REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y
BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
EXPEDIENTE Nº AP71-R-2018-000413/7.310
PARTE DEMANDANTE:
TOMAS SOSA OCHOA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número N° V-2.071.360; representado judicialmente por la profesional del derecho LAURA VALERIA ODOARDI DI FRANCESCO, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 71.237.
PARTE DEMANDADA:
JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.717.109; representado judicialmente por los profesionales del derecho, ANTONIO MATHEUS BRICEÑO, ANTONIO JOSÉ MATHEUS RANGEL, MARÍA GIOVANNINA PAESANO ALFARO, CESAR ALBERTO MATHEUS RANGEL y MARIAN NAKADA TOLEDO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 37.214, 73.779, 73.778, 97.466 y 103.609, respectivamente.
TERCERO INTERVINIENTE:
MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, domiciliado en Cúpira, estado Miranda, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-11.200.034; representado judicialmente por el abogado HENRY CARMELO BRAVO, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 163.144.
MOTIVO: Apelación contra la decisión dictada en fecha 25 de septiembre del 2017, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en juicio de DESALOJO.
Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 15 de mayo del 2018, por el abogado ANTONIO MATHEUS BRICEÑO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 25 de septiembre del 2017, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos que parcialmente se copiarán más adelante.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 08 de junio del 2018, acordándose remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución.
El 21 de junio del 2018, se dejó constancia de haberse recibido el expediente por secretaría, en fecha 20 del mismo mes y año.
Por auto del 26 de junio del 2018, quien suscribe se abocó al conocimiento del presente juicio y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para la presentación de informes, los cuales fueron presentados por la parte demandada de manera extemporánea por adelantada en fecha 25 de julio del 2018 en seis (06) folios útiles. Asimismo, en fecha 27 de julio del 2018, el representante judicial del tercero interesado consignó su escrito de informes en dos (02) folios útiles.
Mediante auto de fecha 30 de julio de 2018, este Tribunal dejó constancia que el lapso de ocho (8) días de despacho para hacer observaciones a los informes presentados comenzó a correr a partir de esa misma data inclusive.
El 09 de agosto del 2018, la parte demandada presentó sus observaciones a los informes constantes de un (1) folio útil.
Por auto de fecha 10 de agosto del 2018, este Tribunal dijo vistos y se reservó un lapso de sesenta (60) días calendarios para decidir. Este lapso fue diferido por treinta (30) días consecutivos, mediante auto de fecha 12 de noviembre de 2018.
Encontrándonos fuera de este último plazo, se procede a decidir en esta oportunidad, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados seguidamente.
MOTIVOS PARA DECIDIR
De la Competencia.
Previo al análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”
De conformidad con lo anterior, observa esta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación fue dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta esta Superioridad competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. Y ASÍ SE ESTABLECE.
De lo controvertido.
La materia a decidir en la presente incidencia la constituye la apelación interpuesta en fecha 15 de mayo de 2018 por el abogado Antonio Matheus B., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ BERROTERÁN, parte demandada en esta causa, contra la decisión de fecha 25 de septiembre de 2017 dictada por el Tribunal de la causa, que negó la homologación y declaró nula la transacción efectuada entre los ciudadanos TOMAS SOSA OCHOA y JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ BERROTERÁN, de fecha 22 de noviembre de 2010 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, por considerar el juez a quo, que se evidenciaba del documento de venta que el ciudadano MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, es quien tiene la capacidad como propietario del bien de disponer de él, y no el ciudadano TOMÁS SOSA OCHOA, que sin tener capacidad alguna dispone del bien en litigio de manera unilateral, con el ciudadano JOSÉ GERARDO HERNANDEZ, por lo que evidentemente tal transacción al violar normas de orden público no puede ser homologada.
Se aprecia del escrito de informes presentado por ante esta alzada por la representación judicial de la parte demandada apelante, en fecha 25 de julio de 2018, los cuales fueron presentados de forma extemporánea por anticipada, y siendo que todas las actuaciones anticipadas tienen validez, los mismos son considerados por esta alzada a los fines del análisis del recurso de apelación interpuesto. En tal sentido, se evidencia de dichos informes, que el apelante alude que el juzgador a quo, a través de la decisión de fecha 25 de septiembre de 2017 viola el principio de la cosa juzgada, toda vez que la “amigable transacción judicial” fue firmada por las partes en fecha 22 de noviembre de 2010, debidamente homologada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil en fecha 10 de diciembre de 2010, y que de acuerdo a lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil (artículo 252) le otorgaba el lapso de tres días para solicitar cualquier aclaratoria sobre dicha sentencia, y no sucediendo así, la misma se convertiría por mandato de la ley en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, y que así debe considerarse en el presente caso, y que no puede entender como después de un período superior a 45 días, posterior a la respectiva homologación, y producto de una mera diligencia interpuesta en fecha 19 de enero de 2011, por quien para ese momento ni siquiera era el representante legal de la parte actora, se admite su petición, lo que constituye una flagrante violación a lo dispuesto en el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil, así como al principio dispositivo, de dirección, de irrevocabilidad por el tribunal a quo, al principio de la legalidad, además de una flagrante violación al principio constitucional del debido proceso, establecido en el artículo 49 de la Constitución y a la garantía de la tutela judicial efectiva.
Que más allá del análisis de la amigable transacción judicial, el a quo ignoró la diligencia de fecha 01 de marzo de 2011 en donde la apoderada judicial de la parte actora la manifestó al tribunal que su representado no deseaba continuar con el presente juicio y resolver el problema tal como se plasmó en la transacción, y que esa manifestación expresa constituye un desistimiento del proceso y del procedimiento, toda vez que es un acto que obedece al principio de autonomía de voluntad, es decir, que quien actúa como parte actora manifestó su deseo de no continuar el juicio y que esa manifestación voluntaria debe ser tomada en cuenta por el juzgador. Que con esa simple diligencia de quien para ese momento ya no era el representante legal de la parte actora, hizo valer dicha diligencia como una tercería en la presente causa, la cual ya había agotado su jurisdicción y competencia por parte del Tribunal 4º de Primera Instancia, y que si así fuere el caso, ha debido intentar una acción independiente, autónoma, es decir, interponer una acción de anulabilidad o nulidad, según sea el caso, por cuanto esa instancia ya estaba agotada.
Que en lo referente al presuntamente violado derecho de propiedad de un tercero, destaca que el asunto del derecho de propiedad no es el hecho controvertido por cuanto no se estaba discutiendo la propiedad del inmueble, ni quien era su propietario, que el objeto fundamental que si constituía, es el retracto legal arrendaticio, y que la situación de la propiedad del inmueble sería una consecuencia y no una causa en el presente juicio.
