REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
EXPEDIENTE Nº: AP31-V-2017-000377
PARTE ACTORA: CORPORACION MANDALA, S.A., inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 2 de junio de 2009, bajo el Nº 14, Tomo 103-A-Sgdo, cuya última modificación fue inscrita ante el mismo Registro Mercantil, en fecha 17 de octubre de 2014, bajo el Nº 54, Tomo 59-A-Sgdo, y la sociedad mercantil INMOBILIARIA CREVICA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 13 de abril de 1973, bajo el Nº 91, Tomo 29-A-Sgdo, cuya última modificación fue inscrita ante el mismo Registro Mercantil I, en fecha 05 de agosto de 2005, bajo el Nº 18, Tomo 111 A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES: HELY JOSE GALAVIS HERMOSO, ANTONIO JOSE PUPPIO VEGAS y JUNIOR ARISTIDES PEREZ ROMERO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 82.533, 97.102 y 257.422, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil YENNIFER FASHION C.A., inscrita ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 19 de junio de 2001, bajo el Nº 8, Tomo 533-A-Qto., en la persona de su representante legal ciudadano WILLIAM ALBERTO PRADA CORTES, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 12.113.855.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadana ANA RAQUEL RODRÍGUEZ CARNEVALI, Venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 8.008.864, abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 25.421.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA
Conoce este Tribunal Superior en virtud de la apelación interpuesta el 15 de marzo de 2017, por la abogada ANA RAQUEL RODRIGUEZ CARNEVALI, actuando en su carácter de Defensora Judicial designada a la parte demandada sociedad mercantil YENIFER FASHION, C.A., contra la sentencia dictada en fecha 09 de marzo de 2017, proferida por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución legal, por auto de fecha 26 de abril de 2017 (f. 192) este Juzgado Superior Primero dio por recibido el presente expediente, dándosele entrada y el trámite correspondiente.
Por auto de fecha 31 de mayo de 2017 (f. 193), esta Alzada advirtió a las partes que la presente causa entró en término para dictar sentencia, y, posteriormente, el 31 de julio de 2017 (f. 194), se difirió dicha oportunidad por un lapso de treinta (30) días calendarios siguientes a ésa fecha.
Estando dentro del lapso para decidir la presente causa, este Juzgado Superior procede a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:
II.- RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Se inició el presente juicio por DESALOJO, mediante demanda interpuesta en fecha 10 de diciembre de 2015 (f. 1-11) por los abogados HELY GALAVIS HERMOSO Y ANTONIO PUPPIO VEGAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora sociedades mercantiles CORPORACION MANDALA, S.A., e INMOBILIARIA CREVICA, C.A., contra la sociedad mercantil YENNIFER FASHION C.A., por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, siendo asignado el mismo, al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual por auto de fecha 16 de diciembre de 2015, admitió dicha demanda (f. 90-91).
Realizadas las diligencias relativas a la citación de la parte demandada, las cuales resultaron infructuosas según lo señala la declaración del Alguacil encargado de practicar su citación, el Tribunal de la causa, a petición de la parte actora, acordó y libró cartel de citación, conforme a lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cumplidas las formalidades relativas a la publicación, fijación y consignación del mismo, y transcurrido el lapso que otorga la Ley, para la comparecencia del demandado sin que éste lo hubiere hecho, el a quo, a solicitud de la parte accionante nombró como Defensor Judicial de la parte demandada a la abogada ANA RAQUEL RODRIGUEZ, quien fue debidamente notificada, aceptó el cargo para el cual fue designada, y prestó el juramento de Ley, y, posteriormente fue citada en autos.
En fecha 21 de septiembre de 2016, la parte actora presentó escrito, mediante el cual, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, reformó el libelo de la demanda (f. 135-145), siendo admitida dicha reforma en fecha 29 de septiembre de 2016 (f. 149), dejándose constancia que la parte demandada, se encontraba citada a través de la Defensora Judicial que le fue designada, ordenándose su emplazamiento para la contestación de la demanda.
El 10 de noviembre de 2016, la Defensora Judicial designada, abogada ANA RAQUEL RODRIGUEZ, dio contestación a la demanda.
