REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F& T 2002, C.A., registrada en el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 31 de enero de 2002, bajo el N° 67, tomo 5-A-Cto. RICARDO SIMÓN DE SOUSA y RUFINO MEJÍA CHICA, venezolanos mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cedula de identidad Nros. V- 10.892.685 y 14.992.912, respectivamente.
APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Jesús Zerpa Peña, Yoselin Marcano, Juan Miguel Marcano y Yraima Rodríguez Zapata venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 87.623, 63.682, 84.240 y 64.597, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadano ANGEL POLIVIO SARMIENTO CUEVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° E-81.207.459.
DEFENSOR JUDICIAL DEL DEMANDADO: Juan Carlos Torres Calzadilla, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° V-5.135.947, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 216.502.
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento
EXP. Nº: AP71-R-2017-000185
I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA:
Conoce este Tribunal Superior en virtud de la apelación interpuesta el 17.02.2017 (f.174), por el abogado Juan Carlos Torres Calzadilla, actuando en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, ciudadano ANGEL POLIVIO SARMIENTO CUEVA, contra la sentencia de fecha 09.02.2017 (f.164 al 171), proferida por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Parcialmente Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, condenando a la demandada hacer entrega del inmueble libre de bienes y personas, a la parte actora.
Por auto de fecha 01 de Marzo de 2017, este Juzgado Superior Primero dio por recibido el presente expediente y fijó el tercer (3º) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de la notificación de las partes, para que tuviese lugar la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, librándose en ésa misma fecha las respectivas boletas de notificación.
El día 28 de Abril de 2017, previa notificación de las partes, tuvo lugar la audiencia oral y pública fijada en el presente juicio. Asimismo, previa exposición de las partes, esta Alzada procedió a dictar el dispositivo correspondiente, declarando lo siguiente: “…PRIMERO: En resumen, considera ésta Juzgadora, que lo ajustado a derecho es declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 09.02.2017, por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, que declaró Parcialmente Con Lugar la demanda Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F& T 2002, C.A., contra el ciudadano ANGEL POLIVIO SARMIENTO CUEVA. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la presente acción de Resolución de Contrato, incoada por la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F& T 2002, C.A., contra el ciudadano ANGEL POLIVIO SARMIENTO CUEVA, en consecuencia se declara Resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes y se Condena a la parte demandada, ciudadano ANGEL POLIVIO SARMIENTO CUEVA a: i) entregar a la parte actora, libre de bienes y personas, el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° 6, ubicado en el Edificio Camino Nuevo, Esquina Camino Nuevo, Municipio Libertador del Distrito Capital. TERCERO: Queda CONFIRMADO el fallo apelado. QUINTO: Se condena en costas del recurso a la parte demandada, por resultar confirmado el fallo apelado. SEXTO: El Tribunal se reserva un lapso dentro de los cinco (5) días de Despacho, siguientes al de hoy, para publicar el presente fallo. Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman…”
Este Tribunal de Alzada, a los fines de dictar el fallo respectivo, procede a hacerlo bajo las siguientes consideraciones:
II.- RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Se inició el presente juicio seguido por la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F& T 2002, C.A., contra el ciudadano ANGEL POLIVIO SARMIENTO CUEVA, de fecha 29 de septiembre de 2010, fundamentando la misma en los artículos 1.167, 1.592, del Código Civil, y en el artículo 34 literal A y 35 de la Ley Arrendamientos de Inmobiliario, hoy en el artículo 91 numeral 1, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual por Distribución fue asignado al Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, reclamando el demandante la RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del inmueble que ocupa el demandado, por la falta de pago de cánones de arrendamiento de cincuenta (50) mensualidades que van desde marzo 2006 hasta abril de 2010, a razón de CUATROCIENTOS TRECE BOLIVARES (Bs.413,00), mensuales lo que arroja un total de siete mil quinientos veintitrés bolívares (Bs.7.523), sin causa justificada, así como el sub-arrendamiento del inmueble objeto del presente proceso.
