinar la prueba, todos o algunos de sus hechos fundamentales, la sentencia está viciada por omisión de análisis fáctico y cuando se considere innecesario el análisis de algunos elementos probatorios, el juez debe dejar constancia motivada de ello.
De allí que la incongruencia adopta dos modalidades y tres aspectos. Las modalidades son: incongruencia positiva, cuando el juez extiende se decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido, o la incongruencia negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, y los aspectos son: a) cuando se otorga más de lo pedido (ultrapetita); b) cuando se otorga algo distinto de lo pedido (extrapetita), y c) cuando se deja de resolver sobre algo pedido u excepcionado (citrapetita)…”.

Sentadas estas precisiones, procede quien aquí juzga a establecer sus respectivas conclusiones con relación al vicio que fuere alegado por la representación judicial de la parte demandada con respecto a la supuesta omisión de pronunciamiento por el juzgado de la causa, debiendo indicar que la decisión apelada si analizó el punto in comento tal como corre inserto en el folio 110 del expediente al expresar en la decisión “…como puede observarse de la norma, constituye causal de desalojo de un inmueble arrendado cuando habiendo sido pactado para uso comercial, sin consentimiento del arrendador se cambia a vivienda. Mal puede pretender el arrendatario justificar su ocupación del inmueble, alegando que se cambio su uso a vivienda y en consecuencia se le aplique la normativa que rige a este tipo de uso. Tal situación no constituiría otra cosa que un fraude a la ley, pues se estaría procurando sustraer de los efectos de ley aplicable a los inmuebles destinados al comercio”.

Ahora bien, se debe analizar si se debe reponer la causa por no emitir pronunciamiento oportuno, pero ésta, por los efectos que produce en los actos consecutivos al acto írrito, y muy especialmente en lo referente a la economía del proceso, por obra de la jurisprudencia, ha ido adquiriendo contornos cada vez más limitados y así se tiene sentado como rasgos característicos de la reposición los siguientes: 1) La reposición de la causa no es un fin, sino un medio para corregir un vicio procesal declarado, cuando no puede subsanarse de otro modo; pero no se declarará la nulidad del acto y la reposición, si éste ha alcanzado el fin al cual estaba destinado. 2) Con la reposición se corrige la violación de la Ley que produzca un vicio procesal, y no la violación de preceptos legales, que tengan por objeto, no el procedimiento, sino litigios o algunas de las cuestiones que lo integran, porque entonces el error alegado, en caso de existir, se corrige por la interpretación y aplicación que el tribunal de alzada dé a las disposiciones legales que se pretenden violadas. 3) La reposición no puede tener por objeto subsanar desaciertos de las partes, sino corregir vicios procesales que afecten el orden público o que perjudiquen los intereses de las partes sin culpa de estas o siempre que ese vicio o error y el daño consiguiente, no haya sido subsanado o no pueda subsanarse de otra manera. (Sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 19 de marzo de 1998, con ponencia del Magistrado Dr. Héctor Grisanti Luciani).

Siendo así, se debe precisar que en cuanto a la cuestión previa como mecanismo de defensa de la parte demandada, destinada a subsanar vicios que permitan el desarrollo correcto del juicio o por el contrario existan impedimentos que permitan darle curso a la demanda, como resulta en el caso bajo estudio, la parte demandada en la interposición de la cuestión previa de incompetencia por la materia, alegó que no se había agotado la vía administrativa prevista en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, el cual prevé en su artículo 5 el procedimiento previo a la interposición de la demanda.

En este sentido, se observa de un estudio pormenorizado, que la parte actora con el libelo de la demanda consignó copia certificada del contrato de arrendamiento, donde se observa que el desalojo que se pretende versa sobre un inmueble que fue destinado para el funcionamiento de oficina de la Asociación Cooperativa de Transporte Los Indios del Oeste 2006, R.L. Siendo así, se infiere que en el caso de marras no se debe agotar la vía administrativa prevista en la ley especial referida al desalojo de inmuebles destinado a viviendas. Así se decide.

