PARTE ACTORA: RENE SANTANA GALLEGOS, venezolano, mayor de edad de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 903.218
APODERADO JUDICIAL DE LA ACTORA: LUDMILAR VALLEJO, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el instituto de previsión social del abogado bajo el Nº 195.145.
PARTE DEMANDADA: ANTONIO RAFAEL LANZA CAMACARO, venezolano, mayor de edad titular de la cédula de identidad Nº V- 5.599.883.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: HUMBERTO RODRIGUEZ ALEMAN Y ALBERTO ESTRADA ALVAREZ, abogados en ejercicio, de este domicilio inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 43.867 y 48.183, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
CAUSA: Recurso de apelación ejercido contra el fallo dictado en fecha 12 de enero del 2016, en la cual se declara improcedente la demanda por desalojo incoada por el ciudadano René Santana Gallegos.
EXPEDIENTE: AP71-R-2016-000798 (808)
CAPITULO I
NARRATIVA
Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa el Tribunal Décimo Quinto de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 02 de mayo del 2013, ordenándose la citación de la parte demandada para que comparezca ante el juzgado al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a fin de dar contestación a la demanda.
Cumplidas todas las formalidades para llevar a cabo la notificación de la parte demandada y siendo infructuosas todas, en fecha 30 de octubre del 2013 el tribunal aquo nombra como defensor judicial al ciudadano Eugenio Quintana; sumariamente el 20 de noviembre del 2013 el abogado Alberto Estrada mediante diligencia consigna copia certificada del poder otorgado a su persona y se da por notificado de la de demanda.
El 27 de noviembre del 2013 compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de cuestiones previas y contestación al fondo de la demanda; seguidamente el 04 de diciembre del mismo año el apoderado actor presentó escrito de contestación de las cuestiones previas.
En fecha 05 de diciembre del 2013, el apoderado de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, en esta misma fecha presentó diligencia mediante la cual se opone a las documentales promovidas por la actora en su escrito de contestación de las cuestiones previas, a lo cual el tribunal el 06 de diciembre del mismo año se pronunció y declaró desechada la oposición propuesta.
El 09 de diciembre del 2013, mediante auto del tribunal aquo se pronuncia sobre las pruebas presentadas por la parte demanda, donde admite las pruebas documentales y declara desechadas las pruebas de informes; en esta misma fecha el apoderado defensor consignó escrito de promoción de pruebas e igualmente consigna escrito donde rechaza el escrito de oposición a las cuestiones previas.
En fecha 08 de enero del 2014, el tribunal aquo se pronuncia sobre las pruebas de la abogada Ludmillar Vallejo en cuanto a los capítulos segundo, tercero, cuarto, quinto y sexto, admitiendo todas y cada una por no ser ilegales ni impertinentes; en esta misma fecha la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 13 de enero del 2014 el apoderado judicial de la parte accionada presento escrito de oposición al juicio por tratarse de un contrato a tiempo determinado.
El 22 de enero del 2014, la parte demandada presentó escrito de alegatos; a lo cual el 11 de febrero del 2014, la parte actora presento escrito de oposición.
En fecha 25 de enero del 2014, se agregó al expediente el oficio Nº 001-2014 proveniente de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios.
Posteriormente el 12 de enero del 2016, el tribunal aquo dictó sentencia donde declaró improcedente la demanda de desalojo; así mismo el 15 de enero del mismo año el apoderado actor mediante diligencia apeló de la sentencia; en fecha 06 de julio del 2016 el apoderado de la parte demandada presentó diligencia en la cual solicitó se declare definitiva la sentencia y sin lugar la apelación extemporánea.
En fecha 25 de julio del 2016 el tribunal aquo se pronunció y oye la apelación en ambos efectos ordenando la remisión del expediente a la URDD.
El 18 de octubre del 2016 se le da entrada a la presente causa en este tribunal superior anotándose en el libro de control de causas correspondientes y se fija el vigésimo (20) día de despacho siguiente a los fines de que las partes consignen los informes correspondientes.
