REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO
Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
EXPEDIENTE Nº. AP71-R-2018-000320/7.298
PARTE ACTORA:
Sociedad mercantil “CLÍNICA ESPECIALISTAS UNIDOS DR. PEDRO PÉREZ VELÁSQUEZ C.A.”, empresa inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 15 de noviembre de 1962, bajo el Nro. 15- Tomo 38-A Sgdo, y posteriormente reformada en fecha 03 de marzo de 1998, bajo el Nro. 3, Tomo 66-A Sgdo.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:
AMANDA SALAZAR DE ARAUJO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 43.737.-
PARTE DEMANDADA:
Ciudadanos ALBERTO DAZA Y DENISSE DAZA, titulares de la cédulas de identidad Nos, E- 81.277.147 y V- 15.200.052, respectivamente.
APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:
Del co-demandado ALBERTO DAZA, el abogado en ejercicio RAFAEL GUERRA HIDALGO y de la co-demandada DENISSE DAZA, la Defensora Judicial SORELIS MARÍN inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 174.894 y 235.408, respectivamente,-
MOTIVO: apelación contra la sentencia dictada en fecha 27 de abril del 2018, por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio de Desalojo.
Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 02 de mayo de 2018, por el ciudadano RAFAEL EDUARDO GUERRA HIDALGO, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 174.894, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ALBERTO DAZA, contra la decisión de fecha 27 de abril de 2018, dictada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos que parcialmente se copiarán más adelante-
El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 09 de mayo de 2018, dictado por el Tribunal de causa, acordando remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución.
En fecha 22 de mayo de 2018, se recibió el expediente por secretaria y se dejó constancia de ello el día 23 del mismo mes y año, y por auto del 30 de mayo de 2018, se dio entrada al mismo, abocándose quien suscribe al conocimiento de la causa, y remitiéndose el expediente al tribunal de origen a los fines de que se corrigieran errores de foliatura allí señalados mediante oficio N° 2018-147.
En fecha 10 de julio de 2018, se recibió el expediente por Secretaria proveniente del Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y por auto de fecha 13 de julio de 2018, se le dio entrada y se fijó el VIGÉSIMO (20°) día de despacho siguiente a dicha data la oportunidad para la presentación de los informes, los cuales fueron presentados en su oportunidad procesal.
En fecha 24 de septiembre de 2018, el abogado RAFAEL EDUARDO GUERRA HIDALGO, representante judicial de la parte demandada, consignó escritos de informes contentivos de dos (2) folios útiles.
Por auto de fecha 25 de septiembre de 2018, esta alzada fijó un lapso de OCHO (8) días de despacho, para consignar sus respectivas observaciones.
En fecha 04 de octubre de 2018, la abogada AMANDA SALAZAR DE ARAUJO, representante judicial de la parte actora, consignó escritos de observaciones contentivas de tres (3) folios útiles.
Por auto de fecha 05 de octubre de 2018, este tribunal dijo vistos, reservándose SESENTA (60) días calendario para decidir de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
SÍNTESIS DE LOS HECHOS.
El procedimiento se inició mediante libelo de demanda presentado en fecha 14 de agosto de 2015, por la ciudadana AMANDA SALAZAR DE ARAUJO, representante judicial de la parte actora en contra de los ciudadanos ALBERTO DAZA Y DENISSE DAZA, por DESALOJO, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Los hechos relevantes expresados por la antes mencionada abogada como fundamento de la demanda, son los siguientes:
Que su representada es arrendadora de un inmueble constituido por la totalidad de una casa cuyo objeto principal y único es el funcionamiento de CLINICA DE SALUD, instituciones Medicas para el examen y tratamiento de enfermedades en el campo médico quirúrgico, obstétrico, odontológico y de investigación, situación en la Avenida Este, entre las Esquinas Romualda a Manduca Nº once (11), de la Parroquia la Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital.-
Que en fecha 07 de junio de 1994, su mandante celebró contrato de arrendamiento, por un local donde funciona Rayos X, ubicado en la planta bajo del edificio donde funciona la clínica, con los ciudadanos ALBERTO DAZA y su hija DENISSE DAZA.-
Que el primer contrato de arrendamiento se celebró privadamente, en fecha 07 de junio de 1994, vigente desde el 1º de febrero de 1994, renovados por plazos fijos hasta el treinta y uno (31) de enero de 2001.-
Que en fecha veinticinco (25) de enero de 2001, firmaron un segundo contrato de arrendamiento por ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, dejándolo inserto bajo el Nº 19, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, vigente desde el 1º de febrero de 2001, vigente hasta el 31 de agosto de 2003.-
Que en fecha 2 de septiembre de 2003, firmaron un tercer contrato de arrendamiento por ante la Notaria Publica Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, dejándolo inserto bajo el Nº 55, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, vigente desde el 1º de agosto de 2003, por un año hasta el 31 de julio del 2004, reservándose anualmente por periodos iguales de un año, con un canon de arrendamiento de trescientos bolívares (300 Bs.) mensuales.
Que el hoy demandado se encuentra incurriendo en falta de pago de cuatro mensualidades de la prorroga legal: Abril, Mayo, Junio y Julio del año 2015.
Fundamentó la presente demanda en el artículo 33 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, articulo 40 literal g de conformidad con el decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial.
El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:
“…1) La entrega del inmueble constituido por un local (cubilo) donde funciona Rayos X, ubicado en la planta baja del Edificio donde funciona la clínica, libre de bienes y personas situado en Romualda a Manduca Nº once (11), Parroquia Candelaria Municipio Libertador del Distrito Capital; 2) que se condene el pago de los cánones insolutos de los meses de abril, mayo, junio, julio del año 2015 por un monto de trescientos bolívares; 3) que se condene el pago de los intereses de mora de los cánones insolutos hasta el pago efectivo del mismo; 4) cancelar el canon de arrendamiento mensual estipulado en la cláusula tercera; 5) que se condene al pago de lucro cesante beneficios dejados de percibir en el retardo en la del inmueble arrendado; 6) que se condene al pago de los honorarios profesionales de la parte actora; 7) que se condene en costos y costas del proceso, 8) a entregar los recibos de los servicios inherentes al inmueble cancelados a la fecha…” (Copia textual)
En fecha 16 de septiembre de 2015, el juzgado de la causa admitió la presente demandada y se ordenó la citación de los co-demandados.
En fecha 29 de septiembre de 2015, la apoderada judicial de la parte actora abogada AMANDA SALAZAR DE ARAUJO, consignó escrito de reforma de la demanda.