Por otro lado, cabe destacar, que si bien es cierto que tal como se hizo mención con anterioridad, una vez constatado un vicio en el curso del proceso y este lo afecta de tal manera que impide la prosecución del mismo, el juez está en la obligación de anular y ordenar la reposición para la realización del acto. Sin embargo, la reposición solo es justificada siempre que en el proceso exista una infracción de la actividad procesal, en la que se haya causado indefensión a las partes o a alguna de ellas y que el acto procesal en cuestión no haya cumplido con su fin, pues, de lo contrario, la reposición no tendría razón de ser, y esto es así por el modelo de justicia social enmarcado en la Constitución Nacional, aunado entre otros principios, el de economía procesal.

Ante estas circunstancias, concluye este juzgador, que resulta inoficiosa la reposición de la causa al estado que él a quo decida la cuestión previa, cuando esto no tendrá algún efecto en la continuación de la causa. Esto es así, porque al tratarse la presente controversia de un desalojo de un inmueble arrendado para uso de oficina, no es necesario agotar la vía administrativa prevista en la legislación especial en materia de vivienda. De manera que, estas circunstancias permiten declarar, que resulta improcedente en el presente caso la defensa objeto de análisis. Así se decide.

SEGUNDO: Corresponde ahora a este ad quem, emitir pronunciamiento en relación al alegato esgrimido por la parte demandada, referido a que el juzgado en la recurrida, estableció la aplicabilidad al caso de autos de la causal de desalojo establecida en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, alegando ante esto, que en el contrato de arrendamiento se había destinado el inmueble a uso de oficina, siendo excluido este tipo de arrendamientos en el artículo 4 de la referida ley; razón por la cual no podía ser aplicada la misma.

Al respecto, constata este juzgador ad quem, que la parte actora en su libelo de la demanda señaló en lo que denominó el capítulo “de los preceptos jurídicos aplicables”, las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a pesar de indicar entre los hechos que había iniciado una relación arrendaticia comercial.

A su vez, se observa que una vez recibido el expediente en el juzgado a quo, fue admitido el presente juicio por los trámites del procedimiento oral establecido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, todo ello conforme lo ordena el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para las demandas de desalojo de locales comerciales.

En tal sentido, se debe precisar que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como el Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Locales Comerciales establecen el procedimiento aplicable. En el caso de la primera, concretamente en el caso de autos, remite al procedimiento breve siendo aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; mientras que la segunda remite al procedimiento oral.

Así, el legislador adjetivo ha regulado el procedimiento breve de la siguiente manera:

Artículo 882.- “…Este procedimiento comenzará por demanda escrita que llenará los requisitos exigidos por el artículo 340 de este Código. Si el valor de la demanda fuere menor de cuatro mil bolívares la demanda podrá proponerse verbalmente por el interesado, aun sin estar asistido por abogado, ante el Secretario del Tribunal, quien la reducirá a escrito levantando un acta al efecto y la cual contendrá los mismos requisitos…”.

Artículo 883.- “…El emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, citación que se llevará a cabo conforme lo dispuesto en el Capítulo IV, Título IV del Libro Primero de este Código…”.

Artículo 889.- “…Contestada la demanda, o la reconvención, si ésta hubiere sido propuesta, la causa se entenderá abierta a pruebas por diez días, sin término de distancia, a menos que ambas partes soliciten al Juez que decida el asunto con los solos elementos de autos…”.

Artículo 890.- “…La sentencia será dictada dentro de los cinco días siguientes a la conclusión del lapso probatorio, o de la contestación o reconvención si las partes hubieren pedido la supresión del lapso…”

Por otro lado, resulta prudente traer a colación de igual forma, las fases y aspectos más importantes del procedimiento oral, en el cual se establece lo siguiente:

Artículo 864.- “…El procedimiento oral comenzará por demanda escrita que deberá llenar los requisitos exigidos en el artículo 340 de este Código. Pero el demandante deberá acompañar con el libelo toda la prueba documental de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral. Si se pidieren posiciones juradas, éstas se absolverán en el debate oral…”