Fijada la Audiencia Preliminar y celebrada la misma, en fecha 18 de noviembre de 2016 (f. 159 y su vuelto), ambas partes comparecieron a dicho acto, siendo que el día 23 de noviembre de 2016 tuvo lugar la fijación de los hechos controvertidos (f. 160-166), declarándose abierto el lapso probatorio de cinco (5) días, en el cual solamente la parte actora hizo uso de tal derecho, promoviendo sus respectivas pruebas, las cuales fueron admitidas el 15 de diciembre de 2016 (f. 169), y, en esa misma fecha, el Tribunal de la causa, fijó la oportunidad para Audiencia Oral y Pública, llevándose a cabo ésta, el 14 de febrero de 2017, donde las partes realizaron sus respectivas exposiciones, luego, el a quo, concluída dicha Audiencia, dictó el Dispositivo de fallo (f. 178-179), y posteriormente, en fecha 09 de marzo de 2017, emitió el extenso del mismo declarando Con Lugar la demanda, y condenando a la parte demandada, al Desalojo del inmueble arrendado, al pago de la cantidad de DOSCIENTOS TRES MIL SETECIENTOS DIECIOCHO MIL BOLIVARES CON NOVENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 203.718,96), equivalentes al monto de los cánones de arrendamiento no pagados durante el período comprendido desde el 1º de junio de 2014 hasta el mes de septiembre de 2016 (fecha de la presentación de la reforma de la demanda), así como, la cantidad de CINCO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES CON OCHENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 5.658,86), por el tiempo que siguió transcurriendo por los meses subsiguientes, excluido el mes de septiembre, hasta el día en que la decisión definitiva de la presente causa, quede definitivamente firme, y se condenó en costas a la parte demandada. Dicha sentencia fue apelada en fecha 15 de marzo de 2017, por la Defensora Judicial de la parte demandada, la cual fue oída en ambos efectos, ordenándose su distribución a la Unidad de Recepción y Distribución de Expedientes de los Juzgados Superiores, y previa insaculación correspondió el conocimiento de dicha causa, a esta Alzada.
III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1.- De la trabazón de la litis.-
*Alegatos de la representación judicial de la parte Accionante:
• Que su representada INMOBILIARIA CREVICA, C.A., es propietaria de un inmueble denominado Centro Comercial Montalbán, ubicado en la Unidad Vecinal Nº 2, Sector “A”, parcela marcada con el Nº 24007 y 24008, según el plano general de la Urbanización Montalbán, Parroquia La Vega de la ciudad de Caracas, Distrito Capital; que CORPORACION MANDALA, S.A., también es administradora del referido Centro Comercial, según contrato de administración que le fuera otorgado por la propietaria, el cual previamente fue administrado por la ADMINISTRADORA UTOPIA, S.A., quien le arrendó a la demandada sociedad de comercio YENNIFER FASHION, C.A., el local comercial identificado con el Nº 8, ubicado en el referido Centro Comercial Montalbán, siendo que posteriormente ADMINSITRADORA UTOPIA, C.A., le cedió los derechos que detentaba como arrendadora y administradora, a la sociedad mercantil CORPORACION MANDALA, S.A.; que desde hace diecisiete (17) meses, la demandante CORPORACION MANDALA, S.A., no recibe pago alguno de la pensión de arrendamiento por parte de la arrendataria demandada, generándole una deuda a favor de la accionante por la cantidad de NOVENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES CON SESENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 96.200,62), lo que ocasionó una grave situación de incumplimiento de las obligaciones pactadas, y que, en virtud de tal retraso, su representada en fecha 15 de junio de 2015, notificó a la arrendataria sobre el saldo de la deuda pendiente y le solicitó solventar dicha situación, alegando además, que en ésa oportunidad pudo evidenciar que dicho local se encontraba ocupado y funcionaba la empresa Inversiones Williams, representada por el señor Juan Williams, lo cual, según su dicho, estaba prohibido taxativamente en la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento, que prohibía la cesión y subarrendamiento total o parcial del inmueble, contraviniendo lo señalado en el artículo 41 literal C, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que pese a dichos esfuerzos, la arrendataria no cumplió con sus obligaciones como lo era pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos; en su reforma de la demanda, agregó que a la fecha de presentación de la demanda, la administradora CORPORACIÓN MANDALA, S.A., no ha recibido pago alguno por parte de la arrendataria, desde junio 2014 hasta la fecha, es decir 36 meses, generándose una deuda de DOSCIENTOS TRES MIL SETECIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES (Bs. 203.718,96), razones por las que procedió a demandar a la sociedad mercantil YENNIFER FASHION, C.A., para que convenga o a ello sea condena por el Tribunal, en el Desalojo del inmueble arrendado libre de bienes y personas, a título de indemnización de daños y perjuicios, solicitaron se condene a la demandada al pago de una suma equivalente a las pensiones de arrendamiento vencidas y las que a futuro se venzan, desde la presentación de la demanda original hasta la entrega definitiva del local arrendado, así como, en las costas y costos del proceso. Fundamentó dicha demanda en los artículos 1.133, 1.579 y 1.592 del Código Civil, en concordancia con los artículos 40 literales a y f, 41 literal c, y 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, estimando la misma en la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MILDOSCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs 131.220,oo). Dichos alegatos también fueron ratificados en durante la Audiencia Oral.
