REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 208º y 159°
DEMANDANTES: ISABEL GOUVEIA MARTINS, MARÍA MARTINS GOUVEIA, MILAGROS MARTINS GOUVEIA y ARACELYS MARTINS GOUVEIA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. 12.460.717, 13.374.976, 14.768.548 y 17.975.603, respectivamente.
APODERADO
JUDICIAL: JUAN GONCALVES, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 47.703.
DEMANDADA: MARITZA ELIZABETH REYES PADRÓN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 4.149.253,
APODERADA
JUDICIAL: MILEXISY FIGUEROA MENDOZA, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el número Nº 36.224.
JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL
EXPEDIENTE: AP71-R-2018-000503
I
ANTECEDENTES
Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de este ad quem, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 18.7.2018 por la abogada MILEXISY FIGUEROA MENDOZA, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada ciudadana MARITZA ELIZABETH REYES PADRÓN, contra la decisión dictada en fecha 21.3.2018, por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato incoaran las ciudadanas ISABEL GOUVEIA MARTINS, MARÍA MARTINS GOUVEIA, MILAGROS MARTINS GOUVEIA y ARACELYS MARTINS GOUVEIA, contra la ciudadana MARITZA ELIZABETH REYES PADRÓN, ya identificada, en el expediente signado con el Nº AP31-V-2017-000193, de la nomenclatura del aludido juzgado.
El mencionado medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto dictado en fecha 20 de julio de 2018, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, para el respectivo sorteo de ley.
Verificada la insaculación de causas el día 25 de julio de 2018, fue asignado el conocimiento y decisión de la aludida apelación a este Juzgado Superior. Por auto dictado en fecha 31.7.2018, se le dio entrada al expediente y se fijó como término el décimo (10mo) día de despacho siguiente a esa fecha, exclusive, para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
De seguidas, se procede con el resumen de las actuaciones procesales que conforman el presente expediente.
II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS
La presente controversia se inició mediante escrito libelar interpuesto en fecha 18.5.2017, por el abogado JUAN GONCALVES, apoderado judicial de la parte accionante, el cual se encuentra fundamentado en los siguientes alegatos: i) Que las ciudadanas ISABEL GOUVEIA MARTINS, MARÍA MARTINS GOUVEIA, MILAGROS MARTINS GOUVEIA y ARACELYS MARTINS GOUVEIA, son propietarias de un bien inmueble constituido por una casa ubicada en la Calle Rosario Nº 48, Parroquia La Vega, del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, según título supletorio de fecha 19.3.2001, el cual fue dado en herencia por su causante ANTONIO MARTINS CASTRO (†), fallecido ab intestato en fecha 15.2.2012; ii) Que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 53, Tomo 44, en fecha 15 de agosto de 2006, el causante de sus representadas, ciudadano ANTONIO MARTINS CASTRO (†), dio en arrendamiento a la hoy demandada, ciudadana MARITZA ELIZABETH REYES PADRÓN, una parte del referido inmueble que consta de un salón con baño amplio, y un pequeño patio externo enrejado, ubicado en la planta baja, destinado al funcionamiento de una clínica odontológica; iii) Que de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato, el arrendamiento tendría un duración de un (1) año, prorrogable por un periodo igual, que comenzó a transcurrir desde el día 2.8.2006, y se prorrogó hasta el día 25 de agosto de 2014, fecha en la cual, la parte co-actora, ciudadana MILAGROS MARTINS GOUVEIA, suscribió un segundo contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la demandada, ciudadana MARITZA ELIZABETH REYES PADRÓN, del bien en cuestión, por un periodo fijo de seis (6) meses contados a partir del día 2.8.2014 al 1.2.2015; iv) Que en fecha 1.2.2015, la arrendadora y la arrendataria, acordaron mediante documento privado dar fin a la relación arrendaticia, quedando notificada la arrendataria de que, en fecha 2.2.2015, comenzaba la prórroga legal de dos (2) años, y vencida la misma, debería entregar el bien inmueble libre de personas y bienes, y en buen estado tal como lo recibió; v) Que en la cláusula tercera del contrato se estableció como canon de arrendamiento, el pago de dos mil bolívares (Bs. 2000,00), y cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) para el segundo año del transcurso de la prorroga legal, todo ello conforme al consentimiento de ambas partes; vi) Que a pesar de que la arrendadora envió carta misiva en fecha 3 de marzo de 2017, y fue recibida por la arrendataria, ésta no realizó entrega del bien dado en arrendamiento en vista de que la prorroga legal había finalizado en fecha 2 de febrero de 2017, incumpliendo así su obligación de entregar el bien inmueble; vii) Que por ser exigible el derecho de las propietarias sobre el bien inmueble objeto de la pretensión por estar vencida la prórroga legal, solicitaron el cumplimiento del contrato de arrendamiento y la consecuente entrega del bien inmueble constituido por un salón con baño amplio y un pequeño patio externo enrejado, situado en la planta baja de una casa ubicada en la Calle Rosario Nº 48, Parroquia La Vega, del Municipio Libertador del Distrito Capital, que está destinado al funcionamiento de una clínica odontológica, y que el mismo sea entregado completamente desocupado, libre de personas y bienes, y en las mismas buenas y solventes condiciones en la que lo recibió la arrendataria; y finalmente, sea declarada con lugar la demanda en la definitiva, y se condene al pago de las costas procesales a la parte demandada.
