REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años 207° y 158 °
DEMANDANTES: CONSTRUCTORA YURY C.A., sociedad mercantil, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda (hoy Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda), en fecha 17 de noviembre de 1981, bajo el Nº 101, Tomo 90-A-Pro., cuyos estatutos fueron modificados según Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda en fecha 19 de junio de 2013, anotada bajo el Nº 168, Tomo 63-A-Sgdo.; e INVERSIONES RAMSILOY C.A., sociedad mercantil, inscrita inicialmente en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda (hoy Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda), en fecha 10 de septiembre de 1992, bajo el Nº 60, Tomo 102-A-Pro., cuyos estatutos fueron modificados en Asamblea General Extraordinaria de Accionistas inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, en fecha 30 de agosto de 2013, anotada bajo el Nº 01, Tomo 270-A.
APODERADOS
JUDICIALES: RICARDO MIRANDA GONZÁLEZ, EDUARDO JESÚS NÚÑEZ SALVATIERRA, CARLOS CHÁVEZ NIEVES y NANCY GUILLERMINA RUBITH VÁSQUEZ BECERRA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números. 32.609, 98.564, 7.856 y 115.773, respectivamente.
DEMANDADOS: FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA C.A., sociedad mercantil, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 10 de septiembre de 1998, anotada bajo el Nº 31, Tomo 402-A-Sgdo., en la persona de su gerente administrativo, ciudadano JAVIER DE FREITAS RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.027.088, y a éste último en su propio nombre.
APODERADOS
JUDICIALES: LUCIO MUÑOZ e IVÁN MUÑOZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.654 y 64.319, en ese mismo orden de mención; luego LUIS CARRILO G., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 9.955.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO Y SU PRÓRROGA LEGAL
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: MERCANTIL
EXPEDIENTE: AP71-R-2015-000929
I
ANTECEDENTES
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de este ad quem, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 16.9.2015 por el ciudadano JAVIER DE FREITAS RODRÍGUEZ, actuando en su carácter de gerente administrativo y fiador de la sociedad mercantil FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA, C.A., parte demandada en el presente juicio, debidamente asistido por los abogados LUCIO MUÑOZ MANTILLA e IVAN MUÑOZ, contra la decisión proferida en fecha 13.8.2015, por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por cumplimiento de contratos de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal, incoaran las sociedades mercantiles CONSTRUCTORA YURY, C.A. e INVERSIONES RAMSILOY, C.A., siendo esta última de las nombradas cedente de sus derechos litigiosos a la primera, contra los hoy recurrentes, en el expediente signado con el número AP31-V-2014-001807, de la nomenclatura interna del mencionado Juzgado.
El aludido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el juzgado a quo mediante auto fechado 24 de septiembre de 2015, ordenándose la remisión del cuaderno principal y del cuaderno de tacha incidental a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley.
Verificada la insaculación de causas el día 29 de septiembre de 2015, fue asignado el conocimiento y decisión de las referidas apelaciones a este Juzgado Superior Segundo, recibiendo las actuaciones en fecha 30 del mismo mes y año. Por auto dictado en fecha 1º de octubre de 2015, se le dio entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20mo) día de despacho siguiente a esa fecha, exclusive, para que las partes presentaran informes, con la advertencia que una vez ejercido ese derecho comenzaría a transcurrir un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para la presentación de las observaciones y vencido el lapso anterior se dictaría sentencia dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes, conforme a lo establecido en los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente.
Estando en la oportunidad fijada para que las partes presentaran sus respectivos informes, esto es, el 5 de noviembre de 2015 compareció el abogado RICARDO MIRANDA GONZÁLEZ actuando en su carácter de apoderado judicial de la actora sociedades mercantiles CONSTRUCTORA YURY C.A., e INVERSIONES RAMSILOY C.A., siendo esta última de las nombradas cedente de sus derechos litigiosos a CONSTRUCTORA YURY C.A., y consignó escrito constante de dos (2) folios útiles, en el cual además de ratificar todas las actuaciones realizadas por su persona ante el juzgado a quo, indicó que ha probado en nombre de sus representadas la titularidad de los locales comerciales identificados con los Nros. 6, 7, 10 y 11 dados en arrendamiento a la sociedad hoy demandada en fecha 28.10.2008 y el vencimiento de los términos y sus prórrogas legales conforme a las notificaciones realizadas por sus representadas, sin embargo su contraparte pretende retardar la entrega material de los mismos, por lo que solicitó se confirme lo decidido por el juzgado municipal.
En esa misma data, compareció el ciudadano JAVIER DE FREITAS RODRÍGUEZ, actuando en su carácter de gerente administrativo y fiador de la sociedad mercantil FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA C.A., asistido por los abogados LUCIO MUÑOZ e IVÁN MUÑOZ y consignó escrito constante de cuatro (4) folios útiles y seis (6) anexos constantes de treinta y ocho (38) folios útiles, en el cual señaló: i) Que la parte accionante conformada por dos (2) compañías anónimas distintas procedieron a demandar el cumplimiento de dos (2) contratos de arrendamientos diferentes que no tienen conexión entre sí, no constituyéndose un litis consorcio activo pero si una indebida acumulación de causas; ii) Que conforme a la cesión de derechos litigiosos que realizó INVERSIONES RAMSILOY C.A., a CONSTRUCTORA YURY C.A., el a quo declaró sin lugar la indebida acumulación alegada, no obstante -a su parecer- la cesión de derechos litigiosos puede realizarse a quien no es parte en juicio, es decir a un tercero; iii) Que la referida cesión no posee valor jurídico por cuanto su contenido no fue notificado para su respectiva aceptación o no, siendo cedidos los derechos litigiosos en fase de subsanación y contradicción de cuestiones previas, creando un acto –a su decir- no establecido en la ley; además señaló que la cesión de derechos litigiosos por ser un documento privado debió presentarse con el escrito libelar o en el lapso probatorio; y iv) Que el contrato de arrendamiento sobre el local comercial Nro.7, es nulo debido a que no consta la firma de la arrendadora y por ser el contrato de arrendamiento del año 2005 el último celebrado por las partes, la relación arrendaticia se convirtió en indeterminada, en consecuencia la notificación -a su entender- de no prórroga del contrato es írrita, ilegal e insuficiente, ya que no se puede notificar la no prórroga de un contrato cuando el mismo es nulo, solicitando se declare sin lugar la demanda.
Posteriormente, el día 17.11.2015 compareció por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y consignó escrito de observaciones a los informes de su contraparte, constante dos (2) folios útiles, arguyendo; i) Que una vez que constó en autos la cesión de derechos litigiosos la parte demandada no contradijo la misma, la cual fue realizada conforme a la ley y ii) Que con relación a la indeterminación en el tiempo de los contratos de arrendamiento, su contraparte estaba al tanto que los mismos se encontraban en prórroga legal. Por lo que solicitó se confirme y ratifique lo dictaminado por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial.
Hizo lo propio la parte accionada el día 18.11.2015 al consignar escrito de observaciones constante de dos (2) folios útiles y un (1) anexo constante de un (1) folio útil, por medio del cual ratificó sus argumentos expuestos en el escrito de informes presentado ante este ad quem.
Por auto dictado el 23 de noviembre de 2017, se dejó constancia que precluyó el lapso para la presentación de observaciones a los informes, comenzando a correr el lapso para dictar sentencia el día 18.11.2015, exclusive.
II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS
Se inicio el presente juicio mediante escrito libelar presentado el día 17 de diciembre de 2014, por el abogado RICARDO MIRANDA GONZÁLEZ, en su condición de apoderado judicial de las sociedades mercantiles CONSTRUCTORA YURY, C.A. e INVERSIONES RAMSILOY, C.A., a través del cual manifestó en nombre de sus representadas que la primera de las mencionadas sociedades es propietaria de tres (3) locales comerciales identificados con los Nros. 6, 10 y 11, conforme a documentos de propiedad inscritos bajo los Nros. 6, 17 y 19, Tomos 18 y 11, Protocolo 1ro, en fechas 6.11.1986 y 29.7.1988 en el mismo orden de mención; y la segunda de las demandadas es propietaria un (1) local comercial identificado con el Nro. 7, el cual posee uso exclusivo de un área común aproximadamente de ciento setenta metros cuadros (170 mts2), inscrito bajo el Nro. 40, Tomo 11, Protocolo 1ro, de fecha 19.11.1982, todos debidamente protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, hoy denominado Registro Inmobiliario de Primer Circuito, Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda y ubicados en la planta baja del Centro Comercial Puerta del Este, situado en la Av. Francisco de Miranda, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda.