En fecha 21 de octubre de 2010, el Juzgado de la causa, admitió la demanda, y ordenó la citación de la parte demandada.
Siendo infructuosa la citación personal, y por carteles de la parte demandada, en fecha 10.11.2015, la representación judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal Aquo la designación de defensor ad-litem, a la parte demandada, siendo designado en fecha 15 de diciembre de 2015, el abogado JUAN CARLOS TORRES CALZADILLA, quien fue notificado, aceptó el cargo, prestó el juramento de Ley, debidamente citado en fecha 16 de junio de 2016.
En fecha 06 de julio de 2016, tuvo lugar la audiencia de mediación, compareciendo las partes interesadas y siendo infructuosa la conciliación, el Juez aquo dio continuidad al juicio con la contestación a la demanda.
Mediante escrito de fecha 25 de julio de 2016, el abogado JUAN CARLOS TORRES CALZADILLA, defensor judicial de la parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda.
El 26 de julio de 2016, el ciudadano LUIS IGNACIO SOSA JIMENEZ, asistido por la abogada MILAGROS QUILES, presentó demanda de tercería, la cual fue inadmitida por el Aquo mediante auto de fecha 29 de julio de 2016, en cuaderno separado.
Por auto de fecha 29 de Julio de 2016, el Tribunal de la causa, fijó los hechos y los límites de la controversia en el presente juicio y dio apertura del lapso probatorio.
En fecha 08 de agosto de 2016, la representación judicial de la parte actora, consigno escrito de pruebas.
Por auto de fecha 12 de agosto de 2016, la juez del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, procedió a inhibirse de seguir conociendo el presente juicio.
Efectuada la distribución de ley, en fecha 24 de octubre de 2016, El Tribunal Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, se avocó al conocimiento de la causa y efectuadas las notificaciones de Ley, en fecha 17 de noviembre de 2016, procedió a admitir las pruebas presentadas en el presente proceso, fijándose su lapso de evacuación.-
En fecha 24 de enero de 2017, el Aquo fijó la oportunidad para la AUDIENCIA DE JUICIO, la cual tuvo lugar el día 31 de enero de 2017, donde el Tribunal de la causa declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por ORGANIZACION INMOBILIARIA f & T 2002, C.A. contra ANGEL POLIVIO SARMIENTO CUEVA, condenó a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por el apartamento N° 6, ubicado en el Edificio Camino Nuevo, Esquina Camino Nuevo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Dictó el extenso del fallo declarando PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por ORGANIZACION INMOBILIARIA f & T 2002, C.A. contra ANGEL POLIVIO SARMIENTO CUEVA. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por el apartamento N° 6, ubicado en el Edificio Camino Nuevo, Esquina Camino Nuevo, Municipio Libertador del Distrito Capital. TERCERO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.-
Dicha decisión fue apelada por el Defensor Judicial de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 09 de febrero de 2017, la cual fue oída en ambos efectos, por ante el Superior respectivo ordenándose su remisión, a los fines de que el Tribunal que corresponda por distribución conozca de dicha apelación.-
III.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1.- Alegatos de Fondo.-
*Alegatos de la Accionante:
Alegó la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda, que en fecha 01 de mayo de 1977, la administradora METROPOLIS, C.A. celebró contrato de arrendamiento sobre un apartamento N° 6, ubicado en el Edificio Camino Nuevo, Esquina Camino Nuevo, Municipio Libertador del Distrito Capital, con el ciudadano ANGEL POLIVIO SARMIENTO CUEVA, antes identificado, que posteriormente se celebró un contrato de administración donde le fueron cedidos los derechos a ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F& T 2002, C.A. que en la clausula primera se estipuló un canon de arrendamiento de cuatrocientos trece bolívares (Bs. 413,00) y que hasta la fecha en que dejo de pagar, el canon era de sesenta y siete mil trescientos sesenta bolívares (Bs. 67.370) pagaderos por el