REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
EXPEDIENTE Nº AP71-R-2017-000499/7.183
PARTE DEMANDANTE:
ALEJANDRO BLANCO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N°. V-6.031.360.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:
GIUSEPPE BRANDI, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el N°.32.447.
PARTE DEMANDADA:
MARIA LUISA GOMEZ CAÑEDO, mayor de edad, de este domicilio, venezolana, titulara de la cédula de identidad N° V. 11.310.233.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTES DEMANDADA:
MARGARITA SOTO DOS SANTOS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°72.750.
MOTIVO:
Apelación contra la decisión dictada el 2 de diciembre del 2015 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer del presente expediente a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 11 de mayo del 2017 por la abogada MARGARITA SOTO DOS SANTOS, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 04 de mayo del 2017 por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesta por el ciudadano ALEJANDRO BLANCO RODRÍGUEZ contra la ciudadana MARÍA LUISA GÓMEZ CAÑEDO.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 12 de mayo del 2017, acordándose remitir al Juzgado Superior Distribuidor de Turno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, el expediente en su estado original a los fines de la tramitación y resolución de dicho recurso.
El 19 de mayo del 2017, se recibió el expediente por secretaria y se dejó constancia de ello en fecha 22 del mismo mes y año, dándole entrada en fecha 26 de mayo del 2017, y fijándose el vigésimo (20) día de despacho siguiente a dicha data la oportunidad para la presentación de los informes.
En fecha 03 de julio del 2017, ambas partes consignaron escritos de informes.
Mediante auto del 4 de julio del 2017, se fijó un lapso de ocho (8) días de despacho para la presentación de observaciones a los informes, en fecha 10 ese mismo mes y año, la parte actora consignó observaciones a los informes.
El 18 de julio del 2017, el tribunal se reservó un lapso de sesenta (60) días calendarios para decidir.
El 18 de octubre de 2017, el tribunal difiere la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de treinta (30) días continuos.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se evidencia de autos que el presente proceso se inició mediante libelo presentado el 06 de abril de 2015, por el ciudadano GIUSEPPE BRANDI abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 32.447, actuando en su propio nombre y representación, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual demanda a la ciudadana MARÍA LUISA GÓMEZ CAÑEDO, el cumplimiento de contrato de arrendamiento fundamentado en los artículos 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 1.133, 1.160, 1.167 del Código Civil. Dicha demanda correspondió ser conocida por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, luego de haber sido efectuado el sorteo correspondiente.
Alega la parte actora como hechos fundamentales de la acción deducida, los siguientes:
1. Que en fecha 18 de junio de 2013, el ciudadano ALEJANDRO BLANCO RODRIGUEZ; firmó contrato de arrendamiento con la ciudadana MARIA LUISA GOMEZ CAÑEDO, según se evidencia en documento debidamente autenticado por ante la notaria publica Vigesima Novena del municipio libertador del distrito capital, bajo el N° 7, Tomo 122 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria.
2. Que el objeto del presente contrato, es relacionado a un local comercial en planta baja, piso 2, Nivel Miranda, N° M.30, de nueve metros cuadrado (9,00 Mts2), centro Lido Av. Francisco de Miranda, Municipio chacao del estado miranda.-
3. Que en la clausula cuarta (4) establece la duración del contrato objeto de la presente controversia por un (1) año, contado a partir del 10 de junio de 2013 al 09 junio del 2014.
4. Que el canon de arrendamiento es por la cantidad de ocho mil bolívares (bs. 8000,00) mensuales, según consta en la clausula segunda del mencionado contrato.
5. Que se desprende de la clausula primera de dicho contrato (destino del local o uso) explotación del ramo de comercio destinado a la venta, alquiler, reparación, servicio técnico y distribución de teléfonos celulares, accesorios o afines, así como también la compra, venta, distribución de accesorios para computadoras, teclados, mouse, cornetas, pendrives y conexos
6. Que en la cláusula del se estableció que la parte demandada debía cumplir con los gastos o consumos de obligatorio pago, tales; como cantv, aseo urbano, corpoelec y condominio a la empresa mercantil encargada de ello “A.S. 17 Lido, C.A.”
Fundamentaron la demanda en los siguientes artículos 115 de la Constitución de la República Bolivariana De Venezuela, 1.133,1.160 y 1.167 del Código Civil; 2, 8, 40, 43 de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:
… “dar por resuelto de pleno derecho el contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 7, Tomo 122 de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, por haber incumplido en forma reiterada y contumaz a las obligaciones derivadas del mencionado a pagar cantidades de dinero que se describen a continuación en la:
ACCION SUBSIDIARIA
Cánones de Arrendamiento:
La cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES ( BS 64.000,00) por cánones impagos desde el mes de agosto de 2014 hasta el mes de marzo de 2015.
Las cantidades que se sigan acumulando por canones vencidos y no pagados hasta la total entrega del local arrendado.
Condominio:
La cantidad de ONCE MIL SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS ( Bs. 11.016,66) por cuotas de condominio vencidas.
Las cuotas que se sigan venciendo hasta la entrega efectiva del local arrendado
Luz Eléctrica
La cantidad de ONCE MIL CIENTO SEIS CON SESENTA Y SEIS (Bs 11.106,66) por concepto de recibos por servicio eléctrico vencidos y por vencerse, hasta la entrega del local comercial.
Servicio de C.A.N.T.V
El servicio de telefonía fue retirado por la empresa estatal.
Costas y costos
Todas las cantidades que se deriven del presente procedimiento por concepto de costas y costos…. (COPIA TEXTUAL)
Estimaron la presente demanda por la cantidad de VEINTE MIL QUINIENTOS TREINTA Y UNO CON VEINTICUATRO CENTIMOS (Bs. 20.531.24)
Asimismo, consignó los siguientes anexos:
1.- Original de poder, otorgado por el ciudadano Alejandro Blanco Rodríguez, a los abogados GIUSEPPE BRANDI CESARINO y SILVIA IRENE LEAL DE FINAMORE, ante la notaria publica decima quinta del municipio libertador distrito capital en fecha 3 de noviembre de 2014, anotado bajo el N° 28, Tomo 87. (Folios 06 al 14).
