REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Exp: N° AP71-R-2016-0001172
PARTE ACTORA: Ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.205.386.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogado ANDRÉS RAMÓN MONTENEGRO LARES, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 77.295.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. 2.086.131.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados MICELIS RIOS NORIEGA y HAIDEE LORENZO DE QUINTERO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 87.407 y 12.599, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
ANTECEDENTES EN ALZADA
Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones en fecha 28 de noviembre de 2016, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 17 de noviembre de 2016 (f. 310), por la abogada Micelis Josefina Rios Noriega inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro.87.407, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 15 de noviembre de 2016 (f. 288 al 308), dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual declaró con lugar la demanda que por desalojo incoara el ciudadano Juan Enrique Chávez Hernández contra el ciudadano Marcial Antonio Freytes Amaro; apelación que fuera oída en ambos efectos por auto de fecha 23 de noviembre de 2016 (f. 311).
Por auto de fecha 30 de noviembre de 2016, este Juzgado Superior le dio entrada a la causa, y fijo el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para la presentación de los escritos de informes correspondientes, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil (f. 315 y 316).
En fecha 14 de diciembre de 2016, el abogado Andrés Montenegro Lares, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó copia certificada de actuaciones que reposan en el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, en el asunto signado con el número AP31-V-2012-001408. (f.317 al 336).
En fecha 17 de enero de 2017, el abogado Andrés Montenegro Lares, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de informes (f. 337 al 346).
En fecha 17 de enero de 2017, los abogados Micelis Rios y Haydee Lorenzo de Quintero, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de informes (f. 347 al 352).
En fecha 31 de enero de 2017, el abogado Andrés Montenegro Lares, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de observaciones a los informes (f. 853 al 355).
En fecha 03 de febrero de 2017, los abogados Micelis Rios y Haydee Lorenzo de Quintero, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de observaciones a los informes (f.356 al 369).
En fecha 09 de febrero de 2017, el abogado Andrés Montenegro Lares, consignó escrito de alegatos en contra de las observaciones a sus informes, efectuada por la representación judicial de la parte demandada. (f. 370 al 372).
Por auto de fecha 10 de febrero de 2017, este Tribunal dijo “Vistos” en virtud del vencimiento del lapso para presentar informes y observaciones, haciendo constar que el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia comenzó a partir del día diez (10) de febrero de 2017 inclusive (f. 373).
En fecha 09 de marzo de 2017, la abogada Micelis Ríos, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, consignó copias certificadas de actuaciones que reposan en el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, en el asunto signado con el número AP31-V-2012-001408. (f. 374 al 380).
Mediante diligencia de fecha 23 de marzo de 2017, presentada por el abogado Andrés Montenegro, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicito a esta alzada que al momento de dictar sentencia, declare extemporánea las copias certificadas consignadas por la representación judicial de la parte demandada. (f. 381).
-II-
TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA
Se inició el presente proceso mediante libelo de demanda con sus respectivos anexos, presentado en fecha 05 de mayo de 2015, por el ciudadano Andrés Ramón Montenegro Lares, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 77.295 actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano Juan Enrique Chávez Hernández, correspondiéndole por distribución al Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Fundamentada en la siguiente forma:
“… (Omissis)
I
DE LOS HECHOS
DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA
“Existe un contrato de arrendamiento a tiempo determinado entre mi poderdante y el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.086.131, autenticado en fecha 16 de abril del año 2.010, por ante la Notaria Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual está inserto bajo el Nº 14, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevadas en esa Notaría, cuyo original acompaño al presente libelo marcado con la letra “B”.
Dicho contrato de arrendamiento tiene como objeto el siguiente bien inmueble: “Un Local Comercial que forma parte de un inmueble de única y exclusiva propiedad del ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, situado en la Calle Sur 6 de la parroquia San Agustín del Norte, entre las Esquinas de Córdova y Arismendi, distinguido con el Nº 67, en esta Ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene un área de seis punto diez metros (6,10 mts) de frente por trece metros con cincuenta centímetros de (13,50mts) de fondo y tiene los siguientes linderos: NORTE: Casa que es y fue de Cirilo Vásquez; SUR: Casa Nº 69, QUE SE ENCUENTRA EN LA ESQUINA DE Arismendi y es que es o fue de Miguel Ángel Antoni; ESTE: Casa Nº 187, entre las esquinas de Arismendi y Rivas que es o fue de Miguel Antoni y OESTE: Que es su frente con la Calle Sur 9, cédula catastral número: 01-01-14-U01-012-023-000-000-000, tal y como se evidencia de documento de propiedad, el cual se encuentra protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha veintinueve (29) de octubre del dos mil nueve (2009), inscrito bajo el Número 2008.346, asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.5.75 y correspondiente al Libro de Folio Real matriculado con el Nº 215.1.1.5.75 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008, cuyo original acompaño al presente libelo marcado con la letra “C”.
En el mencionado contrato de arrendamiento se estableció como canon de arrendamiento mensual la cantidad de UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.000,00), pagaderos en los cinco (05) primeros días de cada mes.
Igualmente se estableció, es la cláusula TERCERA, lo siguiente: “El termino de duración del presente contrato, es de dos (02) años fijos; pudiendo ser prorrogado por el mismo lapso de tiempo, a menos que una de las partes comunique a la otra, con sesenta (60) días de antelación y por escrito, su voluntad de no prorrogarlo”.
Y la cláusula NOVENA del mismo, establece expresamente lo siguiente: “Este contrato comenzará a regir del 30-03-2010 hasta el 30-03-2012”.
Asimismo en la cláusula DECIMA se convino lo siguiente. “EL ARRENDATARIO conviene, que si en la expiración del término de este Contrato, no entregare el inmueble arrendado a EL ARRENDADOR, totalmente desocupado de bienes, personas y cosas, y en perfecto buen estado en que lo recibió, pagará por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de SETENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 70,00), por cada día que transcurra, a partir del vencimiento del contrato; así como todos los gastos judiciales o extrajudiciales que cause su incumplimiento, incluyendo honorarios de abogados”.
Ciudadano Juez, dando cumplimiento a la Cláusula Tercera antes transcrita, mi representado, muy amigablemente en fecha 20-01-2012, notificó personalmente mediante carta privada dirigida al arrendatario ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, antes identificado, quien la recibió y se negó a firmar copia de la misma, cuyo original consigno en este acto marcada con la letra “D”.
Así las cosas, y vista lo renuente del arrendatario en firmar la Carta privada de no prórroga del referido contrato de arrendamiento, en fecha 24 y 25 de enero del presente año 2.012, el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, quedó debidamente notificado de LA NO PRORROGA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO antes señalado, tal y como se evidencia de documento de solicitud de notificación practicada por la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo original acompaño al presente libelo marcada con la letra “E”.
Asimismo, y en fecha 02 de mayo del 2012, el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a petición de mi poderdante, notificó personalmente al ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, antes identificado, en su carácter de arrendatario, sobre los siguientes particulares: PRIMERO: Que en virtud de encontrarse vencido el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 16 de abril del año 2.010, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, y siendo debidamente notificado de la no prórroga del mismo en la oportunidad establecida en la cláusula Tercera del referido contrato, en los actuales momentos está disfrutando de la Prórroga Legal de un (1) año, la cual comenzaría desde el día 30-03-2012 hasta el día 30-03-2013, tal y como está establecido en el Literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios SEGUNDO: Que de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deberá hacerme entrega real y efectiva del referido Local Comercial libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió- TERCERO: Que la fecha de entrega real y efectiva del referido local comercial, se llevaría a cabo el día 31 de marzo del año 2.013, oportunidad al presente libelo y marcado con la letra “E” signado de la notificación judicial, practicada por el referido Juzgado y signado bajo el Exp. Nº AP31-S-2012-003761.
Dicho lo anterior es menester acortar lo dispuesto en el artículo 38 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual estaba vigente para la fecha en que se venció el susodicho contrato de arrendamiento, el cual dispone:
(Omissis)
Ahora bien ciudadano Juez, cumpliendo mi poderdante con todos los procedimientos de notificación antes referidos, sin que el Arrendatario, pacíficamente entregase voluntariamente el local comercial antes identificado, sorpresivamente, mi poderdante, se entera que está demandado por ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por acción merodeclarativa de duración de Relación arrendaticia, intentada por el ciudadano MARCAL ANTONIO FREYTES AMARO, acción esta admitida en fecha 14 de agosto del 2012, según expediente Nº AP31-V-2012-001408; motivo por el cual, mi representado se dio expresamente por citado en fecha 15 de julio del año 2013, dando contestación a la demanda en fecha 17 de julio del 2013, oportunidad en la cual, en mi carácter de apoderado judicial de la parte demandada y recibiendo precisas instrucciones de mi poderdante, conviene en la demanda de la manera siguiente:
1- CONVINE en que el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, de nacionalidad venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-2.086.131, viene ocupando en calidad de arrendatario, un inmueble, constituido por un local comercial que forma parte de una casa ubicada entre las esquinas de Córdova y Arismendi, Calle Sur 6, Número 67, parroquia San Agustín del Norte de esta ciudad de caracas, donde funciona un fondo de comercio constituido por una AGENCIA DE LOTERIA
2- En virtud del tiempo que tiene el demandante, ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO ocupando el Local comercial antes identificado, CONVINE en que al mencionado ciudadano le corresponde como prórroga Legal para desocupar dicho inmueble TRES (3) años, de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
3- CONVINE ABSOLUTAMENTE EN QUE LA FECHA DE ENTREGA DEL LOCAL QUE OCUPA EL DEMADANTE, CIUDADANO MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, SE PRODUCIRÁ EL PROXIMO DÍA 16 DE ABRIL DEL AÑO 2.015, COMPLETAMENTE DESOCUPADO DE BIENES Y PERONAS.-
4- CONVINE en pagar las costas calculadas prudencialmente por el tribunal.
Mediante auto de fecha dieciocho (18) de Julio del año 2013, dictado por el Tribunal Primero de Municipio antes referido y de conformidad con lo establecido en el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil, el referido convencimiento fue debidamente homologado en todas sus partes, cuya copia acompaño a la presente marcado con la letra “G”.
CIUDADANO Juez, es menester acotar, que muchas han sido las diligencias que han resultado inútiles para lograr la entrega amigable del local arrendado por parte del arrendatario, pero el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, antes identificado, se ha negado rotundamente a la entrega del inmueble pese a las múltiples gestiones de carácter extrajudicial y judicial que hemos realizado a tal fin, resultando las mismas infructuosas. Ante tal actitud displicente que ha manifestado éste frente a su obligación de cumplir con lo estipulado en el referido contrato y la subsiguiente entrega del hacerse efectiva el pasado día dieciséis (16) de abril del dos mil quince (2.015), mi representado ha concluido que la vía amistosa ha quedado agotada, ya que el arrendatario a pesar de que el mismo fijó la fecha de litigio, éste no ha cumplido con lo estipulado en el contrato y en la Ley, es decir, NO HA CUMPLIDO CON DICHA ENTREGA. En consecuencia, mi poderdante el ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, arriba identificado, se ha visto en la necesidad de acudir a la vía judicial para lograr la devolución del inmueble arrendado, mediante la presentación de esta demanda.
Por otro lado, los contratantes, según lo establecido en la cláusula Décimo Tercera del contrato suscrito ante la Notaría pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de abril del año 2.010, anotado bajo el Nº 14, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones, llevadas en esa Notaría, escogieron como domicilio especial, único, exclusivo y excluyente para todos los efectos derivados del contrato de arrendamiento inmobiliario, a la ciudad de Caracas, a cuya competencia territorial de cuyos tribunales se sometieron.
II
DE LOS FUNDAMENTOS DE DERECHO
Fundamentamos la presente demanda en base a lo establecido en los artículos 33, 38 y 39 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual estaba vigente para la fecha en que se venció el contrato y los artículos 1.159; 1.160; 1.167; 1.264 del código Civil así como los artículos 26 y parte in fine del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
III
DE LAS PERTINENTES CONCLUSIONES
Respetado Juez, si los hechos anteriormente narrados los subsumimos en las normas de derecho antes citadas, podemos concluir que nuestra pretensión es procedente por las razones siguientes:
1. Como se desprende e las cláusulas tercera y novena del Contrato de Arrendamiento suscrito ante la Notaria Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de abril del año 2.010, anotado bajo el Nº 14, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevadas en esa Notaría, el demandado MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, ha debido entregar el local comercial antes descrito el día 30 de marzo del 2012, ya que según mi criterio, le correspondía solo un (1) año en virtud de la relación arrendaticia.
2. no obstante, y vista la demanda intentada, la cual convenimos en todas sus partes, el demandado gozó plenamente de tres (3) años de prórroga legal, la cual se encuentra vencida desde el día 16 de abril del 2015, a petición del demandado.
3. el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO ha incumplido con lo establecido en las cláusulas antes referidas en el susodicho contrato y con la subsiguiente entrega voluntaria del inmueble arrendado, por habérsele vencido del plazo de la prórroga legal para el día 16 de abril del año 2.015.
4. Que visto el incumplimiento del arrendamiento, es que nos nace el derecho de demandar al ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, antes identificado por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.
IV
PETITORIO
Por todas las consideraciones de hecho y derecho anteriormente expuestas, en nombre y representación del ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, antes identificado, en su carácter propietario y arrendador del local identificado en el referido contrato de arrendamiento, es por lo que comparezco ante su competente autoridad, para demandar, como en efecto demando en este mismo acto, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, al ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-2.086.131, en su carácter de arrendatario en el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 16 de abril del año 2.010, por ante la Notaria Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual está inserto bajo el Nº 14, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevadas en esa Notaría, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal con todos los efectos de Ley, en lo siguiente:
PRIMERO: para que le ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, cumpla con las disposiciones estampadas en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y con su obligación de entregar el inmueble arrendado, a mi poderdante completamente desocupado, de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; identificado como “Un Local Comercial (donde funciona una Agencia de Loterías) que forma parte de un inmueble de única y exclusiva propiedad del ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, situado en la Calle Sur 6 de ka Parroquia San AGUSTÍN DEL Norte, entre las Esquinas de Córdova y Arismendi, distinguido con el Nº 67, en esta Ciudad de Caracas, Municipio Libertados del Distrito Capital.
SEGUNDO: para que subsidiariamente pague a mi mandante por concepto de Daños y Perjuicios, la suma de UN MIL TRESCIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 1.330,00) por concepto de diecinueve (19) días que han transcurrido desde le día 16 de abril del 2.015, fecha en que se venció la prórroga legal, hasta el día de hoy, y las cantidades que se sigan produciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble, esto es virtud de que no ha hecho entrega del local, tal y como está establecido en la cláusula décima del referido contrato autenticado en fecha 16 de abril del año 2.010, por ante la Notaría Publica Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual está inserto bajo el Nº 14, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevadas en esa Notaria.
TERCERO: para que convenga en pagar las costas y costos que se causen en el presente juicio, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
V
DE LAS POSICIONES JURADAS
De conformidad con lo establecido en el artículo 403 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, promuevo las posiciones juradas que deberán absolver el demandado, ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, Venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-2.086.131, en la oportunidad que a bien tenga en fijar el Tribunal, para lo cual y de conformidad con lo establecido en el artículo 416 ejusdem, solicito se sirva acordar la citación del referido ciudadano, sometiéndose mi mandante a las previsiones pautadas en el artículo 406 del mismo texto legal, para que en le momento que se fije proceder a absolverlas a la recíproca.
El objeto que se persigue con esta prueba es demostrar que el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, ha incumplido con el contrato de arrendamiento antes señalado, en virtud de lo cual no ha entregado el inmueble arrendable en la fecha estipulada en el contrato, ni en la fecha del 16 de abril del 2.015, fijada expresamente por el referido arrendatario en su demanda antes aludida.
VI
COMPETENCIA POR LA CUANTIA
De conformidad con lo previsto en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil, ESTIMO LA PRESENTE DEMANDA en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) equivalente a SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (666 UT.) aproximadamente.
