REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Exp: Nº AP71-R-2015-000656
PARTE ACTORA: OMAR DAVID GUZMAN QUILARQUE, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 5.875.025.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: PETUNIA SIRIT PETIT y MIGUEL ANGEL FIGUEROA PEÑA, abogados inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 121.082 y 81.697, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ, mayores de edad, venezolanos, de este domicilio, titulares de la cédula de identidad números 10.809.444 y 10.690.997, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: CARMEN PADRON, abogada inscrita en el INPREABOGADO bajo el número 43.771.
MOTIVO: Cumplimiento de contrato de opción de compra venta.
SENTENCIA: Definitiva.
DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia definitiva de fecha 18 de mayo de 2015, dictada por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
I
ANTECEDENTES EN ESTA ALZADA.
Previa insaculación que hiciera la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, llega el presente expediente a esta alzada, contentivo de la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoado por el ciudadano Omar David Guzmán Quilarque contra los ciudadanos Romer Alexis Aponte Ortiz y Adela Perdomo Álvarez, proveniente del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 16 de junio de 2016, por el abogado Miguel Ángel Figueroa –apoderado judicial de la parte actora- contra la sentencia de fecha 18 de mayo de 2015 dictada por el citado juzgado.
Por auto de fecha 29 de junio de 2015, se dio entrada al presente asunto y se fijó para el vigésimo día de despacho siguiente a esa fecha exclusive para que las partes presentasen sus informes.
En fecha 21 de julio de 2015, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de fundamentos para su apelación.
En fecha 29 de julio de 2015, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de informes.
En fecha 30 de julio de 2015, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de informes.
En fecha 11 de agosto de 2015, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de observaciones a los informes de su contraparte.
En fecha 11 de agosto de 2015, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de observaciones al escrito de informes de su contraparte.
Por auto de fecha 09 de octubre de 2015, se dijo vistos dejándose expresa constancia que la causa entró en estado de sentencia a partir de esa fecha inclusive.
Por auto de fecha 07 de diciembre de 2015, se difirió la sentencia de merito para dentro de los siguientes 30 días continuos a esa fecha exclusive.
Por auto de fecha 26 de julio de 2016, quien suscribe, Bella Dayana Sevilla Jiménez, en su condición de Juez de este Tribunal, se abocó al conocimiento e la presente causa y ordenó la notificación de las partes.
Consta en autos, nota de fecha 05 de agosto de 2016, suscrita por la Secretaria de este Tribunal de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil en relación a la notificación de las partes.
DE LOS INFORMES DE ALZADA
a) Fundamentos de la apelación presentado por la parte actora apelante:
En fecha 21 de julio de 2015, la parte actora asistido por su apoderado judicial consignó escrito donde fundamento su apelación, en los siguientes términos:
“(…Omissis…)”
“…El juez que conoció de la causa en primera instancia, incurrió en error de JUZGAMIENTO al declarar improcedente el convenimiento efectuado por los demandados en su escrito de contestación, con lo que diferimos totalmente, primero porque el juez no tiene no tiene facultad para declarar improcedente la manifestación unilateral del demandado, en relación con la pretensión contenida en la demanda.
En este sentido nuestro tratadista el Dr. Rengel Ronberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, tomo II, pagina, 355, 356,357, citando a Couture, define al convenimiento o allanamiento a la demanda, como la declaración unilateral de voluntad del demandado, por la cual este se aviene o conforma con la pretensión del actor contenida en la demanda, sin necesidad del consentimiento de la parte contraria. Siendo una manifestación de voluntad de la parte demandada, por cuanto el que conviene, conviene en todo cuanto se le exige en la demanda, solo se le esta permitiendo al juez, manifestarse sobre la homologación de dicho acto. Ello de conformidad con el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil; que textualmente establece lo siguiente: “…Omissis…”.
Contrariamente la declaración de IMPROCEDENCIA del CONVENIMIENTO efectuado por los demandados en su escrito de contestación, contenido en el punto PRIMERO de la sentencia objeto de la presente apelación, el sentenciador ad quo, en el punto TERCERO de la misma sentencia, “ordena a los demandados a hacer entrega a la parte actora de la cantidad se SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,00), que constituye el monto entregado por la parte actora a los demandados, y la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (90.000,00) por concepto de indemnización, establecida en la Cláusula Tercera del contrato de opción compra venta, Autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 5 de abril de 2013, anotado bajo el Nro.12 Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaria.” Con lo ordenado en esta parte de la sentencia del Juez se contradice con la primera parte de la misma, por cuanto, lo que la parte demandada manifiesta en la contestación de la demanda, es que “en nombre de mis representados CONVENGO EN LA PRESENTE DEMANDA:” y mas adelante consigna los cheques de gerencia del Banco Banesco, el primero signado con el Nro.0379 00017309, por el monto de SEISCIENTOS NOVENTA MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 690.000.00) cantidad que constituye el monto entregado por el Promitente Comprador; y un segundo cheque de gerencia, signado con el Nro. 0379 00017308, por la suma de NOVENTA MIL CON 00/100 BOLIVARES (90.000,00), cantidad estipulada en el contrato suscrito por las partes como cláusula penal, por el incumplimiento de alguna de las partes como cláusula penal, por el incumplimiento d alguna de las partes. El ad quo condena a los demandados a cumplir, lo que erróneamente ellos consideran como CONVENIMIENTO, que previamente había sido declarado IMPROCEDENTE; y como se dijo anteriormente, citado al procesalista Dr. Rengel Ronberg, en relación a lo estipulado en el articulo 263 del Código De Procedimiento Civil, el covenimiento, es una manifestación de voluntad de la parte demandada, de aceptación de la presente pretensión que no da lugar a la continuación de la demandada, por cuanto el que conviene, conviene en todo cuanto se le exigiere en la demanda. Solo se le esta permitiendo al Juez, manifestarse sobre la homologación de dicho acto o manifestación de voluntad.
En la sentencia objeto de la presente apelación, el ad Quo incurrió en el error de juzgamiento, de considerar, que la parte actora, demando el cumplimiento del contrato, en el sentido, de que la pretensión esta fundamentada en la devolución de cantidades de CUATROCIENTOS TREINTA MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs.430.000,00), entregada al momento de suscribir el documento de opción de compra venta, conjuntamente con la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL CON 00/100 BOLIVARES (Bs.260.000,00), entregada al momento de suscribir el documento privado de fecha, 30 de mayo de 2013 y adicionalmente, la suma de NOVENTA MIL CON 00/100 BOLIVARES (Bs.90.000,00), correspondiente a la cláusula penal, con el argumento, que al no ofrecer el pago de los CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.40.000,00) restantes, estaría faltando uno de los requisitos documentales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, “ Que la parte que intente la acción, hay cumplido u ofrezca cumplir con su obligación”. Esta representación difiere del Ad Quo, por cuanto, no es cierto, que la parte actora haya incumplido dicho requisito. Primero, debo hacer mención que la obligación estaba fundamentada en la entrega de CUATROCIENTOS TREINTA MIL CON 00/100 BOLIVARES (Bs.430.000,00), al momento de suscribir el documento de opción compre venta por ante la Notaria Publica y al pago de la suma restante de TRESCIENTOS MIL CON 00/100 BOLIVARES (Bs.300.000.00) al momento del otorgamiento del documento definitivo de compre venta. Posteriormente y a petición de los promitentes vendedores, se suscribió un documento un contrato privado, mediante el cual, los promitentes vendedores se comprometieron a hacer entrega del inmueble, en fecha 30 de junio de 2013, y el promitente comprador, hizo entrega de la suma de DOSCIENTOS SESENTA MIL CON 00/100 BOLIVARES (Bs.260.000,00), quedando a deber solo la suma de CUARENTA MIL CON 00/100 BOLIVARES (Bs.40.000,00), cantidad que forma parte de los TRESCIENTOS MIL CON 00/100 BOLIVARES(Bs.300.000,00)que deberían pagarse al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta; si bien, esto no se indica en el contrato privado, si se estableció en la cláusula segunda del contrato de opción compra venta, que seria pagada al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, en los términos siguientes: SEGUNADA: LOS PROMITENTES VENDEDORES ofrecen vender; y el PROMITENTE COMPRADOR ofrece comprar el inmueble objeto de este contrato por el precio de venta de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.730.000,00) que pagara de la siguiente forma: a)En este acto la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.400.000,00) a nombre de ADELA PERDOMO ALVAREZ y un segundo cheque del Banco Banesco Nro. 47260918, por la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (BS.30.000,00), a hombre de MARIA DANIELA GARCIA, que declaran recibir LOS PROMITENTES VENDEDORES, de manos de EL PROMITENTE COMPRADOR y que constituye el monto entregado como GARANTÍA; sume esta que será imputada al precio total de venta y b)la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.300.000,00), que constituye el saldo del precio del presente contrato, que será pagado por EL PROMITENTE COMPRADOR a LOS PROMITENTES VENDEDORES al momento del otorgamiento del documento definitivo de compre venta en la oficina de Registro respectiva, en un lapso de NOVENTA (90) DIAS CONTINUOS, MAS TREINTA (30) DIAS DE PRORROGA, contados a partir de la fecha de autenticación de presente contrato de opción compra venta.