El 22 de noviembre del 2016 el apoderado judicial de la parte actora presenta escrito de informes, y el 08 de diciembre del mismo año la parte demandada consigno ante esta alzada escrito de alegatos.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La presente controversia es presentada por el ciudadano René Santana Gallegos, quien alega ser el propietario de un inmueble constituido por el edificio industrial, denominado “Santanita”, ubicado de San Vicente a Cortijos, Avenida Andrés Bello, Urbanización Guacaipuro, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, conforme al documento autenticado, ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta de Caracas, en fecha 02 de mayo de 1995, inserto bajo el Nº 02, tomo 26, de los libros de autenticaciones respectivos llevados por esa Notaria, la Agencia Ferrer Palacios C.A, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 18 de diciembre del 1952, bajo el Nº 610, tomo 3-B, y cuya duración fue prorrogada como consta de asiento de Registro Mercantil IV, en Fecha 08 de Agosto de 2002, bajo el Nº 74, tomo 65-A CTO y con varias reformas siendo la última de ellas, la que consta de asiento inscrito en el Registro Mercantil IV de esta misma Circunscripción Judicial y Estado Miranda, el 18 de agosto del 2003, bajo el Nº 04, tomo 52-A Cto, actuando como administradora del inmueble antes señalado, de dicho inmueble se arrendó al ciudadano Antonio Rafael Lanza, un local distinguido con el Nº 2 del identificado edificio.
Siendo el caso que la agencia al momento de rendición de cuentas correspondientes al mes de mayo del 2008, informó de un atraso en el pago de dicha mensualidad en el cual ha incurrido el inquilino, situación que se mantuvo de forma reiterada los meses subsiguientes, procediendo en el mes de octubre del mismo año a solicitarle a la agencia le cediese el correspondiente contrato a los efectos de ejercer las acciones legales pertinentes; solicitando en el petitum el desalojo y la entrega material de inmueble y el pago de las costas y costos del proceso.
DE LA CONTESTACIÓN
En el escrito de contestación de la demanda la parte accionada como primer punto opuso una litispendencia contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en virtud de la causa que cursa ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito Y Bancario, el cual tiene identidad de partes, objeto y titulo, donde aparece el ciudadano René Santana Gallegos como parte actora y Antonio Rafael Lanza Camacaro, como parte demandada, solicitando el desalojo de un local tipo sótano distinguido con el Nº 2 que se encuentra en la planta superior del Edificio Santanita ubicado en la Avenida Andrés Bello, de San Vicente a Cortijo, Urbanización Guaicaipuro del Municipio Libertador del Distrito Capital, tiene como causa petendi solicitar el pago de las pensiones de arrendamiento y el cual se dictó sentencia en fecha 02 de agosto del 2013, declarándose incompetente y ordenando su remisión, en vista de que el estado de la causa es la de apelación del ciudadano Antonio Rafael Lanza Camacaro de la sentencia proferida el 14 de junio del 2012 por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; por lo anterior expuesto solicitaron sea declarada la litispendencia y se declare extinguida la causa.
Opuso la falta de cualidad del demandante para sostener el juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, motivado en que el contrato de arrendamiento fue suscrito entre el ciudadano Antonio Rafael Lanza con la Agencia Ferrer Palacios, C.A representada por el Sr. Alfonso Valdés Martínez, siendo el mismo quien le arrendó y le recibe el pago de los cánones de arrendamiento desde hace mas de 18 años que lleva como inquilino; alega que nunca se le notificó legalmente de que el accionante fuera el propietario o el nuevo arrendador ni menos que la inmobiliaria le haya cedido los derechos del contrato de arrendamiento al demandante, siendo el ciudadano René Santana Gallegos el presunto propietario del inmueble no ha acreditado ningún título a su favor que lo acredite como propietario o en cualidad de arrendador.
Procedió sumariamente a oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 eiusdem, en virtud de que la demanda no llena los extremos de la ley contenidos en el articulo 340 específicamente el ordinal 4to del Código de Procedimiento Civil donde la parte actora señaló la ubicación del inmueble objeto de la litis mas no determinó los linderos siendo esto un requisito necesario por tratarse de un inmueble, en virtud de los hechos anteriormente expuestos solicitan sea declarada con lugar la cuestión previa.
En el mismo escrito dio contestación al fondo de la demanda donde niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho, niegan que adeuden ningún canon de arrendamiento, así como también expone que la actora no especifica cuáles son los presuntos cánones que se adeuden ni el monto total de los mismos, que la Agencia Ferrer Palacios C.A, se negó a recibir los pagos y en vista de esta negativa los mismos fueron consignados en el tribunal de consignaciones correspondiente, donde han sido consignados los meses de mayo del 2008 hasta la fecha de la contestación de la demanda en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo cual solicitan sea declarada sin lugar la presente demanda.
