REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 208º y 159°
DEMANDANTE: ANNA GAROFALO DE SOLLA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 3.802.821.
APODERADO
JUDICIAL: HERNAN ROJAS ARTEAGA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 107.626.
DEMANDADO: ALFREDO VÁSQUEZ FERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 6.181.131.
DEFENSORA
JUDICIAL: MILAGROS COROMOTO FALCÓN GÓMEZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 46.785.
JUICIO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL)
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL
EXPEDIENTE: AP71-R-2017-001101
I
ANTECEDENTES
Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de este ad quem, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 8 de diciembre de 2017, por la abogada MILAGROS COROMOTO FALCÓN GÓMEZ actuando en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, ciudadano ALFREDO FERNANDEZ VASQUEZ, contra la sentencia dictada en fecha 5 de diciembre del mismo año, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio por resolución de contrato de arrendamiento de local comercial impetrado por la ciudadana ANNA GAROFALO DE SOLLA, contra el ciudadano antes mencionado, en el expediente Nº AP11-V-2014-001199 (nomenclatura del aludido tribunal).
El mencionado recurso fue oído en ambos efectos por el juzgado a quo mediante auto de fecha de 18 de diciembre de 2017, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgado Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, de esta Circunscripción Judicial, para el respectivo sorteo de ley.
Verificado el trámite de insaculación de causas, en fecha 19 de diciembre de 2017, fue asignado el conocimiento y decisión del mencionado recurso a este Juzgado Superior. Por auto dictado en fecha 8 de enero de 2018, se le dio entrada al expediente y se fijó al vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa data, a fin de que las partes consignaran informes, dejándose constancia de que vencido dicho plazo, comenzaría a transcurrir el lapso de ocho (8) días de despacho para que ambas partes presentaran observaciones y, una vez vencido este, se iniciaría un lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia, todo de acuerdo a los establecido en los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente.
En fecha 5 de febrero de 2017, oportunidad fijada para la presentación de informes, el apoderado judicial de la parte accionante Herman Rojas Arteaga, consignó escrito constante de cuatro (4) folios útiles, donde hace un breve recuento de las actuaciones efectuadas en el juzgado de conocimiento.
Por auto dictado el 20 de febrero de 2018, se dejó constancia de que precluyó el lapso para la presentación de observaciones a los informes, y en consecuencia el día 19 de febrero de 2018, exclusive, comenzó a transcurrir el lapso para emitir el fallo, el cual fue diferido por treinta (30) días por auto fechado 20.3.2018.
II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS
La presente controversia se inicia mediante demanda interpuesta en fecha 7 de octubre de 2014, por la ciudadana ANNA GAROFALO DE SOLLA, actuando en su propio nombre y asistida en ese acto por el abogado HERMAN ROJAS ARTEAGA, contra el ciudadano ALFREDO VÁSQUEZ FERNÁNDEZ, por resolución de contrato de arrendamiento de local comercial fundamentada en lo siguiente: i) Que fue celebrado un contrato de arrendamiento de un local comercial, en fecha 13 de marzo de 2001, mediante el cual el ciudadano Castello Solla Garofalo (†), le dio en arrendamiento al ciudadano Alfredo Vásquez Fernández, un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial ubicado en la parte superior de un inmueble distinguido con el Nro. 436, en la Calle Pantin, de Chacao, en las Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda; siendo este autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao, en fecha 16.3.2001, y quedando anotado bajo el Nro. 41, Tomo 29 de los libros llevados por la aludida notaría; ii) Que el referido contrato fue celebrado a tiempo determinado, estableciendo así, una vigencia de un (1) año e igualmente se estableció que vencido tal plazo, si alguna de las partes no diere notificación por escrito a la otra con (1) mes de anticipación al plazo fijado para el vencimiento, expresando su deseo de dar por resuelto el contrato, este se consideraría prorrogado automáticamente por un lapso igual al establecido inicialmente. Igualmente, las partes pactaron conforme a la clausula segunda del contrato, como canon de arrendamiento mensual, la cantidad de tres (3) salarios mínimos vigentes para el día de su cancelación; iii) Que en fecha 11.6.2006, fallece ab-intestato el ciudadano Castello Solla Garofalo (†), según consta en acta de defunción Nro. 114, inserta bajo el Nro. 01, folio 114, anotada en el libro correspondiente al