2.- Original del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Alejandro Blanco Rodríguez con la ciudadana María Luisa Gómez Cañedo, de un local comercial ubicado en planta baja, piso 2, Nivel Miranda, N° M.30, de nueve metros cuadrado (9,00 Mts2), centro Lido Av. Francisco de Miranda, Municipio Chacao del estado Miranda, autenticado en fecha 18 de junio de 2013 por ante la notaria Publica Vigésima Novena del Municipio libertador del Distrito capital, bajo el N°7, Tomo 122 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. (Folios 15 al 23)
3.- Copia simple de reporte cxc, emitido por la empresa de condominio A.S. 17 LIDO C.A., referente a los meses insolutos del cliente 22142 INVERSIONES UNIVERSO 13, desde el mes de abril de 2014 hasta enero de 2015. (Folio 24)
4.- Facturas de corpoelec de consultas de saldo ya vencidas (Folios 25 al 39)
5.- Copia de comunicado emitido por la Cantv, relacionado al teléfono N°9533113. (Folio 40 al 41)
6.- Copia simple de misiva, emitida por el centro comercial Lido, dirigida al ciudadano Alejandro Blanco –local M-30. (Folio 42)
En fecha 07 de abril de 2015, fue admitida por el tribunal de la causa la presente demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 17 de abril de 2015, el a quo libró compulsa de citación a la parte demandada.
En fecha 5 de mayo de 2015, el ciudadano Roger Pérez alguacil adscrito al Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas dejó constancia de su imposibilidad para la práctica de la citación personal de la demandada, y en razón de ello consignó la compulsa de citación.
En fecha 07 de mayo de 2015, el juzgado de la causa acordó la citación por cartel a la parte demandada.
En fecha 15 de junio del 2015, la secretaria del juzgado de la causa dejó constancia de haberse traslado a la dirección del local comercial objeto de la presente demanda y fijó el cartel de citación librado a la ciudadana MARIA LUISA GOMEZ CAÑEDO.
Una vez agotados los trámites de la citación personal y por carteles de la parte demandada siendo infructuosas; en fecha 14 de octubre de 2015, el a quo, procedió a designar defensor judicial de la parte demandada a el abogado en ejercicio JOSE EMILIO CARTAÑA ISACH, en esa misma fecha acepto y prestó el juramento de ley.
El 26 de octubre de 2015, la abogada Margarita Soto Dos Santos, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada consigno escrito de contestación de la demanda y opuso cuestiones previas, en el cual expresó entre otras cosas lo siguiente:
…“Niego, rechazo y contradigo y me opongo formalmente en todas y cada unas de las pretensiones señaladas por la parte actora en el escrito libelar, ya que la misma se fundamenta en una acción temeraria y fraudulenta… ahora bien opongo la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil…”
En fecha 1 de febrero 2016, fue celebrada la audiencia preliminar dejándose constancia en dicha acta la comparecencia de los apoderados judiciales de ambas partes, y en la cual se dejó constancia de siguiente:
“… Se le otorgó la palabra al apoderando judicial de la parte actora quien expuso; “ Solicitar en la demanda visto que se dictaminó las cuestiones previas a favor de la parte actora, donde la demandada solicitaba la acumulación prohibida y esta fue declarada sin lugar, lo que es seguir con el juicio y continuarlo hasta su última instancia…Acto seguido expuso la representación judicial de la parte demandada: Ratificamos en toda y cada una de sus partes el escrito de contestación que fuera presentado por ante este tribunal y en virtud de no haber llegado a un acuerdo para ponerle fin a este procedimiento, solicitamos que el mismo siga su curso legal hasta la referida sentencia. Es todo.” Acto seguido se deja constancia que no convienen y que todos los hechos expuestos tanto en el libelo como en la contestación de la demanda son controvertidos…”
(Copia textual).
El 4 de febrero de 2016, el aquo fijó los hechos controvertidos y abrió un lapso de cinco (5) días de despacho para la promoción de pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fueron consignadas por ambas partes escritos de promoción de pruebas.
En fecha 10 y 12 de febrero de 2016, la parte actora consignó escritos de promoción de pruebas, asimismo, en 16 del mismo mes y año la parte demandada consignó su escrito de promoción de pruebas.
En fecha 18 de febrero de 2016, la parte actora se opuso a las pruebas presentadas por la parte demandada.
El 25 de febrero de 2016, el juzgado de la causa e pronuncio en cuanto a la oposición opuesta por la parte actora a las pruebas promovidas por la parte demandada, asimismo, admitió las pruebas traídas por las partes, sin embargo, en cuanto a la prueba de Exhibición de Documentos solicitada por la actora, fue declarada inadmisible ya que la misma únicamente se limitó a invocar este medio probatorio, mas no consignó copia del referido documento de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.
El 27 de julio de 2016, mediante auto fue designada como juez suplente la Abg. DAMARIS IVONE GARCÍA, por lo que la misma se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó a notificar a las partes. Asimismo, el 1 de noviembre de 2016, mediante auto ordenó nuevamente la notificación de las partes.
