REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 207º y 158º
DEMANDANTE: INVERSIONES GRAN PODER C.A., sociedad mercantil debidamente inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del estado Bolivariano de Miranda, el 21 de diciembre de 1997, bajo el Nº 73, Tomo 129-A-Sgdo, cuya última reforma de Acta Constitutiva Estatutaria se celebró por ante la mencionada Oficina de Registro, en fecha 22 de diciembre de 2008, bajo el Nº 43, Tomo 256-A Sgdo.
APODERADO
JUDICIAL: CARLOS NEIL BURGUERA VILLORIA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 233.054.
DEMANDADO: ENRIQUE EDUARDO DURAN PINTO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, casado, titular de la cédula de identidad Nº V-9.114.835
APODERADOS
JUDICIALES: AGUSTÍN BRACHO y JESÚS ALBORNOZ HEREIRA, abogados en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos. 54.286 y 112.703, respectivamente.
JUICIO: DESALOJO (INADMISIBILIDAD)
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL
EXPEDIENTE: AP71-R-2017-000437
I
ANTECEDENTES
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación interpuesto el día 17 de abril de 2017, por el abogado CARLOS NEIL BURGUERA VILLORIA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES GRAN PODER C.A., contra la decisión proferida en fecha 5 de abril del presente año, por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró inadmisible la demanda por desalojo incoada por la prenombrada compañía anónima contra el ciudadano ENRIQUE EDUARDO DURÁN PINTO, en el expediente signado con el Nº AP31-V-2016-000243 de la nomenclatura del aludido juzgado.
El referido recurso fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto dictado en fecha 18 de abril de 2017, ordenando la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, para el sorteo de Ley.
Verificada la insaculación de causas el día 4 de mayo de 2017, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior. Por auto dictado en fecha 16 de mayo de 2017, se fijó como término el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa fecha, exclusive, para dictar sentencia.
Luego, dada la imposibilidad de emitir el fallo respectivo en razón al número de causas en fase decisoria llevadas en este Juzgado, por auto dictado el 1 de junio de 2017, se defirió la oportunidad de dictar sentencia para dentro de los treinta (30) días siguientes a la aludida fecha, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 de la Ley Adjetiva Civil.
II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS
La presente controversia se inició mediante escrito libelar por desalojo presentado en fecha 17 de marzo de 2016, por el abogado CARLOS NEIL BURGUERA actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante sociedad mercantil INVERSIONES GRAN PODER C.A., con fundamento en los hechos siguientes: i) Que en fecha 13 de agosto de 2009, su representada suscribió contrato de arrendamiento por el cual, actuando siempre bajo el concepto de buena fe, le entregó al ciudadano EDUARDO ENRIQUE DURAN PINTO, la posesión de los inmuebles DOCE (12), TRECE (13), VEINTIDOS (22) y OFICINA NÚMERO SEIS (Ofic.. Nº 6), los cuales forman parte del Edificio MARISELA (Pasaje ABEID), para que los destinase a las actividades contempladas en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, OFICINA Y DEPÓSITO DE ZAPATOS EN GENERAL; ii) Que el canon de los referidos locales comerciales es: Oficina 6 (Ofic.) la cantidad de dos mil novecientos doce bolívares exactos (Bs. 2.912,00) mensuales; locales comerciales Doce (12) y Trece (13), la cantidad de nueve mil ciento ochenta y cuatro bolívares exactos (Bs. 9.184,00) y local comercial veintidós (22), la cantidad de cinco mil ochocientos veinticuatro bolívares exactos (Bs. 5.824,00), para una sumatoria por los cuatro (4) inmuebles, de diecisiete mil novecientos veinte bolívares exactos (Bs 17.920,00) mensuales, cánones que hasta la fecha, no han sido pagados; iii) Que dichas cuotas arrendaticias insolutas, son las correspondientes a los meses de: diciembre del año 2015, enero y febrero del año 2016.
El apoderado judicial de la parte actora invocó como fundamento de la acción los artículos 26, 51, 257 y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los artículos 40 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Nº. 40.418, del 23 de mayo de 2014, ley especial que rige esta materia de arrendamiento de locales de uso comercial y los artículos 859 y 880 del Código de Procedimiento Civil, por ser el conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicio y afines la jurisdicción civil ordinaria, por vía del procedimiento oral. Estimó la demanda en la cantidad de cuatrocientos noventa y cinco mil seiscientos bolívares exactos (Bs 495.600,00) equivalentes a dos mil ochocientas unidades tributarias (2.800 U.T.).
