REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
206º y 157º
ASUNTO: AP71-R-2016-000776
ASUNTO ANTIGUO: 2016-9508
SENTENCIA DEFINITIVA
DE LAS PARTES DE AUTOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana ZULAY SERRANO TOVAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-5.962.858.
APODERADOS DE LA DEMANDANTE: Ciudadanas VESTALIA HURTADO de QUIRÓS y VESTALIA MARÍA QUIRÓS HURTADO, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 19.873 y 41.687.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana ANA LAURA BLANCO SANANES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-12.420.548.
APODERADOS DE LA DEMANDADA: Ciudadanos GILBERTO DOS SANTOS GONCALVES, LUÍS ANTONIO SIFONTES, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 62.632 y 151.175, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO Y RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA
DECISION APELADA: SENTENCIA DEFINITIVA DE FECHA 16 DE MAYO DE 2016, DICTADA POR EL JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.
SÍNTESIS PRELIMINAR DE LA DEMANDA
Se inició previamente el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 15 de julio de 2013, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (U.R.D.D), intentada por la ciudadana ZULAY SERRANO TOVAR contra la ciudadana ANA LAURA BLANCO SANANES, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, cuyo conocimiento fue asignado al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la referida Circunscripción Judicial.
En fecha 22 de julio de 2013, el A quo admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte accionada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia de la citación, a dar contestación a la pretensión.
Mediante diligencias suscritas en fecha 01 de agosto de 2013, la parte actora consignó los fotostatos necesarios para la apertura del cuaderno de medidas y para la elaboración de la compulsa e igualmente consignó los emolumentos necesarios para el traslado del alguacil.
En fecha 27 de septiembre de 2013, el alguacil adscrito al Circuito Judicial de Primera Instancia, ciudadano OSCAR OLIVEROS consignó la compulsa de citación sin firmar.
Por diligencia de fecha 03 de octubre de 2013, la apoderada judicial de la parte demandante, solicitó se oficiara al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), a fin de que informara el movimiento migratorio de la demandada, siendo proveído dicho pedimento por auto de fecha 09 del mismo mes y año.
En fecha 14 de noviembre de 2013, se recibió proveniente de la Dirección Nacional de Migración y Zonas Fronterizas (SAIME), las resultas del oficio remitido.
Mediante diligencia de fecha 21 de noviembre de 2013, la representación judicial de la actora solicitó la citación por carteles, siendo acordado lo requerido de conformidad con lo establecido en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil, por auto de fecha 22 de noviembre de 2013.
Cumplidos los trámites de publicación, consignación y fijación del cartel de citación librado, en fecha 30 de mayo de 2014 la apoderada judicial de la parte demandante solicitó se designara defensor judicial. Por lo que en fecha 02 de junio de 2014, el Tribunal a quo designó como defensor ad-litem al abogado RICARDO VALERA, a quien se ordenó notificar.
En fecha 03 de julio de 2014, compareció el abogado GILBERTO DOS SANTOS GONCALVES, consignó poder que acredita su representación y se dio por citado en la presente causa.
En fecha 05 de agosto de 2014, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda y reconvino a la parte actora.
Por auto de fecha 11 de agosto de 2014, el Tribunal de la causa admitió la reconvención planteada y fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente para que la parte actora diera contestación a la reconvención propuesta.
En fecha 25 de septiembre de 2014, la apoderada judicial de la parte demandante consignó escrito de contestación a la reconvención.
Mediante diligencias consignadas en fechas 20 y 21 de octubre de 2014, tanto la representación actora como la demandada consignaron escritos de pruebas y en fechas 24 y 27 del mismo mes y año, los apoderados judiciales de la parte actora y demandada, respectivamente, se opusieron a la admisión de las pruebas promovidas.
En fecha 29 de octubre de 2014, el tribunal a quo emitió pronunciamiento en relación a la admisibilidad de las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 08 de abril de 2015, el Dr. LUÍS ALBERTO PETIT GUERRA, se abocó al conocimiento de la causa.
En fecha 06 de mayo de 2015, compareció la apoderada judicial de la parte demandante y consignó escrito de informes.
Por auto de fecha 16 de junio de 2015, el Tribunal de la causa indicó que una vez constara a las actas el informe completo emanado del Banco de Venezuela, sobre la prueba promovida por la parte demandada, se procedería a dictar sentencia en la presente causa.
En fecha 27 de noviembre de 2015, se recibió comunicación procedente del Banco de Venezuela.
En fecha 16 de febrero de 2016, compareció la apoderada judicial de la parte demandante y solicitó se dictara sentencia que declarara con lugar la demanda e improcedente la reconvención.
Por auto de fecha 22 de febrero de 2016, el Dr. MAURO JOSÉ GUERRA, se abocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de las partes.
Cumplidas las formalidades de la notificación en fecha 16 de mayo de 2016, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia, en cuyo dispositivo determinó lo siguiente:
“…VI DISPOSITIVO Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana Zulay Serrano Tovar contra la ciudadana Ana Laura Blanco Sananes, ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a cumplir con el contrato autenticado el 18 de febrero de 2013, mediante la protocolización en la Oficina de Registro correspondiente, el documento relativo a la venta del inmueble constituido por el apartamento nº 3, destinado a vivienda ubicado en la planta baja del edificio Mauricio, construido sobre dos (2) parcelas de terreno, designadas con los números 39 y 40, que forman un solo inmueble, con una superficie de un mil noventa y siete metros cuadrados con diecinueve decímetros cuadrados (1.097,19 mts.2), que forma parte de la urbanización La Carlota, cerca de la urbanización Los Dos Caminos, en la intersección de las avenidas “E” y “A”, Municipio Sucre, estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones del terreno donde está construido el edificio constan suficientemente en el documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, el 27 de junio de 1996, anotado bajo el nº 34, tomo 11, Protocolo Primero y su aclaratoria registrada por ante la misma Oficina de Registro el 19 de junio de 1997, bajo el nº 1, tomo 16, Protocolo Primero. El apartamento consta de sala–comedor, cocina-lavadero, un (1) baño, pasillo, un (1) dormitorio, con una superficie aproximada de de cuarenta y siete metros cuadrados con sesenta y cinco decímetros cuadrados (47,75 m2) y sus linderos son: Norte: con apartamento 8 y patio interior; Sur: con apartamento nº 2; Este: con pasillo de circulación común; y Oeste: con fachada Oeste del edificio. Le corresponde un porcentaje de condominio del tres enteros con ciento cuarenta y cuatro milésimas (3,144%) y pertenece a la vendedora según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda el 26 de marzo de 2001, bajo el Nº 9, tomo 9, Protocolo Primero. Para el caso que la parte demandada no cumpla voluntariamente, que la sentencia haga las veces de contrato no cumplido, según lo dispuesto en el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil, quedando obligado la compradora, en este caso, a pagar el saldo del precio dentro de los tres (3) días siguientes a que quede definitivamente firme el fallo. TERCERO: SIN LUGAR la reconvención formulada por la parte demandada reconviniente contra la actora reconvenida, relativa a la resolución del mismo contrato. Se condena al pago de las costas a la parte demandada, por haber sido vencida en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. …”
En fecha 27 de junio de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada, apeló la sentencia definitiva dictada por el Tribunal A quo.
Por auto de fecha 08 de julio de 2016, el Tribunal A quo acordó la notificación de la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18 de julio de 2016, compareció la apoderada judicial de la parte actora y se dio por notificada de la sentencia.
Mediante auto de fecha 29 de julio de 2016, el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos la apelación ejercida, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, que por distribución correspondiera, para que conociera de la misma.
ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA
En esta Alzada obra el presente asunto, en razón que el referido medio recursivo, le fuere asignado una vez cumplido el respectivo sorteo de ley, el cual lo dio por recibido en fecha 04 de agosto de 2016 y por auto de esa misma fecha fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente, para que las partes presentaren informes por escrito de conformidad con el Artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, advirtiendo que una vez ejercido ese derecho por alguna de las partes se aperturaría un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para la presentación de observaciones, de conformidad con lo establecido en el Artículo 519 eiusdem y que vencidos dichos lapsos la causa entraría en período legal de sentencia por un lapso de sesenta (60) días continuos de acuerdo al Artículo 521 ibídem o inmediatamente en caso de no presentarlos.
En fecha 11 de octubre de 2016, el abogado GILBERTO DOS SANTOS GONCALVES, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes, constante de veintiún (21) folios útiles sin anexos, en el cual explanó lo siguiente:
Manifiesta que la sentencia objeto del presente recurso de apelación corresponde a la sentencia definitiva dictada en fecha 16 de mayo de 2016, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró con lugar la demanda y sin lugar la reconvención.
Previa indicación de los hechos alegados en el libelo de la demanda, en el escrito de contestación, en la reconvención así como la contestación de la reconvención y finalmente a las pruebas promovidas, señala el apoderado demandado que la demandante incurrió en una confesión al manifestar que el documento definitivo no fue suscrito conforme a la decisión tomada por el representante de la institución financiera, al percatarse de un error en el texto del documento realizado por ellos, hecho este donde se evidenció que su representada a través de su apoderado se presentó al otorgamiento del documento de compra venta en la oportunidad fijada, siendo que el no otorgamiento de dicho documento por un supuesto error no fue corregido ni por la parte actora ni por la institución financiera.
Indicó que el Tribunal de Instancia en fecha 16 de junio de 2015, dictó un auto en el cual señaló que no constaba en autos respuesta integra de los puntos señalados en el escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, ahora que para el momento de dictar la sentencia aún no constaba el resultado de un punto fundamental de los informes solicitados, como es la copia de la planilla de solicitud del crédito hipotecario, la cual nunca fue enviada al Tribunal de la causa. Manifestó que tampoco consta si la compradora solicitó con posterioridad al 11 de junio de 2013, la corrección del supuesto error en el documento.
Señala que su representada a través de su apoderado cumplió con todas y cada una de las obligaciones derivadas del contrato de opción al punto que no solo entregó toda la documentación requerida para la protocolización del documento de venta sino que compareció en la oportunidad fijada para el otorgamiento del documento definitivo de venta, siendo en ese momento que el apoderado del banco le indica que el monto no correspondía con lo adeudado por mi representada y se abstiene de firmar el documento. Por lo que considera que es la compradora la que incumplió al no presentar nuevamente el documento corregido ante el Registro correspondiente, ni solicitar la corrección del documento puesto que aún tenía oportunidad para otorgarlo dentro del lapso del contrato.
