REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
ASUNTO: AP71-R-2016-000863.
PARTE ACTORA: ANTONINA GINTOLI DE PAOLINO, de nacionalidad Italiana, mayor de edad, viuda, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E- 175.421.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RAIMUNDO ORTA POLEO, RAYMOND ORTA MARTÍNEZ, ROBERTO ORTA MARTÍNEZ, CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO, INDIRA MOROS RESTREPO , MARÍA PÉREZ NÚÑEZ e IRENE VICTORIA MORILLO LÓPEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 7.982, 40.518, 63.275, 105.148, 110.298, 119.895 y 115.784,respectivamente.
PARTE DEMANDADA: RAMÓN ENRIQUE BARRANTES ALVARADO, de nacionalidad costarricense, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº E- 81.438.628.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: TERESA BORGES GARCÍA, WALTHER ELÍAS GARCÍA SUÁREZ, NORA ROJAS, CARMEN CARVALHO y WILLIAM CUBEROS SÁNCHEZ, abogados en ejercicio, de domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 22.629, 117.211, 104.901, 130.993 y 211.925 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA.
-I-
ANTECEDENTES EN ALZADA
Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones, previo el trámite administrativo de distribución de causas, en virtud del recurso de apelación presentado el Abogado William Alexander Cuberos, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 211.925, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia de fecha 07 de julio de 2016, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. (F. 183 y 184).
Por auto de fecha 27 de septiembre de 2016, este Juzgado Superior le dio entrada al expediente, el cual fue signado por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos con el N° AP71-R-2016-000863. Sin embargo, ordenó la remisión del mismo por cuanto existía un error de foliatura; mediante oficio dirigido al Juzgado de la causa, ello con el objeto de que fueran subsanados los errores de foliaturas existentes para que posteriormente remitiera el expediente. (F. 185 y 186).
Por auto de fecha 13 de octubre de 2016, este Juzgado Superior le dio entrada al expediente por reingreso. Asimismo, fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes (F.189 y 190).
En fecha 27 de octubre de 2016, compareció ante este Juzgado el abogado William Cuberos, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, y consignó escrito de informes a la apelación ejercida. (F.191 al 197).
En fecha 14 de noviembre de 2016, comparecieron ante este Juzgado los abogados Raimundo Orta, Carlos Calanche e Irene Morillo apoderados judiciales de la parte actora y consignaron escrito de informes en la presente causa. (F.198 y 199 vto).
En fecha 14 de noviembre de 2016, comparecieron ante este Juzgado los abogados Raimundo Orta, Carlos Calanche e Irene Morillo apoderados judiciales de la parte actora y consignaron escrito de observaciones a los informes de la parte demandada en la presente causa. (F.200 al 203).
Por auto de fecha 18 de noviembre de 2016, este Tribunal dijo “vistos”, y dejó constancia que el lapso de 30 días continuos para dictar sentencia en el presente asunto comenzó a computarse a partir de la mencionada fecha inclusive. (F.204).
Por auto de fecha 15 de diciembre de 2016, este Tribunal difirió la oportunidad de dictar sentencia para dentro de los 30 días continuos siguientes a esa fecha.
En estos términos, se pasa a emitir pronunciamiento, en base a las siguientes consideraciones:
-II-
DE LA RECURRIDA
En fecha 07 de julio de año 2016, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en relación a las cuestión previa promovida por la parte demandada, en el juicio que por desalojo sigue la ciudadana Antonina Gintoli De Paolino contra el ciudadano Ramón Enrique Barrantes, mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en las siguientes consideraciones:
(…omissis…)
“…Para decidir la cuestión previa promovida, este juzgad observa que la demanda por desalojo fue fundamentada en la existencia de una relación arrendaticia existente entre los ciudadanos ANTONINA GINTOLI DE PAOLINO, como arrendadora y RAMÓN ENRIQUE BARRANTES como arrendatario, sobre una casa tipo galpón y el terreno donde está edificada, ubicada en la Parroquia Candelaria, en el sector conocido como Sarría, entre las esquinas San Pedro y Lourdes, distinguida con el Nº 156, Municipio Libertador del Distrito Capital, destinada al uso comercial y en la que ha funcionado una carpintería, actualmente la denominada Carpintería Cristo Rey, que comenzó en el año 2004 con la suscripción de un contrato ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 20 de febrero de 2004, bajo el Nº 16, Tomo 22, y cuyo último contrato de arrendamiento fue firmado por las partes el 19 de marzo de 2012, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas.
Ahora bien, ambos contratos fueron acompañados por la parte actora al interponer la demanda. El primero, en copia simple y el segundo en original y no fueron ni impugnados ni desconocidos por la parte demandada. En razón a ello, actuando de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal tiene al primero como fidedigno. En consecuencia, este tribunal aprecia ambas pruebas instrumentales con valor de plena prueba, de conformidad a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
En este sentido se observa que en las cláusulas primera y séptima del contrato de arrendamiento suscrito el 20 de febrero de 2004, establece las partes acordaron lo siguiente:
“PRIMERA: La ARRENDADORA da en arrendamiento al ARRENDATARIO, quien así lo recibe, un inmueble de su propiedad, constituido por una casa situada en la Calle Real de Sarría, entre las esquinas de San Pedro y Lourdes, distinguida con el número 156, Sector Sarría, Parroquia Candelaria, Caracas.”
SÉPTIMA: El ARRENDATARIO se obliga a destinar el inmueble arrendado única y exclusivamente para uso comercial o industrial, y cualquier cambio en su uso tendrá que ser autorizado en forma escrita por la ARRENDADORA o por la persona que tenga su representación. El ARRENDATARIO declara que en el local arrendado funcionará una Carpintería. Tampoco podrá el ARRENDATARIO ceder, ni traspasar, ni sub-arrendar total o parcialmente el inmueble objeto de este contrato, ni confiar el inmueble arrendado al cuidado de otras personas, ni delegar en terceras personas la ocupación ni el cumplimiento de las obligaciones que contrae con la ARRENDADORA, ya que este contrato se celebra intuito personae, por lo que respecta al ARRENDATARIO. En consecuencia, quedan rigurosamente prohibidas las llamadas ventas de punto, traspaso de negocios, cobro de prima, cesión de llaves, etc.” (Subrayado del tribunal).
Y en el contrato de arrendamiento autenticado el 19 de marzo de 2012, celebrado entre las mismas partes, establecieron en las cláusulas primera y séptima, lo siguiente:
“PRIMERA: La ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, quien así lo recibe, un inmueble de su propiedad, constituido por una casa tipo galpón de uso comercial situada en la Calle Real de Sarría, entre las Esquinas de San Pedro y Lourdes, distinguida con el número 156, Sector Sarria, Parroquia Candelaria, Caracas.”
SÉPTIMA: El ARRENDATARIO se obliga a destinar el inmueble arrendado única y exclusivamente para uso COMERCIAL o INDUSTRIAL, y cualquier cambio en su uso tendrá que ser autorizado en forma escrita por LA ARRENDADORA o por la persona que tenga su representación. El ARRENDATARIO declara que en el Local arrendado funcionará una Carpintería. Tampoco podrá el ARRENDATARIO ceder, ni traspasar, ni sub-arrendar total o parcialmente el inmueble objeto de este contrato, ni confiar EL INMUEBLE arrendado al cuidado de otras personas, ni delegar en terceras personas la ocupación ni el cumplimiento de las obligaciones que contrae con la ARRENDADORA, ya que este contrato se celebra intuito personae, por lo que respecta al ARRENDATARIO. En consecuencia, queda rigurosamente prohibidas las llamadas ventas de punto, traspaso de negocios, cobro de prima, cesión de llaves, etc.” (Subrayados del tribunal).