año 2006, llevado por el Registro Civil de la Parroquia Leoncio Martínez, del Distrito (hoy Municipio) Sucre del estado Miranda; iv) Que visto el fallecimiento del mencionado ciudadano, la ciudadana Anna Garofalo de Solla (madre del de cuius), se constituyó como única heredera, conforme a los dispuesto en el artículo 825 del Código Civil; v) Que ostentando la titularidad de única y legítima heredera, ejerció su derecho sobre el contrato señalado, haciendo efectivo lo pactado en la clausula segunda respecto al canon de arrendamiento, por lo cual, el arrendatario se negó rotundamente al cumplimiento de la aludida cláusula, alegando supuestos improcedentes, tales como la extinción de lo convenido con el ciudadano Castello Solla Garofalo (†), dado que dichas convenciones se extinguieron con su muerte; v) Que el último canon de arrendamiento pagado por el arrendatario correspondiente al mes de septiembre del año 2008, por la cantidad de QUINIENETOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), la cual no corresponde con lo convenido contractualmente, razón por la cual, el arrendador se ha negado a recibir el mencionado monto y la parte demandada estaría incurriendo así en un incumplimiento culposo, lo que a su vez a lugar al ejercicio de la acción resolutoria; vi) Que el monto adeudado por el accionado en razón de cánones de arrendamientos insolutos, equivalentes a tres salarios mínimos cada uno a la fecha de pago desde el mes de octubre del año 2008, hasta el mes de octubre del año 2014, alcanzan la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 394.689,17), para una totalidad de setenta y tres (73) cánones de arrendamiento. Por último, el demandante solicitó que fuese declarada con lugar la resolución de contrato de arrendamiento impetrado.
Conjuntamente con el escrito libelar, la parte actora consignó las siguientes documentales:
• Marcada con las letras “AD”: Copia certificada de acta de defunción del ciudadano Castello Solla Garofalo (†), debidamente registrada por ante el Registrador Civil de la Parroquia Leoncio Martínez, del Distrito (hoy Municipio) Sucre del estado Miranda, quedando anotada bajo el Nro. 114, libro 1, folio 114, del libro llevados por el mencionado registro, en fecha 11.junio de 2006.
• Marcado con las letras “DP”: Original de documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Subalterno del Tercer Circuito de Registro del Distrito (hoy Municipio) Sucre, del estado Miranda, quedando registrado bajo el Nro. 4, folio 7, Tomo 5, Protocolo Primero de los libros llevados por el mencionado registro civil, en fecha 4 de enero de 1979, del inmueble constituido por un local comercial ubicado en la parte superior de un inmueble distinguido con el Nro. 436, ubicado en la Calle Pantin, de Chacao, en las Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda.
• Marcada con las letras “AN”: Copia certificada de acta de nacimiento del ciudadano Castello Solla Garofalo (†), debidamente registrada por ante el Registrador Civil de la Parroquia Leoncio Martínez, del Distrito (hoy Municipio) Sucre del estado Miranda, quedando anotada bajo el Nro. 98 libro 1, del libro llevado por el mencionado registro en el año 1980.
• Original de certificación de solvencia de sucesiones Nro. 070476, emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), de fecha 21 de abril de 2008.
• Marcada con las letras “CA”: Copia certificada de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao, el cual quedó inserto bajo el Nro. 41, Tomo 29, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría en fecha 16 de marzo de 2001.
Seguidamente, en fecha 3.11.2014, el abogado Hernán Rojas Arteaga, consigna original del instrumento poder que acredita su representación de la parte actora en la presenta causa.
La pretensión in comento quedó admitida en fecha 11 de noviembre de 2014 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien ordenó el emplazamiento de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda, al vigésimo (20º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación acorde al procedimiento oral.
Por solicitud de la parte actora, el tribunal de la causa acordó el día 29 de junio de 2016 la citación por carteles, esto, debido a la imposibilidad de citación personal a la parte demandada. Luego, en fecha 11.8.2016, el abogado Hernán Rojas Arteaga, actuando como representante judicial de la parte actora consignó dos (2) ejemplares del cartel de citación respectivo, debidamente publicados en los Diarios “El Universal y Últimas Noticias”. Posteriormente, el día 19.9.2016, el apoderado judicial de la parte actora, consignó seis (6) ejemplares del cartel de citación correspondiente, todos debidamente publicados en los Diarios “El Universal y Últimas Noticias”, conforme a lo dispuesto en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil.