Que las mencionadas compañías anónimas suscribieron cada una un (1) contrato arrendamiento con la sociedad mercantil FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA C.A., en fecha 28 de octubre 2008 con una vigencia de tres (3) años, sobre los locales comerciales antes identificados, es decir, la sociedad mercantil CONSTRUCTORA YURY, C.A., dio en arrendamiento los locales Nros. 6, 10 y 11 e INVERSIONES RAMSILOY, C.A., el Nro. 7 con el uso exclusivo de un área común aproximadamente de ciento setenta metros cuadros (170 mts2), por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, bajo los Nros. 16 y 17, Tomo 175 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.
Que en fecha 20 de octubre de 2011, sus representadas le notificaron a la demandada por medio de la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, su voluntad de no prorrogar los contratos de arrendamientos, correspondiéndole una prórroga legal de tres (3) años a partir del vencimiento natural de los contratos, lo que ocurriría en fecha 1º de octubre de 2014, sin que existiera tácita reconducción de la relación arrendaticia y que una vez vencida la prórroga legal concedida por la ley, la parte demandada no dio cumplimiento a los contratos de arrendamientos ut supra indicados, es decir, en la entrega de los inmuebles objeto de contratación.
Entonces, en virtud del incumplimiento por parte de las arrendatarias-demandadas, y encontrándose vencido el lapso de vigencia del contrato de arrendamiento así como su prórroga legal, procedieron formalmente a ejercer la presente acción judicial para que convenga o en su defecto sean condenadas a dar cumplimiento a la obligación contractual de entregar los inmuebles identificados con los Nros. 6, 7, 10 y 11, totalmente libre de bienes y personas; a la entrega de los bienes muebles (equipos) y líneas telefónicas señaladas y detalladas en la cláusula décima séptima de sendos contratos, en las mismas condiciones en que fueron entregados al comienzo de la relación arrendaticia, así como entregar al día y totalmente solvente, todos los servicios públicos relacionados a los locales comerciales y descritos en la cláusula sexta de los contratos de arrendamiento; en pagar por concepto de cláusula penal, la suma de CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 400,00) diarios, desde la fecha del vencimiento de la prórroga legal hasta la fecha de la entrega definitiva de los locales comerciales, conforme a lo pautado en la cláusula cuarta de los contratos; en pagar por concepto de indemnización compensatoria la suma de SEIS MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 6.498,00) mensuales, desde la fecha de terminación de la prórroga legal del contrato hasta la entrega definitiva de los bienes inmuebles arrendados, correspondiente a la sumatoria de los cánones de arrendamientos de los locales comerciales objeto de arriendo; y por último, en pagar las costas y costos del juicio. Fundamentando su pretensión de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.804 y siguientes del Código Civil, 20, 22 numerales 2 y 3, último aparte del artículo 26, literal “g” del artículo 40 y el único aparte del artículo 43, todos del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con lo preceptuado en los artículos 859 y 340 del Código de Procedimiento Civil.
La demanda in commento quedó admitida por auto de fecha 18.12.2014, por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenándose así el emplazamiento de la parte demandada, sociedad mercantil FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA, C.A., en la persona de su director gerente ciudadano JAVIER DE FREITAS RODRÍGUEZ, y a éste último de forma personal en su carácter de fiador solidario y principal pagador de las obligaciones contraídas por su representada, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la práctica efectiva de la citación, a los fines de dar contestación a la demanda incoada en su contra.
Infructuosos los trámites de citación personal conforme a las consignaciones realizadas por el alguacil el día 23 de enero de 2015, se ordenó la citación vía carteles mediante auto fechado 11 de febrero de 2015, siendo librados el día 19 de ese mismo mes y año, los cuales fueron consignados el día 11.3.2015, dejando constancia el secretario de haberse cumplido con las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 12.3.2015. De ello, se evidencia que una vez que feneció el lapso para que la parte demandada se diera por citada, compareció el apoderado actor en fecha 30 de marzo de 2015, solicitando se le designara defensor ad-litem a su contraparte.
Por auto fechado 6.4.2015 el juzgado de cognición designó como defensor judicial al abogado JOSÉ EMILIO CARTAÑA ISACC, ordenando la notificación del mismo, quien se encontró notificado conforme a la consignación realizada por el alguacil el día 14.4.2015. Asimismo, por diligencia fechada 20 de abril de 2015 el defensor designado aceptó el cargo y juró cumplir fielmente sus obligaciones. Luego, por auto de fecha 28.4.2015 el a quo ordenó la citación del defensor ad-litem con la finalidad de que contestara la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes, una vez constara en autos su efectiva citación.
El día 28 de abril de 2015 se recibió oficio Nro. 034/04-2015 de fecha 14.4.2015, proveniente del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, en el cual informó que no se encontraba procedimiento administrativo en contra del ciudadano Javier de Freitas Rodríguez, por lo que no se había agotado la vía administrativa prevista en el literal “l” del artículo 41 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo agregado a los autos en fecha 29.4.2015.
Seguidamente, el alguacil dejó constancia en el expediente de la citación del defensor judicial en fecha 11.5.2015 la cual fue efectiva, quien dio contestación a la demanda el día 19 de mayo de 2015, alegando: i) Una indebida acumulación subjetiva de actores, por cuanto del libelo se desglosa que dos arrendadores y propietarios de locales comerciales distintos demandaron al arrendatario en común, contrariando la conexión que -a su decir- ha de existir entre ellos, arguyendo que las dos compañías demandantes no podrían conforman un litis consorcio ni necesario ni facultativo, de conformidad con lo establecido en el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil; ii) Que operó la tácita reconducción por cuanto la parte demandada estaba en posesión de los locales comerciales bajo el consentimiento de las arrendadoras después de vencida la prórroga legal, por lo que los contratos se convirtieron en indeterminados conforme a lo preceptuado en el artículo 1.600 del Código Civil, por último señaló que la prórroga legal no se puede renunciar mediante un negocio privado.
Luego, por diligencia fechada 5 de junio de 2015 presentada por el abogado RICARDO MIRANDA GONZÁLEZ actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, procedió a ceder en nombre de su representada sociedad mercantil INVERSIONES RAMSILOY C.A., los derechos litigiosos de la misma a la compañía anónima CONSTRUCTORA YURI, C.A., cesión que fue aceptada por esta última y convenida por la cantidad de treinta y dos mil ciento cincuenta y cuatro bolívares (Bs. 32.154,00).
En fecha 10.6.2015, compareció la parte accionada ciudadano Javier de Freitas Rodríguez, en su carácter de gerente administrativo y fiador principal de las obligaciones contraídas por la compañía anónima FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA, asistido por los abogados Lucio Muñoz e Iván Muñoz y procede a contestar la demanda ratificando lo alegado por el defensor judicial, complementando y ampliando la referida contestación en los siguientes términos: i) Que existe una cuestión prejudicial por cuanto se inició un procedimiento administrativo por ante la Oficina de Control de Arrendamiento Inmobiliarios de Locales Comerciales adscrita al Ministerio del Poder Popular para el Comercio; ii) Que existe una inepta e ilegal acumulación de juicios distintos carentes de conexidad, por cuanto son contratos y propietarios diferentes los que se acumulan en solo juicio, sin que sea el mismo objeto, persona y título, sin que se evidencie un litis consorcio activo necesario ni facultativo, solicitando por tal razón la inadmisibilidad de la demanda conforme a lo indicado en los artículos 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 7, 12, 15, 16, 52 y 146 del Código de Procedimiento Civil; iii) Que las notificaciones de no prorrogar los contratos de arrendamiento realizadas por la parte accionante por medio de la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, carecen de valor probatorio por no cumplir con las formalidades que exige la ley, ya que no se notificó a persona alguna en los locales comerciales, ni se fijó cartel de notificación en el mismo, por lo que alegó el fraude procesal y solicitó la invalidez del mencionado acto y iv) Que el contrato de arrendamiento sobre el local comercial Nro. 7 es inexistente, debido a que en el año 2005 se celebró contrato de arrendamiento con la compañía anónima INVERSIONES RAMSILOY C.A., el cual tendría vigencia hasta el año 2008 y en ese mismo año se celebró un nuevo contrato con duración hasta el año 2011, sin embargo este último contrato no fue suscrito por la arrendadora, por lo que el contrato que rige la relación arrendaticia es el del año 2005, en virtud de lo anterior procedió a tachar de falso el referido contrato.
Posteriormente, el día 22.6.2015 comparece el apoderado judicial de la parte actora y consigna escrito de subsanación y contradicción de las cuestiones previas opuestas por su contraparte, alegando: i) Que la acumulación prohibida fue subsanada conforme a la cesión de derechos litigiosos de fecha 5.6.2015; ii) Que el literal “l” del artículo 41 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no es aplicable al presente caso debido a que no se ha solicitado medida cautelar alguna, por lo que el procedimiento administrativo iniciado por ante el Ministerio del Poder Popular para el Comercio por su contraparte es ineficiente, solicitando de esta manera sea declarada sin lugar la cuestión previa del ordinal 8vo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Luego, el día 7 de julio de 2015, compareció la parte demandada consignando escrito de promoviendo el mérito favorable del escrito de contestación y del oficio proveniente del Ministerio del Poder Popular para el Comercio que ordena suspender la presente causa.