CONTESTACIÓN DE LA CUESTIONES PREVIAS
En el escrito de contestación de las cuestiones previas la parte accionante expone que no existe litispendencia en virtud de que si bien es cierto existe igualdad de sujetos el objeto de las pretensiones no son las mismas, en aquel expediente la causa ejercida no fue el desalojo sino la resolución de contrato de arrendamiento siendo importante acotar que en el caso en cuestión se agotó el principio de preclusión por lo cual debe ser desechada por ser temeraria e infundada; en cuanto a la falta de cualidad del demandante alegada por la parte accionada, exponen que en su escrito libelar se adjuntó el documento de propiedad que le acredita la cualidad necesaria para demandar en el presente juicio, de conformidad con el artículo 16 del Código De Procedimiento Civil dicho interés debe ser legitimo y actual, en el caso que nos atañe en virtud de ser el actor el propietario del bien inmueble solicitan sea declarada improcedente.
En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil expone la parte actora que en el escrito libelar se consignó el documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que dio origen al juicio cumpliendo así con los requisitos del 340 eiusdem, en cuanto a la contestación al fondo donde de la demanda manifiestan que lo solicitado no son los cánones de arrendamiento adeudados sino el desalojo del inmueble
PRUEBAS DEL PROCESO
Adjunto al libelo de la demanda la parte actora consignó:
• Signado con la letra “A” copia simple del título de propiedad del inmueble constituido por el Edificio Industrial, denominado “SANTANITA” ubicado de San Vicente a Cortijos, Avenida Andrés Bello, Urbanización Guaicaipuro, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, conforme al documento autenticado, ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta de Caracas, en fecha 02 de mayo de 1995, inserto bajo el Nº 02, tomo 26, de los libros de autenticaciones respectivos llevados por esa Notaria. De conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio.
• Marcado con la letra “B”, copia del contrato de arrendamiento entre en el ciudadano Antonio Rafael Lanza Camacaro como arrendador y la Agencia Ferrer Palacios en su carácter de administradora en su cualidad de arrendador y la cesión del contrato hecha al ciudadano René Santana Gallegos. Se aprecia el contrato de arrendamiento como instrumento privado conforme lo establece el artículo 1.364 del Código Civil. En cuanto a la cesión del mismo, se apreciará su valor probatorio mas adelante.
• Marcado con la letra “C”, Telegrama con acuse de recibo con fecha 20 de octubre del 2008 dirigido al señor Antonio Lanza. Se valora como instrumento púbico administrativo, por lo tanto goza de presunción de certeza.
En el escrito de contestación de las cuestiones previas adjuntó los siguientes documentos:
• Marcado con la letra “A”, copia de la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 14 de junio de 2010. (f.86), se observa que dicha copia es incompleta, en consecuencia se desecha.
• Marcado con la letra “B”, copia de la decisión dictada al efecto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 19 de julio del 2000. (f.87), se advierte que si el promovente deseaba citar este antecedente jurisprudencial, era suficiente su referencia y no promoverlo como prueba en juicio, en consecuencia se desecha.
• Marcado con el Nº 01, instrumento de poder otorgado por el ciudadano René Santana Gallego a los abogados Oscar Carreño y José Antonio Salas.(f.89), se valora como copia de instrumento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Marcado con el Nº 02, contrato de arrendamiento en original. (f.91), se valor por ser documento público otorgado ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas, en fecha dos de mayo de 1995, anotada bajo el número 2, tomo 26, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.359 del Código Civil.
• Marcado con el Nº 03, cesión de fecha 27 de octubre del 2008. (f.94), este instrumento será analizado mas adelante
• Marcado con el Nº 04, telegrama con acuse de recibo. (f.96). Se valora con carácter indiciario toda vez que tiene un sello húmedo del Instituto Postal Telegráfico.
En la etapa de promoción de pruebas promovió los siguientes medios probatorios:
• Promovieron e hicieron valer los documentales promovidos en el escrito de contestaciones de las cuestiones previas.
• Promovieron la presunción legal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia a lo establecido en el ordinal 1ro del artículo 1395 y 1397 del Código Civil.
• Invocaron el principio de la comunidad de pruebas.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
En el escrito de contestación de la demanda la parte demandada presentó las siguientes pruebas:
• Signado con la letra “A, copia de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la causa signada con el Nº AP11-R-2013-000018.