arrendatario los primeros días que falten para completar el mes o dentro de los diez primeros días vencidos el mes, contados a partir de la fecha en que fue suscrito el contrato, en la oficina de la arrendadora o en el sitio que le señalara la arrendadora y a mas tardar dentro de los cinco (5) días primeros de cada mes respectivo. Adujo también que a tenor de la cláusula quinta el contrato se considero celebrado rigurosamente INTUITO PEROSNAE, y conforme a ello, la arrendataria no podía sub-arrendar el inmueble, ni total, ni parcialmente, ni traspasarlo o cederlo en forma alguna, sin haber obtenido previamente y por escrito en cada caso, la autorización de la arrendadora. Igualmente aduce que el inquilino tiene arrendado el apartamento y aun así no cumple con sus obligaciones por lo cual tampoco se le notifico a su representada que el inquilino tenía sub-arrendado sin la autorización de su representada y del propietario del apartamento. Que en la cláusula octava se estipulo que en caso de que el arrendatario dejara de pagar el canon de arrendamiento es decir dos mensualidades consecutivas siguientes a la fecha de vencimiento, la arrendadora, tenía derecho a solicitar la resolución del contrato y la inmediata desocupación del inmueble, sin estar obligada a dar aviso previo. Que el plazo de duración del contrato era de un año fijo contado a partir de la fecha de este documento; este término se consideraran prorrogado automáticamente por lapsos de un año si el arrendamiento no da aviso a la arrendadora por escrito y con un mes de anticipación por lo menos, a la terminación del plazo fijo o en cualquiera de las prorrogas sucesivas de su voluntad de no prorrogarlo; la arrendadora se reservara el derecho de convenir o no en la prórroga pudiendo exigir a el arrendatario la desocupación del inmueble por medio de notificación verbal o escrita o mediante notificación judicial para los efectos legales y contractuales las prórrogas que pudiera sufrir este contrato se considerara como plazo de duración inicial o término fijo del mismo y se regirán con las mismas condiciones que para él se estipulan, todo el cual es aceptado expresamente por el arrendatario, según lo establecido en la clausula Novena. Finalmente alega, que el arrendatario no pagó los cánones de alquileres desde el mes marzo del año 2006, es decir que no ha pagado los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2006, enero febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2010, totalizando hasta el momento cincuenta (50) meses, insoluto, lo que arroja una deuda total de siete mil quinientos veintitrés bolívares (Bs. 7.523). Que ante el incumplimiento de el arrendatario en su obligación arrendaticia fundamental, y siendo infructuosa toda clase de gestiones extrajudiciales tendientes a obtener una respuesta de la arrendataria en solventar la situación de insolvencia, es por ello que procede a demandar al ciudadano ANGEL POLIVIO SARMIENTO CUEVA, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: a) la resolución del contrato de arrendamiento firmado con su representada la en fecha 01.05.1977. b) la entrega del inmueble arrendado constituido por un apartamento N° 6, ubicado en el Edificio Camino Nuevo, Esquina Camino Nuevo, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual debe ser entregado libre de personas y bienes y en las mismas buenas condiciones de mantenimiento limpieza y conservación en lo que lo recibió. c) en pagar las costas y costos del presente juicio incluidos los honorarios profesionales de abogados. Fundamentó la presente demanda en los artículos 1.167, 1.592, del Código Civil, en el artículo 34 literal A y 35 de la Ley Arrendamientos de Inmobiliario, en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil. Estimó la presente acción en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 50.000,00) equivalente a SETECIENTOS SESENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUNTARIAS (769 U/T). Reservándose los derechos a demandar con posterioridad los daños y perjuicios y solicito que sea declarada con lugar la definitiva en todas y cada una de sus partes.
