REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
PARTE ACTORA
Ciudadana ANA VIRGINIA GIL VARGAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-12.071.546. APODERADOS JUDICIALES: ALBERTO JOSÉ PEÑA TORRES, ZORAIDA ZERPA URBINA y EDWIN F. HERRERA C., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los números Nº 44.941, 30.141 y 222.176, en su orden.
PARTE DEMANDADA
Ciudadano TOMÁS DÁVILA BARRIOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-1.390.861. APODERADAS JUDICIALES: JULIANA LÓPEZ GALEA y LAURINT ARAQUE ROJAS, abogadas en ejercicio, de este domicilio, inscritas en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los números 38.498 y 113.120, respectivamente.
MOTIVO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAIENTO
Objeto de la pretensión: un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número 15-2, ubicado en el piso 15 del Edificio “H”, también denominado “Colibrí” del Conjunto Residencial “El Encanto”, situado en el Sector Camatagua, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, Los Teques, cuya superficie es de NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (94 Mts2).
I
ACTUACIONES EN ALZADA
Fue deferido a esta Alzada el conocimiento de la presente causa, en virtud del recurso de apelación incoado el 29 de enero del 2010 por la abogada LAURINT ARAQUE, en su condición de co-apoderada judicial de la parte demandada contra el fallo dictado el 26 de enero del 2010 por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: con lugar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por la ciudadana ANA VIRGINIA GIL VARGAS contra el ciudadano TOMÁS DÁVILA BARRIOS, y en consecuencia, extinguido el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 28 de octubre del 2005 ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 52, Tomo 100 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Condenó al demandado a entregar a la parte accionante el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número 15-2, ubicado en el piso 15 del Edificio “H”, también denominado “Colibrí” del Conjunto Residencial “El Encanto”, situado en el Sector Camatagua, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, Los Teques, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; e impuso las costas al accionado por haber resultado vencido.
Oído en ambos efectos el recurso por providencia del 19 de febrero del 2010, se ordenó la remisión del mismo a la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, siendo asignado al Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; ante cuya Sede, en fechas 28 y 29 de septiembre del 2016, la representación judicial de la parte actora consignó escrito mediante el cual, con fundamento en la Resolución Nº 2009-0006, dictada el 18 de marzo del 2009 por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, alegó la incompetencia de los Juzgados de Primera Instancia para conocer del recurso de apelación, motivo por el cual solicitó a esa Instancia remitiera el expediente a los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial; lo que fue acordado por ese Juzgado mediante sentencia del 7 de octubre del 2016, ordenándose su remisión a la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial (folios 214 al 224).
Distribuida la causa pasaron los autos a esta Alzada en fecha 23 de noviembre del 2016, dándosele entrada en el Libro de Causas el 28 del mismo mes y año.
Por oficio del 28 de noviembre del 2016, fue remitido el expediente al Juzgado de Primera Instancia a los fines de que ese Despacho diera cumplimiento a lo previsto en el artículo 109 del Código de Procedimiento Civil. Una vez subsanado el error delatado, fue recibido de vuelta el 13 de de enero del 2017.
Por providencia del 20 de enero del 2017, el juez que suscribe se abocó al conocimiento de la causa y fijó el décimo (10º) día de Despacho siguiente a esa data para dictar sentencia.
II
ANTECEDENTES
Mediante libelo admitido por el procedimiento breve el 3 de julio del 2010 por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la ciudadana ANA VIRGINIA GIL VARGAS, asistida por el abogado ALBERTO JOSÉ PEÑA TORRES, demandó por cumplimiento de contrato de arrendamiento al ciudadano ALBERTO JOSÉ PEÑA TORRES, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
Alega la parte accionante como hechos fundamentales de la acción incoada, los siguientes:
Que es propietaria del inmueble tipo apartamento identificado con el número 15-2, ubicado en el piso 15 del Edificio “H”, también denominado “Colibrí” del Conjunto Residencial “El Encanto”, situado en el Sector Camatagua, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, Los Teques, cuyas medidas y linderos dio por reproducidos;
Que el 28 de octubre del 2005 suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado (fijo) con el ciudadano TOMÁS DÁVILA BARRIOS, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 52, Tomo 100 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que la vigencia del contrato se estableció desde el día 15 de octubre del 2005 hasta el 15 de abril del 2006, de conformidad con lo estipulado en la cláusula CUARTA de dicho convenio;
Que al concluir la vigencia del contrato, el demandado fue notificado a través de la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda el 16 de agosto del 2007, la cual fue recibida y firmada por el arrendatario como señal de conformidad. Que al reverso de la notificación, se le hizo saber al ciudadano TOMÁS DÁVILA BARRIOS sobre la preferencia ofertiva que le asiste, sobre el precio y las condiciones y los lapsos con base al parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; quedando entendido que en caso de no responder a esa notificación, se entendería desistida su voluntad de comprar el bien.