VII
DE LA CITACIÓN
De conformidad con lo previsto en el artículo 218 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, pido que la citación del ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, de nacionalidad venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-2.086.131, sea practicada en la siguiente dirección: “Local Comercial donde funciona Agencia de Loterías, situado en la Calle Sur 6 de la parroquia San Agustín del Norte, entre las Esquinas de Córdova y Arismendi, distinguido con el Nº 67, en esta Ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital; a tal efecto solicito se libre la correspondiente compulsa de citación con su orden de comparecencia al pies y sea entregada al ciudadano Alguacil encargado de practicar dicha citación.
VIII
DOMICILIO PROCESAL
De conformidad con lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señalo como domicilio procesal el siguiente: “Avenida Universidad, Esquina de Sociedad, Edificio Ávila,. Piso 1, Área Metropolitana de Caracas.- E-mail: Laresmontenegro@Hotmail.com Tlf: 0212-514-21-12/ 0414-128-18-52.
IX
DECLARATORIA CON LUGAR
Finalmente solicito que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada CON LUGAR en la definitiva, con todos los pronunciamientos legales pertinentes, con especial condenatoria en costas, conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
Por auto de fecha 07 de mayo de 2015, el Tribunal de la causa admitió la demanda ordenando el emplazamiento de la parte demandada, a los fines de que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación (f. 67 y 68).
En fecha 30 de julio de 2015, la abogada Miceles Josefina Ríos Noriega, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda (f. 87 al 128), en los siguientes términos:
“… (…Omissis…)
CUESTIONES PREVIAS:
Oponemos a la presente demanda la CUESTIÓN PREVIA contenida en el ordinal 6º. Del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, o sea DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA, POR NO HABERSE LLENADO EN EL LIBELO LOS REQUISITOS QUE INDICA EL ARTÍCULO 340.
En el caso que nos ocupa Ciudadano Juez, en el libelo de la demanda, la parte actora ha violado estrictas normas legales, referidas específicamente a los requisitos esenciales que debe contener o expresar el libelo de la demanda, a tenor de ello, el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil establece o regula los elementos esenciales de la misma, y dispone:
(Omissis)
En efecto el ordinal cuarto ya señalado se refiere al objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión..(Sic), el demandante en su relación de los hechos que configuran el objeto de la pretensión incurre en un desorden de tal naturaleza que no es posible a la luz de la razón y del entendimiento saber con certeza que constituye el objeto esencial de su pretensión, situación ésta que nos impide ejercer apropiadamente el derecho de defensa que le otorga la Ley y el procedimiento a nuestro representado, pues si bien es cierto que aparentemente lo que quiere el demandante con esta demanda es el cumplimiento del contrato de arrendamiento del inmueble identificado en los autos, no es menos cierto que tiene una confusión tan grande que no sabe que fecha toma como base para interponer la presente demanda.- Obsérvese usted Ciudadano Juez, que en el capitulo I, de la mencionada demanda, comienza diciendo, que existe un contrato a tiempo determinado; en el folio 3 manifiesta: …” dando cumplimiento a la Cláusula Tercera antes transcrita, mi representado… notificó mediante carta privada en fecha 20-01-12 dirigida al ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO,”, o sea que supuestamente a nuestro mandante le fue notificada la prorroga del contrato en fecha 20-01-12; pero manifiesta asimismo la parte actora que en fecha 24 y 25 de enero del año 2.012 el Ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO quedó debidamente notificado de LA NO PRORROGA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, tal y como se evidencia de documento que consigna marcado con la letra “E”, SIGUE NARRANDO que en fecha 02 de mayo de 2.012 el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas notificó personalmente a nuestro representado EN SU CARÁCTER DE ARRENDATARIO sobre los siguientes particulares: PRIMERO.- que en virtud de encontrarse vencido el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 16 de abril el día 03-03-2.012 hasta el 30-03-2.013… Sic TERCERO: que la fecha de entrega real y efectiva del referido local comercial se llevara a cabo el 31 de marzo del 2.013, así pues posteriormente en la pagina cuatro de este expediente continua narrando que mi representado demando a su mandante en acción mero declarativa y el convino en dicha demanda y aceptó que la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento se produciría el día 16 de abril del año 2.015.
Todo lo anteriormente expuesto Ciudadano Juez conforma una diatriba, que pone en estado de indefensión a nuestro representado, pues es lógico que debe determinarse la pretensión con precisión, señales y particularidades y explicaciones necesarias a los fines que la parte accionada pueda ejercer su defensa de una manera diáfana y en concordancia con las pretensiones del accionante.
La Doctrina distingue entre el objeto mediato e inmediato de la pretensión, el primero de ellos, es el bien de la vida que se pretende obtener, y el segundo son los elementos constitutivos que tendrá la sentencia emanada dentro de los parámetros de la diáfana claridad de las pretensiones de la acción; el ordinal 4º. Del artículo 340 se refiere, cuando especifica que debe indicarse con precisión, el objeto de la pretensión, al bien de la vida que se pretende obtener. Si es un bien inmueble, debe señalar su situación y linderos, si fuere semoviente las marcas, colores o distintivos, si fuere mueble, los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad y si fueren derechos u objetos incorporales, los datos títulos y explicaciones necesarias para su identificación, y si se demandare alguna obligación que deba cumplirse en una fecha especifica, la misma debe ser señalada sin duda alguna. Solamente cumplidos estos requisitos, podrá el demandado realizar apropiadamente el derecho de defensa que le concede la Ley, y lo que es mas importante es que el Juez también, tendrá la claridad o certeza del derecho que se demanda y podrá plasmar en su sentencia la identificación de la cosa u objeto sobre la que recae su decisión, cumplimiento de esta manera las exigencias contenidas en el ordinal Sexto del artículo 346 del código de Procedimiento Civil, y por ello es de primordial importancia singularizarla debidamente.
En el caso de mérito, la parte actora en un desorden procesal y de manera enrevesada narra unos hechos que producen una confusión de tal magnitud que ni siquiera leyendo el libelo cuartilla a cuartilla se puede precisar cual es el objeto de su pretensión, en la fecha de expiración del contrato se refiera. Lógicamente que esta situación, queriéndolo o no, nos impide o limita el sagrado derecho de la Defensa de nuestro representado.
Ha sido constante y reiterada nuestra jurisprudencia patria al establecer que las pretensiones que se formulan en la demanda tiene importancia de la sentencia que solo puede y debe pronunciarse sobre lo que se haya pedido y hasta el máximo de lo solicitado aún cuando se prueba mas en el proceso. Por otra parte, los fundamentos de hecho, si bien delimitan la “causa pretendí” que el Juez debe considerar en la sentencia; sin embargo, son los hechos alegados y probados – no cualquier tipo de alegación- los que delimitan exactamente el sentido y alcance de la resolución que debe adoptarse en la sentencia. Por lo demás la máxima “JUDEX JUDICARE DEBET SECUNDUM ALLIGATA ET PROBATA”, significa en materia de congruencia, que el Juez debe atenerse a los hechos de la demanda y de las excepciones probados en el proceso.
Del contenido de esta jurisprudencia se infiere en sana interpretación procesal que si el accionante no determina con claridad el objeto en el cual fundamenta su pretensión, produce un descalabro en la técnica libelar para llegar con claridad tanto al demandado como al Juez de la causa y bien podría producirse con la sentencia una injuria decisión que traería como consecuencia un vicio en la sentencia pronunciada, habida cuenta que la indeterminación objetiva por falta de claridad en el objeto de la pretensión llevaría indefectiblemente al Juez a producir una sentencia viciada y con las consecuencias difíciles de ser analizadas en el Tribunal Supremo de Justicia. Ahora bien, ha sido pacifica y constante la toda sentencia debe contener la determinación de la cosa u objeto sobre la que recae la decisión, pues ello es necesario para permitir la ejecución del fallo y para establecer el alcance de la cosa juzgada que del mismo emana.
Al respecto esa Sala ha establecido de manera reiterada que es nula por indeterminación objetiva la sentencia que se declare con lugar cuando el objeto de la pretensión no estuvo determinado con precisión.
En mérito de la anterior exposición y con fundamento en el dispositivo contenido en el ordinal cuarto del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil solicito de este Juzgado de causa declare con lugar la presente cuestión previa opuesta, con la correspondiente condenatoria en costas a la parte actora.
Denuncio asimismo, en esta CUESTIÓN PREVIA OPUESTA, la infracción contenida en el ordinal 5º del artículo 340 ejusdem referida a la RELACIÓN DE LOS HEHCOS Y FUNDAMENTOS DE DERECHO en que basa la pretensión la parte accionante con las pertinentes conclusiones.
En efecto Ciudadano juez, observe usted, del contenido del libelo de demanda propuesto por el accionante se observa que el mismo incurrió en una falta de relación de los hechos, y confunde totalmente el Derecho, pues pretende que la presente acción sea tramitada por una Ley derogada, y que según el demandante la misma estaba en vigencia para el momento en que se venció el contrato de arrendamiento. Como dijimos anteriormente si el actor no sabe cuando se venció el contrato menos sabe que ley debe regir, aunque para su conocimiento no se puede aplicar una ley derogada a ninguna acción judicial, si no está vigente para el momento de su interposición; por consiguiente incurrió en el defecto de forma de la demanda (libelo) previsto en el ordinal Sexto del artículo 346 ibidem.
Asimismo la parte actora incurre en el defecto de forma contenido en el ordinal 6º del artículo 346, por no haberse llenado los requisitos de forma exigidos en el artículo 340 ordinal 6º. Del código de procedimiento Civil referido a los instrumentos en que fundamenta la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo, en efecto no consta en las actas procesales que conforman el presente expediente ningún instrumento de donde dimane la pretensión deducida por el accionante o sea que nuestro representado al mantenerse en el uso, goce y disfrute de la cosa, sin que la misma se le haya reclamado, y su arrendador sigue recogiendo los cánones de arrendamiento, con tal carácter, no cabe la menor duda que operó LA TACITA RECONDUCION, todo lo cual probaremos en la oportunidad de ley, por lo tanto es procedente la defensa opuesta y así pedimos sea declarada en la definitiva la presente incidencia con su correspondiente condenatoria en costas a la parte actora.
CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA
A todo evento Ciudadano Juez, procedemos a dar contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos:
Rechazamos, negamos y contradecimos tanto en los hechos como en el derecho, en todas y cada una de sus partes la presente demanda, por que no es cierto lo narrado por la parte demandante, todo lo cual será probado en el período probatorio.
Asimismo alegamos a favor de nuestro poderdante la TACITA RECONDUCCIÓN, habida cuenta, Ciudadano Juez, que sea cual fuere la fecha que se quiera tomar como indicio del vencimiento del contrato, a nuestro representado se le ha dejado después de las presuntas notificaciones en el disfrute, uso, y goce pacífico de la cosa, manera periódica, como “CANONES DE ARRENDAMIENTO”, lo que implica sin lugar a dudas que nuestro mandante de las no prórrogas del contrato de arrendamiento, el arrendador decidió renovar por un tiempo indeterminado dicho contrato.
Ha sido constante y pacifica la jurisprudencia al sostener en casos similares que allí se produce a Tácita Reconducción, por lo tanto, no cabe la menor duda que estamos frente a un caso donde tal figura (TACITA RECONDUCCIÓN) debe prosperar y así pedimos sea decidido.
A los fines de probar nuestras aseveraciones en lo que se refiere a los pagos aceptados por la parte demandada como CANONES DE ARRENDAMIENTO, después de las supuestas notificaciones de no prórroga del contrato, consignamos en este acto constante de 29 folios útiles, recibos de pago, firmados por el demandante, los cuales solicitamos sean agregados a los autos para que surtan sus efectos legales.
Pedimos que el presente escrito sea agregado a los autos, y considerado con lugar en la definitiva. Es justicia que esperamos en la ciudad de Caracas a la fecha de su presentación…”
-III-
DEL FALLO RECURRIDO
En fecha 15 de noviembre de 2016, el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia mediante la cual declaró con lugar la demanda que por desalojo incoara el ciudadano Juan Enrique Chávez Hernández contra el ciudadano Marcial Antonio Freytes Amaro; en los siguientes términos:
“… (…omissis…)”
IV –
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Estando en la oportunidad procesal correspondiente para emitir el extenso del fallo, conforme a la tramitación del procedimiento oral, apegado al artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgador de seguidas a hacer las consideraciones de mérito apreciadas en la presente causa, con base a las actas que conforman el expediente; el escrito libelar y la contestación a la demanda.
Así las cosas, resulta necesario delimitar los puntos sobre los cuales ha quedado trabada la litis, pues ello, es determinar el thema decidendum y fijar los límites de la controversia, es decir, el cual viene claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes, las pruebas y el valor de éstas.
A tal efecto, este Juzgador antes de pronunciarse al fondo de la demanda, pasa a reproducir el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, el cual dispone que:
“Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Por otro lado, establece el artículo 506, íbidem que:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente Nº 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, determinó lo siguiente:
“(…) En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“(…) Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (...)”.
La disposición supra transcrita, preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez, que sin esta demostración, la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio. La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante corresponde promover la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
Así pues, quien aquí sentencia, apreció y valoró todas las pruebas aportadas al proceso, en acatamiento al mandato contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 509 íbidem, el cual prevé que:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer el límite de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o en máximas de experiencia. En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o los otorgantes teniendo en mira las exigencias de la ley de la verdad y de la buena fe.”
Ahora bien, en el presente juicio la parte actora pretende el desalojo del Local Comercial ubicado en la Calle Sur 6 de la Parroquia San Agustín del Norte, entre las Esquinas de Córdova y Arismedi, distinguido con el Nro. 67, Municipio Libertador del Distrito Capital, por lo que respecta a la obligación de restituir el bien arrendado en virtud del termino del contrato y de su prorroga legal. En ese sentido sostiene que la relación arrendaticia en cuanto a su temporalidad es de naturaleza determinada pues se pactó primeramente una duración de dos (02) años fijos a partir del 30 de marzo de 2010, y que la misma notificó al demandado su intención de terminar con la relación arrendaticia, para posteriormente llegar a un acuerdo mediante un convenimiento judicial, de fecha 17 de julio de 2013, en el juicio que por acción mero declarativa, intentara el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, contra el ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, en el expediente Nro. AP31-V-2012-001408, cursante ante el Tribunal Primero de Municipio de esta circunscripción Judicial, y debidamente homologado en fecha 18 del mismo mes y año, por lo que en su petitorio demandó el cumplimento de dicho convenimiento.
Siendo así conforme a lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, la parte actora tenía la carga de demostrar la existencia de la relación arrendaticia y que la misma se encontraba sometida a un término de extinción el cual se había cumplido.
Así los fines de demostrar sus alegatos la representación judicial de la parte actora trajo entre otras cosas a los autos contrato de arrendamiento suscrito por las partes y debidamente firmados por las mismas, el cual no fue desconocido por la parte contraria, igualmente consignó la notificación realizada por la Notaría Pública Décimo Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de enero de 2012, así como la notificación judicial realizada por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas en fecha 02 de mayo de 2012 y copia simple del convenimiento judicial y su auto de Homologación, realizado por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de julio de 2013, en la cual la parte demandada en ese proceso aceptó todas y cada una de las pretensiones de la parte actora plasmadas en ese juicio.
Por su parte, el accionado, en la contestación negó y contradijo la demanda, y señaló que en el presente caso ha operado la tacita reconducción, encontrándose entonces en la situación de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado y consignó a los fines de probar lo alegado recibos de pago firmados como recibidos hasta el mes de marzo de 2015, por concepto de cánones de arrendamiento, y comprobantes de consignaciones realizados por el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, por ante la Oficina de Control de consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). En este punto el Tribunal hace un paréntesis, con el objeto de dejar constancia, que si bien existe en autos una situación irregular, dado la desprendimiento de dos recibos de pagos consignados por la parte demandada, los cual se evidenció de auto de fecha 25 de octubre de 2016, los mismo se tienen como presentados, en vista que fueron debidamente admitidos en su oportunidad, formando parte integrante de la relación arrendaticia que se desprende del conjunto de recibos de su misma naturaleza presentadas por el accionado.