Se observa así que de acuerdo a los medios probatorios analizados, ambas partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble a ser destinado al uso comercial, específicamente una carpintería, tal como lo afirmó la parte actora en el libelo.
Por su parte el demandado, produjo a los autos los siguientes medios probatorios:
- Original de Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, a nombre de RAMÓN ENRIQUE BARRANTES ALVARADO, C.I. E- 81.438.628, en condición de arrendatario de la vivienda Nº 156, tipo casa, uso vivienda, ubicada en la dirección “principal de sarria, sector Sarria, Distrito Capital, Municipio Libertador, Parroquia Candelaria, impreso el 20 de abril de 2016; con la advertencia de que dicho certificado estará vigente hasta el 20/04/2017 y que podrá ser anulado en cualquier momento si se verifica que la información aportada es falsa y reticente, y se le multará con cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.), de conformidad a lo establecido en el artículo 146 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
- Copia de Registro de Información Fiscal (RIF), E814386280, a nombre de RAMÓN BARRANTES ALVARADO, inscrito el 22/11/1993, última fecha de actualización el 05/02/2016 y vencimiento el 05/02/2019, con domicilio fiscal en: Calle eral de Sarria, entre esquina San Pedro y esquina Lourdes, casa Nº 156, urbanización Sarria, Caracas, Distrito Capital; y copia de cédula de identidad expedida por la República Bolivariana de Venezuela, a nombre de RAMON ENRIQUE BARRANTES ALVARADO, bajo el Nº E 81.438.628, en condición de extranjero residente, nacionalidad Costa Rica y profesión comerciante.
- Expediente original signado con el Nº AP31-S-2016-001331, formado por el Tribunal Décimo Noveno de Municipio y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 19 de febrero de 2016, contentivo de solicitud de inspección judicial interpuesta por el abogado William Alexander Cuberos Sánchez, actuando como apoderado judicial del ciudadano RAMÓN ENRIQUE BARRANTES ALVARADO, “en su condición de arrendatario de una casa ubicada en la Parroquia Candelaria, sector Sarrias, entre esquinas de San Pedro y Lourdes, distinguida con el Nº 156, bajo contrato de arrendamiento verbal…”, para que se dejase constancia de los siguientes particulares: “Primero: de las personas que se encuentren en el referido inmueble y el motivo por el cual se encuentran. Segundo: Dependencias de la casa objeto de la presente solicitud. Tercero: de los bienes que se encuentren en las diversas dependencias del inmueble. Cuarto: del uso dado al inmueble objeto de la presente solicitud.” Contiene acta levantada por dicho tribunal mediante la cual dejó constancia que se constituyó en la dirección solicitada y procedió a dejar constancia de los particulares solicitados y de lo siguiente: “En lo que se refiere al particular cuarto, se deja constancia que de acuerdo a lo manifestado y expuesto por el solicitante la planta baja es destinada para ser usada como taller de carpintería, mientras que la planta Mezzanina es usada por el solicitante para ser ocupada como su vivienda principal, conjuntamente con su conyuge (sic) e hijos”…
Ahora bien, este tribunal observa que los medios probatorios producidos por la parte demandada no desvirtúan los hechos afirmados y probados por la parte actora, en el sentido de que el inmueble constituido por una casa tipo galpón de uso comercial situada en la Calle Real de Sarría, entre las Esquinas de San Pedro y Lourdes, distinguida con el número 156, Sector Sarria, Parroquia Candelaria, Caracas, fue arrendado para el uso comercial, esto es para el funcionamiento de una carpintería, tal como lo dispusieron en la cláusula séptima de los contratos analizados, antes transcrita; además que no fue un hecho controvertido por la parte demandada.
En razón a ello, este tribunal considera que no existe prohibición expresa de ley para admitir la demanda interpuesta, pues para la admisión de la demanda no son aplicables las disposiciones de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, como lo alegó la parte demandada. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la cuestión previa promovida por el ciudadano RAMÓN ENRIQUE BARRANTES ALVARADO.
Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la incidencia de cuestiones previas, todo de conformidad a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el cuarto aparte del artículo 867 del mismo código.
Publíquese y regístrese, de conformidad con lo establecido en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad a lo previsto en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil y visto que la presente causa se sigue por los trámites del procedimiento oral, este órgano jurisdiccional se permite declarar lo siguiente:
El artículo 867 del Código de Procedimiento Civil, establece que si la parte demandante no subsana las cuestiones previas indicadas en el ordinal 2° del artículo 866, en el plazo de cinco días, o si contradice las cuestiones indicadas en el ordinal 3° del mismo artículo, se concederán ocho días para promover e instruir pruebas, si así lo pidiere alguna de las partes y si las cuestiones o su contradicción se fundaren en hechos sobre los cuales no estuvieren de acuerdo las partes. Y dependiendo de la actitud de las partes, la misma norma establece dos (2) oportunidades para dictar la sentencia que resuelva las cuestiones previas.
En el presente proceso, el apoderado judicial de la parte actora presentó un escrito de contradicción de las cuestiones previas promovidas por su contraparte. Sin embargo, ninguna de las partes solicitó a este Tribunal apertura del lapso probatorio de ocho (8) días a que se refiere el artículo 867 eisdem, condición que debe ser concurrente con la otra condición de contradicción entre las partes, para que se abra dicho lapso para promover e instruir pruebas. Razón por la cual este órgano jurisdiccional considera que la decisión relativa a las cuestiones previas promovidas, debía ser dictada de conformidad a lo previsto en el segundo aparte del referido artículo 867 del Código de Procedimiento Civil, esto es al octavo día de despacho siguiente al vencimiento de los cinco días de despacho que tenía la parte actora para subsanar y/o contradecir las cuestiones previas promovidas por su contraparte. Visto que la presente decisión es dictada fuera de la oportunidad indicada, se ordena su notificarla a las partes….” (Fin de la cita, negrillas y subrayado del transcrito F.156 al 164).
-III-
DE LOS INFORMES
PARTE DEMANDADA:
Mediante diligencia de fecha 27 de octubre de 2016, compareció ante este Juzgado la representación judicial de la parte demandada, y de manera anticipada para la consignación de informes a la apelación ejercida, presentó escrito con fundamento en los siguientes alegatos:
(…Omissis…)
Con fundamento en alegatos esgrimidos por las partes, la presente controversia quedó circunscrita a los siguientes hechos:
La parte actora en el presente proceso, aduce lo siguiente:
-Que la ciudadana Antonina Gintoli De Paolino de nacionalidad italiana, mayor de edad, de estado civil viuda, titular de la cédula de identidad Nº E- 175.241, es propietaria de un inmueble de uso comercial, construido por una casa tipo galpón y el terreno donde se encuentra edificada, ubicada en la Parroquia La Candelaria, en el sector conocido como Sarria, entre las esquinas San Pedro y Lourdes, distinguida con el Nº156, jurisdicción del Municipio Libertador.
-Que desde el año 2004 el mencionado inmueble se encuentra arrendado por el ciudadano Ramón Enrique Barrantes, de nacionalidad costarricense, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-81.438.628, según consta de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública novena de Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de febrero de 2004, bajo el Nº16 Tomo 22, así como sus respectivas renovaciones anuales debidamente autenticadas, siendo el último contrato autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 19 de marzo de 2012.