En fecha 6 de abril de 2017, tuvo lugar el debate oral en el presente juicio, dejando constancia de la comparecencia de ambas partes, de conformidad con los artículos 870 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 4 de mayo de 2017, el juzgado de cognición dictó sentencia definitiva en los siguientes términos:
“… en cuanto a los alegatos por la parte demandada en su escrito de contestación en que hace relación que el local objeto de discusión debía estar en buen estado al momento de la realización del contrato, además poseer los documentos contentivos de permiso de construcción clase A. Permiso de construcción clase B. cedula de habitabilidad. Constancia de cumplimiento de variables urbanas y ficha catastral, visto que el local comercial no estaba apto para ser arrendado por ser imposible el funcionamiento del mismo, sin embargo al firmar el contrato de arrendamiento contradice lo manifestado, ya que como se señalo anteriormente en la clausula séptima el arrendatario declaró recibir el local en perfecto estado, aumado que en relación a los documentos contentivo de los permiso debió solicitarlo antes de la firma del contrato o en su defecto explanarlo en el mismo, ó realizar los trámites respectivos en los organismos respectivos administrativos, para determinar si hay alguna infracción .- Por consiguiente señalado lo anterior la pretensión propuesta por la parte actora, encuentra procedente en los literales “a”y “i” del artículo 40 de la ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.- Y ASI SE ESTABLECE.-
capitulo V
DECISIÓN
En merito de las consideraciones precedentes expuestas, este Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: Con Lugar la demanda incoada por el ciudadano: ALEJANDRO BLANCO RODRIGUEZ, contra la ciudadana MARIA LUISA GOMEZ CAÑEDO, ampliamente identificado en el encabezamiento del presente fallo, en consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento firmado entre las partes en fecha 18 de junio 2013; y como consecuencia de dicha resolución se ordena el desalojo del local comercial denominad M -30, con un area aproximada de nueve metros cuadrados, ubicado en la planta baja, piso 2 (Nivel Miranda) del Centro Lido, ubicado entre las Avenida Francisco de Miranda, Naiguatá, Tamanaco y Parque de la Urbanización El Rosal, en la jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda.-
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a cancelar por concepto de cánones de arrendamiento la cantidad de Sesenta y Cuatro Mil Bolívares ( Bs.64.000) correspondiente a los meses de agosto de 2014, hasta el mes de marzo de 2015; así como las mensualidades que se sigan venciendo hasta la entrega del local arrendado.-
TERCERO: Se condena a pagar la cantidad de once mil dieciséis Bolívares con sesenta y seis centímetros (Bs. 11.016,66), por concepto de cuotas de condominios desde los meses Abril de 2014 hasta Enero de 2015, así como las cuotas vencidas y que se sigan venciendo hasta la entrega del local arrendado.-
CUARTO: Se condena a pagar la cantidad de Once mil dieciséis Bolivares con sesenta céntimos (Bs. 11.106), por concepto de recibos por servicio eléctrico vencidos y por vencerse hasta la entrega del local comercial.-
QUINTO: Se condena en costa a la parte demandada, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
(COPIA TEXTUAL).
En virtud de la apelación ejercida por la abogada MARGARITA SOTO DOS SANTOS, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, corresponde, pues, a este ad quem, determinar si la recurrida está o no ajustada a derecho.
Ahora bien, respecto a los límites en que ha quedado planteada la controversia, corresponde determinar la distribución de la carga de la prueba, según lo establecido el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a saber:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
Conforme a los límites de la demanda y la contestación, considera esta Jurisdicente que, se tienen en el presente caso como hechos no controvertido el siguiente: 1. La celebración de contrato de arrendamiento del local comercial denominado M-30 con un área aproximada de nueve metros cuadrados (9 mts), situado en la planta baja, piso 2( Nivel Miranda) del Centro Lido ubicado entre las Avenidas Francisco de Miranda; Naiguatá, Tamanaco y El parque de la Urbanización EL Rosal, protocolizado en el Registro Publico del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el N°12, Tomo 15 del protocolo primero del día 19 de marzo de 1998. 2. Que dicho local tenía como objeto la venta de celulares. En cuanto a los hechos controvertidos tenemos, que la demandada rechazó, negó y contradijo y se opuso a las pretensiones señaladas por la actora en el escrito libelar, por considerarla que se fundamenta en una acción temeraria y fraudulenta, que el local objeto de la presente demanda se recibió deteriorado y no apto para el comercio dentro de las aéreas de instalación, y que esto no le permitía abrir el negocio para el objeto que se perseguía o persigue que es el ( la venta de equipos celulares) ante esa situación la hoy demandada se vio en la necesidad de invertir en reparaciones mayores para poder abrir el negocio teniendo un gasto de aproximadamente de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000), llevándose prácticamente un año dicha reparación, y que una vez listo su inmueble para funcionar como un comercio, para sorpresa de mi representada, se le notifica verbalmente que esta demandada por falta de pago y es citada por un Tribunal de Municipio; por lo que le corresponde a la demandada demostrar esos alegatos.
Queda de esta manera planteada la controversia judicial, haciéndose en opinión de quien sentencia, un recuento claro, preciso y lacónico de los términos de la misma, con lo que se da cumplimiento al segundo de los requisitos previsto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, encontrándose este Juzgado Superior dentro del lapso procesal correspondiente para emitir su pronunciamiento de mérito pasa a hacerlo en esta oportunidad en los siguientes términos, previo análisis del material probatorio traído a los autos:
DE LAS PRUEBAS.
1. PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA.
A. JUNTO AL ESCRITO LIBELAR.
1.- Original de poder, otorgado por el ciudadano Alejandro Blanco Rodríguez, a los abogados GIUSEPPE BRANDI CESARINO y SILVIA IRENE LEAL DE FINAMORE, ante la notaria publica decima quinta del municipio libertador distrito capital en fecha 3 de noviembre de 2014, anotado bajo el N° 28, Tomo 87. (Folios 06 al 14). Con respecto a dicha prueba al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y corre en autos con todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante. Así se establece.
2.- Original del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Alejandro Blanco Rodríguez con la ciudadana María Luisa Gómez Cañedo, de un local comercial ubicado en planta baja, piso 2, Nivel Miranda, N° M.30, de nueve metros cuadrado (9,00 Mts2), centro Lido Av. Francisco de Miranda, Municipio Chacao del estado Miranda, autenticado en fecha 18 de junio de 2013 por ante la notaria Publica Vigésima Novena del Municipio libertador del Distrito capital, bajo el N°7, Tomo 122 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. (Folios 15 al 23). Con respecto a dicha prueba al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento Civil; se desprende de la misma la relación arrendaticia de un local comercial entre los ciudadanos Alejandro Blanco Rodríguez y María Luisa Gómez Cañedo. Así se establece.
3.- Copia simple de reporte cxc, emitido por la empresa de condominio A.S. 17 LIDO C.A., referente a los meses insolutos del cliente 22142 INVERSIONES UNIVERSO 13, desde el mes de abril de 2014 hasta enero de 2015. (Folio 24). Con respeto a dicha prueba por tratarse de documentos emanados de terceros al no haber sido ratificadas por medio de la prueba testimonial conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”. En consecuencia de lo anterior, mal pudiere esta superioridad otorgar valor probatorio. Así se establece.
4.- Facturas de corpoelec a nombre de INVERSIONES UNIVERSO 13 C.A (Folios 25 al 39). Con respecto a esta prueba, por tratarse de documentos que por sus características encuadran en los denominados documentos públicos administrativos, al no haber sido impugnado se tienen como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 en su primer aparte del Código de Procedimiento Civil y concatenado con el artículo 1.357 del Código Civil. Se aprecia de su contenido el saldo facturado y ya vencido por la Corporación Eléctrica Nacional S.A. de los meses desde mayo 2014 hasta febrero 2015. Así se establece.