En este sentido del análisis de los medios de pruebas se evidencia que no hubo contradicción en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia que une a las partes, motivo por el cual se tiene como
un hecho convenido y no controvertido entre ellos.
Por su parte el accionante demostró la existencia de un contrato de arrendamiento el cual culminaba en fecha 30 de marzo de 2012, y de una notificación notariada con el objeto de manifestar su intención al arrendatario de no prorrogar el contrato, de fecha 24 de enero de 2012 y por ultimo probó la existencia de un convenimiento judicial, en el cual se desprende que la parte demandante en este proceso, aceptó en su condición de demandado, todas y cada una de las pretensiones del aquí accionado, quien fungió como actor en ese procedimiento de acción mero declarativa de duración de relación arrendaticia, sustanciado por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, evidenciándose igualmente la obligación del arrendatario de hacer entrega del inmueble para el día 16 de abril de 2015, todo ello demostrado mediante instrumentos a los cuales se les otorgo pleno valor probatorio.
Por su lado la parte demandada, se excepciono alegando la existencia de haber operado la tacita reconducción, para lo cual consignó recibos de pagos y consignaciones arrendaticias, de donde se demostró el pago realizado por la parte demandada al actor por concepto de canon de arrendamiento, así como la aceptación del arrendador al pago de dichos cánones de arrendamiento hecho por su arrendatario, desde el mes de febrero del año 2011 hasta el mes de marzo del año 2015. Igualmente demostró el pago realizado por la parte demandada al actor por concepto de canon de arrendamiento del local objeto de la demanda, ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondiente a los meses de abril. mayo, junio y julio del año 2015, todo mediante instrumentos que fueron plenamente valorados en capítulos anteriores.
Ahora bien, aprecia el Tribunal que ciertamente luego de haberse vencido el contrato de arrendamiento en fecha 30 de marzo de 2012, el arrendador siguió recibiendo de forma consentida los cánones de arrendamiento, a pesar de haber notificado el arrendador de que se encontraba en curso la prorroga legal, sin embargo, también se observa que media entre las partes un convenimiento judicial, el cual al haber sido debidamente homologado por el Tribunal que tramitó dicho juicio, tal acuerdo adquirió fuerza de cosa juzgada en autoridad de sentencia pasada, tal y como lo menciona la ley (artículo 263 del Código de Procedimiento Civil), aun mas cuando el mismo, según se aprecia de autos, no fue objeto de recurso alguno, por lo que se entiende que dicha homologación se encuentra definitivamente firme, y con fuerza de cosa juzgada.
Considera este Tribunal relevante en este proceso, definir el concepto de convenimiento y sus efectos jurídicos, y en este sentido el maestro Ricardo Enrique La Roche, define el convenimiento como:
“la manifestación de voluntad en fuerza de la cual una obligación jurídica cuya existencia es incierta y controvertida, se declara existente en todo por el sujeto a quien le corresponde cumplirla”
Igualmente el autor Emilio Calvo Bacca, lo define como:
“El convenimiento es lo que se podría llamar metafóricamente la otra cara de la moneda, mientras que el desistimiento es por voluntad del demandante, el convenimiento es por voluntad del accionado. El demandado reconoce expresamente la procedencia de la acción intentada en su contra. Es un acto de disposición de los derechos litigiosos materia del juicio, por lo que únicamente pueden realizarlo con eficacia jurídica, quienes están facultados para poder disponer de ellos, implica una confesión de los hechos en que se funda la demanda, pero es algo mas que una confesión, porque ésta solo concierne a los hechos, y aquella abarca los fundamentos de derechos invocados por el demandante.”
Así las cosas, se aprecia que el convenimiento presentado por el actor al inicio de la demanda, con el cual pretende según el escrito libelar, sea cumplida por cu contraparte, demandando el desalojo del local comercial objeto de la demanda, basado en el deber que tiene el arrendatario de cumplir el citado acuerdo y entregar el bien inmueble, todo conforme al contenido de dicho convenimiento, resulta procedente en derecho, debiendo la parte demandada, excepcionarse para justificar su no cumplimiento.
En este sentido, la parte demandada, no demostró motivo legal alguno que justificara el incumplimiento del convenimiento judicial, de fecha 17 de julio de 2013, en el juicio que por acción mero declarativa, intentara el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, contra el ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, en el expediente Nro. AP31-V-2012-001408, cursante ante el Tribunal Primero de Municipio de esta circunscripción Judicial, debidamente homologado en fecha 18 de julio de 2013, en consecuencia, debió ésta honrar el convenimiento antes mencionado, haciendo entrega del local arrendado objeto del juicio para el día 16 de abril de 2015.
No obstante, no puede pasar por alto este Tribunal la defensa expuesta por la parte demandada en relación a la tacita reconducción que manifiesta ha operado en la relación arrendaticia que la une con la parte actora, y como reiteradamente ha sostenido en casos similares quien suscribe, en la hipótesis de vencer el tiempo de la vigencia del contrato y la prorroga legal, puede ocurrir la tacita reconducción conforme al artículo 1600 del Código Civil, el cual establece lo siguiente:
“ARTICULO 1.600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por
el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
El autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra Temporalidad Arrendaticia, 134 señala:
“…la tácita reconducción consiste en la renovación del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario
continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de su duración determinada.”
De igual manera, el mencionado autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, señala entre las características de la tácita reconducción lo siguiente:
“… La conversión del contrato vencido en otro tiempo indefinido. Significamos que por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada. En efecto, esta característica es la más resaltante porque la reconducción (que por lo general se entiende como prorrogar, según la Academia de la Lengua), la traducimos por reformar o modificar el tiempo previsto como de duración del contrato, que de determinado pasa a ser indeterminado….”
Ahora bien, la tacita reconducción es la consecuencia de la voluntad presunta de las partes de querer mantener la relación arrendaticia, en efecto este instituto supone que el arrendatario quede en la posesión del inmueble y que el arrendador no haga oposición a la misma y que ambas partes continúen ejecutando normalmente el contrato, así la jurisprudencia ha señalado como signo inequívoco de la tacita reconducción el que el arrendador reciba los pagos de las pensiones de arrendamiento vencidas con posterioridad a la finalización de la prorroga legal.
En este orden de ideas, el artículo 1601 del Código Civil establece excepción a la posibilidad de que se verifique la tacita reconducción al disponer: “Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tacita reconducción.”
Del examen de las actas que conforman el presente expediente, así como a los alegatos planteados por las partes, este Tribunal considera que en el caso de narras, si bien es cierto que la parte actora, siguió recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento una vez finalizado el contrato, no es menos cierto, que posterior al acuerdo judicial que llegaron las partes, el cual fue debidamente homologado por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de julio de 2013, donde se estableció como fecha de entrega del local arrendado, el día 16 de abril de 2015, la parte actora no recibió mas dinero por concepto de pago de canon de arrendamiento de parte del demandado, pudiendo entenderse que no existe un consentimiento tácito de continuar con el contrato a tiempo indeterminado, evidenciándose ello de la continuidad de los recibos presentados por la parte demandada, del cual se desprende que el arrendador, aquí demandante, firmó los recibos de recepción de cánones de arrendamientos hasta el mes de marzo del año 2015, puesto que posterior a ello, el arrendatario, aquí demandado, comenzó a consignar dichos cánones de arrendamientos ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, desde el mes de abril del año 2015, ratificando por el contrario el arrendador su intención de dar por terminada la relación locativa aquí revisada, con la interposición de la presente demanda, la cual fue presentada en fecha 05 de mayo de 2015.
En estas circunstancias, debe considerarse que una de las características de la Tacita Reconducción, es que ocurra por el consentimiento tácito del arrendador, siendo evidente en el presente caso, que la parte actora si bien continuó recibiendo el dinero de los cánones de arrendamiento hasta la fecha señalada en el convenimiento homologado para la entrega del local, 16 de abril de 2015, bien vale destacar, que dicha forma de auto composición procesal estableció fecha cierta para la culminación de la relación arrendaticia existente entre las partes, no pudiendo entenderse que esta indeterminada la relación locativa. De igual forma, tampoco consta en el expediente que el actor retirara el pago realizado por el demandado por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), es por lo que considera quien aquí decide, que en el caso “subjudice” no operó la tacita reconducción, por cuanto se comprobó en el juicio que la relación arrendaticia culminó el 15 de abril de 2015, y el actor no recibió mas pagos posteriores a esa fecha, motivo por el cual estando claro el hecho de no haber operado la tácita reconducción lo procedente en derecho y en justicia es declarar CON LUGAR la presente demanda, siendo igualmente procedente el cobro de la cantidad reclamada por daños y perjuicios, solicitada en el libelo de demanda y prevista en la cláusula décima del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, y así debe declararse en el dispositivo del fallo.
- V -
DISPOSITIVO
Por todos los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO (24º) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA que por DESALOJO, incoara el ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, contra el ciudadano MARCIAL ANTONINO FREYTES AMARO, todos plenamente identificados en el texto del presente fallo. Así se decide.
SEGUNDO: Se ordena la entrega del local Comercial ubicado en la Calle Sur 6 de la Parroquia San Agustín del Norte, entre las Esquinas de Córdova y Arismedi, distinguido con el Nro. 67, Municipio Libertador del Distrito Capital, a la parte demandante, ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, libre de bienes y personas. Así se decide.
TERCERO: Se ordena el pago por concepto de daños y perjuicios, de la cantidad de SETENTA BOLÍVARES (Bs. 70,00), por cada día que transcurra a partir del 15 de abril de 2015, exclusive, fecha en la que debió entregarse el inmueble de acuerdo al convenimiento debidamente homologado, hasta el día en que quede definitivamente firme la presente decisión. Así se decide.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide….”
-IV-
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
1. De los Informes presentado por la parte actora:
En fecha 17 de enero de 2017, el abogado Andrés Montenegro Lares, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de informe en los siguientes términos:
“… (Omissis)
I
DEL PROCESO
Conoce esta alzada del presente juicio, en virtud de la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, en fecha 17 de Noviembre del año 2.016, contra la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 15 de noviembre del 2016, en el juicio que por DESALOJO hemos intentado contra el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO.
Es el caso que mi representado, el ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, interpuso acción de DESALOJO, contra el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, el cual correspondió conocer por distribución en un principio, al Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, posteriormente y en virtud de recusación interpuesta por la parte demandada contra el ciudadano Juez de este Juzgado, conoció temporalmente el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y por último conoció, también en virtud de recusación nuevamente ejercida por la parte demandada contra el ciudadano Juez del Tribunal Décimo de Municipio, al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual alegamos los siguientes hechos:
“Existe un contrato de arrendamiento a tiempo determinado entre mi poderdante y el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-2.086.131, autenticado en fecha 16 de abril del año 2.010, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual está inserto bajo el Nº 14, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevadas en esa Notaría, cuyo original lo acompañamos al libelo de demanda marcado con la letra “B”.
Dicho contrato de arrendamiento tiene como objeto el siguiente bien inmueble: “Un local Comercial que forma parte de un inmueble de única y exclusiva propiedad del ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, situado en la Calle Sur 6 de la Parroquia San Agustín del Norte, entre las esquinas de Córdova y Arismendi, distinguido con el Nº 67, EN ESTA Ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene un área de seis punto diez metros (6,10 mts) de frente por trece metros con cincuenta centímetros de (13,50 mts) de fondo y tiene los siguientes linderos: NORTE: Casa que es y fue de Cirilo Vásquez; SUR: Casa Nº 69, QUE SE ENCUENTRA EN LA ESQUINA DE Arismendi y es que es o fue de Miguel Ángel Antoni; ESTE: Casa Nº 187, entre las esquinas de Arismendi y Rivas que es o fue de Miguel Antoni y OESTE: Que es su frente con la Calle Sur 9, cédula catastral número: 01-01-14-U01-012-023-000-000-000, tal y como se evidencia de documento de propiedad, el cual se encuentra protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha veintinueve (29) de octubre del dos mil nueve (2009), inscrito bajo el Número 2008.346, asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.5.75 y correspondiente al Libro de Folio Real matriculado con el Nº 215.1.1.5.75 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008, cuyo original acompaño al presente libelo marcado con la letra “C”.
(Omissis)
Es así, como esta representación judicial del ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, antes identificado, en su carácter de propietario y arrendador del local identificado en el referido contrato de arrendamiento, procedí a demandar al ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, antes identificado, por DESALOJO, por vencimiento de la prorroga legal, en virtud de que el arrendamiento no dio cumplimiento al convencimiento homologado por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área metropolitana de Caracas, en fecha 18 de julio del año 2.013.
Ciudadano Juez, la citación personal del demandado, ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, fue practicada formalmente en fecha 14 de mayo del 2.015 por el ciudadano Alguacil del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, y por cuanto el mismo se negó a firmar el recibo de la citación, la Secretaria del Tribunal, actuando conforme a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, complementó dicha citación en fecha 01 de julio del 2015.
En fecha 30 de julio del 2.015, oportunidad procesal para que tuviera lugar la contestación de la demanda, la parte demandada, a través de sus operadas judiciales, Doctoras MICELIS RIOS y HAYDEE LORENZO DE QUINTERO, consignaron escrito en nueve (9) folios útiles, mediante el cual opusieron las cuestiones previas contenidas en el Ordinal 6to del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 4º y 5º del artículo 340 ejusdem; cuestiones previas estas, las cuales fueron debidamente subsanadas por esta representación judicial, tal y como se evidencia de la decisión dictada por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial en fecha 02 de octubre del 2015.
Asimismo, en dicho escrito, la parte demandada dio contestación a la demanda, mediante el cual Rechazaron, Negaron y contradijeron tanto en los hechos como en el derecho, en todas y cada una de sus partes la demanda, alegando entre otros la Tácita Reconducción, disque porque a su representado se le ha dejado después de las presuntas notificaciones en el disfrute, uso y goce pacifico de la cosa y el arrendador ha venido recibiendo tales pagos de una manera periódica a pruebas, ambas partes consignaron sendos escritos de pruebas, las cuales fueron debidamente admitidas.
En fecha 14 de octubre del 2015, tuvo lugar la audiencia preliminar con la asistencia de las partes y sus apoderado judiciales, fijándose los hechos controvertidos por el Tribunal a-quo el día 15 de octubre del 2015.
La parte demandada, a través de si apoderada judicial Dra. MICELIS JOSEFINA RIOS NORIEGA, en fecha 19 de octubre del 2015, mediante escrito recusó al ciudadano Juez del Juzgado Décimo de Municipio, Dr. NELSON GUTIERREZ CORNEJO, quien ordenó distribuir el expediente mientras se decide la recusación, correspondiéndole conocer del mismo al Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, quien recibió los escritos de pruebas de las partes, y una vez notificado por el Tribunal Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y Tránsito la recusación interpuesta por la parte demandada, remitió el expediente al Tribunal Décimo de Municipio quien le dio nuevamente entrada mediante auto del 09 de diciembre del 2015.
Admitidas las pruebas, se fijó oportunidad para la realización de la audiencia oral, la cual debía de realizarse el 22 de junio del 2016, difiriéndose esta actuación por carencia de material audiovisual.
Es importante destacar, que esta representación judicial de la parte actora, en la oportunidad legal correspondiente, en nombre y representación de mi poderdante, insistí e hice valer en todo un valor probatorio, las instrumentales acompañadas al libelo de la demanda como elementos fundamentales de la pretensión, a saber:
1) Insistí e hice valer en todo su valor probatorio, instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décimo Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 26 de junio de 2.013, quedando anotado bajo el Nº 15, Tomo 421 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual acompañé al libelo de la demanda, marcado con la letra “A”.