En fecha 30 de septiembre de 2015, el Juzgado de la causa mediante auto admitió la reforma de la demanda por DESALOJO, presentada por la representación judicial de la parte actora, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, para que comparecieran dentro de los VEINTE (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última citación, a fin de que dieran contestación a la demanda.
En fecha 05 de noviembre de 2015, el alguacil adscrito a ese despacho dejó constancia de haber consignado las compulsas de citación sin firmar dirigida a los ciudadanos ALBERTO DAZA Y DENISSE DAZA, por cuanto los mismos no se encontraban para el momento de su traslado.-
Una vez agotada la citación personal sin que la misma se hubiere logrado, en fecha 19 de noviembre de 2015, el juzgado de la causa libró cartel de citación previa solicitud de la parte actora.
En fecha 12 de junio de 2016, la abogada AMANDA SALAZAR DE ARAUJO, representante judicial de la parte actora consignó diligencia de un (1) folio útil, mediante la cual solicitó al aquo abocarse al conocimiento de la causa, a los fines de la continuación del mismo.
Mediante auto de fecha 21 de junio de 2016, se abocó al conocimiento de la causa en el estado que se encontraba, la abogada DAMARIS IVONE GARCÍA, en su carácter de juez suplente.
En fecha 13 de julio de 2016, la abogada IVONNE CONTRERAS, Secretaria del Tribunal Sexto, de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas expone y hace constar que en horas de despacho del ya mencionado día se trasladó a la clínica de salud, y fijó el cartel de citación librado a los ciudadanos ALBERTO DAZA Y DENISSE DAZA, parte demandada en el juicio que por DESALOJO, le sigue la sociedad mercantil CLÍNICA ESPECIALISTAS UNIDOS DR. PEDRO PÉREZ VELÁSQUEZ C.A., de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 28 de julio de 2016, el ciudadano ROBERTO ALBERTO DAZA GUMIEL, asistido por el abogado RAFAEL EDUARDO GUERRA HIDALGO, consignaron diligencia donde se dieron por citados en la causa. Asimismo, en esa misma fecha el ciudadano ROBERTO ALBERTO DAZA GUMIEL, otorgó Poder Apud-Acta al abogado en ejercicio RAFAEL EDUARDO GUERRA HIDALGO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nro.174.894.
En fecha 17 de octubre de 2016, la abogada AMANDA SALAZAR DE ARAUJO, representante judicial de la parte actora, consignó diligencia mediante la cual solicitó la designación de un Defensor Judicial para la co-demandada la ciudadana DENISSE ALEJANDRA DAZA ROMAY.
Mediante auto de fecha 20 de octubre de 2016, la juez provisoria abogada JENNY MERCEDES GONZÁLEZ FRANQUIS, se reincorporó a sus labores y se abocó al conocimiento de la causa.
En fecha 23 de marzo de 2017, se dio por notificada la abogada SORELIS MARÍN en su carácter de defensora judicial de la parte co-demandada, ciudadana DENISSE ALEJANDRA DAZA ROMAY.
En fecha 04 de mayo de 2017, el abogado RAFAEL EDUARDO GUERRA HIDALGO, representante judicial de la parte co-demandada consignó escrito de Contestación de la Demanda constante de cuatro (04) folios útiles y anexos constante de un (01) folio útil.
En fecha 30 de mayo de 2017, en virtud de la solicitud realizada por la apoderada judicial de la parte actora, el juzgado de la causa ordenó emplazar a la abogada SORELIS MARÍN, Defensora Ad-Litem para que representara los derechos de la co-demandada DENISSE DAZA.
En fecha 19 de julio de 2017, la abogada SORELIS MARÍN, actuando en su carácter de Defensora Ad-Litem de la parte co-demandada, DENISSE DAZA, consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 28 de julio de 2017, el abogado RAFAEL EDUARDO GUERRA HIDALGO, representante judicial del co-demandado ROBERTO ALBERTO DAZA GUMIEL, consignó escrito de contestación de la demanda, y opuso las cuestiones previas de los ordinales 4° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 03 de agosto de 2017, la abogada Sorelis Marín, actuando en su carácter de Defensora Ad-Litem de la parte co-demandada Denisse Alejandra Daza Romay, consignó escritos de promoción de pruebas.
En fecha 14 de agosto de 2017, la abogada AMANDA SALAZAR DE ARAUJO, representante judicial de la parte actora, consignó diligencia mediante la cual solicitó la reposición de la causa por el tiempo transcurrido, sin embargo, el juzgado de la causa en fecha 02 de octubre del mismo, negó lo requerido por la parte actora.
En fecha 27 de octubre de 2017, se dictó decisión interlocutoria mediante la cual se declararon sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte co- demandada, contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a los ordinales 4° y 6° del artículo 340 ejusdem.
En fecha 01 de noviembre de 2017, y vencido como se encontraba el lapso para la contestación de la demanda, el Juzgado a-quo fijó el quinto (5TO) día despacho siguiente a la notificación del auto para que tuviera lugar la celebración de la audiencia preliminar de la causa.
En fecha 15 de noviembre de 2017, se fijaron los hechos controvertidos, y se concedió un lapso de cinco (5) días de despacho, para que las partes promovieran las pruebas que consideraran pertinentes.
En fecha 22 de noviembre de 2017, la abogada AMANDA SALAZAR DE ARAUJO, representante judicial de la parte actora, consigno escrito de Promoción de Pruebas constante de tres (3) folios útiles y anexos constantes de nueve (9) folios útiles, las cuales fueron resguardadas por la Secretaria del Tribunal, y en fecha 30 de noviembre del mismo año fueron consignados en el expediente.
En fecha 07 de diciembre de 2017, la Alzada emitió pronunciamiento con respecto a las pruebas aportadas por la parte actora en la presente causa.
En la fecha 22 de febrero de 2018, se fijó para el décimo quinto (15to) día de despacho la celebración de la Audiencia Oral de la causa, de conformidad con lo establecido en el último aparte del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
El 19 de marzo de 2018, tuvo lugar la audiencia de juicio, compareciendo ambas partes, y en fecha 27 de abril de 2018, el Juzgado de cognición, dictó sentencia en los siguientes términos:
“…En cuanto a lo solicitado en dicho petitorio este Tribunal solo acuerda la entrega material del inmueble objeto de la presente controversia, libre de bienes y personas, y al pago de los cánones insolutos de los meses de abril a julio de 2015, a razón de trescientos bolívares (Bs. 300,00), por cuanto es lo señalo en el último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.- Y ASÍ SE DECIDE.-
En cuanto a los otras solicitudes por cuanto no está probado en autos, ni especificados desde cuando son los intereses de mora; no está demostrado la condición de la cláusula décima tercera del contrato, en razón de que la presente demanda es por falta de pago y no por culminación del contrato de arrendamiento, ni prorroga legal; no está demostrado el lucro cesante que dejo de percibir por el retardo en la entrega del inmueble; no está demostrado cuales son los servicios inherentes al inmueble; en cuanto los honorarios profesionales los mismos deben ser solicitado por un procedimiento autónomo; este Tribunal lo declara sin lugar.- Y ASÍ SE ESTABLECE.-
V
DECISIÓN.