5.- Copia de comunicado emitido por la Cantv, relacionado al teléfono N°9533113. (Folio 40 al 41). Con respeto a dicha prueba por tratarse de documentos emanados de terceros al no haber sido ratificadas por medio de la prueba testimonial conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”. En consecuencia de lo anterior, mal pudiere esta superioridad otorgar valor probatorio
6.- Copia simple de notificación emitida por el centro comercial Lido, dirigida al ciudadano Alejandro Blanco local M-30. (Folio 42). Con respeto a dicha prueba por tratarse de documentos emanados de terceros al no haber sido ratificadas por medio de la prueba testimonial conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”. En consecuencia de lo anterior, mal pudiere esta superioridad otorgar valor probatorio. Así se decide
B. En la etapa probatoria, la parte actora aportó los siguientes medios de prueba:
1. Notificaciones emitidas por el jefe de administración del centro comercial Lido, de fecha 1 de diciembre de 2015, dirigidas al ciudadano ALEJANDRO BLANCO, en relación a los 19 meses de atraso de condominio desde abril 2014 hasta octubre 2015. (Folio 164 al 167), Con respeto a dicha prueba por tratarse de documentos emanados de terceros al no haber sido ratificadas por medio de la prueba testimonial conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”. Dicho lo anterior, mal pudiere esta superioridad otorgar valor probatorio, quedando las mismas desechadas del presente juicio. Así se establece.
2. Copia fotostática simple de documento interno de comité Paritario para la administración del condominio del Centro Lido, por ante la Notaria Trigésimo Novena del Municipio Libertador (Folio 168 al 182). Con respecto a dicha prueba por tratarse de un documento privado reconocido que al no haber sido impugnada se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del código civil. Se desprende de su contenido las normas que deben cumplirse en cuanto al funcionamiento, facultades, usos, seguridad, horarios y entre otros, del Centro Lido. Así se establece.
3. Copia simple de documento privado de condominio del centro lido (Folio 183 al 220). Con respecto a dicha prueba se desecha por cuanto la misma nada aporta para resolución de la presente causa. Así se establece.
4. Recibos de Corpoelec, dirigidos a inversiones Universo 13 C.A., (Folio 222 al 229).Con respecto a esta prueba, por tratarse de documentos que por sus características encuadran en los denominados documentos públicos administrativos, al no haber sido impugnado se tienen como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 en su primer aparte del Código de Procedimiento Civil. Se aprecia de su contenido el monto facturado por la Corporación Eléctrica Nacional S.A. a nombre de INVERSIONES UNIVERSO 13 C.A., de los meses desde marzo 2015 hasta Septiembre 2015. Así se establece.
5. Impresiones Fotográficas del inmobiliario del local comercial arrendado. (Folio 221 al 230). Con respecto a dicha prueba esta superioridad, observa que de las mismas, no se determina la autoría, lugar y fechas de las reproducciones fotográficas, en consecuencia, esta juzgadora mal pudiere otorgarle valor probatorio. Así se establece.
6. Estado de cuenta de la deuda de condominio de Inversiones Universo 13 C.A desde el mes de abril de 2014. (Folio 231). Con respecto a dicha prueba esta superioridad no puede otorgarle valor probatorio, por cuanto, la misma carece de firma y no fue ratificada por el tercero, en consecuencia, queda desechada. Así se establece.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
a. En la oportunidad de contestar la demanda:
1.- Original de poder, otorgado por la ciudadana MARIA LUISA GOMEZ CAÑEDO, a los abogados HENRY ALBERTO BORGES; MARGARITA SOTO DOS SANTOS y CARMEN MARISOL FONSECA SANTIAGO, otorgado en fecha 5 de noviembre de 2014 por ante la Notaria Publica Vigésima Novena de Caracas, Municipio Libertador, del Distrito Capital, anotado bajo el N° 40, Tomo 162, (Folios 137 al 139). Con respecto a dicha prueba al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y corre en autos con todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante. Así se establece.
2.-copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Alejandro Blanco Rodríguez con la ciudadana María Luisa Gómez Cañedo, de un local comercial ubicado en planta baja, piso 2, Nivel Miranda, N° M.30, de nueve metros cuadrado (9,00 Mts2), centro Lido Av. Francisco de Miranda, Municipio Chacao del estado Miranda, autenticado en fecha 18 de junio de 2013 por ante la notaria Publica Vigésima Novena del Municipio libertador del Distrito capital, bajo el N°7, Tomo 122 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. (Folios 15 al 23). Con respecto a dicha prueba resulta inoficiosa su valoración, por cuanto la misma fue valorada anteriormente. Así se establece.
3.-Copia del documento compra venta del local comercial de un local comercial ubicado en planta baja, piso 2, Nivel Miranda, N° M.30, de nueve metros cuadrado (9,00 Mts2), centro Lido Av. Francisco de Miranda, Municipio Chacao del estado Miranda, debidamente registrado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado bolivariano Miranda, en fecha 19 de marzo de 1998. (Folio 112 al 115). Con respecto a dicha prueba al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. Se acredita de dicha prueba que el ciudadano Alejandro blanco es el propietario del inmueble objeto de la presente demanda. Así se establece.
4.- Original de factura de pago de electricidad; “Marcados con letra C, D, E, F,G, a nombre de INVERSIONES UNIVERSO 13.C.A, con el número de contrato 100000602440, correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y noviembre de 2013. (Folio 116 al 120).
5.- 3 Comprobantes de transferencias “Marcados con letra F, J, L” Realizadas desde Banesco, Banco Universal, al Banco Citibank, en el número de cuenta 01900001041015051007 a favor de Alejandro Blanco Rodríguez, con los numero de recibo: 2886501356, 2937474234, ambos por la cantidad de ocho mil bolívares cada uno (Bs.8.000) y el tercero bajo el número 2823029920, por la cantidad de veinticuatro mil (Bs 24.000) correspondiente a 3 meses (Folio 122,123 y 125). Con respecto a dicha prueba al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en concordancia con el artículo 4 de la ley sobre mensajes de datos y firmas electrónicas, establece lo siguiente: Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil. La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas. Sin embargo, dichas pruebas quedan desechadas ya que nada aporta a la resolución de la presente causa, por cuanto dichos pagos realizados no corresponden a los meses reclamados por la actora. Así se establece.