Que las cantidades de dinero recibidas por su representada constituyen una garantía de cumplimiento de la obligación de compra venta y no como parte de pago como lo indicó el sentenciador en la sentencia. Manifiesta que el Juez de Instancia incurrió en una serie de vicios tanto de forma como de fondo, vicios que lo llevaron a declarar incorrectamente en la dispositiva.
Alega que el Juez para decidir procedió a realizar un análisis referido a cual de las partes le seria atribuible la responsabilidad derivada de la inejecución del contrato. Indicó que incurrió en un error de interpretación del artículo 1 de la Resolución del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de la República Bolivariana de Venezuela, al concluir que no fue responsabilidad de la compradora la no protocolización del documento definitivo. Asimismo, alegó la incongruencia negativa u omisión de pronunciamiento, por cuanto la sentencia únicamente se limita a indicar que no puede responsabilizarse a la demandante, ya que el desembolso de los recursos no dependían de ella sino de la institución financiera, omitiendo pronunciamiento sobre los alegatos expresados tanto en la contestación como en la reconvención propuesta, que no expresa cual es el incumplimiento en que incurre su representada que conlleve a la declaratoria con lugar de la demanda. Aunado a lo anterior, que incurrió en el vicio de inmotivación, en virtud a que el incumplimiento recae en cabeza de la demandante y sobre todo cuando no señala cual es el incumplimiento que se le imputa a su representada.
Finalmente, señala que el Juez de Instancia violentó principios y garantías constitucionales al dictar sentencia sin dejar transcurrir el lapso para la presentación de informes, vicio que por si solo afecta de nulidad la sentencia que se recurre, por lo que solicitó se declare con lugar la apelación formulada y en consecuencia, sin lugar la demanda y con lugar la reconvención presentada por su representada.
En fecha 24 de octubre de 2016, la apoderada judicial de la parte demandante, abogada VESTALIA QUIRÓS HURTADO, consignó escrito de observaciones, en el cual alegó:
Que Tribunal de Instancia interpretó correcta y acertadamente los preceptos legales y constitucionales, así como los criterios jurisprudenciales aplicables al presente caso, relacionados con el contrato de compra venta. Igualmente que en la decisión que se pretende impugnar quedó establecido que en el contrato celebrado hubo la transferencia de la propiedad con el solo consentimiento, quedando por hacerse la tradición legal, dado que no se ha efectuado el registro del documento.
Indicó que su representada pago el setenta por ciento (70%) del precio de la venta y que a fin de realizar el pago del saldo del precio gestionaría un crédito hipotecario, que fue otorgado y aprobado por el Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, pero que al momento de efectuar el desembolso de los recursos para protocolizar el documento definitivo de venta, la institución bancaria, emitió un cheque por un monto superior al saldo del precio de venta.
Manifestó que su representada solicitó en tiempo hábil la corrección del documento, cumpliendo con todas y cada una de sus obligaciones y que no tiene ninguna responsabilidad por la no protocolización del documento definitivo. Que por tratarse de la adquisición de la vivienda principal de su mandante y por el tipo de crédito empleado, según lo dispuesto en la Resolución del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de la República Bolivariana de Venezuela, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115 del 21 de febrero de 2013, Nº 11, no se le puede atribuir responsabilidad alguna a la compradora por no haberse suscrito el documento y al mismo tiempo impide a la vendedora exonerarse de sus obligaciones desvirtuando su alegato como fundamento de la reconvención.
Indicó que del pronunciamiento del Tribunal se puede comprobar que fueron analizadas todos y cada uno de los argumentos esgrimidos por las partes, de lo alegado y probado en autos, por lo que es inadmisible y temerario, pretender imputarle vicios de incongruencia negativa, supuesta omisión de pronunciamiento o inmotivación. Finalmente solicitó se declare sin lugar la apelación interpuesta quedando firme la sentencia dictada por el Juzgado a quo.
Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, pasa este Juzgador de Alzada a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones:
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
A los fines de decidir el fondo de la controversia, éste Juzgador de alzada considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que, aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que se emprende. Ello lo estima esta superioridad así, por la forma como fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención. En tal sentido:
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los Órganos Jurisdiccionales, los cuales encarnan al Estado, tendentes a resolver los conflictos de la colectividad, mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva. De esta manera, el proceso cumple la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, arrebatándole la justicia a los particulares, ya que es sabido que la administración de la justicia se encuentra concentrada en el Estado, quedando eliminada la justicia privada; circunstancia esta de la cual se infiere, que el proceso contencioso tiene como finalidad, la solución de conflictos surgidos entre los ciudadanos, cuando se lesiona un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación del derecho.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra Estudios de Derecho Procesal, Tomo I, Pág. 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza Civil, Mercantil, Laboral, Tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole, a lo largo del proceso.
Conforme a nuestro texto Constitucional, en su Artículo 257, el proceso es considerado como un instrumento fundamental para la realización de la justicia, la cual se traduce, en que bajo la óptica del constituyente, pareciera que el proceso no tiene como finalidad la solución de conflicto, sino la realización de la justicia, pero lo cierto es que la composición de conflictos entre justiciados mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva, solo puede obtenerse a través de dictados de sentencias justas, con justicia; justicia esta que se adquiere mediante el material probatorio que demuestre la verdad de las pretensiones y excepciones de las partes, ya que la prueba demuestra la verdad a través de la cual puede alcanzarse la justicia y finalmente solucionarse los conflictos entre los ciudadanos.
De acuerdo a la norma citada, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
En línea con lo anterior el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los Jueces, que:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”
Así, la función de todo Juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados, así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo Artículo 12 eiusdem, faculta al Juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en éstos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
De otra parte, estima quien aquí decide señalar, que tanto el máximo Tribunal de la República como la doctrina imperante en la materia, tienen establecido que en nuestro ordenamiento jurídico procesal rige el denominado principio o sistema de libertad de medios de pruebas, según el cual las partes resultan legítimas para elegir y promover los medios probatorios que consideren conducentes para la demostración de sus pretensiones, bien sea entre las denominadas pruebas libres o de aquellas expresamente establecidas por la Ley. Así pues, lo que se persigue con la actividad probatoria desplegada por las partes en determinado juicio, es la demostración de sus alegatos y excepciones.
Al respecto, establece el Artículo 1.354 del Código Civil, el Principio de la carga probatoria, cuando expresa que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”
Principio este, igualmente contenido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal, pues, el Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por ellas en el juicio.
De esta manera, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, sino que esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho conocido como reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda o la excepción resulta infundada.
Como se ve, la carga de la prueba se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez solo procede según lo dispuesto en el ut retro Artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 12 y 506 del Código Adjetivo.
Hechas las anteriores consideraciones, debe determinar previamente éste Juzgador Superior los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, en la forma siguiente:
DE LA DEMANDA
Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda, admitida esta en fecha 22 de julio de 2013, la accionante alegó:
Que en fecha 18 de febrero de 2013, suscribió ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, un contrato denominado “promesa bilateral de compra”, pero que en realidad constituye un documento de compra venta. Dicho contrato fue celebrado con la ciudadana ANA LAURA BLANCO SANANES, representada en ese acto por su apoderado general, ciudadano JUAN JORGE BLANCO SANANES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-11.230.710.
Indica que en dicho convenio, se dio en venta un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3, ubicado en la planta baja del edificio Mauricio, construido sobre dos (2) parcelas de terreno designadas con los Nros. 39 y 40, que forman un solo inmueble, con una superficie de un mil noventa y siete metros cuadrados con diecinueve decímetros cuadrados (1.097,19 Mts2), que forma parte de la Urbanización La Carlota, cerca de la Urbanización Los Dos Caminos, en la intersección de las avenidas “E” y “A”, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. Que dicho inmueble fue adquirido por la vendedora, según consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 26 de marzo de 2001, bajo el Nº 9, Tomo 9, Protocolo Primero.
Manifiesta que en la cláusula segunda del documento de venta se estableció que el precio sería por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), cancelados de la siguiente manera: la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) entregados en ese acto por la promitente compradora, mediante cheques de gerencia del Banco Provincial, ambos de fecha 18 de febrero de 2013, signados con los Nros. 00055745 y 00055758, debitados de su cuenta Nº 0108-0028-57-01001132741 de la misma institución financiera más la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) entregada en concepto de recibo de reserva, pagada mediante cheque de gerencia de la referida entidad bancaria de fecha 31 de enero de 2013, signado con el Nº 00055642 y en la oportunidad de otorgarse el documento definitivo de compra venta la compradora entregaría la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), por lo que es importante destacar que su representada habría pagado el setenta por ciento (70%) del valor de la venta del inmueble.
Arguye que en el convenio de venta previó la obligación de suscribir y protocolizar el documento definitivo de compra venta del bien inmueble, en un plazo de noventa (90) días, más una prorroga de treinta (30) días consecutivos en caso de ser necesario, por lo que el 18 de junio de 2013, era la fecha máxima para el otorgamiento del documento definitivo ante el Registro Inmobiliario correspondiente.
Señala que en fecha 06 de junio de 2013, entregó ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, todos los recaudos y documentos necesarios para suscribir el documento de venta definitivo, inclusive los recaudos que debían ser consignados por la vendedora. Que durante la suscripción del documento, el apoderado de la vendedora le realizó comentarios acerca de la inflación, cuestiones sobre el costo de la vida, del poder adquisitivo de la moneda, que había vendido muy barato, comenzando a mostrar una actitud reticente a la firma del documento definitivo.
Que llegado el día para la protocolización de la firma del documento definitivo el apoderado de la vendedora se negó a suscribir el documento por un error en su contenido, se había omitido agregar los CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) de reserva, que había pagado inicialmente y en consecuencia, el cheque y monto de la hipoteca que constituiría el banco era de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) y no por DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), que era el saldo pendiente del precio total de la venta.
Indicó que el error se escapaba de sus manos, pues el documento lo realiza la institución financiera y que en todo caso no era imputable a su persona, ya que más bien le generaba una mayor e injustificada deuda e intereses a pagar, además que no tenía techo propio donde vivir porque el único bien inmueble que tenía, lo había vendido y entregado para poder adquirir ese apartamento.