-Aduce que en los mencionados contratos de arrendamiento se estipulo (sic) lo siguiente:
(…omissis…)
Como se puede inferir del libelo de demanda, específicamente en el Capítulo III (Del Petitorio), se solicita lo siguiente:
(…omissis…)
Ahora bien, honorable Juez, con vista a la demanda presentada en contra de mi mandante, esta representación judicial en la oportunidad procesal correspondiente opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346 numeral 11º (sic) de nuestro código de Procedimiento Civil, siendo esta del siguiente tenor:
(…omissis…)
Dicha cuestión previa es opuesta por las siguientes razones de derecho y hecho: En primer orden de ideas es necesario señalar lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece lo siguiente:
(…omissis…)
En el escrito de cuestiones previas fue alegado lo cual se ratifica en este acto, que Mi (sic) mandante, el Ciudadano Ramón Enrique Barrantes Alvarado, antes plenamente identificado, ocupa el bien inmueble objeto del presente juicio en su condición de arrendatario, dándole uso de VIVIENDA y a su vez como taller de carpintería, este hecho es plenamente conocido por la parte actora, ya que la misma dio a mi representado mediante un contrato de arrendamiento verbal el primer piso de la casa, en fecha 03 de abril de 2004, y existiendo un contrato de arrendamiento escrito por la planta baja la cual es utilizada como taller de carpintería tal como lo describe la parte actora en el libelo de la demanda.
El referido inmueble objeto del presente juicio, es ocupado como vivienda por mi mandante y su grupo familiar, conformado por su esposa la ciudadana Olga Nixaida, titular de la cédula de identidad NºV-14.520.200, y sus menores hijos Ignacio José Barrantes Jiménez y Santiago Enrique Barrantes Jiménez, de ocho (8) y (6) años de edad, respectivamente, procreados durante el Matrimonio Civil (sic) contraído por ante el Registro Civil de la Parroquia San Bernardino del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 21 de noviembre de 2013, según consta del Acta de Matrimonio Nº127, emanada de la Oficina subalterna de Registro Civil de la Parroquia San Bernardino.
Lo dicho anteriormente, se evidencia claramente de la Inspección Judicial realizada en fecha (4) de marzo de (2016), evacuada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual corre inserta en autos. En dicha inspección se puede evidenciar claramente en el primer particular, las personas que ocupan dicho inmueble; en el particular segundo de la referida inspección judicial, se puede inferir de su simple lectura, que en el primer piso, que el ciudadano Juez identifico (sic) como mezzanina, se pudo observar: que la misma está compuesta por (02) habitaciones, un (01) baño, dos salas, Cocina (sic) lavandero; en cuanto al particular tercero de dicha inspección, se puede conocer de su lectura que en la planta identificada por el Juez como mezzanina, se puede observar lo siguiente: camas, escaparate de madera, televisor, juego de comedor, recibo de muebles, cocina nevera, lavadora, microondas, licuadora, utensilios de cocina, productos de aseo personal, femenino, masculino y de niños, computadora, documentos personales, prendas de vestir femeninas, masculinas y de niños.
La parte actora en el presente proceso, pretende mediante el juicio de marras lograr el desalojo de todo el inmueble, como bien lo expresa en múltiples ocasiones en el escrito libelar, sin tomar en consideración el uso dado por mi mandante del primer piso de dicho inmueble o mezzanina como lo identifica el ciudadano Juez al momento de la Inspección Judicial, el cual es de vivienda, pretendiendo desconocer los derechos como arrendamiento bajo contrato de arrendamiento verbal que ostenta mi mandante, y actuando en total contravención a lo estipulado en la Ley especial que regula la materia.
Es interesante señalar el criterio sostenido en la sentencia proferida por nuestra Sala Constitucional, fecha 18 de mayo de 2001, Ponente Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, Rafael Enrique Monserrat en recurso de invalidación, Exp. Nº 00-2055, S. Nº0776, en la que se estableció criterio:
(…omissis…)
El caso de marras, se ajusta claramente al criterio sostenido por nuestra Sala Constitucional, en cuanto al particular primero (…omissis…).
Ya que como se ha dicho el artículo 4 de la ley especial prevé que están excluidos de la aplicación de dicho decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como los destinados a vivienda, siendo este el caso que nos ocupa, toda vez que el inmueble objeto del presente proceso es usado y destinado a vivienda de mi mandante y de su grupo familiar.
Ahora bien, con el fin de probar la condición de arrendatario y del uso dado a dicha casa el cual es un uso de VIVIENDA, se acompañó a (sic) al escrito de cuestiones previas lo siguiente:
1- Original del Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento Vivienda a nombre de mi mandante en su condición de ARRENDATARIO.
2- Copia de Registro de Información Fiscal de mi mandante, donde se evidencia claramente que su domicilio es el inmueble objeto del presente juicio.
3- Constancia de residencia expedida por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia la Candelaria de fecha 25 de febrero de 2016, expedida a favor de mi mandante, donde claramente se evidencia que el mismo se encuentra residenciado en el bien inmueble objeto del presente juicio.
4- Expediente original signado con el número AP31-S-2016-001331, sustanciado por ante el Tribunal Décimo Noveno de Municipio y Ejecutor de medidas (sic) de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual fue evacuada una inspección sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, donde se evidencia claramente que mi mandante vive en dicho inmueble junto con su grupo familiar.
5- De igual forma, cursa en el presente expediente, copia fotostática del Acta de Nacimiento Nº47, de fecha 07 de abril de 2008, proferida por la Casa del Poder Popular Jefatura Civil de la Parroquia San Bernardino, del niño que lleva por nombre IGNACIO JOSE y el Acta de Nacimiento Nº 991, de fecha 15 de abril de 2010, proferida por la Oficina Subalterna de Registro Civil de la Parroquia San Bernardino, del niño que lleva por nombre y apellido SANTIAGO ENRIQUE BARRANTES JIMENEZ, donde es necesario señalar que el domicilio especificado por mi representado al momento de hacer la presentación de su menor hijo es el del bien inmueble objeto del presente proceso.
La parte actora en el presente proceso, pretende mediante el juicio de marras, lograr el desalojo de todo el inmueble, como bien lo expresa en múltiples ocasiones en el escrito libelar, sin tomar en consideración el uso dado por mi mandante del primer piso de dicho inmueble o mezzanina como lo identifica el ciudadano Juez al momento de la Inspección Judicial, el cual es de vivienda, pretendiendo desconocer los derechos como arrendatario bajo contrato de arrendamiento verbal que ostenta mi mandante, y actuando en total contravención a lo estipulado en la Ley especial que regula la materia LO CUAL SE EVIDENCIA CLARAMENTE DEL CERTIICADO DE REGISTRO COMO ARRENDATARIO EXPEDIDO POR LA SUNAVI, el cual corre inserto en el presente expediente.
Dicho lo anterior, es necesario señalar, lo estipulado en los artículos uno (1), seis (6), noventa y uno (91) y noventa y cuatro (94), de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, el cual expresa lo siguiente:
(…omissis…)
Como podemos ver de los artículos antes transcritos, la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, es la ley aplicable para los casos en que se encuentra inmerso un bien inmueble destinado a la vivienda, tal como es el caso que nos ocupa, siendo necesario cumplir con los procedimientos establecidos en la citad Ley, siendo el primero de ellos el registro como arrendador del propietario del inmueble y posteriormente el procedimiento previo a las demandas establecido en el artículo 91 de la Ley especial, y tomando en consideración que dichas normas son de orden público, es por lo que a nuestro criterio es procedente en derecho la cuestión previa alegada en este acto, siendo esta la contenida en el numeral 11 de nuestro Código de Procedimiento Civil ya que existe una prohibición expresa de admitir la acción propuesta por la parte actora establecida en el artículo 4 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para El (sic) Uso Comercial, siendo que estamos en presencia de un bien que es en parte destinado a vivienda, para lo cual se hace necesario aplicar la ley especial, la cual en su artículo 6 expresa que las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicaran (sic) en todo el territorio de la República.