• Marcado con le letra “B”, copia de la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la causa signada con el Nº AP31-V-2008-002785.
Se observa que ambos instrumentos son sentencias que serán valoradas más adelante.
En la etapa de promoción de pruebas promovió los siguientes medios probatorios:
• Reprodujeron el merito favorable de los autos.
• Marcado con la letra “A”, copia de los recibos bancarios consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en el expediente Nº 2008-2182, correspondiente al mes de mayo del 2008 hasta el mes de marzo del 2012. (f.102 al 124).
• Marcado con la letra “B”, comprobantes de ingresos de consignaciones hecho ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas en el expediente Nº 2008-20082182, correspondientes a los meses de abril del 2012 hasta el mes de octubre del 2013. (f. 122)
• Promovió prueba de informes dirigido a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con el fin de que informe sobre los hechos señalados. Esta prueba fue consignada en fecha 25 de febrero de 2014, de modo que la misma confirma la veracidad de los recibos de depósito antes identificados, en consecuencia se valoran los mismos.
• Marcado con la letra “D”, copia del expediente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas bajo el asunto Nº AP11-R-2013-000018. (f. 136). Se le da valor como documento público administrativo.
DE LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA
En la oportunidad fijada para presentar los informes, la apoderada judicial de la parte actora, realizó un resumen del procedimiento desde su inicio hasta la que se le da entrada en este tribunal, exponen como punto previo la impugnación del poder otorgado por el demandado al abogado Alberto Estrada es un poder especial específico para el juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento, hecho el cual el tribunal aquo omitió en su sentencia el pronunciamiento sobre la impugnación realizada, debiendo declarar la ineficacia del poder otorgado por el demandado y no declarar improcedente la demanda interpuesta.
En relación al fondo el demandado en el acto de contestación se limitó solo a negar, rechazar y contradecir la demanda tanto en los hechos como en el derecho sin desvirtuar de ninguna manera los alegatos esgrimidos y sin aportar pruebas suficientes que pudieran modificar los fundamentos esgrimidos en el libelo de demanda, insisten en que el contrato de arrendamiento suscrito se convirtió a tiempo indeterminado, puesto que el accionado se encuentra viviendo en el inmueble objeto de la acción de desalojo tal como está pautado en el artículo 1.600 del Código Civil, en virtud de tratarse de un contrato a tiempo indeterminado y en base al artículo 34. Del decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto la parte demandada ha incurrido en falta de pago de los cánones de arrendamiento es que solicitaron el desalojo del inmueble libre de bienes y personas, tomando el juez del tribunal aquo de manera errada que el contrato es a tiempo determinado siento todo ello totalmente falso y carente de todo asidero jurídico; en virtud de lo expuesto solicitan que sea declarada con lugar la apelación interpuesta y se revoque la sentencia dictada por la recurrida con imposición de costas para la parte accionada.
ESCRITOS DE ALEGATOS
El apoderado judicial de la parte accionada presento escrito de alegatos en el cual expone que la sentencia fue dictada fuera de lapso y en consecuencia debía notificarse a las partes a los fines de que comenzaran a correr los lapsos de los recursos si hubiera lugar a ellos, el 15 de febrero del 2016 de demandante apeló de la misma mas no señaló en su diligencia la fecha de la sentencia apelada y se da por notificado y apela el mismo día, y efectivamente no puede darse por notificado apelar el mismo día sino que se debe esperar hasta que las todas las partes estén notificadas, siendo el caso que para la fecha en que el abogado presentó la diligencia la parte aun no estaba notificada y en consecuencia no había comenzado a correr el lapso legal para interponer los recursos; en virtud de ello solicitó el demandado que la sentencia fuera declarada definitivamente firme y que no se oyera la apelación por extemporánea, a todo ello el tribunal se expresa con relación a la apelación por anticipada y que dice que la Sala dicto sentencia Nº 1842 de fecha 03 de octubre del 2001, y apegándose a ese criterio resulta valida la apelación, expone el abogado que según el criterio de la sentencia de la Sala Constitucional establece que ambas partes estaban a derecho y no necesitaban notificación alguna, siendo el caso que cuando se dictó la sentencia recurrida ambas partes no estaban a derecho puesto que la sentencia se dicto con 2 años de atraso y en consecuencia no debe aplicarse dicho criterio jurisprudencial, solicitando finalmente que se revoque o se anule el auto del 25 de julio del 2016 dictada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en donde se ordena oír la apelación y declara valida la apelación anticipada, así como también que se declare inadmisible la apelación recurrida y en consecuencia se declare definitivamente firme la sentencia del 12 de enero del 2016.