Que a partir de ese momento, el apoderado de la vendedora pretendiendo hacer valer el error involuntario cometido por la institución financiera al emitir un pago que se excedía al valor del monto de la deuda, se negó rotunda y categóricamente a suscribir el documento definitivo, manifestándole que el apartamento valía el doble y que iba ser puesto en venta nuevamente.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.133, 1.140, 1.141, 1.159, 1.160, 1.161 y 1.167, 1.474 del Código Civil y los artículos 1, 3 y 5 de la Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat de la República Bolivariana de Venezuela, publicado en la Gaceta Oficial Nº 401.115 de fecha 21 de febrero de 2013.
Que con base a los alegatos explanados procede a demandar a la ciudadana ANA LAURA BLANCO SANANES, para que de cumplimiento al contrato de compra venta celebrado y en consecuencia, se verifique la tradición legal del inmueble con el otorgamiento del documento definitivo o en su defecto la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido, acordándose su registro, conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Solicitó se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar y por último, estimó el valor de la demanda en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), equivalentes a ocho mil cuatrocientos once unidades tributarias con veintiún centésimas (8.411,21 U.T.).
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Por su parte la representación judicial de la ciudadana ANA LAURA BLANCO SANANES, se excepcionó al establecer en su escrito de contestación, lo siguiente:
Reconoció que su representada mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertados del Distrito Capital, en fecha 18 de febrero de 2013, anotado bajo el Nº 16, Tomo 17 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, celebró un contrato de promesa bilateral de compra con la ciudadana ZULAY SERRANO TOVAR. Igualmente que dicho contrato tenía por objeto establecer las condiciones en las que se celebra la opción y las condiciones para la firma del documento definitivo de compra venta de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3, ubicado en la planta baja del edificio Mauricio, construido sobre dos (2) parcelas de terreno, designadas con los Nros. 39 y 40 que forman un solo inmueble, con una superficie de un mil noventa y siete metros cuadrados con diecinueve decímetros (1.097,19 Mts.2) que forma parte de la Urbanización La Carlota, cerca de los Dos Caminos, en la intersección de las avenidas “E” y “A”, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, que el apartamento consta de sala-comedor, cocina lavadero, un (01) baño, pasillo, un (01) dormitorio, con una superficie aproximada de cuarenta y siete metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (47,75 Mts.2) y sus linderos son NORTE: con apartamento 8 y patio interior, SUR: con apartamento Nº 2, ESTE: con pasillo de circulación común; y OESTE: con fachada oeste del edificio.
Que en la cláusula tercera del contrato se estableció que el plazo de vigencia de la opción era de NOVENTA (90) días consecutivos, contados a partir del otorgamiento del contrato por ante la Notaría Pública, más una prorroga única de TREINTA (30) días consecutivos, en caso de ser necesario.
Manifestó que el ciudadano JUAN JORGE BLANCO SANANES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.230.710, en su condición de apoderado general de la demandada, fue convocado por la actora, a firmar el documento definitivo de compra venta en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 11 de junio de 2013, evidenciándose en esa oportunidad frente al apoderado del Banco de Venezuela, que el cheque emitido por la institución bancaria con la cual se tramito el crédito era por un monto superior al establecido como saldo en el contrato de promesa bilateral de compra, tal y como lo reconoce la demandante, situación que no podía ser avalada por el apoderado de su representada, dado que recibirían cantidades superiores a las debidas generando para su mandante situaciones que pudiesen exponerla a complicidad en algún hecho ilícito o tributario.
Negó, rechazó y contradijo todos los hechos narrados por la actora en el escrito libelar, a excepción de los expresamente convenidos, así como en el derecho invocado como fundamento de su pretensión.
Negó, rechazó y contradijo la afirmación de la actora al considerar que el contrato denominado promesa bilateral de compra, es en realidad un documento de compra venta, por cuanto el contenido del mismo consiste en una opción de compra que contiene un contrato preparatorio donde se establecen las condiciones bajo las cuales se celebrará la venta definitiva del inmueble. Igualmente, negó, rechazó y contradijo el alegato de la demandante referente a que la intención de las partes firmantes del documento, fuese llevar a cabo la venta del apartamento, por cuanto los contratos preparatorios conllevan que a futuro se materialice la venta definitiva del inmueble, siempre y cuando las partes cumplan con sus obligaciones asumidas en el referido contrato.
Negó, rechazó y contradijo que el apoderado de su representada se hubiese negado a suscribir el documento definitivo de venta por un error en su contenido, la negativa expuesta tanto por el representante del Banco de Venezuela, como por el apoderado de la promitente vendedora consistió en que la actora pretendía que su mandante le reintegrara la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), pero declarara en el documento que estaba recibiendo la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), cuando en realidad el saldo debido era la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00). Que en virtud de la discrepancia en los montos no podrían firmar el documento y que la situación sería expuesta ante la entidad financiera debiendo la solicitante del crédito comparecer al banco para aclarar la situación. Finalmente que en esa oportunidad le manifestaron a la demandante que aún le quedaban unos días para enmendar la situación y que en caso contrario incumpliría los plazos establecidos en la cláusula tercera del contrato.
Alegó que su mandante mediante notificación extrajudicial practicada en fecha 12 de julio de 2013, por la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, dejada con el conserje del edificio, le participó el vencimiento del contrato suscrito por causas imputables a su persona, con motivo a lo acontecido en la oportunidad en que se protocolizaría el documento definitivo de compra venta, que en virtud de ello, conforme a lo establecido en la cláusula octava del contrato la cantidad entregada en arras que asciende a la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00) sería retenido por la vendedora, la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 125.000,00) equivalente al 25% como compensación o indemnización por los daños y perjuicios.
Manifiesta la evidente voluntad de su mandante que siempre cumplió con todas y cada una de las obligaciones asumidas en el contrato, haciendo entrega oportunamente de todos y cada uno de los recaudos solicitados por la demandante y que la que incumplió fue la actora al tratar de modificar las condiciones del contrato y pretender que su representada recibiera cantidades superiores a las debidas. Asimismo indica que la cantidad recibida corresponde a la garantía o arras y no como parte del precio, por lo cual negó, rechazó y contradijo que su representante recibiera el setenta por ciento (70%) del valor de la venta del inmueble, por cuanto las cantidades recibidas fueron en calidad de garantía de las obligaciones y no como parte del precio, como erróneamente lo interpreta la parte actora.
Negó que el apoderado de su representada le hubiese manifestado a la demandante que el inmueble se vendería nuevamente y mucho menos se valiera del error para pretender cantidades superiores por el apartamento, cuando lo que ocurrió fue que se negó a recibir montos mayores a los debidos para evitar hacerse cómplice de algún ilícito penal o tributario y que el apartamento puesto en venta por el apoderado de su mandante es de su propiedad, por lo que es falso que el inmueble objeto de la demanda fuera puesto nuevamente en venta.
Solicitó que fuese declarada sin lugar la demanda presentada en contra de su representada, con todos los pronunciamientos de ley.
DE LA RECONVENCIÓN
Arguyó con respecto a la reconvención propuesta que su representada celebró un contrato de promesa bilateral de compra con la ciudadana ZULAY SERRANO TOVAR, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertados del Distrito Capital, en fecha 18 de febrero de 2013, anotado bajo el Nº 16, Tomo 17 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Que en el mismo se establecieron las condiciones para la firma del documento definitivo de compra venta del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3, ubicado en la planta baja del edificio Mauricio, construido sobre dos (2) parcelas de terreno, designadas con los Nros. 39 y 40 que forman un solo inmueble, con una superficie de un mil noventa y siete metros cuadrados con diecinueve decímetros (1.097,19 Mts.2) que forma parte de la Urbanización La Carlota, cerca de los Dos Caminos, en la intersección de las avenidas “E” y “A”, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.
Que en cláusula tercera del mismo se estableció que la vigencia del contrato sería por NOVENTA (90) días consecutivos, contados a partir de la autenticación del citado contrato más una única prorroga de TREINTA (30) días consecutivos.
Que en fecha 11 de junio de 2013, el ciudadano JUAN JORGE BLANCO SANANES, en su condición de apoderado general fue convocado por la demandante ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, para la firma del documento definitivo de compra venta, evidenciándose en esa oportunidad delante del apoderado del Banco de Venezuela, que el cheque emitido por la institución bancaria era superior al monto establecido como saldo en el contrato.
Que la parte actora reconvenida incumplió la cláusula tercera en virtud de la no protocolización del documento en los plazos estipulados y dado que los incumplimientos provienen de la parte actora, procede a solicitar la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO con la indemnización prevista en la cláusula octava del contrato.
Fundamentó la acción en los artículos 1.160, 1.264, 1.270 y 1.167 del Código Civil.
Que con base a lo anterior, propone la presente reconvención para que la demandante reconvenida convenga o sea condenada por el Tribunal a que por causas imputables a ella no se celebró el contrato definitivo de compra venta sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3, ubicado en la planta baja del edificio Mauricio, construido sobre dos (2) parcelas de terreno, designadas con los Nros. 39 y 40 que forman un solo inmueble, con una superficie de un mil noventa y siete metros cuadrados con diecinueve decímetros (1.097,19 Mts.2) que forma parte de la Urbanización La Carlota, cerca de los Dos Caminos, en la intersección de las avenidas “E” y “A”, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.
Que como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones contractuales previstas en la cláusula tercera y en virtud de lo dispuesto en la cláusula octava convenga a disolver y por tanto extinguir el contrato preparatorio de compra venta. En recibir el reintegro de la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 484.800,00), que corresponde al setenta y cinco por ciento (75%) del monto recibido en arras y en que la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 165.200,00), que corresponde al veinticinco por ciento (25%) del monto recibido en arras conforme a la cláusula octava del contrato queda en beneficio de la demandada reconviniente como indemnización por los daños y perjuicios.
Estimó la reconvención en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.900.000,00).
Por último, pidió que la reconvención fuese admitida y declarada con lugar, con sus demás pronunciamientos de Ley.
DE LA CONTESTACIÓN A LA RECOVENCIÓN
Por su parte, llegada la oportunidad para la contestación de la reconvención, la parte demandante reconvenida, a saber, ciudadana ZULAY SERRANO TOVAR, a través de su apoderada judicial alegó primeramente que la parte demandada reconviniente no impugnó, no rechazó ninguno de los documentos y recaudos que acompañan el libelo de la demanda, es decir que han sido aceptados como válidos.