La pretensión in comento quedó admitida mediante auto de fecha 30 de mayo de 2017, por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a través de los trámites relativos al procedimiento breve, contenido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; por lo que ordenó el emplazamiento de la parte demanda ciudadana MARITZA ELIZABETH REYES PADRÓN, ya identificada, a fin de que compareciera en ese juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de dar contestación a la demanda.
Cumplida la citación personal de la parte accionada, en la oportunidad para dar contestación a la demanda, compareció la apoderada judicial de la ciudadana MARITZA ELIZABETH REYES PADRÓN, abogada MILEXISY FIGUEROA MENDOZA, quien consignó escrito de contestación en fecha 18 de julio de 2017, a través del cual arguyó lo siguiente: i) Que niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; ii) Que es cierto que fue celebrado un contrato de arrendamiento entre el causante de la parte demandante ciudadano ANTONIO MARTINS CASTRO (†), ya fallecido, y su representada; iii) Que es cierto que la ciudadana MARITZA ELIZABETH REYES PADRÓN, celebro un segundo contrato de arrendamiento con la ciudadana MILAGROS MARTINS GOUVEIA en fecha 25 de agosto de 2014; iv) Que su representada no fue notificada de la terminación del contrato de arrendamiento, ni del inicio de la prórroga legal, y que tales documentos presentados por la parte actora carecen de validez alguna por no haberse cumplido con los requisitos formales de autenticación, por no ser recibido y evacuado por una Notaría Pública, y por la firma de la arrendataria ciudadana MARITZA ELIZABETH REYES PADRÓN, la cual impugnan, desconocen y tachan de falsa; v) Que impugna, niega y rechaza, haber recibido de parte de la arrendadora, carta misiva en fecha 3 de marzo de 2017, en la cual notifica a su representada de la culminación de la relación arrendaticia, y que el contrato de arrendamiento suscrito aun se encuentra vigente por haber sigo prorrogado por periodos de seis (6) meses cada uno de forma ininterrumpida, y no por termino fijo como pretende la parte actora; vi) Que la arrendataria pagaba los cánones de arrendamiento de manera puntual, consecutiva y pacífica; vii) Que por último, solicita que sea declarada sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada, y que la presente contestación sea admitida y sustanciada conforme a derecho.
Por auto de fecha 2 de agosto de 2017, el tribunal a quo admitió las pruebas consignadas por el representante judicial de la parte actora el día 25 y 28.7.2017, al no resultar ilegales ni impertinentes. Igualmente, fue fijado el segundo (2do.) día de despacho siguiente a esa fecha, a fin de que tuviera lugar el acto de nombramiento de expertos grafotécnicos; y se fijo el segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la intimación a la parte demandada, a los fines de que se realice la exhibición de documentos. (f. 105-106).
En fecha 7 de agosto de 2017, tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos grafotécnicos, en el cual compareció solamente la representación judicial de la parte actora, nombró a la ciudadana María Sánchez Maldonado, titular de la cédula de identidad nº V-4.277.970, inscrita en el Colegio de Expertos Grafotécnicos de Caracas bajo el nº 6 (f. 109).