2) Insistí e hice valer en todo su valor probatorio, contrato de arrendamiento autenticado en fecha 6 de abril del año 2.010, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual está bajo el Nº 14, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevadas en esa Notaria, cuyo original acompañe al libelo de demanda con la letra “B”
3) Insistí e hice valer en todo su valor probatorio, documento de propiedad, el cual se encuentra protocolizado ante el Registro Público del segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha veintinueve (29) de octubre del dos mil nueve (2009), inscrito bajo el Número 2008.436, asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 215.10105.75 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008, cuyo original acompañe al libelo de la demanda marcado con la letra “C”.
4) Insistí e hice en todo su valor probatorio, en fecha 20-01-2012, notificación realizada personalmente mediante carta privada al arrendatario ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, antes identificado, quien la recibió y se negó a firmar copia de la misma, cuyo original acompañe al libelo de la demanda marcada con la letra “D”.
5) Insistí e hice valer en todo su valor probatorio, documento de solicitud de notificación practicada por la Notaría Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo original acompañé al libelo de la demanda marcada con la letra “E”.
6) Insistí e hice valer en todo su valor probatorio. Solicitud de notificación Nº AP31-s-2012-003761, practicada en fecha 02 de mayo del 2012, el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana d Caracas, cuyo original acompañé al presente libelo y marcado con la letra “E”.
7) Insistí e hice valer en todo su valor probatorio, convenimiento debidamente homologado en todas sus partes, mediante auto de fecha dieciocho (18) de julio del año 2013, dictado por el Tribunal Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual acompañe al libelo de la demanda marcado con la letra “G”.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad del lapso probatorio, consignó copia certificada del poder otorgado por su representado Marcial Antonio Freytes Amaro. Asimismo, consigno cuarenta y ocho (48) recibos de pago, correspondientes a los meses que van desde el mes de abril del año 2011 hasta el mes se marzo del año 2015, por un monto de bolívares un mil (Bs. 1.000,00) cada uno, los cuales nada demuestran sobre la acción de desalojo que se está incoando en este juicio, ya que no se está demandado el desalojo por falta de pago, ni el cobro de alquileres, sino el desalojo por vencimiento de la Prórroga legal y el cual tiene fecha cierta conforme a la demanda merodeclarativa antes señalada, convenida por esta representación judicial y homologada formalmente por el Tribunal que conoció de la misma. Igualmente consignaron un supuesto recibo de pago, el cual al no estar suscrito por el emisor, carece de validez alguna, como a bien lo indicó y decidió el Tribunal. Igualmente la representación judicial de la parte demandada consignó copia simple de comprobante de ingreso de consignaciones de arrendamientos inmobiliarios, signado con el Número de Expediente 2015-0124, correspondientes al pago de cánones de arrendamientos de los meses de abril, mayo, junio y julio de 2015, lo que nos da a entender, que dicho pago no pueden considerarse como pago de cánones de arrendamiento del local objeto de desalojo, sino como las obligaciones que tiene el arrendatario dentro de la prórroga legal, y tal y como lo establece la parte in fine del artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, al indicar que: “…Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”. Como se podrá ver, la demandada, en su demanda que cursa al expediente Nº AP31-V-2012V001408, del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas del Área metropolitana de Caracas, a cuyos pedimentos esta parte actora convino en todos sus puntos y homologado por dicho Tribunal, fijó fecha cierta para la entrega del Local Comercial Objeto de desalojo para el Día 16 de abril del 2015, por lo que mal puede esta representación judicial, ya que ka relación arrendaticia se considera a tiempo determinado y la prórroga legal culminó el 16 de abril del 2015, fecha esta en la cual el demandado ha debido de entregar el inmueble objeto de desalojo y no lo ha hecho.
Por otro lado, la parte demandada promovió la prueba de informes al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, la cual a pesar de haber sido admitida y librado el oficio correspondiente, no constan en autos las resultas de las mismas. Es menester señalar que esta prueba es irrelevante para la causa que se ventilla y la cual está sentenciada en primera instancia, por lo tanto ha de considerársele impertinente a la hora de dictar decisión por esta Superioridad.
En fecha 13 de julio del 2016, la apoderada judicial de la parte demandada recusó nuevamente al ciudadano Juez Décimo de Municipio, Dr. NELSON GUTIERREZ CORNEJO, ordenándose nuevamente la distribución del expediente, conociendo del mismo el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, el cual le dio entrada en fecha 20 de julio del 2016, ordenando notificar a las partes conforme a lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.
Esta claramente demostrado que, lo que busca la representación judicial de la parte demandada es retardar al máximo la entrega del inmueble con estas recusaciones temerarias, ya que como se dejó asentado anteriormente, la entrega del local comercial tiene fecha cierta para el día 16 de abril del 2015 y al día de hoy, no ha hecho entrega del mismo a su propietario, ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, por lo cual pido muy respetuosamente a esta alzada tome en consideración esta aptitud de la parte demandada, la falta de ética profesional de las apoderadas de la parte demandada.
Una vez notificadas las partes, PREVIO UN DIFERIMIENTO, EL DÍA 31 DE OCTUBRE DEL 2016 SE REALIZÓ LA AUDIENCIA ORAL Y PUBLICA, CON ASISTENCIA DE LA PARTE ACTORA, ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ y su apoderado judicial AB. Andrés Montenegro, y la apoderada de la parte demandada, Dra. Haydee Lorenzo de Quintero, donde se declaró con lugar la demanda, siendo publicada en fecha 15 de noviembre del 2016, el extenso de dicha sentencia.
En fecha 17/11/2016, la parte demandada apeló de la sentencia dictada por el Tribunal vigésimo Cuarto de Municipio en fecha 15 de noviembre del 2016, conociendo por distribución del referido recurso esta alzada.
II
BREVE COMENTARIO DE LA SENTENCIA
Ciudadano Juez, el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en su sentencia del 15 de noviembre del 2016, después de analizar muy minuciosamente los alegatos tanto de la parte actora como de la parte demandada, así como las pruebas aportadas al proceso por ambas partes, consideró oportuna decidir la controversia, con base a las actas que conforman el expediente, como lo es el escrito libelar y la contestación de la demanda; y después de una breve explicación con respecto a las cargas de las pruebas, que deben constar en autos, en base a lo contenido en los artículos 1.354 del Código Civil, y el artículo 506, ejusdem, así como con la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente Nº 2002-000729, con ponencia del magistrado Antonio Ramírez Jiménez, destacó lo siguiente:
(Omissis)
III CONCLUSIONES
Como podrá observar ciudadano Juez, esta representación judicial demandó el desalojo el local comercial supra-identificado, en virtud del vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 16 de abril del año 2010, el cual se venció el 30 de marzo del año 2012; notificándole en reiteradas oportunidades y por diferentes medios al arrendatario, ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, de que no le sería renovado dicho contrato y que estaba disfrutando de la prórroga legal de un año, por lo tanto debía de entregar dicho inmueble el día 31 de marzo del año 2013; no obstante a esto, el arrendatario se rehusó y no cumplió con dicha entrega, demandando a mi representado JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, por Acción Merodeclarativa de Duración del Termino, donde alega y pone fecha cierta para la entrega del inmueble, cuando demanda a mi representado para que conviniera, entre otros, de que la fecha de entrega del local sería para el 16 de abril del año 2015; por lo que mi representado, viendo tal actitud positiva por parte del arrendatario de su voluntad de entrega el referido local comercial, accedió a dicha demanda conviniendo en todas y cada una de sus partes la misma, que se ventilaba ante el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, según Expediente Nº AP31-V-2012-001408.
LLEGANDO EL DÍA 16 DE ABRIL DEL AÑO 2015, el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO tampoco entregó el referido local comercial, sin justificación alguna, por lo que procedimos a demandarlo por DESALOJO, donde en la oportunidad de la contestación de la demanda, alegó cuestiones previas las cuales fueron debidamente subsanadas por la parte actora, y además procedió a contestar la demanda alegando la tácita reconducción.
Con respecto a la Tácita Reconducción alegada por la representación de la parte demandada, es menester señalar al Tribunal, que tal representación de la parte demandada, es menester señalar al Tribunal, que tal condición no existe ni existió en la relación arrendaticia entre mi representado y el arrendatario, ya que en nunca mi poderdante tuvo la voluntad o la intención de consentir o de mantener al arrendatario por tiempo indefinido en dicho local, al contrario, siempre le manifestó que no se le prorrogaría el referido contrato de arrendamiento, y prueba de ello constan en el expediente con las diferentes notificaciones que en tiempo oportuno se le hiciera al ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, de no prorroga del contrato de arrendamiento.
Con respecto a los supuestos pagos de cánones de arrendamiento alegado por la representación del demandado, es preciso alertar a esta Superioridad, con todo el respeto que se merece, que dichos pagos son consideraros como la obligación que tiene el arrendatario de continuar pagando por el tiempo establecido como prórroga Legal, es decir, tres (3) años a partir de la fecha en que se venció el contrato de arrendamiento y para lo cual se convino en la demanda antes aludida.
Para mayor abundamiento con respecto a esta tesis, me permito transcribir Ciudadano Juez, la parte in-fine del Artículo 26 de la Ley Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece lo siguiente: “Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.”
Como se podrá observar, la norma antes transcrita, nos enseña que, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, el arrendatario tiene fecha cierta de entrega del inmueble al propietario; por un lado el arrendador está obligado a respetar la permanencia del arrendatario mientras dure la prórroga legal, condición esta que mi representado ha cumplido cabalmente, y por otro lado el arrendatario está obligado a continuar pagando las cantidades que venía pagando como cánones de arrendamiento hasta la culminación de dicha prórroga legal, por lo tanto mi representado no recibió las cantidades de dinero sino fue hasta el mes de marzo del año 2015, ya que hasta esa oportunidad estaba obligado el arrendatario de pagar y el arrendador estaba obligado a respetar la permanencia del arrendatario en dicho local; más mi representado no retiró las cantidades de dinero depositadas por el demandado en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos inmobiliarios.
Por tal razón es que debe considerarse forzosamente, que la Tácita Reconducción planteada por la representación judicial de la parte demandada no debe prosperar en derecho, tal y como lo determinó en su sentencia del 15 de noviembre del 2011, el tribunal de la causa.
IV
CONSIDERACIONES
Por lo antes expuesto, en nombre y representación de mi poderdante, ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, considero que la demanda por DESALOJO intentada por esta representación Judicial contra l ciudadano ARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, debe prosperar en derecho y la sentencia dictada 15 de noviembre del año 2.016, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, debe ser ratificada en todas y cada una de sus partes, condenándose a pagar en costas a la parte demandada…”
2. De los Informes presentado por la parte demandada:
En fecha 17 de enero de 2017, los abogados Micelis Rios y Haydee Lorenzo de Quintero, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de informes, en los siguientes términos:
“… (Omissis)
INFORMES
Nuestro representado ocupa un inmueble en calidad de arrendatario mediante un contrato escrito, por un inmueble constituido por un local comercial que forma parte de una casa de familia, situado en la Calle Sur 6 de la parroquia San Agustín del Norte, entre las esquinas de Córdova y Arismendi, distinguido con el número 67, es esta Ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital.
La pretensión de la demanda es por CUMPLIMIENTO DE CONTARTO POR VENCIMEINTO DE PRÓRROGA LEGAL.
En el acto de la contestación de la demanda alegamos lo siguiente:
(Omissis)
Pues bien, ciudadano Juez, seguimos insistiendo en nuestro alegatos, pues una vez vencida la supuesta prorroga legal otorgada a nuestro presentado, el arrendador lo dejo de manera pacifica, continua e ininterrumpida en el uso y goce del inmueble, y continuó recibiendo las mensualidades en calidad de “CANONES DE ARRENDAMEINTO”, tal y como lo demostramos en el debate judicial, cuyos recibos damos aqqui (sic) por reproducidos, y que rielan también a las actas procesales, menos algunos que una vez promovidos por nosotras fueron desprendidos y desaparecidos intencionalmente del expediente, tal y como consta de las manifestaciones hechas por el Juez de la causa al momento de dictar la sentencia definitiva.
Es importante comenzar a resaltar en esta instancia Superior, en primer lugar el contenido del PETITORIO que parte actora solicita en su demanda, y que mas adelante será motivo suficiente para que este Honorable Tribunal de Alzada declara la NULIDAD DE LA SENTENCIA DICTADA Y APELADA POR NOSOTRAS. A continuación nos permitimos transcribir textualmente en PETITORIO hecho por la parte demandante en el CAPITULO IV DEL LIBELO DE LA DEMANDA:
(Omissis)
Establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil:
(Omissis)
En el extenso de la demanda, cuyo conocimiento conoce esa Alzada por apelable, y específicamente en el folio 301 del Juez de la recurrida manifiesta que el actor pretende el desalojo del local comercial ya identificado en virtud del termino del contrato y de su prorroga legal, pero mas adelante sostiene con elementos de su propia convicción que el demandante solicita el cumplimiento de la relación arrendaticia por haber llegado a un acuerdo mediante un convenimiento judicial de fecha 17 de julio del año 2.013, mediante una acción mero declarativa interpuesta por nuestro representado en el expediente número AP31 V-2012V0011408 del Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
A tal efecto como dijimos anteriormente en el acto de la contestación de la demanda demostramos como el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado y consignamos las probanzas, las cuales no fueron objetadas por el adversario, con la connotación de loo manifestado por el Tribunal en el extenso de la sentencia en el folio 302, donde dice hacer un patrémtesis con el objeto de dejar constancia que si bien existe en autos una situación irregular, dado el desprendimiento de los recibos de autos de fecha 25 de octubre del año 2.016 los mismos se tienen como presentados, debido a que fueron admitidos en su oportunidad…” pero eso no es el caso, el Juez de la recurrida no tiene certeza de que cual era el contenido de esos recibos, y siendo el Tribunal el GARANTE de la documentación presentada por la parte demandada, no cabe la menor duda que le violento las sagradas normas Constitucionales recogidas en nuestra Carta Magna referidas al Derecho a la Defensa y al Debido Proceso, pues toma como validas esas pruebas sin saber su contenido y en segundo lugar de una manera complaciente deja el asunto así sin abrir una averiguación penal con el fin de obtener la veracidad de la persona o personas que desprendieron y desaparecieron unas pruebas aportadas a favor de nuestro mandante.
En la parte final del folio 303 la sentencia recurrida dice textualmente:
(Omissis)
Por lo tanto ciudadano Juez, el Juez de la recurrida se extralimitó en el ejercicio de sus funciones y violento normas legales, como es la TUTELA JURIDICA EFECTIVA DEL ESTADO, también otorgó al demandado ULTRA PETITA en el dispositivo de la demanda, dándole al demandado cuestiones que no solicito en su petitum, como lo que acuerda en el Dispositivo Tercero, y por tomo como base para declarar con lugar la demanda lo dispuesto en la acción Mero Declarativa, que nos reservamos consignar ante este Tribunal. Es justicia que esperamos en la ciudad de Caracas…”
-V-
OBSERVACIÓN A LOS INFORMES
De las Observaciones a los Informes presentado por la parte actora:
En fecha 31 de enero de 2017, el abogado Andrés Montenegro Lares actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de observaciones a los informes, en los siguientes términos:
“… (Omissis)
PRIMERO
Observo a este Tribunal Superior, que la representación judicial de la parte demandada en su escrito de informes, señala que la pretensión de la demandada es por cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal. Seguidamente, señala los alegatos, que la misma esgrimió en la oportunidad de la contestación de la demanda, mediante la cual alega la Tácita Reconducción; pero observe usted ciudadano Juez, que la parte demandada no informa que en fecha 30 de julio del 2.015, oportunidad procesal para que tuviera lugar la contestación de la demanda, la parte demandada, a través de sus apoderadas judiciales, Doctoras MICELIS RIOS y HAYDDE LORENZO DE QUINTERO, consignaron Escrito en nueve (9) folios útiles, mediante el cual opusieron las cuestiones previas contenidas en el Ordinal 6to del Artículo 346 del código de Procedi8meint Civil, en concordancia con los ordinales 4º y 5º del artículo 340 ejusdem; cuestiones previas estas, las cuales fueron debidamente subsanadas por esta representación judicial, tal y como se evidencia de la decisión distada por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial en fecha 02 de octubre del 2015.