**Alegatos formulados por el Defensor Judicial, de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda.-
Alegó no haber podido comunicarse con su defendido por lo que procedió a negar, rechazar y contradecir la demanda incoada en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos esgrimidos argumentando no ser ciertos, reservándose el lapso probatorio a fin de demostrar cualquier circunstancia que resulte favorable a su representado.-
2.- Aportaciones Probatorias.-
a.- Trajo a los autos la parte actora los siguientes documentos:
Cursa del folio 07 al 08 del presente expediente, Marcado con la letra “A” documento Poder, que otorga la ciudadana FELICIA DEL CARMEN VERA GARCIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V-4.850.112, en su carácter de Directora de la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F& T 2002, C.A., a los abogados Jesus Zerpa Peña, Yoselin Marcano, y Juan Miguel Marcano, abogados en ejercicios e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 87.623, 63.682 y 84.240, respectivamente, debidamente autenticado en fecha 31 de Octubre de 2007, ante la Notaría Pública Segundo del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 74, Tomo 123 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, con éste documento demuestra la parte accionante que se encuentra representada judicialmente por los mencionados apoderados, y por cuanto el mismo no fue impugnado, ni tachado, ni desconocido, por la parte demandada, ésta Superioridad le otorga todo su valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se Decide.-
Cursa al folio 09 del presente expediente, Copia simple de Gaceta Municipal de fecha 31.01.2002, emanada del Municipio Libertador del Distrito Capital, relativo al inventario, ejercicio económico y reparto de utilidades, de la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F& T 2002, C.A.
Al folio10 del presente expediente, Copia Simple de comprobante Provisional de Registro de Información Fiscal (Rif) de la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F& T 2002, C.A., Dichas documentales quedaron reconocida en autos por ambas partes, y al tratarse éstos de un documento administrativo, que goza de fe pública, en consecuencia, se le otorga el valor probatorio para acreditar su contenido, de acuerdo al criterio sentado por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-
Cursa del folio 11 al 14 del presente expediente, Marcado “B” Copia Simple del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la compañía anónima, METROPOLIS C.A, de este domicilio, procediendo en su carácter de administradora del inmueble situado en caracas denominado Edificio Camino Nuevo y ANGEL POLIVIO SARMIENTO CUEVA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 81.207.459. Esta Juzgadora observa que se trata de un documento privado, el cual no fue objeto de tacha, ni impugnación durante la secuela del proceso, en consecuencia se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, para acreditar que entre Metrópolis C.A. y el demandado existe una relación arrendaticia del inmueble identificado en autos. Así se declara.
Cursa del folio 15 al 16 del presente expediente, Copia simple de contrato de administración suscrito entre la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F& T 2002, C.A. a través de su Directora FELICIA DEL CARMEN VERA GARCIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V-4.850.112, y los ciudadanos RICARDO SIMÓN DE SOUSA Y RUFINO MEJÍA CHICA, venezolanos mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cedula de identidad Nros V-10.892.685 y 14.992.912, respectivamente. la parte actora pretende demostrar la autorización del referido propietario para ejercer las acciones legales sobre el inmueble, y el cobro de los cánones de arrendamientos, como lo establece el referido contrato. Esta Juzgadora observa que se trata de un documento privado, el cual no fue objeto de tacha, ni impugnación durante la secuela del proceso, en consecuencia se le otorga valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, para acreditar que entre las partes contratantes existe una relación contractual del inmueble identificado en autos. Así se declara.
Cursa del folio 17 del presente expediente, Copia simple de Reporte de Recibos del Edificio Camino Nuevo a cargo de el arrendatario Angel Polivio Sarmiento Cueva correspondientes a los años y meses que van desde (Marzo, 03-2006 al Marzo, 03-2010) da un total de:
Recibos Monto Pagado Deuda
49 7.523 0.00 7.523,19
Con esta prueba la parte actora pretende demostrar la cantidad de meses adeudados por concepto de cánones de arrendamiento. Esta Juzgadora observa que se trata de un documento privado, el cual no fue objeto de tacha, ni impugnación durante la secuela del proceso, en consecuencia se le otorga valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.