La referida cuestión previa fue decidida en fecha 14 de julio de 2015, la cual fue declarada sin lugar, decisión que fijó audiencia preliminar al quinto (5to) día de despacho siguiente a esa data, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, llevándose a cabo la misma el día 21 de julio de 2015 con la comparecencia de ambas partes. Por tal razón, por auto dictado el día 22.7.2015 el juzgado a quo procedió a fijar los hechos y límites de la presente controversia, quedando la causa abierta a pruebas por cinco (5) días de despacho siguientes a esa fecha. Promoviendo la parte demandada el testimonio de los ciudadanos Luis Mogollón, Marcelo José Ferreira da Silva y René Arias, y la accionante por su parte promovió las documentales presentadas en el escrito libelar, la cesión de derechos litigiosos de fecha 5.6.2015, el expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento signado con el Nro. 2011-1434 tramitado por el Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y el mérito favorable que se derive de los autos, quedando admitidas todas las pruebas en fecha 30.7.2015 por ser contrarias a derecho, ni al orden público con excepción del mérito favorable por no resultar un medio de prueba.
El día 31.7.2015 el juzgado municipal dictó auto fijando el día 10 de agosto de 2015 la audiencia oral, de conformidad con lo establecido en el artículo 869 de la Ley Adjetiva Civil, data en la cual tuvo lugar la audiencia oral dictándose el dispositivo del fallo, declarándose: i) con lugar la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término y su prórroga ; ii) la entrega material de los bienes inmuebles arrendados, así como los bienes muebles y líneas telefónicas señalados en los contratos de arrendamientos; iii) el pago de cuatrocientos bolívares (400,00 Bs) diarios por concepto de cláusula penal por el retardo en la entrega causados a partir del 2.11.2014, inclusive hasta que se dicte sentencia definitivamente firme; iv) el pago por concepto de indemnización compensatoria de los cánones de arrendamiento nacidos desde que se venció la prórroga legal, compréndase 1º.11.2014 hasta que se dicte sentencia definitivamente firme. En esa misma oportunidad se evacuaron las testimoniales promovidas por la parte accionada, y por auto fechado 12.8.2015 se subsanó el error del dispositivo de la no condenatoria en costas, dictándose el fallo in extenso el día 13 de agosto de 2015 condenando en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Procede este Juzgado Superior Segundo a dictar sentencia, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:
Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de este ad quem, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 16.9.2015 por la sociedad mercantil FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA, C.A., parte demandada en el presente juicio, contra la decisión proferida en fecha 13.8.2015, por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal, incoaran las sociedades mercantiles CONSTRUCTORA YURY, C.A. e INVERSIONES RAMSILOY, C.A., siendo esta última de las nombradas cedente de sus derechos litigiosos a la primera, contra los hoy recurrentes.
La sentencia in commento, expresa en su parte pertinente, lo siguiente:
“…Resultando en consecuencia válida y eficaz la notificación que desahucio que le efectuaran a la Arrendataria de los locales comerciales 6, 7, 10 y 11 controvertidos, las que fueron realizadas al ciudadano Javier de Freitas Rodríguez en la misma dirección de los locales arrendados, estando en consecuencia notificado de la voluntad de su Arrendadora de no querer prorrogar el contrato de arrendamiento a su vencimiento, el cual conforme a las cláusula segunda de las estipulaciones pactadas, vencía al 1º de noviembre de 2011.
Ahora bien, siendo además un hecho no sujeto a controversia, que la relación arrendaticia que une a las partes data de un tiempo de duración superior a los dieciséis (16) años, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 38 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (aplicable al caso para la fecha de ocurrencia de los hechos), correspondía un plazo de prórroga legal de tres (03) años, resultando en consecuencia como fecha de vencimiento de la misma el 1º de noviembre de 2014, oportunidad en la cual no se evidencia que la demandada haya efectuado la entrega material de los locales comerciales arrendados y en virtud de lo cual, visto asimismo que la pretensión de la actora se encuentra ajustada a derecho, la misma en atención a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, debe inexorablemente ser declarada Con Lugar y en consecuencia, la obligación de la arrendataria en efectuar a favor de la parte Actora, constituida por la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA YURI C.A., los bienes inmuebles arrendados, constituidos por los locales comerciales Nºs. 6,7, 10 y 11, disfrutando este último local comercial número 11, del uso exclusivo de un área común del centro comercial de aproximadamente ciento setenta metros cuadrados (170,00 mts2), ubicados en la planta baja del CENTRO COMERCIAL PUERTA DEL ESTE, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Municipio Sucre del estado Miranda, así como todos los equipos y enseres con los que fueron arrendados y se encuentran señalados en la cláusula décima séptima de los contratos suscritos en fecha 28 de octubre de 2008, bajos los Nºs 16 y 17, tomo 175 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda. Así se decide.
De igual manera y vista que la parte demandada no dio cumplimiento a la entrega material del bien inmueble arrendado a la fecha del vencimiento de la prórroga legal que le beneficiara, resulta aplicable lo dispuesto en la cláusula penal convenida contractualmente en los términos que siguen:
“…Cuarta: se establece una cláusula penal de conformidad con los artículos 1257 y 1258 del Código Civil, en concordancia con el artículo 28 de la ley, en caso de inejecución o retardo en el cumplimiento de lo previsto en la cláusula anterior La Arrendataria deberá pagar a la Arrendadora la cantidad de Bolívares Fuertes Cuatrocientos con cero céntimos (Bs.f. 400,00) diarios por cada día de retardo en el cumplimiento de su obligación de entregar los inmuebles, sin perjuicio que la Arrendadora pueda intentar las acciones que le corresponde, y sin que esto implique prorrogar o tacita reconducción…”. (Fin de la cita textual).
Cuyo monto definitivo resultará de la suma de las cantidades dinerarias generadas por aplicación de la cláusula penal a partir del día 2 de noviembre de 2014 hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa. Así se decide.
Situación similar que ocurrirá con la pretensión de indemnización requerida por la actora por concepto de compensación de los cánones de arrendamientos generados a partir de la fecha de vencimiento de la prórroga legal (1º de noviembre de 2014) hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa, a razón de cinco mil setecientos dieciocho bolívares (5718,00 Bs.) mensuales por los locales 6, 10 y 11 en su conjunto y la suma de setecientos ochenta bolívares (780,00 Bs.) mensuales por el local Nº 7, para un total de seis mil cuatrocientos noventa y ocho bolívares (6498,00 Bs.) mensuales; cuyos montos queda condenada la demandada a cancelar a favor de su arrendadora. Así se decide.
En virtud de los fundamentos anteriormente expuesto, es concluyente que ante la petición de cumplimiento que efectuara la parte actora y visto el incumplimiento de la demandada en honrar el compromiso de entrega pactado así como vencida la prorroga legal que le fuera otorgada por ley, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, debe declarar CON LUGAR la pretensión incoada, con las demás consecuencias que de ello deriva…”.
Expuesto lo anterior, debe fijar previamente este juzgador los límites en que ha quedado planteada la controversia, o el thema decidendum en el presente caso, el cual se circunscribe en determinar si la decisión del juzgado a quo de fecha 13.8.2015, en la cual declaró: 1) con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal sobre los locales comerciales Nros. 6, 7, 10 y 11 ubicados en la planta baja del Centro Comercial Puerta del Este, situado en la Av. Francisco de Miranda, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda; 2) la entrega material, real y efectiva de los locales; de los bienes muebles y líneas telefónicas; descritos en las cláusulas décima séptima de los contratos arrendamiento; 3) el pago de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) diarios desde la fecha que culminaron las prórrogas legales hasta que recaiga sentencia definitivamente firme en la presente causa; 4) por concepto de indemnización compensatoria, el pago seis mil cuatrocientos noventa y ocho bolívares (Bs. 6.498,00) mensuales por los cánones dejados de pagar desde la fecha de terminación de la prórroga legal hasta que recaiga sentencia definitivamente firme en la presente causa, y 5) el pago de las costas procesales, se encuentra ajustada a derecho.
Dicha pretensión fue negada y contradicha por la accionada, aduciendo que existe una inepta acumulación de pretensiones, que las notificaciones realizadas en los locales comerciales Nros. 6, 7, 10 y 11 por la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, carecen de valor probatorio al no ser recibidas por el ciudadano Javier De Freitas Rodríguez y que el contrato de arrendamiento sobre el local comercial Nro. 7 es inexistente, debido a que no fue suscrito por la arrendadora, por lo que el contrato que rige la relación arrendaticia es el del año 2005, convirtiéndose –a su decir- la relación arrendaticia en indeterminada, por lo que procedió a tachar de falso el referido contrato.