Así pues, debido a la no comparecencia de la parte accionada para darse por citado, la representación judicial de la parte actora, solicitó mediante diligencia de fecha 21.10.2016, la designación de un defensor judicial. Seguidamente, mediante auto fechado 26.10.2016, el tribunal de la causa designó a la abogada Milagros Coromoto Falcón, como defensora ad-litem de la parte demandada, quien quedó citada en fecha 16.1.2017.
El día 16 de febrero de 2017, la defensora judicial de la parte accionada, Milagros Coromoto Falcón presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual rechazó, negó y contradijo en todas sus partes, tanto los hechos como el derecho invocados en el libelo como soporte de la acción ejercida, dejando constancia que no pudo contactar a la parte demandada a pesar de haber realizado la gestión pertinente para ello.
Conjuntamente con el escrito de contestación, la defensora judicial consignó lo siguiente:
• Marcado con el literal “A”: Original de telegrama entregado por ante la oficina del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), enviado a la parte demandada por la defensora judicial designada para la controversia.
Mediante auto dictado en fecha 18.4.2017, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fijó el día para la celebración de la audiencia preliminar, según lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente el día 5.6.2017, se celebró la audiencia preliminar en la cual, la parte demandada no hizo acto de presencia. En dicho acto, la parte actora ratificó sus alegatos esgrimidos en el libelo. Igualmente, se ordenó en dicha audiencia que sea dictado un auto razonado sobre la fijación de los hechos y limites en los cuales fue planteada la controversia.
Asimismo, el juzgado de cognición dictó sentencia interlocutoria en fecha 9 de junio de 2017, en la cual fueron fijados los hechos y los límites de la controversia y el juzgado a quo ordenó abrir el lapso probatorio de cinco (5) días de despacho, conforme a lo establecido en el artículo 868 ejusdem.
Abierta la causa a pruebas, el día 26 de septiembre de 2017, el apoderado judicial de parte actora consignó escrito constante de dos (2) folios útiles. Seguidamente en fecha 3.10.2017, el tribunal de la causa se pronunció acerca del escrito que promovió la parte demandante, admitiendo las pruebas documentales allí aducidas.
El juzgado de la causa, en fecha 27.10.2017, fijó –según dispone el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil-, el día y hora para la celebración del debate oral. Posterior a ello, el día 27.11.2017, por razones de inasistencia de la parte accionada y su defensor ad litem, se ordenó diferir la celebración de dicho acto para el día 30 de noviembre de 2017, a las diez horas de la mañana (10:00 am), fecha en la cual, se celebró la audiencia oral de acuerdo al artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, en la cual se declaró resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 16.3.2001, lo cual quedó plasmado en la sentencia definitiva dictada el día 5 de diciembre de 2017, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguidas se exponen:
Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 8 de diciembre de 2017, por la abogada Milagros Coromoto Falcón, en su condición de defensora ad litem de la parte demandada contra la decisión proferida en fecha 5 de diciembre de 2017, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda.
La sentencia in comento, expresa en su parte pertinente, lo siguiente:
“…Vistas las actas que conforman el presente expediente que se refiere a la resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, acción que está contemplada en los artículos 1167 del Código Civil, el cual se trascribe a continuación:
“Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente le ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere, lugar a ello.”
Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) principales requisitos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulten procedentes las acciones de resolución o la de cumplimiento de contrato, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de la parte demandada de una o más de las obligaciones derivadas de dicho contrato.
(…Omissis…)
En consecuencia, este juzgador tiene por demostrado el primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción resolutoria, es decir, la existencia de un contrato bilateral, objetivado en la presente causa en un contrato de arrendamiento, Así se declara.
Es menester destacar que dicho contrato de arrendamiento no se extinguió por la muerta del arrendador primigenio, tal como lo dispone el artículo 1.603 del Código Civil, que literalmente establece lo siguiente:
(…Omissis…)
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos entre octubre de dos mil ocho (2008) y octubre de dos mil catorce (2014), ambos inclusive, que totalizan la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 394.689,17).
(…Omissis…)
No se evidencia del estudio del expediente que la parte demandada haya logrado aportado al proceso algún medio de prueba que permita demostrar el cumplimiento de sus obligaciones locativas.
