REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
ASUNTO: AP71-R-2018-000266
PARTE ACTORA: ciudadano LUIS ALBERTO LEÓN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-4.444.730.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos Rosario Rodríguez Morales, José Luís Villegas y Ramses Patiño, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 15.407, 28.050 y 181.198, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadano RAFAEL ANTONIO MONRREAL MIRELLES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-3.820.361.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano José Daniel Muñoz González, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 5.224.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
- I -
ANTECEDENTES EN ESTA ALZADA
Suben en fecha 24 de abril de 2018, las presentes actuaciones ante esta alzada en razón de la apelación interpuesta en fecha 23 de marzo de 2018, por el abogado José Daniel Muñoz González, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión de fecha 15 de marzo de 2018, que declaró con lugar la demanda interpuesta y ordenó hacer la entrega material, real y efectiva del inmueble, proferida por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplidos los trámites de distribución, correspondió su conocimiento a esta alzada, que por auto de fecha 27 de abril de 2018, la dio por recibida, le dio entrada y fijó los trámites para su instrucción en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
El 30 de mayo de 2018, el abogado José Luís Villegas, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en la oportunidad procesal correspondiente, presentó escrito de informes.
En fecha 13 de junio de 2018, este Tribunal dictó auto mediante el cual dijo, “vistos”, comenzando a computarse a partir de esa fecha, el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, en fecha 13 de agosto de 2018, esta Alzada difirió la oportunidad para emitir pronunciamiento, para dentro de los treinta (30) días calendarios siguientes a esa fecha, de conformidad con el artículo 251 eiusdem.
- II -
ANTECEDENTES DEL JUICIO
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 17 de marzo de 2017, por la abogada Rosario Rodríguez Morales, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano LUIS ALBERTO LEÓN ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 2 al 6), mediante el cual hizo las siguientes consideraciones:
Que las ciudadanas JUANA OBDULIA GARCÍA DE CUESTA y CARMEN AMALIA CUESTA DE ALFONZO, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.247.235 y V-2.967.236, respectivamente, celebraron contrato de arrendamiento sobre una casa marcada con el No. 71, ubicada en la calle La Providencia, Urbanización El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, con el ciudadano RAFAEL ANTONIO MONRREAL MIRELLES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-3.820.361, según documento reconocido ante la entonces Notaría Pública Décima Séptima de Caracas, de fecha 12 de noviembre de 1984, el cual quedó anotado bajo el número 295, Tomo 2 de Reconocimiento.
Que las partes acordaron que el inmueble arrendado, sería destinado por el inquilino para uso comercial, específicamente para un taller de herrería, comprometiéndose el arrendatario a no cambiar el uso de la cosa arrendada, sin contar con el permiso de la arrendadora. Que el tiempo de duración para ese contrato fue estipulado por las partes, en un lapso fijo, único e improrrogable de seis (06) meses, los cuales concluyeron el 06 de noviembre de 1985. Además, se estipuló el canon de arrendamiento por la cantidad de mil bolívares (Bs. 1000,00), para ser pagados por el tiempo que durara el contrato.
Sin embargo, mediante resolución No. 002743 de fecha 21 de junio de 2001, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, inserto en el expediente No. 88.304, el monto máximo de pensión de arrendamiento para el mencionado inmueble quedó fijado oficialmente en la cantidad de ochenta y tres mil veinticinco bolívares (Bs. 83.025,00).
Que para el momento de materializarse la celebración del mencionado contrato, el inmueble pertenecía a la Sucesión Cuesta, integrada por las ciudadanas JUANA OBDULIA GARCÍA DE CUESTA y CARMEN AMALIA CUESTA DE ALFONZO, según documento de partición protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, Tercer Trimestre de 1956, anotado bajo el No. 46, folio 104 al 108, Protocolo Primero, Tomo 6.
Ahora bien, el 22 de junio de 1997, falleció ab intestato la ciudadana JUANA OBDULIA GARCÍA DE CUESTA, dejando como única y universal heredera a la ciudadana CARMEN AMALIA CUESTA DE ALFONZO, no obstante, ésta última falleció el 30 de octubre de 1998, con testamento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal de fecha 29 de septiembre de 1997, anotado bajo el No. 22, Tomo 2, Protocolo Cuarto, Tercer Trimestre, mediante el cual instituyó como legatario al ciudadano LUIS ALBERTO LEÓN, sobre el mencionado inmueble.