Que las partes celebraron un contrato a tiempo prefijado o determinado de duración de seis (6) meses prorrogables por un (1) año fijo a partir del 15 de octubre del 2005, “debiéndose celebrar un nuevo contrato anualmente, con un mes e(sic) anticipación del vencimiento del mismo…”.
Que desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere la existencia de la convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de prórroga legal, se hayan verificado.
Como fundamento de derecho invocó lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil, 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por lo expuesto, demandó al ciudadano TOMÁS DÁVILA BARRIOS para que convenga o a ello se condenado en la entrega material del inmueble dado en arrendamiento a la ciudadana ANA VIRGINIA GIL VARGAS, sin plazo alguno, y en pagar las costas y costos del presente juicio.
Junto con su escrito, acompañó:
1.- Marcada “A”, (folios 8 al 10), copia fotostática simple del documento de liberación de hipoteca sobre el inmueble constituido por el apartamento destinado a vivienda distinguido con el número 15-2, ubicado en el piso 15 del Edificio “H”, también denominado “Colibrí” del Conjunto Residencial “El Encanto”, situado en el Sector Camatagua, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, Los Teques; instrumento que esta Alzada valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil que acredita que la hipoteca recaída sobre el objeto de la pretensión está liberada. Así se declara.
2.- Marcado “B”, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito el 28 de octubre del 2005 entre los ciudadanos ANA VIRGINIA GIL VARGAS y TOMÁS DÁVILA BARRIOS, autenticado en la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 52, Tomo 100, de los Libros de Autenticaciones llevados por ese Despacho Notarial; probanza que hace fe de su contenido por haber sido expedido por un funcionario público, por lo cual esta Alzada la aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y acredita la relación locativa existente entre las partes. Así se determina.
3.- Marcada “C”, (folios 13 y 14), fotostatos contentivos de la notificación realizada al ciudadano TOMÁS DÁVILA BARRIOS en fecha 16 de agosto del 2007 por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, Los Teques, observa esta Alzada que dicha probanza fue desestimada por haber sido impugnada en su oportunidad por la parte demandada, sin que la parte accionante ha hecho uso de medio de prueba alguno tendiente a mantener la eficacia probatoria de ese instrumento o demostrar la existencia de la referida notificación, por lo que el mismo carece de valor procesal, y se tiene como inexistente. Así se determina.
La citación del demandado se llevó a cabo mediante exhorto librado al Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, cuyas resultas rielan a los folios 31 al 42.
En el acto de la litis contestatio(folios 43 al 54), la representación judicial de la parte accionada expuso lo siguiente:
Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, rechazó la acción incoada al considerar que el contrato suscrito entre las partes se suscribió a tiempo determinado el 28 de octubre del 2005 hasta el 28 de octubre del 2006, pues -agrega-que a partir del 29 de octubre del 2006, se convirtió a tiempo indeterminado, por no notificarse a su representado con sesenta (60) días de anticipación la voluntad de la arrendataria de no prorrogar el mismo.
Que la arrendataria continuó cobrando los cánones de arrendamiento.
Que debía celebrarse un nuevo contrato, lo que no se hizo.
Rechazó la notificación practicada el 16 de agosto del 2007, por extemporánea por más de un año y al no haber sido realizada en la dirección del inmueble arrendado,impugnándola por carecer de valor probatorio. Adujo que ya existía una oferta de venta“que consistió en la entrega de una cantidad de… CINCO MIL BOLÍVARES (5.000,00) Bolívares fuertes con el fin de proceder a comprar el inmueble y la vendedora se comprometió a ordenar la titularidad del mismo…lo cual no se ha efectuado por motivos inherentes a la actora ANA GIL VARGAS lo cual probare en su momento procesal y en definitiva”.
Rechazó, negó y contradijo que su representado pueda ser demandado por cumplimiento de contrato por cuanto no es la acción indicada. Que su cliente no se encuentra en vencimiento de prórroga legal, ni se encuentra insolvente en pagos de cánones de arrendamiento, ni debe pagar costas y costos del presente procedimiento.
Por último, reconvino a la ciudadana ANA VIRGINIA GIL VARGAS, para que ésta realizara la tradición formal del inmueble objeto del juicio a su representado en la suma de OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 80.000,00). Que se le abonaran al demandado reconviniente todos los cánones de arrendamiento por él consignados ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda desde diciembre del 2007 y los intereses al 1% mensual y que se le abone en su justo valor como forma de pago a la oferta de venta hecha por la venta del inmueble dado en arrendamiento a su mandante.
Mediante providencia del 25 de noviembre del 2009 el Tribunal de la causa declaró inadmisible la reconvención propuesta por la accionada (folios 56 al 59).