La cláusula segunda del contrato antes transcrita, es clara en cuanto a que el saldo del precio, equivalente a la suma de TRESCIENTOS MIL CON 00/100 BOLIVARES (Bs.300.000,00), seria pagado al momento del otorgamiento del documento definitivo de compre venta por ante la oficina de Registro correspondiente. No se puede sancionar al Promitente Comprador por un incumplimiento que no se materializo, debido a que el documento definitivo de compre vente no se llegó a otorgar por la negativa de Los Promitentes Vendedores, demandados en la presente causa. Se desprende de todo lo anterior, que el Juez Ad Quo, incurrió en error de juzgamiento, al considerar que la pretensión de cumplimiento de contrato objeto de la sentencia, que aquí apelamos, carecería de unos de los requisitos fundamentales de la acción de cumplimiento de contrato. Asimismo, la juzgadora ad quo, incurrió en el supuesto contenido en el articulo 244 del Código De Procedimiento Civil, que establece “…Omissis…”.
El incumplimiento de la parte actora, al que hace referencia el ad quo, en los fundamentos para decidir, nunca existió, ya que en la oportunidad en que se presentaría tal incumplimiento, seria la oportunidad en que se otorgaría el documento definitivo de compre venta, hecho que nunca ocurrió, debido a la negativa de los Promitentes Vendedores a vender el inmueble en el lapso estipulado en la Cláusula Segunda del contrato de opción compre venta.
Por otra parte, ha sido constante, pacifica y reiterada la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en el sentido de considerar a los contratos de opción compra venta, como verdaderos contratos de venta, siempre y cuando en ellos estén presentantes los elementos de consentimiento, objeto y precio, lo que se evidencia de la sentencia Nro. 116 del 12/14/05, expediente Nro. 04-109, en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“… De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el Juez de alzada considero que las partes al suscribir el contrato de opción compra venta, realizaron una verdadera venta, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral”.
“asimismo observa la Sala , que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizo una acertada interrupción del articulo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señalo la existencia de un contrato de opción de compre venta y un documento privado celebrado entre las partes , en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del presupuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…..”
El criterio señalado fue abandonado en sentencias recientes el las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción compre venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmo en la decisiones Nro.358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., Nro.460 del 27/10/20, caso Tomar contra Sucesión Capuzzi y Nro.198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.”
“Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimo pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equiparse de la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto del precio.”
La pretensión de la parte actora, es el cumplimiento de la obligación contraída por la demandada, de “hacer”; es decir, de otorgar el documento definitivo de compra-venta y de poner el comprador en posesión del inmueble.
Es de importancia destacar; que cuando la demandada en su escrito de contestación de la demanda, conviene de conformidad con el articulo 363 del Código de Procedimiento Civil, esta conviniendo en “todo cuanto se le exige en la demanda”, que no es otra cosa que el cumplimiento del contrato, es decir, el otorgamiento del documento definitivo de compra venta y la entrega material del inmueble (pretensión planteada en el libelo de la demanda).
Ello en concordancia con el artículo 1.259 del Código Civil, que establece: “Omissis”.
El anterior criterio, corresponde a la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada YRAIMA ZAPATA LARA, en el juicio que por cumplimiento de contrato de opción compra venta, interpuso el ciudadano DIEGO ARGUELLO LASTRES contra la ciudadana MARIA ISABEL GOMEZ DEL RIO, expediente Nro. 2012-000274, de fecha 22 de marzo de 2013.
De los argumentos expuestos se evidencia la violación del derecho a la tutela judicial efectiva, del derecho a la defensa y del debido proceso, consagrado en los artículo 26 y 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela.
Por todo lo antes expuesto, solicito a este Honorable Tribunal, declare con lugar el recurso de apelación y que el presente escrito sea agregado a los autos para su posterior valoración…”.
B) De los informes presentados por la parte actora apelante:
En fecha 29 de julio de 2015, el ciudadano Miguel Ángel Figueroa apoderado judicial de la parte actora y apelante, compareció por ante este Tribunal y consignó escrito de informes en los siguientes términos:
“…Omissis…”
ANTECEDENTES DE LA CAUSA.
En fecha 9 de octubre de 2013, mediante escrito presentado por ante la Distribución de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le correspondió conocer de dicha Causa, al Juzgado Noveno de Primera Instancia en [o Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, siendo admitida en fecha 15 de octubre de 2013. En la misma, el ciudadano OMAR DAVID GUZMAN QUILARQUE, suficientemente identificado en autos, interpuso Demanda de Cumplimiento de Contrato en contra de los ciudadanos, ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ, plenamente identificados en autos.
La parte actora fundamento su demanda en el cumplimiento del Contrato de opción de compra venta y posterior documento privado, suscrito con los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ, en los términos pactados en ambos documentos. Ahora bien, los ciudadanos antes mencionados, incumplimiento con dichos términos, tal y como se evidencia de los hechos narrados a continuación, los cuales fundamentaron la demanda de cumplimiento de contrato:
1. En fecha cinco (05) de abril de 2013, mi representado OMAR DAVID GUZMAN QUILARQUE, anteriormente identificado, suscribió contrato de opción compra venta con los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ Y ADELA PERDOMO ALVAREZ, antes identificados, por ante la Notaría Publica Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nro. 12, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, sobre un inmueble de su Propiedad, constituido por el apartamento distinguido con el Número 3-2, piso 3, Edificio 10, que forma parte del CONJUNTO RESIDENCIAL TERRAZAS DEL INGENIO SEGUNDA ETAPA, ubicado en la antigua Hacienda el Ingenio de Guatire, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora Estado Miranda.
2. Mediante el referido contrato, mí representado en su condición de PROMITENTE COMPRADOR, suscribió contrato de opción de compra venta con los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ Y ADELA PERDOMO ALVAREZ, antes identificados, en su condición de PROMITENTES VENDEDORES. En la Cláusula Segunda del citado instrumento, LOS PROMITENTES VENDEDORES, se comprometieron a vender a EL PROMITENTE COMPRADOR, el inmueble anteriormente descrito por la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL CON 00/100 BOLÍVARES. (Bs. 730.000,00), de cuya cantidad canceló la suma de CUATROCIENTOS TREINTA MIL 00/100 BOLÍVARES (Bs. 430.000,00), al momento del otorgamiento del documento de opción de compra-venta, comprometiéndose a cancelar la suma restante de TRESCIENTOS MIL CON 00/100 BOLÍVARES. (Bs. 300.000,00) al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, en un plazo no mayor de NOVENTA (90) DÍAS CONTINUOS, MÁS UNA PRORROGA DE TREINTA DÍAS CONTINUOS, contados a partir de la fecha de autenticación del contrato de opción compra venta.