**Alegatos formulados por la Defensora Judicial designada a la parte demandada
• En el escrito de contestación a la demanda, la Defensora Judicial negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, por considerar que no son ciertos los hechos que en ella se esgrimen e infundado el derecho que lo sustenta; negó que su defendida deba desalojar el inmueble de autos, ni que tenga que pagar a la actora indemnización alguna por daños y perjuicios, ni pensiones de arrendamiento vencidas, ni por vencer, ni costas y costos del proceso. Se opuso a la medida de secuestro solicitada por la accionante, por cuanto señala, que no consta documento alguno que demuestre que se haya agotado la vía administrativa; alegó además que realizó las gestiones tendientes a ubicar a su defendida, sin haberlo logrado, trasladándose a su domicilio y enviándole telegrama, y asimismo, solicitó se declare Con Lugar la demanda. En la Audiencia Oral, ratificó en todas y cada una de sus partes lo señalado en su escrito de contestación a la demanda, y reiteró al Tribunal que fue imposible localizar a su rpresentada.
2.- Aportaciones Probatorias.-
a.- De la parte actora:
*Recaudos acompañados al escrito libelar.-
Copia simple del Registro de Comercio contentivo del acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad mercantil CORPORACION MANDELA S.A., registrada por ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital en fecha 2 de junio de 2009, bajo el Nº 14, Tomo 103-A-SDO (f. 12-19), y su última modificación inscrita en el mencionado Registro Mercantil, el 17 de octubre de 2014, bajo el Nº 54, Tomo 59-A-SDO (f. 20-26).
En cuanto a este medio probatorio, observa esta Superioridad que el mismo se trata de un documento público traído en copia simple, el cual no fue impugnado en modo alguna por la parte demandada, por lo que, este Tribunal Superior le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar la existencia de la personalidad jurídica de la parte co-accionante CORPORACION MANDALA, S.A. ASÍ SE DECLARA.
Original de documento Poder, que otorgan las ciudadanas ANTONELLA DAMASCO BATTISTONI y LILIANA AIZPURUA DAMASCO, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 5.004.518 y V- 14.586.429, en sus carácter de Gerente General y Director, respectivamente de la sociedad mercantil CORPORACION MANDALA, S.A., el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 19 de junio de 2014, bajo el Nº 4, Tomo 128, Folios 14 hasta el 16, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, (f. 27-32).
Se observa que dicho documento no fue impugnado por la parte demandada, razones por las que esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar la representación jurídica que ostentan los abogados Hely José Galavis Hermoso y Antonio José Puppio Vegas, a favor de la sociedad mercantil CORPORACION MANDALA, S.A. ASÍ SE DECLARA.
Copia simple del Registro de Comercio contentivo del acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad mercantil INMOBILIARIA CREVICA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 13 de abril de 1973, bajo el Nº 91, Tomo 29-A (f. 33-43), y su última modificación inscrita en el mencionado Registro Mercantil, el 05 de agosto de 2005, bajo el Nº 18, Tomo 111 A-PRO (f. 44-52).
Respecto a esta probanza, se observa que el mismo se trata de un documento público traído en copia simple, el cual no fue impugnado en autos en modo alguno, por lo que, este Juzgado lo valora de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar la existencia de la personalidad jurídica de la parte co-accionante INMOBILIARIA CREVICA, C.A. ASÍ SE DECLARA.
Original de documento Poder, que otorga la ciudadana ANTONELLA DAMASCO BATTISTONI, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.004.518, en representación de la sociedad mercantil INMOBILIARIA CREVICA, C.A., el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 06 de marzo de 2015, bajo el Nº 66, Tomo 46, Folios 45 hasta el 48, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, (f. 53-56).