En su escrito de alegatos presentado el 07 de febrero de 2017, la parte accionada expresa que no consta en el expediente ninguna impugnación al poder otorgado y si este tribunal considera que el mismo es nulo e ineficiente debe declararse la reposición de la causa al estado de practicar la citación del demandado declarando nula cada una de las actuaciones hasta la fecha en su segundo punto expresa que el contrato es a tiempo determinado ya que en la clausula cuarta expresa que el contrato tiene una duración de un año y el mismo se prorrogara por periodos trimestrales si ninguna de las 2 partes avisare a otra su voluntad de darlo por terminado; solicitó sea declarado sin lugar la apelación y se condene en costas a la parte demandante.
DE LA SENTENCIA APELADA
“Motivación para Decidir
Planteada como quedó la presente controversia y vista la litispendencia opuesta por la parte demandada, debe este Tribunal pronunciarse primariamente respecto al punto previo. –La litispendencia prevista en el ordinal Nº 1 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: Al respecto observa este juzgador que ciertamente rielan a los autos Folios (63 al 69) en copia simple, extracto de la sentencia sobre el expediente Nº AP31-V-2008-002785, que se impetro por ante el Tribunal Vigésimo Primero de Municipio y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, hecho este el cual no fue rechazado por la parte actora; de manera que fue aceptado que hubo una demanda incoada, sobre el mismo objeto ( un inmueble dado en alquiler ); sin embargo la parte actora negó que se tratase de la misma causa por ser aquella demanda sobre la Resolución de un contrato y la actual demanda una demanda de desalojo; sin embargo a criterio de este juzgador, tratándose de materia inquilinaría, donde se discute sobre la prosecución o no de la relación arrendaticia en razón al incumplimiento del contrato; por tal razón, la Resolución de un contrato, o el Desalojo, persigue el mismo fin lo cual es resolver un contrato existente entre las partes, siendo la causa de pedir exactamente la misma, que consiste en la resolución de la actividad contractual, fundamentada en el incumplimiento imputable al arrendataria por falta del pago oportuno de los cánones de alquiler. No obstante el anterior análisis este juzgador observa; que la norma prevista en el artículo 61 del Código de procedimiento Civil establece:
Articulo 61.- Cuando una misma causa se haya promovido ante dos autoridades judiciales igualmente competentes, el Tribunal que haya citado posteriormente, a solicitud de parte y aun de oficio, en cualquier estado y grado de la causa, declarará la litispendencia y ordenará el archivo del expediente, quedando extinguida la causa.
Si las causas idénticas han sido promovidas ante el mismo Tribunal, la declaratoria de litispendencia pronunciada por éste, producirá la extinción de la causa en la cual no se haya citado al demandado o haya sido citado con posterioridad.
De lo cual se puede apreciar que no contempla la norma el supuesto que acaece en este caso; pues no existe citación en el primer juicio; y que en todo caso, en el supuesto negado que esa causa haya sido incoada entre las mismas personas sobre el mismo objeto y sobre la misma causa; no existió citación en la primera causa y por tanto no se trabó la litis entre partes.- en consecuencia este tribunal no puede considerar el supuesto de litis-pendencia previsto en la norma, y debe en consecuencia desecha la excepción opuesta, por no haber nacido los supuestos existenciales que darían lugar a la precitada cuestión previa. Así se decide.
También opuso la parte demandada la falta de cualidad del actor
Al respecto observa este Tribunal, que la parte demandada opone la falta de cualidad de la parte actora, alegando que el contrato de arrendamiento, así como las obligaciones derivadas de él, fueron realizadas con la sociedad mercantil Agencia Ferrer Palacios, C.A desde que el vinculo jurídico entro en vigencia, siendo el caso además, que nunca se le notificó que el propietario del inmueble objeto de la presente causa fuera el ciudadano demandante, así como tampoco se le notificó sobre la cesión de la relación arrendaticia. Por otra parte, el ciudadano demandante no ha demostrado en forma alguna el carácter que expuso tener; es decir, el de propietario del inmueble.