Artículo 865.- “…Llegado el día fijado para la contestación de la demanda según las reglas ordinarias, el demandado la presentará por escrito y expresará en ella todas las defensas previas y de fondo que creyere conveniente alegar.
El demandado deberá acompañar con su escrito de contestación, toda la prueba documental de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral.
Si el demandado no acompañare su contestación con la prueba documental, y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el escrito de contestación la oficina donde se encuentran…”.
Aunado a lo anterior, el procedimiento oral establece su fase de instrucción, donde el acto más importante es el referido a la audiencia preliminar regulada en el artículo 868, la cual luego de llevarse a cabo, el juez debe realizar la fijación de los hechos y límites de la controversia, abriendo a su vez el lapso probatorio que ordena el mencionado artículo. Una vez agotado el lapso probatorio y concluida esta fase, se debe proceder a fijar la oportunidad procesal para la celebración de la audiencia oral, tal como lo prevé el artículo 869 eiusdem.

Encontrándose en la fase de audiencia o debate oral, el mismo se desarrolla en los artículos 870 y siguientes, finalizando esta con la decisión oral por parte del juez, tal como lo establece el artículo 876 ibídem.

En virtud de lo anterior, se debe precisar cual es el procedimiento aplicable, según lo establecido por las partes en el contrato de arrendamiento celebrado, observando este juzgador, que el referido instrumento autenticado en fecha 08 de septiembre de 2006, ante la Notaria Pública Décima Quinta del Municipio Libertador, presentado en copias certificadas con el libelo de la demanda, se estableció que el inmueble objeto del contrato fue destinado para el funcionamiento de oficina de la Asociación Cooperativa de Transporte Los Indios del Oeste 2006, R.L.

Ahora bien, la ley que resulta aplicable en el caso de marras, y que en efecto fue señalada por el accionante en el libelo de la demanda, es la referida al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por esta razón, se debe proceder analizar, si es procedente la reposición de la causa por haber sido tramitado el presente juicio por un procedimiento distinto al que prevé la ley especial aplicable, tanto la ley adjetiva como sustantiva.

En relación a la nulidad de los actos procesales los artículos 206, 208, 211 y 212 del Código de Procedimiento Civil disponen lo siguiente:

Artículo 206.- “…Los Jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.
En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado…”.

Artículo 208.- “…Si la nulidad del acto la observare y declarare un Tribunal Superior que conozca en grado de la causa, repondrá ésta al estado de que se dicte nueva sentencia por el Tribunal de la instancia en que haya ocurrido el acto nulo, disponiendo que este Tribunal antes de fallar, haga renovar dicho acto conforme a lo dispuesto en el artículo anterior…”.

En este orden de ideas, es menester hacer mención a lo establecido por la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 101, de fecha 06 de abril de 2000, Exp. 99-018, en la cual se estableció lo siguiente:

