REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Exp. N° AP71-R-2017-000282.
PARTE ACTORA: sociedad mercantil G.S.C ASESORIA NAVAL, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito federal y Estado Miranda en la fecha 8 de junio de 1992, quedando inserta bajo el Nº 71, Tomo 97-A-PRO, con ultima modificación realizada por ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda en fecha 9 de marzo de 2015, inscrita bajo el Nº 13, Tomo 42-A, debidamente representada por el ciudadano ISMAR ROCHA COELHO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cedula de Identidad Nº V-16.411.128, actuando en su condición de Director la antes descrita sociedad mercantil.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos JOSE CUSTODIO SANCHEZ, JAIME JOSE ESCALANTE, NEYSSERTH BARRETO CARRASQUEL y EDUARDO JOSE CABRERA RODRIGUEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 150.411, 154.738, 163.708 y 87.337, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadana MARISOL MERCEDES SARTORI DE REY, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-14.200.232.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos ADELVYS MORENO y RAMIRO HERNANDEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 198.603 y 75.869, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
ANTECEDENTES EN ALZADA
Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones en fecha 26 de abril de 2017 (f.330), previo el trámite administrativo de distribución de expedientes, bajo el Nº AP71-R-2017-000282 (para la nomenclatura de este Tribunal); en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 6 de marzo de 2017, por el abogado EDUARDO JOSE CABRERA RODRIGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 87.337, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión de fecha 2 de marzo de 20167 (f.306 al 311), proferida por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró sin lugar la demanda que por Desalojo incoara la sociedad mercantil G.S.C Asesoria Naval C.A contra la ciudadana Marisol Mercedes Sartori de Rey; apelación que fuera oída en ambos efectos por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 15 de marzo de 2017 (f.315).
En fecha 28 de abril de 2017, este Tribunal, le dio entrada al expediente y ordenó la notificación de las partes, mediante boleta de notificación para ser dejada en el Domicilio procesal constituido en autos, con la finalidad de hacerles saber que al tercer (3er) día de despacho siguiente a la constancia en autos por parte de la Secretaria de este Tribunal de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, tendrá lugar la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a las diez de la mañana (10:00 a.m) (f.331 al 333)
Por auto de fecha 10 de mayo de 2017, este Tribunal recibió las resultas de la Inhibición planteada por el Dr. Víctor José González Jaimes, en su condición de Juez Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenando agregarlas a las actas procesales, con la finalidad de que surtan los efectos legales pertinentes. (f.355)
Por auto de fecha 12 de mayo de 2017, este Tribunal recibió oficio Nº 2017-A-0149 proveniente del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, ordenando que el mismo sea agregado a los autos, con la finalidad de que surta los efectos legales pertinentes. (f.353)
Mediante diligencia de fecha 1 de junio de 2017, la Alguacil de este Tribunal, dejo constancia de que en fecha 26 de mayo de 2017 hizo entrega de la boleta de notificación a la ciudadana Lisbeth Cañizales, quien firmó la misma (f.359 y 360)
Por auto de fecha 19 de enero, la Secretaria de este Tribunal, dejo constancia de que en la presente causa se dio cumplimiento a las formalidades previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Estando dentro del lapso para dictar sentencia, se pasa a emitir pronunciamiento previo las siguientes consideraciones:
TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA
En fecha 17 de noviembre de 2015, los ciudadanos José Custodio Sánchez, Jaime José Escalante Morantes y Neysserth Barreto Carrasquel, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil G.S.C Asesoría Naval C.A, presentaron ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, escrito libelar contentivo de una demanda por desalojo contra la ciudadana Marisol Mercedes Sartori de Rey, mediante la cual alegaron lo siguiente:
“…(omissis)…
Nuestro mandante es el Director con amplias facultades de la empresa G.S.C ASESORIA NAVAL C.A.; tal como se demuestra en el Registro Mercantil consignado y marcado con la letra “B”; y através de esta es co-propietario de un inmueble ubicado en la Urbanización Salta Fe Sur, Conjunto Residencial Santa Fe Sur, Edificio Orinoco, Piso 10, Apartamento 104, Municipio Baruta, Estado Miranda, de esta ciudad de Caracas, según consta en documento de propiedad que anexamos marcado con la letra “C”. es el caso ciudadano Juez que en fecha veinticuatro (24) de febrero0 de 1999, nuestro mandante celebró un contrato de arrendamiento por ante la Notaria Publica Octava de Municipio Baruta del Estado Miranda, con el ciudadano FERNANDO REY, venezolano, casado, mayor de esas, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No. 3.309.857 (actualmente fallecido); contrato este que inicio en fecha primero (1ª) de marzo de 1999 y tenia una duración de un (1) año improrrogable, tal y como se evidencia de lo establecido en las cláusulas segunda y tercera, contrato que anexamos marcado con la letra “D”.
Es importante resaltar a este digno Juzgado la razón por la cual nuestro mandante arrendó el inmueble previamente identificado; en el año 1993, el ciudadano ISMAR ROCHA COELHO, quien es de profesión Ingeniero Naval, viajó fuera del país por contrato de trabajo suscrito con la empresa AMERICAM BUREAU OF SHIPPING, ubicada en Japón, en virtud de ello asignó al ciudadano PEDRO VALLEJO como apoderado judicial para que entre otras cosas lograra el arrendamiento del inmueble de su propiedad en virtud del largo periodo que estaría fuera de nuestro país, logrando este ultimo concertar desde la fecha primero (1º) de marzo de 1999 con el ciudadano FERNANDO REY el alquiler del apartamento, tal como se expuso previamente en el parágrafo anterior; es el caso que el contrato de trabajo de nuestro mandante fuera del país se prolongó mas de lo determinado e incluso se desarrolló en países distintos.
Seguidamente en fecha dieciocho (18) de abril de 2014, ya finalizado el contrato de trabajo, nuestro mandante regresó al país con la firme intención de reinstalarse en su vivienda por cuanto no es propietario de ningún otro inmueble tipo vivienda; es publica y notoria la situación económica que atraviesa nuestro país, situación que no le permite adquirir un inmueble adicional para vivir, razón por la cual, después de conversaciones conciliatorias con la arrendataria referidas a la devolución del inmueble, la misma por razones que son perfectamente entendibles (fallecimiento de su esposo y situación económica) se le hace materialmente imposible entregar el inmueble voluntariamente, lo que conllevo a nuestro mandante a alquilar una habitación de hotel y posteriormente debido a los costos que representaba, el alquiler de una habitación fuera de la ciudad capital, debemos agregar que la esposa de nuestro mandante también falleció en el transcurso y que igualmente su situación económica y la del país ha efectuado la capacidad económica del mismo, razón por la cual, se le ha hecho extremadamente difícil continuar con la cancelación de un canon de arrendamiento, por demás de una habitación en condiciones no apropiadas y fuera de la capital, tal como se demuestra en la inspección ocular practicada por la Notaria Publica de Colon, San Juan de Colon, Municipio San Juan de Colon, Municipio Ayacucho del Estado Táchira, de fecha 20 de julio de 2015, marcada con la letra “E”, en el inmueble ubicado en la Calle Regina de Velásquez, No. 98, Urb. Ramón J. Velásquez, San Juan de Colon, Estado Táchira, además del costo mensual que comporta la cancelación de los servicios prestados por la depositaria DEPOSITO DE NMUEBLES EUROPA EXPRESS, C.A, desde fecha diecinueve (19) de diciembre de 2014, lugar donde se encuentran guardados todos los enseres, muebles, equipos, línea blanca y marrón de nuestro mandante, tal como se demuestra también en inspección ocular realizada por le Notaría Publica Quinta de Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha cinco (5) de agosto de 2015, marcada con la letra “F”, en el lugar Depositaria Europa Express C.A., ubicada en la Avenida Los Cortijos, Local Nº 11, al lado de la Clínica Roosevelt, Los Rosales, caracas; así como por supuesto todos los gastos que conlleva la manutención propia, alimentación y vestido, entre otras cosas: es decir ciudadano Magistrado, no es un capricho de nuestro mandante solicitar como en efecto se hace el desalojo del bien inmueble arrendado, por cuanto desde que regreso de exterior del país realizó diligencias personales y administrativas necesarias para que la demandada desalojara el inmueble que por derecho le pertenece, evidentemente por la necesidad justificada de vivienda, tal como se evidencia de PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA NUMERO 00286, de fecha Caracas, 13 de mayo de 2015, marcada con la letra “G”, de la cual emana el derecho para intentar la acción que en efecto intentamos.
El derecho de cualquier persona esta limitado por la violación a los derechos de los demás, en el presente caso, la arrendataria tiene el deber de entregar el inmueble para que el propietario pueda disfrutar justificadamente de su derecho de propiedad; y no pretendemos que la arrendataria quede desahuciada, en virtud de ello el Estado Venezolano ha promulgado la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, que obliga a mi mandante a invocar el contenido y alcance del artículo 20 numeral 9º ejusdem, el cual ha previsto la situación y propuesto la solución eficaz y efectiva a la misma.
Debemos agregar que en fecha catorce (14) de junio de 2014, la ciudadana MARISOL MERCEDES SARTORI DE REY (viuda) en Acta de Audiencia Conciliatoria del expediente MC-00436-12-10, nomenclatura de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda, debidamente asistida por la abogada en ejercicio LILIA TERESA DIAS, I.P.S.A 23.916, expuso: “Mi representada SARTORU DE REY MARISOL MERCEDES, se subroga en todos los derechos que como inquilina tenia su difunto esposo Fernando Rey suficientemente identificado en auto y asimismo… (omissis)”. Acta de Audiencia Conciliatoria que se anexa, marcada con la letra “G”; adicionalmente debemos destacar que el ciudadano FERNANDO ENRIQUE REY RAMIREZ falleció en fecha diez (10) de abril de 2010, de acuerdo a Acta de Defunción Nº953, Libro 04, Folio 203, Año 2010, de la Oficina de Registro Civil Municipal de la Parroquia Petare, en la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda, la misma se anexa con la letra “H”.
Por todas las razones anteriormente expuestas y en virtud, de que nuestro mandante, muy a pesar se sus numerosos esfuerzos, no ha obtenido la desocupación voluntaria del inmueble y siendo que en el presente asunto igualmente se encuentra agotada la instancia administrativa previa, estando en consecuencia habilitada la vía judicial, es por lo que ocurrimos ante su competente autoridad, fundamentado en los artículos mas adelante mencionados a DEMANDAR COMO EN EFECTO DEMANDAMOS EL DESALOJO DEL INMUEBLE para que la ciudadana MARISOL MERCEDES SARTORI DE REY (viuda y subrogada en el contrato), venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cedula de Identidad No. V-14.200.232, proceda la entrega inmediata del inmueble arrendado antes descrito.