Ahora bien, ciudadano Juez, es necesario señalar que el Tribunal a quo, al momento de dictar la sentencia hoy recurrida, en total inobservancia a lo establecido en los artículos 12, 509 y 243º4, de nuestro Código de Procedimiento Civil, omitió entrar a valorar el acervo probatorio el cual fue promovido al momento de consignar el escrito de cuestiones previas, poniendo a nuestra mandante en un estado de incertidumbre e indefensión jurídica.
Dicha sentencia, hoy recurrida, es violatoria del principio probatorio de EXHAUSTIVIDAD, entendido este como efecto del principio de libertad probatoria, la Ley Adjetiva le impone al juez civil la obligación de valorar y analizar todas y cada una de las pruebas que cursen a (sic) autos, configurando tal valoración y análisis en la sentencia (HECHO ESTE QU EL JUEZ OBVIO HACER EN EL CASO DE MARRAS).
El artículo 509 de nuestro Código de Procedimiento Civil, consagra el principio de exhaustividad, disponiéndose que el juez tiene la obligación de analizar y juzgar todas las pruebas producidas, no hay exclusión de aquellas que no aporten elementos de convicción, porque tendrá que razonar por qué las desecha, lo que significa que su análisis debe ser motivado conforme a los artículos 243 y 244 de nuestra Ley Adjetiva Civil.
Todos los elementos probatorios integran una unidad y el juez debe analizarlo y comprobar su vinculación. La falta de análisis según lo previsto en el artículo 243 de nuestro C.P.C, es casusa de nulidad de la sentencia. Se cae en el vicio de Omisión (sic) o Silencio (sic) de Prueba (sic).
La exhaustividad está conectada directamente con la tutela judicial efectiva, en el sentido a que tenemos derecho a ser oídos, pero en la misma forma a tener respuesta de nuestras peticiones y alegatos; está inscrito el análisis total de prueba y el señalamiento de su eficiencia en el proceso en el derecho de obtener resolución fundada en derecho, lo cual forma parte de la tutela judicial efectiva.
El Referido Juzgador no valoro (sic) pruebas cursantes en autos tales como:
1- Original del Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento Vivienda a nombre de favor de mi mandante.
2- Copia de Registro de Información Fiscal de mi mandante, donde se evidencia claramente que su domicilio es el inmueble objeto del presente juicio.
3- Constancia de residencia expedida por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia la Candelaria de fecha 25 de febrero de 2016, expedida a favor de mi mandante, donde claramente se evidencia que el mismo se encuentra residenciado en el bien inmueble objeto del presente juicio.
4- Expediente original signado con el número AP31-S-2016-001331, sustanciado por ante el Tribunal Décimo Noveno de Municipio y Ejecutor de medidas (sic) de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual fue evacuada una inspección sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, donde se evidencia claramente que mi mandante vive en dicho inmueble junto con su grupo familiar.
Con dichas pruebas las cuales no fueron valoradas, se demuestra claramente que el uso dado al bien inmueble objeto del presente proceso es de vivienda, lo que hace procedente en derecho la cuestión previa contenida en el artículo 346 numeral 11, ya que evidentemente existe una prohibición expresa de admitir la acción propuesta tomando en consideración que el artículo 4 de la Ley Especial en Materia de Locales Comerciales.
En este este (sic) estado es necesario señalar el principio : “IURA NOVIT CURIA (el juez conoce la ley), razón por la cual esta representación judicial, no concibe como es que la respetada representación judicial del Juzgado Primero de Municipio y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, no tomo en consideración lo estipulado en el artículo 4 de la Ley especial donde Prohíbe (sic) admitir la acción propuesta siendo que el bien inmueble objeto de la misma es ocupado en parte como VIVIENDA, sin ni si quiera VALORAR las pruebas acompañadas al escrito de cuestiones previas, donde fue acompañado EL CERTIFICADO DE REGISTRO NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA EMITIDO POR LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS VIVIENDA.
Ahora bien, tomando en consideración el criterio sostenido en la sentencia recurrida, me surgen las siguientes interrogantes:
¿de proseguir con el presente proceso, suponiendo se declara con lugar la pretensión de la parte actora, como se va ejecutar un desalojo de local comercial cuando evidentemente es VIVIENDA?
¿Qué solución habitacional va tener mi mandante con su grupo familiar?
¿se (sic) va a dejar a mi mandante junto na (sic) sus HIJOS MENORES DE EDAD, en la calle desprovistos de una vivienda o una solución habitacional?
¿Se respetaría el debido proceso y el INTERES SUPERIOR DEL NIÑO contenido en el artículo 8 de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes?
-Petitorio-
Visto los vicios que adolece la recurrida sentencia, es por lo que solicito que sea anulada dicha sentencia de conformidad con el artículo 244 de nuestra Ley Adjetiva Civil y que su Honorable representación judicial resuelva el fondo de la incidencia dictando nueva sentencia DECLARANDO CON LA (sic) LUGAR LA CUESTION PREVIA OPUESTA…”.Fin de la cita. Subrayado y Negritas del texto transcrito (F. 191 al 197).
PARTE ACTORA:
Mediante diligencia de fecha 28 de octubre de 2016, compareció ante este Juzgado la representación judicial de la parte actora, y estando dentro de la oportunidad legal correspondiente para la consignación de informes a la apelación ejercida, lo realizó mediante escrito con fundamento en los siguientes alegando:
(…Omissis…)
“…En la oportunidad legal correspondiente esta representación se opuso expresamente a la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada mediante escrito consignado ante el Juzgado a quo en fecha 16 de mayo de 2016.
Indicamos que dicha cuestión previa prevista en el ordinal 11º del dispositivo 346 ejusdem, esto es “la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta”, es improcedente a todas luces, visto que el objeto del contrato que acompañamos como documento fundamental a la presente demanda indica claramente que es para uso COMERCIAL o industrial, y que cualquier cambio en su uso tendrá que ser autorizado en forma escrita por LA ARRENDADORA o por la persona que tenga su representación. Igualmente, indica el contrato que “EL ARRENDATARIO declara que en el Local arrendado funcionará una Carpintería…” (…) (Cursivas agregadas). Por ende, no existe ningún tipo de prohibición legal que impida la admisión de la presente demanda, y es por ello que solicitamos que dicha cuestión previa no debe prosperar por ser temeraria y así lo solicitamos ante el Juzgado de instancia, y así lo declaró este último en la oportunidad de proferir sentencia.
En dicha oportunidad, impugnamos en todas y cada una de sus partes las copias simples de todos y cada y no de los anexos que fueron acompañados al aludido escrito de cuestiones previas, además que los mismos nada aportaban al thema decidendum de la presente causa y así fue requerido al Juzgado a quo.
En la aludida incidencia de cuestiones previas promovimos los siguientes medios probatorios:
• Marcada “B”, documento de propiedad, del bien inmueble propiedad de nuestra patrocinada identificada en autos, cuyo uso es comercial, constituido por una casa tipo galpón y el terreno en donde se encuentra edificada, ubicada en la Parroquia La Candelaria, en el sector conocido como la Sarría, entre las esquinas de San Pedro y Lourdes, distinguida con el No. 156 y comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte, casa que es o fue de Emiliano Cerezo; Sur, casa que es o fue de Margarita Rendón; Este, con fondo de la casa que es o fue de Justa López y Oeste, a que da su frente la citada calle Publica (sic) de San Pedro a Lourdes, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital; protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro de otrora (sic) Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 12 de Febrero de 1976, bajo el No. 29, Tomo 13, Protocolo Primero y documento de aclaratoria protocolizado por ante el Registro Público del Quinto Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de mayo de 2011, bajo el No. 10, folio 57, Tomo 14 del Protocolo de Transcripción. Con la aludida documental, se evidencia el dominio que ostenta nuestra mandante sobre el bien inmueble de marra (sic) la cual la constituye en propietaria del mismo y donde también se evidencia que dicho inmueble está destinado para el uso comercial, o en su defecto industrial, tal y como también lo indica el contrato de arredramiento que cursa en autos.