6.- 2 Comprobantes de depósito bancario de la entidad Bancaria Citibank de fecha 18 de junio de 2013 y de fecha 18 de septiembre de 2013,a nombre ciudadano Alejandro Blanco en el número de cuenta 01900001041015051007, correspondiente al pago de los meses junio y septiembre de 2013. En virtud de que dichas pruebas no fueron impugnadas ni desconocidas por la parte contraria, de conformidad 12, 509, 510 del Código de Procedimiento Civil y artículo 1.363 del Código Civil. Al respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 20 de diciembre del 2005, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez de Caballero, manifestó que los depósitos bancarios no pueden considerarse como documentos emanados de terceros y que en el proceso del depósito han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como mandatario, en nombre del titular de la cuenta, y que los mismos no constituyen un medio de prueba libre, por ser asimilable a las tarjas y por ende ser un medio de prueba consagrado en forma particular por la ley. Se desprenden que dichos depósitos fueron efectuados por la parte demandada a nombre del ciudadano Alejandro Blanco, cada uno por la cantidad de ocho mil bolívares (Bs.8.000). Así se establece.
7.-comprobantes de pago de condominio correspondiente a los meses desde enero hasta diciembre de 2013, enero 2014. Con respeto a dicha prueba por tratarse de documentos emanados de terceros al no haber sido ratificadas por medio de la prueba testimonial conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”. En consecuencia, esta superioridad no le otorga valor probatorio. Así se establece.
b. En lapso probatorio
Es preciso señalar que la parte actora no promovió pruebas.
De la competencia.-
En primer lugar, debe este tribunal superior determinar su competencia para conocer del asunto objeto de apelacion. A tales fines, observa:
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida” subrayado nuestro.
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: Nº AA20-C-2008-000283, caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, con apego estricto a la Resolución Nº 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, está última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.
En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Por lo antes expuesto, y en virtud de que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida en fecha 7 de abril de 2015, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y ASÍ SE ESTABLECE
Del Fondo de la Controversia.-
El presente caso versa sobre una demanda de cumplimiento de contrato, incoado por el ciudadano ALEJANDRO BLANCO RODRIGUEZ; en contra de la ciudadana MARIA LUISA GOMEZ CAÑEDO.
Como punto controvertido la parte demandante alega lo siguiente que:
1.-El objeto del presente contrato fue el alquiler de un local comercial el cual estaría destinado a la venta, alquiler, reparación, servicio técnico y distribución ubicado en el centro lido denominado M-30 con un área aproximada de nueve metros cuadrados (9 mts), situado en la planta baja, piso 2 (Nivel Miranda) del Centro Lido ubicado entre las Avenidas Francisco de Miranda; Naiguatá, Tamanaco y El parque de la Urbanización EL Rosal.
2.- Que se estableció que el presente contrato tendría la duración de un (01) año, contados a partir del 10 de junio de 2013 al nueve (09) de junio de 2014.
3.- Que el canon mensual establecido es por la cantidad de ocho mil bolívares (Bs.8000,00), sin embargo, la parte demandada ha incumplido con las cláusulas de dicho contrato y que tal incumplimiento acarrea la resolución del mismo.
4.- Que dentro de las obligaciones de la arrendataria, ésta debía tener el local comercial funcionando y con personal laborando, a menos que estuvieran de vacaciones colectivas, de lo contrario, pasados quince (15) días continuos sin abrir al público, se abriría el local y se tomaría posesión del mismo, por lo que la arrendataria incumplió, ya que dicho local comercial se encuentra cerrado desde el día de la celebración del contrato hasta la fecha de su vencimiento, negándose la misma a entregar el local a pesar de que nunca hizo uso del mismo tal y como se había pactado, es decir, en ningún momento abrió el local al público y mucho menos efectuó venta de celulares y accesorios de ellos o de computadoras.
5.-Que la arrendataria ha incumplido con sus obligaciones adeudando cantidades de dinero; tales como; cánones vencidos de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del 2014, enero febrero y marzo del 2015, cada mes por un monto de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), haciendo la cantidad de sesenta y cuatro mil bolívares (Bs.64.000,00), asimismo; adeuda al condominio los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del 2014 y enero de 2015 la cantidad de once mil ciento seis bolívares (11.106,00), igualmente, adeuda por servicio de luz eléctrica la cantidad de nueve mil cuatrocientos veinticuatro con cincuenta y ocho céntimos ( 9.424,58) y en lo que se refiere a la telefonía regular (C.A.N.T.V) por la falta de cancelación del servicio fue retirada la línea impidiendo que en un futuro pudiere colocarse un punto de venta bancario.
6.- Que el arrendador realizó modificaciones en el local comercial sin previa autorización, incumpliendo con lo establecido en el contrato de arrendamiento, es decir, con la prohibición expresa de realizar modificaciones o mejoras sin la autorización expresa de mi representado (Arrendador).
Ahora bien, el apoderado judicial de la parte demandada alegó en su escrito de contestación lo siguiente:
1.-Negó, rechazo y contradijo y se opuso formalmente en todas y cada unas de las pretensiones señaladas por la parte actora en el escrito libelar, ya que la misma se fundamenta en una acción temeraria y fraudulenta. Asimismo, alegó que su representada se vio en la necesidad de modificar el local para poder colocarlo en funcionamiento, por lo que tuvo gastos de aproximadamente trescientos mil bolívares (Bs.300.000), llevándose un tiempo de reparación de casi un año.
2.- Que el local objeto de discusión debía estar en buen estado al momento de la realización del contrato y además poseer los documentos contentivos de permiso de construcción clase A, permiso de construcción clase B, cédula de habitabilidad, constancia de cumplimiento de variables, urbanas y ficha catastral, visto que el local comercial no estaba apto para ser arrendado.
2. Que había cumplido con su obligación consignando recibos donde cancela canon de arrendamiento, condominio, luz eléctrica y servicio telefónico C.A.N.T.V, además, manifestó que el hecho de que su representada no posee la totalidad de los comprobantes de pago no quería decir que se encuentre en mora o haya incumplido con sus responsabilidades de pago.