Que ciertamente pudo haberse producido una confusión en lo establecido en la cláusula quinta de la transacción, en cuanto a la cesión de derechos, pero que basta con leer la misma, y aduce, que bajo ningún concepto establecido en la transacción judicial se violó el derecho de propiedad del inmueble de ningún tercero por cuanto el ciudadano Tomas Sosa Ochoa, no cedió, no traspasó, no enajenó, ni mucho menos dispuso de un derecho de propiedad, solo se limitó a pedir a la instancia correspondiente que se subrogara al ciudadano José Gerardo Hernández Berroterán en todos los derechos, y ello va concatenado con lo dispuesto en la cláusula séptima de la transacción, dado que su intención subsumía la petición al órgano correspondiente para que una vez homologada dicha transacción judicial, se procediera formalmente a la venta de dicho inmueble; que no fue un acto de disposición directo y expreso por parte de Tomas Sosa Ochoa a su representado, sino que se le pedía a la instancia correspondiente los pasos a seguir, y así pide sea declarado; solicitando además que se aplique por vía de analogía el principio in dubio pro reo o in dubio pro operario, en todo lo que favorezca a su representado, y que sea declarada con lugar su apelación.
Por su parte, el ciudadano MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, en su carácter de tercero interesado y propietario actual del inmueble objeto de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada, a través de su apoderado judicial, presentó escrito de informes por ante esta alzada en fecha 27 de julio de 2018, alegando lo siguiente: que en la sentencia apelada, el juzgado a quo reconoció la condición de propietario del inmueble objeto de la demanda a su representado y así pide sea ratificado y reconocido como único propietario del inmueble arrendado; que la sentencia recurrida está ajustada a derecho por haber acatado lo ordenado por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, y piden que sea ratificada y confirmada en todas y cada una de sus partes, con la consecuente condenatoria en costas a la parte demandada; aclara que “la fraudulenta transacción amigable” presentada por el abogado Antonio Matheus, apoderado judicial del ciudadano JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ BERROTERÁN, sin notificarle a su representado, ciudadano MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE, solo buscaba defraudar la buena fe de su representado, tratando de despojarla de su propiedad, de tal forma que la misma fue revocada de forma legal por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y ratificada por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario ambos de esta misma Circunscripción Judicial; que en aras de la justicia y probidad de este poder judicial, solicita y ratifica que sea reconocido como así lo admitió el abogado Antonio Matheus, apoderado del demandado, el derecho de propiedad sobre el inmueble es de su representado Mauricio José Echenique, y deje sin efecto la transacción que solo buscaba defraudar a su representado y así piden sea declarado.
Este Tribunal a los fines de pronunciarse, observa lo siguiente:
A los fines de revisar la transacción celebrada entre las partes intervinientes en el presente proceso, y verificar si es procedente o no impartir su homologación, hay que hacer un breve recuento de las actuaciones acaecidas en este juicio, a saber:
Se inició esta causa en virtud de la demanda introducida el 27 de febrero del 2007 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, por la abogada NANCY MARTINEZ PALACIOS, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano TOMAS SOSA OCHOA, contra el ciudadano JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ, con motivo de un juicio de desalojo de un inmueble constituido por un terreno dedicado a Estacionamiento, galpón con paredes de concreto, vigas doble “T”, techo de platabanda, un tanque para agua y una casa destinada vivienda construida con techo de acerolit, puertas de hierro, dos (2) dormitorios y tres (3) baños, ubicado dicho inmueble en la margen izquierda de la Carretera Nacional que conduce a la población de El Guapo, a la vía de Oriente, frente al Comando de la Inspectoría de Tránsito, Cúpira, estado Miranda, el cual tiene una extensión de treinta metros (30 mts) de frente por ciento cuarenta y seis metros (146 mts) de fondo, que está destinado para uso comercial, demanda que fue admitida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil en fecha 20 de junio de 2007.
Cumplida la citación de la parte demandada, consta que en fecha 21 de febrero de 2008, el abogado César Matheus Rangel, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ BERROTERAN, parte demandada en la presente causa, procedió a contestar el fondo de la controversia, y reconvino por retracto legal arrendaticio al demandante, alegando que éste no le notificó mediante documento auténtico su voluntad de venderle el bien inmueble objeto de la controversia, y que se subrogue al demandado en todos y cada uno de los derechos especialmente el de propiedad, derivados de la venta efectuada al ciudadano MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES.
En fecha 16 de julio de 2010, el Tribunal de la causa admitió cuanto ha lugar en derecho la reconvención propuesta, y fijó la oportunidad procesal para dar contestación a la reconvención.
En fecha 22 de septiembre de 2010, se produjo la contestación a la reconvención.