Ahora bien, es menester hacer ver ciudadano Juez, que en virtud de la cuestión previas opuestas y subsanadas procesalmente, esta representación Judicial, en el escrito de subsanación, específicamente en el capitulo de las conclusiones, hizo hincapié, en que, a mi representado le nace todo el derecho de exigirle al demandado, ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, antes identificado (donde funciona una Agencia de Loterías), que forma parte de un inmueble de única y exclusiva propiedad del ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, situado en la calle Sur 6 de la parroquia San Agustin del Norte, entre las Esquinas de Córdova y Arismendi, distinguido con el Nº 67, en esta ciudad de caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene un área de seis punto diez metros (6,10 mts) de frente por trece metros con cincuenta centímetros de (13,50 mts) de fondos y tiene los siguientes linderos: NORTE: Casa que es y fue de Cirilo Vásquez; SUR: Casa Nº 69, QUE SE ENCUENTRA EN LA ESQUINA DE Arismendi y es que es o fue de Miguel Ángel Antoni; ESTE: Casa Nº 187, entre las esquinas de Arismendi y Rivas que es o fue de Miguel Antoni y OESTE: Que es su frente con la Calle Sur 9, cédula catastral número: 01-01-14-U01-012-023-000-000-000, tal y como se evidencia de documento de propiedad, el cual se encuentra protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha veintinueve (29) de octubre del dos mil nueve (2009), inscrito bajo el Número 2008.346, asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.5.75 y correspondiente al Libro de Folio Real matriculado con el Nº 215.1.1.5.75 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008, en virtud de haberse vencido LA PRORROGA LEGAL, como se ha venido explicando tanto en el libelo de la demanda como en el escrito de subsanación de Cuestiones Previas, en virtud de que dicha prórroga legal venció el día 16 de abril del año 2.015, fecha cierta expresamente fijada por la parte demandada en su demanda merodeclarativa de duración de la relación arrendaticia, de la cual esta representación judicial convino y fue homologada por el tribunal correspondiente, hecho este que está plenamente demostrado en autos.
Que visto el incumplimiento del arrendatario, es que nos vimos en la obligación de demandar al ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, antes identificado por DESALOJO en virtud del VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.
SEGUNDO
En cuanto a la Tácita Reconducción alegada por los representación judicial de la parte demandada en el presente juicio, me permito a observar lo siguiente: La parte demandada en su escrito de informes insiste en sus alegatos, en el sentido de que una vez vencida la prórroga legal otorgada a su representado, el arrendador lo dejó de manera pacifica, continua e interrumpida en el uso y goce del inmueble, y continuó recibiendo las mensualidades en calidad de “Cánones de Arrendamiento”, cosa esta que no es cierto como quedó demostrado plenamente en la secuela del proceso, en el sentido de que tal condición no existe ni existió en la relación arrendaticia entre mi representado y el arrendatario, ya que en nunca mi poderdante tuvo la voluntad o la intención de consentir o de mantener al arrendatario por tiempo indefinido en dicho local, al contrario, siempre le manifestó que no se le prorrogaría el referido contrato de arrendamiento, y prueba de ello constan en el expediente con las diferentes notificaciones que en tiempo oportuno se le hiciera al ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, de no prorroga del contrato de arrendamiento.
Con respecto a los supuestos pagos de cánones de arrendamiento alegado por la representación del demandado, es preciso alertar a esta Superioridad, con todo el respeto que se merece, que dichos pagos son consideraros como la obligación que tiene el arrendatario de continuar pagando por el tiempo establecido como prórroga legal, es decir, tres (3) años a partir de la fecha en que se venció el contrato de arrendamiento y para lo cual se convino en la demanda antes aludida. Hay jurisprudencia reiterada al respecto.
Para mayor abundamiento con respecto a esta tesis, me permito transcribir Ciudadano Juez, la parte in-fine del Artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, el cual establece lo siguiente: (omissis)
Como se podrá observar, la norma antes transcrita, nos enseña que, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, el arrendatario tiene fecha cierta de entrega del inmueble al propietario; por un lado el arrendador está obligado a respetar la permanencia del arrendatario mientras dure la prórroga legal, condición esta que mi representado ha cumplido cabalmente, y por otro lado mi representado no recibió las cantidades de dinero sino fue hasta el mes de marzo del año 2015, ya que hasta esa oportunidad estaba obligado el arrendatario de pagar y el arrendador estaba obligado no retiró las cantidades de dinero depositadas por el demandado en la Oficina de Controlo de Consignaciones de arrendamientos inmobiliarios.
Por tal razón es que debe considerarse forzosamente, que la Tácita Reconducción planteada por la representación judicial de la parte demandada no debe prosperar en derecho, tal y como lo determinó en su sentencia del 15 de noviembre del 2016, el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
TERCERO
Con respecto a los dos recibos de pago consignados por la parte demandada junto con su escrito de pruebas, los cuales alega la demandada fueron “Supuestamente desprendidos”, es menester acotar aquí dos cosas:
Primero: En fecha 25 de octubre del 2016, el Tribunal Décimo de Municipio, se había prenunciado con respecto a las pruebas en fecha 26 de febrero del 2016, oportunidad esta en que mediante auto, admitió las pruebas ordenando en esa misma fecha las evacuaciones de las que deberían de ser evacuadas, por lo tanto se cae con su propio peso lo alegado por la parte demandada en su escrito de informes cuando establece que: “•…pero eso no es el caso, el Juez el GARANTE de la documentación presentada por la parte demandada, no cabe la menor duda que le violentó las sagradas normas constitucionales recogidas en nuestra Carta Magna referidas al derecho de la defensa y al debido proceso, pues toma como validas esas pruebas sin saber su contenido….” Esta aseveración es falsa, ya que el Tribunal al admitir las pruebas, determina con precisión, análisis y impertinentes, lo que se hace evidente que tiene pleno conocimiento del contenido de esos recibos “supuestamente desprendidos”, al admitir las pruebas promovidas por la parte demandada, por lo tanto en ningún momento el Tribunal de la causa ha violentado normas constitucionales ni ha conculcado el derecho a la defensa y el debido proceso al demandado. Y Segundo: En el presente caso no se está reclamando de modo alguno el pago de cánones de arrendamiento vencidos de local comercial supra identificado, ya que como se ha venido señalando durante la secuela del proceso, y demostrado a plenitud, la presente acción es de DESALOJO del inmueble ocupado por el demandado, por vencimiento expresamente en su demanda signada con el Nro. De Exp. AP31-V2012-001408, que el ciudadano MARCIAL ANTONIO FRYTES AMARO, debería de entregar el inmueble que ocupa en fecha el 16 de abril del año 2015, demanda esta donde se convino en todos sus pedimentos y debidamente homologado por el Tribunal Primero de Municipio que conoció del asunto y la cual a la fecha se encuentra definitivamente firme por cuanto contra la misma no se ejerció recurso alguno en su oportunidad procesal correspondiente.
CUARTO
Con los razonamientos antes expuestos, concluyo este Escrito de Observaciones a los Informes de la parte demandada, solicitando muy respetuosamente al ciudadano Juez, DECLARE SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación de la parte demandada, en el juicio que por DESALOJO ha intentado el ciudadano JUAN ENRIQUE CHEVEZ HERNANDEZ contra el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO antes identificados, CONFORME EN TODAS Y CADA UNA DE SUS PARTES LA DECISIÓN DICTADA EN FECHA 15 DE NOVIEMBRE DEL AÑO 2016 por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Solicito sea condenada en costas la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil…”
De las Observaciones a los Informes presentado por la parte demandada:
En fecha 03 de febrero de 2017, las abogadas Micelis Ríos y Haydee Lorenzo de Quintero, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de observaciones a los informes, en los siguientes términos.
“… (Omissis)
OBSERVACIONES A LOS INFORMES DE LA PARTE ACTORA
Impugnamos los informes presentados por la parte actora habida cuenta que el contenido de dichos informes están fundados en mentiras, y en hechos que no son ciertos, los cuales analizaremos mas adelante.
Nuestro representado ocupa un inmueble en calidad de arrendatario mediante un contrato escrito, por un inmueble constituido por un Local Comercial que forma parte de una casa de familia, situado en la Calle Sur 6, de la parroquia San Agustín del Norte, entre las esquinas de Córdova y Arismendi, Distinguido con el Número 67, en esta ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital.
La parte actora interpone su acción judicial por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.
En el petitorio de la demanda la parte actora en el vuelto del folio 5Vto, en el CAPITULO IV, dice textualmente:
(Omissis)
Cabe observar Ciudadano Juez de esta Instancia Superior, que a lo largo y ancho del debate judicial asumimos como defensa para nuestro representado helecho que el arrendador después de haberse vencido el contrato de arrendamiento después de haberse vencido el contrato de arrendamiento, el arrendador siguió recibiendo en forma consentida los cánones de arrendamiento, a pesar de haber notificado al arrendador de que se encontraba en curso la prórroga legal, por lo que no cabe la menor duda Ciudadano Juez que opero LA TACITA RECONDUCCIÓN.
Pues bien en la sentencia recurrida, Honorable Juez de esta instancia al vuelto 303, observamos que la sentencia in comento dice:
(Omissis)
En la parte in fine del folio 306, dice la sentencia recurrida lo siguiente:
(Omissis)
Ahora bien ciudadano Juez de esta Alzada las observaciones que realizamos a los informes de la contraparte están basados en sus dichos falsos, con los cuales ha engañado al Tribunal de la recurrida y pretende hacerlo en esta Instancia. Así pues a continuación queremos hacer énfasis en lo que establece el artículo 12 del C.P.C.
Cuando manifestamos que el actor a través de engaño compareció ante el Tribunal de la causa, trayendo a los autos copias del expediente número AP31V2012001408, cursante ante el Tribunal Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, derivados de la Acción MERO DECLARATIVA, solamente consigno aquellas copias que le convenían pero no hizo del conocimiento del juez a quo que el mencionado Tribunal en fecha 24 de abril del año 2.015 negó a la parte actora en este juicio o sea al arrendador el pedimento que hizo ante esa Instancia de que ejecutara la homologación del supuesto convenimiento.
En fecha 24 de abril del año 2.015 del Tribunal Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual copiada textualmente es del tenor siguiente:
(Omissis)
A tal efecto como dijimos anteriormente en el acto de la contestación de la demanda demostramos como el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado y consignamos las probanzas, las cuales no fueron objetadas por el adversario, con la connotación de lo manifestado por el Tribunal en el extenso de la sentencia en el folio 302, donde dice hacer un paréntesis con el objeto de dejar constancia que si bien existe en autos una situación irregular, dado el desprendimiento de dos recibos de pagos consignados por la parte demandada, lo cual se evidencio de autos de fecha 25 de octubre del año 2.016 los mismos se tienen como presentados, debido a que fueron admitidos en su oportunidad…” pero eso no es el caso, el Juez de la recurrida no tiene certeza de que cual era el contenido de esos recibos, y siendo el Tribunal el GARANTE de la documentación presentada por la parte demandada, no cabe la menor duda que le violento las sagradas normas Constitucionales recogidas en nuestra Carta Magna referidas al Derecho a la Defensa y al Debido Proceso, pues toma como validas esas pruebas sin saber su contenido y en segundo lugar de una manera complaciente deja el asunto así sin abrir una averiguación penal con el fin de obtener la veracidad de la persona o personas que desprendieron y desaparecieron unas pruebas aportada a favor de nuestro mandante.
En la parte final del folio 303 la sentencia recurrida dice textualmente:
(Omissis)
Pues bien cuando el Ciudadano Juez de la recurrida hace un análisis sobre un supuesto convenimiento en una Acción Mero Declarativa, no hace un análisis sobre el motivo por el cual el Tribunal que conoció de dicha Acción Mero Declarativa se negó a la ejecución del mismo cuando la parte actora en este juicio así se lo solicito, aduciendo para ello que la Acción Mero Declarativa no es susceptible de ejecución en virtud que dicha acción lo que persigue es que se reconozca un derecho que se encuentra en dudas. Las acciones Mero Declarativas son aquellas acciones con cuyo ejercicio se pretende obtener del órgano Jurisdiccional la simple constatación o fijación de una situación jurídica; a diferencia de las acciones constitutivas y de condena en las que, ciertamente se exige una prevista declaración pero solo como antecedente del que sea parte para declarar constituida o extinguida una relación, en las constitutivas y para absolver p condenar, en las e condena, el contenido de la acción declarativa, por tanto se agota con la afirmación de que existe o no una voluntad de Ley. Del concepto antes citado puede inferirse que las acciones Mero Declarativas, tienen como finalidad la obtención por parte del Órgano Jurisdiccional, la constatación o fijación de una situación jurídica. Por su parte el artículo 16 del C.P.C establece que dos serian los objetos de la acción Mero declarativa: A) La Mera declaración de la existencia e inexistencia de un derecho. B) La Mera Declaración de la existencia o inexistencia de una relación jurídica.
LAS ACCIONES MERO DECLARATIVAS, CONSISTEN EN LA ACTIVACIÓN DE LA FINCIÓN JURISDICCIONAL DEL ESTADO EN LA BUSQUEDA DE UN PRONUNCIAMIENTO DE LEY QUE PERMITA DESPEJAR LA DUDA O INCERTIDUMBRE ACERCA DE SI SE ESTA EN PRESENCIA O NO DE UNA RELACIÓN JURIDICA DETERMINADA O DE UN DERECHO”
Por lo tanto Ciudadano Juez, el Juez de la recurrida se extralimito en el ejercicio de sus funciones y violento normas legales como es la TUTELA JURIDICA EFECTIVA DEL ESTADO, también otorgó al demandado ULTRA PETITA en le dispositivo de la demanda, dándole al demandado mas allá de lo que solicito en su petitum, como lo que acuerda en el Dispositivo Tercero de la Sentencia recurrida, y que tomo como base para declarar con lugar la demanda lo dispuesto en la acción Mero Declarativa, cuya copia certificada acompañamos a este escrito de observaciones.
En la sentencia recurrida, como dijimos anteriormente se violó la Doctrina, la jurisprudencia y las estipulaciones contenidas en Nuestra Carta Constitucional que ha establecido esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su decisión número 979 del año 2.002, referida a la INCONGRUENCIA Y LA INDETERMINACIÓN de las sentencias, hechos éstos que se convierten en defectos que alteran el Derecho a la TUTELA JUDICIAL EFECTIVA DEL ESTADO, contemplada en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Todas las personas que intervienen en un proceso directa o indirectamente gozan del derecho y garantía Constitucional de la Tutela Judicial efectiva, la cual impone que las sentencias sean congruentes, ésta ultima puede ser vulnerada si no se le aplica correctamente tanto por el fallo en si mismo como en la fundamentación.- Esa exigencia se vulnera cuando se produce un desajuste entre las sentencias dictadas y los planteamientos y petitorios en que ha quedado planteada la demanda, al conceder el Tribunal, mas, menos o cosa distinta de lo pedido, lo que trae como consecuencia un vicio en la sentencia pronunciada.
La sentencia recurrida en apelación ante esta Instancia establece en su DISPOSITIVO lo siguiente:
Así las cosas, se aprecia que el convencimiento presentado por el actor al inicio de la demanda con el cual pretende según el escrito libelar, sea cumplida por su contraparte, demandando el desalojo del local comercial objeto de la demanda, basado en el deber que tiene el arrendatario de cumplir el citado acuerdo y entregar el bien inmueble, todo conforme al contenido de dicho convencimiento, resulta procedente en derecho, debiendo la parte demandada excepcionarse para justificar su no cumplimiento.