3. En la Cláusula Tercera del supra mencionado contrato, se estableció una cláusula penal como indemnización por daños y perjuicios, para el caso de incumplimiento de alguna de las partes, por la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 90.000,00), de tal forma, que si el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, no se llevaba a cabo por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR LOS PROMITENTES VENDEDORES retendrían para sí la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00), quedando obligados a devolver a EL PROMITENTE COMPRADOR, la diferencia de la suma recibida, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 340.000,00). Si por el contrario, el documento definitivo de compra venta no se pudiera otorgar, por causas imputables a LOS PROMITENTES VENDEDORES, estos estarían en obligación de indemnizar a EL PROMITENTE COMPRADOR, con la suma de NOVENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 90.000,00) y a devolver la cantidad recibida de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.430.000,00).
4. Posteriormente, en fecha primero (01) de junio de 2013, LOS PROMITENTES VENDEDORES le propusieron a EL PROMITENTE COMPRADOR, suscribir un documento privado, como complemento del documento de opción de compra venta. Mediante el referido instrumento, EL. PROMITENTE COMPRADOR, hizo entrega a LOS PROMITENTES VENDEDORES de la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 260.000,00) con cheque no endosable girado contra la cuenta corriente Nro. 01340239682393029733 del Banco BANESCO, con lo que quedaba a deber del precio del inmueble ofrecido en venta, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 40.000,00) a ser pagada al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta. Comprometiéndose LOS PROMITENTES VENDEDORES en hacer entrega material del inmueble, para el día sábado veintinueve (29) de junio de 2013, aún cuando no se hubiera realizado el otorgamiento del documento definitivo de compra venta; y a entregar demás, al PROMITENTE COMPRADOR los siguientes documentos: el Registro de Vivienda Principal, original y copia de Solvencia de Derecho de Frente y Cédula Catastral Vigente, Copia de Cédulas de identidad de estado civil casados, original y copia de los RIF, estado de Cuenta original a la fecha de la firma del Banco Bicentenario, estado de cuenta Banavih, carta de pronunciamiento emitida por Banavih, original de Solvencia de condominio y de Hidrocapital.
5. Sin embargo, llegada la fecha establecida en el citado documento privado para la entrega material del inmueble, LOS PROMITENTES VENDEDORES no hicieron entrega del inmueble a EL PROMITENTE COMPRADOR, ni atendieron las llamadas que este les realizo durante los días subsiguientes. El día 4 de septiembre del año 2013, mi mandante recibió una llamada de LOS PROMITENTES VENDEDORES, mediante la cual le comunicaron que no le iban a hacer entrega del inmueble y que se acogerían a la cláusula penal.
6. En vista de la situación narrada y por cuanto la misma representa un perjuicio de considerable magnitud para mi representado, ya que había cancelado prácticamente la totalidad del precio y los propietarios se habían comprometido a hacer la entrega del inmueble, es por lo que en fecha, 9 de octubre de 2013, interpuso demandar por Cumplimiento de Contrato.
7. la demanda por Cumplimiento de Contrato fue estima Por esta representación en la suma de UN MILLÓN CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 1.484.000,00) equivalentes a U.T 14.000 (CATORCE MIL UNIDADES TRIBUTARIAS).
8. Mediante oficio Nro. 688-2013, de fecha 21 de octubre de 2013, fue comisionado el Juzgado de Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, para que practicara la citación de los demandados.
9. En fecha, 11 de noviembre de 2013, a solicitud de la parte actora, el Tribunal Ad Quo, decreto medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la demanda.
10. En fecha, 12 y 13 de diciembre de 2013, se dan por citados los demandados.
11. En fecha, 18 de diciembre, la apoderada judicial de los demandados, abogada CARMEN PADRON, suficientemente identificada en autos, dio contestación a la demanda, manifestando de manera expresa: "CONVENGO LA PRESENTE DEMANDA", y al mismo tiempo reconoce, que sus representados habían recibido la suma de SEISCIENTOS NOVENTA MIL CON 00/100 (Bs. 690.000,00) y quE solo le quedaban a deber, la cantidad de CUARENTA MIL CON 00/100 BOLIVARES (BS.40.000,00) y que de conformidad con la Cláusula Penal en marras, solo estaban obligados a devolver la suma recibida, mas la indemnización de la cláusula penal.
II
DE LA SENTENCIA EN PRIMERA INSTANCIA
Mediante sentencia dictada por el Juez Ad Quo en fecha, 18 de mayo de 2015, en su dispositiva, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE el convenimiento efectuado por los demandados en su escrito de contestación.
SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano OMAR DAVID GUZMAN QUIEIARTE contra los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ.
TERCERO: Se ordena a los demandados a hacer entrega a la parte actora de la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 690.000,00), que constituye el monto entregado por la parte actora a los demandados; y la cantidad de noventa mil bolívares sin céntimos (Bs.90.000,00), por concepto de indemnización establecido en la cláusula tercera del contrato de opción compra venta autenticado ante la Notaria Publica segunda del municipio sucre del estado miranda, de fecha 5 de abril de 2013, anotado bajo el Nro.12, Tomo 55 de Los Libros de Autenticaciones en esa Notaria.
III
DE LA FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACION
por lo que respecta al PRIMERO de los puntos de la Sentencia, es importante señalar, tal y como se expreso en el escrito de fundamentación de la Apelación, que el Juez Ad Quo incurrió en error de juzgamiento al declarar IMPROCEDENTE el Convenimiento efectuado por los demandados en su escrito de contestación, puesto que el Juez no tiene facultad para declarar la procedencia o no de la manifestación unilateral del demandado, en relación con la pretensión contenida en la demanda.
Siendo una manifestación de voluntad de la parte demandada, de aceptación de la pretensión que no da lugar a la continuación de la demanda, por cuanto el que conviene, conviene en todo cuanto se le exige en la demanda, solo le esta permitido al juez, manifestarse sobre la homologación de dicho acto . Ello de conformidad con el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil; “En cualquier estado o grado de la causa puede el demandante desistir de la demanda y el demandado convenir en ella. El Juez dará por consumado el acto, y se procederá como en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, sin consentimiento de la parte contraria”.
Ahora bien, la pretensión de la parte actora, planteada en el libelo de demanda, es el cumplimiento de la obligación contraída por los demandados, de “hacer”; es decir, de otorgar el documento definitivo de compra-venta y de poner al comprador en posesión del inmueble. La parte demandada, planteó el CONVENIMIENTO, que no es otra cosa, que la aceptación de todo cuanto se le exige en la demanda interpuesta por mi mandante. Sin embargo, la parte demandada afirma que CONVIENE; y consigna cheques por las cantidades recibidas, más el monto de la indemnización establecida en el contrato de opción de compra venta, a efecto de hacer valer la cláusula penal por su incumplimiento, lo cual no es la pretensión de la parte actora, tal y como se evidencia del libelo de demanda y es, sin lugar a dudas, un contrasentido, por cuanto la pretensión de la parte actora, es el otorgamiento del documento definitivo de compra venta y la entrega del inmueble objeto del contrato.