Cursa al folio 40 al 42 del presente expediente, Poder Apud Acta, de fecha 06.05.2015, otorgado por los ciudadanos RICARDO SIMÓN DE SOUSA Y RUFINO MEJÍA CHICA, venezolanos mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nros V-10.892.685 y 14.992.912 a la abogada en ejercicio YRAIMA RODRIGUES ZAPATA, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 64.597, ante la secretaría del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con éste documento demuestra que los propietarios del inmueble objeto de este proceso, este tribunal, por lo que a tenor de la pautado en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se les otorga pleno valor probatorio. Así se declara.-
Cursa del folio 43 al 47 del presente expdiente, Copia Simple del Documento de Propiedad, de los ciudadanos RICARDO SIMÓN DE SOUSA Y RUFINO MEJÍA CHICA, sobre un inmueble constituido por el terreno y el Edificio sobre el construido denominado Camino Nuevo, el cual está destinado a comercio y apartamentos, situado en la Avenida Oeste entre Piñango y Camino Nuevo, parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital. protocolizado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital el 03 de abril de 2006, bajo el Nº 2, Tomo 1, Protocolo 1ero. Con este medio probatorio demuestra la actora, la plena propiedad y posesión del inmueble antes descrito y por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni tachado en la oportunidad legal correspondiente, se valora el referido medio probatorio conforme a lo previsto en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y Así Se Declara.-
b.- Trajo a los autos la parte demandada los siguientes documentos:
Cursa del folio 99 al 100 del presente expediente, Original de Factura Nº 1924230, emanada del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, y Consignación de Telegramas enviado por el abogado Juan Carlos Calzadillas, dirigido al ciudadano Ángel Polivio Sarmiento Cueva, de fechas de consignación: 24-05-2016.Tratándose de originales de comunicaciones, con sello húmedo, se toman como un principio de prueba por escrito, mirando desde la perspectiva de instrumentos privados traídos en originales en este proceso. Con estos medios probatorios el defensor Judicial demuestra las gestiones de comunicación con el mencionado ciudadano a los fines de realizar su defensa en el presente juicio. Esta Alzada le confiere pleno valor probatorio al presente Telegrama de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.-
Cursa al folio 146, de la presente causa, Inspección judicial la cual fue practicada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 01 de diciembre de 2016, a las 11.15 am, en el Apartamento Nº6 del Edificio Camino Nuevo, ubicado entre las Esquinas de Camino Nuevo a Piñango. Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, en compañía de la abogada en ejercicio YRAIMA RODRIGUES ZAPATA, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 64.597, dejando constancia de los siguientes hechos: (I) que encontrándose el tribunal en el apartamento Nº 6, el cual posee una reja beige y puerta de madera, sin responder persona alguna al llamado del tribunal, motivo por el cual el tribunal ordena el traslado a su sede, siendo las 11:23 de la mañana.
Igualmente cursa al folio 153 y 154 del presente expediente, Inspección judicial la cual fue practicada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 10 de enero de 2017, a las 11:03 am en el Apartamento Nº6 del Edificio Camino Nuevo, ubicado entre las Esquinas de Camino Nuevo a Piñango. Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, en compañía de la abogada en ejercicio YRAIMA RODRIGUES ZAPATA, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 64.597, dejando constancia de los siguientes hechos: (I) acto seguido el tribunal procedió a dar los toques de ley, sin que la persona alguna atendiera al llamado del tribunal, en tal sentido el tribunal ordena el regreso a su sede, siendo las 11:15 de la mañana. Dichas inspecciones no fueron evacuadas por lo que no hay materias sobre la cual pronunciarse. Así se decide.-
Cursa del folio 149 al 150 de la presente causa, Copia Simple de Carta de Autorización Nº 217.592, y factura Nº 356744, expedidos ambos documentos, por la CLINICAS RESCARVEN, C.A., a nombre de la ciudadana YRAIMA RODRIGUES ZAPATA, con la finalidad de que el tribunal Aquo fije la fecha para la evacuación de la inspección judicial promovida, y por cuanto no fueron impugnados, desconocidos, ni tachados por el demandado. Esta Alzada le confiere pleno valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.-
b.- De la demandada.