El Código Civil vigente establece:
(…omissis…)
Asimismo la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece:
(…omissis…)
Por todo lo anteriormente expuesto y subsumidos los supuestos fácticos dentro de las normas señaladas, siendo que el contrato de arrendamiento; el cual ha evolucionado por cuanto han ocurrido más de quince (15) años de su celebración, pasando a ser de tiempo indeterminado de acuerdo al artículo 1.580 del Código Civil; suscrito entre los ciudadanos ISMAR ROCHA COELHO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, civilmente hábil, titular de la Cedula de Identidad No. V-16.411.128, en su carácter de DIRECTOR de la Sociedad Mercantil de G.S.C ASESORIA NAVAL C.A y el ciudadano FERNANDO REY, venezolano, casado, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No. 3.309.857 (actualmente fallecido) y debidamente subrogado por la ciudadana MARISOL MERCEDES SARTORI DE REY (viuda), venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No. 14.200.232, continua vigente, y que tal como se ha explanado concienzudamente nuestro mandante tiene la necesidad justificada de vivienda de acuerdo a lo establecido en la LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA de fecha 12 de noviembre de 2011, específicamente en el establecido en su artículo 91 numeral 2º; es que demandamos, como en efecto lo hacemos para que la ciudadana MARISOL MERCEDES SARTORI DE REY (viuda y subrogada en el contrato), desaloje la vivienda y proceda a la entrega inmediata del inmueble arrendado o sea compelido a hacerlo por este honorable Tribunal.
De acuerdo a lo establecido en el Artículo 100 de la LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA, procedemos a indicar la identificación de las personas cuyas testimoniales, legales, necesarias y pertinentes por tener conocimiento de los hechos relatados en el presente libelo de demanda, se presentaran oportunamente en la fase del proceso que corresponde: 1. IGNACIO PEÑA CIMARRO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, civilmente hábil, titular de la Cedula de Identidad 677.370, R.I.F V-00677370-92. LOLIMARDEL CARMEN MOLINA ARIAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, civilmente hábil, titular de la Cedula de la Identidad 11.970.391, R.I.F V-11970391-03. NESTOR ALIRIO MELGAREJO ZERPA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, civilmente hábil, titular de la Cedula de Identidad 3.349.610, R.I.F V-3349619-5. Por todas las razones anteriormente expuestas en los hechos y fundamentadas en el derecho ocurrimos ante su competente autoridad a fin de demandar como en efecto demandamos, a la ciudadana MARISOL MERCEDES SARTORI DE REY (viuda y subrogada en el contrato), venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cedula de Identidad No. V-14.200.232, por el DESALOJO DEL INMUEBLE ubicado en la Urbanización Santa Fe Sur, Edificio Orinoco, Piso 10, Apartamento 104, Municipio Baruta, Estado Miranda, de esta ciudad de Caracas, en base a la violación de la hipótesis que a tal efecto prevén los artículos 1.167, 1264, 1269, 1271, 1592 del Código Civil vigente y la LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA de fecha 12 de noviembre de 2011, específicamente en el establecido en su artículo 91 numeral 21, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a lo siguiente:PRIMERO: a la entrega inmediata del inmueble arrendado en las mismas perfectas condiciones en que le fuera recibido por el arrendatario, FERNANDO ENRIQUE REY RAMIREZ (fallecido) SEGUNDO: Al pago de las costas y costos del proceso, incluyendo los honorarios de los abogados calculados prudencialmente por este Tribunal. (…omissis…)
Por auto de fecha 25 de noviembre de 2015, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, a los fines de que comparezca al quinto (5to) día de despacho a la constancia en autos de su citación para la audiencia de mediación. (f.149) En fecha 23 de febrero de 2016, se celebro la audiencia de mediación en el juicio que por desalojo incoara la sociedad mercantil G.S.C Asesoría Naval C.A contra la ciudadana Marisol Mercedes Sartori de Rey, en la cual consideró “desistido el procedimiento y consecuencialmente terminado el proceso en virtud de la incomparecencia de la parte accionante” (f.160).
En fecha 9 de noviembre de 2016, la ciudadana Lilia Teresa Díaz, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:
“…(omissis)
“Niego, rechazo y contradigo, la presente Demanda, en cuanto a los hechos, por1 las razones siguientes: En fecha 1º de marzo del año 1999, el esposo de mi representada, FERNANDO ENRIQUE REY RAMIREZ (hoy difunto), con Cedula de Identidad Nº V-3.309.859, firma Contrato de Arrendamiento con la COMPAÑÍA ANONIMA G.S.C. ASESORIA NAVAL, debidamente identificada en autos, representada por el señor ISMAR ROCHA COELLO, Con Cedula de Identidad Nº V-16.411.128; quien, a su vez, estaba representado por el señor PEDRO VALLEJO, portador de la Cedula de Identidad Nº V-2.076.795, por el periodo comprendido entre el 1º de marzo de 1999 hasta el 29 de febrero de 2000; posteriormente, es renovado el Contrato, en cinco oportunidades, hasta el 1º de septiembre de 2004. en el año 2005, la renovación es realizada por la señora GRACIELA STURCHIO, Cedula de Identidad Nº V-5.423.587, quien era esposa del señor ROCHA y Socia de la Compañía; y ya, para ese entonces, estaban en proceso de divorcio, tal como consta en copias de los Contratos de Arrendamiento, antes señalados, que acompaño a la presente, marcadas “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y “G”. A partir del año 2005, el señor ISMAR ROCHA, se presenta en el inmueble arrendado, con su abogado y le solicita, copias de todos los Contratos de Arrendamiento para certificar, que todos los cánones de arrendamiento, que eran depositados en una Cuenta, a nombre de la señora GRACIELA STURCHIO, se destinara a la manutención del hijo de ambos; y, le dice, que por encontrarse en proceso de divorcio, le negaban la entrada a la señora STURCHIO, al inmueble.
Entre el periodo comprendido, entre el año 2006 y el año 2009, el señor ISMAR ROCHA, no contacta a mi representado y es, a principio del año 2010, que se presenta en el inmueble y le solicita la desocupación del mismo, porque pensaba residenciarse nuevamente en Venezuela. Mi representada le alega, que para ese momento le era imposible, ya que su esposo se encontraba grave de salud y, el mismo, falleció en el mes de abril de ese mismo año, tal como consta en Acta de defunción que marcada “H”, anexo a la presente. Mi representada, a consecuencia del fallecimiento de su esposo, cae un estado depresivo y es diagnosticada, con Trastorno Depresivo Renuente Severo, tal como consta en informe medico psiquiátrico del Dr. Nelson Hedderich Urbina, Cedula de Identidad Nº V-3.407.683, el cual anexo a la presente, marcado “I”, lo cual, le trajo como consecuencia, que no podía ejercer su profesión, ya que en ese estado no podía trabajar, lo cual le produjo, un desequilibrio económico; situación, que en la actualidad ha mejorado, encontrándose ya reintegrada a su ejercicio profesional de la medicina. Amen, que en el año 2013, hubo de ser intervenida quirúrgicamente, por presentar un tipo de cáncer, denominado Adenocarcinoma del Sigmoides, tal como consta en el informe medico que anexo a la presente, marcado “J”. En el año 2013, mi representada se dirige al Banco Mercantil, con la finalidad, de hacer el depósito correspondiente al canon de arrendamiento y se encuentra, que la Cuenta de Ahorro, a nombre de la señora GRACIELA STURCHIO, había sido cerrada. En virtud de esta situación no después de cumplir con una serie de requisitos, le asignan una Cuenta para depositar; lo cual, esta haciendo hasta ahora y, es en ese momento, que se entera, que la señora STURCHIO, había fallecido en fecha 27 de junio de 2011, tal como consta en Acta de Defunción que anexo a la presente, marcada “K”. En fecha 30 de abril de 2014, a las 8:30 p.m., se presenta el señor ISMAR ROCHA, al inmueble arrendado, luego de cuatro años sin aparecer, en compañía de su hijo y de una señora, que dijo ser su esposa, diciéndole a mi cliente, que quieren conversar. Una vez, dentro del inmueble empezó a tonarse violento, y dijo, que no pensaba retirarse de allí, que le desocupara. Ante la actitud, cada vez mas violenta, se llamo a la Policía de Baruta, la cual, acudió al llamado, trataron de dialogar con el, al no poder lograr nada, llamaron a un representante, para la Protección de la Mujer, el cual se apersonó y fue, quien logró persuadirlo, para que saliera. En las afueras del apartamento, se encontraba un individuo, bastante violento, que pretendía entrar, el cual, fue retirado del edificio, por los funcionarios policiales; el mismo alego, ser el cuñado del señor ISMAR ROCHA. Ante esta situación, mi representada se presentó en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda y realizo la denuncia pertinente; y, en fecha 6 de mayo de 2014, la Superintendencia le envió una comunicación a la Policía de Baruta, distinguida con el Oficio Nº SUNAVI-D/S-405-05-14, la cual anexo, marcada “L”, donde le solicito, la investigación de los hechos.
Ciudadano Juez, mi representada se encuentra totalmente avocada, en buscar un inmueble que le permita mudarse y entregar el inmueble que tiene arrendado, el cual, siempre ha procurado tenerlo en buen estado, ha cancelado cada una de las cuotas especiales del condominio, no siendo su responsabilidad; e igualmente, ha venido cancelando el condominio que le corresponde cancelar a El Arrendador, cuyo convenio es, según Contrato de Arrendamiento, descontárselo del canon de arrendamiento y el monto de los recibos supera, con creces, el canon de arrendamiento.
Y, es por todo lo anteriormente expuesto, que rechazamos la presente Demanda de Desalojo, por la necesidad de vivienda de El Arrendador, ya que este señor, durante toda la relación arrendaticia, siempre ha dado marchas y contramarchas, de acuerdo al momento que está viviendo, desapareciendo por años y apareciendo con algún planteamiento, de acuerdo a sus necesidades, por lo cual solicito, que la Demanda sea declarada sin lugar.
Por último pido, que la presente contestación, sea declarada con lugar, en la definitiva. (Negritas y Subrayado del Transcrito)
DE LAS PRUEBAS
DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE ACTORA.