Que tal circunstancia, califica al accionante, como legítimo propietario, del aludido inmueble, materializándose de esa manera una verdadera subrogación de su representado en la posición primigenia de la arrendadora, siendo en consecuencia su mandante el legitimado para proponer la presente demanda, por su doble condición de propietario y arrendador.
Que los cambios ocurridos en la persona del arrendador fueron conocidos por el arrendatario, debido a su intervención en el procedimiento de regulación del canon de arrendamiento para comercio, seguido ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, según expediente 88.304, donde se le dirigió una citación el 25 de noviembre de 2004, la cuales fueron recibidas por el demandado, pero nunca atendió a su contenido.
De igual forma aclara, que al momento de la celebración del contrato primigenio, se incurrió en un error material, ya que la casa arrendada se identificó con el número ochenta y uno (81), siendo lo correcto el número setenta y uno (71).
Que por hechos imputables a las partes, se propició el nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento, pero sin determinación de tiempo, ya que, con posterioridad al 06 de noviembre de 1985, se permitió la permanencia del arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada sin oposición de la arrendadora, y ésta última propendió al cobro del canon de arrendamiento en forma mensual y consecutiva.
Que el hoy demandado, no ha cumplido las cláusulas cuarta y décima tercera del contrato de arrendamiento, pues sin motivo aparente y sin mediar justificación alguna, dejó de pagar el importe de las pensiones de arrendamiento efectivamente causadas durante los meses de enero a diciembre de los años 2013, 2014, 2015, 2016 y enero de 2017, cada una de ellas por la cantidad de Ochenta y Tres Bolívares Fuertes con Tres Céntimos (Bs. F. 83,03), de conformidad con lo que se indica en la resolución No. 002743 de fecha 21 de junio de 2001, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
Que por todas las consideraciones de hecho y de derecho, ocurre en nombre de su representado para demandar, como en efecto lo hace, al ciudadano RAFAEL ANTONIO MONRREAL MIRELLES, en su condición de arrendatario, para que convenga o sea condenado por este Tribunal, a lo siguiente:
En base a lo que se indica en el artículo 40, literal a) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, proceda al desalojo del inmueble objeto de autos, el cual deberá ser restituido a su mandante completamente desocupado de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones de aseo, uso, mantenimiento y conservación en que declaró recibirlo, salvo lo que hubiere perecido por vetustez o causa de fuerza mayor.
A pagar a título de indemnización por daños y perjuicios, la cantidad de Cuatro Mil Sesenta y Ocho Bolívares Fuertes con Cuarenta y Siete Céntimos (Bs. F. 4.068,47), derivados del incumplimiento culposo en que incurrió del demandado al dejar de pagar injustificadamente causados durante los meses de enero a diciembre de los años 2013, 2014, 2015, 2016 y enero de 2017, cada uno de ellos por la cantidad de Ochenta y Tres Bolívares Fuertes con Tres Céntimos (Bs. F. 83,03), más aquellas pensiones de arrendamiento que por igual monto y concepto, se siguieren causando hasta que se dicte la sentencia y la decisión quede firme.
Que tomando en consideración el fenómeno inflacionario que experimenta nuestro país, solicita que las sumas de dinero señaladas en el particular anterior sean sometidas al método de corrección monetaria. Asimismo, solicita que se ordene la realización de una experticia complementaria del fallo, y en consecuencia se oficie al Banco Central de Venezuela, para que por vía de colaboración, se determine el ajuste por inflación de las cantidades expresadas, en base a los índices de precios al consumidor del Área Metropolitana de Caracas, desde la fecha de interposición de la demanda, hasta el día en que la decisión quede firme.
El pago de las costas y costos derivados del presente juicio, incluyendo la satisfacción de honorarios profesionales de abogado.