En fecha 22 de noviembre de 2010, el Dr. Antonio Matheus, apoderado judicial de la parte demandada, mediante diligencia consignó documento en original contentivo de “amigable transacción judicial”, celebrada entre Tomás Sosa Ochoa, en su carácter de parte actora, y por la otra el ciudadano José Gerardo Hernández Berroterán, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, solicitando al Tribunal su homologación. Dicho documento es del tenor siguiente:
“…Entre, LAURA VALERIA ODOARDI DI FRANCESCO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad NºV-11.916.454, civilmente hábil, domiciliada en el Área Metropolitana de Caracas, Distrito Capital, Abogada en ejercicio, debidamente inscrita por ante el I.P.S.A., bajo el Nº 71.237, actuando en este acto con el carácter de Apoderada Judicial del Ciudadano: TOMAS SOSA OCHOA, cédula de identidad Nº V-2.071.360, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, domiciliado en la población de Cúpira, Estado Miranda y de tránsito por esta ciudad, y suficientemente facultada para este acto, tal como se evidencia del Documento Poder, debidamente autenticado, por ante el Registro Público de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha: 09 de Noviembre de 2.010 quedando asentado bajo el Nº 50; Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina, cuyo documento original anexo marcado “A”, parte actora en el juicio incoado por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº AH14-V-2007-000270, por una parte, y por la otra, el ciudadano: Dr. ANTONIO MATHEUS BRICEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Mº V-2.622.319, Abogado en ejercicio, debidamente inscrito por ante el I.P.S.A. bajo el Nº 37.214, civilmente hábil domiciliado en la cuidad de Caracas Distrito Capital, actuando en este acto, en nombre y representación del ciudadano: JOSE GERARDO HERNANDEZ BERROTERAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.515.657, civilmente hábil, domiciliado en la población de Cúpira, Estado Miranda y suficientemente facultado para este acto, de acuerdo al Documento Poder, debidamente autenticado por ante el Registro Público de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual, del Estado Miranda, de fecha 09 de Enero de 2.007, asentado bajo el Nº05, Tomo: Primero (1º) de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho Registro, cuyo documento original reposa en el cuerpo del expediente antes identificado y cuya copia anexo marcada con la letra “B” parte demandada en el juicio antes señalado, se ha convenido en celebrar la presente “AMIGABLE TRANSACCION JUDICIAL”, que ponga fin al presente juicio (el expediente AH14-V-2007-000270), el cual se regirá bajo las siguientes estipulaciones: PRIMERO: El ciudadano, TOMAS SOSA OCHOA, antes identificado, acepta, reconoce y conviene haber celebrado un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad ubicado en el margen izquierdo de la Carretera Nacional que conduce de la población del El Guapo a la vía de Oriente, frente a la Inspectoría de Tránsito ubicada en Cúpira, Estado Miranda, en su carácter de Arrendador, por una parte, y por la otra, con el ciudadano JOSE GERARDO HERNANDEZ BERROTERAN, antes identificado, en su carácter de Arrendatario. SEGUNDO: Así mismo, el ciudadano: TOMAS SOSA OCHOA, antes identificado, acepta, reconoce y conviene formalmente en este acto, que no dio cumplimiento a lo dispuesto en el título VI, de la preferencia OFERTIVA Y DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, en sus artículos 42, 43 y 44 EJUSDEM de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en el sentido, de no haber notificado al Arrendatario en este caso, al Ciudadano JOSE GERARDO HERNANDEZ BERROTERAN, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el bien inmueble objeto de la presente controversia, y quien tiene según la norma jurídica in comento, el pleno y absoluto derecho a que se le haya ofrecido el bien inmueble, en las mismas condiciones y términos en que fue vendido al ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.200.034, tal como se evidencia del documento cuya copia anexo marcada “C”. TERCERO: Ahora bien, en virtud de la Reconvención propuesta, por la parte demandada (José Gerardo Hernández Berroterán) y admitida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de julio de 2.010, la parte actora del presente juicio de desalojo (Tomas Sosa Ochoa), acepta, manifiesta y conviene expresamente en este acto, la petición propuesta en LA RECONVENCION, en el sentido de que opere el RETRACTO LEGAL PROPUESTO EN LA RECONVENCION, toda vez que reconoce no haber cumplido con el mandato legal contenido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su título VI de la Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal, en su artículos desde el 42 al 44 Ejusdem a la cual tiene derecho el ciudadano José Gerardo Hernández Berroterán. CUARTA: Así mismo, la parte actora ciudadano Tomas Sosa Ochoa, reconoce, conviene y acepta y pide formalmente en este acto, de que en virtud de la reconvención propuesta se anule o se deje sin efecto legal alguno, el documento de venta realizado entre éste y el ciudadano José Echenique Paredes en su carácter de comprador, como consecuencia del incumplimiento de lo dispuesto en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de la Preferencia Ofertiva y el retracto legal, invocado y opuesto en dicho juicio por la parte demandada. QUINTA: Así mismo, el ciudadano Tomas Sosa Ochoa, pide formalmente en este acto que se subrogue al ciudadano José Gerardo Hernández Berroterán, en todas y cada uno de los derechos, especialmente el derecho de propiedad contenido en el documento de venta efectuado al ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, antes identificado. SEXTA: Así mismo, acuerdan ambas partes que con ocasión del presente juicio de desalojo y posterior reconvención propuesta, las costas y costos procesales derivados del presente juicio, serán cubiertos indistintamente por cada parte. SEPTIMA: Así mismo, acuerdan ambas partes, de que una vez autenticada la presente amigable transacción judicial por ante la Notaría Pública, correspondiente cualquiera de ellas deberá consignar dicho documento por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que dicho juzgado imparta la correspondiente homologación, la cual solicitamos formalmente en este acto para lo cual pedimos se habilite el tiempo y los recursos necesarios, para que una vez homologada dicha transacción se procederá formalmente a la venta del dicho inmueble objeto de la presente controversia de parte del ciudadano Tomas Sosa Ochoa (vendedor), al ciudadano José Gerardo Hernández Berroterán, por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda. Con sus correspondientes asientos en los libros. OCTAVA: Finalmente, ambas partes solicitan formalmente en este acto, a tan digno juzgado se sirva expedir tres copias certificadas de la presente amigable Transacción Judicial a los fines legales correspondiente”… (Copia textual).
En fecha 10 de diciembre del 2010, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva en la cual impartió la homologación a la transacción realizada por los ciudadanos TOMAS SOSA OCHOA, parte actora, y el ciudadano JOSÉ GERARDO HERNANDEZ, parte demandada.
En fecha 19 de enero del 2011, la abogada JUDITH MILLÁN DE LEÓN, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó que se dejara sin efecto la homologación impartida por el Juzgado de la causa en fecha 10 de diciembre del 2010, alegando que:
“Visto el documento contentivo de una transacción extrajudicial írrita, a todo evento, efectuada entre mi representado TOMAS SOSA OCHOA, (…omissis…) y el Apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano ANTONIO MATHEUS BRICEÑO, (…omissis…) en fecha 22 de noviembre de 2010, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, a espaldas de los Abogados de la parte demandante, las cuales no tienen efecto jurídico por cuanto ya mi representado había dispuesto de la propiedad del referido inmueble sobre el cual versa el contrato de arrendamiento cuya vigencia se ventila en este proceso, constituyendo el referido local y su estatus jurídico, un bien objeto de litigio, (…omissis…). A TODO EVENTO, PIDO AL CIUDADANO JUEZ, que deje sin efecto la HOMOLOGACIÓN DE LA TRANSACCIÓN efectuada por este Juzgado en fecha 10 de diciembre de 2010, por cuanto la misma lesiona los derechos de un tercero, el cual había adquirido la propiedad del referido local por documento que fue traído a los autos por la propia parte demandada, debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, en fecha 04 de agosto de 2.006, venta que no se podía dejar sin efecto de manera UNILATERAL, sin que en dicha transacción estuvieren representados los derechos del tercero adquiriente, ciudadano MAURICIO ECHENIQUE PAREDES, mucho más cuanto la vigencia de la preferencia oferticia (sic) se ventilaba en este proceso. Asimismo, para el supuesto negado de que este Juzgado negare mi petición anterior, SOLICITO AL CIUDADANO JUEZ, QUE SE ABSTENGA DE EXPEDIR LA COPIA CERTIFICADA SOLICITADA POR EL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA, sobre la írrita transacción y su homologación, solicitada mediante diligencia de fecha 13 de diciembre de 2010., a los fines de no causar un daño mayor al existente, en la persona del tercero…”.