Conjuntamente con el escrito libelar, el apoderado judicial de la parte demandante consignó a los fines de ser admitida la demanda, los siguientes recaudos:
• Copia certificada del documento constitutivo de la sociedad mercantil INVERSIONES GRAN PODER, C.A., inscrita en fecha 21 de diciembre de 1977, ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, bajo el Nº 73, Tomo 129-A, marcado con la letra “A” (f. 6 AL 11).
• Copia certificada del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la referida compañía, la cual quedó suscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, bajo el Tomo 256-A Sdo., bajo el Nº 43 del año 2008; igualmente del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil Inversiones Gran Poder, C.A., celebrada en fecha 22 de diciembre de 2008, y registrada ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, bajo el Nº 68, Tomo 178-A Sdo., marcado con la letra “B” (f.12 al 19).
• Original del instrumento poder conferido por la sociedad mercantil INVERSIONES GRAN PODER, C.A., al profesional del derecho CARLOS NEIL BURGUERA VILLORIA, autenticado en la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de noviembre de 2015, bajo el Nº 64, Tomo 160, Folios 195 hasta el 197, de los Libros de autenticaciones, marcado con la letra “C”.
• Copia simple de documento compra venta del inmueble donde están ubicados los locales objetos del contrato de arrendamiento, protocolizado el 17 de diciembre de 1997, bajo el Nº 18, Tomo 44, Protocolo Primero, expedido por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), marcado con la letra “D” (f. 25 al 28).
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano EDUARDO ENRIQUE DURÁN PINTO, arrendatario, y la sociedad mercantil INVERSIONES GRAN PODER, C.A., en su carácter de arrendadora, celebrado en fecha 13 de agosto de 2009, sobre cuatro (4) inmuebles identificados como los locales Nos. doce (12) trece (13) veintidós (22) y oficina número seis (Ofic. Nº 6), del Edificio Marisela (Pasaje Abeid), ubicado en la Avenida Universidad entre las Esquinas de Pedrera a Marcos Parra Nº 34, Parroquia Catedral, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Área Metropolitana de Caracas, bajo el Nº 70, Tomo 96, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Marcado “E” (f. 30 al 38).
La demanda in comento quedó admitida por auto de fecha 30 de marzo de 2016 (f.39), y agotados los trámites de citación por carteles se designó defensora ad litem a la abogada KARLA SAUME PÉREZ, quién aceptó y se juramentó para el cargo en fecha 6.2.2017.
En fecha 9.3.2017, el abogado AGUSTÍN BRACHO, consignó poder en nombre de la parte demandada y se dio por citado (f 93), actuación que automáticamente sin necesidad de declaratoria del Tribunal, deja sin efecto el nombramiento recaído en la defensora judicial designada.
Seguidamente en fecha 13.3.2017, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación, en el cual negó y rechazó la misma en todas y cada una de sus partes; alegó la inepta acumulación de pretensiones y la inadmisibilidad de pretensión de desalojo por ser el contrato instrumento fundamental de la demanda a tiempo determinado (f. 101 al 104).
En fecha 23 de marzo de 2017, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas documentales (f. 110 al 111).