A. Consignadas de manera conjunta con el escrito libelar.
1.- Marcado con la letra “A” riela del folio que va del 10 al 13, copia simple de instrumento poder especial, otorgado por el ciudadano Ismar Rocha Coelho, a los abogados José Custodio Sánchez, Jaime José Escalante Morantes y Neysserth Barreto Carrasquel; debidamente autenticado en fecha 2 de junio de 2015, ante la Notaría Publica de Colon, Estado Táchira, San Juan de Colon, anotado bajo el Nº 6, Tomo 34 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
2.- Marcado con la letra “B”, riela a los folios que van del 14 al 31, copia simple de Acta Constitutiva de la sociedad mercantil G.S.C Asesoria Naval C.A, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito federal y Estado Miranda en la fecha 8 de junio de 1992, quedando inserta bajo el Nº 71, Tomo 97-A-PRO, con ultima modificación realizada por ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda en fecha 9 de marzo de 2015, inscrita bajo el Nº 13, Tomo 42-A
3.- Marcado con la letra “C”, riela a los folios que van del 32 al 41, documento en copia fotostática simple, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre, Estado Miranda, anotado bajo el Nº 17, Tomo 1, Protocolo Primero de fecha 21 de julio de 1992; en el cual la ciudadana Leticia Elena Rojas Lucambio, dio en venta pura y simple a la sociedad mercantil G.S.C Asesoria Naval C.A, un (1) apartamento destinado a vivienda, distinguido con el numero “104”, ubicado en la Urbanización Santa Fe Sur, Conjunto Residencial Santa fe Sur, Edificio Orinoco, Piso 10, Municipio Baruta Baruta, Estado Miranda.
4.- Marcado con la letra “D”, riela a los folios que van del 42 al 47, copia fotostática simple de contrato de arrendamiento, debidamente autenticado en fecha 24 de febrero de 1999 ante la Notaría Publica Octava del Municipio Baruta, quedando anotado bajo el Nº 3, Tomo 8 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
5.- Marcado con la letra “E” riela a los folios que van del 4 al 54, copia fotostática simple de inspección extrajudicial realizada en la siguiente dirección: Urbanización Ramón J Velásquez, Calle Regina de Velásquez, Casa Numero 98, San Juan de Colon, Estado Táchira, de fecha 20 de julio de 2015, practicada por la Notaria Publica de Colon, San Juan de Colon, Municipio Ayacucho del Estado Táchira.
6.- Marcado con la letra “F”, riela a los folios que van del 55 al 72, copia fotostática simple de inspección extrajudicial realizada en la siguiente dirección: Transporte Europa Express C.A, Avenida El Cortijo, Local Nº 11, al lado de la Clínica Roosevelt, Los Rosales, Caracas, de fecha 5 de agosto de 2015, practicada por la Notaria Publica Quinta del Municipio Autónomo de Chacao del distrito Capital y Estado Miranda.
7.- Marcada con la letra “G”, riela a los folios que van del 73 al 79, copia fotostática simple de Providencia Administrativa Nº 00286 de fecha 13 de mayo de 2015 correspondiente al expediente signado con el Nro. MC-00436-12-10, emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda.
8.- Marcada con la letra “H”, riela al folio 80, copia simple de Acta de Defunción, de fecha 11 de abril de 2010, perteneciente al ciudadano Fernando enrique Rey Ramírez, emanada de la Oficina de registro Civil Municipal de la Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando anotada bajo el Nro. 953, Libro 4, folio 203, año 2010.
10.- Promovió las prueba testimonial de los ciudadanos Ignacio Peña Cimarro, Lolimar del Carmen Molina Arias y Néstor Alirio Melgarejo Zerpa, tomándose la declaración del Ciudadano Ignacio Peña Cimarro, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. V-677.370, siendo evacuado en fecha 24 de febrero de 2017, alegando lo siguiente:
“…(i) Que conoció al ciudadano ISMAR ROCHA COELHO en el contexto de la común actividad profesional referida a la ingeniería naval; (ii) Que le consta que el ciudadano ISMAR ROCHA COELHO necesita el inmueble varias veces referido en esta acta, por cuanto no tiene otro lugar donde vivir en la ciudad de Caracas; (iii) Que el testigo ayudó al ciudadano ISMAR ROCHA COELHO a ubicar a la depositaria donde actualmente se encuentran almacenados los bienes muebles de este último; (iv) Que el testigo también ha ayudado al ciudadano ISMAR ROCHA COELHO a ubicar hotel donde alojarse cuando éste ha debido venir a la ciudad de Caracas; (v) Que no tiene conocimiento que el ciudadano ISMAR ROCHA COELHO cuente con otro inmueble donde pueda residir; y, (vi) Que no tiene ningún interés específico en las resultas de esta causa judicial…”
B. Durante el lapso Probatorio.
En fecha 14 febrero de 2016, el abogado Eduardo José Cabrera Rodríguez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas, mediante el cual promovió los siguientes medios probatorios:
1) A todo evento, el apoderado judicial de la parte actora promovió y ratificó las siguientes documentales que fueron anexadas junto al escrito libelar, a saber: A) copia simple de Acta Constitutiva de la sociedad mercantil G.S.C Asesoria Naval C.A, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito federal y Estado Miranda en la fecha 8 de junio de 1992, quedando inserta bajo el Nº 71, Tomo 97-A-PRO, con ultima modificación realizada por ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda en fecha 9 de marzo de 2015, inscrita bajo el Nº 13, Tomo 42-A. B) documento en copia fotostática simple, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre, Estado Miranda, anotado bajo el Nº 17, Tomo 1, Protocolo Primero de fecha 21 de julio de 1992; en el cual la ciudadana Leticia Elena Rojas Lucambio, dio en venta pura y simple a la sociedad mercantil G.S.C Asesoria Naval C.A, un (1) apartamento destinado a vivienda, distinguido con el numero “104”, ubicado en la Urbanización Santa Fe Sur, Conjunto Residencial Santa fe Sur, Edificio Orinoco, Piso 10, Municipio Baruta Baruta, Estado Miranda. C) copia fotostática simple de contrato de arrendamiento, debidamente autenticado en fecha 24 de febrero de 1999 ante la Notaría Publica Octava del Municipio Baruta, quedando anotado bajo el Nº 3, Tomo 8 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. D) copia fotostática simple de inspección extrajudicial realizada en la siguiente dirección: Urbanización Ramón J Velásquez, Calle Regina de Velásquez, Casa Numero 98, San Juan de Colon, Estado Táchira, de fecha 20 de julio de 2015, practicada por la Notaria Publica de Colon, San Juan de Colon, Municipio Ayacucho del Estado Táchira. E) copia fotostática simple de inspección extrajudicial realizada en la siguiente dirección: Transporte Europa Express C.A, Avenida El Cortijo, Local Nº 11, al lado de la Clínica Roosevelt, Los Rosales, Caracas, de fecha 5 de agosto de 2015, practicada por la Notaria Publica Quinta del Municipio Autónomo de Chacao del distrito Capital y Estado Miranda. F) copia fotostática simple de Providencia Administrativa Nº 00286 de fecha 13 de mayo de 2015 correspondiente al expediente signado con el Nro. MC-00436-12-10, emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. G) copia simple de Acta de Defunción, de fecha 11 de abril de 2010, perteneciente al ciudadano Fernando enrique Rey Ramírez, emanada de la Oficina de registro Civil Municipal de la Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando anotada bajo el Nro. 953, Libro 4, folio 203, año 2010. H) Prueba testimoniales de los ciudadanos Ignacio Peña Cimarro, Lolimar del Carmen Molina Arias y Nestor Alirio Melgarejo Zerpa.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
A. Junto al escrito de contestación a la demanda:
1.- Marcado con la letra “A”, riela del folio que va del 239 al 242, copia fotostática simple de contrato de arrendamiento, debidamente autenticado en fecha 24 de febrero de 1999 ante la Notaría Publica Octava del Municipio Baruta, quedando anotado bajo el Nº 3, Tomo 8 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
2.- Marcado con los números “2”, “3”, “4”, “5”, “6” y “7”, riela del folio que va del 243 al 260, copia fotostática simple de contratos de arrendamientos a tiempo determinado (duración de un (1) año) desde el primero (1º) de marzo del 2000 hasta el 31 de agosto de 2005.
3.- Marcado con la letra “H”, riela a los folios que van del 261 al 262, copia fotostática simple de Acta de Defunción Nº 190 de fecha 29 de junio de 2011, correspondiente a la ciudadana Graciela Sturchio Sanz, emanada de la Oficina de Registro Civil de la Parroquia el Cafetal del Municipio Baruta, Estado Miranda, quedando anotada en el libro 1.
4.- Marcado con la letra “I”, riela al folio 263, original de informe médico de fecha 12 de febrero de 2016, a nombre de la ciudadana Marisol Sartori de Rey, emanado de la Unidad Medico Psicológico Altamira, por el médico Nelson Hedderich Urbina.
5.- Marcado con la letra “J”, riela al folio 264, original de informe médico de fecha 12 de febrero de 2016, a nombre de la ciudadana Marisol Sartori de Rey, emitido por el médico Rafael Barrios Armas.
6.- Marcado con la letra “K”, riela al folio 265, copia fotostática simple de oficio Nº SUNAVI-DS-405/05-14 de fecha 7 de mayo de 2014, emanado de la Coordinación de Procedimientos Administrativos de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas.
B. Durante el lapso Probatorio.
En fecha 6 de febrero de 2016, el abogado Adelvys Josmely Moreno Mata, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas, mediante la cual promovió los siguientes medios probatorios:
1-. A todo evento, el apoderado judicial de la parte demandada promovió y ratificó las siguientes documentales que fueron anexadas junto al escrito de contestación a la demanda, a saber: A) copia fotostática simple de contrato de arrendamiento, debidamente autenticado en fecha 24 de febrero de 1999 ante la Notaría Publica Octava del Municipio Baruta, quedando anotado bajo el Nº 3, Tomo 8 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. B) copia fotostática simple de contratos de arrendamientos a tiempo determinado (duración de un (1) año) desde el primero (1º) de marzo del 2000 hasta el 31 de agosto de 2005. C) copia fotostática simple de Acta de Defunción Nº 190 de fecha 29 de junio de 2011, correspondiente a la ciudadana Graciela Sturchio Sanz, emanada de la Oficina de Registro Civil de la Parroquia el Cafetal del Municipio Baruta, Estado Miranda, quedando anotada en el libro 1. D) original de informe medico de fecha 12 de febrero de 2016, a nombre de la ciudadana Marisol Sartori de Rey, emanado de la Unidad Medico Psicológico Altamira, por el medico Nelson Hedderich Urbina. E) original de informe medico de fecha 12 de febrero de 2016, a nombre de la ciudadana Marisol Sartori de Rey, emitido por el medico Rafael Barrios Armas. F) copia fotostática simple de oficio Nº SUNAVI-DS-405/05-14 de fecha 7 de mayo de 2014, emanado de la Coordinación de Procedimientos Administrativos de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas.