En fecha 28 de enero del 2011, el ciudadano MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, asistido por la abogada Mariana Quintero, consignó diligencia en la cual apeló de la decisión dictada por el a quo en fecha 10 de diciembre del 2010.
En fecha 3 de febrero del 2011, el ciudadano MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, asistido por el abogado José Blanco Zuloaga, consignó escrito de solicitud de suspensión de la ejecución de la sentencia de fecha 10 de diciembre del 2010, y se abriera la articulación probatoria establecida en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de demostrar quién tiene la propiedad del inmueble que se está disponiendo en la transacción presentada, y solicitó que no se le transfiera la propiedad al ciudadano José Gerardo Hernández.
En fecha 9 de febrero del 2011, el ciudadano MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, asistido por el abogado José Blanco Zuloaga, actuando en sus propios derechos, consignó escrito de ampliación de solicitud de suspensión de la ejecución de la sentencia de fecha 10 de diciembre del 2010, alegando que la transacción constituye una defraudación en los derechos del tercero no interviniente, conforme a lo previsto en el artículo 533 del Código de Procedimiento Civil.
Consta que en fecha 16 de febrero de 2011, el Juzgado de la causa ordenó abrir la articulación probatoria solicitada.
En fecha 01 de marzo de 2011 la abogada Laura Odoandi, actuando como apoderada judicial de la parte actora, presentó diligencia consignando revocatoria del poder del ciudadano Mauricio Echenique Paredes, efectuada por su mandante en fecha 24 de febrero de 2011, solicitando que todas las actuaciones del ciudadano Echenique se dejen sin efecto; que en virtud del poder consignado con la transacción presentada se le tenga a ella como apoderada judicial de la parte actora; que ratificaba en todas sus partes lo manifestado por su representado en la transacción presentada, solicitando que se decrete la ejecución de la homologación.
En fecha 15 de marzo de 2011 el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, declaró la nulidad de la transacción efectuada por las partes en fecha 22 de noviembre de 2010, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, así como las consecuencias jurídicas que se desprenden de ella, y del auto de homologación dictado por dicho Juzgado el 10 de diciembre de 2010, con todas sus consecuencias legales, restituyendo la situación jurídica al estado en que se encontraba para el día 22 de noviembre de 2010.
En fecha 21 de enero de 2015, el Tribunal dictó sentencia definitiva declarando con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y sin lugar la reconvención de retracto legal arrendaticio, condenando en costas a la parte perdidosa demandada, condenando a la demandada a entregar el inmueble arrendado, siendo apelado dicho fallo en fecha 16 de abril de 2015 y ratificada el 20 del mismo mes y año, oída en ambos efectos mediante auto de fecha 22 de abril de 2015.
En ese estado, consta que en fecha 31 de mayo del 2016, el Juzgado Superior Sexto en la Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conociendo en apelación dictó sentencia cuyo dispositivo textualmente reza:
“…PRIMERO: SE REPONE LA CAUSA al estado en que fue presentada la denominada “transacción amigable” realizada en fecha 22 de noviembre de 2010, autenticada por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en esa misma fecha 22/11/2010, anotada bajo el Nro.15, Tomo 173 de los Libros de Autenticaciones, a los fines de que el tribunal de la causa –una vez que todas las partes (actora y demandada, apoderados y mandatarios) sean notificados de conformidad con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil-; se ordene la incidencia prevista en el artículo 607 eiusdem previo a emitir pronunciamiento sobre la referida transacción, y las partes puedan ejercer contra ese pronunciamiento los recursos a que hubiere lugar. SEGUNDO: Por efecto de la reposición de la causa decretada, se declaran nulas todas las actuaciones sucedidas en el tribunal de la causa posteriores a la presentación de la transacción realizada en fecha 22 de noviembre de 2010, autenticada por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en esa misma fecha 22/11/2010, anotada bajo el Nro.15, Tomo 173 de los Libros de Autenticaciones, incluidas la sentencia de fecha 10 de diciembre de 2010 dictada por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, que homologó la transacción presentada; la sentencia de fecha 15 de marzo de 2011 que declaró la nulidad de la transacción efectuada por las partes en fecha 22/11/2010 y del auto de homologación; y la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 21 de enero de 2015, que declaró con lugar la demanda de desalojo intentada. TERCERO: Dada la reposición decretada, no hay condenatoria en costas. CUARTO: Por cuanto el presente fallo no se pronunció dentro del lapso correspondiente, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil…”. (Copia textual).
Cumplidas como fueron las notificaciones ordenadas en el fallo ut supra transcrito y dictado por el Juzgado Superior Sexto en la Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se procedió a remitir el expediente al Juzgado de la causa a fines de continuar el proceso en virtud de la reposición decretada.
En fecha 21 de noviembre del 2016, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas mediante auto le dio entrada al expediente.
Consta que en cumplimiento de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, mediante auto de fecha 21 de febrero de 2017 abrió la articulación probatoria de 8 días de despacho conforme a lo previsto en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 06 de marzo del 2017, el abogado Henry Carmelo Bravo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 163.144, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 08 de marzo del 2017 el abogado ANTONIO MATHEUS BRICEÑO, inscrito en el Instituto de la Previsión Social del Abogado bajo el número 37.214, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada JOSE GERARDO HERNANDEZ BERROTERAN, consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 25 de septiembre de 2017 el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, procedió a dictar sentencia en la incidencia del artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, estableciendo expresamente lo siguiente:
“…Ahora bien, en relación con la transacción judicial efectuada inaudita parte, en fecha veintidós (22) de noviembre de 2.010, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, se puede apreciar que, mediante documento de venta donde el ciudadano MAURICIO ECHENIQUE PAREDES, es quien tiene la capacidad como propietario del bien de disponer de él, y no el ciudadano TOMAS SOSA OCHOA, que sin tener capacidad alguna dispone del bien en litigio, de manera unilateral, con el ciudadano JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ por lo que evidentemente, tal transacción al violar normas de orden público, no puede ser homologada. Y así se decide.
Con base a lo anterior, este Tribunal, dado que el convenio entre las partes viola lo dispuesto en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, por el hecho de carecer de capacidad para disponer de los bienes en litigio, tal y como lo establece el artículo 1714 del Código Civil, niega su homologación. Y así se decide.
-III-
Por las anteriores razones, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, NIEGA LA HOMOLOGACIÓN Y DECLARA NULA LA TRANSACCÍON, efectuada entre los ciudadanos TOMAS SOSA OCHOA y el ciudadano JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ, de fecha veintidós (22) de noviembre de 2.010, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE…”. (Copia textual).