Se observa que dicho documento no fue impugnado por la parte demandada, razones por las cuales esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar la representación jurídica que ostentan los abogados Hely José Galavis Hermoso y Antonio José Puppio Vegas, a favor de la sociedad mercantil INMOBILIARIA CREVICA, C.A. ASÍ SE DECLARA.
Copia simple del documento de propiedad (título supletorio) del inmueble constituído por el Centro Comercial Montalbán, ubicado en la Unidad Vecinal Nº 2, Sector “A”, parcela marcada con el Nº 24007 y 24008, según el plano general de la Urbanización Montalbán, Parroquia La Vega de la ciudad de Caracas, Distrito Capital, donde se encuentra ubicado el local arrendado objeto de este proceso, identificado con el Nº 8, dicho documento se encuentra registrado ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 17 de diciembre de 2004, bajo el Nº 11, Tomo 17, Protocolo Primero (f. 57-63); y, Copia simple del documento de venta del referido inmueble, registrado ante el mencionado Registro, en fecha 17 de diciembre de 2004, bajo el Nº 12, Tomo 17, Protocolo Primero (f. 63-67).
Aprecia esta Superioridad en cuanto al primero de los documentos mencionados, que en el mismo se acredita la propiedad del inmueble de autos, al ciudadano CARLOS DAMASCO DE SIMONE, titular de la cédula de identidad Nº 5.145.294, quien mediante el segundo documento mencionado, le trasmite la propiedad del referido inmueble a la parte actora sociedad mercantil INMOBILIARIA CREVICA, C.A., y por cuanto, dichas pruebas constituyen documentos públicos traídos en copias simples, que no fueron impugnados, tachados, ni desconocidos por la parte accionada, este Juzgado Superior Primero le otorga todo su valor probatorio respecto al contenido de los mismos, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, ASÍ SE DECLARA.
Copia simple del documento contentivo del contrato de administración, celebrado entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA CREVICA, C.A., representada por la ciudadana ANTONELLA DAMASCO BATTISTONI, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.004.518, y la sociedad mercantil CORPORACION MANDALA, S.A., representada por las ciudadanas ANTONELLA DAMASCO BATTISTONI y LILIANA AIZPURUA DAMASCO, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 5.004.518 y V- 14.586.42º, respectivamente, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 19 de junio de 2014, bajo el Nº 3, Tomo 128, Folios 10 hasta el 13, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, (f. 68-73).
Se aprecia del documento bajo análisis, la relación contractual de administración del inmueble de autos, que celebró la propietaria del mismo sociedad mercantil INMOBILIARIA CREVICA, C.A., con la co-accionante sociedad mercantil CORPORACION MANDALA, S.A., y por cuanto dicha documental no fue atacada en modo alguno por la parte demandada, esta Juzgadora de Alzada le otorga valor probatorio de acuerdo al contenido de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.
Original de contrato de arrendamiento, celebrado sobre el inmueble de autos, entre: la sociedad mercantil ADMINISTRADORA UTOPÍA S.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 2 de junio de 2009, bajo el Nº 14, Tomo 103-A-Sgdo, representada por la ciudadana ANTONELLA DAMASCO BATTISTONI y LUANA ANTONELLA AIZPURUA DAMASCO, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 5.004.518 y V- 12.748.474, en sus carácter de Gerente General y Director, respectivamente, y la sociedad mercantil YENNIFER FASHION C.A., anteriormente identificada, representada por el ciudadano WILLIAM ALBERTO PRADA CORTES, titular de la cédula de identidad Nº V- 12.113.855, siendo autenticado dicho documento ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de septiembre de 2009, bajo el Nº 3, Tomo 100, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, (f. 74-81).
De la prueba documental que aquí se analiza, se evidencia la relación arrendaticia existente sobre el inmueble cuyo desalojo fue demandado, que en principio celebró la sociedad mercantil ADMINISTRADORA UTOPÍA S.A., en su condición de administradora de la propietaria de dicho inmueble sociedad mercantil INMOBILIARIA CREVICA, C.A., y, la empresa demandada sociedad mercantil YENNIFER FASHION C.A., apreciándose además, que dicha prueba no fue atacada por la parte demandada, por lo que, resulta forzoso otorgarle todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.