Que en el documento definitivo de venta, realizado en su totalidad única y exclusivamente por el Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, se evidencia que se otorgó un crédito destinado para la adquisición de la vivienda principal de su representada. Asimismo que por tratarse de un tipo de crédito con las características ya especificadas y de las cuales la parte demandada tiene pleno conocimiento, debe su representada ineludiblemente cumplir y ajustarse a la Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat de la República Bolivariana de Venezuela publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115 del 21 de febrero de 2013, Nº 11 y por lo tanto no puede responsabilizarse a su mandante cuando depende del desembolso de los recursos por parte del Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, tercero en la relación, así como de la redacción del documento de venta definitivo para poder protocolizar la venta del inmueble.
Alega que la representación de la demandada reconviniente reconoce en el escrito de contestación que el documento definitivo no se suscribió por la correcta decisión del representante de la institución bancaria, quien se percató de un error en el documento redactado por ellos que consistía en una discrepancia en los montos y que en el artículo 5 de la citada Resolución, se prohíben las cláusulas como la octava, que pretende hacer valer la parte demandada, con la que fundamenta su acción y que sin lugar a dudas dicha Resolución impide el ejercicio de la acción.
Que por todas las razones de hecho y de derecho explanadas niega, rechaza y contradice que su representada no haya dado cumplimiento a sus obligaciones e igualmente niega, rechaza y contradice que la ciudadana ANA LAURA BLANCO SANANES, haya dado cumplimiento a todas y cada una de sus obligaciones contraídas como vendedora y por ello que pueda pretender la resolución del citado convenio. En consecuencia, solicita se declare improcedente la reconvención por resolución de contrato por ser contraria a la ley.
Hizo referencia al contenido del artículo 1.474 del Código Civil, así como los diferentes criterios jurisprudenciales relacionados con la demanda.
Negó, rechazó y contradijo que el documento suscrito entre las partes debidamente autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertados del Distrito Capital, en fecha 18 de febrero de 2013, anotado bajo el Nº 16, Tomo 17 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, sea un acuerdo preparatorio, ni mucho menos un contrato en el cual se establecen condiciones para celebrar la opción, cuando en realidad constituye un documento de compra venta. Además que la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00) que su representada pagó a la demandada y que equivalen al setenta por ciento (70%) del precio de venta estipulado por el inmueble dado en venta constituyan arras o garantías cuando sin lugar a dudas, es el pago de casi la totalidad del precio de venta establecido en el contrato y que recibió sin ningún tipo de objeción, presumiéndose que se aprovechó de el, conforme lo pautado en el artículo 1.286 del Código Civil.
Negó, rechazó y contradijo con base a lo explanado, aceptar la devolución de cualquier cantidad de dinero, con el pretexto de resolver el contrato de compra venta, así mismo catalogó de absurdo, temerario y ofensivo el argumento que su representada pretendió que la vendedora recibiera una cantidad superior a la pacta en el contrato o que pretendiese modificarlo, cuando la entrega y disposición del dinero del saldo restante, dependía única y exclusivamente de la institución financiera que otorgó el crédito. En cuanto a la notificación negó que su mandante hubiese sido notificada en forma alguna, que al ser un instrumento en que se funda su pretensión no fue producido junto al escrito de reconvención y que la dirección donde presuntamente se realizó la misma, es distinta al inmueble que perteneció a su representada.
En relación a las obligaciones del vendedor, la representación judicial de la parte demandante reconvenida manifestó que del escrito de reconvención no se desprende elemento alguno que compruebe el cumplimiento de sus obligaciones. Que por el contrario se evidencia que la demandada reconviniente valiéndose del error en la redacción de documento y habiendo recibido el setenta por ciento (70%) del precio de la venta, no quería ni desea cumplir con su obligación de otorgar el documento definitivo, dado que en principio se negó a fijar otra fecha para el otorgamiento del documento, manifestándole que el apartamento valía el doble, luego de eso no se comunicó en ningún momento con su mandante a fin de fijar una nueva fecha.
Finalmente de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazó el valor de la demanda por considerarla exagerada e incongruente y solicitó se declare improcedente o sin lugar la reconvención propuesta con base a los argumentos explanados.
PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA RECONVENCIÓN
La apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, en el escrito de contestación a la reconvención rechazó la estimación de la cuantía opuesta por la representación demandada reconviniente, de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo cual obliga a este Tribunal Superior a pronunciarse en forma expresa, positiva y precisa sobre este punto en particular antes de entrar a decidir el fondo del juicio, a fin de no incurrir en una omisión de pronunciamiento, conforme a las previsiones contenidas en los artículos 12, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, observa lo siguiente:
El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resultare por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”.
Igualmente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 04 de marzo de 2011, en el expediente Nº AA20-C-2010-000564 con ponencia de la Magistrado ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, estableció en relación a la impugnación de la cuantía lo siguiente:
“…esta Sala reitera que el demandado al contradecir la estimación de la demanda debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, si nada prueba el demandado respecto de esa impugnación, debe quedar firme la estimación hecha por el actor en el libelo de demanda…”
La representación de la parte demandante reconvenida objetó la estimación del valor de la reconvención presentada por la parte demandada reconviniente al considerarla exagerada. Al respecto se infiere que en el presente caso, lo que se acciona en la reconvención es la resolución del contrato de opción de compra venta, siendo aplicable el contenido del artículo 38 del Código Adjetivo Civil, previamente trascrito, a los efectos de determinar la competencia del Tribunal conforme a la situación de hecho existente; pudiendo el apoderado de la parte demandante reconvenida rechazarla, bien sea por insuficiente o exagerada, pero debiendo necesariamente alegar un hecho nuevo que obligatoriamente debe probar en juicio y no habiendo determinado porqué es exagerada, ni probado en autos que la estimación que a su entender debía ser la cuantía de la reconvención, se tiene como improcedente la impugnación hecha y en consecuencia queda firme la estimación propuesta por la parte demandada reconviniente. Así se decide.
Dilucidada la situación anterior, este Órgano Jurisdiccional Superior, con vista al principio de la comunidad de la prueba, pasa a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, en lo forma siguiente:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES AL PROCESO
Consta a los folios 18 al 22 de la pieza Nº 1 del expediente, copias certificadas del contrato de promesa bilateral de compra suscrito por la ciudadana ANA LAURA BLANCO SANANES a través de su apoderado ciudadano JUAN JORGE BLANCO SANANES y la ciudadana ZULAY SERRANO TOVAR, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de febrero de 2013, bajo el Nº 16, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, el mismo se adminiculan las copias simples de los cheques de gerencia emitidos por la institución bancaria Banco Provincial, en fecha 18 de febrero de 2013 y el recibo otorgado que rielan a los folios 31 al 33 y por cuanto no fueron cuestionados en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal lo valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil, aprecia que las partes pactaron la venta de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3, ubicado en la planta baja del edificio Mauricio, construido sobre dos (2) parcelas de terrenos, designadas con los Nros. 39 y 40, que forma parte de la Urbanización La Carlota, cerca de los Dos Caminos, en la intersección de las avenidas “E” y “A”, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, dicho apartamento consta de sala-comedor, cocina-lavadero, un (1) baño, pasillo, un (1) dormitorio, con una superficie aproximada de cuarenta y siete metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (47,75 Mts.2) y sus linderos son: NORTE: con apartamento Nº 8 y patio interior; SUR: con apartamento Nº 2; ESTE: con pasillo de circulación común y OESTE: con fachada oeste del edificio. Le corresponde un porcentaje de condominio de tres enteros con ciento cuarenta y cuatro milésimas por ciento (3,144%) y que fueron librados por cuenta de la actora a favor del ciudadano JUAN JORGE BLANCO SANANES, en representación de la demandada dos (2) cheques de gerencia Nros. 00055745 y 00055758 por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) cada uno y que el mismo declaró recibir de la actora la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) en fecha 03 de febrero de 2013, como reserva del apartamento Nº 3 del edificio Mauricio. Así se decide.
Consta a los folios 23 al 25 de la pieza Nº 1, copias simples del documento de compra venta del inmueble ubicado en el edificio Mauricio debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 26 de marzo de 2001, anotado bajo el Nº 9, Tomo 9, Protocolo Primero y se adminicula con las copias simples del documento de condominio del edificio Mauricio, ubicado en la Urbanización La Carlota, que rielan a los folios 233 al 244 de la pieza Nº 1, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 27 de junio de 1996, anotado bajo el Nº 34, Tomo 11, Protocolo Primero; y en vista que no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal las tiene como fidedignas y las valora conforme los artículos 12, 429, 509 y 510 del Código Adjetivo Civil, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y tiene como cierto que la parte demandada, ciudadana ANA LAURA BLANCO SANANES, adquirió la propiedad del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3 del edificio Mauricio, objeto de la presente demanda y las obligaciones condominiales constituidas para cada uno de los copropietarios del citado edificio. Así se decide.
Consta a los folios 26 al 30 de la pieza Nº 1 del expediente, copias simples del poder general de administración y disposición otorgado por la ciudadana ANA LAURA BLANCO SANANES al ciudadano JUAN JORGE BLANCO SANANES debidamente registrado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de agosto de 2016, bajo el Nº 38, folio 171, Tomo 36 de los libros respectivos; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno se valora conforme los artículos 150, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejerce el mandatario en nombre de su poderdante. Así se decide.
Consta al folio 34 de la pieza Nº 1 del expediente, constancia de recepción de documentos emitido por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda de fecha 06 de junio de 2013 y en vista que no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal la tiene como fidedigna y la valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Adjetivo Civil, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y tiene como cierto que la ciudadana ZULAY SERRANO TOVAR consignó la documentación necesaria para la realización de la venta y la constitución de hipoteca de primer grado y que dicho acto quedó pautado para el día martes 11 de junio de 2013. Así se decide.