(…Omissis…)
En sentido procesal, el principio universal de la carga de la prueba está consagrado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:
(…Omissis…)
La carga procesal, objeto de grandes discusiones doctrinarias, ha sido definida de manera acertada y aprobada por el afamado doctrinario GOLDSCHMIDT, James, en su obra Teoría General del Proceso como: “La necesidad de realizar un acto para prevenir un perjuicio procesal”.
En el presente caso, no cumplir con la carga probatoria que tienen las partes conlleva a que las mismas sufran los efectos de dicha conducta, resultando imperativo para este Juzgador confirmar la recurrida, declarando procedente la pretensión contenida en la demanda de resolución de contrato de arrendamiento que dio origen a este proceso, y así se decide.
- V –
DISPOSITIVA
En razón de lo antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda de resolución de contrato de arrendamiento […] en consecuencia, se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, contenido en instrumento otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el día 16 de marzo de 2001, anotado bajo el Nº 41, Tomo 29 de los libros de autenticaciones.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada hacer entrega material del indicado inmueble a la parte actora, el cual se encuentra constituido por un local comercial situado en la parte superior de un inmueble distinguido con el Nº 436, ubicado en la Calle Pantin de Chacao, en jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del estado Miranda.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 394.689,17), como indemnización de daños y perjuicios causados por su incumplimiento contractual; y
CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los cinco (05) días del mes de diciembre de dos mil diecisiete (2017)…”
Expuesto lo anterior, debe fijar previamente este juzgador los límites en que ha quedado planteada la controversia, o el thema decidendum en el presente caso, el cual se circunscribe en determinar si la decisión del juzgado a quo en fecha 5.12.2017, en la cual declaró con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento impetrada por la ciudadana Anna Garofalo De Solla, por falta de pago de cánones de arrendamiento, se encuentra o no ajustada a derecho. Dicha pretensión fue negada y rechazada de forma pura y simple por la defensora judicial designada.
Indicado lo anterior, pasa este Juzgador a valorar y analizar las pruebas aportadas en la causa, a los fines de resolver el fondo del presente asunto.
De la parte demandante:
• Copia certificada de acta de defunción del ciudadano Castello Solla Garofalo (†), debidamente registrado por ante el Registrador Civil de la Parroquia Leoncio Martínez, del Distrito (hoy Municipio) Sucre del estado Miranda, quedando anotada bajo el Nro. 114, libro 1, folio 114, del libro llevados por el mencionado registro, en fecha 11.junio de 2006. Se evidencia que el mencionado documento que no fue impugnado o tachado, motivo por el cual, este tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, como evidencia de que el causante de la demandante, ciudadano Castello Solla Garofalo (†), falleció en la ciudad de Caracas, el día 11.6.2006. Así se decide.
• Original de documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Subalterno del Tercer Circuito de Registro del Distrito (hoy Municipio) Sucre, del estado Miranda, quedando registrado bajo el Nro. 4, folio 7, tomo 5, protocolo primero de los libros llevado por el mencionado registro civil, en fecha 4 de enero de 1979, del inmueble constituido por un local comercial ubicado en la parte superior de un inmueble distinguido con el Nro. 436, en la Calle Pantin, de Chacao, en la Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda. Documento que no fue impugnado ni tachado, motivo por el cual, este tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, como evidencia de que el aludido inmueble era de propiedad del causante de la demandante. Así se establece.
• Copia certificada de acta de nacimiento del ciudadano Castello Solla Garofalo (†), debidamente inserta ante el Registrador Civil de la Parroquia Leoncio Martínez, del Distrito (hoy Municipio) Sucre del estado Miranda, quedando anotada bajo el Nro. 98, libro 1, llevado por el mencionado registro en el año 1980. Esta documental no fue impugnada o tachada por la contraparte en el proceso, y por tal razón, este juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384, de la Ley Sustantiva Civil, evidenciándose con ello, que la ciudadana Anna de Garofalo de Solla, es legalmente la madre del de cujus. Así se decide.
• Original de certificación de solvencia de sucesiones Nro. 070476, emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), de fecha 21 de abril de 2008. Siendo esta probanza un documento público administrativo, contra el cual no se efectuó impugnación alguna, este a quem lo valora de acuerdo al artículos 1.363 del Código Civil, evidenciándose de este medio probatorio, que el de cujus poseía –al momento de deceso- el cien por ciento (100%) del inmueble dado en arrendamiento a la parte demandada, e igualmente se evidencia la solvencia patrimonial del mencionado ciudadano, luego de su muerte. Así se establece.