Original de documento privado contentivo del Contrato de Cesión, celebrado entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA UTOPÍA S.A., antes identificada, representada por la ciudadana LUANA ANTONELLA AIZPURUA DAMASCO y LILIANA AIZPURUA DAMASCO, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 12.748.474 y V- 14.988.825, y la sociedad mercantil CORPORACION MANDALA, S.A., representada por la ciudadana ANTONELLA DAMASCO BATTISTONI, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.004.518, (f. 82).
Observa quien aquí juzga, que el documento bajo análisis, no fue impugnado, tachado, ni desconcoido, en modo alguno por la parte demandada, por lo que este Tribunal considera que el mismo hace plena fe de su contenido, desprendiéndose de éste, que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA UTOPÍA S.A., cedió los derechos que detentaba como arrendadora y administradora de la propietaria del inmueble arrendado sociedad mercantil INMOBILIARIA CREVICA, C.A., a la sociedad mercantil CORPORACION MANDALA, S.A., en consecuencia este Tribunal de Alzada, le otorga su valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
Original de documento contentivo de la notificación, que hiciera el ciudadano HELY JOSE GALAVIS HERMOSO, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.737.104, actuando en nombre y representación de la co-accionante sociedad mercantil CORPORACION MANDALA, S.A., a la sociedad mercantil YENNIFER FASHION C.A., autenticado ante la Notaría Pública Primer del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 12 de junio de 2015 (f. 83-85).
Puede apreciar esta Superioridad, que no se verifica de autos, que el documento bajo análisis fuere impugnado en modo alguno por la parte demandada, desprendiéndose del mismo, que la arrendadora sociedad mercantil CORPORACION MANDALA, S.A., notificó a la arrendataria sociedad mercantil YENNIFER FASHION C.A., lo siguiente: La prórroga legal que le correspondía; la dirección donde debían ser hechas las notificaciones al arrendador; el saldo deudor que presentaba la arrendataria a ésa fecha por concepto de pensiones de arrendamiento; la cuenta corriente donde debían ser cancelados dichos cánones; y, que los comprobantes bancarios donde conste el pago del canon debían ser enviados por al correo electrónico cormandala@gmail.com. De igual modo se observa, que tal documental no fue impugnada en modo alguno por la parte accionada, por lo que, la misma hace plena fe de su contenido, y en consecuencia, se otorga todo su valor probatorio a los efectos de este juicio de acuerdo a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
Copia simple del escrito presentado en fecha 12 de agosto de 2015, ante la Unidad en Material Inmobiliaria para Uso Comercial del Ministerio Para el Poder Popular Para El Comercio, por el abogado Antonio Puppio Vegas, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil CORPORACION MANDALA, S.A., mediante el cual solicita se inicie y sustancie el procedimiento administrativo sancionatorio en contra de la arrendataria sociedad mercantil YENNIFER FASHION C.A., (f. 86-89).
Al respecto se observa, que la prueba bajo análisis no fue impugnada por la parte accionada, por lo que, la misma hace plena fe de su contenido, verificándose con ella, que la parte actora sociedad mercantil CORPORACION MANDALA, S.A., solicitó ante el órgano competente, como lo es, la Unidad en Material Inmobiliaria para Uso Comercial del Ministerio Para el Poder Popular Para El Comercio, el trámite del procedimiento administrativo sancionatorio en contra de la arrendataria sociedad mercantil YENNIFER FASHION C.A., razones por las que, esta Juzgadora de Alzada, le otorga todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
b.- De la parte demandada:
Puede constatar esta Superioridad, que la Defensora Judicial designada a la parte demandada, abogada ANA RAQUEL RODRIGUEZ, no promovió prueba alguna a favor de su defendida, ello, en virtud de haber resultado imposible establecer comunicación, aún cuando, le fue enviado Telegrama, sin haber obtenido respuesta al respecto. ASI SE DECLARA.
IV. DEL MÉRITO DE LA CAUSA
La materia que ha sido sometida a consideración de este Juzgado Superior, versa sobre la apelación que hiciera en fecha 15 de marzo de 2017, la abogada ANA RAQUEL RODRIGUEZ CARNEVALI, en su carácter de Defensora Judicial designada a la parte demandada sociedad mercantil YENIFER FASHION, C.A., contra la sentencia definitiva dictada el 09 de marzo de 2017, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Ahora bien, en el presente caso sostiene la representación judicial de la parte actora, que su representada es propietaria del inmueble identificado en autos, el cual le fue arrendado a la sociedad de comercio YENNIFER FASHION, C.A., quien desde junio 2014 hasta la fecha de presentación de la demanda, no ha realizado pago alguno por concepto de cánones de arrendamiento, debiendo a la arrendadora hasta dicha fecha, 36 meses, generándose una deuda de DOSCIENTOS TRES MIL SETECIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES (Bs. 203.718,96), y, que además la arrendataria, subarrendó el referido inmueble a otra persona, sin haber sido autorizada por la propietaria del mismo.