Consta a los folios 35 al 40 de la pieza Nº 1 del asunto, copias fotostáticas del documento definitivo de venta y constitución de hipoteca de primer grado elaborado por el Banco de Venezuela, S.A., la referida instrumental se adminicula a las copias certificadas del referido documento provenientes del Registrador Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda y que consta a los folios 304 al 314 de la pieza Nº 1 del expediente conforme lo requerido en la prueba de informes promovida por la parte actora, asimismo se adminicula a las resultas de las pruebas de informes dirigidas a la referida entidad bancaria promovidas en la oportunidad legal correspondiente, tanto por la representación judicial de la parte actora como de la parte demandada y que rielan a los folios 316 y 343 de la primera pieza del expediente y a los folios 03 y 18 de la pieza Nº 2 y por cuanto las mismas no fueron impugnadas en forma alguna por la contraparte, este Tribunal lo valora conforme a los artículos 12, 429, 433 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 y de las mismas se aprecia que consta ante el citado Registro Mercantil documento de compra venta en que el ciudadano JUAN JORGE BLANCO SANANES actuando en representación de la ciudadana ANA LAURA BLANCO SANANES daba en venta a la ciudadana ZULAY SERRANO TOVAR, el inmueble objeto de la pretensión, que el precio de la venta era por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), que sería cancelado de la siguiente manera: la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) y la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) a través del crédito hipotecario del Banco de Venezuela, sin embargo, se observa que dicho documento no fue suscrito en esa oportunidad, tal y como se constata de la comunicación proveniente de la antes citada institución bancaria, de fecha 11 de noviembre de 2015, en la cual indicó que al momento de la firma del documento el apoderado del banco, ciudadano LUÍS ESTEBAN VILLEGAS, titular de la cédula de identidad Nº V-1.874.207, manifestó que existía un error en el monto aprobado, razón por la cual no firmó dicho documento. Igualmente, se observa de las comunicaciones restantes procedentes de dicho banco de fechas 24 de noviembre de 2014, 27 de febrero y 21 de julio de 2015, que la parte actora, solicitó un crédito hipotecario, que había sido desistida y por lo tanto la misma fue remitida a la oficina 754 PDVSA La Campiña. Así se decide.
Consta a los folios 41 y 42 de la primera pieza del expediente, reproducción impresa del anuncio publicado en la página Web tuinmueble.com.ve. Ahora bien, si bien dicha probanza no fue cuestionada por la contraparte, la misma no fue promovida conforme las estipulaciones contenidas en el Artículo 4 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, por lo que este Juzgado Superior la desecha del proceso. Así se decide.
Riela a los folios 43 al 60 de la pieza Nº 1 del expediente, copia simple del documento de compra venta debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 10 de diciembre de 2013, anotado bajo el Nº 2012.3327, Asiento Real 1 del inmueble matriculado con el Nº 238.13.9.1.12209 y correspondiente al folio real del año 2012 y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal lo valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil, aprecia de su contenido que la ciudadana ZULAY SERRANO TOVAR dio en venta pura y simple a los ciudadanos WILLY JOSÉ CASTILLO TINEO y PAOLA DAYANA ARROYO ROGER, un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nº 41, ubicado en el piso 4 del edificio Cristal Park Residence. Así se decide.
Consta a los folios 61 y 62 de la pieza Nº 1 del asunto, copias fotostáticas de las cédulas de identidad de los ciudadanos ANA LAURA BLANCO SANANES, JUAN JORGE BLANCO SANANES y ZULAY SERRANO TOVAR, bajo los números V-12.420.548, V-11.230.710 y V-5.962.858, respectivamente y en vista que no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal las tiene como fidedignas y las valoras conforme los artículos 12, 429, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo y tiene como cierto la identidad de dichos ciudadanos. Así se decide.
Consta a los folios 163 al 166 de la primera pieza del expediente, original de poder otorgado por el ciudadano JUAN JORGE BLANCO SANANES actuando en representación de la ciudadana ANA LAURA BLANCO SANANES, en fecha 22 de octubre de 2013, ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 33, Tomo 77 de los libros llevados por esa Notaría, respectivamente al abogado GILBERTO DOS SANTOS GONCALVES; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno se valora conforme los artículos 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejerce el mandatario en nombre de su poderdante.
Durante la oportunidad probatoria correspondiente, la parte demandante reconvenida promovió las copias simples del documento de compra venta debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 07 de mayo de 2012, anotado bajo el Nº 2012.1962, Asiento Real 1 del inmueble matriculado con el Nº 239.13.9.2.4085, correspondiente al folio real del año 2012, correspondiente al apartamento identificado con el Nº 6, ubicado en el edificio Mauricio y que riela a los folios 245 al 247 de la pieza Nº 1 del expediente, dicha documental se adminicula con las copias fotostáticas documento de compra venta protocolizado por ante Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 18 de junio de 2013, anotado bajo el Nº 2013.1268, Asiento Real 1 del inmueble matriculado con el Nº 239.13.9.2.5451 correspondiente al folio real del año 2013, correspondiente al apartamento identificado con el Nº 2, ubicado en el edificio Mauricio y que riela a los folios 248 al 250 de la primera pieza y a las copias simples del documento de compra venta debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 26 de marzo de 2001, anotado bajo el Nº 13, Tomo 9 del Protocolo Primero, correspondiente al apartamento identificado con el Nº 19, ubicado en el edificio Mauricio que consta a los folios 264 y 265 de la pieza Nº 1 del asunto. Ahora bien, se observa que las documentales antes indicadas, que a pesar de no haber sido cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal por la contraparte, esta Alzada las desecha por cuanto no guardan relación con la controversia dado que se trata de negocios jurídicos suscritos por personas ajenas a la pretensión y que no aportan nada que ayude a resolver el thema decidendum. Así se decide.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, promovió las documentales que constan a los folios 257 al 263 de la pieza Nº 1 del expediente contentiva al original de notificación extrajudicial realizada por la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual se adminicula con la testimonial rendida por la ciudadana ANDREINA ISABEL CARMAS, en su condición de Notario Público Interino de la precitada Notaría, en fecha 16 de diciembre de 2014 y por cuanto dichas probanzas no fueron cuestionadas en modo alguno por la parte contraria en su oportunidad legal, el Tribunal las valora conforme lo dispuesto en los artículos 12, 507, 508, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en concordancia con los artículos 1.363 y 1.367 del Código Civil y se aprecia de su contenido que en fecha en fecha 12 de julio de 2013, dicha oficina notarial se traslado y constituyó en la dirección siguiente dirección: calle 16, edificio Parque Plaza I, piso 5, apartamento 5-G, Urbanización Lomas del Ávila, a fin de practicar la notificación de la ciudadana ZULAY SERRANO TOVAR, siendo atendida a través del intercomunicador por una persona que se identificó como su hija, quien manifestó que su madre no se encontraba y que no estaba autorizada para recibir ningún escrito, que en razón de ello tocó el intercomunicador en la conserjería y que fue atendida por el ciudadano Alexis Gómez, conserje de la referida residencia, a quien se le hizo entrega de la notificación sin firmarla para ser entregada posteriormente a la demandante. Así se decide.
Consta a los folios 266 al 268 de la primera pieza del expediente, copia simple de la Gaceta Oficial Nº 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013 y al no haber sido impugnada en forma alguna por la contraparte este Juzgado Superior la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 509 del Código Adjetivo Civil, en armonía con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y de la misma se aprecia que la Resolución Nº 11 de fecha 05 de febrero de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, entró en vigencia en fecha posterior a la celebración del contrato. Así se decide.
Por otra parte, la apoderada judicial de la demandante promovió la testimonial de la ciudadana GABRIELA GUILLEN, la cual fue admitida conforme a derecho y ordenada su evacuación y en vista que la misma no fue evacuada por falta de impulso procesal, no hay prueba testimonial que valorar y apreciar al respecto. Así se decide.
Finalmente, la representación judicial de la parte demandada, promovió la testimonial del ciudadano JUAN JOSÉ NIÑO SILVERIO, quien compareció por ante el Tribunal de la causa en fecha 04 de noviembre de 2014, sin que haya sido tachado por la parte demandante, sin embargo, durante el desarrollo del acto, el mismo manifestó haber sido el abogado asistente del referido ciudadano durante la oportunidad para la firma del documento definitivo, por lo tanto, este tribunal de alzada desecha su testimonio a tenor de la prohibición expresa contenida en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Ahora bien, procede este juzgador superior antes de emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto, a resolver los vicios planteados por la representación de la parte demandada reconviniente, en el escrito de informes en la forma siguiente:
Ante esta alzada la representación judicial de la parte demandada, denunció en el escrito de informes el error de interpretación del artículo 1 de la Resolución del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de la República Bolivariana de Venezuela, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115 del 21 de febrero de 2013, al considerar que la sentencia recurrida exoneró de responsabilidad a la actora por la no protocolización del documento e imputó dicha responsabilidad a la entidad bancaria, encargada de proveer los fondos. Igualmente, denunció el vicio de incongruencia negativa u omisión en el pronunciamiento, el cual constituye un desacato a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y lo establecido en el ordinal 5º del artículo 243 eiusdem, alegando que no fue establecido ni en la motiva ni en la dispositiva de la decisión cual es el incumplimiento en que incurre su mandante que conlleve a la declaratoria con lugar de la demanda y finalmente, que el Juzgado a quo, incurrió en el vicio de inmotivación con la infracción de los artículos 12 y 243, ordinal 4º del referido Código Adjetivo, dado que no analizó correctamente cual de las partes que conforman el proceso incumplió con su obligación e indicó que se denuncian los errores in procedendo cometidos por el Juez en la sentencia apelada y que adicionalmente como violación al derecho a la defensa y al debido proceso, se violentaron principios y garantías constitucionales al dictar la sentencia sin dejar transcurrir el lapso para la presentación de los informes. Que este vicio por si solo infecta de nulidad la sentencia que se recurre.
Con vista a lo anterior se observa:
En relación a la denuncia de incongruencia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión Nº 112, de fecha 22 de abril de 2010, Exp. Nº 2009-669, en el caso de Dioskaiza Falcón Márquez contra Ángel Antonio Colmenares Hernández, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VELEZ, estableció:
“…En relación a la incongruencia negativa, esta Sala, en sentencia Nº 1.050 del 9/9/04 expediente Nº 03-1125 en el juicio de Juan Francisco Lloan Reyssi, contra C.A. Dayco de Construcciones, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe éstas, ratifico su criterio señalando lo siguiente: “…La doctrina inveterada de esta Máxima Jurisdicción ha establecido que el vicio de incongruencia en sus diferentes tipos, positiva o negativa, se produce en los supuestos en que el juez o bien omite pronunciamiento sobre asunto que forma parte del thema decidendum (negativa) o bien desborda los términos en que las partes delimitaron la controversia (positiva). El sentenciador, debe, en consecuencia, pronunciarse sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado por los litigantes en las oportunidades procesales señaladas para ello: en principio, en el escrito de demanda, en la contestación o en los informes cuando en estos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, que de acuerdo con reiterada jurisprudencia, el jurisdicente está en el deber de resolver en forma expresa, positiva y precisa y de esta manera satisfacer la exigencia legislativa (art. 12 c.p.c.) y al mismo tiempo, ser consecuente con el Adagio Latino: Justa alegata et probata judex judicre debet, y solamente sobre todo lo alegado para dar cumplimiento al principio de “exhaustividad” que impone a los jueces, el deber de resolver todas y cada una de las cuestiones alegadas por las partes que constituyen el problema judicial; y por tanto no incurrir en omisión de pronunciamiento. Cuando el juez incumple con tal mandato, su sentencia queda viciada de incongruencia…”.