Fundamentó su acción en los artículos 796, 834, 1.159, 1.160, 1.592, 1.603 y 1.614 del Código Civil, en concordancia con los artículos 6, 14, 20 y 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conforme a lo dispuesto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Una vez hecha la distribución de ley, correspondió el conocimiento de la presente causa al Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, que en fecha 22 de marzo de 2017, admitió la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en consonancia con el artículo 859 del Texto Adjetivo Civil, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 07 de agosto de 2017, compareció el ciudadano RAFAEL ANTONIO MONRREAL MIRELLES, y debidamente asistido de abogado, dio contestación a la demanda en los siguientes términos (f. 66):
En primer lugar, opuso cuestión previa, señalando que por ser éste un procedimiento oral, el demandante debió acompañar con el libelo toda prueba documental que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral, los cuales no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado la oficina donde se encuentran.
Que el señalamiento de impago de las pensiones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 2013, 2014, 2015, 2016 y enero de 2017, no presentan sustentación, en virtud que para el supuesto de su procedencia, ellas deben venir de un acuerdo de los contratantes, y al no existir, resulta improcedente su reclamación, dada la condición de unilateralidad que la conforma.
En fecha 10 de agosto de 2017, el Juzgado a quo dictó un auto razonado mediante el cual negó la admisión de la cuestión previa opuesta, por no haber cumplido con la formalidad de señalar de manera enunciativa el ordinal que pretendía oponer.
En fecha 21 de septiembre de 2017, se llevó a cabo la audiencia preliminar conforme a lo dispuesto en el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en la cual solo se hizo presente la apoderada judicial de la parte actora y ratificó en todas y cada una de sus partes el contenido de la demanda. Por lo que una vez realizada la fijación de los hechos por el Tribunal en fecha 26 de septiembre de 2017, concurrieron ambas partes y consignaron escrito de promoción de pruebas, sobre las cuales se pronunció el Juzgado a quo en fecha 17 de octubre de 2017.
En fecha 08 de febrero de 2018, en la oportunidad fijada para la celebración de la audiencia oral según lo previsto en el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil, en la cual solo se hizo presente la apoderada judicial de la parte actora, la Juez a quo, a los fines de salvaguardar el derecho a la defensa, ordenó la práctica de una inspección judicial, a fin de verificar la identificación del inmueble objeto de la presente causa, de conformidad con lo previsto en el ordinal 4º del artículo 401 del Código de Procedimiento Civil.
Dicha inspección judicial, se llevó a cabo en fecha 21 de febrero de 2018, en la que solo se hizo presente la apoderada judicial de la parte actora, y una vez trasladados y constituidos en la siguiente dirección: Casa No. 71, ubicada en la Calle La Providencia, Urbanización El Cementerio, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, se dejó constancia que el mencionado inmueble estaba cerrado al público, y que se encontraba identificado con el número setenta y uno (71).
En fecha 01 de marzo de 2018, se llevó a cabo la audiencia oral y pública, en la cual se hicieron presentes los apoderados judiciales de ambas partes y ratificaron lo expuesto tanto en el escrito libelar, como en el escrito de contestación a la demanda, por lo que, el Juzgado a quo, declaró procedente la demanda de desalojo, publicando el extenso del fallo en fecha 15 de marzo de 2018 (f. 94 al 102), en los siguientes términos:
“(…Omissis…)
IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Este Tribunal debe destacar que el contrato es el instrumento por excelencia para que el hombre en sociedad pueda satisfacer sus necesidades. Constituye el acto jurídico de mayor aplicación hasta el punto de que sin su uso no se podría concebir la realización de la vida económica en las comunidades organizadas. Es por ello que el contrato es el acto jurídico de contenido más diverso. Las circunstancias anotadas explican suficientemente el auge que en la vida moderna tiene el contrato innominado, única figura capaz de contener y abarcar la diversidad de composiciones voluntarias que caracterizan a la vida moderna.- El contrato constituye una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias. No hay duda de que es una figura que enmarca derechos y deberes.