• Copia certificada de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao, el cual quedó inserto bajo el Nro. 41, Tomo 29, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría en fecha 16 de marzo de 2001. Dicha prueba no fue impugnada por la parte demandada en el proceso, por ende, se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.363 y 1.384 de la Ley Sustantiva Civil, evidenciándose, así, la existencia de la relación contractual existente entre los ciudadanos antes indicados, además de establecer la identificación exacta del inmueble objeto del contrato, las condiciones, lapsos y precios fijados por las partes. Así se decide.
Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse y al respecto se observa:
En el sub iudice, es necesario mencionar –según lo argumentado en el libelo- se demanda la resolución, por cuanto el demandado dejó de pagar los cánones de arrendamiento, todo ello apoyándose en la supuesta extinción del contrato de arrendamiento por la muerte del causante de la parte actora, quien a su vez fue el primer arrendador en la relación contractual y por ello, se debe traer a colación lo que establece el artículo 1.603 del Código Civil Venezolano, que dispone:
Artículo 1.603-. “…el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario…”
Así pues, en el sub iudice la parte actora pretende la resolución de contrato de arrendamiento, todo ello por incumplimiento de la parte demandada de la clausula segunda del aludido contrato, en la cual fue establecido la forma de cancelación del canon de arrendamiento; entendiendo así, que el arrendatario a dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses transcurridos desde octubre de 2008, hasta el mes de octubre de 2014, ambos inclusive, y que el incumplimiento de dichos pagos alcanza la cantidad total de TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 394.689,17). La parte actora, sustentó su pretensión, conforme a lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.592 y 1.167, todos del Código Civil, los cuales establecen:
1.159-. “… Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”
1.160-. “… Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”
1.592-. “… El arrendatario tiene dos obligaciones principales: […]
ord. 2º: Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…”
1.167-. “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello…”
De tal manera, el legislador otorga a las partes intervinientes en un contrato determinado y bajo su elección, la posibilidad de reclamar el cumplimiento o la resolución del mismo, salvo en ciertos casos en que la ley regula, limita o restringe dicha acción; para que sea declarada procedente la resolución, se debe verificar la presencia de ciertos requisitos, como la existencia jurídica del contrato bilateral y el incumplimiento de las obligaciones, cada uno de estos supuestos deben ser demostrados por la parte interesada, esto es, el actor debe obligatoriamente demostrar la existencia de la relación contractual y por su parte, la contraparte debe demostrar el cumplimiento de sus obligaciones, en otras palabras, para que una acción judicial por resolución de contrato, pueda ser declarada con lugar al finalizar el proceso, los sujetos procesales deben demostrar el cumplimiento o no de dicha obligación. De esta manera, los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, establecen lo siguiente:
Artículo 506.- “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Artículo 1354.- “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido librada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”
En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:
“…En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocara a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“… Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”
Además las disposiciones citadas, debemos concatenarlas con los artículos 12 y 254 de la Ley Adjetiva Civil las cuales, respectivamente disponen:
Artículo 12.- “…Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia…”
Artículo 254.- “…Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella…”
De la misma manera, la Sala Constitucional de nuestro máximo tribunal, en sentencia dictada el día 1º de junio de 2007, expediente Nro. 06-0341, Nro. 1076, sostuvo lo siguiente:
“…Así y de acuerdo a los valores fundamentales de imparcialidad y presunción de inocencia, el Código de Procedimiento Civil, dispone en su artículo 506 lo siguiente:
(Omissis)
La norma transcrita, se complementa con la disposición consagrada en la primera parte del artículo 254 eiusdem, donde se establece:
(Omissis)
Las invocadas disposiciones ponen de relieve, que el juez se encuentra constreñido a decidir en el contexto de lo que ha sido alegado y probado por las partes, enmarcándose así en el principio de verdad procesal, que a su vez somete a las partes al cumplimiento de las cargas procesales relativas a formulación de los alegatos y a la actividad probatoria, destinada a demostrar la veracidad de sus afirmaciones. Es decir, la decisión debe estar fundada en un juicio de certeza.
Así, el demandante no sólo debe exponer las circunstancias sobre las cuales esgrime su pretensión, sino que debe traer a los autos los elementos de prueba que conforme al principio de mediación se encuentra compelido a evidenciar en el expediente, a los fines de apoyar su petición. De allí, que si el accionante no demuestra sus afirmaciones, sucumbirá en el debate y el juez así deberá decretarlo por incumplimiento de las cargas procesales derivadas de la acción, toda vez que la prueba de los hechos en que se fundamenta la demanda incumbe al actor, en razón de la naturaleza constitutiva de los hechos invocados y su consecuente carácter generador de derechos…” (Negrillas de este juzgador).