En tal sentido, la representación de la parte demandada y recurrente denunció tal vicio al considerar que el a quo solo se limitó a indicar que no puede responsabilizarse a la demandante, puesto que el desembolso de los recursos no dependía de ella, sino de la institución financiera omitiendo pronunciamiento sobre los alegatos expresados por su mandante tanto en la contestación como en la reconvención.
Por su parte, la representación accionante ante esta alzada presentó escrito de observaciones a los informes de su contraparte, donde entre otras argumentaciones, señaló que el pronunciamiento emitido por el tribunal a quo se analizaron todos y cada uno de los alegatos y argumentos esgrimidos por las partes, por lo que considera este juzgador superior que la sentencia objeto de revisión se fundamentó en el hecho que la no protocolización del documento derivaba de la responsabilidad de un tercero y por tanto no era imputable a la demandante reconvenida, lo que permite concluir que no se esta en presencia del vicio denunciado, dado que la decisión en cuestión se pronunció sobre lo alegado en el proceso, por lo tanto el mismo debe declararse improcedente. Así se decide.
Con relación, a la denuncia por inmotivación la parte demandada alegó que en la decisión in comento no se analizó motivadamente el hecho de cual de las partes cumplió o no con sus obligaciones dentro del lapso estipulado en el contrato, puesto que de haber realizado dicho análisis, hubiese concluido que la demandante no solicitó la corrección del documento, además que no convocó nuevamente a su mandante ni dentro del plazo del contrato ni en fecha posterior. En virtud de ello, es preciso señalar que:
La Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia del 23 de enero de 2012, con ponencia del magistrado CARLOS OBERTO VELEZ, expediente Nº AA20-C-2011-000515, en relación al referido vicio indicó:
“…Ha sido jurisprudencia consolidada y constante de este Alto Tribunal, que el vicio de inmotivación existe, cuando la sentencia carece totalmente de fundamentos, pues no debe confundirse la escasez o exigüidad de la motivación, con la falta de motivos, que es lo que da lugar al recurso de casación. Hay falta absoluta de fundamentos, cuando los motivos del fallo, por ser impertinentes o contradictorios, o integralmente vagos e inocuos, no le proporcionan apoyo alguno al dispositivo de la sentencia, que es la finalidad esencial de la motivación. (…) Sobre la falta de motivación del fallo, vicio delatado en el sub iudice, la Sala en decisión Nº 167 del 14/4/11, expediente 10-621en el caso de Giuseppe Trimarchi Brancato y otra contra José Esteban Fontiveros Silva y otra con ponencia del Magistrado quien con tal carácter suscribe esta, se ratificó: “…La estructuración de la sentencia debe cumplir con una serie de requisitos que exhiben el carácter de orden público y que se encuentran contenidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, entre ellos, el ordinal 4°) del señalado artículo preceptúa que la sentencia debe expresar los motivos de hecho y de derecho que presten apoyo a su dispositivo, ya que si no consta la motivación sobre la cuestión de hecho como la de derecho, se inficionaría el fallo de inmotivación. Ahora bien, el vicio de inmotivación puede producirse de tres maneras: a) Se omite todo razonamiento de hecho o de derecho; b) Las razones del juzgador no tienen relación con el asunto decidido; c) Los motivos se destruyen unos a otros por contradicciones graves e insubsanables, o son motivos tan vagos o absurdos, que impiden conocer el criterio seguido para decidir…” (Subrayado de esta alzada).
En el caso de marras, observa este órgano jurisdiccional que el juez a quo en su sentencia expresa el razonamiento lógico y jurídico que lo llevaron a tomar la decisión, haciendo un análisis de las situaciones y alegatos planteados por las partes dentro del proceso y dado que la inmotivación presupone la carencia absoluta de motivo o que dichos motivos sean contradictorios entre sí, es evidente que no se esta en presencia del vicio denunciado, por lo tanto el mismo debe declararse sin lugar. Así se decide.
En lo que se refiere al lapso de informes, este juzgado superior señala que de la revisión minuciosa de las actas que conforman el presente asunto se desprende que la prueba de informes dirigida al Banco de Venezuela, C.A., Banco Universal, fue ratificada en diversas oportunidades por el tribunal a quo y siendo que dicha prueba no suspende el decurso del proceso, puesto que dichas resultas se pueden recibir inclusive vencido el lapso de evacuación de las pruebas, la parte recurrente debió presentar sus informes en la oportunidad debida, tal y como lo hizo la actora reconvenida, en consecuencia, la denuncia realizada por la representación judicial de la parte demandada reconviniente debe declararse improcedente. Así se decide.
Resuelto lo anterior y analizadas las probanzas promovidas, pasa este Juzgador a pronunciarse sobre el fondo de la controversia y observa:
En el caso de autos, se desprende que la parte accionante demandó el cumplimiento de un contrato de venta celebrado entre la ciudadana ZULAY SERRANO TOVAR, por una parte y por la otra, la ciudadana ANA LAURA BLANCO SANANES, a través del ciudadano JUAN JORGE BLANCO SANANES debidamente autenticado ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de febrero de 2013, bajo el Nº 16, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria y por lo tanto solicitó se verifique la tradición legal del inmueble con el otorgamiento del documento definitivo ante la oficina de registro inmobiliario competente o en su defecto que la decisión que recaiga en el presente juicio produzca los efectos del contrato no cumplido acordándose su registro, de conformidad con lo establecido en el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil. Por su parte, la demandada excepciona dicho cumplimiento al indicar que el referido contrato no corresponde una venta sino una promesa bilateral de compra, aunado al hecho que la parte demandante no cumplió con su obligación de pago dentro de los lapsos estipulados en el contrato, el cual constituye argumento central de su defensa.
Ante tal situación, es importante precisar si el contrato objeto de la presente pretensión es un contrato de compra venta o una promesa bilateral de compra tal y como lo manifiesta la demandada, en virtud de ello, es necesario transcribir el contenido del mismo en el cual se estableció parcialmente lo siguiente:
“…PRIMERA: “EL PROMITENTE VENDEDOR” se obliga a vender a “LA PROMITENTE COMPRADORA”, y ésta se obliga a comprar un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número “3”, ubicado en la Planta Baja del Edificio Mauricio, construido sobre dos (2) parcelas de terreno, designadas con los No. 39 y 40, que forman un solo inmueble, con una superficie de UN MIL NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON DIECINUEVE DECIMETROS CUADRADOS (1.097,19 Mts.2) que forma parte de la Urbanización La Carlota, cerca de los Dos Caminos, en la intersección de las Avenidas “E” y “A”, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones del terreno donde está construido el Edificio, como las de este, constan suficientemente en el documento de Condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, y su aclaratoria registrada por ante la misma Oficina de Registro en fecha 19 de junio de 1997, bajo el Nº 1, Tomo 16, Protocolo Primero. El apartamento No. 3, consta de sala-comedor, cocina-lavadero, un (1) baño, pasillo, un (1) dormitorio, con una superficie aproximada de cuarenta y siete metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (47,75 Mts.2) y sus linderos son: NORTE: con apartamento 8 y patio interior; SUR: con apartamento No. 2; ESTE: con pasillo de circulación común; y OESTE: con fachada Oeste del Edificio. Le corresponde un porcentaje de condominio de tres enteros con ciento cuarenta y cuatro milésimas por ciento (3.144%). El apartamento objeto de esta operación le pertenece a “EL PROMITENTE VENDEDOR” según consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha veintiséis (26) de marzo de 2001, bajo el No. 9, tomo 9, Protocolo Primero.
SEGUNDA: El precio de venta del inmueble identificado en la cláusula anterior, será la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), que serán cancelados por “LA PROMITENTE COMPRADORA” de la siguiente manera: Para garantizar el cumplimiento de la obligación de compra venta la parte de “LA PROMITENTE COMPRADORA” a través del presente documento entrega en este acto a “EL PROMITENTE VENDEDOR”, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), mas la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) ya entregada por concepto de recibo de reserva, mediante cheque de gerencia del Banco Provincial No. 00055642 y en la oportunidad de otorgarse el documento definitivo de compra venta “LA PROMITENTE COMPRADORA” entregará a “EL PROMITENTE VENDEDOR” la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) la cual está siendo gestionada mediante crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela.
TERCERA: Las partes se obligan a suscribir y protocolizar el documento definitivo de compra venta del inmueble descrito en la cláusula primera, en el plazo de NOVENTA (90) DIAS CONSECUTIVOS, contados a partir de la fecha de otorgamiento de este documento por ante la Notaría Pública respectiva más una prórroga única de TREINTA (30) DÍAS CONSECUTIVOS en caso de ser necesario; transcurridos como sean los plazos anteriormente convenidos por las partes, éstas deberán protocolizar el documento definitivo de compra-venta ante el Registro correspondiente, oportunidad en la cual “LA PROMITENTE COMPRADORA” entregará el pago de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), el cual conjuntamente con la cantidad entregada en garantía de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), más la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) por concepto de recibo de reserva, comprende el precio de venta total del inmueble señalado en la cláusula segunda …”.
De lo anterior, se hace necesario definir que el negocio jurídico objeto de análisis, se refiere a un contrato sui generis mediante el cual dos (2) o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato, entrega el comprador al vendedor, donde se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo pactado.
En relación a la promesa u opción, los tratadistas PLANIOL y RIPERT en la obra “Derecho Civil, Biblioteca Clásicos del Derecho, Tomo 8, 3ra. Edición, Páginas 920-921, Leonel Pereznieto Castro y Editorial Pedagógica Iberoamericana, S.A. de C.V., México 1977”, señalan que:
“...La promesa de venta es una convención esencialmente unilateral. Si quien la obtiene consiente inmediatamente en comprar, no habrá promesa de venta, sino venta perfecta y total, la cual produciría de inmediato sus efectos. Sería una venta mal calificada o erróneamente redactada, aquélla en que las partes dijesen: “Prometo vender... prometo comprar...” en lugar de: “vendo... compro”. (…) Si todo acontece regularmente y conforme a la convención primitiva, el promitente, para cumplir su promesa, debe firmar una escritura de venta, celebrar un contrato en buena forma, el día en que el estipulante se decide a realizar la compra....”