El día 25 de octubre de 2017, el apoderado judicial de la parte actora, abogado JUAN GONCALVES, quien desistió de la prueba de cotejo admitida por el Juzgado a quo en fecha 2.8.2017; solicitó cómputo de los actos procesales, y se dictara sentencia (f.133).
Una vez concluido el iter procesal, la decisión fue dictada el 21 de marzo de 2018, por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual declaró con lugar la demanda interpuesta, condenando a la parte demandada a entregar el inmueble objeto de la presente controversia libre de bienes y de personas, y al pago de las costas procesales (f. 138-142).
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia, con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguidas se exponen:
Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 18 de julio de 2018, por la abogada MILEXISY FIGUEROA MENDOZA, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 21 de marzo de 2018, por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesto por la parte actora.
La decisión in commento, expresa en su parte pertinente, lo siguiente:
“…Así las cosas, siendo que se desprende de las actas del presente expediente que la parte demandada no realizó el procedimiento previsto en la legislación venezolana para el desconocimiento del documento privado, siendo que consta en autos que ninguno de los expertos grafotécnicos emitió pronunciamiento alguno referente a la prueba de cotejo solicitada por la parte demandada. De este modo, considerando válido el documento en el cual la arrendadora le informó su voluntad de terminar el contrato de arrendamiento suscrito, así como la carta misiva en la cual se le informa el vencimiento de los dos años de prórroga legal, y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.601 eiusdem, al comunicarle la arrendataria su voluntad de no continuar con el contrato, no es oponible la tácita reconducción, aún cuando se continua con el goce de la cosa y el pago del canon, puesto que son obligaciones intrínsecas en la relación arrendaticia, donde los deberes de las partes son bilaterales; encontramos entre los deberes del arrendador se encuentran entregar y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato, a su vez, entre las principales obligaciones del arrendatario se encuentra el pago de los respectivos cánones de arrendamiento tal y como han sido pactado, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil, veamos a profundidad lo que disponen el prenombrado artículos:
“(…) Artículo 1.592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” Destacado nuestro
Del análisis de la precitada norma, podemos deducir que siendo el pago una de las obligaciones principales del arrendatario, éste debe cumplirlo hasta el término de la relación arrendaticia, sin que eso contradiga la voluntad del arrendador de hacer resolver o cumplir el contrato.
En el caso de marras, siendo que la arrendadora manifestó su voluntad de no continuar el contrato, y que ya transcurrió el plazo legal correspondiente a la prórroga legal, debe forzosamente quien aquí decide, declarar con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato siguen las ciudadanas Isabel Gouveia Martins, María Lucila Martins Gouveia, Milagros Isabel Martins Gouveia, Aracelys Martins Gouveia, contra la ciudadana Maritza Elizabeth Reyes Padrón, y así se establece.
Sobre la base de los razonamientos de hecho y de Derecho antes expuestos, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal, ejercida por las ciudadanas Isabel Gouveia Martins, María Lucila Martins Gouveia, Milagros Isabel Martins Gouveia, Aracelys Martins Gouveia, ut supra identificadas, contra la ciudadana Maritza Elizabeth Reyes Padrón, ut supra identificada, y así se decide.”
Expresado lo anterior, debe fijar previamente este ad quem los límites en que ha quedado planteado el thema decidendum en el presente caso, la cuál versa respecto a la pretensión que sigue la parte actora, de cumplimiento de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana, MILAGROS MARTINS GOUVEIA en su condición de arrendadora y demandante, y MARITZA ELIZABETH REYES PADRÓN en su carácter de arrendataria y demandada, respecto a la entrega de un bien inmueble constituido por un salón y un pequeño patio externo enrejado, situado en la planta baja de una casa ubicada en la Calle Rosario Nº 48, Parroquia La Vega, del Municipio Libertador del Distrito Capital, por cuanto venció el término de la prorroga legal de dos (2) años, conforme a la vigencia de la relación contractual.