Ahora bien luego del análisis del acervo probatorio aportado a la causa, y muy especialmente del estudio exhaustivo del instrumento público constituido por el contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas Juana Obdulia García de Cuesta y Carmen Amelia Cuesta de Alfonzo, venezolanas, mayores de edad y titular de la cédula de identidad Nros V-3.247.235 y V-2.967.236, respectivamente contra el ciudadano Rafael Antonio Monrreal Mirelles, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-3.820.361, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima, en fecha 12 de noviembre de 1984, bajo el Nº 295, Tomo 2, sobre una casa ubicada en la calle la Providencial Nº 81, Urbanización el Cementerio, Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador del Distrito Capital, destinado para uso comercial, donde se evidencia la relación arrendaticia de las partes, formulario de liquidación emanado por el SENIAT, donde se evidencia que la ciudadana Carmen Amelia Cuesta de Alfonzo es la única heredera de la De Cujus Juana Obdulia García de Cuesta, y el documento testamentario donde se evidencia la cualidad del ciudadano Luis Alberto León, para actuar en el presente juicio como Único Universal Heredero de la ciudadana Carmen Amelia Cuesta de Alfonso.
Alega la representación de la parte actora se declare el desalojo en virtud del incumplimiento por falta de pago del arrendatario, desde enero de 2013 hasta enero de 2017. A lo cual establece el Decreto vigente con rango, valor y fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, en su artículo 40 literal…”Son causales de Desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…).”
De la norma up supra señalada, se desprende que es requisito sine cua non para solicitar la acción de desalojo, que el arrendatario haya dejado consecutivamente de pagar dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, en este caso, examinadas las mismas se evidencia que los cánones de arrendamientos aquí reclamados no fueron efectuados, por la parte demandada.
En este orden de ideas, considera este Tribunal que lo alegado por el representante Judicial de la parte demandada y una vez analizados los elementos de juicio que obran en autos, se evidencia que no existen elementos suficientes de convicción quedando así conteste que el ciudadano Rafael Monreal Mirrelles plenamente identificado, al no demostrar los hechos alegados en su escrito de contestación.
Aunado a eso es importante señalar que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece la distribución y carga de la prueba, al señalar:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a toda la prueba documental analizada y valorada, este órgano jurisdiccional, debe declarar procedente la demanda de Desalojo interpuesta. Y así se decide.
V
DE LA DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas este Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Desalojo intentada por el ciudadano LUIS ALBERTO LEÓN venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V.-4.444.730 en contra del ciudadano RAFAEL ANTONIO MONRREAL MIRELLES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V.-3.820.361.
SEGUNDO: Como consecuencia de haber sido declarada terminada la relación arrendaticia que vinculaba a las partes, se ordena al ciudadano RAFAEL ANTONIO MONRREAL MIRELLES, a realizar la entrega material, real y efectiva del siguiente bien inmueble: ubicado en la calle la Providencial casa Nº 71, Urbanización el Cementerio, Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador del Distrito Capital, a la parte actora, libre de bienes y de personas.
TERCERO: Se condena al ciudadano RAFAEL ANTONIO MONRREAL MIRELLES a cancelar a las ciudadano LUIS ALBERTO LEÓN, la cantidad de CUATRO MIL SESENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs 4.068,47,00) por concepto del incumplimiento al dejar de pagar los cánones de arrendamiento, causados desde el mes de enero de 2013 hasta el mes de enero de 2017.
TERCERO: Se ordena una experticia complementaria del fallo.
QUINTO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis.” (Fin de la cita. Resaltado del texto transcrito).
Posteriormente, en fecha 23 de marzo de 2018, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y mediante diligencia apeló de la sentencia antes citada, la cual fue oída en ambos efectos por el Tribunal de la causa, ordenando la remisión del expediente en su forma original a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, y una vez hecha la distribución de ley correspondió su conocimiento a este Juzgado, por lo que, estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente, el apoderado judicial de la PARTE ACTORA consignó escrito de informes (f. 110 al 113) mediante el cual ratificó lo expuesto en el libelo de la demanda, siendo resaltante lo siguiente:
Que en consideración al principio de distribución de la carga de la prueba consagrados en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, el hoy demandado jamás asumió una actitud dinámica en pro de discutir las razones aducidas en el libelo por su representado.
Que el demandado inobservo lo dispuesto en el artículo 865 eiusdem, ya que nunca acompañó con su escrito de contestación, toda la prueba documental que disponga, en función de probar su posible estado de solvencia.