2.- Promovió el valor judicial de la Comunicación emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas a la policía de Baruta, en la cual se ordena de los hechos perturbadores cometidos por la parte actora.
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Se aprecia que en fecha 2 de marzo de 2017, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la presente causa, mediante la cual declaró sin lugar la demanda por Desalojo que sigue la sociedad mercantil G.S.C Asesoria Naval C.A contra la ciudadana Marisol Mercedes Sartori de Rey, condenando en costas a la parte actora, siendo la motivación de la referida decisión la siguiente:
(…Omissis…)
Delimitado como ha sido el controvertido luego de analizados los alegatos de las partes y los elementos probatorios traídos a las actas, se observa que la pretensión de desalojo contenida en la demanda se encuentra fundamentada en el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que literalmente disponen lo siguiente:
“Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
(...)
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.”
Del dispositivo legal antes transcrito se evidencia que en este caso específico la ley especial consagra dos requisitos concurrentes para la procedencia del desalojo, los pueden sintetizarse así:
• Que se demuestre la existencia de un contrato de arrendamiento que vincula a las mismas partes procesales; y,
• Que se haya verificado en cualquiera de las causales establecidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, siendo que en este caso en concreto la causal invocada se refiere a la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble.
En el caso que nos ocupa, la existencia de la relación contractual arrendaticia ha sido fehacientemente probada con el contrato producido junto al libelo, así como por las propias afirmaciones de las partes. En consecuencia, ha quedado satisfecho el primero de los requisitos legalmente exigidos a los efectos de la procedencia de la pretensión de desalojo, y así se establece.
Sin embargo, en cuanto a la alegada necesidad de la parte demandante de ocupar la vivienda arrendada, este tribunal observa que quedó probado en autos que la propietaria de dicho inmueble es la sociedad mercantil G.S.C. ASESORÍA NAVAL, C.A., que por disposición del artículo 19 del Código Civil, es un ente societario con personalidad jurídica y patrimonio propio, distinta del ciudadano ISMAR ROCHA COELHO.
Con vista a lo anterior, se observa que en la redacción del ordinal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda el legislador limitó clara y taxativamente a los sujetos cuya necesidad de ocupar el inmueble arrendado justificaría el desalojo a: (i) el propietario o propietaria; y, (ii) alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado; sin que pueda relajarse la interpretación de dicha norma en perjuicio del débil jurídico (inquilino). Es decir, no podría considerarse verificada la indicada causal de desalojo si un pariente por afinidad o un pariente por consanguinidad en tercer o mayor grado del propietario necesitaran ocupar el inmueble.
Es menester destacar que las causales de desalojo tipificadas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda deben ser interpretadas de forma literal y taxativa, en virtud de las consecuencias materiales sancionatorias en perjuicio de los arrendatarios y por elementales razones de seguridad jurídica. Lo anterior, por cuanto el desalojo es un medio de terminación de los contratos de arrendamiento que no necesariamente dependen de la conducta del arrendatario, de suerte que una interpretación constitucionalizante de las causales de desalojo impone que no puedan crearse por analogía causales distintas de las establecidas taxativamente en la ley, so pena de lesionar los derechos fundamentales del arrendatario (débil jurídico en la relación contractual arrendaticia). Lo anterior se agrava especialmente en casos como el que nos ocupa, toda vez que el inmueble arrendado es una vivienda y el derecho constitucional a la vivienda se encuentra protegido en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Así las cosas, tenemos que en este proceso judicial no ha quedado demostrado que la propietaria de la vivienda arrendada, sociedad mercantil G.S.C. ASESORÍA NAVAL, C.A., tenga necesidad justificada de ocupar la vivienda arrendado. Lo anterior se traduce en que no ha quedado demostrado el segundo de los requisitos que concurrentemente debió ser acreditado en esta causa, a los efectos de la procedencia de la pretensión de desalojo deducida por el demandante, razón por la cual tal pretensión no puede prosperar. Así se decide.
- (…)
En razón de lo antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil G.S.C. ASESORÍA NAVAL, C.A. en contra de la ciudadana MARISOL MERCEDES SANTORI DE REY.
Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el a artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (Negrillas y subrayados del texto transcrito).
Contra la decisión parcialmente transcrita, la representación judicial de la parte demandante ejerció recurso de apelación, mediante diligencia de fecha 6 de marzo de 2017, siendo oído en ambos efectos por el Tribunal de la causa por auto de fecha 15 de marzo de 2017.
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Llegada las actas del presente expediente contentivo del juicio que por Desalojo sigue la sociedad mercantil G.S.C Asesoría Naval C.A contra la ciudadana Marisol Mercedes Sartori de Rey, este tribunal, previo a los trámites correspondientes, fijo el día y hora para que tuviera lugar la audiencia oral y pública a que se refiere el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual fue del tenor siguiente:
“…En el día de hoy, doce (12) de junio de 2017, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), oportunidad y hora fijada para que tenga lugar la celebración de la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en el presente juicio que por DESALOJO sigue la sociedad mercantil G.S.C. ASESORIA NAVAL contra la ciudadana MARISOL MERCEDES SARTORI DE REY en el expediente signado con el Nro. AP71-R-2017-000282, de la nomenclatura interna de este Juzgado; se anunció el acto a las puertas del Tribunal por la ciudadana Alguacil del mismo, dejándose constancia de la comparecencia de los ciudadanos ISMAR ROCHA COELHO y JASSEYDA ELENA ORTIZ DE COELHO, venezolanos, mayores de edad, y titulares de las cédulas de identidad Nros. V.-16.411.128 y V.-8.106.090, en su carácter el primero de ellos como director de la sociedad mercantil accionante y la segunda como esposa del ciudadano representante de la misma, asimismo, comparece el abogado JOSE CUSTODIO SANCHEZ MORANTE, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 150.411, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, asimismo, comparece el abogado ADELVYS JOSMELY MORENO MATA inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 198.603, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada. Seguidamente, a tenor de lo establecido en el tercer aparte de la norma supra nombrada, se oirá la exposición de las partes presentes. En este estado, esta Alzada le cede la palabra a la representación judicial de la parte actora, quien expuso: “quiere decir de esta representación que el tribunal de instancia no debió declarar sin lugar la demanda de desalojo toda vez que fue demostrada la necesidad de ocupar el inmueble y la necesidad del inmueble a través de los medios de prueba promovidas por esta representación que no fueron impugnados por ningún medio idóneo por la parte demandada tal es el caso de las inspecciones extrajudiciales que rielan en el folio 49 y 92 realizadas tanto en el inmueble donde actualmente habita mi representado arrendado y la inspección realizada por la notaría publica del municipio Chacao a la depositaria EUROPA EXPRESS donde actualmente se encuentran ubicados todos los bienes muebles del SR. ISMAR ROCHA de igual manera, se demostró con el testimonio del sr IGNACIO PEÑA quien rindió declaración en ese juicio y manifestó que conocía la necesidad del sr Ismar de recuperar su inmueble, al punto que el mismo lo ayudó a ubicar la depositaria y que en ocasiones lo ha ayudado a buscar alojamiento en la ciudad de Caracas aunado a su no interés en el presente caso, medio a que no fueron desvirtuados por la parte demandad de ninguna manera, por ultimo quiere decir esta representación que la empresa ASESORIA NAVAL es una empresa familiar que no se encuentra operativa, que su director es el ciudadano ISMAR ROCHA que es el único bien con el que cuenta la empresa y que esta acción es la única vía judicial que el encuentra para recuperar su bien con el único fin destinado a la vivienda y el hogar, en consecuencia solicito respetuosamente de este tribunal Superior sea declarado con lugar el presente recurso de apelación”. Es todo. En este estado, toma la palabra la representación judicial de la parte accionada, quien expone: “Muy resumidamente esta representación judicial quiere acotar que se adhiere en cada una de las partes la motivación dictada por el tribunal a quo, toda vez que en ella se indica que para que prospere dicha pretensión deben demostrarse dos presupuestos que se encuentran establecidos en la ley especial de viviendas, la primera de ellas es la cualidad de propietario de la parte demandante, en el caso que nos ocupa el propietario del inmueble no es el accionante, ya que la persona jurídica es un ente autónomo y los accionistas es una persona distinta, y el segundo de ellos es la necesidad de vivienda que tenga la persona legitimada y que ambos supuestos deben demostrarse para que pueda ser declarada prospera o con lugar dicha pretensión, en consecuencia esta representación solicita que sea desestimada o declarada sin lugar este recurso de apelación, es todo”. Acto seguido, la representación judicial de la parte accionante hace uso del derecho a réplica, en el cual expone: “Si la parte demandante no hubiese tenido cualidad, el SUNAVI no hubiese pronunciado respecto al procedimiento administrativo y la parte demandada hubiese ejercido las cuestiones previas pertinentes, en este caso la persona jurídica se encuentra representada por el ciudadano ISMAR ROCHA, por lo tanto mal pudiese considerarse que la falta de cualidad si la persona natural que representa la persona jurídica es la persona legitimada según los estatutos de la empresa para intentar la acción, cuyos estatutos se encuentran en el expediente”. Acto seguido la representación judicial de la parte demandada toma la palabra y expone: “Es todo”. Finalizada la audiencia oral en la presente causa, con intervención de las partes inmersas en el presente juicio, ya deliberada la controversia, una vez expuestos en forma breve los motivos de hecho y de derecho en que se fundamenta la respectiva decisión, este Tribunal en virtud de haber coincidido la celebración de esta audiencia con la Inspección Judicial del expediente signado con el Nro. AC71-X-2017-000027, es por lo que a tenor de lo dispuesto en el tercer aparte del artículo 120 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se difiere el pronunciamiento del fallo correspondiente para el día de despacho siguiente al de hoy a las once de la mañana (11:00 a.m.). Es todo, termino, se leyó y conformes firman….”