Así, la demandada en su contestación, convino en algunos hechos como lo son la celebración del contrato de arrendamiento de fecha 25 de agosto de 2014, y el canon de arrendamiento fijado. Asimismo, negó, rechazó y contradijo los alegatos de la parte actora que versan en su contra, indicando que es falso el haber sido notificada de la terminación del contrato de arrendamiento y sobre el inicio de la prórroga legal. Igualmente, con su escrito de contestación, indicó que impugna, desconoce y tacha la firma del documento acompañado con le libelo de la demanda marcado “F”; además, niega haber recibido de parte de la arrendadora, carta misiva en fecha 3 de marzo de 2017, en la cual notifica a su representada de la culminación de la relación arrendaticia, y que el contrato de arrendamiento suscrito aún se encuentra vigente por haber sido prorrogado por periodos de seis (6) meses cada uno de forma ininterrumpida, y no por término fijo como pretende la parte actora en su escrito libelar.
Para resolver el debate judicial que quedó así planteado, antes de pronunciarse con relación al fondo del presente asunto, procede este Juzgado Superior al análisis de los medios probatorios aportados al proceso.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE:
Con el libelo:
• Copia simple de título supletorio de fecha 19 de marzo de 2001, decretado por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual se constata que el de cujus ANTONIO MARTINS CASTRO (†) y la ciudadana ISABEL GOUVEIA MARTINS, adquirieron un bien inmueble constituido por una casa ubicada en la Calle Rosario Nº 48, Parroquia La Vega, del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. Este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código Procesal Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil y acredita la propiedad del inmueble y así se declara.
• Copia simple de certificado de solvencia de sucesiones Nº 1162122, de fecha 13 de marzo de 2013, y Planilla Sucesoral Nº 00041560, de fecha 18 de octubre de 2012, Expediente Nº 80121186, ambos emanados del Servicio Nacional de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en los cuales se evidencia la sucesión del bien inmueble constituido por una casa ubicada en la Calle Rosario Nº 48, Parroquia La Vega, del Municipio Libertador del Distrito Capital, a las ciudadanas ISABEL GOUVEIA MARTINS, MARÍA MARTINS GOUVEIA, MILAGROS MARTINS GOUVEIA y ARACELYS MARTINS GOUVEIA, por herencia del causante ciudadano ANTONIO MARTINS CASTRO (†), ya fallecido.
Ahora bien, con respecto a la valoración de los documentos públicos administrativos la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia Nº RC-00209, de fecha 16.5.2003, expediente Nº 01-885, caso: Henry José Parra Velásquez c/ Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez, dejó asentado lo siguiente:
“...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...”.
Teniendo en cuenta la jurisprudencia transcrita, por cuanto se trata de un documento público administrativo, esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil; 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.
• Original del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de agosto de 2006, por el de cujus ANTONIO MARTINS CASTRO (†) y la ciudadana MARITZA ELIZABETH REYES PADRÓN, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública 42º del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 53, tomo 44, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Por cuanto este instrumento no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada, quien por el contrario admitió la existencia de la relación arrendaticia entre los ciudadanos ut supra indicados, con respecto al alquiler de un salón con baño amplio, y un pequeño patio externo enrejado, situado en la planta baja de una casa ubicada en la Calle Rosario Nº 48, Parroquia La Vega, del Municipio Libertador del Distrito Capital, con una duración inicial de un (1) año a partir del 2 de agosto de 2006 y un canon de arrendamiento de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) mensual, en tal sentido por ser esta documental prueba idónea y por tanto pertinente, se valora conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se decide.
• Original del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 25 de agosto de 2014, entre las ciudadanas MILAGROS MARTINS GOUVEIA y MARITZA ELIZABETH REYES PADRÓN, sobre un bien inmueble constituido por un salón con baño amplio, y un pequeño patio externo enrejado, situado en la planta baja de una casa ubicada en la Calle Rosario Nº 48, Parroquia La Vega, del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. Del mismo se evidencia, que convinieron en que la duración sería de seis (6) meses, a partir del 2.8.2014, hasta el 1.2.2015, además establecieron el canon en Bs. 1.800, y que el fin del bien dado en arrendamiento, sería el funcionamiento de una clínica odontológica, al no haber sido impugnado y reconocido en junio se valora conforme a los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Así se declara.