* No trajo a los autos ningún medio probatorio.
IV.- DEL MÉRITO DE LA CAUSA.-
Sostiene la parte actora que en fecha 01 de mayo de 1977 la administradora Metrópolis, C.A., dió en arrendamiento al ciudadano Angel Polivio Sarmiento Cueva, un inmueble constituido por un un apartamento N° 6, ubicado en el Edificio Camino Nuevo, Esquina Camino Nuevo, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que en la cláusula primera se estipuló un canon de arrendamiento de cuatrocientos trece bolívares (Bs. 413,00) pagaderos por el arrendatario los primeros días que falten para completar el mes o dentro de los diez primeros días vencidos el mes, contados a partir de la fecha en que fue suscrito el contrato, en la oficina de la arrendadora o en el sitio que le señalara la arrendadora y a mas tardar dentro de los cinco (5) días primeros de cada mes respectivo. Que el arrendatario no pagó los cánones de alquileres desde el mes marzo del año 2006, es decir que no ha pagado los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2006, enero febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2010, totalizando hasta el momento cincuenta (50) meses, insoluto, lo que arroja una deuda total de siete mil quinientos veintitrés bolívares (Bs. 7.523). Que en la cláusula octava se estipulo que en caso de que el arrendatario dejara de pagar el canon de arrendamiento, es decir, dos mensualidades consecutivas siguientes a la fecha de vencimiento, la arrendadora, tenía derecho a solicitar la resolución del contrato y la inmediata desocupación del inmueble, sin estar obligada a dar aviso previo.
Adujo también que a tenor de la cláusula quinta el contrato se considero celebrado rigurosamente INTUITO PEROSNAE, y conforme a ello, la arrendataria no podía sub-arrendar el inmueble, ni total, ni parcialmente, ni traspasarlo o cederlo en forma alguna, sin haber obtenido previamente y por escrito en cada caso, la autorización de la arrendadora. Igualmente aduce que el inquilino tiene arrendado el apartamento y aun así no cumple con sus obligaciones por lo cual tampoco se le notifico a su representada que el inquilino tenia sub-arrendado sin la autorización de su representada y del propietario del apartamento.
Fundamenta la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento en: (i) la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde (Marzo, 03-2006 al Marzo, 03-2010), lo que arroja una deuda total de siete mil quinientos veintitrés bolívares (Bs. 7.523), y (ii) el subarrendamiento del inmueble que éste ocupaba en su condición de arrendatario.
El defensor judicial de la parte demandada Alegó no haber podido comunicarse con su defendido por la que procedió a negar, rechazar y contradecir la demanda incoada en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos esgrimidos argumentando no ser ciertos, reservándose el lapso probatorio a fin de demostrar cualquier circunstancia que resulte favorable a su representado.-
Expuestos como han sido los alegatos de ambas partes, establecido el contradictorio en la presente causa y analizadas las pruebas traídas a juicio, este Tribunal, para decidir, observa:
*De la Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Se demanda la Resolución de Contrato de Arrendamiento, cuando el inquilino incumple cualquiera de las obligaciones contempladas en la ley o las expresamente estipuladas en el contrato, en los casos siguientes:
1-. La falta de pago, fundamentada en el artículo 1.592, ordinal 2º, del Código Civil, el cual estipula que el arrendatario tiene la obligación principal de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
2.- Cuando el inquilino cambie el uso del inmueble. Según el artículo 1.592, ordinal 1° del Código Civil, el arrendador tiene la obligación principal de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias; según el artículo 1.593 ejusdem, si el arrendatario emplea la cosa para uso distinto a aquél que se le ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato. Estos supuesto comprenden el hecho del inquilino causar al inmueble deterioros mayores de los provenientes del uso normal.