Pasa ahora esta Superioridad a establecer el orden decisorio a seguir, correspondiendo primeramente resolver como puestos previos la solicitud realizada mediante escrito de alegatos presentado por la parte accionada en este Juzgado el día 1º de febrero de 2016, con relación a la falta de jurisdicción de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, debido a que no se agotó la vía administrativa que indican las Disposiciones Transitorias del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Corresponde indicar que dicha defensa fue planteada en los mismos términos en que se alegó la cuestión previa de prejudicialidad prevista en el ordinal 8vo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la parte accionada en su escrito presentado el día 10 de junio de 2015, cuestión que fue declarada sin lugar por el juzgado de cognición y por no ser recurrible la misma, nada tiene que pronunciarse al respecto este Juzgador. Así se decide.
En segundo lugar ha de resolverse la solicitud de reposición de la causa realizada por la parte accionada en el referido escrito de alegatos, en relación a la falta de citación del Gerente Administrativo de la sociedad mercantil FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA, C.A., quien se constituyó como fiador de las obligaciones contraídas por esta última, ciudadano Javier de Freitas Rodríguez. Así, del auto de admisión de la demanda dictado por el juzgado a quo en fecha 18.12.2014, se observa, que efectivamente se admitió la pretensión conforme a los trámites del procedimiento oral previsto en la Ley Adjetiva Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada una vez la parte accionante consignara los fotostatos respectivos, consignación que se materializó el día 12.1.2015, por lo tanto el juzgado municipal procedió a librar boletas de citación a la compañía anónima demandada y a su fiador, citaciones que resultaron infructuosas por lo que la parte accionante solicitó la citación por carteles de su contraparte, pedimento que fue acordado mediante auto de fecha 11.2.2015 librándose los respectivos carteles a los demandados el día 19.2.2015, cumpliéndose por tales motivos con las formalidades previstas en el 233 ejusdem tal y como lo indicó el secretario del juzgado de la causa en fecha 12.3.2015. Por ende, el ciudadano Javier de Freitas Rodríguez en su carácter de Gerente Administrativo de la sociedad mercantil FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA, C.A, se encuentra debidamente citado en la presente causa, resultando improcedente la referida solicitud de reposición. Así se decide.
Asimismo, se evidencia la designación del abogado JOSÉ EMILIO CARTAÑA ISACC como defensor ad-litem de la parte demandada por auto de fecha 6.4.2015, sin que el juzgado de cognición hiciera distinción alguna, es decir, en el referido auto el a quo no señaló que el designado defensor judicial representaría solo a un co-demandado, por lo que se debe entender que el mismo representó al ciudadano Javier de Freitas Rodríguez, en su carácter de gerente administrativo y fiador de la sociedad mercantil FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA, C.A., y a esta última. De igual manera, conviene precisar que en el presente caso las funciones del defensor ad-litem cesaron, por cuanto en fecha 10 de junio de 2015 compareció el fiador demandado y con asistencia de abogados dentro del lapso para contestar la demanda, procedió a darse por citado en nombre de su representada y opuso la cuestión previa del ordinal 8vo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, entonces si las funciones del defensor se circunscriben en la defensa de la parte demandada y luego esta comparece en juicio a defender sus intereses, se debe llegar a la conclusión que las funciones de este auxiliar de justicia terminaron, por lo tanto la solicitud de aplicación de los artículos 104 ibídem y 7 de la Ley de Juramento realizada por la parte accionada mediante escrito de alegatos consignado por ante este ad quem en fecha 3.5.2016, no procede en derecho, por cuanto ciertamente la diligencia mediante la cual el defensor aceptó el cargo y juró cumplirlo fielmente no se encuentra firmada por el juez del juzgado de conocimiento, omisión que en determinados casos conllevaría a la reposición de la causa, no obstante en el caso que se analiza tal reposición sería inútil, ya que como antes se indicó las funciones del defensor judicial concluyeron por lo que resulta improcedente la reposición peticionada. Así se decide.
Despejado lo anterior y con el propósito de cumplir con la solución judicial al mérito de este caso, por mandato de ley debe este ad quem efectuar primeramente el análisis probatorio de rigor respecto a todos los medios probatorios que han quedado válidamente aportadas al proceso judicial, los cuales fueron del siguiente tenor:
Conjuntamente con el libelo:
• Copia certificada del documento constitutivo-estatutario de la compañía anónima CONSTRUCTORA YURI C.A., autenticado bajo los Nros. 106 y 107, Tomo 60, en fecha 12.11.1981, en la Notaría Pública Tercera del Distrito Sucre del estado Miranda (hoy Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda) y registrado bajo el Nro. 101, Tomo 90-A Pro, el día 17.11.1981 por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda (hoy Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda).
• Copia certificada del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA YURI C.A., celebrada el día 28.2.2013 y registrada bajo el Nro. 168, Tomo 63-A SDO, en fecha 19.6.2013, por ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital.
• Copia certificada del documento constitutivo-estatutario de la compañía anónima INVERSIONES RAMSILOY C.A., registrado bajo el Nro. 60, Tomo 102-A-Pro, en fecha 10.9.1992, en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda (hoy Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda).
• Copia certificada del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES RAMSILOY, celebrada el día 6.7.2002 y registrada bajo el Nro. 1, Tomo 270-A, en fecha 30.8.2013, por ante el Registro Mercantil Cuarto del Distrito Capital.
A dichas documentales se le otorga valor probatorio en virtud de no haber sido impugnadas de forma alguna por la parte contraria, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil y se evidencian las condiciones contractuales y la representación legal de las compañías arrendadoras. Así se declara.
• Copia simple del documento constitutivo-estatutario de la compañía anónima FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA, C.A, inscrito bajo el Nro. 31, Tomo 402-A-SGDO, en fecha 10.9.1998, por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda (hoy Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda).
• Copia simple del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA, C.A., celebrada el día 16.1.2012 y autenticada bajo el Nro. 21, Tomo 15, en fecha 8.2.2012, por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.
Siendo que las mencionadas instrumentales no resultaron impugnadas por la parte demandada, se les otorga valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil y evidencian la representación legal de la compañía arrendataria. Así se declara.
• Original de contrato de compra-venta del local comercial Nro. 6, inscrito bajo el Nro. 6, Tomo 18, Protocolo 1ro, en fecha 6.11.1986, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda (hoy Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda).
• Original de contrato de compra-venta del local comercial Nro. 7, inscrito bajo el Nro. 40, Tomo 11, Protocolo 1ro en fecha 19.11.1992, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda (hoy Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda).
• Original de contrato de compra-venta del local comercial Nro. 10, inscrito bajo el Nro. 17, Tomo 11, en fecha 29.7.1988, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda (hoy Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda).
• Copia certificada de contrato de compra-venta del local comercial Nro. 11, inscrito bajo el Nro. 19, Tomo 11, 29.7.1988, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda (hoy Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda).
Las referidas documentales demuestran la adquisición y propiedad de los locales comerciales Nros. 6, 10 y 11, por parte de la compañía anónima CONSTRUCCIONES YURI C.A., y el Nro. 7 por parte de la sociedad mercantil INVERSIONES RAMSILOY C.A., y en virtud de su pertinencia, se les concede valor probatorio de acuerdo a los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil. Así se declara.
• Original de contrato de arrendamiento sobre los locales comerciales Nros. 6, 10 y 11, suscrito por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA YURY C.A., (arrendadora) y la compañía anónima FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA (arrendataria), autenticado bajo el Nro. 16, Tomo 175, en fecha 28.10.2008, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, teniendo vigencia el contrato desde el día 1º.11.2008 hasta el 1º.11.2011.
Siendo que los referidos contratos, no fueron tachados ni impugnados en la oportunidad correspondiente, se les concede pleno valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.357, 1.359 y 1.363 del Código Civil. De allí su pertinencia para demostrar la relación jurídica que vincula a las partes respecto a los inmuebles objeto de demanda, obligaciones contraídas recíprocamente y el lapso de duración de la relación locativa. Así se declara.
• Original de contrato de arrendamiento sobre el local comercial Nro. 7, suscrito por la sociedad mercantil INVERSIONES RAMSILOY C.A., (arrendadora) y la compañía anónima FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA (arrendataria), autenticado bajo el Nro. 17, Tomo 175, en fecha 28.10.2008, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, teniendo vigencia el contrato desde el día 1º.11.2008 hasta el 1º.11.2011. Dicha documental fue tachada por la parte demandada en virtud de que la misma carecía de la firma de la ciudadana Marbella Libertad Aparicio Castro en su condición de representante legal de la sociedad mercantil INVERSIONES RAMSILOY C.A., de conformidad con lo establecido en el ordinal 3ro del artículo 1.380 del Código Civil. Sin embargo, este Juzgado en sentencia dictada en esta misma data, declaró extemporánea la formalización de la tacha incidental propuesta y como consecuencia de ello desistida la misma, quedando demostrada la relación arrendaticia que vincula a las sociedades mercantiles respecto al local comercial Nro.7, obligaciones contraídas recíprocamente y el lapso de duración de la relación locativa, por lo que se valora conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se declara.