Siendo apelada dicha decisión por el abogado Antonio Matheus, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.
Así las cosas, aprecia esta juzgadora que la transacción como modo de auto-composición procesal ha sido entendida, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.713 del Código Civil, como “un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”.
Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (sentencia N° 1209, de fecha 06 de julio de 2001), estableció que “el ordenamiento jurídico positivo confiere una doble naturaleza a la transacción: en primer término, la transacción es un contrato, en tanto que –a tenor de lo dispuesto en el artículo 1159 del Código Civil- la misma tiene fuerza de ley entre las partes. En segundo término, la transacción es un mecanismo de autocomposición procesal, en el que las partes, mediante recíprocas concesiones, determinan los límites de las situaciones jurídicas controvertidas (…)”.
De lo anterior se colige, que son elementos esenciales del contrato de transacción: i) la existencia de un litigio pendiente o un litigio eventual ii) las recíprocas concesiones; iii) la capacidad de las partes para transigir; y además, iv) debe cumplir con las condiciones de existencia de todo contrato, como son: el consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia de contrato y causa lícita.
Respecto al procedimiento de la transacción, el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, establece que:
“Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución.”.
De acuerdo con la norma transcrita, las partes en juicio pueden realizar recíprocas concesiones a fin de extinguir el litigio; no obstante a ello, el Código Civil establece en el artículo 1.714 que: “Para transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción”, y una vez verificados los supuestos de procedencia en la transacción celebrada, el Tribunal que conozca la causa, procederá a su homologación.
De tal manera que, la transacción para que tenga validez, requiere de un acto del juez como lo es la homologación a los fines de otorgarle fuerza ejecutoria.
En el caso sub examine, aprecia esta Juzgadora que, la presunta transacción amigable fue realizada extrajudicialmente entre los abogados Laura Valeria Odoardi Di Francesco, actuando como apoderada judicial del ciudadano Tomás Sosa Ochoa, y el abogado Antonio Matheus Briceño, actuando como apoderado judicial del ciudadano José Gerardo Hernández Berroterán, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta en fecha 22 de noviembre del año 2010.
Sin embargo, se aprecia, que la acción de desalojo fue interpuesta por la abogada Nancy Martínez Palacios, quien actuó como apoderada judicial del ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, quien a su vez actuó en principio como mandatario general del ciudadano Tomás Sosa Ochoa, tal como se evidencia de los poderes que rielan al expediente en los folios 08 al 10 de la pieza 1/2, y 38 al 42 de la pieza 2/2; este último autenticado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, en fecha 06 de octubre de 2006, quedando anotado bajo el N° 37, Tomo 16, de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina, y fue otorgado por el ciudadano Tomas Sosa Ochoa a Mauricio José Echenique Paredes, en los siguientes términos:
“…Yo, TOMAS SOSA OCHOA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-2.071.360, soltero, por medio del presente documento declaro: Que confiero Poder Especial pero amplio y suficiente en cuanto a Derecho se requiere Al ciudadano: MAURICIO JOSE ECHEQUENIQUE PAREDES, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.200.034, soltero, para que en mi nombre y representación nombre abogado o abogados de mi confianza a fin de que defiendan mis derechos e intereses sobre un lote de terreno derechos e intereses sobre un lote de terreno de mi propiedad donde funciona el Estacionamiento Cúpira HP 2000, ubicado en el sector conocido como Managua, Cúpira, Carretera Nacional de Oriente, del Municipio Pedro Gual del Estado Miranda, el cual tiene un área de TREINTA METROS (30 MTS) de frente por CIENTO CUARENTA Y SEIS METROS CON 50 CENTÍMETROS (146,50 MTS) de fondo, ALINDERADO: NORTE: Con terreno de Pedro Miguel Campos; SUR: Con terrenos de Ángel Alcántara; ESTE: Con Carretera Nacional de la Costa y por el OESTE: Con el Río de Cúpira; y las Bienhechurías consistentes en una vivienda construida de Bloque, piso de cemento, techo de acerolit, puertas de hierro, dos (02) dormitorios, un (01) salón, un (01) corredor, tres (03) Baños con servicio sanitario, servicio telefónico y de electricidad, un (01) galpón con paredes de concreto, vigas de doble T, techo de platabanda, un Tanque para almacenar 8.000 litros de agua, el cual me pertenece tal como consta en documento registrado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, en fecha treinta de diciembre de dos mil dos, anotado bajo el No. 11, folios 54 al 58, Tomo 5to. Del cuarto trimestre del año dos mil dos; por ante cualquier autoridad judicial o ante cualquier Tribunal de la República, bien sea con carácter de demandante o de demandado. En ejercicio del presente mandato, podrá mi apoderado hacer cuanto sea necesario en mi representación.”. (Fin de la cita).
A su vez, el ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, en su condición de mandatario de Tomas Sosa Ochoa, otorgó poder judicial a la abogada Nancy Martínez Palacios, para que ejerciera la defensa judicial relacionada con los derechos e intereses de su mandante sobre el lote de terreno donde funciona el Estacionamiento Cúpira HP 2003, C.A., ubicado en el sector conocido como Managua, Cúpira, Carretera Nacional de Oriente.
De manera que en este juicio, la acción de desalojo la interpuso el ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, en su condición de mandatario del ciudadano Tomas Sosa Ochoa; quien en ejercicio del citado mandato estaba facultado para que -en su nombre y representación- nombrara a abogados de su confianza, a los fines de defender sus derechos e intereses sobre el lote de terreno donde funciona el Estacionamiento Cúpira HP 2003, C.A., ubicado en el sector conocido como Managua, Cúpira, Carretera Nacional de Oriente.
También riela a los folios 153 al 158 ambos inclusive, copia certificada del documento de compra-venta, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésimo Séptimo del Municipio Libertador en fecha 16 de junio de 2006, anotado bajo el n° 19, tomo 86, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, posteriormente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, en fecha 04 de agosto de 2006, quedando inserto bajo el n° 21, folios 117 al 121, Tomo 3ero, del tercer trimestre del año 2006 mediante el cual el ciudadano Tomás Sosa Ochoa, dio en venta pura, simple, e irrevocable al ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, un terreno donde funciona un estacionamiento denominado Roalca; venta que se produce antes de la interposición de la demanda de desalojo que dio lugar a este procedimiento.