• Original de documento, en el cual la ciudadana MILAGROS MARTINS GOUVEIA, solicita a la Notaría Pública el traslado y constitución en el bien inmueble conformado por un salón con baño amplio, y un pequeño patio externo enrejado, situado en la planta baja de una casa ubicada en la Calle Rosario Nº 48, Parroquia La Vega, del Municipio Libertador del Distrito Capital, para que notifique a la arrendataria ciudadana MARITZA ELIZABETH REYES PADRÓN; de que la relación arrendataria finalizaría el día 1.2.2015, y comenzaría a transcurrir el término de la prórroga legal correspondiente a dos (2) años al vencimiento de la misma.
Por cuanto dicha documental es de carácter privado, la cual fue desconocida por la contraparte, al haberse desistido el cotejo promovido por la actora, se le debe desechar del proceso. Así se establece.
• Copia simple de carta misiva de fecha 1.3.2017, recibida en fecha 3.3.2017, por la demandada MARITZA ELIZABETH REYES PADRÓN, mediante la cual se exige el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado libre de bienes y personas y en buen estado, por cuanto venció el termino de dos (2) años de la prórroga legal del contrato de arrendamiento. En virtud de tratarse de una copia fotostática impugnada en juicio se desecha del proceso ex artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En el lapso probatorio:
• Promovió copia certificada del expediente Nº 9-S-2017-998, de fecha 31.3.2017, (f. 77 al 104) del Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la solicitud de consignación del canon de arrendamiento por parte de la ciudadana MARITZA ELIZABETH REYES PADRÓN a la arrendadora ciudadana MILAGROS MARTINS GOUVEIA; pago del canon mensual de cinco mil cincuenta bolívares sin céntimos (Bs. 5.050,00) correspondiente al mes de abril de 2017; de los contratos de arrendamiento; comprobante de depósito efectuado el día 15 de mayo de 2017, en el Banco Bicentenario por un monto de Bs. 5.050,00, correspondiente al mes de mayo de 2017; comprobantes de depósitos efectuados los días 30 de mayo y 8 de junio de 2017, en el Banco de Venezuela, por un monto de Bs. 5.050,00 cada uno, correspondientes a los meses de junio y julio de 2017. Se valora conforme con los artículos 1.357, y 1.359, 1.384 del Código Civil. Así se declara.
• Promovió prueba de cotejo sobre el contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadanas MILAGROS MARTINS GOUVEIA y MARITZA ELIZABETH REYES PADRÓN, dicho documento privado cursa en original en el folio treinta y dos (32); señalando a tal efecto como documento indubitado el instrumento poder consignado por la parte demandada ciudadana MARITZA ELIZABETH REYES PADRÓN, cursante a los folios cincuenta y siete (57) al cincuenta y nueve (59); el contrato de arrendamiento autenticado cursante en los folios veintiocho (28) y veintinueve (29); y el contrato de arrendamiento privado cursante en los folios treinta (30) al treinta y uno (31), documentos estos suscritos por la parte demandada. En virtud de que en fecha 25.10.2017, el apoderado judicial de la parte actora, abogado JUAN GONCALVES, desistió de la referida prueba, esta Tribunal no tiene nada que valorar al respecto. Así se declara.
• Promovió prueba de exhibición de documento de la carta misiva recibida en fecha 3.3.2017 por la demandada, cursante en el folio cuarenta y uno (41), en el cual la arrendadora solicita a la ciudadana hoy demandada, MARITZA ELIZABETH REYES PADRÓN, la entrega del bien inmueble dado en arrendamiento, por cuanto venció la prórroga legal de dos (2) años establecida en dicho contrato; el cual, corresponde a un salón con baño amplio, y un pequeño patio externo enrejado, situado en la planta baja de una casa ubicada en la Calle Rosario Nº 48, Parroquia La Vega, del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. Por cuanto no se evacuó dicha prueba en el proceso nada tiene que analizar este Juzgador al respecto. Así se decide.
Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse y al respecto se observa:
Las partes quedaron contestes en que, el último contrato de arrendamiento que los vincula, fue suscrito en fecha 25 de agosto de 2014. Así como también, el hecho de que una vez vencido el lapso para la vigencia del contrato, del bien arrendado (salón) sería por tiempo determinado de seis (6) meses contados a partir del dos (2) de agosto de 2014, culminando la relación arrendaticia el día primero (1º) de febrero de 2015. La cláusula cuarta de dicho contrato, que instituye:
“…CUARTA: La duración de este contrato es de seis (06) meses, contado a partir del día dos (2) de agosto de 2014 terminándose el 1ro. de febrero de 2015, inclusive…”.