• Notificaciones realizadas por las representantes legales de las sociedades mercantiles CONSTRUCTORA YURY C.A., e INVERSIONES RAMSILOY C.A, a la compañía anónima FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA en nombre de su representante legal ciudadano Javier de Freitas Rodríguez, por medio de la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 20.10.2011, mediante las cuales las arrendadoras manifiestan su voluntad a la arrendataria de no prorrogar los contratos de arrendamiento sobre los locales comerciales Nros. 6, 7, 10 y 11, suscritos en fecha 28.10.2011, informándole que le correspondía una prórroga legal de tres (3) años por cada contrato de arrendamiento, en virtud de que la relación arrendaticia comenzó el 1ro de mayo de 1999 y por último notificaron que durante la vigencia de la prórroga legal la cual no conllevaría a la tácita reconducción de los contratos se debería cumplir con las obligaciones establecidas contractualmente. Con respecto a estas instrumentales el ciudadano Javier de Freitas Rodríguez adujo que para la fecha de las notificaciones no se encontraba en los locales comerciales arrendados Nros. 6, 7, 10 y 11, por lo que no estaba al tanto del contenido de las mismas, careciendo de esta manera de valor probatorio alguno. A pesar de que, no se constata que la parte demandada tachara o impugnara las notificaciones realizadas por la notaría el día 20.10.2011, limitándose a afirmar un determinado hecho que no probó en el devenir del juicio, por lo tanto se les otorga valor probatorio conforme al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el desahucio por la parte accionante de conformidad con el artículo 1.601 del Código Civil, no operando la tácita reconducción de los contratos de arrendamiento recaídos en los locales comerciales Nros. 6, 7, 10 y 11. Así se declara.
Con la contestación:
• Copia simple del documento constitutivo-estatutario de la compañía anónima FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA, C.A, registrado bajo el Nro. 31, Tomo 402-A-SGDO, en fecha 10.9.1998, por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda (hoy Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda).
• Copia simple del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA, C.A., celebrada el día 16.1.2012 y autenticada bajo el Nro. 21, Tomo 15, en fecha 8.2.2012, por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.
• Notificaciones realizadas por las representantes legales de las sociedades mercantiles CONSTRUCTORA YURY C.A., e INVERSIONES RAMSILOY C.A, a la compañía anónima FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA en nombre de su representante legal ciudadano Javier de Freitas Rodríguez, por medio de la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 20.10.2011.
• Original de contrato de arrendamiento sobre los locales comerciales Nros. 6, 10 y 11, suscrito por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA YURY C.A., (arrendadora) y la compañía anónima FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA (arrendataria), autenticado bajo el Nro. 16, Tomo 175, en fecha 28.10.2008, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda.
Respecto a dichas pruebas documentales, se debe indicar que ya fueron objeto de valoración por este Juzgado. Así se declara.
• Copia simple de contrato de arrendamiento sobre los locales comerciales Nros. 6, 10 y 11, suscrito por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA YURY C.A., (arrendadora) y la compañía anónima FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA (arrendataria), autenticado bajo el Nro. 64, Tomo 41, en fecha 22.4.1999, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, teniendo vigencia el contrato por dos (2) años desde el día 1º.5.1999.
• Copia simple de contrato de arrendamiento sobre los locales comerciales Nros. 6, 10 y 11, suscrito por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA YURY C.A., (arrendadora) y la compañía anónima FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA (arrendataria), autenticado bajo el Nro. 15, Tomo 44, en fecha 27.4.2001, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, teniendo vigencia el contrato por un (1) año desde el día 1º.5.2001.
• Copia simple de contrato de arrendamiento sobre los locales comerciales Nros. 6, 10 y 11, suscrito por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA YURY C.A., (arrendadora) y la compañía anónima FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA (arrendataria), autenticado bajo el Nro. 31, Tomo 402-A-SGDO, en fecha 26.4.2002, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, teniendo vigencia el contrato por un (1) año desde el día 1º.5.2002.
• Copia simple de contrato de arrendamiento sobre el local comercial Nro. 6, suscrito por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA YURY C.A., (arrendadora) y la compañía anónima FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA (arrendataria), autenticado bajo el Nro. 101, Tomo 90-A-SGDO, en fecha 21.2.2003, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, teniendo vigencia el contrato por tres (3) años desde el día 1º.11.2002.
• Copia certificada de contrato de arrendamiento sobre los locales comerciales Nros. 6, 10 y 11, suscrito por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA YURY C.A., (arrendadora) y la compañía anónima FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA (arrendataria), autenticado bajo el Nro. 83, Tomo 133, en fecha 21.11.2005, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, teniendo vigencia el contrato por tres (3) años desde el día 1º.11.2005.
Los mencionados contratos no resultaron impugnados o tachados por la parte a quien se le opuso, otorgándosele valor probatorio conforme a lo estipulado en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Evidenciándose de ellos que la relación arrendaticia entre ambas compañías inició el día 1º.5.1999, suscribiéndose luego de esa data cinco (5) contratos de arrendamiento venciendo el último en fecha 1º.11.2011. Así se declara.
• Copia simple de contrato de arrendamiento sobre el local comercial Nro. 7, suscrito por la sociedad mercantil INVERSIONES RAMSILOY C.A., (arrendadora) y la compañía anónima FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA (arrendataria), autenticado bajo el Nro. 63, Tomo 41, en fecha 22.4.2001, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, teniendo vigencia el contrato por dos (2) años desde el día 1º.5.1999.
• Copia simple de contrato de arrendamiento sobre el local comercial Nro. 7, suscrito por la sociedad mercantil INVERSIONES RAMSILOY C.A., (arrendadora) y la compañía anónima FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA (arrendataria), autenticado bajo el Nro. 16, Tomo 44, en fecha 27.4.2001, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, teniendo vigencia el contrato por un (1) año desde el día 1º.5.2001.
• Copia certificada de contrato de arrendamiento sobre el local comercial Nro. 7, suscrito por la sociedad mercantil INVERSIONES RAMSILOY C.A., (arrendadora) y la compañía anónima FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA (arrendataria), autenticado bajo el Nro. 84, Tomo 133, en fecha 21.11.2005, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, teniendo vigencia el contrato por tres (3) años desde el día 1º.11.2005.
Los aludidos contratos no resultaron impugnados o tachados por la parte a quien se le opuso, otorgándosele valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Constatándose de ellos que la relación arrendaticia entre ambas compañías inició el día 1º.5.1999, suscribiéndose luego de esa fecha tres (3) contratos de arrendamiento venciendo el último en fecha 1º.11.2011. Así se declara.
• Copia simple de contrato de compra-venta de la sociedad anónima FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA C.A., incluyendo las acciones, inscrito bajo el Nro. 46, Tomo 110, en fecha 6.11.2002, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda.
Las referida instrumental demuestra la adquisición y propiedad de la sociedad anónima FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA C.A., por parte del ciudadano Luis De Freitas Barrios y en virtud de su pertinencia, se le concede valor probatorio de acuerdo a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Así se declara.
• Testimoniales de los ciudadanos René Arias, Luis Mogollón y Marcelo Ferreira, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 11.307.193, 6.318.836 y 15.373.634 respectivamente, la cual fue evacuada por el Juzgado Decimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 10.8.2015.