En el punto SEGUNDO del dispositivo, declara SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda, en virtud de que estaría faltando uno de los requisitos fundamentales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, “Que la parte que intente la acción, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación”. Esta representación difiere del Juez Ad Quo, por cuanto, no es cierto que la parte actora haya incumplido dicho requisito, ya que la obligación estaba fundamentada en la entrega de CUATROCIENTOS TREINTA MIL CON 00/100 BOLIVARES (Bs. 430.000,00), al momento de suscribir el documento de opción de compra venta, por ante la Notaria Publica y al pago de la suma restante de TRESCIENTOS MIL CON 00/100 BOLIVARES (Bs. 300.000,00), al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta. Posteriormente y a petición de Los Promitentes Vendedores, se suscribió un contrato privado, mediante el cual, se comprometieron a hacer entrega del inmueble al Promitente Comprador, en fecha 30 de junio de 2013, y el Promitente Comprador, hizo entrega de la suma de DOSCIENTOS SESENTA MIL CON 00/100 BOLIVARES (Bs. 260.000,00), a solicitud de Los Promitentes Vendedores, quedando a deber solo la suma de CUARENTA MIL CON 00/100 BOLIVARES (Bs. 40.000,00), cantidad que forma parte de los TRESCIENTOS MIL CON 00/100 BOLIVARES (Bs. 300.000,00), que debían pagarse al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta; si bien, esto no se indica en el contrato privado, si se había establecido en la Cláusula Segunda del contrato de opción de compra venta, que seria pagada al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, en los términos siguientes: SEGUNDA: LOS PROMITENTES VENDEDORES ofrecen vender, y EL PROMITENTE COMPRADOR ofrece comprar el inmueble objeto de este contrato por el precio de venta de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 730.000.00) que pagara de la siguiente forma, a) En este acto, la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA MIL SIN CENTIMOS (Bs. 430.000,00), en dos cheques, uno del Banco Banesco Nro. 10260917, por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 400.000.00) a nombre de ADELA PERDOMO ALVAREZ y un segundo cheque del Banco Banesco Nro. 47260918, por la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 30.000.00), a nombre de MARIA DANIELA GARCIA, que declaran recibir LOS PROMITENTES VENDEDORES, de manos de EL PROMITENTE COMPRADOR y que constituye el monto entregado como GARANTÍA; suma esta que será imputada al precio total de venta y b) La cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.300.000,00), que constituye el saldo del precio del presente contrato, que será pagado por EL PROMITENTE COMPRADOR a LOS PROMITENTES VENDEDORES al momento del Otorgamiento del documento definitivo de compra venta en la Oficina de Registro respectiva, en un lapso de NOVENTA (90) DIAS CONTINUOS, MAS TREINTA (30) DIAS CONTINUOS DE PRORROGA, contados a partir de la fecha de autenticación de presente contrato de opción de compre venta.
Es por ello, que el incumplimiento de la parte actora, al que hace referencia el Juez Ad Quo, en los fundamentos para decidir, nunca se materializó, ya que la oportunidad en que se presentaría tal incumplimiento, seria la oportunidad en la que se otorgaría el documento definitivo de compra venta, hecho que nunca ocurrió, debido a la negativa de Los Promitentes Vendedores a vender el inmueble, en el lapso estipulado en la Cláusula Segunda del contrato de opción de compra venta. Y por ultimo, en el TERCERO de los puntos del fallo objeto de la presente apelación, contrariamente a la declaratoria de IMPROCEDENCIA del CONVENIMIENTO, efectuado por los demandados en su escrito de contestación contenida en el punto PRIMERO del dispositivo del fallo, el sentenciador Ad Quo, , "ordena a los demandados a hacer entrega a la parte actora de la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 690.000,00), que constituye el monto entregado por la parte actora a los demandados, y la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (90.000,00), por concepto de indemnización, establecida en la Cláusula Tercera del contrato de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda. en fecha 5 de abril de 2013, anotado bajo el Nro. 12, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaria.”
Con lo ordenado en esta parte del dispositivo, el Juez Ad Quo, se contradice con la primera parte del dispositivo, por cuanto, lo que la parte demandada manifiesta en la contestación de la demanda, es que “en nombre de mis representados CONVENGO EN LA PRESENTE DEMANDA;” y más adelante consigna los cheques de gerencia, por las cantidades entregadas por el Promitente Comprador y por la cantidad estipulada en el contrato de opción de compra venta, como cláusula penal, por el incumplimiento de alguna de las partes. El Juez Ad Quo condena a los demandados a cumplir, lo que erróneamente ellos consideran como CONVENIMIENTO, que previamente había sido declarado IMPROCEDENTE en el punto PRIMERO del dispositivo del fallo, lo que constituye una evidente contradicción.
IV CONCLUSIONES
En la sentencia objeto de la presente apelación, el Juez Ad Quo incurrió en error de juzgamiento, al considerar, que la parte actora demandó el cumplimiento del contrato en el sentido de que la pretensión estaba fundamentada en la devolución de las cantidades de CUATROCIENTOS TREINTA MIL CON 00/100 BOLIVARES (Bs. 430.000,00), entregada al momento de suscribir el documento de opción de compra venta, conjuntamente con la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 260.000,00), entregada al momento de suscribir el documento privado de fecha, 30 de mayo de 2013 y adicionalmente, la suma de NOVENTA MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 90.000,00), correspondiente a la Cláusula Penal, con el argumento, de que al no ofrecer el pago de los CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) restantes, la parte actora incumplió con su obligación, supuesto que no llegó a materializarse, POr cuanto el mencionado pago debía efectuarse al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta y no antes.
De tal manera, que no se puede sancionar al Promitente Comprador, por un incumplimiento que nunca se materializó, debido a que el documento definitivo de compre venta no se llego a otorgar, por la negativa de Los Promitentes Vendedores; razón por la que no se puede
Considerar que la pretensión de cumplimiento de contrato objeto de la demanda, cuya sentencia, que aquí se apela, carecía de uno de los requisitos fundamentales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato.
Por otra parte, ha sido constante, pacífica y reiterada la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en el sentido de considerar a los contratos de opción de compra venta, como verdaderos contratos de venta, siempre y cuando en ellos estén presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio, lo que se evidencia de la sentencia Nro. 116 del 12/04/05, expediente Nro. 04-109, en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el Juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral”.
“Asimismo observa la Sala , que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.....”
El anterior criterio, corresponde a la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada YRAIMA ZAPATA LARA, en el juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, interpuso el ciudadano DIEGO ARGUELLO LASTRES contra la ciudadana MARIA ISABEL GÓMEZ DEL RIO, Expediente Nro. 2012-000274, de fecha, 22 de marzo de 2013.
La pretensión de la parte actora, es el cumplimiento de la obligación contraída por la demandada, de “hacer”; es decir, de otorgar el documento definitivo de compra-venta y de poner al comprador en posesión del inmueble.
Es importe destacar, que cuando la demandada en su escrito de contestación de la demanda, conviene de conformidad con el artículo 363 del Código de Procedimiento civil, está conviniendo en “todo cuanto se le exige en la demanda”, que no es otra cosa que el cumplimiento del contrato, es decir, el otorgamiento del documento definitivo de compra venta y la entrega material del inmueble (pretensión planteada en el líbelo de la demanda). Ello en concordancia con el artículo 1.259 del Código Civil, que establece: “…Omissis…”
Asimismo, la Juzgadora Ad Quo, incurrió en el supuesto contenido en el artículo 244 de] Código de Procedimiento Civil, que establece: “…Omissis…”
De los argumentos expuestos, se evidencia la violación del derecho a la tutela judicial efectiva, del derecho a la defensa y del debido proceso, consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Boliviana de Venezuela.