En este sentido, aprecia esta juzgadora, que en principio, la condición del ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, en esta causa era en un primer momento de mandatario del ciudadano Tomas Sosa Ochoa, para ejercer acciones relacionadas con “…derechos e intereses sobre un lote de terreno de mi propiedad donde funciona el Estacionamiento Cúpira HP 2000 (sic), ubicado en el sector conocido como Managua, Cúpira, Carretera Nacional de Oriente, del Municipio Pedro Gual del Estado Miranda…”, pero dicho inmueble según el documento de venta anteriormente señalado es propiedad del ciudadano Mauricio José Echenique Paredes desde el 16 de junio de 2006, posteriormente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, en fecha 04 de agosto de 2006.
Ahora bien, se evidencia de las actas, que el representante judicial de la parte demandada en la oportunidad de su contestación, reconvino por retracto legal arrendaticio, alegando que:
“…Es el caso Ciudadano (a) Juez (a) que de acuerdo a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es que procedemos a RECONVENIR, formalmente en éste acto, al ciudadano TOMAS SOSA OCHOA, (…), parte actora reconvenida en el presente juicio, de Cumplimiento de Contrato, reconvención ésta, la cual realizamos por los conceptos jurídicos de INCUMPLIMIENTO DEL TÍTULO VI. DE LA PREFERENCIA OFETIVA Y DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO en sus artículos 42 y 43 de la precipitada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales establecen lo siguiente: artículo 42: La Preferencia Ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se te ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario: Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de tos cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. (Fin de la Cita). En éste sentido Ciudadano Juez, consta de documento debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario, de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, de fecha 04 de Agosto de 2.006, registrado bajo el №: 21; Tomo: 3ro; Folios: 117 al 121 del Tercer trimestre del año 2,006, que el ciudadano: TOMAS SOSA OCHOA, titular de la cédula de identidad № V- 2.071.360, anteriormente identificado, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, al ciudadano: MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.200.034, soltero, un lote de terreno, donde funciona el Estacionamiento Roalca, C.A, (hoy Estacionamiento HP 2.000, señalado nuestro, ubicado en el sector conocido como Managua, Cúpira, carretera Nacional de Oriente, del Municipio Pedro Gual del Estado Miranda, el cual tiene un área de Treinta metros de frente (30 Mts) por Ciento Cuarenta y Seis metros con Cincuenta Centímetros (146,50 Mts) de fondo, ALINDERADO NORTE. Con terreno de Pedro Miguel Campos; SUR. Con terreno de Ángel Alcántara, ESTE. Con Carretera de la Costa y por el OESTE. Con el Rio (sic) Cúpira; y las bienhechurías consistentes, en una vivienda construida de bloque, piso de cemento, techo de acerolit, puertas de hierro, dos /2) dormitorios, un salón, un corredor, tres (3) baños con servicio sanitario, servicio telefónico y de electricidad, un galpón con paredes de concreto, vigas de doble T, Techo de platabanda, un tanque para almacenar 8.000 litros de agua. El precio de la venta es por la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES, (Bs. 70.000.000,00), los cuales serán cancelados, de la siguiente manera: PRIMERO: Al momento de la firma del presente recibo del comprador, la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 25.000.000,00), en dinero de curso legal en el país, en mis manos a mi entera y cabal satisfacción; SEGUNDO: Dentro de noventa días hábiles, contados a partir desde el día siguiente de la firma del presente documento, el comprador entregará al vendedor la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 25.000.000,00), en efectivo, garantizados en una letra de cambio signada con el número 1/1, con un valor de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 25.000.000,00)…”
De lo anterior, se evidencia, que la preferencia ofertiva recayó sobre el mismo inmueble que fue vendido al ciudadano Mauricio Echenique Paredes.
Consta también del contrato de venta cursante a los folios 27, 28 y 29 de la pieza 2/2; que el ciudadano Tomas Sosa Ochoa dio en venta a Mauricio Echenique Paredes un lote de terreno donde funciona el estacionamiento Roalca, que a decir de la demandada en la reconvención propuesta, es el actual Estacionamiento Cúpira HP 2000 (el cual se encuentra en la misma dirección del estacionamiento Roalca), lo cual no está en discusión en el juicio de desalojo, pero si se discute en la reconvención de retracto legal arrendaticio interpuesta por el demandado.
Ahora bien, en el curso del juicio bajo análisis, una vez contestada la demanda y propuesta reconvención, en fecha 22 de noviembre de 2010, el abogado Antonio Matheus, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano José Gerardo Hernández Berroterán, consignó documento original denominada “amigable transacción” celebrada entre el ciudadano Tomás Sosa Ochoa y el ciudadano José Gerardo Hernández, solicitando al Tribunal de la causa, se homologara dicha transacción, y autenticada por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotada bajo el n° 15, Tomo 173 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, que consta a los folios 429 al 432 ambos inclusive de la pieza 1/2.
Ahora bien, en la articulación probatoria abierta en este procedimiento se evidencia que el tercero interesado, MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE, quien intervino en esta causa en su propio nombre en fecha 21 de enero de 2011, dándose por notificado de la homologación de la transacción efectuada por el tribunal de la causa, y apeló de la misma el 28 de enero de 2011, presentando escrito de alegatos el día 03 de febrero de 2011, hay que acotar en este punto, que su intervención se debió a la afectación de sus derechos de propiedad sobre el inmueble objeto de desalojo, y para demostrar su derecho preferente promovió en fecha 06 de marzo de 2017, lo siguiente:
i) Copia certificada del documento de adquisición del inmueble, sobre el cual versa la controversia, expedido por el ciudadano Registrador Inmobiliario de los Municipios Páez Andrés bello y Pedro Gual del Estado Miranda, en fecha 04 de agosto del 2006 bajo el Nº 21, folios 117 al 121, como Tercero, Tercer Trimestre del año 2006, cursante a los folios 25 al 32 ambos inclusive de la pieza 2/2; respecto a este instrumento se aprecia que se trata de un instrumento público conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, y por cuanto no fue tachado, ni impugnado, ni desconocido por las partes en este proceso, este instrumento tiene valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con este instrumento que el propietario actual del inmueble arrendado es el ciudadano MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, toda vez que el ciudadano TOMAS SOSA OCHOA le dio en venta, pura y simple el lote de terreno destinado a estacionamiento. Así se establece.