En cuanto al ciudadano René Arias se observa que al momento de rendir su declaración indicó respecto a las preguntas formuladas por el promovente y a las repreguntas realizadas por la parte actora, lo siguiente:
PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo, ¿si usted tiene algún interés o es amigo, enemigo, del Sr. Javier De Freitas, Administrador de la FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA?. RESPUESTA: No. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, ¿quién le sugirió que viniera a éste Tribunal a deponer su testimonio? RESPUESTA: El Sr. LUCIO MUÑOZ. (Se deja constancia que señaló al abogado LUCIO MUÑOZ MANTILLA, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 12.654.). TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo ¿Cuál es su relación con la empresa demandada, REINA DE LA CALIFORNIA?. RESPUESTA: Sitio que utilizo para ir a jugar, de relación, sitio para divertirme. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo, ¿si los días jueves se encuentra presente en el negocio, el Administrador de la Empresa, ciudadano JAVIER DE FREITAS?. RESPUESTA: La verdad no lo sé, no asisto todos los jueves. Me ha tocado unos días no conseguírmelo y otros sí, o verlo. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo, ¿si en alguna oportunidad de esos días (jueves), usted vio en el año 2011, si hizo acto de presencia alguna notaría para supuestamente, notificar ha alguien?. RESPUESTA: No. SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo, ¿si recuerda que el día 20 de octubre de 2011 presenció algún acto notarial, un traslado de una notaría para notificar ha alguien a pesar que los días jueves el local se encuentra demasiado concurrido? RESPUESTA: No. Cesaron las preguntas. En este estado se le da el derecho de palabra al apoderado actor a los fines de ejercer el debido derecho de repreguntas al testigo: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Usted va a los locales y está todo el tiempo detrás del Gerente General de la empresa? RESPUESTA: No. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el testigo, el hecho de que usted no está detrás del Gerente General de la Fuente de Soda Reina de La California, ¿cómo sabe si va al sitio alguna notaría? RESPUESTA: No lo sé. TERCERA REPREGUNTA: Diga el testigo, ¿si usted va de lunes a viernes, o los días exactos que va a la Fuente de Soda?. RESPUESTA: No lo puedo responder con exactitud. CUARTA REPREGUNTA: Diga el testigo ¿A qué hora va a los locales FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA? RESPUESTA: No tengo horario fijo, puedo variar algún día. QUINTA REPREGUNTA: Diga el testigo, ¿Recuerda qué hacía usted el día 20 de octubre de 2011 al 28 de octubre de 2011?. RESPUESTA: No, todos los días no fui a la fuente de soda REINA DE LA CALIFORNIA del 20 al 28 de octubre de 2011. Era fin de semana, fui y no fui.
Con relación al ciudadano Luis Mogollón se evidencia que al instante de rendir su testimonio respecto a las preguntas formuladas por el promovente y a las repreguntas realizadas por la parte actora, expresó lo siguiente:
PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo, ¿usted tiene interés o es amigo del Sr. Javier de Freitas? RESPUESTA: No. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo ¿usted tiene algún interés en el juicio que cursa ante éste Tribunal a favor de alguna de las partes? RESPUESTA: No, ninguno. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo ¿Cuál relación tiene usted con la Fuente de Soda Reina La California? RESPUESTA: Ninguna. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo ¿recuerda la fecha 20 de octubre de 2011, aproximadamente 2:00 a 3:00 de la tarde, vio alguna Notaría trasladarse al mencionado local? RESPUESTA: No. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo, ¿de qué usted tiene conocimiento, con qué frecuencia usted asiste a la empresa, Fuente de Soda Reina La California? RESPUESTA: Muchas veces porque soy jugador hípico, juego allí la mayoría de las veces. SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo, ¿cómo le constan estos hechos? RESPUESTA: Porque siempre asisto al lugar, como trabajo al frente del mismo, almuerzo y juego allí. SÉPTIMA PREGUNTA: Diga el testigo, ¿los días jueves de la semana, usted puede atestiguar que el ciudadano Javier De Freitas, asiste a la parte Administrativa de la empresa?. RESPUESTA: Sí, puedo atestiguar que no está. En este estado cesaron las preguntas. Se le concede el derecho de palabra al apoderado actor ha ejercer su derecho a las repreguntas: PRIMERA REPREGUNTA: Diga el testigo, ¿usted sigue al ciudadano Javier de Freitas, cuando realiza sus apuestas hípicas? RESPUESTA: No. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el testigo, ¿usted entra todo el tiempo en las oficinas privadas del Sr. Javier De Freitas?. RESPUESTA: No. TERCERA REPREGUNTA: Diga el testigo, ¿cómo sabe usted si el Sr. Javier De Freitas recibió o no alguna notaría u algún funcionario público? RESPUESTA: Porque justamente yo fui y gané un premio no me lo cancelaron porque el Sr Javier de Freitas no estaba allí.
Por último el ciudadano Marcelo Ferreira rindió su declaración en los siguientes términos:
PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo, ¿si usted es amigo o qué relación tiene con el Sr. Javier De Freitas? RESPUESTA: Conocido SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, ¿qué relación tiene usted con la empresa mercantil FUENTE DE SODA REINA LA CALIFORNIA? RESPUESTA: Soy cliente. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo, ¿puede deponer testimonio, que el Sr. Javier De Freitas se encuentra los días jueves en el local comercial? RESPUESTA: No, No se encuentra. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo, ¿si por ese conocimiento usted sabe que el día 20 de octubre de 2011 se encontraba el Sr. Javier De Freitas, en el local comercial FUENTE DE SODA REINA LA CALIFORNIA? RESPUESTA: No se encontraba en el lugar. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo ¿Cómo le consta que el Sr. Javier De Freitas, no se encontraba en la FUENTE DE SODA REINA LA CALIFORNIA el día 20 de Octubre de 2011?. RESPUESTA: Ese día fui a llevar un cheque para que me diera el efectivo y no se encontraba, estaba otra persona allí. Cesaron las preguntas. En este estado se le concede al apoderado actor el derecho a ejercer las repreguntas pertinentes. PRIMERA REPREGUNTA: Diga el testigo, ¿hace cuánto conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Sr. Javier de Freites, Gerente General de la Fuente de Soda Reina La California. RESPUESTA: Ok, de vista puedo decir que hace unos 6 años, más o menos. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el testigo, en esos 6 años que usted lo conoce de vista, ¿usted todo el tiempo dentro del local sigue al Sr. Javier de Freitas, para todos lados dentro del mismo, si o no? RESPUESTA: No. TERCERA REPREGUNTA: Diga el testigo si usted bajo juramento puede declarar que todos los jueves, a partir del 20 de octubre al 28 de 2011, durante 6 años, todos los jueves el Sr. Javier De Freitas, no va al local? RESPUESTA: No va al local porque es su día libre CUARTA REPREGUNTA: Diga el testigo, si usted asegura que no va, no lo sigue todo el tiempo, ¿cómo puede declarar que no va los días jueves a la Fuente de Soda Reina La California?. RESPUESTA: Porque en varias ocasiones, los días jueves de algunas semanas, no lo he visto ahí. QUINTA REPREGUNTA: Diga el testigo, ¿si usted sigue al Sr. De Freitas hasta el baño? RESPUESTA No. (Resaltado del Tribunal).
Al respecto, resulta preciso destacar lo establecido en sentencia Nro. 2294, exp. 06-0730, dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 14.12.2006 con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz:
“…En definitiva, la Sala decide que la sentencia objeto de apelación se ajusta a derecho, pues no existen, en el asunto de autos, violaciones a derechos constitucionales, ni el Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira actuó con abuso de poder, fuera del ámbito de su competencia o en extralimitación de atribuciones. Por tanto, se declara sin lugar la apelación y se confirma el fallo objeto del recurso. Así se decide…”. (Fin de la cita textual). Así se reitera.
Criterio que resultara reiterado por fallo de la misma Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 25, de fecha 30 de enero de 2009, expediente Nº 08-1608, el cual dispuso:
Sin embargo, no puede dejar de lado esta sentenciadora que el Juzgado Presunto Agraviante señaló también en su decisión con respecto a la notificación efectuada al inquilino de no prorrogar el contrato de arrendamiento, que la consideraba válida por haber sido practicada por un organismo administrativo competente y en la dirección del demandado, situación esta que determina claramente el criterio de la Juez con respecto a la notificación del desahucio y las circunstancias que rodearon el análisis y estudio de las pruebas en su conjunto para llegar a esa conclusión.
En este orden de ideas, debemos indicar que nuestra jurisprudencia ha permitido la aplicación analógica del artículo 1.137 in fine del Código Civil, a los fines de determinar cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, estableciéndose que no necesariamente debe recibir dicha notificación (telegrama) personalmente el arrendatario, basta que se haga en su dirección para tenerla por válida. (…).
De lo antes expuesto y analizado, estima esta juzgadora que en el caso de marras la notificación del arrendador al arrendatario sobre la no prórroga del contrato de arrendamiento fue entregada en la dirección del inquilino RODOLFO ANTONIO VIVAS DÍAZ, esto es, en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, tal y como se evidencia del telegrama fechado 20 de julio de 2006, sin que sea relevante que lo haya recibido un tercero, aunado al hecho de que dicho medio comunicativo fue pactado por las partes en el contrato de arrendamiento; por lo tanto, al haber sido declarada dicha notificación como válida por la juzgadora de segunda instancia al hacer conclusiones y análisis en el fallo impugnado, no puede pretender el accionante que por medio del amparo constitucional se revise la interpretación y valoración de la juzgadora presunta agraviante con respecto a la ya citada notificación, máxime cuando en su escrito de contestación a la demanda, dijo: ‘…El telegrama fue efectivamente entregado, tal y como consta en el acuse de recibo… de fecha cuatro (04) de agosto de 2006 y el recibo de entrega del mismo, …’ (Fin de la cita textual). Así se reitera. (Subrayado de este Juzgado).