En este sentido la parte demandada no demostró motivo legal alguno que justificara el incumplimiento del convencimiento judicial de fecha 17 de julio del 2.013 en el juicio que por acción Mero Declarativa intentara el Ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, contra el Ciudadano Juan enrique chavez Hernández, EN EL EXPEDIENTE NÚMERO AP31V2012001408, cursante ante el Tribunal Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, debidamente homologado en fecha 18 de julio de 2.013, en consecuencia debió esta honrar el convencimiento antes mencionado, haciendo entrega del local arrendado objeto del juicio para el día 16 de abril del 2.015… sic” (Negrillas y subrayado nuestro)
Cabe observar que por una parte la sentencia recurrida, en su dispositivo nos da la razón, y dice que el demandado siguió recogiendo los cánones de arrendamiento del inmueble después vencida la prorroga legal, pero aduce que el Desalojo lo declara con lugar en virtud de la Homologación del Convenimeinto realizado por su sola persona en el expediente donde cursa la acción MERO DECLARATIVA, siendo así las cosas Honorable Juez de esta Superioridad, volvemos a traer a colación la sentencia mediante la cual el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, NIEGA LA EJECUCIÓN DEL CONVENIMIENTO solicitado por el hoy actor en este juicio, en dicho expediente:
(Omissis)
La sentencia recurrida altera el derecho a la TUTELA EFECTIVA JUDICIAL DEL ESTADO, tal criterio jurisprudencial están explanados en la decisión número 1745, expediente número 01-1114 con ponencia del Magistrado Jesús Cabrera Romero; al igual que la decisión número 576, en el expediente número 00-2794, con ponencia del mismo Magistrado Jesús Cabrera Romero.
Lo anteriormente explanado por nosotras en este escrito significa que, para materializar al justiciable, el Derecho a la Tutela Judicial Efectiva en los términos del artículo 26 Constitucional, debe acceder a la administración de Justicia, no a través de cualquier proceso sino a través de un proceso debido, tramitado la acción incoada de acuerdo a los parámetros establecidos en la Ley de que se trate y no fuera de ellos, ni al capricho de las partes, o de los Juzgadores, única vía para obtener la sentencia correspondiente en conformidad con la Ley, esto es, con exacto cumplimiento de los requisitos de la sentencia.-
En este caso, Ciudadano Juez de esta Superioridad, para terminar tenemos que expresar que la fuerte incongruencia contenida en la sentencia recurrida, hace que la misma sea anulable y en base a todo lo expuesto y a las normas Constitucionales violadas referidas al Derecho a la Defensa, y al Debido Proceso, al igual que la violación a la Tutela Efectiva Judicial del Estado, con todo respecto solicitamos que nuestra apelación sea declarada CON LUGAR con la correspondiente condenatoria en costas a la parte demandante…”
En fecha 09 de febrero de 2017 el abogado Andrés Montenegro Lares, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consigno escrito de alegatos en los siguientes términos:
“… (Omissis)
Por cuanto la parte demandada, a través de su Escrito de Observaciones a los Informes de la parte actora, presentado en fecha 03 de febrero del presente año 2017, las profesionales del Derecho, ciudadanas MICELIS RIOS NORIEGA y HAYDEE LORENZO DE QUINTERO, inscritas en el Inpreabogado bajo los número 87.407 y 12.599, respectivamente, apoderados judiciales de la parte demandada, ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, alegaron entre otras cosas, que el Escrito de los Informes presentado por esta representación judicial, está supuestamente fundado en materias y en hechos que no son ciertos, y que son falsos, con los cuales supuestamente he engañado al tribunal de la recurrida y que supuestamente pretendo hacerlo en esta instancia, cosa que no es cierta, me he visto obligado a replicar lo allí alegado por la referida parte demandada, por los aspectos que a continuación explano.
Se contradice la contraparte al recordar a esta Superioridad, siendo el Juez el conocedor del derecho, el que haya trascrito el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya que el tribunal de la causa, en su sentencia recurrida, cumplió con los parámetros establecidos en dicha norma, por lo tanto ,mal puede afirmar las apoderadas judiciales del demandado, que mi persona pretende engañar a esta Superioridad, con mentiras y hechos que no son ciertos, ya que la documentación consignada con el libelo de la demanda y en los respectivos lapsos probatorios, están bien fundamentados los que los hace a simple vista creíbles en su contenidos, por lo tanto me da pena ajena que la contraparte haga dichos señalamientos ofendiendo la ética profesional, cuando, de una simple lectura de las actas procesales se evidencia que he actuado en el presente juicio con todo el respeto y con lo más alto de la ética que hice bajo juramento el día que recibí el título de abogado.
También quiero resaltar, que las respetables colegas, apoderadas del demandado, traen a colación actuaciones del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, lo cual es irrelevante en la presente causa, ya que la decisión dictada por esta Juzgado de Municipio, en fecha 15 de julio del año 2013, mediante la cual se homologó en todas sus partes el convenimiento celebrado en fecha 17 de julio del año 2013, se encuentra definitivamente firme, por cuanto contra la misma no se ejerció recurso alguno en su oportunidad procesal, por lo cual se evidencia, que la misma conforma la intención de la parte actora en dicho juicio de acción mero declarativa de duración de la prorroga legal, al indicar en su sentencia, entre otras cosas, lo siguiente: “…Ahora bien, la presente acción fue presentada para que este Tribunal declarara la existencia del derecho que alegó el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, como arrendatario del inmueble indicado, que por esa relación tenía el derecho a disfrutar de la prórroga legal arrendaticia hasta el 16-14-2015…”, negritas “nuestras”; por lo que se concluye, que la parte demandada, ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, señaló como fecha cierta para la desocupación del local, el día 16 de abril del año 2015 y así lo decidió el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, tanto en la sentencia del día 18 de julio el año 2.013, como en el auto de fecha 24 de abril del año 2.015; circunstancia esta a la que está obligado el demandado antes referido y que a la fecha de hoy no ha dado cumplimiento.
Ciudadano Juez, el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, en ningún momento u oportunidad del proceso se extralimitó en el ejercicio de sus funciones, ni violentó normas legales algunas, como errónea y maliciosamente lo quiere hace saber la representación judicial de la parte demandada, tampoco violentó la Tutela Judicial Efectiva establecida en nuestra carta Magna, ya que si revisamos con detenimiento la sentencia en su extenso, publicada en fecha 15 de noviembre del año 2.016, e tribunal dictó su fallo apegado a lo alegado y probado en autos, tal como lo exige el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Por otro lado es menester señalar, ciudadano Juez, las evidentes contradicciones que a lo largo de todo el proceso judicial ha tenido la representación de la parte demandada en el presente juicio, en especial en el Escrito de Observaciones a los Informes de la parte atora, cuando incurre en el error de indicar a su majestad, que el Tribunal de la causa, también otorgó al demandado Ultra Pettita, en el dispositivo del fallo, dándole más allá de lo que solicitó en su petitum” cómo sabemos, este servidor representa a ala parte demandante, no al demandado, pero es evidente, que el Tribunal de la causa en ningún momento nos otorgó Ultra Pettita, ya que su sentencia fue ajustada a derecho, tomando como elementos esenciales los hechos invocados tanto en el libelo de la demanda como en el escrito de contestación y las probanzas promovidas, admitidas y evacuadas en su oportunidad procesal.
Incurre la representación judicial de la parte demandada, en su Escrito de Observaciones, en repeticiones de alegatos fuera de lugar, como lo es la decisión del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial de fecha 24 de abril del año 2015, lo que nos demuestra que esta representación judicial de la parte actora, ha sabido llevar este juicio con todo el respeto y ética profesional que nos caracteriza y que hemos demostrado y probado en autos los hechos y el derecho mediante el cual se basa esta pretensión, lo cual se puede evidenciar en autos, más no así la contraparte; prueba de ello, son las cuestiones previas sin fundamento que opuso en su escrito de contestación a la demanda y las dos recusaciones infundadas que intentó contra el ciudadano Juez del Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, las cuales fueron declaradas sin lugar, evidenciándose en ello, la forma temeraria en que las apoderadas judiciales del demandado intervinieron en este procedimiento.
En cuanto a la Tácita Reconducción, es importante recordarle a las respetables apoderadas judiciales de la parte demandada lo siguiente: En el presente caso no se está reclamando de modo alguno el pago de cánones de arrendamiento vencidos de local comercial supra identificado, ya que como se ha venido señalando durante la secuela del proceso, y demostrado a plenitud, la presente acción es de DESALOJO del inmueble ocupado por el demandado expresamente en su demanda signada con el Nro de Exp. AP31-V2012-001408, que el ciudadano MARCIAL ANTONIO FRYTES AMARO, debería de entregar el inmueble que ocupa en fecha el 16 de abril del año 2015, demanda esta donde se convino en todos sus pedimentos y debidamente homologado por el Tribunal Primero de Municipio que conoció del asunto y la cual a la fecha se encuentra definitivamente firme por cuanto contra la misma no se ejerció recurso alguno en su oportunidad procesal correspondiente.
Nunca mi poderdante tuvo la voluntad o la intención de consentir o de mantener al arrendatario por tiempo indefinido en dicho local, al contrario, siempre le manifestó que no se le prorrogaría el referido contrato de arrendamiento, y prueba de ello constan en el expediente con las diferentes notificaciones que en tiempo oportuno se le hiciera al ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, de no prorroga del contrato de arrendamiento con respecto a los supuestos pagos de cánones de arrendamiento alegado por la representación del demandado, es preciso alertar a esta Superioridad, con todo el respeto que se merece, que dichos pagos son considerados como la obligación que tiene el arrendatario de continuar pagando por el tiempo establecido como Prórroga Legal, es decir, tres (3) años a partir de la fecha en que se venció el contrato de arrendamiento y para lo cual se convino en la demanda antes aludida, obligación esta establecida en la parte in-fine del artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece lo siguiente; “Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerá vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”. Negritas “nuestras”.
Por lo antes expuesto, es que en nombre y representación de mi mandante, solicito muy respetuosamente de esta Superioridad. DECLARE SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, en el juicio que por DESALOJO ha intentado el ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ contra el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, identificados en autos, CONFORME en todas y cada una de sus partes la decisión dictada en fecha 15 de noviembre del año 2016 por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Solicito sea condenada en costas la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil…”
-VI-
MOTIVACIÓN
Como punto previo pasa este Tribunal a emitir pronunciamiento sobre la cuestión previa alegada en los siguientes términos:
En relación a los argumentos esgrimido por la representación judicial de la parte demandada referente a la verdadera pretensión de la demanda, este tribunal observa que si bien es cierto en el libelo de la demanda presentado en fecha 5 de mayo de 2015, en su capítulo denominado “IV petitorio” la pretensión de la demandada en principio era el cumplimiento del contrato por vencimiento de prorroga legal, y en el mismo solicitaban que el ciudadano Marcial Antonio Freytes cumpliera con las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento, y que pagará al actor la cantidad de Un Mil Trescientos Treinta Bolívares (Bs. 1.330,00) por concepto de daños y perjuicios ocasionados al mismo, siendo que el tribunal de la causa admitió la demanda en fecha 7 de mayo de 2015 y la tramito por el procedimiento de desalojo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de los Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, no obstante a ello en fecha 30 de julio de 2015, las apoderadas judiciales de la parte demandada, dieron contestación a la demanda en la cual alegaros la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma de la demanda por no haberse cumplido lo establecido en el ordinal 4º del artículo 340 ejusdem.
En este sentido, cabe destacar el contenido de los artículos 340, 346 y 350 del Código de Procedimiento Civil los cuales establecen:
“…Artículo 340: El libelo de la demanda deberá expresar:
(…)
4° El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.
(…)
Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(…)
6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.
(…)
Artículo 350: Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocados, dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, en la forma siguiente:
(…)
. El del ordinal 6 °, mediante la corrección de los defectos señalados al libelo, por diligencia o escrito ante el Tribunal. En estos casos, no se causarán costas para la parte que subsana el defecto u omisión….”
De las normas antes mencionadas, este tribunal observa, que una vez alegada la cuestión previa, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma de la demanda alegada por el demandado en su contestación, por no haber determinado el actor en el libelo de la demanda con claridad el objeto de su pretensión, se le concedió al actor de pleno derecho un lapso de cinco (5) días de despacho para que subsanara la cuestión previa opuesta, tal como lo señala el artículo 350 ejusdem, siendo que la parte actora mediante escrito de fecha 6 de agosto de 2015, subsano de manera voluntaria el defecto de forma alegado, estableciendo en el capítulo denominado “De las pertinentes conclusiones” de forma clara que el objeto de la pretensión de la demanda es el Desalojo de un Local Comercial que forma parte de un inmueble propiedad del ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, situado en la Calle Sur 6 de la parroquia San Agustín del Norte, entre las Esquinas de Córdova y Arismendi, distinguido con el Nº 67, en la ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene un área de seis punto diez metros (6,10 mts) de frente por trece metros con cincuenta centímetros de (13,50mts) de fondo y tiene los siguientes linderos: NORTE: Casa que es y fue de Cirilo Vásquez; SUR: Casa Nº 69, que se encuentra en la esquina de Arismendi y que es o fue de Miguel Ángel Antoni; ESTE: Casa Nº 187, entre las esquinas de Arismendi y Rivas que es o fue de Miguel Antoni y OESTE: Que es su frente con la Calle Sur 9, cédula catastral número: 01-01-14-U01-012-023-000-000-000. De igual modo, observa quien suscribe, que no se evidencia de los autos que el demandado hubiera objetado tal subsanación por lo que el tribunal de la causa en fecha 02 de octubre de 2015 declaró subsanado el defecto de forma del escrito libelar, continuando dicho proceso por el procedimiento de desalojo por ser esta la verdadera pretensión del actor. Así se establece.
A mayor abundamiento, es oportuno traer a colación lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 311 de fecha 23 de mayo de 2006, expediente Nº 05-726, señaló:
“…En razón a lo anterior, esta Máxima Jurisdicción reconociendo que se encuentra obligada al igual que todos los Tribunales (sic) del país, a asegurar la integridad de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con lo previsto en su artículo 334 y en decisión N° 695, de fecha 27 de julio de 2004, Exp. (sic) N° 2003-1091, en el caso de Unibanca, Banco Universal, C.A., contra Fernando Alfonso, (…), que, entre otros pronunciamientos reiteró la decisión del 16 de noviembre de 2001 invocada por el formalizante como sustento de su delación, estableciendo que:
“…Ahora bien, en cuanto a la necesidad de pronunciamiento del juez sobre la idoneidad o no de la actividad subsanadora de las cuestiones previas por parte del accionante cuando no haya impugnación a ésta, la Sala en sentencia N° 363, de fecha 16 de noviembre de 2001, Exp. N° 2001-000132, en el caso de Cedel Mercado de Capitales, C.A., contra Microsoft Corporation, estableció:
‘...Ahora bien, como quiera que procesalmente la materia de cuestiones previas ha sido objeto de diferentes estudios doctrinarios y jurisprudenciales, la Sala a objeto de conciliar una sana interpretación que pudiera en definitiva establecer idoneidad en su desenvolvimiento y resultado, estima pertinente puntualizar la doctrina precitada y en tal sentido se modifica para dejar establecido que en estos casos debe procederse de la manera siguiente:
A la letra del artículo 358 ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, en caso de que la parte actora subsane voluntariamente el defecto u omisión imputado al libelo, si no hay impugnación, el lapso de cinco días para contestar la demanda comienza a correr al día siguiente de que la actora subsane voluntariamente sin necesidad de que el Juez, de oficio, deba pronunciarse acerca de si la actora subsanó correcta o incorrectamente desde luego que ello, significaría tanto como quebrantar el principio de no poder actuar de oficio salvo expresa autorización de la ley.
Ahora bien, como la demandada también tiene el derecho de objetar el modo como la actora subsanó el defecto u omisión imputados al libelo, puede la accionada, dentro de ese lapso que le nació como consecuencia de la conducta de la actora, impugnar u oponerse a la subsanación, razonando debidamente sus objeciones, como efectivamente lo hizo la demandada de autos en los escritos de fechas 29 de septiembre de 1997 y 7 de octubre de 1997.