Por las razones anteriores, este Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA, presentada por la representación de la CLÍNICA ESPECIALISTAS UNIDOS DR. PEDRO PÉREZ VELÁSQUEZ C.A., contra los ciudadanos ALBERTO DAZA y DENISSE DAZA, ampliamente identificado en autos, en consecuencia la parte demandada deberá entregar libre de bienes y personas el inmueble constituido por un local donde funciona Rayos X, ubicado en la Planta baja del Edificio donde funciona La Clínica, ubicada en Romualda a Manduca, Nº 11, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador. Caracas.-
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada al pago de los cánones insolutos de los meses de abril a julio de 2015, para un total de Mil doscientos Bolívares (Bs. 1200,00).-
TERCERO: Se declara SIN LUGAR, el pago de los intereses de mora de los canos insolutos, al pago de los daños y perjuicios; al pago de lucro cesante; al pago de los honorarios profesionales, a la entrega de los recibos de los servicios inherentes al inmueble.-
CUARTO: No hay condenatoria en costa por no resultar totalmente vencida la parte demandada, de conformidad con lo establecido por el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-…” (Copia textual)
Como consecuencia del recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte demandada, corresponde a esta juzgadora analizar la justeza de dicha decisión.
Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.
MOTIVOS PARA DECIDIR
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida” subrayado nuestro.
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, esta última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.
En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Por lo antes expuesto, y en virtud de que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 30 de septiembre de 2015, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y ASÍ SE ESTABLECE.
De la falta de cualidad alegada por la demandada
Con respecto a la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, tanto en la contestación a la demanda como en la audiencia oral y pública, en la cual arguyó que el demandante no es el titular de la acción, por lo que no tiene cualidad para intentar la acción de desalojo y cobro de cánones de arrendamiento insolutos, y que además no consignó documental alguna que le otorgue la cualidad de propietario o de un contrato de arrendamiento con la facultad de subarrendar. Igualmente, alegó en la audiencia oral que el propietario del inmueble falleció lo que anula de toda nulidad el contrato de arrendamiento que suscribió la clínica con el verdadero propietario.
Ahora bien, en relación con la legitimación o cualidad ad causam de las partes intervinientes, el autor Arístides Rengel- Romberg, en su obra titulada “Tratado de Derecho Civil Venezolano” (Tomo I, Pág. 167), comenta lo siguiente:
“…la cualidad necesaria de las partes; es requerida para constituir adecuadamente el contradictorio entre “legítimos contradictores”. Porque ésta no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se afirman titulares activos o pasivos de la relación material controvertida; y la falta de legitimación es causa de desestimación de la demanda en su mérito…”.
De lo antes citado, se concluye que toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener en juicio la pretensión en su contra incoada (cualidad pasiva).
La falta de cualidad o de legitimación del actor viene dada por la imposibilidad que sujeta al demandante de exigir o reclamar derechos contra el pretendido demandado, en virtud de no existir ningún tipo de interés jurídico entre uno y otro que pueda dar lugar a una reclamación que conduzca la instauración del proceso judicial. Constituye una falta de idoneidad o, mejor dicho, de identidad de la persona que ejerce la tutela de un derecho subjetivo en contra de otra, ante un órgano jurisdiccional. En este caso se hace referencia a la legitimación activa.
Por lo que atañe a la legitimación pasiva, viene dada por el hecho que se convoque al proceso a quien no está jurídicamente en capacidad de sostener la pretensión que ha sido incoada. Además, porque en el supuesto que exista un litisconsorcio necesario, no se llamen a todos los litisconsorte que han de ser emplazados a conformar subjetivamente la litis o, en otro supuesto, porque se convoque a más personas de aquellas quienes real y debidamente deben de ser requeridas.
En lo que concierne con la falta de cualidad, es oportuno traer a colación la sentencia de fecha 25 de mayo de 2006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, en el expediente No. 05-2375, en la cual se estableció:
“...El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
...omissis...
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa….”.(Copia Textual)
Del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito que esta alzada acoge, es importante resaltar, que tanto las partes como el Juez están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en los cuales haya incurrido el demandante. La falta de alegación por parte del demandado de alguno de esos vicios, no obsta para que el Juez, conocedor del derecho, director del proceso y garante del orden público, los verifique de oficio en cualquier estado y grado de la causa.
Así las cosas, esta Juzgadora considera oportuno destacar que se desprende de los contratos de arrendamiento que dan origen a la presente causa que estos fueron celebrados entre la parte actora Clínicas Especialistas Unidos Dr. Pedro Pérez Velásquez y el ciudadano Alberto Daza, encontrándose plenamente identificada la actora como arrendadora del inmueble objeto de la presente acción lo cual acredita su obligación en dicha relación contractual.
Igualmente, es preciso determinar, que en materia de arrendamientos inmobiliarios, nuestro ordenamiento jurídico no establece condiciones para los arrendatarios, es decir, no especifica que los mismos deben ser propietarios de un inmueble para poder darlo en arrendamiento, por lo tanto, la presente acción versa sobre una demanda de desalojo, no siendo un hecho controvertido para esta sentenciadora la propiedad de dicho inmueble, toda vez que quedo demostrado la relación arrendaticia entre ambas partes, encontrándose la actora plenamente facultada para ejercer la presente acción de desalojo. Es por lo que esta alzada declara improcedente la falta de cualidad alegada por la parte demandada. Así se establece.-
En relación con la argumentación realizada por el apoderado judicial de la demandada en el debate oral, relativa al fallecimiento del propietario del inmueble, hecho que a su decir anula de toda nulidad el contrato de arrendamiento suscrito entre la actora y el presunto propietario.
Del análisis realizado por esta juzgadora a las actas que conforman el presente expediente, no se evidencia en autos prueba alguna que acredite dicho alegato de la parte demandada, en consecuencia, queda desechado dicho alegato por esta Superioridad. Así se establece.