En consonancia con lo anterior la doctrina ha sostenido reiteradamente que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar y acuerdan en relación al precio y al bien, se ha configurado una venta. Según el autor MAURICIO RODRÍGUEZ en su obra “El Contrato de Opción” segunda edición editorial, señala que tal afirmación tendría perfecto sentido si alguien ha dado en opción de compraventa un determinado bien, la aceptación del optante perfeccionaría inmediatamente el contrato de compraventa, sin más.
Por otra parte, la venta es en esencia un contrato bilateral, ya que los contratantes asumen obligaciones reciprocas; es oneroso, ya que el comprador se compromete a pagar un precio; es consensual, es decir, se perfecciona con el simple consentimiento de las partes manifestado en forma legal; puede ser de ejecución inmediata o de tracto sucesivo; es un contrato cuyo efecto inmediato es transferir la propiedad u otro derecho vendido; y por último, crea obligaciones principales.
A tal respecto el Código Civil, en el artículo 1.474 establece:
“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”
En este mismo sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, expediente Nº 2012-000274, sentencia Nº 116, estableció que :
“Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia Nº 116 del 12/4/05, expediente Nº 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:´…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…´.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N° 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N° 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N° 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.”
Del criterio jurisprudencial que antecede, se observa que el criterio imperante para la época de la admisión de la demanda, a saber 22 de julio de 2013, era el que establecía que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos contenidos en la venta, a saber, consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta y por lo tanto debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Así las cosas, conforme a los principios establecidos en el Código Civil, que dispone que los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación, es por lo que considera este Juzgado de alzada que en el contrato objeto de la demanda, se considera una venta por existir en ese momento la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales ofreció vender y la otra aceptó comprar. Así se decide.
Establecido lo anterior, a fin de determinar la procedencia o no de la acción propuesta, se hace necesario hacer referencia al contenido de lo estipulado en el Código de Procedimiento Civil, en el artículo 1.159, el cual dispone:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Igualmente, el artículo 1.264 del citado Código, establece:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
En este sentido, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone, el último de los artículos citados.
En cuanto a las obligaciones del comprador tenemos que éste está obligado a pagar el precio del inmueble vendido, en el tiempo y lugar fijados en el contrato y si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido. Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago del bien y la entrega del mismo.
En el caso de autos, a fin de determinar la procedencia o no de la acción propuesta, observa este juzgador que no fue un hecho controvertido la relación contractual existente entre las partes con motivo al documento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de febrero de 2013, bajo el Nº 16, Tomo 17 de los libros de autenticaciones correspondientes, suscrito entre las partes, tal y como se indicó con anterioridad y por lo tanto se tiene como cierta dicha relación.
En lo referente al cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato, se evidencia tal y como quedó establecido en el contrato de venta, que la demandante debía realizar todas las gestiones pertinentes para la firma del documento definitivo ante la oficina de Registro Público correspondiente, para lo cual se estableció un plazo de noventa (90) días consecutivos a partir de la autenticación del contrato, más una única prorroga de treinta (30) días consecutivos, aunado a lo anterior, tenía la obligación de consignar el saldo restante de la deuda para esa oportunidad, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), que junto a las cantidades entregadas con anterioridad, a saber, SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) y CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), constituirían el pago del precio de la venta.
Sin embargo, en la oportunidad pautada para la firma del documento definitivo, el día 11 de junio de 2013, comparecieron ante la oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, las partes del juicio y el ciudadano LUÍS ESTEBAN VILLEGAS, en su condición de apoderado del Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, institución financiera encargada del pago del saldo restante a través un crédito hipotecario concedido a la demandante. Asimismo, que en dicha oportunidad el referido apoderado, se negó a suscribir el contrato de marras, por cuanto existía un error en el mismo, ya que el crédito hipotecario fue concedido por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), es decir, un monto superior al adeudado.
Ante tal situación la representación de la parte actora, alegó que el incumplimiento de la obligación se debía a una circunstancia ajena a su voluntad, por cuanto fue el representante de la institución financiera, el que en la oportunidad indicada se negó a firmar el documento definitivo por contener un error relacionado con el monto aprobado con motivo al crédito hipotecario solicitado. Con respecto a tal alegato, considera necesario este juzgado superior hacer referencia a la noción de causa extraña no imputable, conforme lo establecido por los autores, MADURO LUYANDO y PITTIER SUCRE, en su obra “Curso de Obligaciones” tomo I, que dispone:
“…los hechos, obstáculos o causas que impiden al deudor el cumplimiento de la obligación, reciben en doctrina la denominación genérica de “CAUSA EXTRAÑA NO IMPUTABLE” y configuran el incumplimiento involuntario por parte del deudor, quien queda exonerado del deber de cumplir la prestación y de la responsabilidad civil que el incumplimiento de la obligación pueda acarrearle, señalando al propio tiempo como condiciones para la procedencia de la causa extraña no imputable, las siguientes: i) la causa extraña no imputable debe producir la imposibilidad absoluta de cumplir la obligación; ii) el hecho que impida el incumplimiento debe ser inevitable e imprevisible; iii) si en la cadena de hechos determinante del incumplimiento aparece un hecho imputable al deudor, sea por dolo, negligencia o imprudencia, aquél no puede ser liberado y cesa la causa extraña no imputable; iv) debe ser sobrevenida, esto es, debe ocurrir después que las partes han asumido la obligación, en el entendido de que si la imposibilidad es preexistente o simultánea con el nacimiento de la obligación, estaríamos en presencia de una obligación nula por objeto imposible, pero no habría lugar a la aplicación de la noción de causa extraña no imputable…” (Negritas y subrayado de este Juzgado Superior).
Conforme lo indicado con anterioridad, se observa que dentro de las condiciones para que proceda el incumplimiento por causa extraña no imputable, es necesario que el hecho produzca la imposibilidad absoluta de cumplir con la obligación, que sea inevitable e imprevisible, que en casos de que sean imputables al deudor por dolo, negligencia o imprudencia la causa extraña no imputable cesa y finalmente que sea sobrevenida, es decir, que ocurra antes de que se asuma la obligación.
En el caso de marras, conforme al principio de carga de la prueba, el cual establece que el demandante tiene la obligación de probar los hechos que alega y de las pruebas consignadas, debidamente valoradas se desprende que la parte actora, ciudadana ZULAY SERRANO TOVAR, justificó su incumplimiento en base a que por razones ajenas a su voluntad, el error contenido en el documento definitivo elaborado por la entidad bancaria, encargada del pago de la deuda restante a través del crédito hipotecario constituye una circunstancia que no le es imputable. Sin embargo, de las pruebas de informes, provenientes del Banco de Venezuela, S.A, Banco Universal consignadas, se observa que la demandante no realizó gestión alguna a fin de lograr la corrección del citado documento en el tiempo correspondiente para su protocolización, además que dicha solicitud fue desistida, lo que demuestra una aptitud negligente por su parte, aunado a que tampoco quedó demostrada la voluntad de la accionante de continuar con el convenio, aún y cuando le restaban siete (7) días para su culminación, circunstancias estas que no fueron probadas a los autos y que constituyen elementos suficientes para considerar que la accionante-reconvenida no realizó las gestiones necesarias para llevar acabo el negocio jurídico pactado.
Con respecto al alegato planteado por la parte demandante reconvenida, en el cual indica que el pago del saldo restante se haría a través de una institución bancaria y que en virtud a que dicha adquisición era una vivienda principal debía por consiguiente sujetarse a la Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat de la República Bolivariana de Venezuela publicada en Gaceta Oficinal Nº 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, Nº 11, no pudiendo ser imputable a su persona dicho incumplimiento, este juzgado superior observa el juez de instancia en la decisión recurrida manifestó que no era imputable a la compradora la no firma del documento definitivo con base a la indicada resolución en cuyo articulado se resolvió que los contratos que tienen por objeto la adquisición de viviendas principales solo se permitirá el cobro de sumas de dinero por cláusulas penales cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes y que en ningún caso, se considerara responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar dependa de un tercero en la relación.
Ante tal alegato, la parte demandada reconviniente denunció el vicio de error de interpretación en la sentencia dictada por el tribunal de instancia del artículo 1 de la Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda, por lo que este superior a fin de resolver dicha denuncia señala que la errónea interpretación constituye el error acerca del contenido y alcance de una disposición expresa de la ley, que el error se produce no porque se hayan establecido indebidamente los hechos o porque se haya incurrido en error al calificarlos, sino porque el supuesto de hecho abstracto contenido en la norma se interpretó erradamente, haciendo incluir en él casos no regulados por la misma.
En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en el expediente N° 99-458, en fecha 14 de junio de 2000, con ponencia del magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, estableció en relación al error de interpretación lo siguiente:
“…Invoca el recurrente el error de interpretación por parte del sentenciador de la alzada, de la disposición contenida en el artículo 341 del texto Legal Adjetivo, en este orden de ideas, considera oportuno la Sala, reiterar la opinión sustentada por élla mediante copiosa jurisprudencia, relacionada con la infracción de ley denunciada, a saber:
“En efecto, la infracción por errónea interpretación de un precepto legal por parte de una sentencia, ex definitione, sólo puede configurarse con respecto a aquellas normas jurídicas que sí hayan resultado aplicables, para resolver la materia jurídica sometida a la potestad jurisdiccional del correlativo juzgador…”
Ahora bien, en el caso de autos se observa que el juzgado a quo, fundamentó su decisión en el supuesto de hecho contenido en el artículo 1 de la Resolución dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, considerando que la misma tenía plena aplicación al caso de marras, dado que el desembolso de la cantidad adeudada era responsabilidad de un tercero y que dicha resolución era de fecha 05 de febrero de 2013, por lo que consideró que tenía plena aplicación. Sin embargo, es necesario indicar que el error de interpretación ocurre cuando habiendo utilizado la norma correspondiente, el juez se equivoca al momento subsumir el supuesto de hecho abstracto de la misma, no siendo procedente en este caso, dado que la norma utilizada no se encontraba vigente para el momento de la suscripción del contrato, puesto que la misma fue publicada en gaceta oficial en fecha 21 de febrero de 2013, por lo tanto este sentenciador considera que el vicio denunciado debe ser declarado improcedente. Así se decide.