4.- Opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:… “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.
Ahora bien, esta alzada antes de emitir pronunciamiento alguno, pasa a examinar el mérito de la incidencia, a cuyo fin, se analizará la procedencia o no del cumplimiento de contrato, y siendo que la presente demanda fue fundamentada en los artículos 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 40 de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, en los literales “a” y “i”, a saber:
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
De la norma transcrita se desprenden dos supuestos de procedencia:
El primero, supone la existencia de un contrato bilateral, y el segundo, se refiere a que es menester que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación.
Ahora bien, la parte actora junto con el libelo de demanda, promovió en original documento privado contentivo del Convenio a través del cual las partes se comprometieron, una, el ciudadano ALEJANDRO BLANCO RODRIGUEZ, a arrendar y la otra, la ciudadana MARIA LUISA GOMEZ CAÑEDO, a alquilar el local comercial supra identificado, el cual no fue desconocido ni impugnado por la parte demandada, constituyendo plena prueba que dicho documento, es un contrato realizado entre las partes; en consecuencia se encuentra satisfecho el primer supuesto toda vez que una de las características del contrato de venta es la bilateralidad. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En tal sentido, esta alzada pasa a analizar, sobre quién faltó a las obligaciones contraídas, esta actitud encontrada de las partes, lleva a esta juzgadora a analizar el segundo de los requisitos plasmado en el artículo 1.167 del Código Civil, supra transcrito del que se evidencia que es menester que la parte que intente la acción de cumplimiento o resolución del contrato, haya cumplido con su obligación. Por lo que, este ad quem, pasa a determinar a cuál de ellas, en definitiva, debe imputarse el incumplimiento, o lo que es lo mismo, cuál de ellas fue la causante de la terminación del contrato.
Por otro lado, el artículo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
El fundamento de la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad; sin embargo, el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la intervención judicial ya señalada en protección del débil jurídico: la teoría del abuso del derecho, la teoría de la imprevisión, la teoría de la lesión, son instituciones creadas para moderar la aplicación del artículo 1.159 de nuestra norma sustantiva civil.
El Dr. Alberto Miliani Balza, sostiene que la fuerza de Ley entre las partes significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes. Esta fuerza obligatoria es no sólo entre las partes, sino que el juez encargado de resolver una controversia en torno a un contrato, debe acatar las disposiciones de los contratantes y en principio, no puede modificarlas; sin embargo, el juez debe intervenir para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios de equidad, lesión, imprevisión entre otros. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre las partes.
El juez debe atenerse a lo estipulado por las partes, sin embargo la doctrina distingue dos situaciones que pueden presentarse en el cumplimiento del contrato; 1.- Las estipulaciones expresas del contrato, que se refiere a las estipulaciones claras y explicitas del texto del contrato, cuya interpretación no presenta ninguna duda, 2.- Las estipulaciones tácitas; que son aquellas que se suponen forman parte del contrato, pero que no se han expresado formalmente, o que aun siendo expresadas son susceptibles de interpretación, por presentarse dudas en su significado y alcance.
En lo que respecta a las estipulaciones expresas en un contrato, rige la regla del artículo 1.264 del Código Civil Venezolano “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”. El juez en caso de controversia condenará al deudor a cumplir las obligaciones fielmente, a ejecutar la prestación; prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación, salvo en los casos de la lesión, de la imprevisión y del abuso del derecho, en los cuales éste puede acordar una solución diferente.
Atendiendo asimismo, a la buena fe en la ejecución de los contratos, cada parte en la ejecución de un contrato debe conducirse honestamente, sin pretender en base a la letra de éste, a las estipulaciones señaladas, obtener un beneficio injusto en detrimento de la otra parte, porque si lo hace obra de mala fe. Toda ventaja o beneficio a costa del sacrificio ajeno, que no haya sido concedida por la ley, la equidad, el uso o la intención común contenida en una de las cláusulas del contrato, se debe descartar por ir contra el principio de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, tal como lo expresa el Código Civil en su artículo 1.160: “ Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
La buena fe obliga a la colaboración y consideración entre las partes; y se confunde con la equidad al imponer el equilibrio moral y económico de las prestaciones recíprocas.
La verdad debe ser considerada como una noción jurídica, que debe determinar, tanto por las declaraciones de voluntad de las partes contenidas en el contrato, como de la intención que racionalmente pueda atribuirles.
Dado lo anterior, el contrato produce obligaciones porque tanto el acreedor como el deudor han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad; el Derecho, el ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, la facultad de crear obligaciones, delega en la voluntad de las partes la facultad de crear obligaciones.
Como ha quedado de manifiesto de lo narrado, la presente demanda versa sobre un cumplimiento de contrato sobre cantidades de dinero adeudadas. En razón de ello pasa esta Superioridad a analizar el segundo de los requisitos plasmado en el artículo 1.167 del Código Civil, supra transcrito, el mismo exige que la parte que intente la acción de cumplimiento o resolución del contrato, haya cumplido con su obligación y al respecto observa:
Expresado lo anterior, y una vez valorado el acervo probatorio del contrato de arredramiento en cuanto a las obligaciones asumidas por el demandante se evidencia que éste cumplió con las mismas de conformidad con el artículo 1.585 del Código Civil que establece: El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:1ºA entregar al arrendatario la cosa arrendada.2ºA conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.3ºA mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato. Desprendiéndose de dicho contrato que el arrendatario se encontraba en posesión del local comercial y que el inmueble fue entregado en perfectas condiciones y así lo afirmo el arrendatario al momento de la celebración del contrato en fecha 10 de junio de 2013. Es por ello que esta superioridad considera que el segundo de los requisitos establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, se encuentra efectivamente cumplido. Y así se establece.
Con respecto al tercer y último requisito relativo a “El incumplimiento de una de las partes respecto a sus obligaciones”, esta alzada observa:
El incumplimiento de la parte demandada la ciudadana MARIA LUISA GOMEZ CAÑEDO, obedece a la falta de pago del canon arrendamiento, condominio y servicios que generaron de dicho local comercial.