De esta manera y como consecuencia de tal oposición nace para el Juez (sic) el deber de emitir un pronunciamiento donde determine si la parte subsanó correctamente o no el defecto u omisión imputado al libelo, pronunciamiento éste que por no tener un lapso previsto expresamente en la ley, debe ser emitido dentro del plazo consagrado en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, y al cual le serán aplicables los mandatos de los artículos 252 y 276 eiusdem…”
En razón a lo antes expuesto, y con fundamento al criterio jurisprudencial citado, concluye este Tribunal que al no haber realizado la demandada oposición a la subsanación efectuada por la hoy actora ni ejercido recurso alguno en contra de la decisión del a quo, que declara subsanada la cuestión previa, en la cual se estableció el tramite correspondiente a esta causa, y en la cual ambas partes tuvieron las mismas oportunidades de defensa, es por lo que se concluye que el trámite de esta causa no es otro que el desalojo del inmueble de marras. Así se declara.
Decido el punto previo, pasa de seguidas esta Alzada a emitir pronunciamiento sobre lo principal del pleito para ello se observa:
El recurso de apelación bajo análisis se circunscribe a la sentencia dictada en fecha 15 de noviembre del 2016, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual declaró con lugar la demanda que por desalojo incoara el ciudadano Juan Enrique Chávez Hernández contra el ciudadano Marcial Antonino Freytes Amaro.
En el caso bajo análisis se aprecia del libelo de la demanda que la parte actora –ciudadano Juan Enrique Chávez Hernández- señaló que en fecha 16 de abril de 2010 celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, aduciendo que dicho contrato tuvo por objeto el arrendamiento de un inmueble destinado para el uso comercial, y que el mismo contrato estableció el canon de arrendamiento mensual el cual sería la cantidad de Un Mil Bolívares Fuertes (Bs. 1.000,00); esgrime que en la cláusula tercera de dicho contrato se estableció lo siguiente: “El termino de duración del presente contrato, es de dos (02) años fijos; pudiendo ser prorrogado por el mismo lapso de tiempo, a menos que una de las partes comunique a la otra, con sesenta (60) días de antelación y por escrito, su voluntad de no prorrogarlo…”.. Arguye que el referido contrato comenzó a regir a partir del 30 marzo de 2010 hasta el 30 de marzo de 2012, tal como lo señala la cláusula Novena del mismo.
Asimismo, señala que en fecha 20 de enero de 2012, notificó al ciudadano Marcial Antonio Freytes Amaro –parte demandada- por medio de una carta privada su manifestación de voluntad de no prorrogar el referido contrato, carta que fue debidamente recibida por el demandado y la cual se negó a firmar; manifiesta que en fecha 02 de mayo de 2012 el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, notificó al ciudadano Marcial Antonio Freytes Amaro sobre el vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 16-04-2010, y que el mismo estaba disfrutando de la prorroga legal de un (1) año tal como lo establecía el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para ese momento, prorroga que comenzaría desde el día 30-03-2012 hasta el día 30-03-2013.
Igualmente, establece que durante el año de prorroga el demandado interpuso una demanda por acción mero declarativa de duración de relación arrendaticia, ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue admitida en fecha 14 de agosto de 2012 según expediente Nº AP31-V-2012-001408, y posteriormente en fecha 17 de julio de 2013 dieron contestación a la demanda en la cual convinieron en diversos puntos, entre ellos convinieron en concederle al ciudadano Marcial Antonio Freytes Amaro –parte demandada- una prorroga legal de tres (3) años y que la fecha de entrega del inmueble se produciría en fecha 16 de abril de 2015, convenimiento que fue homologado en fecha 18 de julio de 2013, tal como lo establece el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, alegaron la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, negaron, rechazaron y contradijeron tanto los hechos como el derecho, alegaron la tacita reconducción visto que el arrendador dejó que el arrendatario continuara en el uso, goce y disfrute pacifico del bien inmueble objeto de marras, recibiendo el actor los pagos correspondiente a los cánones de arrendamiento.
En vista la cuestión previa alegada por la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de subsanación de cuestiones previas, mediante el cual ratificó que el objeto de la demanda era el desalojo del inmueble objeto de marras por parte del ciudadano Marcial Antonio Freytes, debido al vencimiento de la prórroga legal que se le había concedido al demandado, prorroga legal que nació en virtud de una demanda que por acción mero declarativa de duración de relación arrendaticia intentara la parte demandada ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Ahora bien, en los informes presentados por el apoderado judicial de la parte actora ante esta alzada, señalan con respecto a la tacita reconducción que el pago de los cánones de arrendamiento durante el lapso de prórroga legal eran considerados como la obligación que le correspondía al arrendatario de continuar pagando por el tiempo establecido en el acuerdo debidamente homologado, tal como lo señala el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial; ratificando además que la demanda que interpusieron tenia por objeto el desalojo del local comercial objeto de marras.
Igualmente, los apoderados judiciales de la parte demandada en su escrito de informes presentado ante esta alzada, señalaron que la pretensión de la demanda era la del cumplimiento del contrato por vencimiento de prórroga legal, tal como lo habían señalado en el libelo de la demanda, aducen que una vez culminado el contrato de arrendamiento la actora en su condición de arrendador dejó de manera pacifica, continua e interrumpida en el uso goce y disfrute del inmueble al arrendatario, y la misma continuó recibiendo los cánones de arrendamiento alega que dichos argumentos fueron demostrados en el debate judicial con la consignación de los recibos de pago, además señalan que del expediente fueron desprendidos intencionalmente unos recibos de pagos, los cuales fueron nombrados por el tribunal de la causa en la recurrida y en la cual el mismo manifiesta que dichos recibos fueron desprendidos del expediente pero en su momento fueron debidamente admitidos en su oportunidad, motivos por los cuales señala que se le violaron normas constitucionales tales como el derecho a la defensa y al debido proceso, pues el a-quo toma como validas las referidas pruebas sin conocer el contenido de las mismas.
Al momento de las observaciones a los informes la representación judicial de la parte actora consignó escrito mediante la cual señala que debido a la cuestión previa alegada por el ciudadano Marcial Antonio Freytes –parte demandada- contenida en el ordinal 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 4to y 5to del artículo 340 ejusdem, a la parte actora se le permitió consignar escrito de subsanación de las mismas, el cual fue presentado en su debida oportunidad y el mismo dejó establecido que la pretensión de la demanda era el Desalojo del inmueble objeto del litigio. Asimismo, aduce que en lo referente a los pagos de los cánones de arrendamiento que durante la prorroga legal el actor continuó percibiendo los mismos eran considerados como la obligación que tenia el arrendatario de continuar pagando dichas mensualidades por el tiempo establecido en la prórroga legal.
Continúa esgrimido con respecto a los recibos de pagos consignados por la parte demandada junto a su escrito de pruebas y los cuales alega fueron “supuestamente desprendidos”, que en fecha 25 de octubre de 2016 el a-quo admitió todas las pruebas aportadas al proceso razón por la cual resulta evidente que el tribunal de la causa al admitir las pruebas y analizar detalladamente cada una de ellas tenia conocimiento de las mismas, y por lo tanto el mismo no violento las normas constitucionales alegadas por la representación judicial de la parte demandada.
A la par, en las observaciones la representación judicial de la parte demandada impugna los informes presentados por la parte actora alegando que el contenido de los mismos se encuentran infundados en mentiras, visto que el actor consignó copias del expediente AP31V2012001408, cursante ante el Tribunal Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, copias que solo le convenían al mismo pero no hizo del conocimiento del Juez que el mocionado tribunal en fecha 24 de abril del 2015 negó a la parte actora el pedimento que este mismo le solicito de que ejecutara la homologación del convenimiento.
Ahora bien, visto lo antes expuesto, resulta oportuno mencionar que en fecha 09 de marzo de 2017, la apoderada judicial de la parte demandada consignó copias certificadas provenientes del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivas de actuaciones relacionadas al asunto AP31-V-2012-001408, con la finalidad de que esta alzada las valorara como pruebas al momento de sentenciar, ahora bien observa esta juzgadora que dichas copias fueron consignadas una vez venció el lapso para la presentación de informes y observaciones a los informes tal como se evidencia del auto de fecha 10 de febrero de 2017 dictado por esta alzada (f. 373), y siguiendo lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil el cual señala: “…En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones y la de juramento decisorio. Los primero podrán producirse hasta los informes, si no fueren los que deban acompañarse con la demanda…”; en tal sentido las pruebas consignadas ante esta alzada por la representación judicial de la parte demandada fueron presentada extemporáneamente, pues el lapso para la consignación de los informes venció el día 17-01-2017 y hasta esa fecha tenia oportunidad la parte demandada para consignar las copias certificadas, señalando quien aquí se pronuncia que dichas pruebas deben desecharse, por haber sido presentadas extemporáneamente. Así se decide.
Declarado lo anterior, pasa de seguida este tribunal a valorar las pruebas de autos, de la siguiente manera:
Anexas al escrito libelar:
1) Riela al folio 3 al 11 marcado “A” copia certificada del instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de junio de 2013, quedando anotado bajo el Nro. 15, Tomo 421 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, otorgado por el ciudadano Juan Enrique Hernández al abogado Andrés Ramón Montenegro. Al respecto, quien aquí se pronuncia observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por parte de la demandada, por lo que surte pleno valor probatorio todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. ASI SE DECLARA
2) Riela al folio 12 al 15 marcado ”B” original del contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 14, Tomo 28, de fecha 16 de abril de 2010. Al respecto, quien aquí se pronuncia observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por parte de la demandada, por lo que surte pleno valor probatorio todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, se demuestra del referido instrumento la relación que une a las partes del juicio. ASI SE DECLARA
3) Riela al folio 16 y 18 marcado “C” copia simple de documento de propiedad del inmueble en el cual se encuentra ubicado el local comercial objeto de marras, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 29 de octubre de 2009, inscrito bajo el Nro. 2008.436, asiento registral 2. Al respecto, quien aquí se pronuncia observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha la parte demandada, sin embargo no estamos en presencia de discusión de propiedad del inmueble de marras, por lo que debe desecharse el mimo. ASI SE DECLARA
4) Riela al folio 19 marcado “D” “copia simple de carta dirigida al ciudadano MARCIAL ANTONIO FREYTES AMARO, debidamente firmado por el ciudadano Juan Enrique Chávez Hernández, mediante la cual notifica de la intención de no prorrogar el contrato. Al respecto, quien aquí se pronuncia observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por parte de la demandada por lo que surte pleno valor probatorio todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1371 del Código Civil. ASI SE DECLARA
5) Riela al folio 20 al 27 marcado “E” copia certificada de la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento, debidamente llevada por la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 24 y 25 de enero del año 2012. Al respecto, quien aquí se pronuncia observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por parte de la demandada, por lo que surte pleno valor probatorio todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1371 del Código Civil.
6) Riela al folio 28 al 52 marcado con la letra “F” original de actuaciones llevadas a cabo por ante el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signada bajo el Nro. AP31-S-2012-003761, Al respecto, quien aquí se pronuncia observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por parte de la demandada, por lo que surte pleno valor probatorio todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1371 del Código Civil, demostrándose que la actora le notifico a la parte demandada, en fecha dos (2), de mayo de 2012, su voluntad de no prorrogar el contrato de marras. ASI SE DECLARA
7) Riela al folio 52 al 66, copia simple de actuaciones judiciales, llevadas a cabo por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente signado bajo el Nro. AP31-V-2012-001408, del referido instrumento se verifica el lapso de prorroga legal, que le correspondió a la demandada, el cual fue de tres (3), años, el cual venció el 16 de abril de 2015 ASI SE DECLARA
Anexas al escrito de contestación de la demanda:
1) Riela al folio 97 al 99 copia certificada de instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de julio de 2015, debidamente otorgado por el ciudadano Marcial Antonio Freytes Amaro a las abogadas Micelis Rios Noriega y Haidee Lorenzo de Quintero. Al respecto, quien aquí se pronuncia observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por parte de la demandante, por lo que surte pleno valor probatorio todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. ASI SE DECLARA
2) Riela al folio 100 al 120, cincuenta y uno (51) recibos de pago de los cuales los dos primeros fueron desprendidos como lo alega la demandada, y que son señalados por la demandada, como los correspondientes al mes de enero y febrero de 2011, el resto corresponde a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011; enero, febrero, marzo, (repetido), abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2012; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014; y, enero, febrero y marzo del año 2015; todos debidamente firmados por como recibidos por el arrendador, todos por un monto de Mil Bolívares (Bs. 1.000,00). Al respecto observa esta alzada, que de estos instrumentos se desprende los pagos del canon de arrendamiento por el inmueble de marras, que realizo la demandada correspondiente a esos meses, sin embargo no son objeto de controversia, en virtud de que en esos meses corría el lapso de prorroga legal, el cual podía el arrendador, percibir los pagos que por derecho le correspondía hasta el 6 de abril de 2015, tal y como se desprende del instrumento inserto al folio (56) y (65). ASI SE DECLARA
3) Riela al folio 121 al 128 copia simple de comprobante de ingreso de consignaciones realizadas ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) en el expediente Nro. 2015-0124, correspondiente al pago de cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio y julio de 2015. Al respecto observa esta alzada, que de estos instrumentos se desprende los pagos del canon de arrendamiento por el inmueble de marras, que realizo la demandada, una vez vencida la prorroga legal, es decir los meses, abril, mayo, junio y julio de 2015, el cual tuvo que realizar el demandado ante el juzgado Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) en el expediente Nro. 2015-0124, lo cual demuestra que la demandada no continuo en el goce de la cosa pacíficamente, pues tuvo que realizar los pagos ante la referida oficina.ASI SE DECLARA
Valoradas las pruebas traídas a los autos por las partes, este tribunal pasa al análisis de los alegatos de marras y para ello observa:
En cuanto a los alegatos señalados por la parte demandada referente a la violación de las normas Constitucionales relativas al Derecho a la Defensa y al debido proceso, con relación al desprendimiento de los recibos de pagos consignados junto al escrito de contestación de la demanda, los cuales a su decir el tribunal de la causa al momento de sentenciar, no tenía certeza del contenido de los mismos, observa esta juzgadora que por auto de fecha 25 de octubre de 2016 el tribunal de la causa se pronunció al respecto dejando constancia que efectivamente habían sido desprendidos del expediente dos recibos de pagos correspondientes a los meses de febrero 2011 y marzo 2011, que cursaban insertos en el folio cien (100), no obstante a ello estos recibos fueron admitidos y valorados por el a-quo en su debida oportunidad, sin embargo teniendo como cierto que al ser pruebas de la parte demandada, y los alegatos de estas, solo aporta al presente juicio, que la demandada, realizo esos pagos correspondientes al canon de arrendamiento del inmueble de marras, correspondientes a los meses que en esa prueba aludió, tal como fue valorado por el A-quo, por lo que la violación de las normas constitucionales alegadas por la representación judicial de la parte demandada, no prosperan en este caso, aunado al hecho que no le aportan a este juzgado ningún objeto de convicción que puedan cambiar el curso del juicio porque no se encuentra en discusión el pago de cánones de arrendamiento.
No obstante a ello, se constata la sustracción de los instrumentos alegados por el hoy demandado, por lo que se ordena al a quo, realizar todas las diligencias tendientes a la averiguación de los hechos delatados, notificando de lo sucedido al Ministerio Publico y órganos competentes para ello. Así se establece.
De la tacita reconducción.
Alega la parte demandada en la contestación al fondo de la demanda la tacita reconducción, señalando que el actor al momento de finalizar el contrato de arrendamiento, dejó en el uso, goce y disfrute pacifico del inmueble al demandado, al igual que continuó percibiendo los pagos realizado por concepto de los cánones de arrendamiento, y como prueba de ello trajo a juicio los recibos de pagos de los meses febrero, Marzo, Abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011; enero, febrero, marzo, (repetido), abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2012; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014; y, enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2015.