“…En este sentido, la doctrina ha sido pacífica y constante "...tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendiendo el proceso civil, como el conjunto de actos del órgano jurisdiccional, de las partes, y de los terceros que eventualmente en él intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cual está gobernado por el principio de la legalidad de las formas procesales. Esto indica, como lo enseña Chiovenda, que no hay un proceso convencional, sino, al contrario, un proceso cuya estructura y secuencia se encuentran preestablecidas con un neto signo impositivo, no disponible para el juez, ni para las partes. Así, la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia del proceso civil, es obligatoria en un sentido absoluto, tanto para las partes como para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos.
Es por lo expresado que la Sala ha considerado tradicionalmente que la alteración de los trámites esenciales del procedimiento quebranta el concepto de orden público, cuya finalidad tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del estado sobre los intereses particulares del individuo, por lo que su violación acarrea la nulidad del fallo y las actuaciones procesales viciadas, todo ello en pro del mantenimiento de la seguridad jurídica y de la igualdad entre las partes, que es el interés primario de todo juicio.” (Sentencia del 22 de octubre de 1997, en el juicio seguido por Ciudad Industrial La Yaguara, C.A. y otras, contra el Banco Nacional de Descuento). Pierre Tapia Oscar. Repertorio Mensual de Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, Tomo 10, año 1997, pág. 377.
Establecido lo anterior, la Sala extremando sus deberes y en atención a los principios de economía y celeridad procesal, se permite reiterar doctrina aplicada en un caso similar, según sentencia de fecha 25 mayo de 1995, que dice:
“El artículo 212 del Código de Procedimiento Civil, en el cual se fundamenta la sentencia de reposición según se evidencia del párrafo de la misma, arriba inserto, se expresa así:
‘No podrán decretarse ni la nulidad de un acto aislado de procedimiento, ni la de los actos consecutivos a un acto írrito, sino a instancia de parte, salvo que se trate de quebrantamiento de leyes de orden público lo que no podrá subsanarse ni aún con el consentimiento expreso de la partes; o cuando a la parte contra quien obre la falta no se la hubiere citado válidamente para el juicio o para su continuación, o no hubiere concurrido al proceso, después de haber sido citada de modo que ella pudiere pedir la nulidad ‘ (subrayados de la Sala). (...)
En consecuencia, cuando la recurrida repone este proceso en su integridad, por no habérselo seguido conforme al procedimiento del juicio breve, sino conforme al procedimiento ordinario, no obstante no haber instado ninguna de las partes tal reposición, y hacer valer así el “orden publico procesal”, la recurrida entiende actuar en cumplimiento del deber de garantizar el derecho de defensa que le impone el artículo 15 eiusdem. Ahora bien, esta Sala coincide con la recurrente en que no hay violación de normas adjetivas de orden público cuando un procedimiento que... ha debido, iniciarse, sustanciarse y decidirse por los trámites del juicio breve, haya sido en efecto iniciado, sustanciado y decidido por el procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil consentido por la permanente presencia y actuación de ambas partes, ya que ningún perjuicio se causa a las partes por haberse tramitado con respeto de las formas legales sustanciales que garantizan el derecho de defensa en el procedimiento ordinario lo que hubiera debido tramitarse como procedimiento breve, pues la reducción de términos y oportunidades para hacer valer recursos procesales que establece este último procedimiento en aras de una mayor celeridad no agrega nada al debido proceso que en ambos procedimientos ha cuidado garantizar el ordenamiento legal, por lo que ninguna utilidad no sólo para las partes, sino tampoco para realizar tal finalidad de garantizar mediante formas sustanciales de procedimiento el derecho de defensa conforme al artículo 68 de la Constitución se cumple con la reposición ordenada. En sentencia de fecha 12 de diciembre de 1956 Gaceta Forense, Nº 14, segunda etapa, pág. 185 dijo esta misma Sala:
“Las faltas cometidas en la sustanciación de los procesos no dan lugar a la reposición sino cuando son de tal naturaleza que causen nulidad de lo actuado, o vayan contra el orden o interés publico, o lesione derechos de los litigantes y siempre que no puedan subsanarse de otra manera. En varia ocasiones esta Corte ha declarado que la reposición debe perseguir una finalidad útil, que no proceden las reposiciones teóricas, innecesarias”.