Previo a decidir el fondo de la presente controversia pasa este tribunal a decidir sobre la falta de cualidad alegada en los autos, por parte de la representación judicial de la parte demandada alegada en la audiencia oral, celebrada el 12 de junio del presente año, en este sentido alego el demandado lo siguiente: “ la cualidad de propietario del demandante, en el caso que nos ocupa, el propietario del inmueble no es el accionante, ya que la persona jurídica es un ente autónomo y los accionistas es una persona distinta”
Ahora bien, esta alzada observa que conforme al artículo 361 del Código De Procedimiento Civil, la falta d cualidad, que impediría la entrada a juicio y en consecuencia la revisión del merito que se resuelve, es un presupuesto de la pretensión, que debe hacerse valer como punto previo a las defensas perentorias en la contestación a la demanda.
En el caso de autos no lo hizo así la demandada, por lo que en principio no podría atenderse en segunda instancia, una defensa no opuesta en la oportunidad y forma prevista en la ley procesal.
No obstante, como supuesto de validez de la pretensión, la cualidad entendida como la legitimación para la causa o, la relación de identidad entre quien demanda y aquel al que la ley atribuye el derecho material controvertido, puede ser revisado de oficio, y en efecto así se hace en esta oportunidad. En ese sentido se observa que la propiedad inmobiliaria del predio arrendado en el caso de autos, se atribuye a la sociedad mercantil G.S.C. ASESORÍA NAVAL, C.A., que es la demandante en estos autos. Así mismo se observa de los distintos instrumentos demostrativos de la relación contractual, que los arrendadores a lo largo de las distintas fases de la relación arrendaticia que nos ocupa, han sido los accionistas de la demandante directamente a través de apoderado, quienes entre sí, conforme a lo dicho por la propia demandada, eran esposos.
Es decir la circunstancia de que los accionistas de una sociedad mercantil sean esposos, hace pensar a esta sentenciadora, en lo que la doctrina denomina “La empresa familiar”, que constituye uno de los casos de excepción a la división de la personalidad jurídica entre el accionista, la sociedad, y sus respectivos patrimonios
Esta doctrina, de “La empresa familiar” enseña que la constitución de una sociedad conformada por los miembros de la familia puede tener varios propósitos, a saber: Proteger el patrimonio familiar de las vicisitudes o responsabilidades de los miembros de la familia frente a terceros, facilitar la transmisión del patrimonio mortis causa sin necesidad de abrir la sucesión, o facilitar y darle forma al desempeño de la familia en el ramo de la industria o el comercio al que se puedan dedicar en común.
Tienen en común todos los caso anteriores que no son taxativos, que en ellos el patrimonio familiar reposa en cabeza de la sociedad que se utiliza como medio para lograr el propósito familiar, y en consecuencia es fácil concluir que en esos caso no se trata exactamente de un patrimonio distinto, sino del patrimonio de la familia encubierto por el velo corporativo.
En el caso de autos, es claro que la personalidad jurídica de la demandante, constituye uno de los casos comentados, porque es una empresa propietaria de un inmueble destinado a vivienda, que eligió como sede social ese inmueble, según las actas que cursan en autos, y cuyos accionistas son esposos entre sí, esto revela que el inmueble que servía de vivienda al matrimonio, fue inscrito a nombre de la sociedad mercantil, G.S.C. ASESORÍA NAVAL, C.A., conformada por sus accionistas quien a su vez era propiedad del matrimonio.
Siendo ello así concluye esta alzada, que la empresa demandante, ha sido la arrendadora del inmueble de marras cuyo desalojo se demanda, y que su personalidad, a estos efectos, se confunde con la de las personas naturales que son sus accionistas, debido a la condición de empresa familiar, ya establecida; consiguientemente la falta de cualidad que se entro a revisar oficiosamente, es inexistente ya que la demandante sociedad mercantil, G.S.C. ASESORÍA NAVAL, C.A., es la arrendadora del inmueble arrendado y es esta la persona a quien la ley atribuye el derecho a pedir el desalojo por necesidad de uso del predio arrendado. En consecuencia no ha lugar a la falta de cualidad que entro a conocer de oficio esta alzada. ASÍ SE DECLARA
Resuelto lo anterior, pasa este tribunal a conocer el fondo del recurso puesto hoy a conocimiento de esta alzada, el cual se circunscribe en la revisión de la sentencia de fecha dos (2) de marzo de 2017, mediante la cual el juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil , Transito Bancario De Esta Circunscripción Judicial, declaro sin lugar la pretensión de desalojo que intenta G.S.C ASESORIA NAVAL C.A contra LA CIUDADANA MARISOL MERCEDES SANTORI DE REY, en este sentido se pasa a esgrimir los alegatos de las partes de la siguiente manera:
ALEGATO DE LA PARTE ACTORA
Alude la hoy actora que es co propietaria un inmueble ubicado en la Urbanización Salta Fe Sur, Conjunto Residencial Santa Fe Sur, Edificio Orinoco, Piso 10, Apartamento 104, Municipio Baruta, Estado Miranda, de esta ciudad de Caracas, sobre el cual en fecha veinticuatro (24) de febrero de 1999, celebró un contrato de arrendamiento por ante la Notaria Publica Octava de Municipio Baruta del Estado Miranda, con el ciudadano FERNANDO REY, (hoy fallecido,) contrato este que inicio en fecha primero (1ª) de marzo de 1999 con una duración de un (1) año improrrogable, tal y como se evidencia de lo establecido en las cláusulas segunda y tercera. Tal arriendo lo realiza a través de apoderado judicial PEDRO VALLEJO, por contrato de trabajo fuera del país suscrito con la empresa AMERICAM BUREAU OF SHIPPING, ubicada en Japón.
Que el contrato de trabajo del actor, fuera del país se prolongó más de lo determinado e incluso se desarrolló en países distintos.
Que en fecha dieciocho (18) de abril de 2014, finalizado el contrato de trabajo, regresó al país con intención de reinstalarse en su vivienda por cuanto no es propietario de ningún otro inmueble tipo vivienda; que es pública y notoria la situación económica que atraviesa nuestro país, situación que no le permite adquirir un inmueble adicional para vivir, razón por la cual, después de conversaciones conciliatorias con la arrendataria referidas a la devolución del inmueble, la misma por razones que son perfectamente entendibles (fallecimiento de su esposo y situación económica) se le hace materialmente imposible entregar el inmueble voluntariamente, lo que conllevo a nuestro mandante a alquilar una habitación de hotel y posteriormente debido a los costos que representaba, el alquiler de una habitación fuera de la ciudad capital, adicionalmente su esposa también falleció e igualmente su situación económica y la del país ha efectuado la capacidad económica del mismo, razón por la cual, se le ha hecho extremadamente difícil continuar con la cancelación de un canon de arrendamiento, de una habitación en condiciones no apropiadas y fuera de la capital, además del costo mensual que comporta la cancelación de los servicios prestados por la depositaria Deposito De muebles Europa Express, C.A, desde fecha diecinueve (19) de diciembre de 2014, lugar donde se encuentran guardados todos los enseres, muebles, equipos, línea blanca y marrón de nuestro mandante, tal como se demuestra también en inspección ocular realizada por le Notaría Publica Quinta de Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha cinco (5) de agosto de 2015. Así como por supuesto todos los gastos que conlleva la manutención propia, alimentación y vestido, entre otras cosas.
Por estas razones y no por capricho solicitar el desalojo del bien inmueble arrendado, por cuanto desde que regreso de exterior del país realizó diligencias personales y administrativas necesarias para que la demandada desalojara el inmueble que por derecho le pertenece, evidentemente por la necesidad justificada de vivienda, tal como se evidencia de PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA NUMERO 00286, de fecha Caracas, 13 de mayo de 2015, de la cual emana el derecho para intentar la acción que se discute.
Siendo que a la arrendataria le corresponde el deber de entregar el inmueble para que el propietario pueda disfrutar justificadamente de su derecho de propiedad; no pretendiendo que la arrendataria quede desahuciada, en virtud de ello el Estado Venezolano ha promulgado la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, que obliga a mi mandante a invocar el contenido y alcance del artículo 20 numeral 9º ejusdem, el cual ha previsto la situación y propuesto la solución eficaz y efectiva a la misma.
Que en fecha catorce (14) de junio de 2014, la ciudadana MARISOL MERCEDES SARTORI DE REY (viuda) en Acta de Audiencia Conciliatoria del expediente MC-00436-12-10, nomenclatura de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda, debidamente asistida por la abogada en ejercicio LILIA TERESA DIAS, I.P.S.A 23.916, se subroga en todos los derechos que como inquilina tenía su difunto esposo Fernando Rey suficientemente identificado en auto y asimismo.
Por todas las razones anteriormente expuestas y a pesar de sus numerosos esfuerzos, no ha obtenido la desocupación voluntaria del inmueble es por lo que ocurrimos a demandar como en efecto demandamos el desalojo del inmueble para que la ciudadana MARISOL MERCEDES SARTORI DE REY (viuda y subrogada en el contrato), venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cedula de Identidad No. V-14.200.232, proceda la entrega inmediata del inmueble arrendado.
Por su parte la demandada al contestar la demanda en fecha 9 de noviembre de 2016, mediante apoderada judicial Lilia Teresa Díaz, presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:
“Negó, rechazo y contradijo, la presente Demanda, en cuanto a los hechos, en virtud de señalar que en fecha 1º de marzo del año 1999, el esposo, FERNANDO ENRIQUE REY RAMIREZ (hoy difunto), con Cedula de Identidad Nº V-3.309.859, firma Contrato de Arrendamiento con la COMPAÑÍA ANONIMA G.S.C. ASESORIA NAVAL, representada por el señor ISMAR ROCHA COELLO, Con Cedula de Identidad Nº V-16.411.128; quien, a su vez, estaba representado por el señor PEDRO VALLEJO, portador de la Cedula de Identidad Nº V-2.076.795, por el periodo comprendido entre el 1º de marzo de 1999 hasta el 29 de febrero de 2000; posteriormente, es renovado el Contrato, en cinco oportunidades, hasta el 1º de septiembre de 2004. en el año 2005, la renovación es realizada por la señora GRACIELA STURCHIO, Cedula de Identidad Nº V-5.423.587, quien era esposa del señor ROCHA y Socia de la Compañía; y ya, para ese entonces, estaban en proceso de divorcio, que a partir del año 2005, el señor ISMAR ROCHA, se presenta en el inmueble arrendado, con su abogado y le solicita, copias de todos los Contratos de Arrendamiento para certificar, que todos los cánones de arrendamiento, que eran depositados en una Cuenta, a nombre de la señora GRACIELA STURCHIO, se destinara a la manutención del hijo de ambos
Que entre el año 2006 y el año 2009, el señor ISMAR ROCHA, no la contactaba, y no es hasta principio del año 2010, que se presenta en el inmueble y le solicita la desocupación del mismo, porque pensaba residenciarse nuevamente en Venezuela.