*Precisiones Conceptuales
a.- Del Desalojo
El legislador inquilinario ha establecido para las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado -y sólo estas- la figura del desalojo en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial señalando para su procedencia, cierto número de causales taxativas.
Señala el artículo 40, literales “a” y “f” de la mencionada ley:
“Artículo 40: Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
…omissis…
f) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/0 arrendador en el contrato respectivo.
De igual manera, establece el artículo 41 literal “c”, lo siguiente: de la Ley en comento:
c) El subarrendamiento, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo;
En concordancia con lo anterior, el artículo 43 ejusdem contempla el procedimiento judicial aplicable al presente caso, cuando señala:
”.(…)
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamiento comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.”
b.- De las actas procesales
La parte actora, ha fundamentado la acción de Desalojo en la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses que van desde junio 2014 hasta la fecha de presentación de la reforma de la demanda, generándose una deuda de DOSCIENTOS TRES MIL SETECIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES (Bs. 203.718,96), a razón de CINCO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES CON OCHENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 5.658,86), tal como consta de la Resolución Nº 00015028, de fecha 14 de octubre de 2011, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, por lo cual, el alegado incumplimiento –artículo 40, ord. “a” Ley del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial- se examinará tomando en consideración sólo esas coordenadas de tiempo mensuales. Al respecto, exige el artículo mencionado, que se hayan dejado de pagar dos (2) mensualidades arrendaticias consecutivas, en razón de lo cual deberán estar vencidas y ser exigibles.
Ello impone un examen del clausulado del contrato celebrado a los fines de determinar cuando ha de considerarse vencida una pensión arrendataria.
En este sentido, del contenido de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se constata que, han permanecido invariables las cláusulas sobre las cuales se rige la relación arrendaticia, en lo relativo a la fecha y modo de pago, el cual se encuentra establecido en la cláusula que dispone lo siguiente:
“(…) ambas partes convienen en fijar de común acuerdo el cánon de arrendamiento mensual (…) por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. (…)”
Como se evidencia de la cláusula anteriormente transcrita, es a partir de los primeros cinco (5) días de cada mes, el momento en el cual se ha de considerar vencida la mensualidad a cancelar, ahora bien, esta sentenciadora señala que para hablar de insolvencia inquilinaria debe verificarse el hecho, que el inquilino haya dejado de cancelar el canon correspondiente a dos mensualidades de manera consecutivas, y en consecuencia se observa, que la parte demandada, ni por sí, ni por intermedio de la Defensora Judicial que le fuera designada, pudo demostrar en autos, que no haya incurrido en la falta de pago de los cánones de arrendamiento demandados por la actora, sin embargo, quiere resaltar esta Superioridad, que aún cuando la accionante señala en su escrito de reforma de la demanda que la parte demandada adeuda treinta y seis (36) mensualidades, de una revisión y sumatoria consecutiva de las mensualidades transcurridas a partir del mes de junio de 2014 inclusive, han transcurrido hasta la fecha de presentación de la reforma de la demanda, es decir, hasta el 21 de septiembre de 2016, treinta y un (31) mensualidades, y no, treinta y seis (36), como lo alegó la parte actora, pagos éstos que no fueron realizados en modo alguno, conforme a lo expuesto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de autos, por lo tanto, se constata, que la parte accionada sociedad mercantil YENIFER FASHION, C.A., se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, a los cuales estaba obligada a pagar, a favor de la arrendadora sociedad mercantil CORPORACION MANDALA, S.A., correspondientes a los meses que van de junio de 2014, hasta la fecha de presentación de la reforma de la demanda, el 21 de septiembre de 2016. ASI DE DECLARA.