En consonancia con lo anterior, la misma Sala de Casación Civil en sentencia Nº 521, de fecha 7 de octubre de 2009, Exp. 08-428, la aludida Sala precisó:
“…En un reciente fallo la Sala Constitucional indica que antes de declarar la nulidad de cualquier sentencia, debe la Sala verificar que la nulidad de la sentencia cumpla una finalidad útil, aplicando el principio contenido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, que ordena que en ningún caso se declarará la nulidad, si el acto procesal alcanzó el fin al cual está destinado. (Vid. Sentencia de fecha 30 de mayo del 2008, caso Inversiones Hernández Borges).
Por esta razón, en casos como el presente, además de verificar si ocurre el error en el procedimiento, es necesario verificar la finalidad útil de la reposición, pues, es indudable, que puede ocurrir que no obstante el error en el procedimiento o el quebrantamiento de la forma procesal del juicio, si se ha garantizado el derecho de defensa de las partes y éstas además han tenido oportunidad de presentarse al proceso y concurrir en el contradictorio y la etapa probatoria, declarar la nulidad del fallo no cumpliría ninguna finalidad útil...”
De las disposiciones transcritas ut supra, así como de la jurisprudencia citada, muestran la existencia de los supuestos en los cuales es procedente decretar la nulidad de los actos procesales. Asimismo, y de acuerdo con el enunciado legal citado, en ningún caso se declarará la nulidad del acto si éste ha alcanzado el fin al cual estaba destinado, en aras de preservar la estabilidad de los juicios orientados a un debido proceso; siendo de gran importancia para el proceso el que los actos procesales se efectúen correctamente, observando la forma y validez de cada acto pues cualquier falla que ocurra puede afectar no sólo el acto en sí, sino a los subsiguientes que dependen de aquél. Por lo tanto, la nulidad procesal puede definirse como la desviación del acto que vicia la finalidad para la cual fue establecida por la ley, o cuando no se ha cumplido con las formas procesales esenciales a su validez.

De todo lo anterior se colige que, en el procedimiento oral, tal como fue señalado precedentemente, en contraposición con el procedimiento breve, se evidencia de manera clara y precisa que el demandado cuenta con un lapso de veinte días de despacho para contestar la demanda, al igual que en el procedimiento ordinario; mientras que por otro lado, en el procedimiento de juicio breve, el lapso de comparecencia se reduce a dos días; ante estas circunstancias, es evidente, que a pesar que en este caso aunque no se aplicó el procedimiento adecuado como se ha mencionado, no es menos cierto, que el procedimiento oral otorga mayores garantías procesales a las partes, al ser tramitada la causa por este iter procesal. Sin embargo, se ha de indicar, que si bien es cierto que el procedimiento oral otorga mayores garantías a las partes, la ley sustantiva aplicable es el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que la normativa aplicada por el juzgado de instancia correspondiente a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial excluye expresamente en el artículo 4 entre otros inmuebles, los destinados a oficinas, tal como sucede en el caso de autos.

Adicionalmente, a los fines de continuar con el análisis, quien aquí decide considera conveniente hacer mención a lo establecido por la jurisprudencia, y es que, si se verificara el error de procedimiento, tal como sucedió en el caso de marras, pero se ha garantizado el derecho a la defensa de las partes, y a su vez estas han tenido oportunidad no solo de comparecer, sino de concurrir en el contradictorio pudiendo defender sus respectivas afirmaciones de hecho en los lapsos probatorios destinados a tal fin, y a su vez estas han tenido acceso a medios recursivos, situación que en efecto ocurrió en el caso de autos, es por lo que se puede inferir que el acto alcanzó su fin. Siendo así, declarar la reposición no resultará útil, pues la misma debe perseguir un fin útil, de lo contrario se lesionarían los principios de economía procesal y de estabilidad de los juicios, pues debe evitarse la nulidad por la nulidad misma. Por estas razones y el análisis anteriormente expuesto, es que el caso de marras resulta improcedente la reposición por este aspecto y Así se declara.

Despejado lo anterior, corresponde entonces emitir pronunciamiento en relación al mérito de la causa, pero para ello, corresponde previamente analizar las pruebas promovidas por las partes intervinientes a lo largo del iter procesal:
PARTE ACTORA:

Junto al escrito libelar:

• Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano JULIO RAMÓN MORILLO y la ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE TRANSPORTE LOS INDIOS DEL OESTE 2006, L.R., sobre un inmueble ubicado en la calle Independencia con calle Río, Los Paraparos, parroquia La Vega, distinguido con el número 6 , autenticado ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de septiembre de 2006, inserto bajo el N° 47, Tomo 92. Documento que no fue, tachado, impugnado o desconocido, motivo por el cual, este Tribunal lo aprecia de conformidad con lo previsto los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 y del Código Civil, de esta documental se evidencia la relación arrendaticia celebrada entre las partes inmersas en el caso de autos, y el objeto es un inmueble destinado a oficina y la duración del contrato conforme a la cláusula cuarta “…será de UN (1) año, contado a partir del Primero (1º) de Septiembre de 2006 hasta el Treinta (30) de Agosto de 2007, prorrogable por períodos sucesivos de UN (1) año a menos que una de las partes notifique a la otra por escrito y con (1) mes por lo menos de anticipación al vencimiento del primer plazo, o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo…” Así se establece.