En este caso corresponde estimar la excepción opuesta establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado solo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
En el presente caso la falta de cualidad opuesta no es razón a la condición profesional que debe ostentar la parte (legitimación ad procesun), sino (legitimidad ad- causan); es decir atinente a la condición de parte en cuanto a la acción; al respecto la doctrina en palabras del Tratadista Arístides Rengel Romberg, en su texto- Tratado de Derecho procesal Civil venezolano edición 1999- tomo I Pág. 25, 26,27 y 28) sostiene:
“La condición o cualidad de parte se adquiere – según esta doctrina con abstracción de toda referencia al derecho sustancial, por el solo hecho de naturaleza exclusivamente procesal, de la proposición de una demanda ante el Juez: La persona que propone la demanda, y la persona contra la cual es propuesta, adquieren sin mas, la cualidad de partes; aunque la demanda sea infundada o inadmisible, ella basta para ser surgir la relación procesal de la cual las partes son precisamente los sujetos. (subrayos y negrillas del tribunal)
Y continua el reputado autor y su tratado; “… También es conveniente señalar que antiguamente se confundían los conceptos de legitimación de las partes con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar; pero actualmente, tal confusión ha sido declarada la doctrina y la jurisprudencia; de tal manera que hoy en día la doctrina, por lo menos en el mundo occidental, coincide con el criterio que la cualidad o (legitimación ad causam), es un problema de afirmación del derecho, es decir; la actitud que asume el autor en relación a la titularidad del derecho; Si la parte actora afirma ser titular de derecho entonces está legitimada activamente, y la persona con quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio tiene a su vez legitimación para sostener el juicio ( legitimación pasiva); es decir, las partes no son los sujetos de la acción, puesto que esto surge entre el ciudadano y el Estado; Si no los sujetos de la pretensión, que es el acto o la declaración de voluntad por el cual un sujeto exige de otro la subordinación de su interés al interés propia del reclamante…..las partes son necesariamente los sujetos de la pretensión, o sea aquellos entre quienes se afirman la existencia de un derecho o interés jurídico, independientemente de que ese derecho o interés afirmado corresponda realmente a la parte
Ahora bien el juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si la persona del demandado es la persona contra la cual es incoada a la demanda contentiva de la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
Por tanto, no hay que confundir la legitimación, con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaración con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa) Aristides Rengel Romberg, en su texto – Tratado de Derecho procesal Civil venezolano edición 1999-tomo I Pág. 26 (Subayados y negrillas del Tribunal)
Dicho lo anterior, corresponde a este Juzgador determinar si efectivamente la parte actora tiene o no legitimación para intentar el presente juicio. Al respecto se observa; de un análisis del escrito libelar que la parte actora se irroga la condición de propietaria del inmueble objeto de la condición de arrendataria por lo que considera este juzgador que la parte actora si tiene cualidad para actuar en juicio. Así se decide.
Otra cosa distinta seria determinar la titularidad del derecho o la legitimidad de representación del arrendador, lo cual será posteriormente analizado, por lo tanto se declara sin lugar la presente excepción perentoria y así se decide.
También opuso el demandado la cuestión previa prevista en el numeral 6º el defecto de forma de la demanda,fundada en el hecho que el libelo no cumple con el requisito establecido en el ordinal 4º del artículo 340 de la Ley Adjetiva, que no fue delimitado con precisión el objeto de la controversia, que la parte demandante no especifica en ninguna forma cuales son los cánones adeudados, así como tampoco especifica el monto de los mismos ni de la deuda total y por no señalar los datos y linderos del inmueble objeto de la demanda.
Al respecto observa este juzgador que de una lectura del escrito libelar se pudo observar, que la demanda se fundamentó en el atraso del pago de los cánones de alquiler desde el mes de mayo de 2008, y los meses subsiguientes; y se anexó el contrato de alquiler en la cual también se observó que en la cláusula tercera del contrato se estableció que el monto referido al canon de alquiler que tenía que pagar en forma mensual el arrendatario. Por lo que este juzgador considera no ha lugar la cuestión previa invocada en relación a este asunto y en cuanto a no establecerse los linderos del inmueble en el libelo de demanda, este juzgador le observa al demandado que este requisito es atinente a una acción distinta a la presente, donde se discuta sobre la propiedad y no sobre la posesión, y en el presente caso basta que se indique el inmueble con su dirección, por lo que considera este juzgador no ha lugar la cuestión previa de defecto de forma de la demanda de conformidad con lo previsto en el articulo 346 numeral 6º y articulo 430 ordinal 4º, ambos del Código de Procedimiento Civil la ley. Así se decide.