Llegada la oportunidad probatoria, la representación judicial de la accionante consignó escrito en el cual en el particular PRIMERO, ratificó las documentales anexas al libelo marcadas “A”, “B” y “C”.
En el particular SEGUNDO, promovió marcada “D” (folios 65 al 114), copia simple del expediente Nº 2007-3060, nomenclatura del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, contentivo de las consignaciones del canon de julio 2008 (Bs. 400,00) efectuadas por el ciudadano TOMÁS DE JESÚS DÁVILA. Sin embargo, por cuanto lo que se discute en el presente proceso es el cumplimiento del contrato por vencimiento del plazo y no la resolución basada en el pago, resulta impertinente la mencionada prueba.
En fecha 8 de diciembre del 2009 (folios 115 al 119), la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de pruebas, en el que en el CAPÍTULO PRIMERO, consignó: Marcada “A”, planilla de depósito Nº 000004452 mediante la cual canceló los meses de noviembre y diciembre del 2005; marcadas “B”, planillas de depósito números 4484, 4517, 0629, 0730, 0809, 0875, 0941, 1001 y 1060, correspondientes a los meses de enero del 2006 a septiembre del 2006; marcadas “C”,planillas de depósito números 1115, 1178, 1251, 1321, 1390, 1467, 1548, 1593, 1627 y 1644, correspondientes a los meses de octubre del 2006 a septiembre del 2007. Marcadas “D”, planillas de depósito números 00001733 y 000001734, correspondientes a los meses de octubre y noviembre del 2007. Aún cuando no se observa que dichas pruebas cursen actualmente en el expediente ya que en el mismo riela una hoja que dice anexo al escrito de pruebas pero en virtud de que el juez la apreció a favor de la demandada (sin oposición de la actora) se tiene como válida la mención y la apreciación otorgada por el a quo.
Mediante auto del 9 de diciembre del 2009, el juzgado de la causa se pronunció admitiendo las pruebas promovidas salvo su apreciación en la oportunidad procesal correspondiente (folio 120).
El 14 de diciembre del 2009, la representación judicial de la parte actora presentó informes, y el 16 del mismo mes y año, procedió a impugnar y desconocer las documentales promovidas por su contraria marcadas “A” (folios 121 al 126).
El 26 de enero del 2010 (folios 128 al 136),el juzgado de cognición se pronunció declarando: con lugar la acción incoada, extinguido el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 28 de octubre del 2005 ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda anotado bajo el Nº 52, Tomo 100, de los Libros llevados por esa Notaría; ordenó al demandado a hacer la entrega del inmueble objeto del contrato, y condenó en costas a la accionada.
En virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, corresponde a esta Alzada determinar si actuó ajustado a derecho o no el juzgado de la causa al declarar con lugar la acción interpuesta.
III
MOTIVA
Analizados los instrumentos y alegaciones cursantes en autos, esta Alzada hace las siguientes consideraciones:
PRIMERO.- Como se deriva del libelo, la acción incoada es la de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del plazo y la prórroga legal, de acuerdo a la convención del 28 de octubre del 2005, con fundamento en que ese contrato se suscribió a tiempo determinado, habiendo fenecido el mismo el 15 de abril del 2006, acompañando como prueba de tal convención el respectivo contrato de arrendamiento, el cual cursa a los folios 11 y 12. Además, solicitó la actora se condenara a la demandada a la entrega material del bien inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, y en pagar las costas y costos del presente juicio.
La relación arrendaticia en referencia fue reconocida por la accionada en el acto de la litis contestatio, no existiendo divergencia entre las partes respecto a los cánones, el objeto o cláusulas establecidas en instrumento locativo. Sin embargo, la representación de la demandada rechazó la demanda, alegando que habiéndose suscrito el contrato en fecha 28 de octubre del 2005 hasta el 28 de octubre del 2006, éste se convirtió en indeterminado a partir del 29 de octubre del 2006, ya que no se le notificó con antelación (sesenta días de anticipación) la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el mismo. Indicó que la arrendataria continuó cobrando los cánones de arrendamiento; que debía celebrarse un nuevo contrato, lo cual no se hizo, y señaló que la acción no es la indicada, que su cliente no se encuentra en vencimiento de prórroga legal, ni se halla insolvente en pagos de cánones de arrendamiento, ni que deba cancelar costas ni costos del presente juicio.
Asimismo, alegó la demandada la indeterminación del contrato. Sin embargo, revisados los autos y el cuerpo del contrato de fecha 28 de octubre de 2005, se puede observar que en la Cláusula denominada “Cuarto” la duración del mismo era de seis (6) meses prorrogables por un año fijo a partir del 15 de octubre de 2005, debiéndose celebrar un nuevo contrato de arrendamiento.