Así mismo esgrimió que para ese momento la demandada, le era imposible la entrega del bien, ya que su esposo se encontraba grave de salud, falleciendo en abril del 2010, que como consecuencia de esa situación cae en estado depresivo y es diagnosticada, con Trastorno Depresivo Renuente Severo, lo cual, le trajo como consecuencia, que no podía ejercer su profesión, produciéndole un desequilibrio económico; situación, que en la actualidad ha mejorado, encontrándose ya reintegrada a su ejercicio profesional de la medicina. Que en el año 2013, hubo de ser intervenida quirúrgicamente, por presentar un tipo de cáncer, denominado Adenocarcinoma del Sigmoides, que en el año 2013, se dirige al Banco Mercantil, con la finalidad, de hacer el depósito correspondiente al canon de arrendamiento y se encuentra, que la Cuenta de Ahorro, a nombre de la señora GRACIELA STURCHIO, había sido cerrada. Que después de cumplir con una serie de requisitos, le asignan una Cuenta para depositar; lo cual, está haciendo hasta ahora y, es en ese momento, que se entera, que la señora STURCHIO, había fallecido en fecha 27 de junio de 2011, que en fecha 30 de abril de 2014, a las 8:30 p.m., se presenta el señor ISMAR ROCHA, al inmueble arrendado, luego de cuatro años sin aparecer, en compañía de su hijo y de una señora, que dijo ser su esposa, una vez, dentro del inmueble empezó a tonarse violento, y dijo, que no pensaba retirarse de allí, que le desocupara. Que llamo a la Policía de Baruta, quienes trataron de dialogar con el, al no poder lograr nada, llamaron a un representante, para la Protección de la Mujer, el cual se apersonó y fue, quien logró persuadirlo, para que saliera. Ante esta situación, se presentó en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda y realizo la denuncia pertinente; y, en fecha 6 de mayo de 2014, la Superintendencia le envió una comunicación a la Policía de Baruta, distinguida con el Oficio Nº SUNAVI-D/S-405-05-14. Que se encuentra totalmente avocada, en buscar un inmueble que le permita mudarse y entregar el inmueble que tiene arrendado, el cual, siempre ha procurado tenerlo en buen estado, ha cancelado cada una de las cuotas especiales del condominio, no siendo su responsabilidad; e igualmente, ha venido cancelando el condominio que le corresponde cancelar a el arrendador, cuyo convenio es, según Contrato de Arrendamiento, descontárselo del canon de arrendamiento y el monto de los recibos supera, con creces, el canon de arrendamiento. Y, es por todo lo anteriormente expuesto, que rechaza la presente Demanda de Desalojo, por la necesidad de vivienda de el arrendador, ya que este señor, durante toda la relación arrendaticia, siempre ha dado marchas y contramarchas, de acuerdo al momento que está viviendo, desapareciendo por años y apareciendo con algún planteamiento, de acuerdo a sus necesidades, por lo cual solicito, que la Demanda sea declarada sin lugar.
Así las cosas las partes para demostrar sus alegatos trajeron a los autos las siguientes defensas, las cuales pasa a analizar esta alzada:
PRUEBAS DE LA ACTORA
Marcado con la letra “A” instrumento poder especial, otorgado por el ciudadano Ismar Rocha Coelho, a los abogados José Custodio Sánchez, Jaime José Escalante Morantes y Neysserth Barreto Carrasquel; debidamente autenticado en fecha 2 de junio de 2015, ante la Notaría Publica de Colon, Estado Táchira, San Juan de Colon, anotado bajo el Nº 6, Tomo 34 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. De esto instrumento deriva la facultad que tienen los mencionados abogados, para actuar en nombre del hoy actor, no siendo desconocido ni tachado por la parte. Por lo que de conformidad con los artículos 429 del Código De Procedimiento Civil, y 1359 del Código Civil, se le otorga valor probatorio que del instrumento emana. ASÍ SE DECLARA
2.- Marcado con la letra “B”, Acta Constitutiva de la sociedad mercantil G.S.C Asesoría Naval C.A, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito federal y Estado Miranda en la fecha 8 de junio de 1992, quedando inserta bajo el Nº 71, Tomo 97-A-PRO, con ultima modificación realizada por ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda en fecha 9 de marzo de 2015, inscrita bajo el Nº 13, Tomo 42-A. De esto instrumento deriva la composición estatutaria de la empresa G.S.C Asesoría Naval C.A, siendo que en la clausula segunda, se verifica su capital social, el cual es de cien acciones (100), divididos de la siguiente manera: ciudadano ISMAR ROCHA COELHO 50% y ciudadana GRACIELA STURCHIO DE COELHO, 50%; Se constata también del referido instrumento en su clausula cuarta; que la dirección y administración de la empresa se encontrara a cargo de un director, quien tendrá los más amplias facultades de administración, disposición y dirección, de todos los negocios representara extrajudicial y judicialmente, verificándose de la clausula séptima, que el director designado es el ciudadano ISMAR ROCHA COELHO. Este instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte que se le antepuso, por lo que de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1359 del Código Civil, se le otorga valor probatorio que de él emana. ASÍ SE DECLARA
3.- Marcado con la letra “C”, Instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre, Estado Miranda, anotado bajo el Nº 17, Tomo 1, Protocolo Primero de fecha 21 de julio de 1992; en el cual la ciudadana Leticia Elena Rojas Lucambio, dio en venta pura y simple a la sociedad mercantil G.S.C Asesoría Naval C.A, un (1) apartamento destinado a vivienda, distinguido con el numero “104”, ubicado en la Urbanización Santa Fe Sur, Conjunto Residencial Santa fe Sur, Edificio Orinoco, Piso 10, Municipio Baruta Baruta, Estado Miranda. Este instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte que se le antepuso por lo que de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1359 del Código Civil, se le otorga el valor probatorio que de él emana y se desprende la titularidad de propietaria del inmueble el actor de la presente contienda judicial. ASÍ SE DECLARA
4.- Marcado con la letra “D; contrato de arrendamiento, debidamente autenticado en fecha 24 de febrero de 1999 ante la Notaría Publica Octava del Municipio Baruta, quedando anotado bajo el Nº 3, Tomo 8 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Este instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte que se le antepuso por lo que de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1359 del Código Civil, se le otorga valor probatorio que de él emana, evidenciándose el vinculo jurídico que une a las partes de esta contienda judicial. ASÍ SE DECLARA
5.- Marcado con la letra “E” inspección extrajudicial realizada en la siguiente dirección: Urbanización Ramón J Velásquez, Calle Regina de Velásquez, Casa Numero 98, San Juan de Colon, Estado Táchira, de fecha 20 de julio de 2015, practicada por la Notaria Publica de Colon, San Juan de Colon, Municipio Ayacucho del Estado Táchira. Este instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte que se le antepuso desprendiéndose que esta instrumental fue traído a los autos por el actor, con la finalidad demostrar que vivía en una habitación, en condiciones no optimas, por lo que de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1359 del Código Civil, se le otorga valor probatorio que de él emana, demostrándose que . ASÍ SE DECLARA
6.- Marcado con la letra “F”, inspección extrajudicial realizada en la siguiente dirección: Transporte Europa Express C.A, Avenida El Cortijo, Local Nº 11, al lado de la Clínica Roosevelt, Los Rosales, Caracas, de fecha 5 de agosto de 2015, practicada por la Notaria Publica Quinta del Municipio Autónomo de Chacao del distrito Capital y Estado Miranda. Este instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte que se le antepuso por lo que de conformidad con el articulo 74 ordinal 13º de la Ley de Registro y del Notariado, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil, se le otorga valor probatorio que de él emana, en tal sentido se constata de esta prueba, el depósito de bienes muebles propiedad del ciudadano ISMAR ROCHA, quien suscribió contrato de depósito con Muebles Express Europa C.A, desde el 19 de diciembre de 2014, por no tener donde resguardar los mismos, generándole una erogación mensual por el dicho servicio. ASÍ SE DECLARA
7.- Marcada con la letra “G”, riela a los folios que van del 73 al 79, copia simple de Providencia Administrativa Nº 00286 de fecha 13 de mayo de 2015 correspondiente al expediente signado con el Nro. MC-00436-12-10, emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Este instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte que se le antepuso por lo que de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1359 del Código Civil, se le otorga valor probatorio que de él emana demostrándose que el actor, cumplió con los trámites administrativos previos a la demanda que nos ocupa y se habilita la vía judicial. ASÍ SE DECLARA
8.- Marcada con la letra “H”, Acta de Defunción, de fecha 11 de abril de 2010, perteneciente al ciudadano Fernando enrique Rey Ramírez, emanada de la Oficina de registro Civil Municipal de la Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando anotada bajo el Nro. 953, Libro 4, folio 203, año 2010. De este instrumento se demuestra la fecha del fallecimiento del ciudadano Fernando enrique Rey Ramírez, quien fuera el arrendatario, inicial del arriendo en discusión. Por lo que se le otorga el valor probatorio establecido en el artículo 77 de la ley Orgánica del Registro Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil, teniendo como consecuencia la subrogación de los derechos y deberes del contrato que une a las partes del juicio la viuda de este, quien es hoy parte demandada. ASÍ SE DECLARA
10.- Promovió las prueba testimonial de los ciudadanos Ignacio Peña Cimarro, Lolimar del Carmen Molina Arias y Néstor Alirio Melgarejo Zerpa, tomándose la declaración del Ciudadano Ignacio Peña Cimarro, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. V-677.370, siendo evacuado en fecha 24 de febrero de 2017, alegando lo siguiente:
“…(i) Que conoció al ciudadano ISMAR ROCHA COELHO en el contexto de la común actividad profesional referida a la ingeniería naval; (ii) Que le consta que el ciudadano ISMAR ROCHA COELHO necesita el inmueble varias veces referido en esta acta, por cuanto no tiene otro lugar donde vivir en la ciudad de Caracas; (iii) Que el testigo ayudó al ciudadano ISMAR ROCHA COELHO a ubicar a la depositaria donde actualmente se encuentran almacenados los bienes muebles de este último; (iv) Que el testigo también ha ayudado al ciudadano ISMAR ROCHA COELHO a ubicar hotel donde alojarse cuando éste ha debido venir a la ciudad de Caracas; (v) Que no tiene conocimiento que el ciudadano ISMAR ROCHA COELHO cuente con otro inmueble donde pueda residir; y, (vi) Que no tiene ningún interés específico en las resultas de esta causa judicial…”