Resuelto los puntos previos seguidamente este jurisdicente continúa con el análisis de la cuestión sometida a su consideración. Y considerando que la presente acción trata sobre desalojo de inmueble cuyo contrato aparece en principio establecido entre las partes para tener una duración por un tiempo determinado debe este juzgador determinar la pertinencia o no de la acción incoada y en ese sentido observa; el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, en su cláusula cuarta estableció:
“… el plazo de duración del presente contrato será de un (1) año fijo contado a partir de esta fecha; sin embargo, su duración se entenderá prorrogado por periodos trimestrales sucesivos sin cuando menos con Treinta (30) días de anticipación al vencimiento de este plazo o de cualquier prorroga que de acuerdo con esta estipulación se opere, ninguna de las dos (2) partes avisare a la otra su voluntad de darlo por terminado…”
Ahora bien; no constando a los autos la voluntad de alguna de las partes de dar por terminado el contrato, el cual tubo su inicio en fecha 06 de abril de 1995, el mismo se continuo prorrogando hasta la presente fecha; y en consecuencia nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo determinado, según lo expresado en la cláusula cuarta del mismo.
Ahora bien, establecida la determinación del contrato y llegado a la conclusión de que nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, debe este juzgador analizar si la acción intentada es la correcta, por lo que se hace necesario determinar las normas de derechos aplicables al presente caso y si estamos en presencia no solo de la vía procesal adecuada sino de la acción pertinente.
En este sentido, observamos que la norma en la cual se fundamento la demanda establece:
Artículo 34: “solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguiente causales... (omisis)…
Y en su Parágrafo Segundo: quedan a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales a las previstas en el presente artículo (negrillas del tribunal)
De lo que se infiere que la vía resolutoria en los contratos a tiempo indeterminado es “El desalojo” siempre que la causal que se invoque, sea una de las causales previstas en el artículo 34 del Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios.
Y que la falta de pago o el incumplimiento de la obligación de pago de alquiler si el contrato no es a tiempo indeterminado, o verbal; en caso de incumplimiento por falta de pago no tiene cabida la resolución de contrato sino por vía de acción de Desalojo; quedando fuera de esta consideración los contratos a tiempo determinado; por lo tanto, la actora en este caso siendo el contrato a tiempo determinado no debió demandar el desalojo, sino la Resolución del contrato por falta de pago.
Al respecto el más alto Tribunal de la República ha sostenido la siguiente doctrina:
Sentencia de fecha siete (07) de marzo de 2.007 Sala constitucional.
Por lo que en acatamiento a la norma prevista en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, debe prevalecer este criterio y todos los Tribuales de Instancia deben acogerlo y acatarlo.
En consecuencia es forzoso para este tribunal concluir que habiendo quedado suficientemente comprobado que el contrato de marras es a tiempo determinado, debió la parte actora incoar su pretensión no a través de la acción de desalojo prevista en el Articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino por vía de resolución de contrato por lo tanto al advertirse de autos la infracción de las normas de orden público, como son las disposiciones especiales inquilinarias, en virtud de la incorrecta elección de la acción por parte del demandante esta acción no puede prosperar, por lo que este Tribunal debe desestimar la demanda por ser improcedente en base a esa calificación, sin entrar a conocer sobre el merito de la causa. Así se decide.