3. Cuando el arrendatario haya subarrendado sin autorización del arrendador (Art. 15 Decreto- Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
4.- Por la violación de cualquier cláusula contractual cuando así ha sido expresamente contemplado en el contrato.
Al respecto, cuando las partes han estipulado en el contrato que el incumplimiento producirá la resolución del mismo, el Juez en principio no tendrá necesidad de calificar si ese incumplimiento es parcial o total, si es definitivo o no, aunque la obligación sea de índole principal o secundaria. Simplemente verificará si se ha probado el incumplimiento afirmado en la demanda para declarar resuelto el contrato; excepto cuando tal incumplimiento no guarda conformidad con lo establecido en la Ley, en orden a la suficiencia (cantidad) de la prestación que ella exige para que pueda tener lugar la resolución del contrato que se pretende.
****De las actas procesales.-
Bajo las consideraciones expuestas anteriormente, reclama la accionante a la demandada la Resolución del Contrato de Arrendamiento, en consecuencia la restitución del bien inmueble libre de bienes como de personas y en el mismo estado en que lo recibió; en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamientos insolutos correspondientes desde el mes marzo del año 2006, es decir que no ha pagado los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2006, enero febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2010, totalizando hasta el momento cincuenta (50) meses, insoluto, lo que arroja una deuda total de siete mil quinientos veintitrés bolívares (Bs. 7.523). Dentro de este contexto, se impone un análisis del clausulado del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, celebrado entre las partes, a los fines de establecer si se pone en manifiesto el vencimiento de las pensiones inquilinarias y el impago que objeta el actor, en la presente demanda.
Concretamente las cláusulas NOVENA Y SEGUNDA del contrato de arrendamiento establece la modalidad de pago y la acción actio ex contratu resolutorio por falta de pago, tal como lo estatuye el artículo 1.592, ordinal 2° del Código Civil, el cual reza:
Artículo 1.592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
De las disposiciones legales y contractuales, se explana en el caso in comento que el canon de arrendamiento fue pactado inicialmente por la cantidad de cuatrocientos trece con cinco céntimos (Bs.413.05), el cual debía pagarse por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, siendo que la falta de pago de dos (02) pensiones de arrendamiento daría derecho a la arrendadora a poner fin al contrato y solicitar la resolución del mismo, y la inmediata desocupación del inmueble, sin estar obligada a dar aviso previo. En este sentido, de una revisión exhaustiva de los autos se evidencia, que la parte demandada no logró probar a tenor de lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil, que acreditara el pago o el hecho extintivo de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento en el tiempo y forma contractualmente convenida, por lo tanto, es procedente la falta de pago de pensiones arrendaticias por el hecho de existir la obligación de parte de la accionada, por concepto de canon de alquiler no se efectúo desde el mes marzo del año 2006, es decir que no ha pagado los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2006, enero febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2010, totalizando hasta el momento cincuenta (50) meses, insoluto, lo que arroja una deuda total de siete mil quinientos veintitrés bolívares (Bs. 7.523). En consecuencia, la presente acción de Resolución del contrato y la inmediata desocupación del inmueble, conforme a la clausula segunda del contrato de marras debe PROSPERAR. Y ASÍ SE DECIDE.-
*****Del Subarrendamiento.
Adujo la parte actora que a tenor de la cláusula quinta el contrato se consideró celebrado rigurosamente INTUITO PEROSNAE, y conforme a ello, la arrendataria no podía sub-arrendar el inmueble, ni total, ni parcialmente, ni traspasarlo o cederlo en forma alguna, sin haber obtenido previamente y por escrito en cada caso, la autorización de la arrendadora. Igualmente aduce que el inquilino tiene arrendado el apartamento y aun así no cumple con sus obligaciones por lo cual tampoco se le notifico a su representada que el inquilino tenia sub-arrendado sin la autorización de su representada y del propietario del apartamento.