Ahora bien, en el sub iudice la parte demandada alegó que la relación arrendaticia aun se encuentra vigente, por cuanto el contrato no es de plazo fijo sino que dicho término se renovaría automáticamente luego de finalizar el período de seis (6) meses establecido por las partes, por lo que toca determinar si en el caso que nos ocupa, realmente estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o no, lo que es fácil de verificar, ya que de ello se deriva del mismo texto del contrato al estipularse en una forma concisa la vigencia de la relación jurídica en el tiempo.
Aunado a ello, cabe destacar que en la cláusula cuarta, precedentemente transcrita, se puede observar que no se estipularon prórrogas al contrato suscrito, siendo aplicable el principio de la terminación del contrato, según lo establecido por el artículo 1.599 del Código Civil, terminado el día 1 de febrero de 2015, empero al haberse iniciado la relación arrendaticia el 2 de agosto de 2006, según lo establecido en la cláusula quinta del referido contrato, determina una duración de ocho (8) años y seis (6) meses, correspondiéndole una prorroga legal de dos (2) años, conforme al literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que comenzó a regir en el mes de agosto 2006 y culminó en febrero de 2015, la cual operó de pleno derecho, y corresponde a la aquí demandada, en su carácter de arrendataria del inmueble, un lapso de dos (2) años para desocupar el inmueble in commento, de esta manera, debió hacer entrega del mismo el día 2 de febrero de 2017, razón por la cual mal puede pensar la accionada que estaría inmersa dentro de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, que reza:
“…Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.
Asociado a lo anterior, hay que acotar que el contrato que nos ocupa, fue pactado a plazo fijo como ya se mencionó anteriormente, es decir, que el mismo no sería prorrogado de forma convencional salvo manifestación de voluntad expresa, en consecuencia, al vencer el mismo comenzaba a transcurrir de pleno derecho la prórroga legal correspondiente.
En este sentido, establece el artículo 39 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.” (Resaltado de este Juzgado Superior Segundo).
En consecuencia, luego de una revisión exhaustiva de las cláusulas contractuales y de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que se trata de un contrato a tiempo determinado, cuyo vencimiento se cumplió el día 1° de febrero de 2015, siendo el caso que nuestra legislación establece un lapso de prórroga legal para los contratos de arrendamiento, el cual está previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, precepto normativo éste que señala:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
…omissis…
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
…omissis…
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado…” (Resaltado de esta Alzada).
En este orden de ideas, es necesario citar lo establecido en los artículos 1.160, 1.167 y 1.599 del Código Civil, que señalas expresamente que:
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Art. 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Art. 1.599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”
De lo transcrito, se desprende que el legislador otorga a las partes intervinientes en un contrato determinado y bajo su elección, la posibilidad de reclamar el cumplimiento o la resolución del mismo, salvo en ciertos casos en que la ley regula, limita o restringe la acción de resolución.
Como corolario de lo anterior, considera quien decide prudente citar el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente 06-0092, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, en fecha 3 de octubre de 2006, donde señala:
“…La citada disposición legal establece que el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Por ello, la demanda por cumplimiento del término del contrato de arrendamiento, encontrándose en curso la prórroga legal, a que se refiere el artículo 41 del Decreto Ley de arrendamientos Inmobiliarios es inadmisible, como medida creada por la Ley para que el derecho de prórroga legal no sea nugatorio, sin ello significar que al inquilino se le otorgue un privilegio especial en perjuicio de los derechos del arrendador que le permita incumplir con el resto de las obligaciones a su cargo establecidas tanto en el contrato de arrendamiento como en la ley durante el tiempo que dure dicha prórroga.
De manera tal, que la prohibición que trae el Decreto-Ley es la de admitir sólo aquella demanda que se interponga por cumplimiento del término, pues el contrato se ha prorrogado legalmente bajo las mismas condiciones pactadas en el contrato vencido; excepto, en cuanto al tiempo de duración que es el que indica la ley. Es así, que si durante la vigencia de la prórroga legal el arrendatario incumple con sus obligaciones legales o contractuales podrá el arrendador demandarlo bien sea por cumplimiento (con excepción del supuesto del vencimiento del término del contrato) o por resolución del contrato (artículo 1.167 del Código Civil), según sea el caso...”