En razón de todo lo antes expuesto no puede este juzgador decidir sobre el merito de la causa y en consecuencia declarar improcedente la demanda que por Desalojo interpusiera el ciudadano René Santana Gallegos, contra el ciudadano Antonio Rafael Lanza Camacaro. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
CAPITULO III
DE LA DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 34 numeral a) de la ley de Arrendamientos inmobiliarios del año 2000 vigente para el momento y los artículos 1.354, 1580, 1600 del Código Civil y 321 y 506 del Código de Procedimiento Civil, y Administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le confiere la Ley, declara UNICO: Improcedente la presente demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentara el ciudadano René Santana Gallegos... (Omisis)”
CAPITULO II
MOTIVA
PREVIO
Con vista a los hechos narrados supra y del análisis de las pruebas aportadas válidamente por las partes, es menester establecer que la revisión del presente fallo deberá estar sujeta a la prelación de los siguientes aspectos:
a- La litispendencia;
b- La falta de cualidad del actor;
c- Cuestiones previas, ordinal 6º del artículo 346; y
d- La improcedencia de la acción propuesta
En cuanto a la litispendencia denunciada en la contestación a la demanda, se observa que el aquo estableció que si bien es cierto que el juicio respecto del cual se pretende vincular como idéntico al presente, es de resolución de contrato de arrendamiento y este juicio es por desalojo, también es cierto que ambos juicios pretenden el mismo fin, que no es otro sino la desocupación del inmueble dado en arrendamiento, pero que no obstante ello la norma a que hace referencia dicha circunstancia (ex art.61 código de trámites) indica que el factor común que produce la inexistencia de uno de los juicios es la citación, y al quedar demostrado que en el juicio donde se refiere la litispendencia no ha habido citación, lo correcto es desechar esta defensa perentoria toda vez que el supuesto de hecho de la norma no se ha cumplido, por lo tanto se confirma este aspecto de la decisión.
En cuanto a la falta de cualidad del actor, se observa que en la recurrida se rechazó este alegato que consiste en que a decir del demandado, el contrato de arrendamiento fue suscrito con la sociedad mercantil Agencia Ferrer Palacios, C.A. no con el actor y que de haber una cesión, la misma nunca se le notificó; además señaló que el actor no ha demostrado su carácter de propietario del inmueble. Al respecto la recurrida establece que en efecto es necesario establecer que los litigios no se produzcan entre partes indistintamente, sino entre aquellas en las cuales existen un interés jurídico que sea pasible de tutela judicial. Se observa que la legitimación del actor en la presente causa está efectivamente demostrada por el documento de propiedad del inmueble que corre inserto a los autos ya analizado, ello afirma que el actor como propietario, más que como cesionario del contrato, está legitimado para actuar en defensa de su patrimonio, viéndolo desde otro punto, resulta en un contrasentido únicamente posible dentro de un sistema que dé preeminencia a las formas contra el verdadero derecho, que se le niegue a un propietario de un inmueble el derecho a reivindicarlo o a poseerlo basándose en un sofisma legal que impida el libre ejercicio de los derechos reconocidos por la integridad del sistema legal, en consecuencia se desecha este argumento y se confirma lo decidido por el aquo.
En cuanto a la cuestión previa contenida en el artículo 346.6 del código de trámites, relativo al defecto de forma de la demanda, advierte este tribunal que el artículo 357 eiusdem señala que la decisión relativa a este ordinal no tiene apelación, por ende, no es susceptible de ser revisada en alzada.
Respecto a la improcedencia del la acción es importante señalar que lo cierto es que la cláusula cuarta del contrato suscrito entre las partes estableció que el contrato tenía una duración de un año y que vencido este, tendría prórrogas por tres meses con renovaciones consecutivas de tres meses a menos que una de las partes notificare a la otra con por lo menos treinta días de anticipación su deseo de no prórroga, de modo que es claro que el contrato siempre fue a tiempo determinado y debió a que la ley que rige la materia, es decir, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 34 establece claramente que las demandas de desalojo sólo corresponden cuando se trate de contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, es por lo que la acción incoada por la actora no corresponde con la que la Ley le asigna y por tanto es en efecto, improcedente la presente acción. Así se decide.
Finalmente, en cuanto a la impugnación del poder del demandado observa este tribunal que al folio 89 instrumento poder en el cual se puede leer que el mismo no obstante se poder especial, permite la representación judicial válida para cualquier litigio en el que estén involucradas las partes de este proceso y con ocasión a la relación arrendaticia, en consecuencia se desecha esta defensa.
CAPITULO III
DISPOSITIVA
Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expresadas a lo largo de este fallo, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación intentada por la representación judicial de la parte actora contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 12 de enero de 2016, en consecuencia se confirma el mencionado fallo.
SEGUNDO: Improcedente la acción de desalojo incoada por el ciudadano René Santana Gallegos por desalojo de local comercial, contra el ciudadano Antonio Rafael Lanza Camacaro, a tenor de lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en el presente proceso.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de febrero del año dos mil diecisiete (2017). A 206° años de la Independencia y 157° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,
VICTOR JOSE GONZALEZ JAIMES.
LA SECRETARIA,
MARÍA ELVIRA REIS.