Que mal puede el hoy demandado auspiciar la demostración de hechos impeditivos, modificativos o extintivos, que no alegó en la oportunidad de la contestación, por lo que los límites de la controversia sólo pueden quedar delimitados a lo expresamente alegado en la demanda y en la contestación.
Que el monto de las pensiones de arrendamiento descritas como insolutas en el libelo, es resultado de un procedimiento de regulación tramitado a instancias de la propietaria del inmueble, y dentro del cual los interesados, incluido el demandado, disfrutaron de todas las prerrogativas y facultades que les otorga el vigente ordenamiento jurídico.
Que no existe ninguna ilegalidad en reclamar judicialmente el precio del canon de arrendamiento establecido por un Organismo Público, dado que el hoy demandado, a pesar de estar en conocimiento de la nombrada decisión administrativa, jamás acató dicha resolución, lo cual revela su actitud omisiva de no presentar la prueba de su solvencia, ocasionando una lesión en el acervo patrimonial de su patrocinado, quien se ha visto privado de obtener la ventaja económica que deriva del aludido contrato de arrendamiento.
Que en virtud de las consideraciones anteriores, solicita se desestime el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, y en consecuencia confirme, la sentencia proferida por el Juzgado a quo.
- III -
DE LAS PRUEBAS
De las pruebas promovidas por la parte actora:
Al momento de la interposición de la demanda, la parte actora acompañó junto con el libelo las siguientes documentales:
1. Original de instrumento poder (f. 7 al 9), otorgado por el ciudadano LUIS ALBERTO LEÓN a los abogados ROSARIO RODRÍGUEZ MORALES y JOSÉ LUIS VILLEGAS, ante la Notaría Pública Trigésima de Caracas en fecha 30 de septiembre de 2016, el cual quedó anotado bajo el No. 20, Tomo 153, Folios 76 hasta 79. Dicha documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; de la cual se desprende la representación de los mencionados abogados. Así se decide.
2. Copia simple de certificación emitida por la Notaría Pública Décima Séptima de Caracas, de documento hecho en fecha 12 de noviembre de 1984, bajo el No. 295 Tomo 2 de Reconocimiento, y presentado en fecha 17 de octubre de 1988 para su autenticación, el cual quedó anotado bajo el No. 295, planilla No. 28520, de contrato de arrendamiento celebrado entre LUIS ALBERTO LEÓN en representación de JUANA OBDULIA GARCÍA DE CUERTA y RAFAEL MENRREAL (f. 10). Dicha documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
3. Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre LUIS ALBERTO LEÓN en representación de las ciudadanas JUANA OBDULIA GARCÍA DE CUESTA y CARMEN AMALIA CUESTA DE ALFONZO, por una parte y por otra el ciudadano RAFAEL MONRREAL (f. 11 y 12). Aunque dicha documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora observa que al tratarse de un documento privado consignado en copia simple, sobre el cual no se evidencia ningún tipo de sello notarial y al no encontrarse firmado por el arrendatario, lo valora como indicio de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
4. Copia simple de documento de partición entre los ciudadanos VICTORIANA CUESTA DE LÓPEZ y ENCARNACIÓN CUESTA, por una parte y JUANA CABRILES DE CUESTA, por otra, celebrado en fecha 11 de agosto de 1956, el cual se encuentra protocolizado por la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 46, Tomo 6; Protocolo Primero (f. 13 al 24). Dicha documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código Procedimiento Civil; de la cual se desprende que los mencionados ciudadanos eran herederos de cuatro (4) viviendas, la primera ubicada en el lugar denominado “Los Castaños”, la segunda ubicada en “Tierra de Jugo”, la tercera ubicada en la Calle La Providencia, Nº 71 y la cuarta, también situada en la Calle La Providencia, Nº 75, y de la cual se evidencia que a la ciudadana JUANA CABRILES DE CUESTA le fue adjudicada una casa y el terreno sobre ella construido, en el lugar denominado “Tierra de Jugo”. Así se decide.