• Marcado con la letra C1 y C2, contratos de arrendamientos en donde se evidencias (sic) que desde el año 2004 el mencionado inmueble se encuentra arrendado por el ciudadano RAMÓN ENRIQUE BARRANTES, de nacionalidad costarricense, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E- 81.438.628, según consta de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica (sic) Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de febrero de 2004, bajo el No. 16, Tomo 22, así como sus respectivas renovaciones anuales debidamente autenticadas, siendo el último contrato autenticado por ante la Notaría Publica (sic) Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 19 de marzo de 2012, bajo el No. 35, Tomo 91, (Se anexan contratos los mencionados contratos (sic) de arrendamiento marcados con las letras “C1 y C2”. Con dichas documentales se evidencia que desde el inició (sic) de la relación arrendaticia, tal como se especificó en el contrato de arrendamiento, en dicho inmueble ha funcionado carpintería, actualmente la carpintería Cristo Rey. En los mencionados contratos se estipuló expresamente lo siguiente: (…omissis…)
• Marcada con la letra “D”, notificación extrajudicial, practicada en fecha 25 de Abril de 2012, mediante la cual nuestra representada procedió a notificar al a (sic) través de la Notaria Publica (sic) Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento, por lo que al vencimiento del mismo en fecha 28 de febrero de 2013, comenzaría su lapso de prórroga legal de dos (2) años establecida en la Ley. Asimismo, se le notificó sobre la intención de nuestra mandante de vender el inmueble, cumpliendo con lo estipulado en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios relativo al derecho de preferencia ofertiva; y por último se le notificó sobre su insolvencia con el ser vicio de aseo urbano y teléfono CANTV, por lo que se encontraba en claro incumplimiento de lo establecido en la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento. Se desprende de la aludida probanza la clara intención de las partes de que la totalidad del inmueble siempre ha sido para uso comercial, nunca ha existido una relación arrendaticia paralela a la actual, siempre a existido una sola relación arrendaticia sobre un inmueble destinado a uso comercial, tal como se desprende de los autos.
• Marcada “E”, comunicación privada recibida por nuestra mandante y emanada del Arrendatario, de fecha 09 de mayo de 2012, donde da respuesta la notificación de preferencia ofertiva indicando que si estaba interesado en la adquisición del inmueble pero por un precio y modalidad de pago distintas a la oferta plasmada en la notificación autentica.
Se evidencia con la presente probanza que el arrendatario siempre ha estado ocupando el inmueble bajo la figura de arriendo comercial, pues de lo contrario en esta comunicación que estamos promoviendo, él hubiera realizado la aclaratoria de que existenn dos relación
La parte demandada nunca promovió pruebas en la presente incidencia de cuestiones previas.
Ahora bien, en fecha 07 de julio de 2016, este Juzgado decide extemporáneamente las cuestiones previas declarando las mismas sin lugar, condenando en costas a la parte demandada y ordenando la notificación de las partes.
En fecha 12 de julio del año en curso, este representación judicial se da por notificada tácitamente y posteriormente en fecha 27 de julio de 2016, la parte demandada interpuso recurso de apelación contra la aludida decisión de cuestiones previas, automáticamente dándose por notificado.
Sin lugar a dudas ciudadano Juez, la parte demandada temerariamente interpuso la aludida cuestión previa con la evidente intención de retardar el proceso judicial, con el agravante de que erróneamente el Juzgado a quo oyó el recurso de apelación en ambos efectos, siendo lo correcto haberlo oído en un solo efecto, es por ello que solicitamos de esta Alzada se sirva a declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto por nuestra contraparte, que confirme la decisión del a quo y condene en costas y costos procesales al a parte demandada…”(.Fin de la cita. Subrayado y Negritas del texto transcrito F.198 al 199 vto).
OBSERVACIONES DE LA PARTE ACTORA:
En fecha 14 de noviembre de 2016, la representación judicial del parte actora, estando en la oportunidad legal correspondiente presentó escrito observaciones a los informes de la parte demandada, alegando lo siguiente:
(…omissis…)
“…. Ante usted ciudadana Juez, acudimos conforme lo consagra la ley adjetiva civil a los efectos de realizar las respectivas observaciones a los informes de nuestra distinguida contraparte, quien consignó los mismos ante la Secretaría de este Juzgado en fecha 27 de octubre de 2016.
El aludido escrito de informes, consta de tres (3) capítulos, identificados de la siguiente manera: “Del proceso”, “De La (sic) Litis Trabada” y “Del Petitorio”, en el desarrollo de la redacción del escrito in comento, a simple vista se evidencia como la parte demandada pretende ocultar la verdad y difundir la mentira sin ningún tipo de escrúpulos, al indicar por ejemplo que ocurrió la “traba de la litis”, cuando ni siquiera el demandado contestó la demanda (por lo cual actualmente (sic) confeso, verbigracia dispositivo 865 del Código de Procedimiento Civil), también tuvo el atrevimiento de alegar que nuestra representada y el demandado existe una relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado sobre una vivienda, pero no aportó ningún medio probatorio que lo sustentara, ni siquiera indicó el monto del canon de arrendamiento ni lo probó, y como cúspide de sus temerarios e infundados argumentos, con postura poco proba alegó la violación del interés superior del niño contenido en el dispositivo 8 de la ley especial que rige la materia, además de cuestionar el análisis del Juzgado a quo en cuanto al impertinente e inconducente acervo probatorio traído a los autos por el hoy demandado que nada aportó al proceso ni a la incidencia de cuestiones previas.
Siendo este el panorama procesal que impera en la presente controversia, de seguidas pasamos a refutar en todas y cada unas de sus partes los argumentos esgrimidos en el aludido informe, para luego culminar solicitando a esta autoridad se sirva a declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, se confirme la sentencia del Juzgado de instancia proferida en fecha 07 de julio de 016 y se condene en costas y costos procesales al ciudadano, RAMÓN ENRIQUE BARRANTES, parte demandada identificada en autos.
Nuestra contraparte, titula en uno de sus capítulos de su informe, “ DE LA LITIS TRABADA”, enunciando lo siguiente: (…omissis…) sin embargo ciudadana Juez, la parte demandada en la única oportunidad procesal que consagra el procedimiento oral de texto adjetivo de trámites conforme al dispositivo 865 no contestó la demanda, simplemente opuso la temeraria cuestión previa prevista en el ordinal 11º del dispositivo 346 del Código de Procedimiento Civil, por ende no existe en el presente litigio lo que la doctrina a denominado “la traba de la litis”, pues sencillamente el demandado no contestó la demanda, aclarado este argumento, el demandado basó la cuestión previa de la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta (ordinal 11º del artículo 346 del texto adjetivo civil) conforme a los postulados del artículo 4 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, indicando que su defendido “ ocupa el bien inmueble objeto del presente juicio en su condición de arrendatario, dándole uso de VIVIENDA y a su vez como taller de carpintería”, trastocando un principio fundamental de toda lógica jurídica, es decir, el principio de no contradicción: nada puede ser y no ser al mismo tiempo y en el mismo sentido.