Por último, el juzgado a quo dictó decisión en fecha 5 de abril del año 2017, en la cual declaró inadmisible la demanda por considerar que la pretensión de desalojo instaurada no resultaba la idónea, por no tratarse de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o un contrato de arrendamiento verbal, toda vez que conforme al Código Civil, lo ajustado a derecho era el ejercicio de la pretensión resolutoria del mismo.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Encontrándonos dentro de la oportunidad legal para fallar, procede a ello este Juzgado Superior, con sujeción en los razonamientos que se exponen a continuación:
Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de este a quem, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 17 de abril de 2017, por el abogado CARLOS NEIL BURGUERA VILLORIA actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante sociedad mercantil INVERSIONES GRAN PODER C.A., contra el fallo proferido el día 5 de abril de 2017, por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró inadmisible la demanda con fundamento en lo siguiente:
“…Teniéndose en consecuencia, que para no hacer uso de la prórroga convencional automática pactada, debía mediar la voluntad por escrito de alguna de las partes en no querer prorrogar la relación arrendaticia, pues eso fue lo convenido en el contrato, por lo que era exigible el desahucio para evitar la aplicabilidad de las prorrogas contractuales automáticas conforme a lo dispuesto en el artículo 1264 del Código Civil; manifestación que por demás debía realizarse por escrito con una anticipación de sesenta (60) días al vencimiento del plazo inicial o de cualquiera de las prorrogas automáticas, por lo que al inexistir ésta manifestación de voluntad, el contrato de arrendamiento una vez vencida su vigencia inicial (04 de febrero de 2009), comenzó a transcurrir y por espacio de seis (06) meses cada una, las prorrogas contractuales automáticas y sucesivas, por lo que, el contrato en modo alguno pasó de un contrato a tiempo determinado a uno a tiempo indeterminado, pues siempre se mantuvo en el primero de los casos, vale decir, a tiempo determinado. Así se declara.
De igual manera, se observa que la figura del juicio de “Desalojo” previsto y sancionado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se instruye con ocasión y para las relaciones arrendaticias a tiempo “indeterminado” o contrato de arrendamiento verbales, mas no así para las relaciones arrendaticias nacidas con ocasión a un contrato de arrendamiento a tiempo “determinado” como el de especie, pues conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, por lo que la pretensión de desalojo instaurada no resulta admisible en derecho, por no tratarse de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o un contrato de arrendamiento verbal, toda vez que conforme al Código Civil, lo idóneo y ajustado a derecho era el ejercicio de la pretensión Resolutoria del mismo. Así se decide.
Ahora bien y vista la gravedad que el anterior señalamiento expuesto por este Juzgador, en cuanto a la inadmisibilidad de la pretensión de desalojo instaurada, resulta inoficioso en consecuencia, entrar al análisis y decisión de los demás argumentos expuestos por las partes, tanto en su libelo de demanda como en su escrito de contestación. Así se decide…”.
Fijado lo anterior, debe este Juzgado Superior establecer el thema decidendum en el presente caso, el cual se circunscribe en determinar si la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda proferida por el a quo, se encuentra o no ajustada a derecho.
Así, la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES GRAN PODER C.A., demanda por desalojo al ciudadano EDUARDO ENRIQUE DURÁN PINTO, los inmuebles constituidos por los locales doce (12), trece (13), veintidós (22) y oficina número seis (Ofic. Nº 6), los cuales forman parte del Edificio MARISELA (Pasaje ABEID), destinados para oficina y depósito de zapatos en general, por la falta de pago de los meses de diciembre del año 2015 , enero y febrero del año 2016, todo ello con fundamento en los artículos 40 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En la litis contestatio (f. 101 al 104), el apoderado judicial de la parte demandada ciudadano EDUARDO ENRIQUE DURÁN PINTO, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, la presente demanda; por no ser cierto el fundamento en que se ha basado la parte actora, peticionando el desalojo por falta de pago; por lo que no representa la vía idónea y eficaz para dilucidar su pretensión, en vista de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, ya que siendo éste a tiempo determinado conforme a su cláusula sexta debe reclamar la resolución del mismo, toda vez, que la pretensión invocada por la parte actora, se patentiza en el desalojo de los cuatro (4) inmuebles, destinados para oficina y depósitos. Asimismo, alega que el presente caso se procedió a la acumulación indebida de dos (2) pretensiones tales como el desalojo por falta de pago y el cumplimiento en el pago de los cánones que estén por causarse, sin especificar que se demandaba por daños y perjuicios, que por tal motivo se incurrió en una inepta acumulación de pretensiones.
Para decidir se observa:
En el sub iudice, la demanda ejercida fue admitida por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto de fecha 30 de marzo de 2017, de conformidad con lo establecido en los artículos 1 y 2 de la Resolución 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº. 39152 de fecha 2 de abril de 2009, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 881 del Código de Procedimiento Civil, todo ello en virtud de evidenciarse que la relación arrendaticia se contrajo sobre cuatro (4) inmuebles destinados únicamente para oficina y depósito de zapatos en general, identificados como locales Nos. doce (12), trece (13), veintidós (22) y oficina número seis (Ofic. Nº 6), que forman parte del Edificio Marisela, ubicado en la Avenida Universidad, entre las esquinas Pedrera a Marcos Parra, Parroquia Catedral, todo ello con vista a lo previsto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento y lo previsto en el artículo 4 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, motivo por el cual al quedar fuera del ámbito de aplicación de la referida ley el caso de marras, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada ciudadano EDUARDO ENRIQUE DURÁN PINTO, a fin de que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación y diera contestación a la demanda incoada en su contra; lo que denota que su tramitación se verificó por las reglas del juicio breve previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece lo siguiente:
Artículo 33: “…Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto¬Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…”.