En este sentido, observa esta alzada, que en el caso de marras ha quedado demostrado, el inicio de la relación arrendaticia que hoy se discute, no existiendo entre las partes discusión al respecto, por lo que resta solo determinar si durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento, que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
Siendo así, corresponde ahora, dilucidar si después de ese lapso el arrendatario continuo en el goce pacifico del bien dado en arriendo, para determinar si hubo o no la tacita reconducción, para ello considera necesario señalar los requisitos esenciales para que opere la tacita reconducción, y para ello observa:
Es necesario hacer mención que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia dejó sentado lo siguiente: “De acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado”. (Vid. Sentencia Nº 789 de fecha 21 de julio de 2010, Expediente Nº 2010-0517).
El Código Civil, en su Artículo 1.614 señala:
“…En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…”
Conforme al artículo 1.614, para que sea procedente la tacita reconducción, se requiere tres extremos fundamentales a saber: “…Que se trate de un arrendamiento inmobiliario realizado por tiempo determinado; b) que el inquilino continuare ocupando el inmueble en el lapso después de vencido el termino; c) que no haya oposición del propietario.
El artículo 1.600 del Código Civil, dispone: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada…”
Allí está prevista la necesaria materialización de dos voluntades, la del arrendatario de quedar en posición del inmueble y la del arrendador de dejarlo en posesión del objeto del arrendamiento, es decir, se requiere siempre y en todo tiempo que no exista una voluntad del arrendador contraria al mandamiento del contrato para que pueda existir la presunción de renovación, es así que si el arrendatario una vez vencida la prórroga legal, continua en el goce de la cosa, no podría oponer la tácita reconducción por el sólo hecho de continuar en el goce de ella, porque para que opere la tácita reconducción, es necesaria una conducta por parte del arrendador que evidencie claramente su voluntad de que el arrendatario continúe en posesión del inmueble arrendado.
Por ende, la importancia de determinar si el transcurso de la prórroga convencional comprende la legal, es que de ser así, el lapso que debe entenderse como correspondiente a la duración de la relación arrendaticia será únicamente el de la duración originaria del contrato y en caso contrario la prórroga legal será aplicada en atención a la duración de la relación arrendaticia incluyendo la prórroga convencional.-
Sobre este aspecto, el tratadista Emilio Calvo Baca, en su análisis exegético al Código Civil, expresa que se requiere siempre y en todo tiempo, que no exista una voluntad del arrendador contraria al mantenimiento del contrato, para que pueda existir la presunción de renovación. Significa que a la expiración del término fijado en el contrato el arrendatario quede y se le deje, en posesión de la cosa arrendada sin oposición, sin que aparezca ninguna norma legal, que consagre cuánto de duración debe haber en ese goce de la cosa, para deducir que las partes han tenido la intención de hacer un nuevo contrato. (Obra citada: Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado, Tomo II, Ediciones Libra).
Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 789 de fecha 21 de julio de 2010, Expediente Nº 2010-0517, dispuso lo siguiente:
“…esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil, para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado.”
Es claro, conforme a los criterios tanto doctrinarios como jurisprudencial trascritos, que la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble, una vez vencido el término natural del contrato, configuran la tácita reconducción, que es lo mismo que la renovación tácita del contrato, sin embargo, no está determinado el tiempo que tiene el arrendador para interponer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y, así evitar la reconducción del contrato en uno sin determinación de tiempo”.
De lo antes expuesto, se evidencia que para que opere la tacita reconducción es necesario que el arrendador haya dejado al arrendatario en el uso, goce y disfrute del inmueble o que se cumpliesen los siguientes extremos:
1. Que se dejase sin oposición del Arrendador al Arrendatario seguir ocupando el inmueble, por lo menos 15 días seguidos luego de la fecha de la expiración, en las mismas condiciones del contrato fenecido.
2. Que el Arrendador hubiere recibido el pago del mes siguiente a la expiración del Contrato.
En tal sentido, observa esta juzgadora que en fecha 16 de abril de 2010 los ciudadanos Juan Enrique Hernández y Marcial Freytesm celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual entre sus cláusulas tenía establecido que el referido contrato comenzaría a regir a partir del 30 marzo de 2010 hasta el 30 de marzo de 2012, asimismo mediante carta emitida por el ciudadano Juan Enrique Hernández dirigida al ciudadano Marcial Freytes en fecha 20 de enero de 2012, le comunicó su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, además se evidencia que en vista de que el ciudadano Marcial Freytes se negó a entregar el inmueble objeto de marras, en fecha 02 de mayo de 2012 el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le notificó sobre el vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 16-04-2010, y que el mismo estaba disfrutando de la prorroga legal de un (1) año tal como lo establecía el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para ese momento, prorroga que comenzaría desde el día 30-03-2012 hasta el día 30-03-2013.
Así entonces, durante el año de prorroga el ciudadano Marcial Freytes –parte demandada- interpuso una demanda por acción mero declarativa de duración de relación arrendaticia, ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tal como lo demuestra la copia simple consignada por la parte actora junto al escrito libelar, y que se evidencia que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1371 del Código Civil; ahora bien en dicho juicio la parte actora convino con la parte demandada en concederle una prórroga de tres (3) años y que la entrega del inmueble se llevaría acabo en fecha 16 de abril del año 2015, dicho convenimiento fue debidamente homologado por el tribunal en fecha 18 de julio de 2013.
Así las cosas, se desprende que desde el momento que finalizo el contrato y la respectiva prórroga legal de tres (3) años, a saber; el 16 de abril de 2015, no se observa manifestación alguna por parte del actor arrendador, su voluntad de seguir con la relación arrendaticia, por cuanto no consta en autos renovación alguna del contrato, así como algún medio de prueba que demuestre que el actor- arrendador, haya recibido los cánones de arrendamiento, dado que la parte demandada consignaba los pagos que son reclamados como daños y perjuicios, ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) en el expediente Nro. 2015-0124, a partir del 13 de abril de 2015, correspondiente al pago de cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio y julio de 2015, es decir inmediatamente después del vencimiento de la prorroga legal que otorga por derecho el arrendador-demandante, y visto que durante la prorroga legal era obligación del demandado, continuar pagando los cánones de arrendamiento recibidos por el arrendador-actor, se evidencia de las actas que el último recibo de pago que recibió y firmó el actor, fue el de fecha 6 de abril de 2015, y la fecha del vencimiento de la prorroga legal era el 16 de abril de 2016, lo que lleva a la convicción de quien aquí se pronuncia que el demandado –arrendatario, no se encontraba en el goce pacifico de la cosa arrendada, al contrario el hecho cierto de realizar el demandado los pagos reclamados, ante la oficina de consignaciones, y no existir prueba alguna en las actas que demuestren que el actor retiro dichos pagos correspondientes a cánones del arriendo, demuestra la intención inequívoca del actor-arrendador, de no continuar con la relación arrendaticia que se discute, tan es así que, que tuvo que acudir al órgano de administración de justicia, para ejercer el derecho que tiene le sea devuelto el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Por lo que no opero en esta causa la tacita reconducción, y por ende no se indetermino el contrato de marras por las razones expuestas en el fallo. ASI SE DECLARA.-
Siguiendo el mismo orden de ideas, es oportuno para quien aquí se pronuncia dejar establecido que de una revisión efectuada a los recibos de pago consignados por la parte demandada, riela al folio 120 el recibo de pago con fecha 06 de mayo de 2015, el cual no se encuentra firmado por el ciudadano Juan Enrique Chavez –parte actora-, y que corresponde al canon de arrendamiento del último mes del lapso correspondiente al vencimiento de la prorroga legal, es decir, abril de 2015, por lo que de ahí en adelante no consta de las actas que la parte actora haya recibido pago alguno por concepto de canon de arrendamiento del inmueble objeto del litigio, lo que si consta en actas, son las consignaciones realizadas por el demandado, ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) en el expediente Nro. 2015-0124, tal y como quedo expresamente establecido en el capitulo anterior, con lo cual se ratifica, no pudo el demandado haber permanecido en el goce pacifico del inmueble arrendado, pues tuvo que acudir a realizar las consignaciones correspondientes a los cánones, de los meses subsiguientes al vencimiento de la prorroga legal disfrutada por el demandado, ante la referida oficina. ASI SE DECIDE.
Declarado lo anterior, pasa este tribunal a verificar la procedencia o no de la demanda que nos ocupa, y por cuanto la presente acción persigue el desalojo del inmueble objeto del litigio, considera importante esta Alzada, traer a colación lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que reza:
“…Son causales de desalojo:
….
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
….”
Ahora bien, siendo que la acción que hoy se resuelve, intentada por el ciudadano Juan Enrique Chávez Hernández contra el ciudadano Marcial Antonio Freytes Amaro, persigue el desalojo del inmueble identificado como: un Local Comercial que forma parte de un inmueble propiedad del ciudadano JUAN ENRIQUE CHAVEZ HERNANDEZ, situado en la Calle Sur 6 de la parroquia San Agustín del Norte, entre las Esquinas de Córdova y Arismendi, distinguido con el Nº 67, en la ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene un área de seis punto diez metros (6,10 mts) de frente por trece metros con cincuenta centímetros de (13,50mts) de fondo y tiene los siguientes linderos: NORTE: Casa que es y fue de Cirilo Vásquez; SUR: Casa Nº 69, que se encuentra en la esquina de Arismendi y que es o fue de Miguel Ángel Antoni; ESTE: Casa Nº 187, entre las esquinas de Arismendi y Rivas que es o fue de Miguel Antoni y OESTE: Que es su frente con la Calle Sur 9, cédula catastral número: 01-01-14-U01-012-023-000-000-000, y siendo que nos encontramos en presencia de un contrato de los denominados a tiempo determinado, en virtud de que el mismo comenzó el 30 de marzo de 2010, hasta el 30 de marzo del 2012, y al vencimiento del mismo se otorgo la prorroga legal de tres (3) años, el cual vencía el 16 de abril de 2015, según lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, literal “D”, de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual estaba vigente para la fecha en que se venció el susodicho contrato de arrendamiento, así como del instrumento cursante del folio (52) al folio (66), en la cual el demandado esta conteste que el vencimiento de la prorroga legal fue en fecha 16 de abril de 2015. ASI SE DECIDE.
En tal sentido, realizadas las precedentes consideraciones, concluye quien aquí se pronuncia, que el actor demostró el vinculo que une a las partes del juicio y el tiempo que duro la relación arrendaticia, mediante el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, de fecha 30 de marzo de 2010, aunado al hecho que no fue controvertida la existencia de la relación arrendaticia, por ninguna de las partes, así mismo, quedo demostrado que se otorgo la prorroga legal, al arrendatario-demandado, que el contrato en discusión es de los denominados a tiempo determinado, que no hubo evidencia en actas de la voluntad del actor de continuar con el arriendo después de vencida la prorroga legal de tres (3) años, la cual termino en fecha 16 de abril de 2015, al punto que el arrendatario demandado procedió a consignar los cánones correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2015, ante la oficina de control de consignaciones de arrendamientos inmobiliarios (OCCAI)l, evidenciándose que el actor opto por no recibir los cánones de arrendamiento, de manera inmediata culminada la prorroga legal. Por lo que nada aporto a los autos, la parte demandada, para beneficio de su defensa, por lo que en aras de garantizar los preceptos legales y constitucionales que resguardan la justicia y legalidad de los procedimientos, siendo el vencimiento del contrato una causal taxativa de desalojo establecida en la ley, es por lo que resulta forzoso para esta alzada declarar sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada, y en consecuencia de ello confirmar la decisión proferida por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Y así se declara.
En lo que respecta al alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada, relativo a que el Tribunal de la causa, incurrió en Ultra Petita en el dispositivo del fallo, al darle al demandante más de lo solicitado en su petitum, este Tribunal, observa:
En cuanto a los daños y perjuicios reclamados en el petitorio del libelo de la demanda, se constata que en la cláusula decima del contrato de marras, las partes pactaron que ante el incumplimiento del arrendatario en la entrega del inmueble arrendado en el termino pactado, se procedería a la indemnización de daños y perjuicios, por lo que sobre este punto se acuerda el mismo. Así se decide.
Ahora bien pasa de seguidas este Tribunal a pronunciarse sobre el denominado vicio de ultrapetita, y nuestro más Alto Tribunal de la República, se ha pronunciado sobre ello en diversas oportunidades, señalando lo siguiente:
“…En cuanto al vicio delatado en esta denuncia se observa que si bien la ley no define el instituto de la ultrapetita, la jurisprudencia y la doctrina; han precisado el concepto y expresado que el vicio de actividad en comento, se produce cuando en la sentencia se concede más de lo pedido, o se pronuncia sobre cosa no demandada. Esta noción es la recogida por la Sala de Casación Civil de este Máximo Tribunal y que esta Sala de Casación Social también comparte, por cuanto en esa noción se comprenden también los casos de extrapetita, es decir, de los pronunciamientos sobre cosas no demandadas y por tanto extrañas al objeto litigioso y al problema judicial debatido entre las partes. (Sentencia N° 69 del 22 de marzo del año 2000).
En consecuencia, la ultrapetita se configura cuando el juzgador en el fallo concede más de lo que ha sido pedido, conducta que contraría la orden de atenerse a lo alegado y probado en los autos, contenida en el mencionado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y que es sancionada con nulidad por la norma del artículo 244 eiusdem…”
Así las cosas en el caso bajo estudio, consta del escrito libelar que la parte actora en el petitum de su demanda, solicita por concepto de daños y perjuicios el pago de la cantidad de (Bs.1330,00), por concepto de (19) días que transcurrieron desde el 16 de abril de 2015 fecha en que se venció la prorroga legal, hasta el momento de la interposición de la demanda, así como las cantidades que se sigan produciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble, constatándose del fallo recurrido que el a quo al momento de pronunciarse en cuanto a los daños y perjuicios, solicitados por el actor en su libelo estableció: “…TERCERO: Se ordena el pago por concepto de daños y perjuicios, de la cantidad de SETENTA BOLÍVARES (Bs. 70,00), por cada día que transcurra a partir del 15 de abril de 2015, exclusive, fecha en la que debió entregarse el inmueble de acuerdo al convenimiento debidamente homologado, hasta el día en que quede definitivamente firme la presente decisión. Así se decide…”, por lo que se evidencia de lo expuesto que la recurrida, una vez determinada la procedencia de los daños demandados, no se extralimito en su decisión pues no concedió más de lo pedido, más bien con base en la pretensión deducida ordenó una retribución satisfactoria al actor por el incumplimiento por parte del demandado en la entrega del bien arrendado, realizando una operación aritmética de la cantidad solicitada por daños y perjuicios, a razón de setenta (Bs. 70,00) bolívares diarios, lo cual arroja el monto reclamado, es decir, (Bs.1.330,00), que fue lo peticionado por el actor en su demanda, y tal y como fue pactado en la clausula decima del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes inmersas en el proceso, en consecuencia no observa este Juzgado, que el fallo recurrido este viciado por ultrapetita, razón por la cual se declara improcedente dicha solicitud. Así se decide
-VII-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en apego a las normas contenidas en los artículo, 12, 242, 243 del Código de Procedimiento Civil, 26 y 257 de la Carta Magna, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 17de noviembre de 2017, por la abogada Micelis Josefina Ríos Noriega, inscrita en el Instituto de Previsión social del Abogado bajo el Nro. 87.407, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 15 de noviembre de 2016 dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual declaró con lugar la demanda que por desalojo incoara el ciudadano Juan Enrique Chávez Hernández contra el ciudadano Marcial Antonio Freytes Amaro.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia apelada, dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
TERCERO: Se ordena al a quo, realizar todas las diligencias tendientes a la averiguación de los hechos delatados por la demandada, referidos a la desaparición de unas pruebas por ella aportadas al proceso, notificando de lo sucedido al Ministerio Publico y órganos competentes para ello.
CUARTO: Se condena en costas a la parte recurrente por haber resultado vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de abril del año dos mil diecisiete 2017. Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR
En esta misma fecha, siendo las 2:•00 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR
EXP. No. AP71-R-2016-001172
BDSJ/JV/Alfreleny