En cuanto a los alegatos de la parte demandada en el debate oral
El apoderado judicial de la parte demandada al momento de esgrimir sus alegatos manifestó lo siguiente: “… es de hacer notar o dejó expresamente constancia en acta, el hecho que cuando el ciudadano alguacil hizo el llamado a viva voz de la audiencia que nos ocupa, nos encontramos para ese momento la defensora Ad litem y mi persona, … no estando presente en ese momento la apoderada de la parte demandante, evidenciándose la incomparecencia a esta audiencia, de igual forma dejó expresamente el hecho que se le admitiera a la parte actora hacer sus alegatos independientemente me opongo a ese mismo hecho, como también es de notar que la representación de la parte actora a pesar de estar prohibido hizo una lectura total de un documento pre elaborado…”(Copia Textual)
Ahora bien, con respecto a lo anterior el juzgado de la causa se pronunció en los siguientes términos: “…1.-) La representación del co-demandado ALBERTO DAZA, en el acto de la audiencia oral y pública dejó expresa constancia que cuando el alguacil hizo el llamado a viva voz de la audiencia, se encontraba para ese momento la defensora ad litem y su persona, y que se les solicito las credenciales de abogados y fueron conducidos a la sala de audiencia, no estando presente en ese momento la apoderada de la parte demandante, evidenciándose la incomparecencia a la audiencia, igualmente deja expresamente el hecho que se le permitiera a la parte actora hacer sus alegatos independientemente se opone a ese hecho; como también señala que a pesar de estar prohibido, la parte actora hizo una lectura total de un documento pre elaborado. Por su parte la representación de la parte actora, manifestó que llegó 5 minutos tardes, después de hacer el llamado el alguacil a la audiencia, señalando que a las nueve de la mañana tenía que comparecer a otra audiencia en los Tribunales laborales, que mientras trataba de subsanar la otra audiencia, trató de llegar a esta, igualmente señaló que es falso lo de la lectura, ya que solo buscó información de fecha y nombres.- Así las cosas, este Tribunal debe señalar que ambas partes están consiente que no pasaron más de 15 minutos, de cuando llegó la parte actora, y que cuando la Juez de este Juzgado se traslado a la sala de audiencia ambas partes se encontraba presente en la misma, que si bien es cierto la parte actora acepta haber llegado cinco minutos tardes, no es menos cierto que aún no se había iniciado el acto, por lo tanto quien suscribe, a los fines de garantizar el derecho a la defensa, sin dilaciones indebidas, sin formalismo no esenciales, y garantizar la búsqueda de la verdad, autorizó explanar los alegatos de la parte actora, has de hacer notar que nuestro Código Adjetivo, señala en su artículo 871 del Código de Procedimiento Civil, que cuando no comparecer una de las partes se oirá y evacuará solo las pruebas y los alegatos de la parte presente, sin embargo como se señalo anteriormente para al momento del inicio del acto ambas partes se encontraba presente, por lo que se puede flexibilizar dicha conducta máxime cuanto nuestra Carta Magna es garantista de nuestra justicia social.- En relación a la lectura de un documento pre-elaborado, la parte demandada manifiesta que solo buscó fechas y nombres, por lo tanto si bien esta Juzgadora le hizo un llamado de atención a la demandada en el momento de la audiencia, no existe en nuestro ordenamiento jurídico alguna sanción que impida sentenciar la causa con lo que conste en autos y alegue las partes, por lo tanto, los alegatos aquí esgrimidos no deben prosperar en derecho. Y así se decide.-…” (Copia textual)
Visto lo anterior, considera quien juzga, que dicho criterio aplicado por el juzgado de la causa se encuentra ajustado a derecho, por lo que está sentenciadora comparte tal criterio, desprendiéndose del contenido de la audiencia oral que ambas partes se encontraban en dicha sala para el momento en que el juez de dicho juzgado se traslado a la misma, y que además nuestra norma adjetiva, señala en su artículo 871 del código de procedimiento civil, “… que cuando no comparece una de las partes se oirá y evacuara solo las pruebas y los alegatos de la parte presente.”, asimismo, se observa que el tribunal de la causa desechó los alegatos esgrimidos por la parte actora con respecto a la lectura del documento pre-elaborado.
En consecuencia, considera oportuno esta sentenciadora aplicar en el presente caso el principio del Juez como director del proceso, e impulsores del mismo, para una sana administración de justicio, principio consagrado en los artículos 11 y 14 del Código Adjetivo Civil, y ello es así por cuanto, tal como se estableciera líneas arriba, el juez ejerce una función jurisdiccional pública dentro del proceso, pues la solución judicial de los conflictos es uno de los fines principales del Estado de derecho que asegura el acceso de sus integrantes a valores fundamentales de justicia, paz, orden y seguridad, en consecuencia, con apego estricto al contenido de los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y con ello la tutela judicial efectiva y en aras de garantizar el derecho a la defensa, una vez analizado el contenido de la audiencia llevada a cabo por el juzgado de la causa, se evidencia que el aquo cumplió con los parámetros establecidos por nuestra constitución, preservando el derecho de ambas partes, para así impartir una justicia, eficaz, idónea y expedita, en consecuencia, al no quedar evidenciados los vicios alegados por la parte demandada en el transcurso del debate oral, quedan tales argumentos desechados por esta juzgadora. Así se establece.-
Una vez establecido lo anterior y en este orden de ideas se hace necesario evaluar y emitir pronunciamiento en cuanto a las pruebas aportadas por las partes, en base al principio de la comunidad de la prueba; quien decide pasa a analizar las probanzas que fueran primitivamente ofrecidas por las partes y a su vez debidamente evacuadas, siendo así, para emitir pronunciamiento se observa:
Pruebas aportadas por la parte actora junto con el escrito libelar:
1) Copia simple de poder otorgado a las ciudadanas Fabiola del C. Nazarett Acosta y Amanda Salazar de Araujo, abogados en ejercicio e inscritas en el instituto de previsión social del abogado bajo los N° 64.546 y 43.737, respectivamente, por el ciudadano Wilfredo Rafael Rodríguez Romero, en su carácter de presidente de la empresa Clínica Especialistas Unidos Dr. Pedro Pérez Velázquez C.A., por ante la Notaría Pública Séptima de Caracas Municipio Libertador y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, con respecto a dicha prueba al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen sus mandatarias las ciudadanas Fabiola del C. Nazarett Acosta y Amanda Salazar de Araujo en nombre de su poderdante. Así se establece.-