En tal sentido, considera este Tribunal que se debe analizar como punto previo, la validez del procedimiento aplicado por el juzgado a quo, al igual que la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento que une a las partes y que fuera aportado por el actor adjunto al escrito libelar como instrumento fundamental de la demanda en original y en copia certificada en el lapso probatorio autenticado en fecha 13 de agosto de 2009, el cual al no haber sido impugnado de ninguna forma por la parte accionada, se valora de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.
Así, el referido contrato en su cláusula segunda indica expresamente que: “EL ARRENDATARIO destinará los inmuebles, únicamente para OFICINA Y DEPÓSITO DE ZAPATOS EN GENERAL y no podrá cambiar su destino sin previa autorización por escrito de LA ARRENDADORA” , por tal motivo se encuentra ajustada a derecho la motivación realizada por el juzgado de cognición para tramitar el presente juicio previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin que la parte actora alegara en el escrito libelar que en los inmuebles objeto de arrendamiento se realizaran actividades de tipo comercial. Así se declara.
Por otra parte, en cuanto a la naturaleza temporal del contrato, claramente la cláusula sexta dispone: “DURACION DEL CONTRATO: El plazo convenido de duración de este contrato es de SEIS (6) MESES fijos, contados a partir del día 04 de agosto de 2009 hasta el 04 de febrero de 2009, aún cuando la fecha de autenticación del contrato sea posterior, más si llegare el vencimiento del término fijado o de cualquiera de sus prorrogas sin que alguna de las partes diere aviso a la otra su voluntad de no prorrogarlo dentro de los SESENTA (60) días de anticipación a tal vencimiento y otros que se produjeren, el contrato quedará prorrogado por periodos de seis (6) meses fijo y así sucesivamente. No se admite la tácita reconducción y toda prorroga será a tiempo determinado de SESIS (06) MESES fijos”
En virtud de dicha cláusula, la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda; alegó que el contrato de arrendamiento por el cual se pretende el desalojo de su defendido, se corresponde con un contrato a tiempo determinado dadas las prórrogas sucesivas y automáticas acordadas por las partes y no uno a tiempo indeterminado como lo intenta hacer ver la parte actora, por lo que la pretensión de desalojo no sería la más idónea a interponer conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por ser la ley aplicable, sino la acción de resolución para contratos de arrendamiento a tiempo determinado, por lo que la acción intentada resultaría inadmisible.
Al respecto, debe precisar este juzgador que en materia de arrendamiento como dispone el artículo 1.579 del Código Civil, el goce de la cosa objeto de arrendamiento se establece por un tiempo determinado el cual puede ser fijo sin prórrogas sucesivas y concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio; puede darse el caso que se fije un tiempo determinado el cual sea prorrogable automáticamente por el mismo tiempo y en forma sucesiva al menos que medie comunicación previa notificando lo contrario y en el plazo que indiquen las partes. Puede darse el caso previsto en el artículo 1.600 del Código Civil: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”., lo que se conoce por tácita reconducción que consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo, tal y como lo dispone el artículo ya antes citado; a la cual se opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, tal y conforme expresamente lo dispone el artículo 1601 eiusdem “Si habido desahucio, el arrendatario aún cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción”.