PARTE DEMANDADA:

Junto al escrito de contestación:

• En original constancia de residencia expedida por el Consejo Comunal Triunfadores de los Canjilones de la parroquia La vega a nombre de los ciudadanos Deivis José Tarache e Ivonne Elena Martínez. Respecto a esta documental al ser considerada un documento privado emanado de un tercero no interviniente en la presente causa, el cual no fue ratificado por el tercero, acorde a lo dispuesto por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desecha. Así se declara.

• Copia del Registro Único de Información Fiscal (RIF) expedido por el SENIAT correspondiente a los ciudadanos Deivis José Tarache e Ivonne Elena Martínez donde se demuestra el domicilio de los referidos ciudadanos. Al respecto se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil, por tratarse de un documento público administrativo y evidencia que dichos ciudadanos tienen indicada dicha dirección. Así se decide.

En el lapso probatorio:

De la parte actora:

• Copia simple del contrato de compra venta, celebrado entre los ciudadanos JOSÉ MALAQUIAS PÉRES ITURRIZA y JULIO RAMÓN MORILLO TORREALBA, sobre el inmueble objeto de la controversia, autenticado ante Notaría Pública de San Fernando de Apure, Estado Apure, el cual quedó anotado en los libros respectivo bajo el Nº 47, Tomo 92, de fecha 30 de octubre de 2009. Al respecto se observa, que se trata de un documento privado autenticado el cual no fue tachado, impugnado ni desconocido por la parte demandada. Sin embargo, nada aporta al thema decidendum, por lo cual se desecha por impertinente. Así se decide.

• Solicitó prueba de informes dirigida a la Superintendencia Nacional de Cooperativas (SUNACOOP), a los fines de conocer si la Cooperativa de Transporte Indios del Oeste 2006, R.L., se encontraba en funcionamiento. En lo que respecta a la respectiva prueba de informes, no consta en autos la resulta de la misma; razón por la cual nada tiene este juzgador que pronunciarse al respecto. Así se decide.

• Solicitó inspección ocular en el inmueble objeto de la controversia, al respecto se observa que la inspección ocular fue declarada desierta, por lo cual nada tiene este juzgador que pronunciarse al respecto. Así se decide.

De la parte demandada:

• Reprodujo el merito probatorio de las pruebas que fueron anexadas junto con el escrito de contestación de la demanda. En relación a la promoción de este, es oportuno efectuar algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios, entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado “principio de adquisición procesal”, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano:

Se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”

En este mismo sentido, el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice:

“…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”

Lo anterior implica que, al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que debe apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal, que consagra igualmente el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la contienda, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Igualmente observa La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada el día 30 de julio de 2002 con ponencia de la Magistrada Yolanda Jaimes, estableció:

“…Respecto al mérito favorable de los autos promovidos como prueba por los apoderados de la demandada, se observa que dicho mérito favorable no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promovente…” (Sic.).

Siendo ello así, este Tribunal considera inoficioso entrar a establecer y valorar el merito favorable de autos, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente, ni tipo probatorio alguno, susceptible de apreciación particular. Así se decide.

• Promovió las confesiones espontáneas contenidas en el libelo de la demanda, donde el actor reconoce que desde el inicio de la relación arrendaticia los demandados han hecho uso del inmueble como vivienda. Al respecto se debe precisar, que los alegatos esgrimidos por el accionante en el libelo de la demanda no pueden ser valorados como confesiones espontáneas, esto porque ha dicho la jurisprudencia que tales alegatos constituyen defensas y no confesiones. En este sentido resulta inoficioso entrar a establecer y valorar tal aseveración. Así se decide

Para decidir se observa:

Realizado el análisis probatorio de rigor y trabada la litis en los términos antes expuestos, se evidencia que la pretensión de la parte actora se circunscribe en el desalojo y entrega del inmueble de su propiedad, dado que la parte demandada violó el contenido de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, esto porque desde el inicio de la relación contractual han hecho uso del inmueble como vivienda familiar y a su vez se niegan a desocuparlo.