2) Original de la solicitud de notificación judicial certificada y resultas por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Con respecto a dicha probanza al no haber sido impugnada ni tachada por la parte contraria, y siendo que la misma merece fe por emanar de un funcionario público esta alzada le otorga valor de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil. Desprendiéndose del contenido de la misma que las apoderadas judiciales Fabiola del Carmen Nazarett Acosta, Amanda Salazar de Araujo y Carmen Livia Fernández de la actora solicitaron al juzgado ya señalado, “se trasladara y constituyera su tribunal en la dirección: Local Arrendado destinado a Rayos X, planta baja del edificio donde funciona la “Clínica Especialistas Unidos Dr. Pedro Pérez Velázquez”, situado de Romualda a Manduca, N° 101, Parroquia Candelaria Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines de hacer de su conocimiento en nombre de su representada a los ciudadanos Roberto Alberto Daza y Denisse Alejandra Daza Romay o a cualquier persona que allí se encuentre y ponga en conocimiento a los arrendatarios… de conformidad con los contratos de arrendamiento celebrados y firmando privadamente, sobre el local destinado a rayos x, actualmente por tiempo indeterminado, que el mismo no le será prorrogado a partir de su fecha de vencimiento: es decir: 31 de julio de 2012, por ello la junta directiva de la “Clínica Especialistas Unidos Dr. Pedro Pérez Velásquez” representada en ese momento por la presidenta Dra. Marta M. Verde R., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula identidad N°4.423.567, ha resuelto NO PRORROGAR, el mencionado contrato de arrendamiento vigente, conforme lo prevé la cláusula segunda del referido contrato SEGUNDO: Una vez llegado el día del vencimiento, es decir el 31 de julio del 2012, deberá entregar el supra mencionado local libre de bienes y de personas. Con respecto a dicha probanza se evidencia que una vez constituido el tribunal en la dirección ya antes señalada por las apoderadas juridiciales de la parte actora, siendo notificada por tribunal del contenido de dicho escrito la ciudadana María de Lourdes Aponte Espejo técnico radiólogo, asimismo, consta en las resultas de la presente notificación que el ciudadano Roberto Alberto Daza, se hizo presente siendo éste notificado del contenido de la solicitud y se abstuvo de firmar la presente notificación, dejando dicho juzgado constancia al pie de la misma, riela al folio 51,52,53,…”, por lo que esta alzada evidencia que la parte demandada el ciudadano Roberto Alberto Daza, tenía conocimiento que una vez vencido el contrato de arrendamiento, el mismo no le seria prorrogado dejando constancia de ello el juzgado de la causa en la parte inferior de las resultas de dicha notificación. Asimismo, consta en copia simple el poder otorgado por su poderdante a las abogadas en ejercicio Fabiola del Carmen Nazarett Acosta, Amanda Salazar de Araujo y Carmen Livia Fernández, teniéndose como cierta la representación que ejercen sus mandatarias en nombre de su poderdante, todo ello de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1357 del Código Civil. Así se establece.
3) Copias certificadas de documento constitutivo de la Sociedad Mercantil Clínica especialistas Unidos Dr. Pedro Pérez Velásquez, protocolizada por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción judicial del distrito federal y estado Miranda en fecha 3 de mayo de 1998. Con respecto a dicha probanza al no haber sido, tachada ni impugnada se tiene como fidedigna por lo que esta alzada le otorga valor de conformidad con el artículo 429 en su parágrafo primero del Código de Procedimiento Civil. Se evidencia de dichas probanza la verificación de los accionistas y número de acciones que se encuentran representadas en la asamblea de la Clínica especialistas unidos Dr. Pedro Pérez Velázquez objeto de la presente controversia, quedando evidenciado del contenido de la misma que Pedro Pérez Velázquez fungía como presidente de dicha clínica para el momento que fue suscrito el contrato primigenio con la parte demandada. Así se establece.
4) Copia certificada de Acta de la asamblea General extraordinaria de Accionista celebrada en fecha 23 de junio de 2010 de la Sociedad Mercantil “Clínica Especialista Unidos Dr. PEDRO PÉREZ VELÁSQUEZ S.A, debidamente Registrada ante el Registro mercantil II, de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, ahora Distrito Capital. Con respecto a dicha probanza al no haber sido tachada ni impugnada se tiene como fidedigno, esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en su parágrafo primero, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. Desprendiéndose de la misma la designación de la nueva directiva de la parte actora de la Sociedad Mercantil “Clínica Especialista Unidos Dr. PEDRO PÉREZ VELÁSQUEZ S.A, sin embargo dicha probanza nada aporta a la resolución de la presente causa. Así se establece.-
5) Original del contrato de arrendamiento privado marcado con letra y numero “B3” de fecha 7 de junio de 1994, con respeto a dicha probanza al no haber sido tachada ni impugnada se tiene como fidedigna por lo que esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.362 del Código Civil. Desprendiéndose del contenido del contrato la relación arrendaticia que tiene la parte actora Clínica Especialistas Unidos Dr. Pedro Pérez Velázquez y el hoy demandado ciudadano Alberto Daza sobre el inmueble objeto de la presente controversia. Así se establece.
6) Original de contrato privado de arrendamiento marcado con letra y numero “B4” de fecha 25 de enero de 2001, autenticado por ante la notaria séptima del Municipio Libertador de Distrito Capital, bajo el N° 19, Tomo 10, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. Con respeto a dicha probanza al no haber sido tachada ni impugnada se tiene como fidedigna por lo que esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.362 Código Civil. Desprendiéndose del contenido del contrato la relación arrendaticia que tienen la parte actora; Clínica Especialistas Unidos Dr. Pedro Pérez Velázquez y el hoy demandado ciudadano Alberto Daza sobre el inmueble objeto de la presente controversia. Así se establece.
7) Original de contrato privado de arrendamiento marcado con letra y numero “B5” de fecha 29 de agosto de 2003, autenticado por ante la Notaria Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital. Con respeto a dicha probanza al no haber sido tachada ni impugnada se tiene como fidedigna por lo que esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.362 Código Civil. Desprendiéndose del contenido del contrato la relación arrendaticia que tiene la parte actora Clínica Especialistas Unidos Dr. Pedro Pérez Velázquez y el hoy demandado ciudadano Alberto Daza sobre el inmueble objeto de la presente controversia. Así se establece.
Pruebas aportadas por la parte demandada
1) Original de comunicado suscrito por los ciudadanos Roberto Alberto Daza y Denisse Alejandra Daza Romay, de fecha 31 de julio de 2012, dirigida a la Sociedad Mercantil Clínica especialistas Unidos Dr. Pedro Pérez Velásquez C.A., con respecto a dicha probanza al no haber sido tachada ni impugnada esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1371 del Código Civil, desprendiéndose de dicho comunicado el rechazo hacia la notificación judicial realizada por la actora, por haber resuelto de forma unilateral no prorrogar el contrato de arrendamiento que mantienen, evidenciándose de la misma el conocimiento de dicha notificación y la negativa de la parte demandada con relación al comunicado. Así se establece.