En tal sentido, esta alzada luego de una revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, y como bien lo señaló el tribunal de la causa, la parte demandada fundamentó su defensa en la necesidad imperiosa de modificar y reparar el local comercial porque éste se encontraba deteriorado, además este debió poseer los documentos contentivos de permiso de construcción clase A. Permiso de construcción clase B. cédula de habitabilidad y constancia de de cumplimiento de variables urbanas y ficha catastral, por lo que su representada, tuvo gastos de aproximadamente trescientos mil bolívares (Bs.300.000), llevándose un tiempo de reparación de casi un (01) año, sin embargo, en la cláusula novena del presente contrato, que corre inserto en autos, y que tiene valor probatorio, establece que: … “EL ARRENDATARIO no podrá hacer por su cuenta, modificaciones, alteraciones ni mejoras de ningún género en EL LOCAL sin autorización expresa, previa y escrita de EL ARRENDADOR y de los Organismo Públicos competentes. En todo caso, a la terminación del Contrato, las mejoras no retiradas de EL LOCAL quedaran sin que EL ARRENDATARIO pueda reclamar indemnización alguna…”.
Establecido lo anterior, se desprende de la cláusula supra transcrita, que el arrendador para realizar modificaciones, alteraciones…, debía solicitar la autorización expresa requerida en el contrato de arrendamiento, aunado a ello, que los permisos debían solicitarse en los respectivos organismos administrativos, en consecuencia de lo anterior, se evidencia que la demandada no estaba debidamente autorizada para realizar modificaciones incumpliendo ésta con la cláusula novena del presente contrato. Así se establece.
Asimismo, es menester señalar, que la demandada alega el deterioro del local comercial arrendado, y una vez verificado el contrato de arrendamiento por esta alzada en su cláusula séptima en la que se estableció lo siguiente que :“ EL ARRENDATARIO, declara recibir el local en perfecto estado de frisos, pintura, vidrios, mobiliarios, instalaciones eléctricas, electrónica e hidráulicas y demás construcciones inherentes al mismo, y se compromete a conservarlos y devolverlos, al finalizar el contrato por cualquier causa, en el mismo buen estado que los recibe…”. Se observa y resulta contradictorio para esta superioridad, que tales modificaciones realizadas por la demandada hubieren sido necesarias para poner en funcionamiento dicho local comercial, toda vez, que la demandada afirmo en el contrato de arrendamiento que había recibido el local comercial en perfecto estado. Así se establece.
Asimismo la parte demandada esgrime que cumplió con el pago del canon de arrendamiento, condominio, luz eléctrica, servicio telefónico CANTV, y para desvirtuar tenemos:
• 3 Comprobantes de transferencias “Marcados con letra F, J, L” Realizadas desde Banesco, Banco Universal, al Banco Citibank, en el número de cuenta 01900001041015051007 a favor de Alejandro Blanco Rodríguez, con los números de recibo: 2886501356, 2937474234, ambos por la cantidad de ocho mil bolívares cada uno (8.000) correspondiente a los meses de julio y agosto, y el último de estos bajo el número 2823029920, por la cantidad de veinticuatro mil (Bs 24.000) correspondiente a 3 meses que no fueron especificados (Folios 122,123 y 125).
• 2 Comprobantes de depósito bancario de la entidad Bancaria Citibank, a nombre ciudadano Alejandro Blanco en el número de cuenta 01900001041015051007, correspondiente al pago de los meses junio y septiembre de 2013.
• factura de pago de electricidad; “Marcados con letra C, D, E, F, G, a nombre de INVERSIONES UNIVERSO 13.C.A, correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y noviembre de 2013 (Folio 116 al 120), en cuanto, a los comprobantes de ingresos emitidos por la constructora sambil correspondiente al condominio de los meses desde enero hasta diciembre de 2013.
Establecido lo anterior, y del análisis exhaustivo del acervo probatorio, tenemos que la demandada alegó en su escrito libelarlo siguiente: que la parte demandada adeuda el pago por cánones vencidos de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, enero, febrero y marzo de 2015, cada mes por un monto de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), haciendo la cantidad de sesenta y cuatro mil bolívares (Bs.64.000,00), asimismo, por concepto de condominio adeuda los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014 y enero de 2015, la cantidad de once mil ciento seis bolívares (11.106,00), igualmente, por servicio de luz eléctrica adeuda la cantidad de nueve mil cuatrocientos veinticuatro con cincuenta y ocho céntimos ( 9.424,58). Se desprende de dichas pruebas que los pagos presentados por la demandada no corresponden a los meses de pago reclamados por la demandante, en consecuencia, quedo demostrada la insolvencia de la ciudadana MARIA LUISA GOMEZ CAÑEDO. Así se establece.
Dicho lo anterior, resulta evidente para esta superioridad el incumplimiento por la parte demandada del presente contrato específicamente en su cláusula decima cuarta que establece que: “ EL ARRENDADOR podrá dar por resuelto este contrato y pedir el pago de los daños y perjuicios convenidos, hasta la entrega de EL LOCAL, o pedir la ejecución del mismo y el pago de daños y perjuicios, en los siguientes términos: … 2.Si EL ARRENDATARIO no pagare dos cuotas consecutivas de la pensión de arrendamiento o no pagare a su vencimiento las facturas por servicios de teléfonos, gastos de condominio, electricidad, etc….Desprendiéndose de dicha cláusula, las causas de recisión del contrato, es decir, en caso de que el arrendatario incumpliera con una de las obligaciones aquí estipuladas el contrato quedaría resuelto. Ahora bien se observa, que demostrado como quedo el incumplimiento de la demandada en el presente contrato. En consecuencia de lo anterior, el presente contrato arrendamiento celebrado entre los ciudadanos ALEJANDRO BLANCO RODRIGUEZ y MARIA LUISA GOMEZ CAÑEDO, queda resuelto de pleno derecho. Así se establece.
Como corolario de lo anterior, evidenciándose la existencia del tercer requisito con relación a “El incumplimiento de una de las partes respecto a sus obligaciones”, específicamente las cláusulas decima cuarta, séptima y novena del convenio suscrito por las partes supra señalado, tiene entonces la parte demandada la obligación de cancelar los montos adeudados referente al pago por cánones arrendamiento vencidos de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, enero, febrero y marzo de 2015, cada mes por un monto de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), haciendo la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (BS.64.000,00), asimismo, por concepto de condominio adeuda los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014 y enero de 2015, la cantidad de ONCE MIL CIENTO SEIS BOLÍVARES (11.106,00), igualmente, por servicio de luz eléctrica adeuda la cantidad de NUEVE MIL CUATROCIENTOS VEINTICUATRO CON CINCUENTA Y OCHO CÉNTIMOS ( 9.424,58), así como también las cantidades que se continúen venciendo hasta la entrega material del inmueble. Así se establece.