Respecto a estos alegatos, la representación judicial de la parte demandada tal como se realizó mención con anterioridad, luego de alegar la cuestión previa de incompetencia por la materia, negó, rechazó y contradijo los hechos y el derecho invocado por la representación judicial de la parte actora, toda vez que niega que se haya iniciado una relación arrendaticia comercial porque desde el comienzo ha sido utilizado como vivienda con pleno conocimiento del actor.

Ahora bien, resulta preciso señalar que la institución jurídica denominada arrendamiento, se encuentra establecida en el artículo 1.579 del Código Civil, definiéndola como:

“…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…”.

Así entonces, a los fines de continuar con el análisis correspondiente, es menester hacer mención a lo que doctrinaria ha concebido respecto al contrato de arrendamiento, siendo éste un contrato consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso, en virtud del cual una persona llamada arrendador se obliga a mantener en la posesión pacífica y útil de una cosa llamada mueble o inmueble, durante cierto tiempo, a otra persona llamada arrendatario, mediante el pago de un precio.

Por su parte, en cuanto a las obligaciones del arrendador, el artículo 1.592 eiusdem, expresa:

“…El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…”. (Negrillas de esta alzada).

Por otra parte, el artículo 1.159 ibídem, establece:

“… Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”



Asimismo, el artículo 1.160 reza:

“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas la consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”.

En este orden de ideas, habiendo hecho mención a la institución del arrendamiento, y no habiendo sido discutida por las partes la existencia de la relación arrendaticia, por lo cual se reputa como existente y válida por este juzgador, se debe enfatizar que la pretensión de la parte actora va dirigida al desalojo del inmueble por haber sido presuntamente violada la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el cual si resulta un hecho controvertido. Por esta razón, a los fines de verificar los alegatos de las partes y dilucidar la controversia, se debe hacer mención a la referida cláusula, la cual establece lo siguiente:

SEGUNDA: “LOS ARRENDATARIOS” destinarán el inmueble arrendado para la operación de Oficinas de la ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE TRANSPORTE LOS INDIOS DEL OESTE 2006, RL, exclusivamente. No pudiendo darle un uso diferente, sin previa autorización de “EL ARRENDADOR…”

Siendo así, conforme a la trascripción de la cláusula ut supra expuesta, se evidencia en primer lugar que el contrato de arrendamiento, precedentemente valorado por quien aquí decide, se estableció expresamente por las partes el uso y destino del inmueble, quedando también entendido que ese sería el uso exclusivo para el inmueble, en segundo lugar también se estableció de manera expresa que no podía dársele un uso diferente sin previa autorización del arrendador.

Continuando con el análisis, con especial atención en las disposiciones legales que fueron citadas procedentemente, se debe añadir, que el contrato se encuentra precedido por una serie de principios, donde principalmente la autonomía de la voluntad de las partes, les permite a las partes obligarse válidamente, así como establecer los términos, condiciones y modalidades que convengan, a los fines de regular los aspectos o vínculos que pretenden constituir, reglar, modificar, extinguir según sea el caso, esto es permitido, siempre y cuando los contratantes se encuentren dentro del marco de la legalidad, es decir, que sean circunstancias permitidas por el ordenamiento jurídico y no sean en efecto violatorias del orden público y las buenas costumbres; contando a su vez esta autonomía con otros principios, tales como el principio de intangibilidad de los contratos, el cual busca la estabilidad y conservación de los contratos, enmarcándose por ello en el artículo 1.159 del Código Civil, que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes. Entonces, es así como las partes así mismas regulan sus relaciones contractuales en aras de satisfacer sus necesidades de acuerdo a la naturaleza del contrato y lo que los motiva al momento de contratar.