En cuanto esta testimonial, se observa que no se formulo oposición alguna respecto a su declaración, por lo que en atención a la sana critica y dispuesto en el artículo 119 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se le otorga el valor probatorio que de su testimonial emana. EVIDENCIANDOSE de esta testimonial que no fue contradictorio en sus dichos. Por lo que se tiene por cierto lo declarado por el ciudadano Ignacio Peña Cimarro, ya identificado. ASÍ SE DECLARA
B. Durante el lapso Probatorio. En fecha 14 febrero de 2016, el abogado Eduardo José Cabrera Rodríguez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas, mediante el cual a todo evento, promovió y ratificó los instrumentos que fueron anexadas junto al escrito libelar
PRUEBAS DE LA DEMANDADA
1.- Marcado con la letra “A”, instrumento contentivo de contrato de arrendamiento, debidamente autenticado en fecha 24 de febrero de 1999 ante la Notaría Publica Octava del Municipio Baruta, quedando anotado bajo el Nº 3, Tomo 8 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Este instrumento ya fue valorado anteriormente, y del cual se evidencio el vínculo jurídico que une a las partes de esta contienda judicial. ASÍ SE DECLARA
2.- Marcado con los números “2”, “3”, “4”, “5”, “6” y “7”, riela del folio que va del 243 al 260, copia fotostática simple de contratos de arrendamientos a tiempo determinado (duración de un (1) año) desde el primero (1º) de marzo del 2000 hasta el 31 de agosto de 2005. De estos instrumentos se verifica la relación arrendaticia de marras, la cual ya fue declarada. Así se declara
3.- Marcado con la letra “H”, riela a los folios que van del 261 al 262, copia fotostática simple de Acta de Defunción Nº 190 de fecha 29 de junio de 2011, correspondiente a la ciudadana Graciela Sturchio Sanz, emanada de la Oficina de Registro Civil de la Parroquia el Cafetal del Municipio Baruta, Estado Miranda, quedando anotada en el libro 1. Esta instrumental se le otorga el valor probatorio establecido en el artículo 77 de la ley Orgánica del Registro Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido se verifica la data de fallecimiento de quien en vida fuera Graciela Sturchio Sanz, esposa del hoy demandante. ASÍ SE DECLARA
4.- Marcado con la letra “I”, riela al folio 263, original de informe médico de fecha 12 de febrero de 2016, a nombre de la ciudadana Marisol Sartori de Rey, emanado de la Unidad Medico Psicológico Altamira, por el médico Nelson Hedderich Urbina. Esta documental no fue desconocida por la parte contra la cual se opuso, por lo que se le otorga valor probatorio, desprendiéndose del referido instrumento el estado de salud de la demandada para el el 12 de febrero de 2016. ASÍ SE DECLAR
5.- Marcado con la letra “J”, riela al folio 264, original de informe médico de fecha 12 de febrero de 2016, a nombre de la ciudadana Marisol Sartori de Rey, emitido por el médico Rafael Barrios Armas. Esta documental no fue desconocida por la parte contra la cual se opuso, por lo que se le otorga valor probatorio, desprendiéndose del referido instrumento el estado de salud de la demandada para el 12 de febrero de 2016. ASÍ SE DECLAR
6.- Marcado con la letra “K”, riela al folio 265, copia fotostática simple de oficio Nº SUNAVI-DS-405/05-14 de fecha 7 de mayo de 2014, emanado de la Coordinación de Procedimientos Administrativos de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas. De este instrumento se desprende que la demandada de autos, denuncia una perturbación, de la que fue objeto por parte del ciudadano ISMAR ROCHA COELHO, quien se presento en el inmueble de marras, solicitándole el desalojo del mismo, en este sentido este tribunal observa que la referida denuncia no aporta elementos de convicción alguna para desvirtuar el desalojo por necesidad del inmueble de marras. ASÍ SE DECLARA
A. Durante el lapso Probatorio.En fecha 6 de febrero de 2016, el abogado Adelvys Josmely Moreno Mata, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas, mediante la cual a todo evento, el apoderado judicial de la parte demandada promovió y ratificó las documentales que fueron anexadas junto al escrito de contestación a la demanda.
Así las cosas, de los alegatos de las partes y los elementos probatorios traídos a las actas, se observa que la pretensión de desalojo contenida en la demanda que nos ocupa, se encuentra fundamentada en el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que literalmente disponen lo siguiente:
“Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
(...)
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.”
Ahora bien, es jurisprudencialmente conocido que para la procedencia de la demanda en base a la NECESIDAD DEL INMUEBLE, se debe reunir tres (3), requisitos, es así que, la Sala Constitucional de Nuestro Máximo Tribunal, con ponencia del MAGISTRADO JUAN JOSE MENDOZA, estableció lo siguiente:
En cuanto a la necesidad del inmueble que el arrendador señala en su escrito libelar, esta superioridad debe señalar lo previsto en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y control de de (sic) los Arrendamientos de Vivienda señala:
“Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
2.-“En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.”
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común”. Subrayado y negrita de esta alzada.-
Asimismo el autor Gilberto Guerrero Quintero señala en su obra Tratado de derecho Arrendaticio Inmobiliario, página 194 y 195 lo siguiente: “En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitada (sic), deben probarse tres (03) requisitos:
“La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación”.
“Si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá la acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras)”
“La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo.
Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual”
Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar “Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de éste órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad”, éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”
De la jurisprudencia anteriormente trascrita, se colige, que para la procedencia de la demanda por necesidad del inmueble, es necesario que coexistan tres (3), requisitos los cuales son PRIMERO la existencia de la relación arrendaticia, verbal o escrita, pues de no ser así, sino de plazo fijo, el desalojo es improcedente, en virtud de privar la necesidad del cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado, y solo podrá ponérsele termino mediante motivos diferentes, con fundamento en el incumplimiento y no en la necesidad., SEGUNDO, la cualidad propietario, del inmueble dado en arriendo. TERCERO la necesidad de ocupar el inmueble para sí, o pariente consanguíneo, hasta el segundo grado de consanguinidad, por lo que es determinante para esta alzada, la revisión de estos requisitos para la procedencia o no, de la demanda que hoy se resuelve, para ello observa:
1º LA EXISTENCIA DE LA RELACION ARRENDATICIA A TIEMPO INDEFINIDO: En el caso de marras, no se encuentra controvertida la relación arrendaticia, ello porque aparte de ser reconocida por la demandada, en la contestación de la demanda, se constata instrumentos insertos a los folios 42 al 47, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito por el de cujus Fernando Rey, ante la Notaria Publica Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, traído a los autos por ambas partes, y de la cual se verifica que data del veinticuatro (24) de febrero de 1999, iniciándose en fecha primero 1) de marzo de 1999, en el cual se estableció en la cláusula tercera, un término de un (1), año improrrogable, así como distintos instrumentos demostrativos de la relación contractual, subrogándose los derechos de este contrato en fecha 14 de junio de 2014, la ciudadana Marisol Mercedes Sartori de Rey, esposa del arrendatario inicial en virtud del fallecimiento de éste, observándose que a la fecha no hubo renovación alguna de estos, lo que lo hace un contrato de los denominados a tiempo indeterminado por haber así permanecido en el tiempo la arrendataria en el predio arrendado, y por ende el instrumento contentivo del contrato de marras, que da inicio a la relación arrendaticia ya descrito, así como los distintos instrumentos traídos a los autos por la parte demandada folios 243 al 260, referidas al arriendo en discusión, demuestran la existencia de la relación contractual, que une a las partes de esta contienda judicial. Por lo que el primer requisito, de procedencia de la demanda que nos ocupa, se encuentra cumplido.ASI SE DECLARA.
2º LA CUALIDAD DE PROPIETARIO: En relación a este segundo requisito, se verifica de actas, a los folios que van del 32 al 41, instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre, Estado Miranda, anotado bajo el Nº 17, Tomo 1, Protocolo Primero de fecha 21 de julio de 1992; en el cual la ciudadana Leticia Elena Rojas Lucambio, dio en venta pura y simple a la sociedad mercantil G.S.C Asesoría Naval C.A, un (1) apartamento destinado a vivienda, distinguido con el numero “104”, ubicado en la Urbanización Santa Fe Sur, Conjunto Residencial Santa fe Sur, Edificio Orinoco, Piso 10, Municipio Baruta, Estado Miranda. Este instrumento prueba de manera fidedigna la propiedad del actor, sobre el inmueble de marras. Cumpliéndose el segundo requisito de procedencia de la demanda que hoy ocupa la atención de este tribunal. ASI SE DECLARA
Antes de entrar a conocer el tercer requisito, se verifica que el a-quo, sobre este punto arguyo lo siguiente: Sustenta la negativa de declaratoria con lugar de la demanda, en el hecho de no haberse probado en autos, que la propietaria del inmueble G.S.C Asesoría Naval C.A, quien por disposición del artículo 19 del Código de Procedimiento Civil, es una persona jurídica con patrimonio propio, distinta al ciudadano ISMAR ROCHA COELHO.
En este sentido observa este tribunal, que en el caso especifico aquí planteado fue resuelto en el punto previo de la presente decisión, en la que se estableció que el patrimonio de ambos en este caso se confunde, porque la personalidad jurídica de la demandante, constituye lo que la doctrina ha denominado “La empresa familiar”, y que en ellos el patrimonio familiar reposa en cabeza de la sociedad que constituyo y que utiliza como medio para lograr el propósito familiar, y en consecuencia en esos casos no se trata de un patrimonio distinto, sino del patrimonio de la familia encubierto por el velo corporativo.