Asimismo, la cláusula QUINTA, del contrato de marras señala:
“…es condición expresamente convenida entre la Arrendadora y El Arrendatario que este no podrá ceder el presente contrato, ni traspasar o sub-arrendar el inmueble objeto de este contrato...”
Así mismo, es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto-Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo, en conformidad con lo establecido en el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 44 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
“…Artículo 15: Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto-Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo…”
La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en el artículo 44 reza lo siguiente:
"… artículo 44: Queda prohibido el subarrendamiento del inmueble, realizado sin autorización expresa y escrita del arrendador, así como la cesión del contrato.
Los infractores o infractoras de esta disposición, serán objeto de sanción de conformidad con la presente Ley. Sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato...”
Del precitado artículo y la clausula contractual up supra transcrita, se infiere que está prohibido el subarrendamiento y cesión del inmueble sin permiso del arrendador, en el caso de autos, el arrendador no probó el supuesto subarrendamiento, del inmueble objeto del contrato, por parte de el arrendatario, obligación que tenía a tenor de los establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, razón por la cual dicho alegato resulta Improcedente. Así se decide.-
Concluye esta Superioridad, a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, de las pruebas aportadas por la parte actora durante la secuela del proceso, logró probar que la parte demandada ciudadano ANGEL POLIVIO SARMIENTO CUEVA, no dio cumplimiento a lo convenido en la cláusula NOVENA y SEGUNDA del contrato de arrendamiento de autos, relativa a la obligación de pago de los cánones arrendaticios demandados, más no logró probar que la parte demandada haya incumplido la clausula QUINTA del contrato, es decir que haya subarrendado el inmueble objeto del contrato, razones por las cuales, lo ajustado a derecho es declarar la PROCEDENCIA PARCIAL de la acción interpuesta por la parte accionante, resultando en consecuencia, SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el defensor judicial de la parte demandada ciudadano ANGEL POLIVIO SARMIENTO CUEVA, contra la sentencia definitiva de fecha 09.02.2017, proferida por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada de acuerdo a los análisis y consideraciones explanadas en el cuerpo del presente fallo. ASI SE DECIDE.-
V.- DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 17.02.2017 (f.174), por el abogado Juan Carlos Torres Calzadilla, actuando en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, ciudadano ANGEL POLIVIO SARMIENTO CUEVA, contra la sentencia de fecha 09.02.2017 (f.164 al 171), proferida por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Parcialmente Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, condenando a la demandada hacer entrega del inmueble libre de bienes y personas, a la parte actora.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la presente acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F& T 2002, C.A., contra el ciudadano ANGEL POLIVIO SARMIENTO CUEVA, fundada en el literal A) del artículo 34, y 35 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios, en lo relativo a incumplimiento de la cláusula décima novena, segunda y quinta del contrato de arrendamiento suscrito entre la parte actora y demandada en fecha 01 de mayo de 1977, por la falta de pago de los cánones de arrendamientos, en la forma convenida en dicha cláusula.
TERCERO: RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 01.02.2006. En consecuencia, se ordena a la parte demandada ciudadano ANGEL POLIVIO SARMIENTO CUEVA, hacer entrega a la parte actora, libre de bienes y personas, el inmueble constituido por un (01) apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° 6, ubicado en el Edificio Camino Nuevo, Esquina Camino Nuevo, Municipio Libertador del Distrito Capital.
CUARTO: Queda CONFIRMADO el fallo apelado.-
QUINTO: Se condena en costas del recurso a la parte demandada, por resultar confirmado el fallo apelado.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, BÁJESE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los ocho (08) días del mes de Mayo del año dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZ
Dra. INDIRA PARIS BRUNI,
LA SECRETARIA
Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA,
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las tres de la tarde.
LA SECRETARIA
Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA
Exp. Nº AP71-R-2017-000185
Resol. Contrato de arrendamiento/Def.
Materia: Civil
IPB/MAP/Javier