2) Copia simple de telegrama enviado por Ipostel suscrito por la defensora judicial Sorelis Marín, dirigido a la codemandada ciudadana Denisse Daza, de fecha 13 de julio de 2017. Con respeto a dicha probanza al no haber sido tachada ni impugnada, esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la misma el envío de dicho telegrama para localizar a su defendida, no obteniendo información alguna de la misma. Así se establece.
Del fondo de la controversia
La presente causa versa sobre un juicio por Desalojo interpuesto por Clínica Especialistas Unidos Dr, Pedro Pérez Velásquez C.A., contra los ciudadanos Roberto Alberto Daza y Denisse Daza, alegando el apoderado judicial de la parte actora que su representada es arrendadora de un inmueble constituido por la totalidad de una casa cuyo objeto principal y único es el funcionamiento de CLINICA DE SALUD, instituciones Medicas para el examen y tratamiento de enfermedades en el campo médico quirúrgico, obstétrico, odontológico y de investigación, situada en la avenida Este, entre las Esquinas Romualda a Manduca Nº once (11), de la Parroquia la Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital, siendo el caso que su mandante en fecha 07 de junio de 1994, celebró contrato de arrendamiento, por un local donde funciona el servicios de Rayos X, ubicado en la planta bajo del edificio en donde funciona la clínica, con el ciudadano ALBERTO DAZA y su hija DENISSE DAZA.
Que en fecha 07 de junio de 1994, su representada celebró el primer contrato de arrendamiento de forma privada, en fecha, vigente desde el 1º de febrero de 1994, renovados por plazos fijos hasta el treinta y uno (31) de enero de 2001.-
En fecha veinticinco (25) de enero de 2001, firmaron un segundo contrato de arrendamiento por ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, dejándolo inserto bajo el Nº 19, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, vigente desde el 1º de febrero de 2001, hasta el 31 de agosto de 2003.-
Que además en fecha 2 de septiembre de 2003, firmaron un tercer contrato de arrendamiento por ante la Notaria Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, dejándolo inserto bajo el Nº 55, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, vigente desde el 1º de agosto de 2003, por un año, hasta el 31 de julio del 2004, reservándose anualmente por periodos iguales de un año, con un canon de arrendamiento de trescientos bolívares (300 Bs.) mensuales.
Continua la parte actora alegando que mediante Notificación Judicial, por ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se les notificó a los arrendatarios de la culminación del tercer contrato de conformidad con la cláusula segunda del mencionado contrato y así mismo otorgándole tres años de prorroga legal, culminado dicha prorroga el día 30 julio de 2015.
Igualmente manifestó que el día 26 de junio de 2015, le envió un recordatorio vía telegrama, sin embargo los arrendatarios se negaron a entregar el inmueble, no obstante lo anterior, los mismos incurrieron en la falta de pago de cuatro mensualidades dentro de la prórroga legal, a saber; los meses de abril, mayo, junio y julio del año 2015.
Determinado lo anterior, tenemos que la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda opuso las cuestiones previas contenidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil de los ordinales 4 y 6, siendo resueltas y declaradas sin lugar por el juzgado de la causa mediante auto de fecha 26 de octubre de 2017.
Además, negó rechazo y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho que su representado hubiere incurrido en la falta de pago de cuatro mensualidades de la prorroga legal: abril, mayo, junio y julio del año 2015.
Que la actora no indica que de los estudios realizados a los pacientes hospitalizados, que ameritan estudios de rayos x, estos facturaban los referidos estudios y se quedaban ilegalmente con el 30% del costo de estos, sobrepasando cuotas mensuales de arrendamiento, por lo que considera que es ilógico que la clínica obtenga doble beneficio de la plusvalía del servicio de rayos x.
Asimismo, negó, rechazo y contradijo que la parte actora sea propietaria del inmueble cuyo objeto principal es el funcionamiento de una clínica de salud, que eso puede observarse en los contratos de arrendamiento consignados por la actora junto con el escrito libelar.
Al mismo tiempo alegó que es cierto que firmó el primer contrato privado en fecha siete (7) de junio de 1994, y que la parte demandada suscribe como subarrendadora, que es cierto que firmó dos contratos de arrendamiento en fecha veinticinco (25) de enero de 2001 el primero y el segundo en fecha 2 de septiembre de 2003, además, arguye que dichos contratos fueron celebrados bajo engaño para interrumpir la posesión del local que ocupó de manera ininterrumpida, pacifica e inequívoca, que para el momento del primer contrato de fecha 25 de enero de 2001, tenía 20 años de posesión ininterrumpida, y esto no lo indico la parte actora en el escrito libelar.
También señaló que la actora no indicó que ocurrió con las acciones de esta clínica ya que había ingresado como pionero y accionista de la primera empresa que comenzó a funcionar en las instalaciones de la clínica ya mencionada, en el servicio de rayos x.
Establecido lo anterior, tenemos que la defensora judicial de la parte codemandada la ciudadana Denisse Daza, dio contestación a la demanda negando y rechazando la demanda, tanto en los hechos como en el derecho reclamado, y cualquier otra solicitud hecha al tribunal y todos los argumentos esgrimidos por la representación judicial de la demandante, Clinica Especialistas Unidos Dr, Pedro Pérez Velásquez C.A., en contra de su defendida, asimismo, negó que su patrocinada deba cancelar la cantidad de dinero que la actora pretende que su defendida le cancele por concepto de una supuesta deuda de canon de arrendamiento que tiene su representada con el demandante.