Ahora bien, como ya fue señalado, si bien es cierto, en el caso de autos, se evidencia claramente que la parte demandada no realizó el pago de las pensiones arrendaticias demandado, dejando de cumplir con los términos y condiciones que contiene el contrato de autos, el cual es de estricto cumplimiento para las partes intervinientes, no es menos cierto, que respecto al alegado subarrendamiento, la accionante indicó que el inmueble arrendado a la demandada, se encuentra ocupado y operado por la empresa Inversiones Williams, por lo que considera, que la arrendataria incumplió lo convenido en la cláusula tercera de dicho contrato de arrendamiento, contraviniendo además lo señalado en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sin embargo, al respecto pudo verificar esta Juzgadora, que del documento consignado por la accionante para sustentar el supuesto subarrendamiento, el cual se encuentra contenido en la Notificación practicada por la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, de fecha 15 de junio de 2015, no se evidencia en modo alguno que la persona notificada haya manifestado que se encuentra ocupando dicho inmueble y que allí opera la sociedad mercantil Inversiones Williams, sólo se aprecia, que el Notario en el acta levantada a tal efecto, dejó constancia que fue “recibido por el Sr. Juan Williams, quien es el Rep. Inv. Williams, quien lo recibió. De esta manera queda notificado.- P.D. C.I. 6.331.986”. (f.85).
Así pues, de la actuación anterior, no puede considerar quien aquí juzga, que la persona que fue notificada, ciudadano JUAN WILLIAMS, haya manifestado expresamente al Notario, que se encontraba en dicho inmueble en su condición de ocupante del mismo, ni que la empresa que representaba sociedad mercantil Inversiones Williams, operaba o funcionada en el mismo, razones por las que, concluye esta Juzgadora, que el subarrendamiento demandado por la actora, no se encuentra probado en autos, a los efectos de este juicio, y en consecuencia, tal alegato resulta improcedente y ASI SE DECIDE.-
Conforme a lo expuesto, resulta procedente el reclamo de la actora al exigir el Desalojo del local comercial arrendado a la demandada sociedad mercantil YENIFER FASHION, C.A., sólo respecto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento que se encuentran vencidos y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del bien inmueble.
En el caso de autos, la parte demandada no logro probar durante la secuela del proceso, que haya cumplido con la obligación de pago de los cánones arrendaticios demandados, obligación que tenía en razón de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo que lo ajustado a derecho es declarar la procedencia parcial de la acción de Desalojo interpuesta por la parte accionante, resultando en consecuencia improcedente el recurso de apelación interpuesta 15 de marzo de 2017, por la abogada ANA RAQUEL RODRIGUEZ CARNEVALI, Defensora Judicial designada a la parte demandada sociedad mercantil YENIFER FASHION, C.A., contra la sentencia dictada en fecha 09 de marzo de 2017, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. ASI SE DECLARA.
V.- DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 15 de marzo de 2017, por la abogada ANA RAQUEL RODRIGUEZ CARNEVALI, en su carácter de Defensora Judicial designada a la parte demandada sociedad mercantil YENIFER FASHION, C.A., contra la sentencia dictada en fecha 09 de marzo de 2017, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO, interpuesta por la sociedad mercantil CORPORACION MANDALA, S.A., contra la sociedad mercantil YENIFER FASHION, C.A., sustanciada y tramitada por ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, se ordena a la demandada sociedad mercantil YENIFER FASHION, C.A., entregar libre de bienes y personas el inmueble constituido por el local comercial identificado con el Nº 8, ubicado en el Centro Comercial Montalbán, situado en la Unidad Vecinal Nº 2, Sector “A”, parcela marcada con el Nº 24007 y 24008, según el plano general de la Urbanización Montalbán, Parroquia La Vega de la ciudad de Caracas, Distrito Capital.
TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada sociedad mercantil YENIFER FASHION, C.A., al pago de las mensualidades arrendaticias vencidas, correspondientes a los meses que van desde junio de 2014, hasta la fecha de presentación de la reforma de la demanda, esto es, el 21 de septiembre de 2016, a razón de CINCO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES CON OCHENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 5.658,86) cada mensualidad, lo que resulta un toral de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 175.424,66), más las mensualidades que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del local comercial arrendado.
CUARTO: Queda MODIFICADA la sentencia apelada dictada el 09 de marzo de 2017, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
QUINTO: Se le impone las costas del recurso a la parte demandada, por haber resultado perdidosa en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 281 eiusdem.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, y BÁJESE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los tres (03) días del mes de octubre del año dos mil diecisiete (2017). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZ,
Dra. INDIRA PARIS BRUNI.
LA SECRETARIA,
Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA.
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las tres de la tarde.
LA SECRETARIA,
Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA.
IPB/MAP/damaris
Exp. Nº AP71-R-2017-000377
Desalojo/Def.
Materia: Civil