Establecido lo anterior, y visto que la parte accionada no promovió pruebas que demostrara el cumplimiento de la obligación, en tanto que la parte actora probó el hecho constitutivo de la pretensión, este ad quem considera que el contrato locativo debe declararse resuelto, debido al incumplimiento del pago de las pensiones arrendaticias, por lo que el demandado deberá pagar el monto por los meses de cánones de arrendamiento insolutos a título de daños y perjuicios, como fue solicitado por la parte actora y plasmado en la presente decisión en el siguiente cuadro:
MES-AÑO
Salario Mínimo Cantidad de salarios mínimos (clausula 2da del contrato) Canon de arrendamiento
Oct-2008
Hasta
Abr-2009
Bs. 614,79
X3
Bs. 1.844,37
May-2009
Hasta
Ago-2009
Bs. 879,15
X3
Bs. 2.637,45
Sep-2009
Hasta
Abr-2010
Bs. 958,08
X3
Bs. 2.877,24
May-2010
Hasta
Ago-2010
Bs. 1.064,25
X3
Bs. 3.192,75
Sep-2010
Hasta
Dic-2010
Bs. 1.223,89
X3
Bs. 3.671,67
Ene-2011
Hasta
Ago-2011
Bs. 1.407,47
X3
Bs. 4.222,41
Sep-2011
Hasta
Abr-2012
Bs. 1.548.21
X3
Bs. 4.644,65
May-2012
Hasta
Ago-2012
Bs. 1.780,45
X3
Bs. 5.341,35
Sep-2012
Hasta
Abr-2013
Bs. 2.047,52
X3
Bs.6.142,56
May-2013
Hasta
Ago-2013
Bs. 2.457,02
X3
Bs. 7.371,06
Sep-2013
Hasta
Oct-2013
Bs. 2.702,73
X3
Bs. 8.108,19
Nov-2013
Hasta
Dic-2013
Bs. 2.973,00
X3
Bs. 8.919,00
Ene-2014
Hasta
Abr-2014
Bs. 3.270,00
X3
Bs. 9.810,00
May-2014
Hasta
Oct-2014
Bs. 4.251,78
X3
Bs. 12.755,34
TOTAL Bs. 394.689,17
Congruente con todo lo antes explanado, resulta forzoso para este ad quem considerar ajustada a derecho la sentencia recurrida, por lo que se declara sin lugar la apelación ejercida y se confirma la decisión de fecha 5 de diciembre de 2017, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y así se dispondrá de manera positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 8 de diciembre de 2017 por la abogada MILAGROS COROMOTO FALCÓN, en su condición de defensora ad litem de la parte demandada ciudadano ALFREDO VÁQUEZ FERNÁNDEZ, en contra del fallo dictado en fecha 5 de diciembre de 2017, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada con la motivación aquí expuesta.
SEGUNDO: CON LUGAR la demandada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana ANNA GAROFALO DE SOLLA contra el ciudadano ALFREDO VÁSQUEZ FERNÁNDEZ, plenamente identificados en el texto del presente fallo, en consecuencia: 1) Se declara resuelto el contrato de arrendamiento contenido en instrumento otorgado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 16 de marzo de 2001; 2) Se ordena la entrega material del inmueble constituido por el local comercial, situado en la parte superior de un inmueble distinguido con el Nro. 436, ubicado en la calle Pantin de Chacao, en la Jurisdicción del Municipio Autónomo de Chacao del estado Miranda; y 3) Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 394.689,17) por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por el incumplimiento contractual.
TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Por haberse proferido el presente fallo fuera del lapso legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes a tenor de lo previsto en los artículos 233 y 251 eiusdem.
Expídase copia certificada de la presente sentencia y se ordena su archivo en el libro copiador de sentencias definitivas, a tenor de lo previsto en el artículo 248 ibídem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación, a los trece (13) días del mes de junio de dos mil dieciocho (2018).
EL JUEZ,
ARTURO MARTINEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
En esta misma data, siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.), se publicó, se registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de seis (6) folios útiles.
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
Expediente Nº AP71-R-2017-001101
AMJ/SRR/IMJ.-