Este Juzgador observa, que las deposiciones rendidas no concuerdan entre sí, en el sentido de que dos (2) de los testigos se limitaron a indicar que el ciudadano Javier De Freitas Rodríguez no asistía los días jueves a los locales comerciales porque es su día libre y uno de ellos dijo que el día 20.10.2011 fue a llevar un cheque y no se encontraba el Sr. Javier De Freitas Rodríguez, sin embargo no indicó hora alguna; el primer testigo señaló que no sabía si el ciudadano asistía todos los jueves a los locales, por cuanto él no concurría todos los jueves a los mismos. En consecuencia, ninguno de los testigos logró desvirtuar la no asistencia de la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, en los locales comerciales Nros. 6, 7, 10 y 11, el día 20 de octubre de 2011 y por una razón lógica y es que considera quien aquí juzga que el medio idóneo para desvirtuar tal acto notarial era la tacha interpuesta de forma autónoma o incidental, situación que no ocurrió en el presente caso, por lo tanto se consideran válidas las referidas notificaciones realizadas por la referida notaría y se desechan los testigos de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Juzgado pasa a pronunciarse con respecto al fondo de esta causa.
Para decidir se observa:
A los fines de dilucidar el conflicto planteado, resulta menester resolver la defensa de fondo planteada por la parte demandada en el sentido de que existe –a su decir- una inepta acumulación de pretensiones, por cuanto dos (2) sociedades mercantiles demandan el cumplimiento de dos (2) contratos de arrendamiento a la arrendataria en común de ambos contratos, no existiendo conexidad entre sí, con objeto, personas y títulos distintos, a pesar de que consta en autos que se produjo la cesión de derechos litigiosos.
Con relación a la unidad de procedimiento es una característica de la acumulación en general, y cuando a cada pretensión corresponda un procedimiento incompatible con el de la otra, aquella unidad ni puede lograrse y la acumulación por tanto no es posible. Igualmente, sería imposible esta unidad si se acumulasen a un proceso que se sigue el procedimiento ordinario, otro que se rige por el respectivo procedimiento especial. La acumulación de pretensiones consiste en el acto o serie de actos en virtud de los cuales se reúnen en un mismo proceso dos o más pretensiones conexas, con el fin de que sean examinadas y decididas dentro de aquel único proceso. Lo que justifica la composición acumulativa de litigios diversos, esto es, el empleo para tal composición de un solo proceso, son siempre dos razones notorias: economía y justicia; ahorro de tiempo y de dinero y posibilidad de alcanzar mejor el resultado del proceso.
Así, se evidencia de autos que dos (2) compañías anónimas diferentes arrendadoras de cuatro (4) locales comerciales se unieron para demandar el cumplimiento de dos (2) contratos de arrendamiento a la única arrendataria en común, es decir a la sociedad FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA C.A., cabe destacar que la compañía CONSTRUCTORA YURI C.A., es arrendadora de tres (3) locales comerciales, específicamente los Nros. 6, 10 y 11 e INVERSIONES RAMSILOY es la arrendadora del local Nro. 7. Precisado esto, le corresponde a este Juzgador analizar en primer lugar la conexión que debe existir entre ambas compañías para demandar a su arrendataria en común. De las Asambleas Generales Extraordinarias de Accionistas celebradas por las dos (2) compañías que se unieron para demandar se evidencia, que la ciudadana MARBELIA APARICIO CASTRO es titular de doscientas cincuenta (250) acciones pertenecientes a la sociedad CONSTRUCTORA YURI C.A., y de ciento cuarenta y cinco (145) que corresponden a la compañía anónima INVERSIONES RAMSILOY C.A., además es oportuno precisar que el ciudadano GUISEPPE PROFETA ALBANI es el administrador de ambas compañías y al mismo tiempo es titular de doscientas cincuentas (250) acciones de la sociedad CONSTRUCTORA YURI C.A., por lo tanto aunque los objetos comerciales de ambas sociedades sean diferentes y las sociedades son personas distintas a sus asociados no es menos cierto que son empresas relacionadas y con las mismas personas a quienes se les está facultado entre otras cosas representar frente a terceros de manera idónea los intereses de las mismas, aunado a la cesión de derechos efectuada en autos. En consecuencia al demandarse a la arrendataria en común el cumplimiento de los contratos de arrendamiento por vencimiento de los términos y sus prórrogas legales que versan sobre los cuatro (4) locales comerciales antes especificados, se constata que no hay una indebida acumulación de pretensiones, aunado que no se opuso la cuestión previa por defecto de forma. Así se declara.
En ese sentido a título referencial, el autor Alfredo De Jesús O, en su obra “La Cesión de Créditos, pág. 90, señala:
“…La jurisprudencia de los tribunales franceses aceptada por la doctrina indica que existen vínculos de conexidad cuando se trata de obligaciones que nacen de un mismo contrato, no obstante, se encuentran sentencias que establecen vínculos de conexidad aunque se trate de contratos distintos pero unidos por un vínculo económico significante. Sin embargo, en este último punto señalan FLOUR y AUBERT que la jurisprudencia ha sido muy cuidadosa y después de un largo proceso de aceptar y negar la posibilidad encontraron una posición intermedia: “el hecho de que los créditos resulten de contratos distintos no excluye necesariamente la conexidad…”. (Resaltado de este Juzgado).
Asimismo, en cuanto a la cesión efectuada en autos, se alegó la falta de notificación de la cesión de derechos litigiosos realizada por la compañía anónima INVERSIONES RAMSILOY C.A., mediante diligencia fechada 5 de junio de 2015 a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA YURI C.A., después de la contestación de la demanda del defensor ad-litem, pero antes que cesara en sus funciones al comparecer a contestar la demanda los apoderados naturales de la parte accionada. Referente a este punto conviene indicar que la designación del defensor ad-litem debe anularse, una vez se constata la existencia del apoderado judicial de la parte demandada en el proceso, a fin de darle validez a las actuaciones del mismo. (Cfr. Sentencia RC.00112 dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 11.3.2009). Por lo tanto si se anula la designación del mencionado auxiliar de justicia con la comparecencia del apoderado judicial de la parte demandada, pues se debe llegar a la conclusión, que solo resultan válidas las actuaciones realizadas por este como consecuencia inmediata de la anulabilidad de su designación.
Asimismo, el artículo 1.557 del Código Civil señala:
“…La cesión que hiciere alguno de los litigantes de los derechos que ventila a quien no es parte en la causa, después del acto de la contestación al fondo de la demanda y mientras no sea dictada sentencia definitivamente firme, no surte efectos sino entre el cedente y el cesionario.
Sin embargo, cuando se haga constar en los autos que la parte contraria acepta la cesión, surtirá ésta inmediatos efectos contra aquélla, y en sustitución del cedente, se hará el cesionario parte en la causa…”.
De igual manera, el artículo 145 del Código de Procedimiento Civil establece:
“…La cesión que hiciere alguno de los litigantes, por acto entre vivos, de los derechos que ventila a quien no es parte en la causa, después del acto de la contestación de la demanda y mientras no sea dictada sentencia definitivamente firme, no surte efectos sino entre el cedente y el cesionario, salvo el consentimiento del otro litigante…”.
El primero de los citados artículos regula la cesión de derechos litigiosos únicamente en el aspecto que se realice a un tercero que no es parte en el juicio, no estableciendo la posibilidad que la misma la realice un litis conserte facultativo a otro litis consorte facultativo, es decir no terceros intervinientes en la causa. Sin embargo, cuando no hubiere disposición precisa de la ley, el juez tendrá en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materia análogas (artículo 4 del Código Civil), pero no siendo posible al juzgador aplicar la integración de la plenitud hermética del derecho mediante la aplicación de la analogía, debe acudir aquél, por mandato de la Ley, a aplicar finalmente los principios generales del derecho. Por lo tanto, si la referida normativa no niega la procedencia de la cesión de derechos litigiosos a personas que no son parte en el juicio, no debe hacerlo el juez, debido a que donde no hace distinción el legislador no debe hacerlo el intérprete. En consecuencia, al ser cedidos los derechos litigiosos por parte de la compañía anónima INVERSIONES RAMSILOY C.A., a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA YURI C.A., antes de la contestación de la demanda realizada directamente por la accionada, sin que la sociedad anónima FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA C.A., manifestara en la primera oportunidad que asistió a juicio, compréndase en la contestación, su inconformidad con tal cesión, debe entenderse que la misma quedó aceptada y notificada, quedando constituida la parte actora únicamente con la sociedad mercantil CONSTRUCTORA YURI C.A. Así se decide.