Por todo lo antes expuesto, solicito a este Honorable Tribunal, declare con lugar el presente Recurso de Apelación y que el presente escrito sea agregado a los autos para su posterior valoración...”
d) De los informes presentados por la parte demandada:
En fecha 30 de julio de 2015, la ciudadana Carmen Padrón apoderada judicial de la parte demandada, compareció ante este Tribunal y consignó escrito de informes en los siguientes términos:
“…Omissis…”
“…ANTECEDENTES DEL JUICIO
Mis mandantes, Ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE, y ADELA PERDOMO ALVAREZ, ya plenamente identificados, en fecha (5) e abril del año 2013, suscribieron con el ciudadano OMAR DAVID GUZMAN QUILARQUE, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio y titular de la cedula de identidad numeró V-5.875.025 CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA, documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual quedo insito bajo el Nº 12, tomo 55, de los libros de autenticación llevados por dicha Notaría, contrato en el cual se constituían como PROMITENTE VENDEDORES, de un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento, distinguido con el Nº 3-2, piso 3, Edificio 10, que forma parte del CONJUNTO RESIDENCIAL TERRAZAS DEL INGENIO, SEGUNDA ETAPA, constituido sobre el lote de terreno distinguido como LOTE B3-1, ubicado en la antigua Hacienda el Ingenio de Guatire, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora Estado Miranda; cuyos linderos, medidas y demás determinaciones, constan en el documento registrado por ante la Oficina de registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, en fecha veintinueve (29) de junio de 2006, bajo el Nº 04, Tomo 30, protocolo primero; así como del documento de condominio y su aclaratoria, registrados por ante la citada Oficina de registro Inmobiliario, en fecha dieciocho (18) de Noviembre de 2003, bajo el Nº 30, Tomo 14, Protocolo Primero, y en fecha diecisiete (17) de Diciembre de 2003, bajo el Nº 35, Tomo 22, Protocolo Primero.
En el referido Contrato de Opción Compra Venta, mis representados, demandados en el presente juicio, se comprometieron a vender el identificado inmueble a los ciudadanos OMAR DAVID GUZMAN QUILARQUE, en su condición de PROMITENTE COMPARADOR, por la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.730.000), entregándole a los PROMITENTES VENDEDORES, en una primera oportunidad la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.430.000), y luego les entrego la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs.260.000), para un monto total de dinero entregado a mis representados de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs.690.000) y quedaba a deber el precio del inmueble ofrecido en venta, la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.40.000).
Dicho contrato de Opción Compra Venta, suscrita por las partes,
Dicho Contrato de Opción de Compra Venta, suscrita por las partes, contempló en su CLAUSULA TERCERA, Cláusula Penal, como indemnización por daños y perjuicios, para el caso de incumplimiento de alguna de las partes, por la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000), de tal forma que si el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, no se llevaba a cabo por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, los PROMITENTES VENDEDORES retendrían para sí la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000), quedando obligados a devolver a EL PROMITENTE COMPRADOR, la diferencia de la suma recibida, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000); pero si por el contrario la venta definitiva no se efectuara, por causas imputables a LOS PROMITENTES VENDEDORES, estos deberían indemnizar a EL PROMITENTE COMPRADOR, con la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000), y a devolver en su totalidad la cantidad recibida de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 690.000), debiendo entregar al PROMITENTE COMPRADOR, la cantidad total de SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (BS. 780.000). Conforme a lo que establece el Artículo 363 del Código de Procedimiento Civil, en la CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA, convienen los demandados en dar cumplimiento a lo que pactaron en el referido Contrato de Opción de Compra Venta, en su CLAUSULA TERCERA, por cuanto a que LOS PROMITENTES VENDEDORES, para el momento en que suscribieron el supra mencionado contrato, se encontraban atravesando un conflicto familiar, que conllevó a separarse de hecho, y pensar en la posibilidad de divorciarse, y liquidar el bien común que tenían, que estaba constituido por el inmueble objeto de esta demanda, bien
Bien habido dentro de la comunidad conyugal que existe entre los demandados, y ara su intención en ese momento de crisis y perturbación familiar, vender el inmueble, aprecio un interesado, firmaron contrato de opción compra venta, y constituyeron una cláusula penal en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes, como medio de garantía para compensar los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal; que en ese caso, lo constituía, la venta definitiva al PROMITENTE COMPRADOR.
Pero, es el caso, que mis mandantes los PROMITENTES VENDEDORES, no dieron en venta el inmueble, por cuanto para el momento en que firmaron la opción, se encontraban en un estado de desesperación y trastornos y depresión por problemas conyugales, pero estaban en el entendido de que debían cumplir a cabalidad con la cláusula penal, que se traducía en la obligación de devolver en su totalidad la cantidad de dinero entregada por el ciudadano OMAR DAVID GUZMAN QUILARQUE, lo cual en nombre de mis mandantes consigne en el acto de contestación de la demanda, con la entrega de dos (2) Cheques de Gerencia, cuyo beneficiario es el demandante, de BANESCO Banco Universal, el primero signado con el Nº0379 00017309, por un monto de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs.690.000), cantidad que constituye el monto entregado por el PROMITENTE COMPRADOR, y un segundo Cheque de Gerencia, signado con el Nº037900017309, por un monto de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.90.000), cantidad estipulada en el contrato suscrito por las partes con la función indemnizatoria en caso de inejecución de los PROMITENTES VENDDORES,
De esta manera mis mandantes resarcen, compensan los daños causados, tal y como de manera preventiva lo consideraron en el contrato que nos ocupa, tal y como esta consagrado en los Artículos 1.257 al 1.262 y el Artículo 1.276 del Código Civil Venezolano vigente.
En función del PETITORIO de la parte accionante, en su escrito de demanda, di en nombre de mis representados por cumplida la obligación suscrita, en el contrato de opción compre venta, en la cláusula tercera de fecha cinco (5) de abril del presente año (2013), de conformidad con lo que consagra el artículo 1.264 del Código Civil fundamento de derecho de la presente demanda.
DE LAS PRUEBAS QUE CONSTAN EN AUTOS
Durante el lapso probatorio el demandado promovió posiciones jurada, ordenando el Tribunal la citación de los codemandados, en fecha 18 de marzo de 201, la parte demandada, a quien represento se dio por citada para la evacuación de las Posiciones juradas promovida, y es en fecha 20 de Marzo de 2014, la oportunidad para la absolución de las posiciones juradas, compareció la demandada, mientras que la parte actora promovente no compareció, se levanto el acta correspondiente.
ALEGACIONES DE LAS PARTES
Alegó la actora en su escrito de demanda que en documento autenticado, mis mandantes y su persona suscribieron contrato de opción de compra venta, sobre un inmueble propiedad de los demandados, donde en la CLAUSULA SEGUNDA, fue fijado el precio de venta del inmueble en la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES [Bs. 730.000), de los cuales el PROMITENTE COMPRADOR, realizo un primer aporte por CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 430.000), al momento del otorgamiento del citado contrato de opción de compra venta, comprometiéndose a cancelar la suma de TRECIENTOS MIL BOLIVARES [Bs. 300.000) en el acto de suscripción definitiva de compra venta, el cual se haría en un plazo no mayor de noventa (90) días continuos, mas una prorroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la autenticación del mencionado contrato.
Que de igual manera, en la CLAUSULA TERCERA del contrato se estableció una cláusula penal como indemnización por daños y perjuicios, para el caso de incumplimiento de alguna de las partes, por la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000), en el entendido que si el otorgamiento del documento definitivo no se llevaba a cabo por causas imputables al comprador, los vendedores revendían para si la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000), debiendo devolver al comprador la cantidad de TRECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 340.000), y en caso de ser imputable a los vendedores, éstos deberán indemnizar al comprador con la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000), devolviendo además la cantidad recibida como aportes al precio pactado.
Que los promitentes vendedores, le comunicaron al promitente comprador que no venderían el inmueble y aplicarían la cláusula penal pactada.
Que los promitentes vendedores recibieron las cantidades de dinero y no hicieron entrega del inmueble objeto del contrato ni otorgaron documento definitivo de compra venta, lo que para ellos constituía un incumplimiento de la obligación contractual, y que por lo que procedió a demandar.