ii) Copia certificada del documento de cesión del contrato de arrendamiento celebrado en fecha primero 1º de julio del 2003, expedida en fecha 17 de febrero del 2011, por el Registrador Inmobiliario de los Municipios Páez Andrés bello y Pedro Gual del Estado Miranda, actuando en funciones notariales, efectuada entre el demandante TOMAS SOSA OCHOA y el ciudadano MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, cursante a los folios 34 al 37 ambos inclusive de la pieza 2/2; este instrumento tiene valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue tachado, ni impugnado, ni desconocido por las partes en este proceso, desprendiéndose del mismo que el ciudadano TOMAS SOSA OCHOA le cedió al ciudadano MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, el contrato de arrendamiento celebrado entre el cedente y el ciudadano JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ BERROTERAN, sobre el inmueble objeto de desalojo en el presente juicio. Así se establece.
iii) Copia certificada del instrumento poder autenticado ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del estado Miranda en fecha 06 de octubre del 2006, anotado bajo el Nº 37, Tomo 16 de los libros de autenticaciones respectivos, cursante a los folios 38 al 42 ambos inclusive de la pieza 2/2; este instrumento tiene valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue tachado, ni impugnado, ni desconocido por las partes en este proceso, evidenciándose del mismo, que el ciudadano TOMAS SOSA OCHOA, le otorgó poder general al ciudadano MAURICIO ECHENIQUE PAREDES, para intentar el juicio de desalojo en contra del arrendatario JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ, y le representara en todos sus derechos e intereses. Así se establece.
iv) Copias Certificadas de las actuaciones efectuadas ante el Juzgado de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con motivo del expediente de consignación de alquileres que hace el arrendatario JOSE GERARDO HERNÁNDEZ. A este instrumento se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de actuaciones judiciales del referido Juzgado de Municipio, evidenciándose que en el mismo cursa una diligencia de fecha 09 de noviembre de 2010, presentada por el ciudadano TOMÁS SOSA OCHOA, asistido por el abogado ANTONIO MATHEUS BRICEÑO (quien a su vez es el apoderado judicial de la parte demandada JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ), solicitando que en el expediente de consignaciones arrendaticias del ciudadano JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ (arrendatario) a favor del ciudadano TOMAS SOSA OCHOA (arrendador), sobre el inmueble de marras, se realice el cómputo del monto de los cánones de arrendamiento consignados desde el 26 de enero de 2006 hasta el 25 de octubre de 2010; asimismo, se evidencia, diligencia de fecha 11 de febrero de 2011 presentada por el ciudadano MAURICIO ECHENIQUE PAREDES, asistido por la abogada MERCEDES FLORES MACHADO, consignando ante el juzgado de consignaciones el instrumento autenticado de cesión del contrato de arrendamiento que le hizo el ciudadano TOMAS SOSA OCHOA; así como la diligencia de fecha 24 de febrero de 2011 presentada por el ciudadano TOMÁS SOSA OCHOA, asistido por el abogado ANTONIO MATHEUS BRICEÑO, solicitando la entrega de las consignaciones arrendaticias. Así se establece.
Por su parte, en fecha 08 de marzo del 2017 el abogado ANTONIO MATHEUS BRICEÑO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 37.214, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano JOSE GERARDO HERNANDEZ BERROTERAN, consignó escrito de promoción de pruebas, reproduciendo el mérito favorable de los siguientes instrumentos:
i) Transacción amigable de fecha 22 de noviembre del 2010, entre los ciudadanos TOMAS SOSA OCHOA, y el ciudadano JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ BERROTERÁN, ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº15, tomo 173;
ii) Poder donde se designa apoderada judicial el ciudadano TOMAS SOSA OCHOA, a la ciudadana LAURA ODOARDI;
iii) Escrito presentado por el ciudadano MAURICIO ECHENIQUE, de fecha 09 de febrero del 2011, donde pide suspender la ejecución de la sentencia sin estar firmado por el solicitante si no por el abogado asistente;
iv) Diligencia presentada por la Dra. Laura Odoardi, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano TOMAS SOSA OCHOA, manifestando su conformidad con la transacción amigable, de fecha 01 de marzo del 2011;
v) Escrito de observaciones hechas al Juzgado Superior e igualmente el escrito de informe de fecha 02 de junio del 2015;
vi) Documento público, donde el ciudadano MAURICIO ECHENIQUE PAREDES, menciona expresamente que el canon de arrendamiento lo aumentaba de bolívares 300,00 a bolívares 20.000,00, y a su decir, ello desmentiría la aplicación del segundo supuesto en el que se fundamentó el juicio de desalojo.
Respecto a todos estos instrumentos consignados por la parte demandada, se aprecia que se tratan de actuaciones que rielan en el presente expediente tanto en original como en copias certificadas, los cuales en principio, tienen valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, es oportuno indicar que en la presente incidencia se encuentra en discusión la validez de la presunta transacción amigable efectuada por los ciudadanos TOMAS SOSA OCHOA y JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ BERROTERÁN, y de ninguno de esos instrumentos se evidencia que los actuantes en dicho contrato tuvieran la capacidad para disponer del bien objeto del presente juicio, y por lo tanto son desechados del debate probatorio, por cuanto no aportan ningún elemento de convicción a esta juzgadora respecto al cumplimiento de los requisitos para que proceda la homologación del acuerdo celebrado entre ellos. Así se establece.
En este orden de ideas, y luego de analizado el material probatorio de esta articulación probatoria del artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, es oportuno resaltar, que todas las actuaciones posteriores a la presentación de la transacción realizada en fecha 22 de noviembre de 2010, autenticada por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en esa misma fecha 22/11/2010, anotada bajo el Nro.15, Tomo 173 de los Libros de Autenticaciones, incluidas la sentencia de fecha 10 de diciembre de 2010 dictada por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, que homologó la transacción presentada; la sentencia de fecha 15 de marzo de 2011 que declaró la nulidad de la transacción efectuada por las partes en fecha 22/11/2010 y del auto de homologación; y la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 21 de enero de 2015, que declaró con lugar la demanda de desalojo intentada, quedaron anuladas por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas en su sentencia de fecha 31 de mayo de 2016, por lo que todo el juicio se retrotrajo al día en que fue consignado el acuerdo celebrado entre los ciudadanos TOMAS SOSA OCHOA y JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ BERROTERÁN, representados por sus abogados.