Despajado lo anterior, se pasa a dirimir el mérito de la causa, donde la parte actora demanda el cumplimiento de dos (2) contratos de arrendamiento, contrato que según lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, al existir incumplimiento de lo convenido por alguna de las partes, estos pueden a su elección demandar el cumplimiento o resolución del mismo. En efecto, el referido artículo establece lo siguiente:
Artículo 1.167.- “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
Entonces, tenemos que se entiende a la acción de cumplimiento, como la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la ejecución del mismo, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. De esta forma es forzoso entender que para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, se hace indefectible la concurrencia de ciertas circunstancias, como por ejemplo, que el contrato sea bilateral y que el incumplimiento de una de las partes sea de tipo culposo.
Al respecto, y conforme al acervo probatorio que riela a los autos, se evidencia que el cumplimiento de las relaciones arrendaticias que se demandan, tuvieron inicio en fecha 1º de mayo 1999 suscribiéndose luego de esa data ocho (8) contratos de arrendamiento (cinco por la compañía anónima CONSTRUCTORA YURI C.A., y tres por la sociedad mercantil INVERSIONES RAMSILOY C.A., con la sociedad FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA) venciendo el último en fecha 1º.11.2011 el cual fue suscrito el día 28.10.2008, es decir con una duración de tres años.
Siendo el caso que nuestra legislación establece un lapso de prórroga legal para los contratos de arrendamiento, el cual está previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable ratione temporis al sub iudice, precepto normativo igual al actualmente previsto en el artículo 26 de la del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso comercial, que señala:
Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año. 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años. 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años. 2 años
Más de diez (10) años. 3 años
Así, de las cláusulas segundas de los contratos de arrendamiento de marras, establecieron “…La vigencia del presente contrato será de tres (3) años fijos, contados a partir del primero (1ero) de noviembre de dos mil ocho (2008), sin prórroga, salvo el caso de que se celebre un nuevo contrato dentro de los noventa (90) días anteriores al vencimiento del presente contrato de arrendamiento, cuyas especificaciones serán acordadas en dicho contrato, en caso contrario, dará lugar a la extinción del presente contrato de arrendamiento debiendo LA ARRENDATARIA proceder a la entrega inmediata de EL INMUEBLE a LA ARRENDADORA…”; al respecto, se puede traer a colación lo señalado por el autor patrio Isaac Bendayan Levy en su obra “Estudios de Derecho Inquilinario”, (Caracas, 1987):
“...Las partes están autorizadas para establecer las cláusulas, términos y condiciones que más convengan a sus intereses, siempre que no colidan con regla legal expresa, y no se atente contra la moral y las buenas costumbres; la introducción de la cláusula prohibiendo la tácita reconducción evita discusiones y pleitos…”.
Teniendo en cuenta lo anterior, debe establecer este Juzgador que dichas cláusulas son totalmente válidas al ser el resultado del acuerdo de voluntades tanto de las arrendadoras como de la arrendataria, al constatarse que la relación arrendaticia tiene más de diez (10) años de duración, debe entenderse que operaron las prórrogas legales de tres (3) años a partir del 1º de noviembre de 2011, finalizando estas el día 1º de noviembre de 2014, esa manifestación de voluntad dada por las partes al contratar desvirtúa la presunción de que las mismas desean continuar el contrato, además de las notificaciones realizadas por las sociedades mercantiles CONSTRUCTORA YURI C.A e INVERSIONES RAMSILOY el día 20 de octubre de 2011, demuestran la ratificación de lo previsto en los contratos, entiéndase de hacerle saber a la demandada su voluntad de no prorrogar los contratos de arrendamiento, indicando que en virtud de que los mismos vencerían el 1º.11.2011, la arrendataria se encontraría haciendo uso de una prórroga legal de tres (3) años, la cual no conlleva a la tácita reconducción de los contrato y opera de pleno derecho. En consecuencia, las relaciones arrendaticias son a tiempo determinado y no renovables operando las prórrogas legales de tres (3) años, quedando clara la temporalidad de los contratos en virtud de la autonomía de voluntad de los contratantes, resultando procedente la pretensión de cumplimiento de contrato impetrada. Así se decide.
Por otra parte, resulta pertinente traer a colación lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.599 del Código Civil, donde señala expresamente que:
Artículo 1.159: “…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”.
Artículo 1.160: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”.
Artículo 1.599: “…Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio…”.
Al hilo de lo antes expuesto y en virtud de haber culminado la prórroga legal el día 1º.11.2014, sin que la sociedad FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA, C.A., hiciera entrega material de los locales comerciales, este Juzgado Superior Segundo condena a la parte demandada a la entrega material libre de bienes y personas a la parte actora de los locales comerciales Nros. 6, 7-con el uso exclusivo de un área común aproximadamente de ciento setenta metros cuadros (170 mts2)- 10 y 11 ubicados en la planta baja del Centro Comercial Puerta del Este, situado en la Av. Francisco de Miranda, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, de los bienes muebles y líneas telefónicas descritos en la cláusula décima séptima de los contratos arrendamiento, de igual manera y conforme a la cláusula cuarta de los contratos, la cual reza: “…se establece una clausula penal de conformidad con los artículos 1257 y 1258 del Código Civil, en concordancia con el artículo 28 de la ley en caso de inejecución o retardo en el cumplimiento de lo previsto en la cláusula anterior La Arrendataria deberá pagar a la Arrendadora la cantidad de de Bolívares Fuertes Cuatrocientos con cero céntimos (Bs.f. 400,00) diarios por cada día de retardo en el cumplimiento de su obligación de entregar los inmuebles, sin perjuicio que la Arrendadora pueda intentar las acciones que le corresponde, y sin que esto implique prorrogar o tacita reconducción…”. En consecuencia, se condena al pago de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) diarios desde la fecha que culminó la prórroga legal hasta que recaiga sentencia definitivamente firme en la presente causa; y por último, se condena a pagar por concepto de indemnización compensatoria los cánones de arrendamiento dejados de pagar desde el 1º.11.2014 hasta que recaiga sentencia definitivamente firme en la presente causa, en los siguientes términos: cinco mil setecientos dieciocho bolívares (Bs.5.718,00) mensuales por los locales comerciales Nros. 6, 10 y 11 en su conjunto y la suma de setecientos ochenta bolívares (Bs. 780,00) mensuales por el local Nro. 7, para una cantidad total de seis mil cuatrocientos noventa y ocho bolívares (Bs. 6.498,00). Así se decide.
Congruentes con todo lo antes explanado, resulta forzoso para este Juzgado declarar sin lugar el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 16.9.2015 por el ciudadano JAVIER DE FREITAS RODRÍGUEZ, actuando en su carácter de gerente administrativo y fiador de la sociedad mercantil FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA, C.A., parte demandada en el presente juicio, contra la decisión proferida en fecha 13.8.2015, por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada y así se dispondrá en forma positiva y precisa en la parte dispositiva de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVA
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 16.9.2015 por el ciudadano JAVIER DE FREITAS RODRÍGUEZ, actuando en su carácter de gerente administrativo y fiador de la sociedad mercantil FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA, C.A., parte demandada en el presente juicio, contra la decisión proferida en fecha 13.8.2015, por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal, incoaran las sociedades mercantiles CONSTRUCTORA YURY, C.A. e INVERSIONES RAMSILOY, C.A., siendo esta última de las nombradas cedente de sus derechos litigiosos a la primera, contra la sociedad mercantil FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA, C.A., y su fiador ciudadano JAVIER DE FREITAS RODRÍGUEZ. En consecuencia, se condena a la parte demandada a la entrega material libre de bienes y personas a la parte actora de los locales comerciales Nros. 6, 7, 10 y 11 ubicados en la planta baja del Centro Comercial Puerta del Este, situado en la Av. Francisco de Miranda, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, de los bienes muebles y líneas telefónicas descritos en la cláusula décima séptima de los contratos arrendamiento, de igual manera y conforme a la cláusula cuarta de los contratos se condena al pago de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) diarios desde la fecha que culminó la prórroga legal hasta que recaiga sentencia definitivamente firme en la presente causa. Por último se le condena a pagar por concepto de indemnización compensatoria los cánones de arrendamiento dejados de percibir desde el 1º.11.2014 hasta que recaiga sentencia definitivamente firme en la presente causa, en los siguientes términos: cinco mil setecientos dieciocho bolívares (Bs. 5.718,00) mensuales por los locales comerciales Nros. 6, 10 y 11 en su conjunto y la suma de setecientos ochenta bolívares (Bs. 780,00) mensuales por el local Nro. 7, para una cantidad total de seis mil cuatrocientos noventa y ocho bolívares (Bs. 6.498,00), tal y como fue acordado por el a quo.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad prevista en la ley, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes.
Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 207º de la Independencia y 158° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de octubre de dos mil diecisiete (2017).
El JUEZ,
ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
En esta misma data, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (9:30 pm), se publicó, registró y agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de once (11) folios útiles.
LA SECRETARIA
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
Expediente Nº AP71-R-2015-000929
AMJ/SRR.-