Alegó la demandada, en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, convenido en la demanda en cuanto a que si era cierto que se había suscrito un contrato de opción compra venta en fecha 5 de abril de 2013, que era cierto el monto pactado como precio del inmueble fue la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 730.000), que el demandante había realizado dos pagos como aportes al precio en caso de venta definitiva, en una primera oportunidad entrego la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.430.000.), y posteriormente entrego la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 260.000), quedando pendiente solo la CANTIDAD DE CUARENTA MIL BOLIVARES (BS.40.000).
Que habían pactado en la cláusula tercera una cláusula penal como indemnización por danos y perjuicios, para el caso del incumplimiento de algunas de las partes, por la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES [Bs. 90.000), en el entendido que si el otorgamiento del documento definitivo de compra venta no se llevara a cabo por causas imputables al comprador, los vendedores retendrían para sí la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000), debiendo devolver al comprador la diferencia de la suma recibida, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000), y por el contrario, si la venta definitiva no se efectuara por causas imputables a los vendedores, estos deberían indemnizar al comprador con la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs.90.000), y devolver en su totalidad la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES(Bs. 690.000), debiendo en consecuencia entregar al promitente comprador la cantidad total de SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.780.000).
Que efectivamente la parte demandada convino en dar cumplimiento a lo pactado en el contrato de opción compra venta en su cláusula tercera, cumpliendo así con las obligaciones suscritas.
CONSIDERACIONES
la pretensión de la parte demandante se circunscribe al cumplimiento del contrato suscrito autenticado por ante la Notaria Pública segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 5 de abril del 2013, anotado bajo el № 12, Tomo 55, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, así como el documento privado suscrito en fecha 30 de Mayo de 2013, visto que la parte demandada informo al promitente comprador que no vendería el inmueble, el cual constituía su hogar familiar, y le explicaron las circunstancias por las cuales no le darían el inmueble en venta definitiva, por lo cual cumplirían a cabalidad la penalidad que habían estipulado, y así lo hicieron al contestar la presente demanda en su oportunidad legal.
Cabe hacer énfasis, y ratificar que se trato de una situación adversa familiar, que conllevó a los demandados ante las desavenencias entre ellos como cónyuges, a firmarle la opción compra venta de su inmueble, el cual constituía y constituye su domicilio conyugal, donde terminaron de criar a su hija hoy ya casada, con dos nietos que les dio a mis mandantes, por lo cual se sintieron apenados con el Ciudadano OMAR DAVID GUZMAN QUILARQUE, y así se lo manifestaron, el decidió demandarlos, y en la oportunidad legal en la contestación de la demanda, devolvieron en su totalidad la cantidad aportada por el, así como también la cantidad estipulada en caso de incumplimiento.
En razón de lo expuesto en este escrito, solicito a esta Superioridad que declare SIN LUGAR la apelación interpuesta por el Ciudadano OMAR DAVID GUZMAN QUILARQUE, contra la sentencia del Tribunal de la causa, dictada en fecha 18 de Mayo de 2015, y consecuencialmente CONFIRME dicha decisión, con los demás pronunciamientos de ley.
Por último, solicito que este escrito sea agregado a los autos, y apreciado por el Tribunal, con todos los pronunciamientos de Ley…”.
II
ANTECEDENTES EN EL TRIBUNAL DE INSTANCIA.
Comenzó la demanda, mediante escrito libelar presentado en fecha 09 de octubre de 2013, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole al Juzgado Noveno de ese Circuito Judicial, conocer de la misma, quien en fecha 15 de octubre de 2013, admitió la demanda, ordenando a su vez, el emplazamiento de la parte demandada.
Una vez cumplidos todos los lapsos procesales para la sustanciación de esta demanda, el tribunal a quo, en fecha 18 de mayo de 2015, dictó sentencia definitiva en esta causa, la cual se transcribe seguidamente:
“…omissis…”
-II-
MOTIVACIÓN DEL FALLO
(…)
La pretensión de la parte actora se circunscribe al cumplimiento del contrato autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 5 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 12, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, así como el documento privado suscrito en fecha 30 de mayo de 2013, suscritos ambos entre OMAR DAVID GUZMÁN QUILARQUE y los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ, contentivo de la promesa bilateral de compra venta sobre el inmueble constituido por un un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Número 3-2, Número Catastral 02-03-18-10-3-2-00, Piso 3, Edificio 10, que forma parte del CONJUNTO RESIDENCIAL TERRAZAS DEL INGENIO, SEGUNDA ETAPA, construido sobre un Lote de Terreno distinguido como LOTE B3-1, ubicado en la antigua Hacienda El Ingenio de Guatire, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora Estado Miranda, solicitando al efecto que los demandados den cumplimiento a los mismos haciendo la entrega material del inmueble y el otorgamiento del documento definitivo de venta, tal y como fue estipulado, con vista a su decir, por el incumplimiento de la parte demandada.
Al respecto esta Juzgadora considera oportuno citar el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor se transcribe de seguidas:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecidos los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:
“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).
Por su parte, el tratadista Luis Diez-Picaso ha señalado al respecto lo siguiente:
“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.
Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.
El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.
Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721). (Resaltado del Tribunal)
Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizados por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, o resolución, en su caso, a saber:
• La existencia de un contrato bilateral;
• Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
• El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Así pues, resulta necesaria la verificación de dichos requisitos para la procedencia de la presente acción, destacándose al efecto que conforme a la valoración precedente hecha respecto del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 5 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 12, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, así como el documento privado suscrito en fecha 30 de mayo de 2013, se tiene por reconocida la existencia del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, el cual fue consignado por la parte actora anexo junto al escrito libelar marcado con la letra “C”, y reconocido por la demandada en su escrito de contestación, de lo que se evidencia que se encuentran ligados jurídicamente por el referido contrato de opción de compra-venta, documentos estos a los cuales se le confirió todo el valor probatorio que de los mismos se desprenden y consecuencialmente resulta fehacientemente probado en autos la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla; al respecto observa este Tribunal que el ciudadano OMAR DAVID GUZMÁN QUILARQUE, parte actora en la presente causa no ofreció cumplir su obligación de pagar el precio definitivo de la venta establecido en la cláusula SEGUNDA del mencionado contrato de opción de compra-venta, así como en el documento privado de fecha 30 de mayo de 2013, es decir, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) limitándose en su petitorio a reclamar el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes en fecha 5 de abril de 2013 y la condenatoria en costas, de lo que concluye esta Sentenciadora que no se ha dado cumplimiento al segundo de los requisitos necesarios para la procedencia de la presente acción de resolución de contrato, por lo que al no cumplirse con tal exigencia, resulta inoficioso analizar el tercero de los requisitos por cuanto éstos deben acreditarse de manera concurrente para la procedencia en derecho de la acción de resolución de contrato de opción compra-venta. Así se decide.-
Establecido lo anterior y como quiera que no consta en autos el cumplimiento de los requisitos exigidos para la procedencia de la acción de cumplimiento del contrato de compra-venta autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 5 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 12, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, así como el documento privado suscrito en fecha 30 de mayo de 2013, forzoso es para este Juzgado declarar IMPROCEDENTE la demanda incoada por el ciudadano OMAR DAVID GUZMAN AQUILARTE contra los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ. ASÍ SE DECIDE.-
Finalmente, siendo el caso que en el escrito de contestación los demandados afirmaron que no darían en venta el inmueble objeto del mencionado contrato, aceptando en consecuencia la aplicación de la cláusula penal establecida en la cláusula TERCERA, consignando para ello dos cheques de gerencia a favor del demandado girados contra BANESCO, BANCO UNIVERSAL, el primero distinguido 0379-00017309, por SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 690.000,00), que constituye el monto entregado por éste, y el segundo distinguido 037900017308, por NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 90.000,00), monto estipulado en el contrato por concepto de indemnización en caso de inejecución por parte de los vendedores, los mismos se encuentran a disposición en la caja fuerte de este Tribunal, advirtiéndose al efecto que a la presente fecha dichos cheques se encuentran caducos por lo que se ordena a los demandados proceder a su retiro para su sustitución y ser entregados al a parte actora. ASÍ SE DECIDE.-
-III-
DISPOSITIVA
Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano OMAR DAVID GUZMAN AQUILARTE contra los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ, ampliamente identificados al inicio. DECLARA:
PRIMERO: IMPRODECENTE el convenimiento efectuado por los demandados en su escrito de contestación.
SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano OMAR DAVID GUZMAN AQUILARTE contra los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ.
TERCERO: Se ordena a los demandados a hacer entrega a la parte actora de la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 690.000,00), que constituye el monto entregado por la parte actora a los demandaos; y la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 90.000,00), por concepto de indemnización establecido en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 5 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 12, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría…”
Fin de la cita.
Negrillas y subrayado propias del tribunal a quo.
III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
En la causa sometida a reexamen por esta Alzada, y luego de un análisis del escrito libelar se desprende que el ciudadano Omar David Guzmán Quilarque, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 5.875.025, demanda a los ciudadanos Romer Alexis Aponte Ortiz y Adela Perdomo Álvarez, mayores de edad, venezolanos, de este domicilio, titulares de la cédula de identidad números 10.809.444 y 10.690.997, respectivamente, el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, autenticado ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 05 de abril de 2013, número 12, Tomo 55, folios 48 al 52, así como el acuerdo privado suscritos por las partes en fecha 30 de mayo de 2013, siendo el objeto del primero de los nombrados contratos la venta de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Número 3-2, piso 3, Edificio 10, que forma parte del conjunto residencial Terrazas del Ingenio, Segunda Etapa, construido sobre un lote de terreno distinguido como LOTE B3-1, ubicado en la antigua Hacienda El Ingenio de Guatire, en la Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora, estado Miranda, cuyo linderos, medidas y demás determinaciones constan en documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda, en fecha veintinueve (29) de junio de 2006, bajo el Nº 04, Tomo 30, Protocolo Primero; Así como del documento de condominio y su aclaratoria, registrados por ante la citada oficina de registro inmobiliario, en fecha dieciocho (18) de noviembre de 2003 bajo el número 30, Tomo 14, Protocolo Primero, y en fecha diecisiete (17) de diciembre de 2003, bajo el número 35, Tomo 22, Protocolo Primero; Y el segundo de los contratos, además de tener como objeto la venta, contiene un acuerdo bilateral sobre la entrega material del inmueble.
La acción la ejerce alegando que el demandado no cumplió con la obligación de hacer la entrega material del referido inmueble y por no otorgar el documento de propiedad ante la Oficina de Registro Respectiva.
Fundamentó su acción en los artículos 1.167 y 1.264 ambos del Código Civil.
Por su parte, los demandados en la oportunidad de dar contestación a la demanda convienen en dar cumplimiento a lo que se pactó en el referido contrato de opción de compra venta y manifestando que en virtud de que no darían en venta el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, aceptaban la aplicación de la cláusula penal establecida en la cláusula tercera para lo cual consignaron en el tribunal de la causa, dos cheques de gerencia a favor de la parte actora girados contra BANESCO, BANCO UNIVERSAL, el primero distinguido 0379-00017309, por SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 690.000,00), que constituye el monto entregado como parte del precio, y el segundo distinguido 037900017308, por NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 90.000,00), monto estipulado en el contrato por concepto de indemnización en caso de inejecución por parte de los vendedores y que se encuentran en la caja fuerte del Tribunal a quo.
Dicho lo anterior, pasa previamente este a resolver como punto previo lo siguiente:
PUNTO PREVIO.
De los presupuestos procesales para la admisión de la demanda.
Los presupuestos procesales son aquellos requisitos indispensables para que el proceso se constituya y desarrolle validamente, y su ausencia, impide el estudio de fondo sobre la pretensión, constituyéndose en óbices para que el juzgador examine los extremos litigiosos.
Considera Piero Calamandrei, que los presupuestos procesales o presupuestos del conocimiento del mérito son elementos necesarios para que pueda darse una decisión de fondo sobre la pretensión, concretando el deber poder del juez de proveer sobre el mérito. Estima que “para vencer una causa, no basta tener razón sobre el mérito; sino que es necesario también hacerla valer en los modos prescritos por el derecho procesal, a falta de lo cual el órgano judicial no podrá entrar a conocer si el reclamante tiene razón o no la tiene, y no podrá, por consiguiente, dictar la providencia jurisdiccional de mérito, a la cual el reclamante aspira; de modo que la providencia consistirá simplemente en declarar no proveer”... Posteriormente sostiene, “... los presupuestos procesales son requisitos atinentes a la constitución y al desarrollo de la relación procesal, independientemente del fundamento sustancial de la demanda”.
Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 10 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Antonio J. García, precisó como excepción al principio del impulso procesal, el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil que permite al Juez actuar de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de la buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes, en los siguientes términos:
“…la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales (…) no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causam no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso…”.
Negrilla y subrayado del Tribunal.
Así tenemos, que los presupuestos procesales, han sido definidos tanto por la doctrina patria como por la extranjera como los requisitos indispensables que deben verificarse para que se inicie validamente un proceso, su desenvolvimiento y su normal culminación con la sentencia, “…sin que ésta deba decidir necesariamente en el fondo sobre la procedencia o fortuna de la pretensión y mucho menos que deba ser favorable de otra clase de presupuestos: los materiales o sustanciales… por lo que los presupuestos procesales tienen la características de ser revisables y exigibles de oficio por el Juez, en razón de estar vinculados a la validez del proceso…” (Compendio de Derecho Procesal Tomo I Hernando Devis Echendía, pág, 273).
Dentro de los presupuestos procesales comprendidos como requisitos necesarios, podemos señalar las normas contenida en los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas de fecha 06 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial No. 39.668, que prevé:
Artículo 5°. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.
Negrilla y subrayado de este Tribunal.
De las normas parcialmente transcritas, se observa que ineludiblemente, previo al ejercicio de una acción que implique la perdida de la posesión de un inmueble destinado a vivienda principal, y cuyo afectado sea una persona natural, debe cumplirse con el procedimiento previo establecido en el decreto ley, sin ello, el accionante se ve impedido de acudir a los órganos jurisdiccionales para interponer dicha acción. Y ello lo confirma la citada norma contenida en el artículo 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas de fecha 06 de mayo de 2011, al establecer que no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento establecido en ese decreto.
Por su parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia número 175, de fecha 17 de abril de 2013, con ponencia conjunta, establecieron el alcance y contenido de las normas contenidas en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas de fecha 06 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial No. 39.668, implantando:
“…Al respecto, esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justica las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: Elena Barreto Li, y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente).
Negrilla y subrayado de esta alzada.
Cabe agregar, que esta Sala mediante sentencia de fecha 23 de mayo de 2008, caso: María Teresa Nogales Amor contra Corporación Venezolana de Transporte y Servicios de Comunicaciones, Taxco C.A., se pronunció en relación con la trascendencia de las normas instrumentales para el proceso comparándolas con otras categorías de normas formales, en cuya oportunidad estableció: “…la norma procesal propiamente dicha posee unas características distintivas de aquellas normas que también, si bien juegan un papel importante en el proceso, son fundamentalmente instrumentales respecto de aquél, entiéndase -normas instrumentales- las normas de las cuales se sirve el sentenciador para cumplir un fin…”, cual es, en definitiva la realización de la justicia. Así, cuando la norma es “instrumental”, advierte el autor Carnelutti tal carácter resulta “…muy importante para comprender la finalidad y relevancia de la norma, por cuanto las mismas van encaminadas a resolver el conflicto, como un conjunto de operaciones dentro del proceso… la norma entendida de esa manera operacional, señala el camino, los pasos que se deben seguir en el proceso para dar solución al acto o hecho jurídico…”.