En este sentido, se observa que el tercero-interesado, solicitó que no se impartiera la homologación a dicho acuerdo, por cuanto él es el propietario del inmueble arrendado, y no fue llamado a participar en dicha transacción. Del documento transaccional que riela en autos, se aprecia que, entre sus cláusulas se estableció lo siguiente:
“…CUARTA: Así mismo la parte actora ciudadano Tomas Sosa Ochoa, reconoce, conviene, acepta y pide formalmente en este acto, de que en virtud de la reconvención propuesta se anule o se deje sin efecto legal alguno, el documento de venta realizado entre éste y el ciudadano Mauricio José Echenique Paredes en su carácter de comprador, como consecuencia del incumplimiento de lo dispuesto en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de la Preferencia Ofertiva y del retracto legal, invocado y opuesto en dicho juicio por la parte demandada. QUINTA: Así mismo, el ciudadano Tomas Sosa Ochoa pide formalmente en este acto que se subrogue al ciudadano José Gerardo Hernández Berroteran, en todos y cada uno de los derechos, especialmente el derecho de propiedad contenido en el documento de venta efectuado al ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, antes identificado. SEXTA: Así mismo, acuerdan ambas partes que con ocasión del presente juicio, de desalojo y posterior reconvención propuesta, las costas y costos procesales derivados del presente Juicio, serán cubiertos indistintamente por cada parte. SÉPTIMA: Así mismo, acuerdan ambas partes, de que una vez autenticada la Presente amigable transacción judicial por ante la Notaria Pública, correspondiente cualquiera de ellas deberá consignar dicho documento por ante el Jugado Cuarto lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del área los fines de que dicho juzgado imparta la correspondiente homologación, la cual solicitamos formalmente en este acto para lo cual pedimos se habilite el tiempo y los recursos necesarios, para que a su vez homologada dicha transacción se proceda formalmente a la venta del dicho inmueble objeto de la presente controversia de parte del ciudadano Tomas Sosa Ochoa (vendedor), al ciudadano José Gerardo Hernández Berroteran, por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, con sus correspondientes asientos en los libros…”. (Fin de la cita).
De tal manera, se evidencia de dicho contrato, que en la cláusula cuarta se pide formalmente, que en virtud de la reconvención propuesta se anule o se deje sin efecto legal alguno, el documento de venta realizado entre éste y el ciudadano Mauricio José Echenique Paredes en su carácter de comprador, como consecuencia del incumplimiento de lo dispuesto en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de la preferencia ofertiva y del retracto legal invocado y opuesto en dicho juicio por la parte demandada; en la cláusula quinta se pide al tribunal que se subrogue al ciudadano José Hernández Berroterán en todos los derechos, en especial el de propiedad del ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, siendo evidenciado que efectivamente en dicho acuerdo no participó el ciudadano MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, siendo demostrado en autos que éste ciudadano es el actual propietario del bien inmueble en discusión, y además, se evidencia, que el contrato de arrendamiento del inmueble de marras, fue cedido por el arrendador TOMAS SOSA OCHOA al ciudadano MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE, por lo que en consecuencia, considera quien suscribe que el ciudadano TOMAS SOSA OCHOA, no tiene la capacidad para disponer del bien objeto del litigio, tal como lo señaló el juez de la recurrida, por cuanto no es el propietario del inmueble objeto del acuerdo celebrado y del presente juicio, pues perdió todos sus derechos al vender el inmueble y al ceder los derechos del arrendamiento al ciudadano MAURICIO JOSÉ ECHENIQUE PAREDES, y por tal motivo no puede transigir, porque no tiene capacidad para disponer del objeto comprendido en la transacción, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.714 del Código Civil. Así se establece.
Adicionalmente, se observa en el contrato presentado, que no se hacen en dicho acuerdo recíprocas concesiones, toda vez que se le pide al tribunal que se anule o se deje sin efecto legal alguno, el documento de venta realizado entre el ciudadano TOMAS SOSA OCHOA, como vendedor, y el ciudadano Mauricio José Echenique Paredes, en su carácter de comprador y se subrogue al ciudadano JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ BERROTERÁN en los derechos del comprador, lo cual tampoco puede hacerse a través de una transacción. Así se declara.
En consecuencia, quien suscribe considera, que tal como lo señaló el juez de instancia, el referido convenio celebrado el 22 de noviembre de 2010 entre los ciudadanos TOMAS SOSA OCHOA y JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ BERROTERÁN, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en esa misma fecha, anotada bajo el Nro.15, Tomo 173 de los Libros de Autenticaciones, es nulo y no puede ser homologado conforme a lo dispuesto en el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el ciudadano TOMAS SOSA OCHOA no tenía ningún derecho sobre el objeto en litigio conforme a lo previsto en el artículo 1.723 del Código Civil y por lo tanto carece de la capacidad para disponer del objeto de la transacción, conforme al artículo 1.714 ejusdem. Así se decide.
En orden de estas consideraciones, es forzoso para esta juzgadora declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido, confirmar el fallo apelado, y ordenar al tribunal de la causa a continuar con en este proceso hasta dictar la sentencia definitiva. Así se declara.
DISPOSITIVO
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 15 de mayo del 2018, por el abogado ANTONIO MATHEUS BRICEÑO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ BERROTERÁN, contra la sentencia dictada el 25 de septiembre del 2017, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SE NIEGA LA HOMOLOGACIÓN del convenio celebrado el 22 de noviembre de 2010 entre los ciudadanos TOMAS SOSA OCHOA y JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ BERROTERÁN, por cuanto el ciudadano TOMAS SOSA OCHOA no tenía ningún derecho sobre el objeto en litigio y por lo tanto es nulo el convenio, según lo previsto en el artículo 1.723 del Código Civil, y no puede transigir porque carece de la capacidad para disponer del objeto comprendido en la transacción, conforme al artículo 1.714 ejusdem. TERCERO: NULO el convenio celebrado el 22 de noviembre de 2010 entre los ciudadanos TOMAS SOSA OCHOA y JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ BERROTERÁN autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en esa misma fecha, anotado bajo el Nro.15, Tomo 173 de los Libros de Autenticaciones. CUARTO: SE ORDENA al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas a continuar con el presente proceso a los fines de dictar la sentencia definitiva; todo ello en el curso del juicio que por DESALOJO interpuso el ciudadano TOMAS SOSA OCHOA contra el ciudadano JOSÉ GERARDO HERNÁNDEZ BERROTERÁN.
Queda CONFIRMADA la sentencia apelada con la motivación aquí expresada.
Se condena al pago de costas del recurso a la parte demandada apelante, por haber sido confirmado el fallo apelado, conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente sentencia. Remítase el expediente al tribunal de origen, en su oportunidad procesal.
Por cuanto la presente decisión se pronunció fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes mediante boleta que a tal efecto se ordena librar.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de diciembre del dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES
En la misma fecha, 17 de diciembre del 2018, se registró y publicó la anterior decisión, constante de veinte (20) páginas, siendo las 3: 05 p.m. Asimismo, se libraron las boletas de notificación ordenadas.
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES
Exp. Nº AP71-R-2018-000413/7.310.
MFTT/EMLR/Gs.
Sentencia Interlocutoria.
Materia civil.