Establecido lo anterior, considera este jurisdicente que es evidente que los alegatos esgrimidos por la parte demandada respecto a la indeterminación del contrato aduciendo que no es de plazo fijo sino que dicho término se renovaría automáticamente, resultan improcedentes, ya que la relación contractual finaliza en la fecha estipulada en el contrato de arrendamiento, y la prórroga legal opera de pleno derecho sin ser necesario el formalismo de la notificación cuando se establece con exactitud el tiempo y término de la relación arrendaticia como lo ha ratificado la jurisprudencia de nuestro Máximo Tribunal. Es por ello que en la presente causa, a criterio de quien aquí decide, la accionada gozó de su prórroga legal correspondiente conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que permaneció en el inmueble objeto del contrato, previa sujeción a ella por voluntad de ambas partes contratantes, por un período de dos (2) años luego de culminado el mismo, siendo totalmente errada la consideración de que el mismo pasaría a ser a tiempo indeterminado conforme al último contrato suscrito. Así se decide.
En virtud de lo antes descrito, si en un contrato de arrendamiento se pactó que el mismo tendría vigencia fija y que posterior a su vencimiento comenzaría a transcurrir la prórroga legal a la que haya lugar –de pleno derecho-, entonces la entrega del bien en cuestión debe llevarse a cabo el día del vencimiento de dicha prórroga, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en el que fue entregado el inmueble, esto por consistir una obligación de los arrendatarios, como lo es, hacer entrega formal del inmueble una vez termine el vínculo; en consecuencia debió la parte demandada demostrar que efectivamente había cumplido con su obligación de entregar el inmueble objeto de la presente demanda, respecto a lo cual establecen los artículos 1.354 eiusdem concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“…Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
“…Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe, por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Entonces, apegándose estrictamente este sentenciador a las normas transcritas, no pudo observar de actas el cumplimiento efectivo de la obligación de entrega formal del inmueble por el vencimiento del término de la prorroga lega, y además, siendo el caso que correspondía a la parte demandada traer elementos suficientes que dieran convicción al sentenciador que no tenía la obligación de restituir el inmueble, razón por la cuál, le resulta forzoso a esta Superioridad declarar procedente la acción intentada por la parte actora en cuánto al cumplimiento del contrato de arrendamiento; debiendo la accionada efectuar la entrega material del inmueble dado en arrendamiento en las mismas condiciones en que lo recibió completamente libre de bienes y personas, confirmándose así lo decidido por el a quo. Así se decide.
Congruente con lo expuesto, resulta forzoso para este sentenciador declarar sin lugar la apelación ejercida por la parte accionada y con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, quedando confirmada la decisión proferida por el tribunal a quo, con distinta motivación tal y como será dispuesto de manera positiva y precisa en la sección in fine de esta sentencia y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVA
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 18 de julio de 2018, por la abogada MILEXISY FIGUEROA MENDOZA, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte accionada ciudadana MARITZA ELIZABETH REYES PADRÓN, contra la decisión proferida en fecha 21 de marzo de 2018, por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada con la motivación antes expuesta.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la parte actora ciudadanas ANA MARÌA RODRÍGUEZ ISABEL GOUVEIA MARTINS, MARÍA MARTINS GOUVEIA, MILAGROS MARTINS GOUVEIA y ARACELYS MARTINS GOUVEIA, contra la ciudadana MARITZA ELIZABETH REYES PADRÓN. En consecuencia, se ordena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora del bien inmueble constituido por un salón y un pequeño patio externo enrejado, situado en la planta baja de la casa ubicada en la Calle Rosario Nº 48, Parroquia La Vega, del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas, y en el mismo estado de mantenimiento y conservación en el cual fue entregado.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada recurrente, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 ibídem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación. Caracas, a los catorce (14) días del mes de agosto de dos mil dieciocho (2018).
EL JUEZ,
ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de seis (6) folios útiles.-
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
Expediente No. AP71-R-2018-000503
AMJ/SRR/RD.-