Ahora bien, plasmado como quedaron los hechos relevantes expresados por las partes, en la oportunidad legal correspondiente el juzgado de la causa fijó el décimo quinto día de despacho, para que tuviera lugar el día de la audiencia, por lo que el día 19 de marzo de 2018 se llevó a cabo dicho debate oral, desprendiéndose de la misma lo siguiente: “… la apodera judicial de la parte actora alegó que su representada Clínicas Especialistas Unidos Dr. Pedro Pérez Velázquez C.A., es arrendadora de la totalidad de una casa cuyo objetivo principal es el funcionamiento de clínicas de salud, instituciones medicas para exámenes y tratamientos de enfermedades en el campo médico quirúrgico obstétrico, oftálmico etc., el cual se encuentra ubicado en la esquina Romualta a Manduca, Parroquia La Candelaria, que su mandante celebró un contrato… por otra parte su mandante tiene perfectamente el derecho para subarrendar por el hecho mismo del objeto del contrato para consultorios médicos, por ello no hay ninguna violación al respecto pues la existencia de varios consultorios médicos no puede configurar como pretende el demandado su uso diferente al previsto en el contrato de arrendamiento por cuanto los mismo están incluidos dentro del uso comercial y oficina profesional previstos en el supra mencionado contrato. Asimismo, ratificó las pruebas consignadas con la demanda… además dejó constancia que al momento de dar contestación a la demandado no contesto la demanda oportunamente, no promovió pruebas en su oportunidad, ni tampoco asistió a la audiencia preliminar, razón por la cual a la presente fecha el demandado además de la mora se encuentra confeso, razón por la cual solicitó muy respetuosamente al tribunal de la causa acuerde el desalojo del inmueble del arrendatario y que acuerde los pagos insolutos hasta la sentencia definitiva… el tribunal le concede la palabra a los representaste de la parte demandada, y donde primeramente tomo la palabra el abogado RAFAEL GUERRA, en su carácter de apoderado judicial del codemandado ciudadano ALBERTO DAZA, quien expone: “…es de hacer notar expresamente dejó expresamente constancia en acta, el hecho que cuando el ciudadano alguacil hizo el llamado a viva voz de la audiencia que nos ocupa, no encontramos para ese momento la defensora Ad litem y mi persona, … no estando presente en ese momento la apoderada de la parte demandante, evidenciándose la incomparecencia a esta audiencia, de igual forma dejó expresamente el hecho que se le admitiera a la parte actora hacer sus alegatos independientemente me opongo a ese mismo hecho, como también es de notar que la representación de la parte actora a pesar de estar prohibido hizo una lectura total de un documento por el elaborado. El ciudadano Alberto Daza profesional de la radiología, viene prestando servicios en la precitada clínica desde hace mas de 40 años, es cierto que el mismo firmo unos contratos de arrendamientos y es cierto que los mismo fueron bajo engaño, inocente a la situación lo firma, ya que se trato allí simplemente de desvirtuar una relación laboral por años, de igual forma es notorio el hecho como se presenta en esta demanda, la parte actora notamos que en el primer contrato lo suscriben como subarrendadoras, los dos contratos seguidos lo suscribe la parte actora como arrendadores, presumiendo que son propietarios del inmueble no siendo así…” (Copia textual)
Plasmando lo anterior, esta alzada antes de emitir pronunciamiento considera oportuno citar los artículos 33, 34 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Artículo 33:- las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva…
Artículo 34:- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario hay dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…
Artículo 40:- si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho gozar del beneficio de la prórroga legal.
Se desprende de los artículos, que el conocimiento de las demandas en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos, entre ellas los requisitos de procedencia de la acción por demanda de desalojo y de cumplimiento de contrato de arrendamiento corresponde a la jurisdicción civil ordinaria; y son señalados los casos en los que el arrendador puede ejercer la acción de desalojo, con los contratos de arrendamientos verbal o escrito a tiempo indeterminado; y las causales en las que debe fundamentar la demanda.
Precisado lo anterior, considera oportuno esta alzada hacer mención en relación a la carga de la prueba, siendo que es criterio jurisprudencial reiterado, que: “...Es cierto que la norma contenida en el artículo 1.354 del Código Civil consagra el principio de reparto de la carga de la prueba en materia de obligaciones, y que su precepto ha sido extendido y aplicado por la doctrina y la jurisprudencia a materias que forman objeto de cualquier otro proceso; que en base a su dispositivo se ha establecido el principio general de que corresponde al actor alegar y probar los hechos constitutivos de su acción, y al demandado la de los hechos impeditivos o modificativos de los mismos que haya alegado como defensa o excepción...”.
Este tribunal considera oportuno citar el artículo 1354 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Esta norma consagra un principio sustancial, en materia de onus probandi, según el cual, quien quiera que base su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Esto es, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente. La jurisprudencia de nuestra casación ha admitido esta interpretación.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil vigente, ratifica el texto del artículo 1.354 del C.C; pero, al establecer en su primera parte “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, está consagrando, ahora de manera expresa, el susodicho aforismo “reus in excipiendo fit actor” que, valga la insistencia, equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 C.C) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…”.
Asimismo, la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente No. 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:
“… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa…”. (Subrayado y Negritas del Tribunal).
Ahora bien, examinada como quedó la institución de la carga de la prueba, y el caso en cuestión tenemos que la actora para probar sus respectivas afirmaciones de hecho, consignó 3 contratos de arrendamiento los cuales corren insertos en autos y rielan a los folios 38 al 50, desprendiéndose de los mismos que la parte actora arrendó un inmueble constituido por la totalidad de una casa cuyo objeto principal y único es el funcionamiento de CLINICA DE SALUD, instituciones Medicas para el examen y tratamiento de enfermedades en el campo médico quirúrgico, obstétrico, odontológico y de investigación, situado en la Avenida Este, entre las Esquinas Romualda a Manduca Nº once (11), de la Parroquia la Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital, a los hoy demandados, demostrándose que la relación existente entre las partes es únicamente como arrendador y arrendataria. Así se establece.
Asimismo, se evidencia de la notificación judicial realizada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas en fecha 18 julio de 2012, que la parte demandada, había sido informada de la decisión de la actora de no continuar la relación arrendaticia, y en consecuencia, no le seria prorrogado el contrato de arrendamiento a partir de su fecha de vencimiento, es decir, el 31 de julio de 2012, por lo que una vez vencido dicho contrato empezó a transcurrir la prórroga legal establecida en la ley, a saber, 3 años, y que el hoy demandado venía ocupando el inmueble como arrendatario por más de 10 años, por lo que a decir de la actora, éste incurrió en la falta de pago de cuatro mensualidades dentro de la prórroga legal correspondiente a los meses de: abril, mayo, junio y julio del año 2015.
Plasmado lo anterior, corresponde a la parte demandada la carga de la prueba para desvirtuar los hechos alegados por la actora en relación a la falta de pago de cánones de arrendamiento, por lo que juzga quien decide de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, que la parte demandada manifestó que los contratos fueron firmados bajo engaño, asimismo, indicó que los estudios realizados a pacientes hospitalizados que ameriten estudios de rayos x, la clínica los factura y se quedan ilegalmente con el 30% del costo de esos estudios, sobrepasando cuotas mensuales de arrendamiento, por lo que a su decir, resulta ilógico que la clínica obtenga doble beneficio de la plusvalía del servicio de rayos x.