Ahora bien, establecido lo anterior, considera esta superioridad, prudente señalar que en los casos de desalojo de inmuebles destinados al uso comercial, estos se ventilaran por la nueva ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual posee un contenido menos técnico y más amplio, estableciendo que el desalojo es el modo de terminación de todo contrato de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado, incluyendo ésta la finalización del plazo lo cual técnicamente constituye una causal de desalojo o los incumplimientos del inquilinos esta ultima acarrea la resolución del contrato.
El artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece lo siguiente que: “son causales de desalojo
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos….
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”….
En tal sentido, se desprende del artículo supra transcrito, las causales de desalojo. Para decidir, se observa que en el presente caso la demandada incumplió con las obligaciones contraídas en el presente contrato encontrándose llenos los extremos del presente artículo específicamente en sus literales “a” y “i”, resultando procedente para esta alzada ordenar el desalojo del local comercial denominado M-30, ubicado en la planta baja, piso 2 (Nivel Miranda) Centro Lido, ubicado entre las Avenidas Francisco de Miranda, Naiguatá, y el parque de la Urbanización El Rosal, en la Jurisdicción del Municipio autónomo Chacao del Estado Miranda, y así se dispondrá en el dispositivo del fallo. Así se establece
Con respecto a la carga de la prueba, esta alzada se permite realizar las siguientes consideraciones:
Es criterio jurisprudencial reiterado, que: “...Es cierto que la norma contenida en el artículo 1.354 del Código Civil consagra el principio de reparto de la carga de la prueba en materia de obligaciones, y que su precepto ha sido extendido y aplicado por la doctrina y la jurisprudencia a materias que forman objeto de cualquier otro proceso; que en base a su dispositivo se ha establecido el principio general de que corresponde al actor alegar y probar los hechos constitutivos de su acción, y al demandado la de los hechos impeditivos o modificativos de los mismos que haya alegado como defensa o excepción...”.
Este tribunal considera oportuno citar el artículo 1354 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Esta norma consagra un principio sustancial, en materia de onus probandi, según el cual, quien quiera que base su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Esto es, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil vigente, ratifica el texto del artículo 1.354 del C.C; pero, al establecer en su primera parte “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, está consagrando, ahora de manera expresa, el susodicho aforismo “reus in excipiendo fit actor” que, valga la insistencia, equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En ese sentido, el autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala:
“…Nuestro Código acoge la antigua máxima romana “incumbit probatio qui dicit”, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Pero esa formula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida… no puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal... Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 C.C) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…”.
Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 C.C) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…”.
Asimismo, la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente No. 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:
“… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa…”. (Subrayado y Negritas del Tribunal).
Como consecuencia de lo anterior, con respecto al punto controvertido el cual es el pago por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, condominio y servicio eléctrico del local comercial arrendado esta alzada observa que luego de la valoración del acervo probatorio promovido por la accionada, ésta no logró demostrar su defensa con relación al cumplimiento de su obligación, esto es, el pago de la cantidad de dinero adeudada, visto que no consta en autos prueba alguna que evidencie tal hecho. En consecuencia, demostrado como fue el incumplimiento por parte de la demandada, de las cláusulas estipula das en el contrato objeto de la presente controversia, le resulta forzoso para esta alzada declarar con lugar la presente demanda, como en efecto lo hará en la parte resolutoria del presente fallo. Y así se establece.
En cuanto a los documentos privados consignados junto con el escrito de informes por el apoderado judicial de la parte demandada en esta alzada. Considera preciso esta superioridad señalar que de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, establece que en alzada solamente son admisibles los instrumentos públicos, las posiciones juradas y el juramento decisorio, tales, documentos públicos no son admisibles en segunda instancia, por lo que mal pudiere esta alzada admitirlas y otorgarle valor probatorio. Así se establece.
DISPOSITIVO
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 11 de mayo de 2017, por el por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: se declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano ALEJANDRO BLANCO RODRIGUEZ contra la ciudadana MARÍA LUISA GOMEZ CAÑEDO (ambos plenamente identificados en esta decisión). En consecuencia, se declara el desalojo del local comercial denominado M-30, ubicado en la planta baja, piso 2 (Nivel Miranda) Centro Lido, ubicado entre las Avenidas Francisco de Miranda, Naiguatá, y el parque de la Urbanización El Rosal, en la Jurisdicción del Municipio autónomo Chacao del Estado Miranda, de conformidad con el artículo 40 de la ley del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial por encontrarse lleno los extremos de los literales “a” y “b”. TERCERO: se condena a la parte demandada a cancelar por concepto de cánones de arrendamiento la cantidad de sesenta y cuatro mil bolívares (Bs 64.000), correspondiente a los meses de agosto de 2014 hasta el mes de marzo de 2015, así como también, las mensualidades que se continúen venciendo hasta la entrega material del local arrendado. Asimismo, se condena a la parte demandada a pagar: (i)la cantidad de once mil dieciséis bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 11.016.66) por concepto de cuotas de condominio correspondiente a los meses desde abril de 2014 hasta enero de 2015, así como las cuotas vencidas y que se sigan venciendo hasta la entrega material del local comercial arrendado, igualmente; ii) se condena a pagar la cantidad de nueve mil cuatrocientos veinticuatro con cincuenta y ocho céntimos ( 9.424,58) por concepto de las cuotas vencidas y por vencerse de servicio eléctrico hasta la entrega material del local comercial arrendado. CUARTO: se condena al pago de costas procesales a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Queda CONFIRMADA la sentencia apelada con la motivación aquí expresada.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente sentencia. Remítase el expediente al tribunal de origen, en su oportunidad procesal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de octubre del dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA LÓPEZ REYES
En la misma fecha, 25 de octubre del 2017, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 12:34 p.m.
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA LÓPEZ REYES
Exp. Nº AP71-R-2017-000499/7.183
MFTT/ELR/mayra
Sentencia definitiva.