5. Copia simple de certificado de Solvencia de Sucesiones emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), por la ciudadana CARMEN AMELIA CUESTA DE GARCÍA, cédula de identidad No. 2.967.236, fallecida el 30 de octubre de 1998, en el cual se evidencia que deja como heredero al ciudadano LUIS ALBERTO LEÓN, de dos (2) viviendas, la primera ubicada en el lugar llamado “Los Castaños” y la segunda, en la Calle La Providencia, Nº 71 (f. 25 al 27 y 31 al 33).
6. Copia simple de certificado de Solvencia de Sucesiones emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), por la ciudadana JUANA OBDULIA GARCIA DE CUESTA, cédula de identidad No. 3.247.235, fallecida ab intestato el 22 de junio de 1997, de la cual se desprende que deja como heredera a la ciudadana CARMEN AMELIA CUESTA GARCÍA, de dos (2) viviendas, la primera ubicada en el lugar llamado “Los Castaños” y la segunda, en la Calle La Providencia, Nº 71 (f. 28 al 30).
Las documentales señaladas en los numerales 5 y 6, no fueron objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser documento público administrativo, que goza de una presunción de veracidad, certeza y legalidad, solo desvirtuable mediante prueba en contrario. Así se decide.
7. Copia simple de testamento otorgado por la ciudadana CARMEN AMELIA CUESTA GARCÍA, viuda de CARBALLO, mediante el cual instituyó como único y universal heredero al ciudadano LUIS ALBERTO LEÓN, protocolizado ante el actual Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 29 de septiembre de 1997, quedado anotado bajo el No. 22, Tomo 2, Folio 108, Protocolo Primero (f. 34 al 36). Dicha documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
8. Notificación dirigida al arrendatario del inmueble identificado con el No. 71, ubicado en la Calle La Providencia, emitida en fecha 01 de noviembre de 2004 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual informa que por resolución No. 002743 de fecha 21 de junio de 2001, se acordó fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio en la cantidad de OCHENTA Y TRES MIL VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 83.025,00). Dicha documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad correspondiente, por lo que esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser documento público administrativo, que goza de una presunción de veracidad, certeza y legalidad, solo desvirtuable mediante prueba en contrario. Así se decide.
9. Comunicaciones dirigidas al ciudadano RAFAEL MONRREAL, emitidas por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (f. 38 al 41) en noviembre de 2004 y abril de 2008, en las que se solicitaba su comparecencia a los fines de tratar asunto de inmueble arrendado.
10. Comunicación dirigida al Jefe Civil de la Parroquia Santa Rosalía, emitida en fecha 09 de abril de 2008 por el Ministerio de Infraestructura, en la cual se solicita su colaboración oficial, debido al trato arbitrario y desconsiderado de RAFAEL MONRREAL a LUIS LEÓN (f. 42).
Las documentales señaladas en los numerales 9 y 10, no fueron objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que esta Juzgadora les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser documento público administrativo, que goza de una presunción de veracidad, certeza y legalidad, solo desvirtuable mediante prueba en contrario. Así se decide.
De las pruebas promovidas por la parte demandada:
En la oportunidad probatoria, la parte demandada, promovió el mérito favorable de los autos. Con respecto a dicha probanza, a este Tribunal le resulta forzoso desecharla, por cuanto la misma no constituye medio probatorio alguno, siendo deber del juez analizar todas y cada una de las pruebas cursantes en autos, en virtud del principio de exhaustividad procesal, ya que una vez que las pruebas han sido promovidas dejan de ser de las partes, para formar parte del proceso. Así se decide.
Así entonces, la demandada de autos no aporto al proceso instrumento alguno para rebatir los argumentos de su contraparte, la cual exige el desalojo del inmueble de marras. Así se declara
- III -
MOTIVACIÓN
Constituye un principio en materia procesal por medio del cual el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, tal como lo establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza lo siguiente:
“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal).
Asimismo, conforme al artículo 506 eiusdem, cada una de las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por lo que, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe a su vez probar el pago o hecho extintivo de la obligación.
Ahora bien, en el caso de autos la parte actora pretende el desalojo de un inmueble consistente en una casa marcada con el No. 71, ubicada en la calle La Providencia, Urbanización El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, debido al incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado. Por lo que, era deber de la parte actora probar la existencia del contrato y su cualidad para ejercer la presente demanda.