Analizado lo anterior, esta alzada considera forzoso indicar que en la sentencia objeto del revisión, el Juzgado a quo manifestó que el incumplimiento de la demandante se encuadraba en el supuesto de hecho referido en el artículo 1 de la Resolución dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, teniendo plena aplicación al caso de marras, puesto que dicha resolución era de fecha 05 de febrero de 2013. Ante tal afirmación, es necesario señalar que la resolución referida fue publicada en Gaceta Oficinal en fecha 21 de febrero de 2013, es decir, con posterioridad al contrato objeto de la pretensión y por lo tanto, la vigencia de la resolución debe tomarse a partir de su publicación en Gaceta tal y como lo dispone la misma. Así se establece.
Ahora bien, dado que en el presente juicio quedó plenamente comprobado que la demandante reconvenida no realizó los tramites correspondientes para lograr la protocolización del documento definitivo, puesto que no demostró haber gestionado la corrección del documento y además conforme lo señala la respuesta de la prueba de informes, la solicitud de crédito fue desistida por la demandante reconvenida, sin que ésta se pueda escudar en el hecho que el error provenía de un tercero como es el caso de la entidad bancaria, encargada del otorgamiento del crédito con el cual daría cumplimiento al pago estipulado en el contrato, pues de las probanzas consignadas se desprende que la representación judicial del Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, acudió ante la oficina de Registro correspondiente con la finalidad de concretar la negociación, no pudiendo considerarse responsabilidad del banco, la falta de impulso por parte de la accionante reconvenida en la corrección del mismo, aún y cuando ésta tuvo con anterioridad el citado documento al haber sido presentado por ella misma ante el Registro respectivo conforme la constancia de recepción de fecha 06 de junio de 2013, que cursa al folio 34 de la pieza Nº 1, sin solicitar su corrección. Así se decide.
En virtud de lo anterior, al haber quedado verificado el incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato por la parte demandante, referente al pago del precio restante dentro de la oportunidad pautada por las partes, contenida en la cláusula segunda, sin que pueda en este caso imputase a la institución bancaria, encargada del crédito hipotecario, la falta del pago de la deuda, puesto que no quedó plenamente demostrado de las actas del juicio, el cumplimiento por parte de la demandante reconvenida de su obligación de gestionar e impulsar la corrección del documento definitivo, además que no tramitó ante el registro correspondiente una nueva oportunidad para la firma del documento definitivo y que la solicitud del crédito fue desistida ante la entidad bancaria, por lo que este juzgado superior inevitablemente debe concluir que la pretensión objeto de estudio no debe prosperar al no estar ajustada a derecho. Así se decide.
Resuelto como ha quedado el juicio principal, corresponde a éste jurisdicente pronunciarse sobre el fondo de la mutua petición, en la forma que sigue:
La representación de la parte demandada reconviene a la accionante en la resolución del contrato de autos para que se extinga en contrato preparatorio de compra venta, en virtud del incumplimiento de la parte actora reconvenida por causas imputables a ella, respecto al pago de la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), establecida en la cláusula tercera, por el vencimiento del lapso de tiempo fijado y en consecuencia, se ordene a la demandante reconvenida a recibir el reintegro de la cantidad CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 484.800,00) que corresponde al setenta y cinco por ciento (75%) del monto recibido conforme lo dispuesto en la cláusula quinta y finalmente que la demandada reconviniente quedará en posesión de la cantidad de cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 165.200,00) que corresponde al veinticinco por ciento (25%) del monto recibido conforme lo previsto en la cláusula octava del contrato, como indemnización de daños y perjuicios.
Argumentaciones que fueron rechazadas por la parte actora reconvenida al considerar que el incumplimiento del negocio jurídico fue motivado por causas que no fueron imputables a ella, dado que fue por un error de la institución bancaria encargada de la elaboración del documento definitivo, aunado a que la exigencia del pago por daños y perjuicios es contraria a la ley, ya que por tratarse de la adquisición de una vivienda principal, dicho contrato debe ajustarse a la Resolución del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de la República Bolivariana de Venezuela, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115 del 21 de febrero de 2013, con el Nº 11.
A tal respecto, el artículo 1.167 del Código Civil, dispone:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Por su parte, el artículo 1.258 del referido Código establece:
“La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo”
De las disposiciones legales supra citadas, se evidencian claramente los elementos más relevantes para que en casos como el de autos resulte procedente en derecho la acción de resolución de contrato pretendida y la aplicabilidad de los daños y perjuicios estipulados en el contrato, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones con el correspondiente resarcimiento si hubiere lugar a ello.
Como anteriormente se indicó, los contratos en el derecho moderno son de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes y por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.
En este sentido, el autor EMILIO CALVO BACA, en el Código Civil venezolano, comentado y concordado, estipula que la acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
Conforme lo anterior, a fin de determinar lo alegado por las partes, se hace necesario indicar el contenido de las cláusulas quinta y octava del contrato de marras, las cuales establecen:
“…QUINTA: “EL PROMITENTE VENDEDOR” de obliga a entregar a “LA PROMITENTE COMPRADORA” para la presentación del documento definitivo de compra venta ante el Registrador Subalterno, los siguientes documentos: a) fotocopia del documento de propiedad; b) solvencia al día del derecho de frente emitida por el Municipio respectivo; c) fotocopia del RIF; d) fotocopia de la Cédula de Identidad, así como cualquiera otros documentos que sean solicitados.” (…)
OCTAVA: En caso de que no se lleve a efecto la compra del bien inmueble objeto de este contrato por causas imputables a “LA PROMITENTE COMPRADORA”, quedará a favor de “EL PROMITENTE VENDEDOR” la cantidad equivalente al veinticinco por ciento (25%) del monto entregado en garantía conforme a la cláusula segunda, como compensación de daños y perjuicios por el incumplimiento de la “LA PROMITENTE COMPRADORA”, obligándose “EL PROMITENTE VENDEDOR” a reintegrar a “LA PROMITENTE COMPRADORA” la cantidad restante del monto entregado en garantía, de manera inmediata. Asimismo, y en el caso de que no se lleve a efecto la compra del bien inmueble objeto de este contrato por causas imputables a “EL PROMITENTE VENDEDOR”, éste deberá reintegrar a “LA PROMITENTE COMPRADORA”, la cantidad entregada en garantía conforme a la cláusula segunda, más la cantidad equivalente al veinticinco por ciento (25%) del monto entregado en garantía conforme a la cláusula segunda por vía de compensación de daños y perjuicios ocasionados a “LA PROMITENTE COMPRADORA”.
Ahora bien de las cláusulas parcialmente transcritas, se desprenden los acuerdos a los cuales llegaron las partes en caso de incumplimiento del contrato, por lo que para solicitar la resolución del mismo, es necesario que se verifique en primer lugar el incumplimiento parcial del contrato, en el cual las partes celebrantes hayan acordado el pago fraccionado del precio, en cuyo caso, el acreedor puede ejercer tanto la acción de resolución de contrato como la acción de cumplimiento del mismo y en segundo lugar si el acreedor ejerce la acción de resolución de contrato, es necesario que el Juez analice la importancia del incumplimiento para decidir sobre la procedencia de la acción.
En el presente caso, la parte demandada reconviniente solicitó la resolución del contrato de venta autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de febrero de 2013, alegando que por causas imputables a la demandante reconvenida no se suscribió en la oportunidad pautada el documento definitivo, lo que le permite accionar la penalidad establecida en caso de incumplimiento dispuesta en la cláusula octava del mismo.
A tal respecto, de la cláusula octava del contrato de marras, se desprende que las partes acordaron que en caso de incumplimiento de las obligaciones en él establecidas, por causas imputables a la promitente compradora, la promitente vendedora tendría derecho a retener el veinticinco por ciento (25%) del monto otorgado en garantía por compensación de daños y perjuicios, obligándose ésta a la entrega inmediata del monto restante y en caso que el incumplimiento proviniera del promitente vendedor, éste debía entregar la cantidad dada en garantía más el veinticinco por ciento (25%) del monto entregado por compensación de daños y perjuicios.
En razón de lo anterior, esta alzada observa que en el caso de autos quedó comprobado que la parte demandada reconvenida dio cabal cumplimiento con las obligaciones establecidas en el contrato, en virtud a que en la oportunidad pertinente compareció ante la oficina de Registro correspondiente, para suscribir el documento definitivo, aún y cuando el mismo no fue suscrito con motivo al error antes indicado, además que no quedó verificado que la demandada reconviniente hubiese recibido por parte de la actora, el pago de la suma de dinero adeudada efectuada dentro del plazo previamente acordado en el contrato con lo cual no se concretó el negocio jurídico pactado, por lo tanto es forzoso para este sentenciador declarar la procedencia en derecho de la reconvención propuesta por la parte demandada reconvenida ASI SE DECIDE.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar CON LUGAR LA APELACIÓN ejercida por la representación judicial de la parte demandada reconvenida, SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por la parte demandante, CON LUGAR la RECONVENCION propuesta por la parte demandada y la consecuencia legal de dicha situación es revocar el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste operador superior del sistema de susticia.
DE LA DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado GILBERTO DOS SANTOS GONCALVES, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana ZULAY SERRANO TOVAR contra la ciudadana ANA LAURA BLANCO SANANES, ambas partes ampliamente identificadas en la primera parte de este fallo.
TERCERO: CON LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por la ciudadana ANA LAURA BLANCO SANANES contra la ciudadana ZULAY SERRANO TOVAR, ya que quedó demostrado en las actas procesales que la parte demandada reconvenida incumplió con lo pactado en cláusula segunda del contrato de compra venta.
CUARTO: Se declara jurisdiccionalmente resuelto el contrato de compra venta y se ordena a la parte demandante reconvenida, ciudadana ZULAY SERRANO TOVAR a dar cumplimiento con lo establecido en el estipulado en la cláusula octava del precitado contrato y por ende recibir la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 487.500,00) que equivalen al setenta y cinco por ciento (75%) de la cantidad entregada, reteniendo la demandada reconvenida, ciudadana ANA LAURA BLANCO SANANES, la cantidad de CIENTO SESENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 162.500,00) que equivalen al veinticinco por ciento (25%) de la cantidad otorgada como compensación por daños y perjuicios conforme lo establecido en la referida cláusula.
QUINTO: Se REVOCA la sentencia apelada y se condena en costas a la parte demandante reconvenida.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (08) días del mes de febrero de Dos Mil Diecisiete (2017). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
En esta misma fecha, siendo las nueve y treinta de la mañana (09:30 a.m.), previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
LA SECRETARIA.
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
Exp: AP71-R-2016-000776 (9508)
JCVR/AMB/Iriana.-