Ahora bien, conforme al literal “b” del artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, dicha relación al tener un plazo de más de un año, específicamente un año y medio, la parte arrendataria tenía derecho al beneficio de prórroga de un año. De manera que, contada la relación arrendaticia desde el 15 de abril de 2006 (por seis meses) y su prórroga contractual de un (1) año hasta el 15 de abril de 2007, su prórroga legal culminaba (por ser un contrato fijo) el 15 de abril de 2008, independientemente de que se notificara, demandando el cumplimiento la arrendadora el 3 de julio de 2009 (fecha de admisión de la demanda).
En lo atinente al alegato de la accionada, en el sentido de que fueron retiradas las consignaciones por la arrendadora, ese hecho específico no indetermina la relación locativa, puesto que la aquí actora actuó conforme al artículo 52 eiusdem que la autorizaba a retirar el importe de dichas consignaciones, ya que solo se lo prohíbe en casos donde se discute la solvencia del inquilino, y tal no es el supuesto en que se funda la demanda, que es por cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal y contractual, manteniendo la convención su condición de relación determinada.
SEGUNDO.- De la sentencia recurrida.-
El juzgado de la causa razonó que:
“…Entendiendo esta juzgadora, que la relación arrendaticia comenzó a regir el 15 de octubre de 2005 con una duración de seis (06) meses que culminaron el 14 de abril del 2006 y, luego prorrogable ese lapso por una (01) prórroga única de un (1) año, que comenzó a regir el 15 de abril del 2006 al 14 de abril de 2007 como quiera que no se celebró un nuevo contrato luego de vencida esta prórroga única de un (01) año, tal y como lo establece el contrato de marras, comenzó a correr la prórroga legal que contempla la Ley especial que rige la materia, de un (01) año, contada desde el 15 de abril de 2007 al 14 de abril de 2008, Y ASI SE ESTABLECE, y no erróneamente como lo señala el demandado, no haciéndose necesaria la realización de notificación alguna de no renovación o de no prórroga, toda vez que no fue celebrado un nuevo contrato. Y ASI SE ESTABLECE”.
En el presente proceso, para dilucidar el asunto controvertido, se hace menester ingresar al análisis del contrato de arrendamiento de fecha 28 de octubre del 2005 específicamente la Cláusula Cuarta en la que se convino:
“CUARTO (sic).- La duración del presente contrato tendrá duración de seis 6 meses prorrogables por un (1) año fijo a partir del 15 de octubre de 2005, debiéndose celebrar un nuevo contrato anualmente, con un mes de anticipación del vencimiento del mismo, Cabe destacar que si una de las partes no esta(sic) interesada en renovar el contrato, deberá notificarlo por escrito con sesenta (60) días de anticipación”.
Como bien fue señalado anteriormente, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes venció (junto con el beneficio de prórroga legal) el 15 de abril de 2008, por lo cual nacía para el arrendatario la obligación de entregar desocupado el inmueble objeto del arriendo al día siguiente de esa fecha, o sea, el 16 de abril de 2008. Y al no haber devuelto el bien en la mencionada data (16-04-2008) infringió la Cláusula denominada “CUARTO” del contrato de fecha 28 de octubre de 2005, que es ley entre las partes conforme al artículo 1159 del Código Civil, y excedió los límites de su beneficio de prórroga legal, lo que generó que la arrendadora acudiera a la vía jurisdiccional a demandar el cumplimiento del contrato (y su prórroga) conforme al artículo 1167 ibídem y la Ley Especial.
De ahí, que habiendo probado la actora los hechos constitutivos de la pretensión conforme al artículo 1354 de la Ley Sustantiva Civil, la demanda de cumplimiento de contrato aquí incoada ha de declararse con lugar y ordenarse a la demandada que haga entrega material a la actora del inmueble objeto del arriendo.
En consecuencia, debe confirmarse la decisión recurrida y declararse sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada, y condenarse en costas del recurso conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
IV
DECISION
Por las razones precedentes, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley dicta la siguiente decisión:
PRIMERO: Se confirma, con base en las motivaciones anteriores, la sentencia del 26 de enero del 2010 dictada por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga, incoada por la ciudadana ANA VIRGINIA GIL VARGAS contra el ciudadano TOMÁS DÁVILA BARRIOS, ambos identificados ab-initio y condenó a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble identificado ab initio;
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación de la parte demandada, condenándosele en costas del recurso.
Publíquese y regístrese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, al primer (1er) día del mes de marzo del año dos mil diecisiete (2017). Años 206º y 158º.-
EL JUEZ,
Dr. ALEXIS CABRERA ESPINOZA
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
KARINA FLORES
En esta misma fecha siendo las tres y veintitrés (03:23 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
KARINA FLORES
AJCE/JLA/mcs.
Exp. N° AP71-R-2016-001152/11.264
Def.