En este orden de ideas, esta representación se opuso expresamente a la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada mediante escrito consignado ante el Juzgado a quo en fecha 16 de mayo de 2016, en dicha oportunidad esgrimimos que dicha cuestión previa (…omissis…)
Para fundamentar sus temerarios argumentos, la parte demandada trajo a los autos, documentales y medios probatorios que no fueron controlados por esta representación judicial, como lo fue la inspección extrajudicial en la cual supuestamente se evidencia que en el inmueble objeto de la presente demanda tiene uso de vivienda, pero en la oportunidad legal correspondiente impugnamos en todas y cada una de sus partes las copias simples de todos y cada uno de los anexos que fueron acompañados al aludido escrito de cuestiones previas, y alegamos que los mismos nada aportaban al tema decidendum de la presente causa, siendo que en la incidencia de cuestiones previas los documentos impugnados no fueron traídos en original al expediente en la oportunidad legal correspondiente, por ende deben ser desechados por este Juzgado ad quem.
En este orden de ideas, la parte demandada insiste en la existencia de un contrato verbal (cuyo objeto es una supuesta vivienda) a tiempo indeterminado que vincula a nuestra mandante con su representado, pero no acompaña ningún elemento probatorio que soporte sus dichos, no indicó el inicio de la supuesta relación arrendaticia, no aporto elementos que evidencien el pago de un supuesto canon de arriendo, lo que sin duda alguna nos permite concluir que estamos al frente de un medio de defensa totalmente infundado, y es por ello que esta alzada lo debe desechar en todas y cada una de sus partes.
Estos contratos Marcados con las letras C1 y C2, respectivamente, que cursan en autos evidencian que desde el año 2004 el mencionado inmueble se encuentra arrendado por el ciudadano RAMÓN ENRIQUE BARRANTES, de nacionalidad costarricense, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E 81-438.628, según consta de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica (sic) Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de febrero de 2004, bajo el No. 16, Tomo 22, así como sus respectivas renovaciones anuales debidamente autenticadas, siendo el último contrato autenticado por ante la Notaria Publica (sic) Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 19 de marzo de 2012, bajo el No. 35, Tomo 91, (Se anexan contratos los mencionados contratos (sic) de arrendamiento marcados con las letras “C1 y C2”. Con dichas documentales se evidencia que desde el inicio de la relación arrendaticia, tal como se especificó en el contrato de arrendamiento, en dicho inmueble ha funcionado carpintería, actualmente la carpintería Cristo Rey. En los mencionados contratos se estipulo expresamente lo siguiente: (…omissis…)
Igualmente a nuestra pretensión se acompañó notificación extrajudicial, practicada en fecha 25 de abril de 2012, mediante la cual nuestra representada procedió a notificar al (sic) a través de la Notaria Publica (sic) Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento, por lo que al vencimiento del mismo en fecha 28 de febrero de 2013, comenzaría su lapso de prórroga legal de dos (2) años establecida en la Ley. Asimismo, se le notificó sobre la intención de nuestra mandante de vender el inmueble, cumpliendo con lo estipulado en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios relativo al derecho de preferencia ofertiva; y por último se le notificó sobre la insolvencia con el servicio de aseo urbano y teléfono CANTV, por lo que se encontraba en claro incumplimiento de lo establecido en la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento, de la aludida probanza la clara intención de las partes de que la totalidad del inmueble siempre ha sido para uso comercial, nunca ha existido una relación arrendaticia paralela a la actual, siempre ha existido una sola relación arrendaticia sobre un inmueble destinado a uso comercial, tal como se desprende de los autos.
También se consignó a las actas del presente expediente comunicación privada recibida por nuestra mandante y emanada del Arrendatario, de fecha 09 de mayo de 2012, donde da respuesta la notificación (sic) de preferencia ofertiva indicando que si estaba interesado en la adquisición del inmueble pero por un precio y modalidad de pago distintas a la oferta plasmada en la notificación autentica. Se evidencia con la presente probanza que el arrendatario siempre ha estado ocupando el inmueble bajo la figura del arriendo comercial, pues de lo contrario en esta comunicación que estamos promoviendo, él hubiera realizado la aclaratoria de que existían dos relaciones arrendaticias distintas, pero no fie (sic) así, siempre ha existido un solo contrato de arrendamiento, una sola relación arrendaticia y un solo inmueble alquilado en su totalidad para uso comercial.
En el caso de marras, no es procedente el criterio jurisprudencial alegado por el hoy demandado, nuestra pretensión está fundamentada en contratos públicos y privados, que no fueron impugnados, tachados o desconocidos por el demandado por lo cual tienen pleno valor probatorio. La jurisprudencia citada no es aplicable al presente litigio.
También, no es aplicable la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, pues la intención de las partes siempre fue y ha sido que le inmueble objeto de la relación arrendaticia sea comercial, lo que pretende la parte demanda de manera fraudulenta es la aplicación de una norma jurídica que no tiene ámbito de aplicación en la presente causa, repetimos no estamos incursos en una relación arrendaticia de vivienda, es comercial netamente, y así lo ha reconocido el propio inquilino, el cual nunca desconoció ni impugnó las probanzas que demuestran nuestros dichos en el escrito libelar.
La parte demandada dujo lo siguiente (…omissis…)
Ahora bien, por el contrario, el a quo si valoró todos los medios probatorios aportados al proceso por el demandado en su defensa, tanto es así que los relacionó uno a uno en la sentencia, la cual transcribimos parcialmente, a saber: (…omissis…).
Sin duda alguna, el Juez de instancia si valoró todos los medios probatorios aportados por la parte demandada, tanto así que indicó que los mismos no desvirtuaron nuestros alegatos, es por ello, que solicitamos a esta Alzada se sirva desechar el temerario e infundado argumento respecto a la violación del principio de exhaustividad probatoria previsto en los artículos 12, 509, 243 del Código de Procedimiento Civil.
En suma ciudadana Juez, el a quo si valoró correctamente las pruebas de la parte demandada en la incidencia de cuestiones previas, claro está las mismas no fueron suficientes para refutar nuestros argumentos contundentes probados por medios probatorios públicos y privados que no fueron desconocidos, tachados ni impugnados por nuestra honorable contraparte.
Por último, nos llama poderosamente la atención que al final del escrito el demandado tratando de conmover al Tribunal esgrimió una serie de interrogantes, totalmente fuera de contexto y del thema decidendum en la presente causa, pareciera que el demandado quisiera apelar a las emociones y sentimientos del Juez, nos permitimos transcribirlas, a saber: (…omissis…).
Al respecto solicitamos a esta autoridad judicial se sirva desechar dichas aseveraciones por ser las mismas absurdas infundadas e ilógicas, de hecho son conductas poco probas, pues dichas interrogantes en el presente litigio no tienen respuestas, ya que resultan impertinentes a la luz de la pretensión de nuestra defendida y así solicitamos sea declarado en la oportunidad legal correspondiente. Los litigantes nos debemos respeto y a su vez respeto al Tribunal, resulta indecoroso que frente a la falta de argumentación jurídica nuestra contraparte se valga de argumentos emocionales, sentimentales e irracionales para poder defenderse. En el caso de marras, la razón asiste a nuestra defendida y los hechos narrados están subsumidos en el derecho alegado, por lo cual ineludiblemente este Juzgado en obsequio a la justicia deberá declarar sin lugar la cuestión previa opuesta por el demandado y así solicitaremos en el último capítulo de esta escritura.