De las pruebas cursantes en autos, particularmente de la certificación emitida por la Notaría Pública Décima Séptima de Caracas, de contrato celebrado en fecha 12 de noviembre de 1984, bajo el No. 295 Tomo 2 de Reconocimiento, y presentado en fecha 17 de octubre de 1988 para su autenticación, el cual quedó anotado bajo el No. 295, planilla No. 28520, se evidencia que la ciudadana JUANA OBDULIA GARCÍA DE CUESTA celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano RAFAEL MONRREAL, quedando de esta manera demostrada la existencia de una relación contractual existente entre ambos, teniendo el mismo, fuerza de ley entre las partes, tal como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil.
Por otra parte, específicamente de los certificados de solvencia sucesoral emitidos por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), se desprende que la ciudadana JUANA OBDULIA GARCÍA DE CUESTA dejó como única y universal heredera de sus bienes a la ciudadana CARMEN AMELIA CUESTA GARCÍA, consistente de dos (2) viviendas, la primera ubicada en el lugar llamado “Los Castaños” y la segunda, en la Calle La Providencia, casa Nº 71. Por lo que, fue ésta última ciudadana la que, al asumir la cualidad de propietaria del bien inmueble, asumió a su vez la condición de arrendadora del inmueble.
A su vez, se verifica que la ciudadana CARMEN AMELIA CUESTA GARCÍA, mediante testamento, dejó como único y universal heredero al hoy actor, ciudadano LUIS ALBERTO LEÓN, por la que, al fallecer la mencionada ciudadana, es este último quien se encuentra legitimado para ejercer los derechos derivados de dicho contrato, tal como lo establece el artículo 1.163 del Código Civil, según el cual:
“Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato”.
Por lo que, al no constar en autos, que los ciudadanos JUANA OBDULIA GARCÍA DE CUESTA y RAFAEL MONRREAL, hayan convenido lo contrario, se entiende que el contrato por ellos celebrado, aun se encuentra vigente, siendo sus herederos los legitimados para desplegar las acciones derivadas del contrato celebrado por su causante, tal como lo estipula el artículo 1.603, eiusdem, el cual señala:
“El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario.”
Ahora bien, aunque la parte accionante no logró traer a los autos el contrato de arrendamiento original celebrado por las partes o debidamente certificado por la notaría en la cual se encuentra inserto, la parte demandada no negó, rechazó o contradijo el contenido del contrato alegado en el libelo de la demanda, referente a: (i) que el inmueble fue destinado a uso comercial, concretamente a un taller de herrería; (ii) que el tiempo de duración del contrato era de seis (6) meses, pero que el mismo se convirtió a tiempo indeterminado debido a que el arrendatario siguió gozando del inmueble y la arrendadora, siguió percibiendo el canon de arrendamiento y (iii) que el canon había sido estipulado por la cantidad de Bs. 1000,00. Por lo que, al no haber negado dichas afirmaciones, ni haber aportado probanza alguna tendiente a desvirtuar tales hechos, quedó de esa manera demostrado, el contenido del contrato celebrado y por ende el vinculo jurídico que une a las partes de esta contienda judicial. Así se declara
Señalado lo anterior, se constata que la parte accionante, reclama el desalojo del inmueble objeto de autos, y que el mismo sea restituido completamente desocupado de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones de aseo, uso, mantenimiento y conservación en que declaró haberlo recibido, salvo lo que hubiere perecido por vetustez o causa de fuerza mayor, por lo que considera necesario esta Juzgadora traer a colación lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual señala:
“Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(…Omissis…)
Del artículo anteriormente citado se desprende, que una de las causas legales por las que se puede solicitar el desalojo, es que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos. Ahora bien, en el caso de autos, la parte actora expone que la parte demandada, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de enero a diciembre de los años 2013, 2014, 2015, 2016 y enero de 2017, resultando en un total de cuarenta y nueve (49) cánones consecutivos. Así se decide.
Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada, al momento de contestar la demanda, solo se limitó a señalar que el impago de las pensiones de arrendamiento, no tenían sustentación debido, a que no había existido un acuerdo entre los contratantes, señalando la unilateralidad que la conformaba. Pero al haberse demostrado, la legitimidad del ciudadano LUIS ALBERTO LEÓN, para ejercer la presente demanda, y no haber aportado la parte demandada, ninguna prueba que pudiera enervar lo alegado por la parte accionante, o demostrar que se encontraba solvente en el pago de los cánones reclamados, resulta forzoso para esta Juzgadora, encontrar al demandado, de autos incurso en la causal que se le demanda y en consecuencia debe declarar procedente la demanda incoada en contra del ciudadano RAFAEL ANTONIO MONRREAL MIRELLES. Así se decide.
Con relación a la solicitud de indemnización de daños y perjuicios por la cantidad de Cuatro Mil Sesenta y Ocho Bolívares Fuertes con Cuarenta y Siete Céntimos (Bs. F. 4.068,47), derivados del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento antes señalados, esta Juzgadora considera necesario traer a colación el criterio expuesto por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia número 698, del 11 de agosto de 2016, con ponencia del Magistrado Calixto Ortega Ríos, la cual estableció lo siguiente:
“(…Omissis…) En el presente caso, el escrito de demanda señaló la existencia entre las partes de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado. Ello así, la parte actora podía pretender el desalojo del inmueble de conformidad con las causales establecidas por el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. No obstante, incurrió en una acumulación prohibida de pretensiones, al peticionar simultáneamente el cumplimiento del pago de pensiones de arrendamiento y cuotas de condominio con fundamento en obligaciones establecidas en las cláusulas del contrato de arrendamiento, por cuanto, dichas pretensiones resultan contrarias entre sí. En efecto, el pago de estos conceptos sólo puede demandarse a título de indemnización de daños y perjuicios causados como contraprestación por el uso del inmueble, lo cual no sucedió en el presente caso.(…Omissis…)” (Fin de la cita. Resaltado de este Juzgado).
De la jurisprudencia parcialmente transcrita, se evidencia que el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, solo puede ser reclamado en los juicios de desalojo por vía de indemnización por daños y perjuicios, tal como lo hizo la parte actora en su escrito libelar. En consecuencia, resulta procedente la indemnización solicitada por la accionante. Así se decide.
En virtud de las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, esta Juzgadora considera procedente la solicitud hecha por el apoderado judicial de la parte actora, que el monto aprobado por indemnización de daños y perjuicios sea sometido al método de corrección monetaria, a través de una experticia complementaria. Así se decide.
- IV -
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo establecido en los artículos 12, 243, 244 del Código de Procedimiento Civil, 26 y 257 de la Carta Magna, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 23 de marzo de 2018, por el abogado José Daniel Muñoz González, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión proferida en fecha 15 de marzo de 2018 por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE CONFIRMA con la motivación aquí expuesta, el fallo dictado en fecha 15 de marzo de 2018 por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas..
TERCERO: CON LUGAR la demanda de desalojo incoada por el ciudadano LUIS ALBERTO LEÓN contra el ciudadano RAFAEL ANTONIO MONRREAL MIRELLES, identificados ambos en el encabezado de la presente sentencia. En consecuencia, se ordena al ciudadano RAFAEL ANTONIO MONRREAL MIRELLES, a realizar la entrega material, real y efectiva del inmueble de marras, ubicado en la Calle La Providencia, Casa Nº 71, Urbanización El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, a la parte actora, libre de bienes y de personas.
CUARTO: Se condena al ciudadano RAFAEL ANTONIO MONRREAL MIRELLES a pagar al ciudadano LUIS ALBERTO LEÓN, la cantidad de CUATRO MIL SESENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs 4.068,47) por concepto de indemnización por daños y perjuicios. En consecuencia, se ordena la realización de una experticia complementaria, a fin que haga la corrección montería de la suma condenada a pagar, conforme a lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Dada la naturaleza del presente fallo se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Por cuanto la presente decisión fue dictada dentro del lapso de diferimiento, no es necesaria la notificación de las partes.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los quince (15) días del mes de octubre de dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR
En esta misma fecha siendo las 3:00 am, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR
ASUNTO: AP71-R-2018-000266
BDSJ/JV/Vanessa