Resulta evidente para esta sentenciadora que la parte demandada se abstuvo de aportar algún elemento probatorio que demostrara el pago o el hecho extintivo de las obligaciones convenidas como arrendador en dichos contratos, incumpliendo con la cláusula tercera del último contrato de arrendamiento celebrado en fecha 02 de septiembre de 2003, desprendiéndose lo siguiente de dicho clausulado: “… el canon de arrendamiento se pacta en la cantidad de TRECIENTOS MIL BOLIVARES; (Bs.3000.000,00) mensuales, que “LOS ARRENDATARIOS” se obligan a pagar puntualmente, por adelantado, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, en oficinas de “ LA ARRENDADORA”. En caso de que se produzca prórroga del presente contrato, el canon de arrendamiento podrá ser revisado y se tomará en consideración el índice de aumentos de precios al consumidor para el periodo transcurrido, establecido en las publicaciones del Banco Central de Venezuela y de acuerdo a la evolución de los precios en el mercado inmobiliario…” , tampoco probo el supuesto engaño bajo el cual se encontraba sometido para firmar tales contratos, por lo que, al encontrándose lleno uno de los requisitos para que proceda la presente acción de desalojo, es decir, la falta de pago.
Esta alzada en virtud de lo anterior, se declarara con lugar la presente demanda de desalojo, y en consecuencia, se ordenara a la parte demandada a hacer entrega libre de bienes y personas el inmueble constituido por un local destinado al estudio de rayos x, ubicado en la planta baja del Edificio donde funciona la clínica, ubicada en Romualda a manduca, N°11, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador, Caracas, asimismo, se condena a la parte demandada al pago de los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio de año 2015, a razón de trescientos bolívares (Bs. 300,00) cada uno, haciendo un total de Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs.1.200,00), y así se dispondrá en la sección resolutoria del presente fallo. Así se decide.-
Finalmente, advierte este ad quem, que la parte actora solicitó en su escrito libelar específicamente en su petitorio lo siguiente; “…3) que se condene el pago de los intereses de mora de los cánones insolutos hasta el pago efectivo del mismo; 4) cancelar el canon de arrendamiento mensual estipulado en la cláusula tercera; 5) que se condene al pago de lucro cesante beneficios dejados de percibir en el retardo en la del inmueble arrendado; 6) que se condene al pago de los honorarios profesionales de la parte actora; 7) que se condene en costos y costas del proceso, 8) a entregar los recibos de los servicios inherentes al inmueble cancelados a la fecha, sin embargo, el juzgado de la causa se pronuncio con respecto a dichos puntos de la siguiente manera: “… no está probado en autos, ni especificados desde cuando son los intereses de mora, no está demostrado la condición de la cláusula décima tercera, en razon de que la presente demanda es por falta de pago y no por culminación del contrato de arrendamiento, ni prorroga legal; no está demostrado el lucro cesante que dejó de percibir por el retardo en la entrega del inmueble, no está demostrado cuales son los servicios inherentes al inmueble; en cuanto a los honorarios profesionales los mismos deben ser solicitado por un procedimiento autónomo; este Tribunal declara sin lugar.-…” (Copia textual)
Esta alzada con relación a este punto, considera oportuno hacer mención que ha sido criterio reiterado y constante del Tribunal Supremo de Justicia, al establecer la prohibición de reformatio in peius o reforma en perjuicio, conforme al cual, cuando una sola de las partes apela total o parcialmente de una sentencia, sin que la otra hubiere apelado, el juez se encuentra facultado para decidir únicamente sobre el asunto objeto de apelación, no pudiendo modificar la sentencia en perjuicio del apelante, porque el no ejercicio del recurso de apelación por la contraparte, debe entenderse como muestra de su conformidad con el fallo apelado (Sentencia Nº 90 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 17 de febrero del 2006, caso MERCEDES GÓMEZ y otro contra ROSSINA CARTUCIIELLO y otra). En tal sentido, al no haber apelado la representación judicial de la parte actora contra la decisión recurrida, debe entenderse que se ha conformado con esa decisión; en virtud de lo cual, en estricto apego al principio de prohibición reformatio in peius, para no desmejorar la condición del apelante; esta juzgadora se encuentra impedida de pronunciarse sobre la cantidad demandada por concepto de pago de los intereses de mora, la cancelación del canon de arrendamiento mensual estipulado en la cláusula tercera; al pago de lucro cesante, el pago de los honorarios profesionales de la parte actora; la condena de costos y costas del proceso, la entregar de los recibos de los servicios inherentes al inmueble cancelados a la fecha. Así finalmente se decide.-
DISPOSITIVO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 2 de mayo del 2018 por el abogado RAFAEL EDUARDO GUERRA HIDALGO, en su carácter de apoderado judicial de la parte co-demandada, ciudadano ROBERTO ALBERTO DAZA, contra la sentencia dictada el 27 de abril de 2017, por el Juzgado Sexto Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por desalojo sigue en su contra la sociedad mercantil CLÍNICA ESPECIALISTA UNIDOS DR. PEDRO PÉREZ VELÁZQUEZ C.A. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por Desalojo interpuesta por la sociedad mercantil CLINICA ESPECIALISTA UNIDOS DR. PEDRO PÉREZ VELÁZQUEZ C.A contra los ciudadanos ROBERTO ALBERTO DAZA DENISSE ALEJANDRA DAZA ROMAY, ya identificados, en consecuencia, se ordena a la demandada hacer entrega libre de bienes y personas del inmueble constituido por un local destinado al estudio de rayos x, ubicado en la planta baja del Edificio donde funciona la clínica, ubicada en Romualda a manduca, N°11, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador, Caracas. TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada al pago de los cánones de arrendamiento insolutos dentro de la prórroga correspondiente a los meses de abril, mayo, junio y julio de año 2015, por la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) cada uno, para un total de Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00). CUARTO: SIN LUGAR el pago de los intereses de mora de los cánones insolutos, el pago de los daños y perjuicios, el pago de lucro cesante; al pago de los honorarios profesionales, la entrega de los recibos de los servicios inherentes al inmueble.asi se establece.
En virtud de no haber resultado totalmente vencida la parte demandada, no hay condenatoria en costas.
Queda CONFIRMADA, con la motivación aquí expresada, la sentencia recurrida.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente sentencia. Remítase el expediente al tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de diciembre del año dos mil dieciocho (2018). Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES.
En la misma fecha diecisiete (17) de diciembre de 2018, se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 3:10 p.m., constante de veintiocho (28) páginas.
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES.
Exp. N° AP71-R-2018-000320/7.298.
MFTT/EMLR/Mayra.
Sentencia definitiva.
Materia Civil.