Ratificamos la condición de confeso en que se encuentra el hoy demandado, al no contestar ni promover pruebas en el proceso conforme a los postulados del procedimiento oral previsto en la ley adjetiva, y visto que nuestra pretensión esta conforme a derecho, una vez que esta Alzada declare sin lugar el presente recurso de apelación, el a quo deberá declarar con lugar nuestra pretensión, condenar al inquilino a la entrega material, real y efectiva del inmueble libre de bines y personas, y condenarlo al pago de las costas procesales generadas en la presente controversia.
De esta manera observamos los informe de nuestra contraparte, en el entendido que el contenido de dicho escrito en modo alguno inmuta pretensión ni nuestros medios de defensa, ya que los mismos están contundentemente plasmados y soportados mediante probanzas pertinentes y contundentes, y así solicitamos sea declarado por esta autoridad judicial en la oportunidad legal correspondiente.
Finalmente, solicitamos valore ciudadana Juez el contenido del presente escrito, y en razón de ello, requerimos se sirva en la oportunidad de proferir sentencia, declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial del señor RAMÓN ENRIQUE BARRANTES, parte demandada en el presente litigio, se sirva igualmente confirmar en todas y cada una de sus partes la decisión del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 07 de julio de 2016, mediante la cual se declaro (sic) sin lugar las (sic) cuestión previa opuesta por la parte demandada y sea condenada esta última al pago de las costas y costos procesales. ” (Fin de la cita. Subrayado y Negrillas del texto transcrito F 200 al 203).
-IV-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El recurso de apelación bajo estudio se circunscribe a la decisión de fecha 07 de julio de 2016 folios 156 al 164, dictada por el Juzgado de la causa, en la que declaró Sin Lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el juicio que por desalojo sigue la ciudadana Antonina Gintoli De Paolino contra el ciudadano Ramón Enrique Barrantes Alvarado.
En el caso bajo análisis, la representación judicial de la parte demandada, interpuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando en su escrito, que existe una prohibición de la ley de admitir la acción propuesta; por cuanto el inmueble objeto de la relación arrendaticia está destinado a vivienda y a su vez es usado como taller de carpintería, situación que no desconocía la parte actora, ya que alega existe un contrato de arrendamiento verbal sobre el primer piso del inmueble, y un contrato escrito por la planta baja que es la que funge como taller de carpintería. Siendo así, en este caso, no son aplicables las disposiciones de la ley especial de arrendamientos sobre locales comerciales, dado que en la mencionada ley especial expresamente se excluyen de tal regulación los inmuebles destinados a vivienda, siendo aplicable para el caso concreto, la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda con los respectivos procedimientos a seguir.
A su vez alegó que, la pretensión de la parte actora es lograr el desalojo de todo el inmueble, como bien fue expresado en su libelo, sin tomar en consideración el uso como vivienda que le da el arrendatario al primer piso del mismo, pretendiendo así desconocer los derechos de arrendatario del contrato de arrendamiento verbal.
La parte demandada en los informes consignados ante esta Alzada, reafirmó los alegatos esgrimidos en su escrito de cuestiones previas, referidos a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por cuanto el inmueble objeto del litigio es usado como vivienda y a su vez como taller de carpintería, y sobre el mismo inmueble versan dos contratos de arrendamiento, uno verbal y otro escrito, siendo aplicable a este caso concreto la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y no la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, dado que esta última en su artículo 4, excluye expresamente de su regulación los inmuebles destinados a vivienda. Además, alegó que la sentencia recurrida incurrió en la violación de los artículos 12, 509 y 243 ordinal 4 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el juzgado de la causa no valoró los elementos probatorios consignados en autos por la parte recurrente, violando el principio de exhaustividad, entendido este como un efecto del principio de libertad de prueba, el cual obliga al juez a pronunciarse sobre todas las probanzas cursantes en autos, aún aquellas que no aporten elemento de convicción alguno, debiendo razonar el porqué las desecha.
Por otro lado, la parte actora en la contestación de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, se opuso a las mismas aludiendo que la cuestión previa era improcedente al caso de marras, por cuanto en el contrato que consignaron como documento fundamental, se evidencia que la relación arrendaticia es comercial o industrial. Asimismo, impugnaron los instrumentos consignados por la parte demandada, añadiendo posteriormente que la referida inspección ocular realizada no había sido objeto de control por esa representación judicial; por otro parte, en su escrito de informes y de observaciones consignados ante esta Alzada, hicieron énfasis en que la parte demandada no logró demostrar con sus elementos probatorios la supuesta relación arrendaticia verbal, y en virtud de ello solicitaron se declarara sin lugar el recurso de apelación interpuesto.
Ahora bien, el tribunal de la causa, al momento de pronunciarse sobre la procedencia o no de la referida cuestión previa, realizó la valoración de los elementos probatorios que fueron consignados por las partes, otorgándoles pleno valor probatorio a los contratos de arrendamiento consignados por la parte actora, por cuanto los mismos no fueron desechados, impugnados o desconocidos por la parte demandada; por el contrario, ambas partes eran contestes del contenido de los referidos contratos; y con relación a los instrumentos consignados por la parte demandada, dejó asentado, que estos no desvirtuaron los hechos afirmados y probados por la accionante, lo cual lo llevo a concluir que no existía prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, no siendo aplicable a este caso la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, tal como lo adujo la parte demandada, razón por la cual declaro sin lugar la cuestión previa promovida.
Habiendo sido delimitado el recurso de apelación bajo análisis, es menester por parte de esta Juzgadora analizar la normativa atinente a las cuestiones previas; en tal sentido el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
Artículo.346 C.P.C: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
1° La falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia.
2° La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.
3° La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.
4° La ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye. La ilegitimidad podrá proponerla tanto la persona citada como el demandado mismo, o su apoderado.
5° La falta de caución o fianza necesaria para proceder al juicio.
6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.
7° La existencia de una condición o plazo pendientes.
8° La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.
9° La cosa juzgada.
10° La caducidad de la acción establecida en la Ley.
11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Si fueren varios los demandados y uno cualquiera de ellos alegare cuestiones previas, no podrá admitirse la contestación a los demás y se procederá como se indica en los artículos siguientes” (Negrillas y subrayado de este Tribunal Superior).
Las cuestiones previas son definidas como mecanismos de defensa que dispone a su favor el demandado, en relación a hechos relativos al control de los presupuestos procesales, al derecho deducido en juicio, o a la acción, que por sus características el legislador consideró que deben resolverse en forma previa a la resolución del fondo, porque constituyen un requisito para la válida resolución de la controversia y por razones de economía procesal, en tal sentido, el demandado de autos, alego la cuestión previa contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, basándose en que el inmueble objeto del litigio es usado como vivienda y a su vez como taller de carpintería, y sobre el mismo inmueble versan dos contratos de arrendamiento, uno verbal y otro escrito, siendo aplicable a este caso concreto la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y no la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, dado que esta última en su artículo 4, excluye expresamente de su regulación los inmuebles destinados a vivienda.
Así tenemos que el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“…11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Si fueren varios los demandados y uno cualquiera de ellos alegare cuestiones previas, no podrá admitirse la contestación a los demás y se procederá como se indica en los artículos siguientes…” (Negrillas de este Tribunal Superior).
En tal sentido, tal y como quedó establecido en la parte narrativa de la presente decisión, el punto en controversia con relación al numeral supra transcrito, se suscita en relación a las consideraciones realizadas por el tribunal de la causa, ya que el mismo en la decisión apelada declaró sin lugar la cuestión previa promovida, por considerar no hay prohibición expresa de la ley para admitir la acción propuesta, pues no le era aplicable para la admisión de la demanda las disposiciones de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cuanto quedó acreditado en los autos que la relación arrendaticia existente entre las partes era comercial., cosa que no entra a dilucidar esta alzada, en virtud de no ser la oportunidad procesal para ello, aunado al hecho cierto de no tener puesto a su conocimiento las actas del juicio principal
En este orden de ideas, observa quien suscribe que la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, está dirigida al ataque procesal de la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional, mediante la cual el demandado evidentemente pretende a través de este mecanismo impedir que continúe el procedimiento a través de los supuestos establecidos en el precitado artículo.