Al respecto, se debe precisar que el juzgador al momento de interpretar los contratos, debe hacerlo con sujeción al propósito o intención de las partes al contratar, ello por mandato expreso del artículo 12 de la adjetiva norma civil; en razón de esto, luego de analizar y verificar los alegatos y elementos probatorios que cursan en autos, deriva la intención clara de las partes, quienes al momento de celebrar el contrato de arrendamiento establecieron de manera expresa el uso del bien inmueble que sería objeto del contrato, aún y cuando la parte actora aduce que conoce que el inmueble es utilizado como vivienda.

En consonancia con lo anterior, al analizar la naturaleza temporal del contrato, específicamente en lo que respecta a la cláusula cuarta, la misma establece parcialmente lo siguiente:

CUARTA: “El tiempo de arrendamiento será de UN (1) año, contado a partir del Primero (1º) de Septiembre de 2006 hasta el Treinta (30) de Agosto de 2007, prorrogable por períodos sucesivos de UN (1) año a menos que una de las partes notifique a la otra por escrito y con (1) mes por lo menos de anticipación al vencimiento del primer plazo, o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo. (Negrillas de esta alzada)

De la cláusula anterior se infiere, que las partes establecieron que el contrato sería a tiempo determinado; siendo necesario verificar los presupuestos procesales para la procedencia del desalojo conforme a la ley aplicable; a saber, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual prevé en el primer aparte del artículo 34 lo siguiente:
“…Artículo 34 Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…”. (Subrayado de esta alzada)
De lo expuesto precedentemente, debe mencionar este juzgador conforme al principio iura novit curia, que si bien es cierto que el actor enuncia en el libelo de la demanda el derecho aplicable, el juez al verificar los alegatos y el acervo probatorio, puede ampararse en este principio, así como en la facultad de interpretar los contratos, tal como fue objeto de análisis anteriormente, para establecer una consecuencia jurídica diferente a la que pretenden las partes.

Como corolario de lo anterior, se concluye que al tratarse de un contrato a tiempo determinado, y al no evidenciarse en autos la notificación que permitiera darle fin al contrato o en su defecto que el mismo cambiara su naturaleza a tiempo indeterminado en razón de la actuación de los contratantes; y siendo además, que nos encontramos ante la aplicación de normas de orden público, no procede el desalojo conforme al artículo 34 citado up supra. Así se decide.

Congruente con todo lo expresado y dado que ha quedado evidenciado el caso de marras la naturaleza del contrato a tiempo determinado de acuerdo a la cláusula cuarta del mismo, no se encuentran satisfecho los extremos para la procedencia de desalojo de conformidad con el artículo 34 literal d del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, encuentra este juzgador que la apelación ejercida por la demandada resulta ha lugar, y siendo ello así debe revocarse la decisión cuestionada que declaró con lugar la demanda y ordenó el desalojo del inmueble objeto de la controversia, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en la sección dispositiva de este fallo judicial definitivo. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 20 de julio de 2017 por el abogado JOSÉ MORY en representación de la parte demandada ciudadanos DEIVIS JOSÉ TARACHE ALFARO e IVONNE ELENA MARTÍNEZ VILLAMIZAR, en representación de la Asociación Cooperativa de Transporte Los Indios del Oeste 2006, RL, contra la decisión dictada en fecha 10 de julio de 2017, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda revocada con la motivación aquí expuesta.

SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por DESALOJO impetrada por el ciudadano JULIO RAMÓN MORILLO TORREALBA contra los ciudadanos DEIVIS JOSÉ TARACHE ALFARO e IVONNE ELENA MARTÍNEZ VILLAMIZAR, en representación de la Asociación Cooperativa de Transporte Los Indios del Oeste 2006, RL, ut supra identificados.

TERCERO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 207° de la independencia y 158° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los ocho (8) días del mes de febrero de dos mil dieciocho (2018).
EL JUEZ,


ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,


Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO


En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.) se publicó, se registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de diez (10) folios útiles.

LA SECRETARIA,


Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO


Expediente Nº AP71-R-2017-000742
AMJ/SRR/GC.-

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