Negrilla y subrayado de esta alzada.
Ahora bien, en el presente caso los artículos cuya interpretación se solicita son los artículos 5° y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales son del siguiente tenor:
“Procedimiento previo a las demandas
Artículo 5°. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Inicio
Artículo 6°. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del inmueble y, por tanto, el desalojo de alguno de los sujetos objeto de protección de conformidad con el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
Audiencia conciliatoria.
Artículo 7°.
…Omissis…
Culminación del procedimiento
Artículo 8°.
…Omissis…
Resultado de la audiencia conciliatoria
Artículo 9°. Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestarán la forma y tiempo de ejecución de lo acordado.
Cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante dictará una solicitud mediante lo cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante.
Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente.
Acceso a la vía judicial.
Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”. (Negrillas y subrayado de la Sala).
Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”.
Asimismo, obsérvese que en la culminación de este procedimiento previo a la acción judicial, particularmente en la audiencia conciliatoria; esta es la finalidad del procedimiento previo administrativo, instar a las partes mediante la conciliación a resolver el asunto, sin embargo, la resolución administrativa que se dictare puede ser inclusive desfavorable al solicitante del desalojo –futuro demandante en causa civil-, sin que menoscabe en forma alguna su derecho de acudir a la vía jurisdiccional para obtener la debida tutela a su pretensión.
Precisamente, el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5° y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por la cuales se solicita la “restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble” destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto. Así, para justificar la exigencia de dicho procedimiento previo, la exposición de motivos es clara al señalar que los mismos constituyen medidas adoptadas por el Estado venezolano, dirigidas a “…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y… que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…” frente a intereses privados mezquinos que pretendan desplazar derechos fundamentales de trascendencia social.
…Omissis…
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).
Omissis.
D E C I S I Ó N
Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara que:
1. El ámbito subjetivo de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas comprende no sólo a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar, inclusive los adquirientes de viviendas nuevas o adquiridas en el mercado secundario sobre las cuales pesare alguna garantía real.
2. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas tiene por objeto la protección de los sujetos antes mencionados frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia sólo de inmuebles destinados a vivienda familiar.
3. La posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación lícita”, es decir, tutelada por el derecho. Por el contrario, los sujetos que hayan adquirido la posesión por causas no tuteladas por el derecho, de ninguna manera podrán invocar la protección que extiende el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
4. Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley.
5. Es una obligación para los jueces aplicar el procedimiento que corresponda, por cuanto lo que está en juego es un valor fundamental de rango constitucional y legal protegido por el Estado como es el derecho humano a la vivienda, de modo que debe garantizarse que los procesos judiciales sobre la materia cumplan con las normas de protección otorgadas a los sujetos y su grupo familiar amparados por el nuevo marco legal, todo ello en resguardo del debido equilibrio que debe existir entre los sujetos involucrados y bajo una visión social y real de las relaciones conforme a los principios fundamentales contenidos en el artículo 2° de la Carta Fundamental. (…)
Fin de la cita.
Negrillas y subrayados de este Tribunal.
De la sentencia ut supra trascrita, es evidente, como requisito sine qua non, el cumplimiento del procedimiento administrativo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, para poder acudir a la vía judicial y ejercer acciones que puedan interrumpan o hacer cesar la posesión o tenencia que ejerzan personas inmuebles destinados a vivienda principal siempre y cuando sean amparadas por el decreto ley.
Por otra parte, cuando el Juez avista que la demanda no cumple con los requisitos esenciales –presupuestos procesales- para su validez, puede, aun de oficio, como director del proceso facultado por los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, declarar inadmisible la demanda en cualquier estado y grado de la causa, y así lo estableció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia número 1618 de fecha 18 de agosto de 2004, así:
“…La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia.
Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.
La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto, en la presente causa, como el juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, pues en el libelo se indicó que “en el desarrollo del proceso y hasta la fecha que estuvimos acreditados como Apoderados Judiciales de la Empresa, realizamos una ‘gran cantidad de actuaciones’ (...) tampoco descartamos las múltiples reuniones que sostuvimos con los socios y la Apoderada Judicial” (folios 500-501), el Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada.
En tal sentido, facultada por los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, como se encuentra esta Juzgadora para verificar los presupuestos procesales en este asunto sometido a su conocimiento, avista que el demandante de autos ejerce una acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta de un inmueble destinado a vivienda, así como que se cumpla un acuerdo privado celebrado por las partes en fecha 30 de mayo de 2013, que tiene como fin la entrega material del inmueble descrito en el contrato de opción de compra venta, lo cual podría implicar el cese de la tenencia o posesión que ejerce la parte demandada sobre el tan mencionado inmueble. Asimismo, se evidencia del documento de propiedad que el demandante acompañó marcado “B”, que los ciudadanos Romer Alexis Aponte Ortiz y Adela Perdomo Álvarez –parte demandada- constituyeron una hipoteca sobre el inmueble descrito en el contrato de compra venta, destinándolo a vivienda principal, (folio 14), sin que conste en auto lo contrario, y siendo que los demandados ejercen una posesión legitima sobre el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 3-2, piso 3, Edificio 10, que forma parte del conjunto residencial Terrazas del Ingenio, Segunda Etapa, construido sobre un lote de terreno distinguido como LOTE B3-1, ubicado en la antigua Hacienda El Ingenio de Guatire, en la Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora, estado Miranda, cuyo linderos, medidas y demás determinaciones constan en documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda, en fecha veintinueve (29) de junio de 2006, bajo el Nº 04, Tomo 30, Protocolo Primero; Así como del documento de condominio y su aclaratoria, registrados por ante la citada oficina de registro inmobiliario, en fecha dieciocho (18) de noviembre de 2003 bajo el número 30, Tomo 14, Protocolo Primero; Que el inmueble está destinado a vivienda principal; y que el acuerdo privado suscritos por las partes en fecha 30 de mayo de 2013, tiene como objeto la entrega material del inmueble anteriormente trascrito y que no consta en autos que la parte actora haya cumplido con el procedimiento previo a la presente demanda, cual eventualmente podría implicar el cese de la tenencia o posesión que ejerce la parte demandada sobre el inmueble descrito, es por lo que forzosamente debe esta Juzgadora declarar inadmisible la presente demanda por no haberse cumplido con las normas contenidas en los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas de fecha 06 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial No. 39.668, como en efecto lo hará de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva de la presente decisión. Y así se decide.
En virtud de la declaratoria expuesta en el acápite que antecede, esta Juzgadora se ve impedida de entrar a conocer el merito de la controversia planteadas por las partes. Y así se declara.
IV
DECISIÓN.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo establecido en los artículos 11, 12,14, 243 del Código de Procedimiento Civil; 05, 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas de fecha 06 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial No. 39.668, 26, 27 y 257 de la Constitución, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: INADMISIBLE la presente demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoada por OMAR DAVID GUZMAN QUILARQUE, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 5.875.025 contra ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ALVAREZ, mayores de edad, venezolanos, de este domicilio, titulares de la cédula de identidad números 10.809.444 y 10.690.997, respectivamente.
SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia proferida por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de mayo de 2015.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de la partes.
CUARTO: Dada la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los trece (13) días del mes de marzo de dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
En esta misma fecha, siendo las once (11:00 am), se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
Exp. N° AP71-R-2015-000656
BDSJ/JV/GZ