Conforme a lo señalado anteriormente, en aras de dilucidar lo que en doctrina, se ha expuesto sobre la cuestión previa que se encuentra bajo estudio por parte de quien aquí se pronuncia, resulta precisa la opinión del Profesor Arístides Rengel Romberg, en su tratado de Derecho Procesal Venezolano, que nos señala:
“…la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma o por la expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquella…”
Siendo así las cosas, cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, debe entenderse que debe aparecer claramente la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción, esta prohibición no podrá derivarse de jurisprudencia, de principios doctrinarios, ni de analogías, sino de disposición expresa de ley. Es así que el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil, “prohíbe” temporalmente, proponer la demanda después de verificado la perención, hasta que transcurran noventa (90) días continuos, el artículo 1.801 del Código Civil, pauta expresamente que la ley no da acción para reclamos de lo que ha ganado en juego de suerte, azar o envite o en apuesta, con excepción de las loterías y garantizadas por el Estado, de igual forma comprende la denominada inadmisibilidad pro tempore de la demanda, en la base de los artículos 266 comprendido éste al desistimiento del procedimiento, el cual solo extingue la instancia, pero el demandante tiene prohibido intentar la acción nuevamente antes de los (90) días, así como también lo establece el artículo 271 concerniente a la perención ya aludida la cual corre la misma suerte en cuanto a prohibición expresa de ley de intentar la demanda antes de los (90) días, al igual que el articulo 354 parte in fine del Código de Procedimiento Civil, observándose claramente que no es el caso de marras, pues todas las defensas alegadas por la parte recurrente, en nada van dirigidas a lograr satisfacer su pretensión, pues son defensas de fondo que no puede este tribunal de alzada valorar con anticipación al juzgador natural, que es quien en definitiva podrá darle el valor y la congruencia a la decisión de merito que ha de recaer en esta causa, determinando según conste en las actas, el tipo de arriendo y la procedencia o no de la demanda, por lo que no encuadra entre los argumentos del recurrente, la cuestión previa contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 11º. ASÍ SE DECLARA.
Para mayor abundamiento a lo anterior, se observa que nos encontramos ante un juicio de desalojo cuyo eje versa sobre el presunto incumplimiento de clausulas contractuales provenientes del arriendo del inmueble en discusión, trayendo el actor, como instrumento de su demanda un contrato de arrendamiento y su última renovación, la comunicación privada al arrendatario de no renovar el contrato, así como la carta de preferencia ofertiva dirigida a éste para la compra del inmueble, por otro lado se alega la existencias de dos contratos, uno suscrito por las partes de esta contienda judicial sobre la planta baja del inmueble en discusión y otro pactado por las misma partes de forma verbal, en la cual existe un desacuerdo, puesto que el actor de esta contienda judicial arguye que la relación arrendaticia es comercial y la demandada, sostiene que es sobre una relación de vivienda principal, en virtud de vivir en el inmueble junto a su núcleo familiar, que el arriendo fue dividido en dos: Planta baja y Planta alta, una planta funciona como taller y el otro habita el demandado junto a su núcleo familiar. Observando el tribunal, que tales probanzas deben ser valorados en el fondo de lo debatido en el iter procesal, no pudiendo ser resuelto a través de una incidencia, porque no hay una prohibición de ley de admitir la acción que nos ocupa, y por ende debe tramitarse la causa, ello para no cercenar el derecho a la defensa y el debido proceso de las partes, en el juicio de desalojo que sigue: ANTONINA GINTOLI DE PAOLINO, contra RAMÓN ENRIQUE BARRANTES ALVARADO, por lo que la demanda que nos ocupa no tiene de modo alguno expresa prohibición de ley para su sustanciación, al contrario se encuentra tutelada por la norma en la cual las partes tendrán la oportunidad en el devenir del proceso para demostrar el tipo de relación arrendaticia y el derecho que se demanda, y en este sentido dependiendo de estas probanzas que debe delimitarse en la oportunidad procesal correspondiente y no antes, llegar a la decisión de instancia natural, la cual podrá ser objeto de revisión de no encontrase satisfecha la parte perdidosa, por lo que no es óbice para la inadmisibilidad de la acción, la discusión del tipo de relación arrendaticia que une a las partes del juicio y en consecuencia no encuadra el alegato a la que se refiere el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a la causa que nos ocupa, por lo que forzosamente debe declarase sin lugar la cuestión previa opuesta. ASI SE DECLARA.
Hechas las precedentes consideraciones en el caso de autos, es ineludible para esta Juzgadora forzosamente concluir, que la pretensión interpuesta por la parte actora no se encuentra subsumida en el supuesto de hecho establecido en el numeral 11º del artículo 346 de nuestra adjetiva norma civil. En consecuencia, se declara sin lugar la referida cuestión previa, tal como se hará de forma clara y precisa en la parte dispositiva de la presente decisión. ASÍ SE DECIDE.
Por todas las razones anteriormente expuestas por esta Alzada, se concluye que el recurso de apelación ejercido por la parte demandada en el presente asunto no puede ser declarado con lugar, por lo que la decisión del “a quo” respecto a la declaratoria Sin Lugar de la cuestión previa contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; promovida por la parte demandada en el presente asunto, debe ser confirmada en los términos señalados en la presente decisión. ASÍ SE DECIDE.
Dilucidada la controversia, no puede dejar pasar por alto este Tribunal Superior el hecho de que el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, habiendo declarado sin lugar la cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, oyó libremente el recurso de apelación ejercido, lo que evidentemente se encuentra en franca violación de la normativa legal prevista en el artículo 357 ejusdem el cual consagra: “La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrá apelación. La decisión sobre las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del mismo artículo, tendrá apelación libremente cuando ellas sean declaradas con lugar, y en un solo efecto cuando sean declaradas sin lugar. En ambos casos, las costas se regularán como se indica en el Título VI del Libro Primero de este Código.”, por ello, es deber de quien aquí se pronuncia, instar al juzgador de instancia para que en lo sucesivo aplique las normas legales de forma taxativa, ello con el solo propósito de salvaguardar el debido proceso y el derecho a la defensa de las partes, evitando reposiciones o actos procesales que causen un gravamen innecesario e irreparable a las mismas y la incursión en errores inexcusables. ASÍ SE ESTABLECE.
-V-
DISPOSITIVA
Por las razones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con el artículo 257 de la Constitución Bolivariana de la República Venezuela y los Artículos 12, 242, 243 y 244, del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 27 de julio de 2016, por el abogado William Alexander Cuberos Sánchez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 211.925, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 07 de julio de 2016, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SRGUNDO: SE CONFIRMA la decisión dictada de fecha 07 de julio de 2016 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró Sin Lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el juicio que por DESALOJO sigue la ciudadana ANTONINA GINTOLI DE PAOLINO contra el ciudadano RAMÓN ENRIQUE BARRANTES ALVARADO.
TERCERO: Se condena en costas del recurso de apelación ejercido a la parte demandada, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso legal establecido, se ordena la notificación de las partes inmersas en el presente asunto.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de marzo del año dos mil dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZ,
DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JÍMENEZ.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
AP71-R-2016-000863.
BDSJ/JV.