Lo anterior se sustenta en que la empresa de marras, es la propietaria del inmueble en discusión y objeto de arriendo, tal como consta en el instrumento de compra venta del mismo, y del que se desprende que su utilidad se encuentra destinada a vivienda, que la empresa eligió como sede social; el inmueble de marras ubicado en la Urbanización Salta Fe Sur, Conjunto Residencial Santa Fe Sur, Edificio Orinoco, Piso 10, Apartamento 104, Municipio Baruta, Estado Miranda, de esta ciudad de Caracas, y sobre el cual en fecha veinticuatro (24) de febrero de 1999, se celebró el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, por ante la Notaria Publica Octava de Municipio Baruta del Estado Miranda, con el ciudadano FERNANDO REY, (hoy fallecido,) iniciándose en fecha primero (1ª) de marzo de 1999, subrogándose la hoy demandada, los derechos de este contrato en virtud del fallecimiento del esposo; y que estos contratos de arriendos, fueron mediante autorización por medio de apoderado judicial de los accionistas de la empresa específicamente por su director ISMAR ROCHA COELHO, en quien recae las facultades de administración y disposición del patrimonio de la empresa, del cual forma parte el inmueble de marras.
Es así que, el hecho de que los accionistas de la sociedad mercantil, sean esposos, y así lo ha admitido la demandada en su contestación, sean a su vez los responsables del arriendo del inmueble de autos, tal como así se desprende de los distintos instrumentos consignados que determinan la relación arrendaticia que nos ocupa, y que los accionistas de la demandante directamente a través de apoderado, fueron quienes entre sí, suscribieron los arriendos en su condición de esposos y accionistas de la empresa, representado por el director de la misma, ciudadano ISMAR ROCHA COELHO, es por lo que encuadrando este caso en lo que la doctrina a denominado “La empresa familiar”, concluye este tribunal, que el presente caso no se trata de un patrimonio distinto, sino del patrimonio de la familia, encubierto por el velo corporativo. En consecuencia de lo expuesto, el patrimonio de los accionistas y la sociedad en este asunto no es distinto. ASÍ SE DECLARA
En tal sentido la decisión de la recurrida en este punto queda revocada. Así se establece
Por lo que pasa de seguidas este tribunal, a realizar un análisis sobre el tercer requisito de procedencia de la demanda:
3º LA NECESIDAD DEL INMUEBLE., Declarado que el patrimonio del actor, y el ciudadano ISMAR ROCHA COELHO, no es distinto por ser accionista de la empresa familiar actuante, es por lo que se revisa la necesidad o no, de este, para requerir el bien arrendado.
En este sentido alega el actor, su necesidad de habitar el inmueble, por haber culminado un contrato de trabajo que lo mantenía fuera del país, y por no tener otra propiedad donde habitar, por ello realizo conversaciones con la demandada, referidas a la devolución del inmueble, constatándose en las actas específicamente en la contestación a la demanda, que ISMAR ROCHA COELHO, le solicito a la hoy demandada, la devolución del inmueble a mediados del año 2010, cosa que no pudo realizar a decir de la demandada, en virtud de enfermedad y posterior fallecimiento de su cónyuge. De esto se verifica que desde el año 2010, el actor requiere el inmueble por necesitarlo para sí.
Motivado a lo anterior, y ante la imposibilidad planteada por la demandada, el actor alude se vio en la necesidad de alquilar una habitación inicialmente en un hotel y posteriormente decidió alquilar una habitación fuera de la capital en condiciones no óptimas. En este sentido para demostrar este hecho el actor, trajo a los autos inspección extrajudicial realizada en la siguiente dirección: Urbanización Ramón J Velásquez, Calle Regina de Velásquez, Casa Numero 98, San Juan de Colon, Estado Táchira, de fecha 20 de julio de 2015, practicada por la Notaria Publica de Colon, San Juan de Colon, Municipio Ayacucho del Estado Táchira, la cual no fue impugnada de forma alguna por la parte contra la cual se opuso, guardando silencio absoluto en las actas referente a tratar de desvirtuar la necesidad del actor de ocupar el inmueble objeto de arriendo, y a la que se atribuyó valor probatorio en las pruebas valoradas en el cuerpo de este fallo, y así que de ese instrumento se constata, que el ciudadano ISMAR ROCHA COELHO, vive en una habitación de 2,70 x 3 metros aproximadamente, de la casa objeto de inspección, ubicada en la parte del garaje, con ventilación a través d una ventana y puerta de hierro, el cual no posee baño privado, no posee closet, evidenciándose del material fotográfico, una cocina de dos hornillas sobre una mesita, un ventilador, televisor, cama, nevera, todo dentro del espacio reducido en los metros antes señalados. Dicha prueba no fue objeto de contención alguna por parte de la demandada, siendo ello su deber a los fines de tratar de desvirtuar los hechos alegados por el accionante, por lo que adminiculada con la pretensión del actor, se tiene como cierto que habita en una habitación en las condiciones que aludió como no óptimas. ASÍ SE DECLARA.
Así mismo el actor, trajo a los autos inspección extrajudicial realizada en la siguiente dirección: Transporte Europa Express C.A, Avenida El Cortijo, Local Nº 11, al lado de la Clínica Roosevelt, Los Rosales, Caracas, de fecha 5 de agosto de 2015, practicada por la Notaria Publica Quinta del Municipio Autónomo de Chacao del distrito Capital y Estado Miranda, la cual no fue impugnada de forma alguna por la parte contra la cual se opuso, guardando silencio absoluto en las actas la demandada respecto a esta prueba. En este sentido de esta instrumental se constato que en fecha 19 de diciembre de 2014, el ciudadano ISMAR ROCHA COELHO, accionista, propietario y director de la empresa de marras, contrato a la empresa Transporte Europa Express C.A, para el resguardo en calidad de depósito de los bienes muebles de su propiedad, por no tener donde ubicarlos, tales como nevera línea blanca, línea marrón, utensilios, cocina, lavadora, microondas, caja contentiva de ropa, entre otros, tal como consta del Anexo “A”, que forma parte integrante de la inspección. En tal sentido se tiene por cierto que el actor, tiene sus bienes en resguardo de la depositaria en virtud de no poseer vivienda apropiada donde llevarlos. ASÍ SE DECLARA.
De lo anteriormente expuesto, se patentiza la necesidad que tiene el actor, de requerir el inmueble objeto de arriendo, tal como se demuestra de las pruebas analizadas en los autos, contenida de las inspecciones donde se deja constancia que el ciudadano ISMAR ROCHA COELHO, habita en una habitación pequeña, de 2,70 x 3 metros aproximadamente, habitación esta, ubicada en la parte del garaje de esa vivienda, con ventilación a través de una ventana y puerta de hierro, no posee baño dentro de la misma, ni closet, ni posee la referida habitación condiciones optimas para su ocupación, aunado a que sus enseres de línea blanca, marrón, y utensilios, entre otros se encuentran en resguardo de una depositaria; necesidad de la cual se encuentra conteste la demandada de autos, pues así lo adujo en la contestación a la demanda, en la que manifestó que el ciudadano, ISMAR ROCHA COELHO, desde el año 2010, le solicito la entrega del bien, y que esta no pudo por las circunstancias ya expuestas y que actualmente recuperada, de la circunstancias en la que fundamento en el año 2010, es decir siete (7), años atrás la negativa de entregar el inmueble, adicionalmente manifiesta que actualmente se encuentra abocada a la búsqueda de un inmueble que le permita mudarse, por lo que se tiene como reconocido y probado la condición de necesidad del inmueble de marras y por ende el tercer requisito para la procedencia de esta demanda por parte del hoy actor, se encuentra cumplido . ASI SE DECLARA.
Así las cosas, y ante esta necesidad delatada el actor, acudió a agotar la vía administrativa, riela a los folios que van del 73 al 79, Providencia Administrativa Nº 00286 de fecha 13 de mayo de 2015 correspondiente al expediente signado con el Nro. MC-00436-12-10, emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, por lo que se verifica de las actas, que el actor demostró haber cumplido con el requisito previos para la tramitación de la demanda en lo dispuesto en los artículos 115 de la Constitución y 91, ordinal 2º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ante el órgano correspondiente SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE VIVIENDA. Así se declara.
Ahora bien, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, que establece, en su primera parte, “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, consagrando, ahora de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor, y corresponde al demandado, la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba, indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso, a los fines que puedan obtener una sentencia que les sea favorable, y en ese sentido, las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamentan sus pretensiones o excepciones, para que estos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide que se aplique.
En el caso que hoy se resuelve, el actor activa el aparato jurisdiccional, a tenor de lo establecido en el artículo 91, ordinal 2º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, alegando la necesidad imperiosa de necesitar el inmueble para si, y por no tener otra vivienda, para ello cumplió con los lineamientos previos a interponer demanda, ante el organismo competente, ante quien se celebro la audiencia previa correspondiente, no llegando a acuerdo con la parte contraria procedió a demandar lo que hoy se resuelve, teniendo el deber la demandada de marras ciudadana MARISOL MERCEDES SARTORI, de dirigir sus defensas, en desvirtuar la necesidad del inmueble que alude tener el actor, sin embargo como se verifica de autos, nada al respecto alego la demandada, pues en la oportunidad de ejercer su derecho a la defensa, se limito a referirse a su condición emocional y estado de salud, y aludir que se pagaban los servicios de condominio, y los cánones de arrendamientos del inmueble arrendado, lo cual no fue demandado en este caso, por lo que estas defensas en nada contribuyeron a demostrar lo demandado ni mucho menos desvirtuaron la pretensión del hoy actor, que demostró la relación arrendaticia, la cualidad de propietarios por ser una empresa de las que denomina la doctrina como “empresa familiar”, y la necesidad del inmueble para sí, por encontrarse viviendo en una habitación en condiciones no optimas. Por lo que la demandado debe sucumbir ante la demanda propuesta. En tal sentido debe esta alzada, revocar el fallo recurrido, bajo los términos aquí expuestos. ASÍ SE DECLARA.
-IV-
DISPOSITIVA.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo establecido en los artículos 12, 242, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil; 91, ordinal 2º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, 26 y 257 de la Carta Magna, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
Primero: CON LUGAR EL RECURSO de apelación ejercido contra el fallo de fecha dos (02), de marzo del 2017, dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Segundo: SE REVOCA la sentencia de fecha dos (02), de marzo del 2017 hoy recurrida.
Tercero: CON LUGAR LA DEMANDA que por necesidad del inmueble incoara la sociedad mercantil G.S.C ASESORIA NAVAL, C.A., debidamente representada por el ciudadano ISMAR ROCHA COELHO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cedula de Identidad Nº V-16.411.128, actuando en su condición de Director de la antes descrita sociedad mercantil, contra la ciudadana MARISOL MERCEDES SARTORI DE REY, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-14.200.232.
Cuarto: SE CONDENA en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los catorce (14) días del mes de junio de dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
Asunto: AP11-R-2017-000282