Asimismo, tenemos los contratos donde se fija expresamente el momento de su inicio sin indicar el tiempo de su vencimiento y los contratos verbales que se entienden por tiempo indeterminado y solo se puede demandar por las causales de desalojo previstas en la ley (vg. artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
Así las cosas, es evidente que el contrato que se analiza instrumento fundamental de la demanda, en su cláusula sexta determina claramente el lapso de duración de la relación arrendaticia establecido por seis (6) meses fijos, contados a partir desde el 4 de agosto de 2009 hasta el 4 de febrero de 2009, y llegado el vencimiento del término fijado o de cualquiera de sus prórrogas sin que alguna de las partes diere aviso a la otra su voluntad de no prorrogarlo (desahucio) dentro de los sesenta (60) días de anticipación a tal vencimiento y otros que se produjeren, el contrato quedaría prorrogado por periodos de seis (6) meses fijos y así sucesivamente, estableciendo expresamente que toda prórroga sería a tiempo determinado de seis (6) mese fijos, sin que conste en autos que alguna de las partes haya notificado a la otra su voluntad de dar terminado el contrato de arrendamiento en el lapso indicado lo cual conlleva a considerar a dicha relación contractual como a tiempo determinado dadas las prórrogas automáticas y sucesivas pactadas por las partes, siendo el contrato ley entre las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, siendo la vía procesal correcta para obtener la extinción del vínculo jurídico perfeccionado entre las partes, la resolución contractual y no la demanda de desalojo impetrada que resulta aplicable para las relaciones arrendaticia a tiempo indeterminado.
En este sentido el artículo 1.167 del Código Civil, establece:
“…En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
De la norma antes transcrita, se infiere que el acreedor de una obligación establecida mediante un contrato bilateral, tiene la facultad de solicitar ya sea la resolución o el cumplimiento del contrato vinculante. En este caso, se debe señalar que la acción resolutoria, consiste en la facultad que tiene una de las partes en solicitar la terminación del mismo y en consecuencia quedar liberado de efectuar su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Entonces, se tiene que, para que proceda la acción resolutoria es necesario que concurran ciertas condiciones, tales como: 1) Que el contrato sea bilateral; 2) Que el incumplimiento de una de las partes de su obligación sea de tipo culposo; 3) Que la parte que intente la acción de resolución, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
Respecto a la acción resolutoria, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra titulada “La Resolución del Contrato”, expresó lo siguiente:
“..La resolución del contrato así entendida presenta algunos elementos que la distinguen de otras acciones, entre los cuales podemos observar los siguientes:
a) La acción resolutoria es un derecho, un acto facultativo u opcional, no obligatorio, renunciable, transmisible y prescriptible.
b) Se trata de un derecho que no deriva de una condición resolutoria, sino del incumplimiento del contrato a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el 33 de LAI.
c) Aplicable a los contratos de arrendamiento por tiempo determinado, así como a los verbales o por escrito a tiempo indefinido por motivos o causas diferentes a las taxativamente indicadas por el artículo 34 de la Ley.
Congruente con lo antes explanado, en opinión de quien aquí decide resulta claro que la acción de desalojo ejercida por la accionante no representa la vía idónea y eficaz para dilucidar su pretensión, en vista de que la relación contractual arrendaticia es a tiempo determinado resultando inadmisible la demanda impetrada por violar una disposición expresa de ley, siendo inoficioso proceder al análisis de las restantes defensas opuestas y del resto de las pruebas promovidas, lo que de suyo hace que se declare sin lugar el recurso de apelación ejercido, y deba confirmarse la decisión cuestionada, y así se resolverá de manera expresa, positiva y precisa en la sección dispositiva de este fallo judicial y Así EXPRESAMENTE SE DECIDE.-
IV
DISPOSITIVA
Por los razonamientos de hecho y de derecho que han quedado expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 17 de abril de 2017, por el abogado CARLOS NEIL BURGUERA VILLORIA actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandante sociedad mercantil INVERSIONES GRAN PODER C.A., contra la decisión proferida en fecha 5 de abril de 2017, por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada.
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda por desalojo incoada por sociedad mercantil INVERSIONES GRAN PODER C.A., contra el ciudadano EDUARDO ENRIQUE DURÁN PINTO, ut supra identificados.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.
Por cuanto el presente fallo se dicta fuera de la oportunidad prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes.
Expídase por secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 íbidem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación, a los diecisiete (17) días del mes de julio de dos mil diecisiete (2017).
EL JUEZ,
ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
En esta misma data, siendo las tres y treinta minutos de la tarde (3:30) se publicó, registró y agregó al expediente la anterior decisión, constante de nueve (9) folios útiles.
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
Expediente Nº AP71-R-2017-000437
AMJ/SRR/GM.-
